torunlar gayrimenkul yatırım ortaklığı a.ş.

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL İLİ- EYÜP İLÇESİ
858 ADA 2-3-6 PARSELLER
EYÜP ALİBEYKÖY ARSASI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2014-019-GYO-010
Rapor Tarihi: 07.01.2015
GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.
i. DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum
: Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
Rapor Tarihi
: 07.01.2015
Rapor No
: 2014-019-GYO-010
Değerleme Tarihi
: 31.12.2014
Değerleme Konusu Mülke Ait
Bilgiler
İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 858 Ada, 2,3
: ve 6 parsel numaralı 3 adet “arsa” nitelikli gayrimenkulün
Torunlar GYO mülkiyetindeki hisseleri.
Çalışmanın Konusu
: Konu gayrimenkullerin güncel pazar değeri tespiti.
Değerleme Konusu
Gayrimenkullerin Torunlar GYO
Hissesine Düşen Toplam Arsa Alanı
:
Değerleme Konusu
Gayrimenkullerin İmar Durumu
: Ticaret + Konut 2
3.137,48 m2
31.12.2014 İtibariyle
KDV Hariç
KDV Dâhil
Gayrimenkullerin Torunlar GYO
Hissesi Toplam Pazar Değeri (USD)
3.107.000 USD
3.666.000 USD
Gayrimenkullerin Torunlar GYO
Hissesi Toplam Pazar Değeri (TL)
7.205.000 TL
8.502.000 TL
1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir.
2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir.
3-)Rapor içeriğinde 26.12.2014
olarak kabul edilmiştir.
tarihli
T.C.M.B.
Döviz
Alış
Kuru
1,-USD = 2,3182
TL
4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Değerlemede Görev Alan Kişiler
Lisanslı Değerleme Uzmanı
: Dilek YILMAZ AYDIN
Lisanslı Değerleme Uzmanı
: Hamdi ARIKAN
Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Neşecan ÇEKİCİ
ii
Rapor No: 2014-019-GYO-010
Uygunluk Beyanı
Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve
gelecekte ilgisi olmayacaktır.
Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir
önyargısı bulunmamaktadır.
Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı
değildir.
Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre
gerçekleştirmiştir
Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir.
Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları(UDES)
kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır.
Varsayımlar
Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu
değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden
dolayı sorumlu değildir.
Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki
konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin
ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili
bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu
için bir garanti verilmez.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır.
Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların
kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir
referans olarak kullanılamaz.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut
piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak
yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen
piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
iii
Rapor No: 2014-019-GYO-010
Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya
sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken
değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile
hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme
tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli
istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak
değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda
belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün
değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul
edilmiştir.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin
sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir
olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği"
bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası
olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde
gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel
olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
iv
Rapor No: 2014-019-GYO-010
ii. İÇİNDEKİLER
1
RAPOR BİLGİLERİ ............................................................................................................................. 1
1.1
Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü.................................................................... 1
1.2
Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri ................ 1
1.3
Değerleme Tarihi ..................................................................................................................... 1
1.4
Dayanak Sözleşmesi ................................................................................................................ 1
1.5
Raporun
Kurul
Düzenlemeleri
Kapsamında
Değerleme
Amacıyla
Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ....................................................................................................... 1
2
3
4
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER....................................................................................... 2
2.1
Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler ........................................................................................ 2
2.2
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ......................................................................................................... 2
2.3
Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar .................................................... 2
DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI .......................................................... 3
3.1
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) .......................................................... 3
3.2
Maliyet Yaklaşımı..................................................................................................................... 3
3.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı ........................................................................................................ 4
EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU
BÖLGENİN ANALİZİ .................................................................................................................................. 5
5
4.1
Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler ............................................................................................ 5
4.2
Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu ................................................................................ 8
4.3
Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi ........................................................................ 9
4.3.1
İstanbul İli ........................................................................................................................ 9
4.3.2
Eyüp İlçesi ...................................................................................................................... 10
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ................................................... 12
5.1
Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler ................................................. 12
5.2
Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri .................................................................................... 13
5.2.1
Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarının Tetkiki ................................................................... 15
v
Rapor No: 2014-019-GYO-010
5.2.2
Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler....... 16
5.2.3
Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 16
5.3
Gayrimenkullerin İmar Bilgilerinin İncelenmesi .................................................................... 17
5.3.1
Gayrimenkullere İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar ............................ 18
5.3.2
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri ......................................................................... 18
5.3.3
Gayrimenkullerin Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler ................................................. 19
5.3.4
Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut
Olup Olmadığı Hakkında Görüş..................................................................................................... 19
5.3.5
İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 20
5.3.6
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin
Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama ............................................................................................. 20
5.4
6
Gayrimenkullerin Fiziki Özellikleri ......................................................................................... 20
5.4.1
Gayrimenkullerin Yapısal, İnşaat Özellikleri .................................................................. 20
5.4.2
Gayrimenkullerin Mahallinde Yapılan Tespitler ............................................................ 20
GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ ...... 21
6.1
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler ............................. 21
6.2
Swot Analizi ........................................................................................................................... 21
6.3
Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları .... 22
6.4
Gayrimenkullerin Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri ................... 22
6.4.1
6.4.1.1
Emsal Yaklaşımı ............................................................................................................. 22
Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle
Bunların Seçilmesinin Nedenleri ............................................................................................... 22
6.4.2
Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı .......................................................... 24
6.4.3
Gayrimenkullerin Kira Gelirine Göre Değeri .................................................................. 28
vi
Rapor No: 2014-019-GYO-010
7
6.4.4
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri ................................ 28
6.4.5
En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi ......................................................................... 28
6.4.6
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ............................................... 28
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ .............................................................................. 29
7.1
Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması .............................................................................................. 29
7.2
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ........ 29
7.3
Gayrimenkullerin Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler .............. 29
7.4
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak
ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş ................................................................... 29
8
9
SONUÇ .......................................................................................................................................... 30
8.1
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi .................................................................... 30
8.2
Nihai Değer Takdiri ................................................................................................................ 30
EKLER ............................................................................................................................................ 31
vii
Rapor No: 2014-019-GYO-010
1
1.1
RAPOR BİLGİLERİ
Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü
Rapor Tarihi
: 07.01.2015
Rapor Numarası
: 2014-019-GYO-010
Raporun Türü
: İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 858 Ada, 2,3 ve 6 Parsel No’lu
“Arsa” nitelikli gayrimenkullerin Torunlar GYO mülkiyetindeki hisselerinin güncel pazar değerinin Türk
Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.2
Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri
Raporu Hazırlayan
: Lisanslı Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ AYDIN
Raporu Kontrol Eden
: Lisanslı Değerleme Uzmanı, Hamdi ARIKAN
Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Sorumlu Değerleme Uzmanı Neşecan ÇEKİCİ
SPK Kapsamı
: Evet
1.3
Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için 11.11.2014 tarihinde çalışmalara başlanmış, 07.01.2015 tarihinde rapor
yazımı tamamlanmıştır.
1.4
Dayanak Sözleşmesi
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 14.10.2014
tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.5
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına
İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
1
Rapor No: 2014-020-GYO-010
2
2.1
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
Şirketin Unvanı
: EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
Şirketin Adresi
: Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2,
Zincirlikuyu / İstanbul
2.2
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
Müşteri Unvanı
: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi
: Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4, 34805 Beykoz/İstanbul
2.3
Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Konu gayrimenkullerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki hisselerinin güncel
pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Müşteri
tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
2
Rapor No: 2014-020-GYO-010
3
DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler “Emsal
Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” ve “Gelir İndirgeme Yaklaşımı ”
dır.
3.1
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı)
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni
satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve
karşılaştırılabilir
satış fiyatlarında
çeşitli
düzeltmelerin
yapılması
bu
yaklaşımda
izlenen
prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi
kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve
karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu
değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip
karşılaştırılabilir örnekler incelenir.
Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu
nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip
olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
3.2
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti
gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana
geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip
3
Rapor No: 2014-020-GYO-010
olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik
açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde,
mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla
olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma
maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra,
aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır.
3.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve
işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir.
Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri
kapitalize ederek bugünkü değerini belirler.
Gelir indirgeme yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin,
gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit
Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme
oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.
Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu
durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile
yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba
katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır.
4
Rapor No: 2014-020-GYO-010
4
EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU
BÖLGENİN ANALİZİ
4.1
Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2013 sonuçlarına göre 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle
Türkiye'nin nüfusu 76.667.864'tür. Bu sayının yüzde 50,18'i (38.473.360) erkeklerden, yüzde 49,81'i
(38.194.504) kadınlardan oluşur.
Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır. 0-14 yaş grubu nüfus, toplam
nüfusun yüzde 24,58'ini oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye toplumu
giderek yaşlanmaktadır. 0-14 yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken 2013'te yüzde
24,58'ine karşılık gelmektedir.
Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,7’dir. Nüfusun %91,3’ü il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır.
Türkiye’de ortanca yaş 30,4’dür. 2013 yılı verilerine göre Türkiye nüfusunun %96,1’i okuryazardır.
15-64 yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7’sini (51.926.357 kişi)
oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %57’’sinin hizmetler, %23,6’sının
tarım, %19,4’ü sanayi, %7 inşaat sektöründe istihdam edilmektedir.
Tabloda Türkiye’nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir. 2013 ve 2014
verileri karşılaştırılmıştır.
TÜRKİYE
KENT
KIR
2012
2013
2012
2013
2012
2013
Kurumsal Olmayan Nüfus (000)
73.504
74.457
50.397
50.885
23.207
23.572
15 ve daha yukarı yaştaki nüfus (000)
54.724
55.508
37.656
38.129
17.068
17.479
İşgücü (000)
27.339
28.271
18.186
18.907
9.153
9.364
İstihdam (000)
24.821
25.524
16.167
16.736
8.653
8.788
İşsiz (000)
2.518
2.747
2.018
2.171
500
576
İşgücüne dahil olmayanlar (000)
27.385
27.337
19.470
19.222
7.915
8.115
50
50,80
48,30
49,60
53,6
53,60
İstihdam Oranı (%)
45,40
45,90
42,90
43,90
50,70
50,30
İşsizlik Oranı (%)
9,20
9,70
11,10
11,50
5,50
6,10
Tanım dışı işsizlik oranı (%)
11,50
12,00
11,40
11,80
11,90
12,90
Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı (%)
17,50
18,70
20,30
21,20
11,90
13,70
İşgücüne Katılma Oranı (%)
2012 ve 2013 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK)
Burada 2012 ve 2013 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü,
istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte
5
Rapor No: 2014-020-GYO-010
düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne
katılma oranının ve istihdamın kentte artış göstermiş olması dikkat çekmektedir. İşsizlik oranı her üçü
için artmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için dikkat çeken bir diğer
konudur.
2013 Nüfus Verileri (Milyon)
80.000
70.000
60.000
Kurumsal Olmayan Nüfus
50.000
15 ve Daha Yukarı Yaştaki Nüfus
40.000
İşgücü
İstihdam
30.000
İşsiz
20.000
İşgücüne Dahil Olmayanlar
10.000
0
Türkiye
Kent
Kır
Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2013 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır
bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği
dikkat çekmektedir.
2013 Nüfus Verileri (%)
60,00
50,00
İşgücüne Katılma Oranı
40,00
İstihdam Oranı
30,00
İşsizlik Oranı
20,00
Tarım Dışı İşsizlik Oranı
10,00
Genç Nüfusta (15-24 yaş) İşsizlik
Oranı
0,00
Türkiye
Kent
Kır
Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir.
6
Rapor No: 2014-020-GYO-010
Türkiye Ekonomik Görünüm
Küresel ekonomi halen ılımlı bir büyüme trendinde olsa da büyümenin görünümü zayıf ve dengesiz
seyretmektedir. Daha önce açıklanmış olan, gelişmiş ekonomilere yönelik 2014 büyüme beklentileri
aşağı revize edilmektedir. Euro Bölgesi’ne ilişkin büyüme oranı beklentisi %1,2’den %0,8’e çekilirken,
ABD ve Japonya’da ise sırasıyla %2,6’dan %2,1’e ve %1,2’den %0,9’a doğru aşağı yönlü revizyonlar
söz konusu olmuştur.
Gelişmekte olan piyasalar için de benzer bir tablo söz konusudur. Gelişmekte olan ülkelerde büyüme
sürmekte; ancak büyüme oranları geçmişteki seviyelerin belirgin derecede altında seyretmektedir.
ABD Merkez Bankası Fed’in parasal genişlemesinin sonuna gelinmesi ve artık faiz artırımlarının söz
konusu olması gibi adımlarıyla değişen likidite koşulları gelişmekte olan ülkeleri etkilemiştir. 2014 ün
ilk çeyreğinde beklentilerin altında büyüyen Euro Bölgesi ve Japonya 2014 yılının ilk 9 ayında
beklenilenden düşük bir performans sergilemiştir.
Bu durum merkez bankalarının politikalarına da yansımış olup, Fed’in 2014 başından başlayan varlık
alım programını küçültmesi sürecine devam etmesi, Avrupa Merkez Bankası’nın ek genişleme
adımları atması Japonya’nın da mevcut gevşek politika duruşunu sürdürmesi beklenmektedir.
Uluslararası piyasalarda bu gelişmeler olurken 2014 yılının ilk çeyreğinde Türkiye ekonomisi iç talebin,
özellikle de özel tüketimin etkisiyle büyümesini sürdürmüş, ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde bir
yavaşlama olmuştur. İlk çeyrekteki yıllık %4,7’lik büyüme, ikinci çeyrekte %2,1’e gerilemiş çeyreksel
büyüme ise 2012’nin birinci çeyreğinden bu yana ilk kez daralma göstermiş ve ekonomi bir önceki
çeyreğe göre %0,5 oranında küçülmüştür.
Ekonomideki bu yavaşlamanın nedenleri olarak 2014 Şubat ayında yürürlüğe giren ve tüketimi
kısmaya dönük makro ihtiyati önlemler ile Merkez Bankası’nın Ocak ayı sonunda yaptığı sert faiz
artırımının iç talep, özellikle de tüketim üzerinde etkileri, TL’deki zayıflama gösterilebilir.
GSYİH
GSYİH -Kişi Başı
Büyüme
Enflasyon
Cari Açık
Cari Açık / GSYİH
İşsizlik Oranı
TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER
2011
2012
2013
774 Milyon $ 785,7 Milyon $ 820 Milyon $
10.604 USD
10.666 USD
10.782 USD
8,50%
2,20%
4,00%
10,50%
6,20%
7,40%
-77 Milyar
-48 Milyar
-65,1 Milyar
USD
USD
USD
9,90%
6,30%
7,90%
9,80%
9,20%
9,70%
2014*
3,50%
8,50%
-63 Milyar
USD
6,00%
9,90%
2015*
3,90%
7,20%
-65 Milyar
USD
6,20%
9,60%
Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası (* Tahminler, öngörüler )
7
Rapor No: 2014-020-GYO-010
Önümüzdeki dönemde Uluslararası sermaye akımlarının yeniden ABD’yi merkez alması ve doların
güçlenmesi beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye gibi finansman ihtiyacı yüksek olan ülkeler
açısından önem taşımakta olup Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini
sınırlamaktadır.
Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir.
Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları
konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir.
Gelecek yıl Fed'in faiz artışı ilişkili zorlukların, Türkiye’nin dış finansmana olan bağımlılığı göz önüne
alındığında, diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte Türkiye ekonomisini etkilemesi ve 2014 sonu
itibariyle Türkiye'deki düşük ekonomik büyümenin, azalan sermaye girişi, yüksek enflasyon ve faiz
oranları nedeniyle sürmesi bu durumun da iç tüketimi ve yatırım aktivitesini azaltması
beklenmektedir.
4.2
Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu
Türkiye'de inşaat sektörü 2010 yılında yüzde 18,3 ve 2011 yılında yüzde 11,3 gibi yüksek hızlarla
büyüdükten sonra 2012 yılında yüzde 0,6 oranında büyüme göstermiştir. Ekonomik yavaşlamaya
bağlı olarak inşaat sektörünün büyüme performansında da önemli bir yavaşlama ortaya çıkmıştır.
Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine
Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin
Satışı Hakkında Kanun” kapsamındaki arazilerinin satışları da yasal çerçevesi içinde 2012 yılında
gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve inşaat sektörüne etkisi sınırlı
olmuştur.
Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra 2013 yılında yasa ile ilgili uygulamaların artmaya
başlaması ile çoğu büyük ölçekli olan kamu alt yapı yatırımları ivme kazanmış, yasanın sağladığı
avantajlar da 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyümeyi yeniden hızlandırmıştır.
“Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun” ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki
kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların
dikkatlerinin Türkiye’ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları
kademeli olarak artmaya başlamıştır.
2014 yılında gayrimenkul piyasası genellikle dalgalı bir seyir halinde ilerlemiştir. Yüksek iç talep ve
yabancı yatırımcıların bir miktar desteği fiyatların dengede kalmasına sebep olmuş ve 2013 yılı ile
benzer şekilde konut fiyatları ortalama %13-14 lere yakın şekilde yükselme göstermiştir.
8
Rapor No: 2014-020-GYO-010
2014 Yılında ABD Merkez Bankası (FED)’nın gevşek para politikasına son vermesi beklentisi ile faizler
ve TL- Dolar kuru Dolar lehine bir miktar atmış, uluslararası fonlar gelişmekte olan ülkelerdeki
fonlarını azaltma eğilimine girmişse de Haziran 2014 ‘de Avrupa Merkez Bankası’nın faiz oranlarını
negatife çekmesinin gelecekte fon girişlerine olumlu etkileri olabileceği düşünülmektedir.
Standard & Poor's, "Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Sektörü" raporunda Türkiye’de halen
konut talebinin arzın üzerinde seyretmekte olduğu, Türkiye konut piyasasının kredi odaklı iç talepten
uzak olarak, daha fazla ihracata dayalı hareket edeceği ve Türkiye'de reel ve nominal konut
fiyatlarının 2014 ve 2015'te yavaşlayacağı "öngörüsüne yer vermiştir.
Türkiye’nin genç nüfusu ve hızlı kentleşme oranı gayrimenkule olan talebi her zaman yüksek
tutmuştur. Ancak özellikle büyük şehirlerde arsa arzının kısıtlı olması ve arsa fiyatlarının çok yüksek
olması, müteahhit firmaları genellikle orta-üst gelir grubuna hitap edecek projeler geliştirmeye
yöneltmektedir. Bu durum, hedef kitleyi oldukça kısıtlı tutmakta, orta ve orta-alt gelir grubuna dâhil
kesimin geliştirilecek yeni projelere erişimini zorlaştırmaktadır. Gelecekte Türkiye’de gayrimenkul
piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının
Türkiye’ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı
olacağı değerlendirilmektedir.
4.3
4.3.1
Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi
İstanbul İli
İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık, iktisadi açıdan önde gelen şehri, kültür ve finans merkez olup, 14,2
milyonluk nüfusuyla, nüfus sıralamasında Avrupa'da 1. dünyada ise 5. büyük şehirdir.
Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde
Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray,
batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi,
kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı
Gebze ilçeleri ile komşudur.
9
Rapor No: 2014-020-GYO-010
İstanbul İl Haritası
Yapılan araştırmalar, kentin geçmişinin M.Ö.6500 yıllarına dek uzandığını ortaya koymuştur. İstanbul
kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki
bölümüne ise Anadolu Yakası denmekteydi. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve
Haliç'in sardığı bir yarım ada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları
oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa
edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 40 ilçesi vardır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2013 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi
(ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un toplam nüfusu 14.160.437 kişidir.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de
ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir.
Türkiye’deki sanayi istihdamının önemli bir kısmını karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel
alana sahiptir. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin üretiminin yarıdan fazlasına ve %45'lik ticaret
hacmine sahiptir. Ayrıca İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması
nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir.
4.3.2
Eyüp İlçesi
Eyüp, İstanbul Metropoliten Alanı’nın Batı Yakası’nda, Çatalca Yarımadası’nda yer almaktadır. İlçe
doğuda Sarıyer, Şişli, Kâğıthane, güneydoğuda Beyoğlu, güneyde Fatih ve Zeytinburnu, güneybatıda
Bayrampaşa, batıda ve kuzeybatıda Gaziosmanpaşa ilçeleri ile çevrilidir. İlçe, Haliç’in son bulduğu
noktada başlayan, kuzeyde Karadeniz kıyılarına kadar uzanan 242 km²’lik geniş bir alana sahiptir.
İlçenin Haliç’e 3,8 km, Karadeniz’e ise 13.350 m kıyısı vardır.
Bu alan dâhilinde Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde gelişen kentsel yerleşim alanları ile
metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuşağı içinde kalan kırsal yerleşmeler bulunmakta
10
Rapor No: 2014-020-GYO-010
olup, 7 adet orman içi köyü vardır. Aşağıda Eyüp’ün, İstanbul içerisindeki konumunu gösteren bir
harita verilmiştir.
Eyüp İlçesi’nin Konumu
Eyüp İlçesi yerleşme alanındaki mahalleler Eyüp Merkez, Nişanca, Defterdar, Düğmeciler, İslambey,
Rami Cuma, Topçular, Rami Yeni, Silahtarağa, Sakarya, Alibeyköy Merkez, Esentepe, Karadolap,
Yeşilpınar, Akşemsettin, Çırçır, Güzeltepe ve Emniyettepe mahalleleridir.
Eyüp ilçesi kırsal alanında Kemerburgaz şube ve bağlı olarak Mimar Sinan, Mithatpaşa ve Yayla
mahalleleri, Göktürk İlk Kademe Belediyesi ile Akpınar, Ağaçlı, Çiftalan, İhsaniye, Işıklar, Odayeri,
Pirinççi köyleri yer almaktadır.
İlçenin toplam yüzölçümü 242 km2 olup, ilçede toplam 21 mahalle bulunmaktadır.
Eyüp’ün toplam nüfusu ise 2013 TUIK verilerine göre 361.531 kişidir.
İstanbul genelinde çalışanların sektörlere göre dağılımı incelendiğinde, Eyüp’te sanayi sektörü hizmet
sektörünün oldukça arkasında yer alsa da, Eyüp’de halen sanayi yerleşimi görülmektedir. İlçede orta,
küçük işletme niteliğinde iş yerlerinin sayısı oldukça fazladır. İlçede toplam 4.600 adet sıhhi, 14.970
adet gayri sıhhi işletme bulunmaktadır (Kaynak: Eyüp Belediyesi).
Eyüp bölgesi İstanbul’un dönüşüm içerisinde olan en önemli bölgelerinden biri olup, nitelikli projeler
ön plana çıkmaya başlamıştır. Bölgenin cazibesinin yakın gelecekte daha da artacağı
düşünülmektedir. Eyüp’te yeni gelişen üst ve orta gelir grubuna hitap eden konut siteleri mevcuttur.
Bölgede markalı yatırımcıların geliştirdikleri projeler bulunmaktadır. Bölge İstanbul’un toplu taşıma
ile ulaşımın kolay olduğu bir noktasındadır
11
Rapor No: 2014-020-GYO-010
5
5.1
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER
Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkuller, tapuda Eyüp İlçesi Alibeyköy Mahallesi, 858 Ada, 2, 3 ve 6
numarada kayıtlı parseller olup bulundukları mahalle Güzeltepe Mahallesi muhtarlığına bağlıdır.
Değerleme konusu arsaların bulunduğu alanın konumu aşağıda gösterilmiştir. Değerleme konusu
arsaların bulunduğu bölge bir dönüşüm içerisindedir ve bu dönüşümün gelecekte artarak devam
etmesi beklenmektedir. Bölgede daha önceden kurulmuş olan sanayi yapıları bölgeden uzaklaşmaya
başlamış ve yerlerinde yeni gayrimenkul projeleri geliştirilmeye başlanmıştır. Değerleme konusu
gayrimenkuller,
İstanbul
Çevreyolu’nun
güneyinde
algılanabilirliği
yüksek
bir
konumda
bulunmaktadır. Bununla birlikte dikkat çeken bir diğer konu, değerleme konusu arsaların yakın
çevresinde markalı projelerin az olmasıdır. 858 Ada 2 parselin 200 m batısında Finanskent konut
projesi, yaklaşık 500 m batısında ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi fidanlığı vardır. Parsellerin hemen
kuzeyinden TEM otoyolu geçmektedir.
12
Rapor No: 2014-020-GYO-010
Değerleme Konusu Gayrimenkul ve Yakın Çevresi Uydu Görüntüsü
5.2
Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri
Taşınmaz 1
İli
: İstanbul
İlçesi
: Eyüp
Mahallesi
: Alibeyköy
Köyü
: -
Mevkii
: -
Pafta No
: -
Ada No
: 858
Parsel No
: 2
Yüzölçümü
: 43.405,61 m2
Niteliği
: Arsa
Maliki
: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. …..103500/4340561
Cilt No
: 171
Sayfa No
: 16870
Tapu Tarihi
: 14.11.2014
Yevmiye No : 21306
13
Rapor No: 2014-020-GYO-010
Taşınmaz 2
İli
:
İstanbul
İlçesi
:
Eyüp
Mahallesi
:
Alibeyköy
Köyü
:
-
Mevkii
:
-
Pafta No
:
-
Ada No
:
858
Parsel No
:
3
Yüzölçümü
:
141.596,38 m2
Niteliği
:
Arsa
Maliki
:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ….110272/14159638
Cilt No
:
171
Sayfa No
:
16871
Tapu Tarihi
:
14.11.2014
Yevmiye No
:
21306
Taşınmaz 3
İli
: İstanbul
İlçesi
: Eyüp
Mahallesi
: Alibeyköy
Köyü
: -
Mevkii
: -
Pafta No
: -
Ada No
: 858
Parsel No
: 6
Yüzölçümü
: 48.393,62 m2
Niteliği
: Arsa
Maliki
: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş……99976/4839362
Cilt No
: 171
Sayfa No
: 16874
Tapu Tarihi
: 14.11.2014
Yevmiye No
: 21306
14
Rapor No: 2014-020-GYO-010
5.2.1
Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarının Tetkiki
Eyüp İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nün 14.11.2014 tarihli tapu kayıt örneğine göre değerleme konusu
gayrimenkullerin üzerinde aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır.
858 Ada 2 Parsel,
Beyanlar Hanesi
Eyüp 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 15.04.2008 tarih 2005/209 esas sayılı mahkeme
müzekkeresi dosyasında davalıdır.10.06.2008 tarih 9430 yevmiye numarası ile (Malik/lehdar
Silahtar Abdullah Ağa Vakfı)
13/05/2014 tarih, 9068 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
28/05/2014 tarih, 10106 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
09/06/2014 tarih, 10953 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
858 Ada 3 Parsel,
Beyanlar Hanesi
Eyüp 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 15.04.2008 tarih 2005/209 esas sayılı mahkeme
müzekkeresi dosyasında davalıdır. 10.06.2008 tarih, 9430 yevmiye numarası ile (Malik/lehdar
Silahtar Abdullah Ağa Vakfı)
27/05/2014 tarih, 10061 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
28/05/2014 tarih, 10106 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
09/06/2014 tarih, 10953 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
858 Ada 6 Parsel,
Şerhler Hanesi:
TEK Lehine 99 Yıllığına Kira Şerhi. Malik/Lehdar Türkiye Elektrik Kurumu. (TEK) 19.07.1994
tarih ve 3298 yevmiye no.
Beyanlar Hanesi
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi’ne göre belirtme. 11.05.2012 tarih,
7319 yevmiye numarası ile(Malik/Lehdar İstanbul Büyükşehir Belediyesi)
13/05/2014 tarih, 9068 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
28/05/2014 tarih, 10106 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
09/06/2014 tarih, 10953 yevmiye no ile 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.
15
Rapor No: 2014-020-GYO-010
5.2.2
Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
Değerleme konusu parseller imar uygulması sonucu 14.11.2014 tarihinde tapu siciline kaydedilmiş
olup, bu tarihten sonra herhangi bir alım satıma konu olmamışlardır.
858 Ada 2 Parsel,
Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 52 Parsel ile Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 63 parselin imar
uygulamasına tabi tutulması sonucu 858 Ada 2 parselde kayıtlı 43.405,61 m2 yüzölçümlü
arsa nitelikli taşınmaz meydana gelmiş ve bu durum 14.11.2014 tarih, 21306 yevmiye no
ile tapu siciline işlenmiştir.
858 Ada 3 Parsel,
Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 55 Parsel ile Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 63 parselin imar
uygulamasına tabi tutulması sonucu 858 Ada 3 parselde kayıtlı 141.596,38 m2
yüzölçümlü, arsa nitelikli taşınmaz meydana gelmiş ve bu durum 14.11.2014 tarih, 21306
yevmiye no ile tapu siciline işlenmiştir.
858 Ada 6 Parsel,
Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 24 Parsel, Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 63 parsel ve Alibeyköy
Mahallesi 46 Ada 1 Parselin imar uygulamasına tabi tutulması sonucu 858 Ada 6 parselde
kayıtlı 141.596,38,m2 yüzölçümlü, arsa nitelikli taşınmaz meydana gelmiş ve bu durum
14.11.2014 tarih, 21306 yevmiye no ile tapu siciline işlenmiştir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi’ne göre belirtme (Malik/Lehdar
İstanbul Büyükşehir Belediyesi) 11.05.2012 tarih ve 7319 yevmiye numarası ile tapu
siciline işlenmiştir.
5.2.3
Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlardan 858 ada 2 ve 858 ada 3 nolu parsellerin “Beyanlar Hanesinde” yer
alan “Eyüp 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 15.04.2008 tarih 2005/209 esas sayılı mahkeme
müzekkeresi dosyasında davalıdır.” Şerhi ile ilgili olarak yapılan araştırmada ve TORUNLAR
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.den alınan bilgilere göre; değerleme konusu parsellerin imar
uygulamasına tabi tutulmadan önce “Silahtar Abdullahağa Vakfı” adına kayıtlı olan 5.742,89 m2
yüzölçümlü 2 ada 24 parsel nolu, 24.847,45 m2 yüzölçümlü 2 ada 52 parsel nolu ve 73.997,67 m2
yüzölçümlü 2 ada 55 parsel nolu kök parseller üzerinde yer alan ruhsatsız ve kaçak yapıların
kullanıcılarına kullandıkları alanlara göre 166 m2 ile 400 m2 arasında değişen miktarlarda Vakıf
16
Rapor No: 2014-020-GYO-010
tarafından 1984-1985-1986 ve 1987 yıllarında muhtelif tarihlerde tahsis yapıldığı ve bu tahsislerin
tapu kütüklerinin beyanlar hanesine belirtme olarak işlendiği ve bu belirtmelerin, parsellerin imar
uygulamasına tabi tutulması sonucunda oluşturulan değerleme konusu 858 ada 2 ve 858 ada 3 nolu
parsellerin “Beyanlar Hanesine” taşındığı, bu belirtmelerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın
858 ada 2 ve 3 nolu parsellerde mevcut hisseleri ile ilgisi bulunmadığı anlaşılmıştır.
Değerleme konusu 858 ada 6 nolu parselin “Beyanlar Hanesinde” yer alan “2942 Sayılı Kamulaştırma
Kanunu’nun 7. Maddesi’ne göre belirtme” ile ilgili olarak yapılan araştırmada ve TORUNLAR
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.den alınan bilgilere göre; değerleme konusu parseller imar
uygulamasına tabi tutulmadan önce 5.971,34 m2 yüzölçümlü 46 ada 1 nolu parselin tamamının
tapuda İstanbul Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı olduğu, Büyükşehir Belediyesi’nin bu parseli
kamulaştırma yolu ile kendi adına tapuya tescil ettirdiği, parselin kamulaştırılmadan önce beyanlar
hanesine bu belirtmenin yapıldığı, kamulaştırma işlemi tamamlandığı halde tapu kütüğünden bu
belirtmenin terkin edilmediği, Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 24 Parsel, 2 Ada 63 parsel ve 46 Ada 1
Parselin imar uygulamasına tabi tutulması sonucu oluşturulan 858 Ada 6 parselin beyanlar hanesine
taşındığı, bu belirtmelerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın 858 ada 6 nolu parselde
mevcut hisseleri ile ilgisi bulunmadığı anlaşılmıştır.
Yine değerleme konusu 858 ada 6 no’lu parselin “Şerhler Hanesinde” yer alan “TEK Lehine 99
Yıllığına Kira Şerhi.” nin rutin bir uygulama olduğu ve taşınmazın devir ve temlikine engel teşkil
etmediği değerlendirilmektedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, tapu kayıtlarında yer alan şerh ve beyanların değerleme konusu
taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınmasına Semaye Piyasası Mevzuatı
çerçevesinde bir engel oluşturmadığı kanaatine varılmıştır.
5.3
Gayrimenkullerin İmar Bilgilerinin İncelenmesi
Eyüp Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden edinilen 25.11.2014 tarihli imar durumu
belgelerine göre taşınmazlar 19.03.2005-19.05.2013 tasdik tarihli Alibeyköy Uygulama İmar
Planı-Plan Notları Tadilatı-Plan Tadilatı’na göre TAKS:0,40 Emsal:1,8 yapılanma koşullarında
“Ticaret+Konut-2” alanında kalmaktadır.
Plan Notlarına Göre
T1 – T2 – T3 simgesi ile gösterilen ticaret + konut alanlarında yoldan yüz alan ilk
parsellerde ticaret + konut uygulaması yapılacaktır. Ticaret + konut alanlarında
(konut, ticaret, ticaret + konut) yapılabilir.
T2 Ticaret + Konut alanlarında max kat adedi 5 tir.
17
Rapor No: 2014-020-GYO-010
T - T1 –T2 – T3 Alanlarında taban alanı katsayısı ve kat adedine uyulması koşulu ile
inşaat nizamı ve ön, arka, yan bahçe mesafeleri imar durumu aşamasında Eyüp
Belediye Başkanlığınca yapılacak ada etüdüne göre belirlenecektir.
Ticaret + Konut, ticaret alanlarında zemin ve bodrum katlarda parsel tamamında
yapı yapılamaz. Ancak otopark amacı ile kullanılmak kaydı ile bodrum parsel
tamamında kullanılabilir.
T1, T2, T3, alanlarında ilk sıra ticaret taraması olan parsellerde parsel derinliğinin
7.00m ‘nin altına düşmesi halinde arkasındaki parsel ile tevhid edilerek ilk sıra
parsel ile birlikte ticaret uygulaması yapılabilir.
Parsel sahipleri tarafından talep edilmesi halinde Eyüp Belediyesi Araştırma
Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğünün görüşü alınmak kaydı ile 1/5000 ölçekli
planda verilen yoğunluk değerleri (….kişi/ha ) aşılmadan TAKS ve kat adedinde
değişiklik yapılabilir. Yapı nizamının belirlenmesinde Eyüp Belediye Başkanlığı
yetkilidir.
Çatılarda ve Açık-kapalı çıkmalarda uygulama İstanbul İmar Yönetmeliğine göre
yapılacaktır. (20.01.2008 T.T.li)
Mevcut durumda parseller üzerinde düzensiz çarpık yapılaşma olduğu görülmüştür. İlgili
belediyesinde yapılan incelemelerde söz konusu yapılar ile ilgili ruhsat-proje, yapı kullanma izin
belgesi vs. gibi herhangi yasal belgeye rastlanmamıştır. Söz konusu yapılar ruhsatsız kaçak yapı
hüviyetinde olup değerleme gününde bazılarının yıkılmakta olduğu görülmüştür. Parseller üzerindeki
tüm yapıların yıkılacağı varsayılmış ve çalışma kapsamında bu yapılara değer takdir edilmemiştir.
Değerleme konusu parsellerin İmar Durum Belgeleri rapor ekinde sunulmaktadır.
5.3.1
Gayrimenkullere İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar
Arsalar üzerinde bulunan yapılar ile ilgili olarak herhangi bir belgeye rastlanmamıştır.
Müşteri tarafından verilen bilgiler doğrultusunda,
Parsel üzerindeki yapıların yıkılacağı,
Bu yapılardan herhangi bir gelir elde edilmediği öğrenilmiştir.
Bu sebeple mevcut yapılar değerleme çalışmalarında dikkate alınmamıştır.
5.3.2
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri
Değerleme konusu parseller üzerindeki yapılar ruhsatsız, kaçak yapı hüviyetinde olduklarından bu
kanun hükümlerine tabi değildir.
18
Rapor No: 2014-020-GYO-010
5.3.3
Gayrimenkullerin Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
858 Ada 2 Parsel,
Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 55 Parsel ile Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 63 parselin imar
uygulamasına tabi tutulması sonucu 858 Ada 2 parselde kayıtlı 43405,61 m 2 yüzölçümlü
arsa nitelikli taşınmaz meydana gelmiş ve bu durum 14.11.2014 tarih, 21306 yevmiye no
ile tapu siciline işlenmiştir.
858 Ada 3 Parsel,
Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 55 Parsel ile Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 63 parselin imar
uygulamasına tabi tutulması sonucu 858 Ada 3 parselde kayıtlı 141.596,38,m 2
yüzölçümlü, arsa nitelikli taşınmaz meydana gelmiş ve bu durum 14.11.2014 tarih, 21306
yevmiye no ile tapu siciline işlenmiştir.
858 Ada 6 Parsel,
Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 24 Parsel, Alibeyköy Mahallesi 2 Ada 63 parsel ve Alibeyköy
Mahallesi 46 Ada 1 Parselin imar uygulamasına tabi tutulması sonucu 858 Ada 6 parselde
kayıtlı 141.596,38,m2 yüzölçümlü, arsa nitelikli taşınmaz meydana gelmiş ve bu durum
14.11.2014 tarih, 21306 yevmiye no ile tapu siciline işlenmiştir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi’ne göre belirtme (Malik/Lehdar
İstanbul Büyükşehir Belediyesi) 11.05.2012 tarih ve 7319 yevmiye numarası ile tapu
siciline işlenmiştir.
5.3.4
Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde ruhsatlı herhangi bir yapı yoktur. Müşteriden alınan
bilgiyle göre değerleme konusu parseller üzerindeki yapılar yıkılıp, yerine yeni bir proje
gerçekleştirilecektir. Bu yüzden parseller üzerindeki mevcut yapılar dikkate alınmamıştır. Arsa nitelikli
taşınmazlar ile ilgili olarak imar durum belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.
19
Rapor No: 2014-020-GYO-010
5.3.5
İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazlar arsa olarak değerlendirmeye alınmıştır. İmar bilgileri açısından taşınmazların Sermaye
Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca
yoktur.
5.3.6
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye
ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı
Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu çalışma kapsamında arsalar üzerinde yeni bir proje yapılacağı kabul edilmiştir. Raporda öngörülen
proje dışında farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.
5.4
Gayrimenkullerin Fiziki Özellikleri
Alibeyköy Mahallesi’nde, 858 Ada, 2, 3 ve 6 no’lu Parsellerde kayıtlı 3 adet arsa toplam 233.496,61
m2 alana sahiptir. Arsaların geometrik şekli genel olarak düzgün değildir. Parseller eğimli bir
topografik yapıya sahiptir. Birbirine bitişik durumda yer alan parsellerin üzerinde düzensiz olarak inşa
edilmiş ve dağınık bir yayılıma sahip yapılar bulunmaktadır.
5.4.1
Gayrimenkullerin Yapısal, İnşaat Özellikleri
Parseller üzerindeki düzensiz yapılar, arsaların genelinde farklı yoğunluklarda yer almaktadır.
Genellikle düşük kaliteli, 1-3 katlı konut amaçlı kullanılan binalardır.
5.4.2
Gayrimenkullerin Mahallinde Yapılan Tespitler
Konu gayrimenkuller Alibeyköy Mahallesi’nde konumlanmış olup eğimli bir zemin
yapısına sahiptir.
Arsalar üzerinde düzensiz çarpık yapılaşmış ruhsatsız yapılar mevcuttur.
Değerleme gününde arsaların üzerindeki yapıların bir kısmının yıkılmakta olduğu
görülmüştür.
858 Ada 3 ve 6 parseller içerisinden asfalt yollar geçmekte olup mahallinde bu yollar
Gülçatı Sokak ve Kazasker Sokak olarak adlandırılmışlardır.
858 Ada2 parselin bir kısmında hafriyat yapıldığı görülmüştür.
Parseller üzerinde parsel sınırlarını belirten herhangi bir işaret bulunmamaktadır.
20
Rapor No: 2014-020-GYO-010
6
6.1
GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör
bulunmamaktadır.
6.2
Swot Analizi
Güçlü Yönler
Gayrimenkullerin yeri, konumu, algılanabilirliği ve satış pazarlama kabiliyeti yüksektir.
Ulaşım ve erişilebilirlik imkânları geniştir. Toplu taşıma duraklarına ve bölgede konumlanmış
olan şehirlerarası otobüs terminaline çok yakındır.
Konu gayrimenkuller İstanbul’un dönüşüm içerisinde olan önemli bölgelerinden birinde yer
almaktadır.
Taşınmazlar altyapı hizmetlerinden tam olarak istifade etmektedirler.
Zayıf Yönler
Bölgede düzensiz yapılaşma bulunmaktadır.
Parseller üzerinde ruhsatsız kaçak yapılar vardır.
Parseller hisseli durumda olup arsaların ifraz edilmeleri belli bir zaman ve maliyet
gerektirecektir.
Parsellerdeki hisselerin alım-satım işlemlerinde diğer hissedarlara şufa(önalım hakkı
doğacaktır)
Fırsatlar
Gayrimenkullerin konumlandığı Alibeyköy bölgesinin profili değişim içerisindedir. Bu durum
gayrimenkul fiyatlarına olumlu etki etmektedir.
Tehditler
ABD Merkez Bankasının faiz oranlarını arttırmasına bağlı olarak Türkiye’de de gerçekleşmesi
muhtemel faiz artışları gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkileyecektir.
21
Rapor No: 2014-020-GYO-010
6.3
Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu parsellerin bulunduğu bölgede gerçekleşmiş kat karşılığı inşaat sözleşmelerine
ulaşılamamış olup bölgede yapılan araştırmada arsa sahiplerinin genellikle %50 arsa sahibi % 50
müteahhit olacak şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak istedikleri öğrenilmiştir.
6.4
Gayrimenkullerin Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri
Bu değerleme çalışmasında gayrimenkullerin arsa nitelikli olmaları nedeni ile emsal karşılaştırma ve
geliştirme yöntemleri kullanılmıştır.
6.4.1
Emsal Yaklaşımı
Emsal yaklaşımında bölge ve yakın çevresinde satılık arsa emsalleri incelenmiş buna bağlı olarak konu
parsellerin değeri tespit edilmiştir.
6.4.1.1
Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların
Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme konusu parselin yakın civarında satışı gerçekleşmiş ve halen satışta olan ticaret imarlı ve
konut imarlı arsa emsalleri aşağıda tabloda gösterilmiştir.
Arsa Emsalleri
EMSAL
Yeri
Emsal 1
Alibeyköy
Merkez
Mah.
Emsal 2
Alibeyköy
Merkez
Mah.
Emsal 3
Karadolap
Mah.
Özellik
İstanbul Çevreyolu'nun ve konu parsellerin
güneyinde yer almaktadır. Çevresinde
yoğun konut yapılaşması bulunmaktadır.
(272 Ada 2 Parsel) Hisselidir
Konu arsaların güneyinde yer almaktadır.
Konu arsalara çok yakın konumludur (tek
parsel). Tek maliklidir.
İstanbul Çevreyolu'nun ve konu parsellerin
güneyinde yer almaktadır. Çevresinde
yoğun konut yapılaşması bulunmaktadır.
(704 Ada 12 Parsel) Tek maliklidir.
Alanı
2
(m )
Fiyatı
Birim m
Fiyatı
2
Kaynak
Suryap
Gayrimenkul
0212 479 50 17
130
500.000
3.846 TL
4.666
13.990.000
2.998 TL
Mal Sahibi
0506 779 82 58
375
1.150.000
3.067 TL
MRÇ Emlak
İnşaat
0212 626 64 10
Emsal tablosunda yer alan emsal arsaların tümü imar uygulaması görmüş, net imar parselleri olup
imar durumları değerleme konusu parseller ile aynıdır.
Konu gayrimenkul için bulunan arsa emsallerinden kümelenme gösteren ve yakın konumlu olanlar
dikkate alınarak, hisseli olması durumu, büyüklük ve pazarlık payı gibi düzeltme faktörleri dikkate
alınarak gayrimenkuller için geçerli olacak birim arsa değerine ulaşılmıştır. Düzeltme tablosu aşağıda
verilmektedir.
22
Rapor No: 2014-020-GYO-010
Konu
Gayrimenkul
Düzeltmeler (Arsa)
Büyüklük
İstenen Satış Değeri
İstenen Birim Satış Değeri
Pazarlık Payı
Hisseli Olma Durumuna Göre
Düzeltme
Arsa Büyüklüğüne Göre Düzeltme
Gerçekleşebilecek Birim Satış Değeri
(TL/m²)
Gerçekleşebilecek Birim Satış Değeri
(USD/m²)
2.296
Emsal 1
Emsal 2
Emsal 3
130
500.000
3846
15%
4666
13.990.000
2998
5%
375
1.150.000
3067
10%
0%
-20%
-15%
5%
-15%
-15%
2.500
2.549
1.840
991
Değerleme uzmanının Profesyonel Takdiri
Konu taşınmazların konumu, parsel alanı, yakın çevresinin yapılaşma tarzı, parseldeki yapılaşma
koşulları ve mevcut ve yasal durumlar göz önüne alınarak; bölgedeki satış durumundaki arsalar ve
tümden satılık bina emsalleri ışığında bölgedeki arsa satış değeri yapılan düzeltmelere göre konu
gayrimenkuller için 31.12.2014 tarihi itibarı ile 2.296 TL/m² , 991 USD/m² değer takdir edilmiştir.
Ulaşılan birim pazar değerlerine göre konu gayrimenkullerin Pazar değeri 31.12.2014 tarihi itibarı
ile
Ada/ Parsel
Torunlar
GYO
Toplam Arsa Alanı Hissesine
Düşen Arsa
Alanı
Arsa Birim
Değer(TL/m²)
Arsa
Arsa Değeri
Değeri (TL) (USD)
858-2
43.405,61
1.035,00
2.296
2.377.000
1.025.000
858-3
141.569,38
1.102,72
2.296
2.532.000
1.092.000
858-6
48.393,62
2.296
2.296.000
990.000
7.205.000
3.107.000
TOPLAM
999,8
3.137,00
Değer takdir edilmiştir.
23
Rapor No: 2014-020-GYO-010
6.4.2
Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı
Rapor konusu parsellerin değer tespiti için proje değerleme yöntemi kullanılmıştır. Gayrimenkuller
hisseli tapu olmalarına rağmen konu arsaların ifraz edileceği ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı mülkiyetindeki arsalarda mevcut imar durumu doğrultusunda konut geliştirmesi
gerçekleştirileceği kabul edilmiştir.
Konut Geliştirme Varsayımları
Değerleme konusu parseller üzerinde mevcut durumda bulunan binaların yıkılacağı ve 3 ayrı
parselde Torunlar GYO A.Ş. hissesine karşılık gelen toplam 3.137 m² yüzölçümünde bir parsel
üzerinde geliştirme yapılacağı kabul edilmiştir.
Emsal harici satılabilir alan oranı %20 olarak kabul edilmiştir.
Emsal harici alanlar ile birlikte satılabilir brüt alan toplamda 4.066 m²’ olacağı varsayılmıştır.
Her ne kadar parseller ticaret+konut imarlı olsa da parsellerin bulunduğu konum göz önünde
bulundurulduğunda bölgede herhangi bir ticari hareketlilik olmadığı ve parsellerde ticari
birim yapılmasının fizibıl olmayacağı düşünülerek projede ticari bir ünite öngörülmemiştir.
Toplamda 41 ünitelik bir konut projesi oluşturulacağı kabul edilmiştir.
Gayrimenkulün geliştirmesinin 2 yıl içerisinde tamamlanacağı kabul edilmiştir.
Konutların ilk satış yılı 1.677 USD/m² birim fiyatla satışa çıkacağı ve 2. satış yılında %5 fiyat
artışı ile 1.761 USD/m² birim fiyatla tüm ünitelerin satılacağı varsayılmıştır.
Konut satışlarının konut sayısının az olduğu göz önüne alındığında 2 yıl içerisinde
tamamlanacağı kabul edilmiştir.
Konutların kullanımı için 500 m²’lik sosyal tesis alanı öngörülmüştür.
Konutlar için 550 USD/m², Otopark alanları için 275 USD/m² inşaat maliyeti öngörülmüştür.
Toplam arsa alanı üzerinden 50 USD/m² altyapı maliyeti ve 50 USD/m² peyzaj ve çevre
düzenlemesi harcaması yapılacağı öngörülmüştür.
Bina dışı maliyetlerde mimarlık mühendislik ücretleri, proje yönetim giderleri yapı denetim,
yatırımcı sabit giderleri, yasal izinler ve danışmanlık, teslim/rezerv, müteahhit ücreti gibi farklı
maliyetler dikkate alınmıştır.
Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda varsayımlar
yapılmıştır.
Proje kapsamında öngörülen maliyetler ön fizibilite maliyetleri olup, kesin uygulama
projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetlerin değişebileceği öngörülmektedir
Zemin iyileştirmesi ve temel işleri için yapılacak olan imalatların inşaat aşamasında teknik
detaylarla çözüleceği varsayılmıştır.
24
Rapor No: 2014-020-GYO-010
İnşaat işlerinin üst sınıf inşaat kalitesiyle yapılacağı varsayılmıştır.
Proje kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ve proje
genel gider maliyeti öngörülmüştür.
Her bir fonksiyona ait altyapı maliyeti içerisinde, bina oturumuna ilişkin arazi hafriyat bedeli,
doğalgaz, elektrik, atık-içme suyu ve telekom altyapısı vb. maliyetler yer alacağı
öngörülmüştür.
Çevre tanzimi ve peyzaj maliyetleri içerisinde bina yakın çevresine ilişkin çevre düzenleme,
peyzaj ve aydınlatma maliyetleri yer almaktadır
Proje genel giderleri içerisinde binaya ait avan proje, mimari, statik, elektrik, tesisat vb. proje
maliyetleri, şantiye giderleri yer almaktadır.
İndirgeme oranı kullanılırken risksiz faiz oranı olarak 10 yıllık USD bazlı Eurobond faiz oranı
olan %4,5 kullanılmış olup bölge, piyasa ve proje riskleri göz önünde bulundurularak %6 risk
primi ilave edilerek %10,5 indirgeme oranı hesaplanmıştır.
Otopark ve sığınak alanları imar yönetmeliğine göre belirlenmiştir.
Çalışmalara KDV ve vergi dâhil edilmemiştir.
Konu parseller üzerinde geliştirilecek projeye emsal olabilecek, yakın çevredeki projelerim ortalama
birim metrekare satış fiyatları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Proje Adı
TEM Avrupa Konutları
Konum
Gaziosmanpaşa
Ortalama Birim Metrekare
Satış Fiyatı
4.700
Validesuyu
Gaziosmanpaşa
3.300
Finanskent
Eyüp
4.550
İnci Evleri
Gaziosmanpaşa
3.400
Viaport Venezia
Gaziosmanpaşa
4.700
Yıldız Park Modern
Gaziosmanpaşa
3.700
Emsal projelerden konu arsalara en yakın konumda olan Finanskent projesindeki ortalama birim
metrekare satış fiyatı olan 4.550 TL, proje geliştirmede kullanılacak konut satış fiyatı olarak kabul
edilmiş ancak söz konusu projenin tamamlanmış olması nedeniyle proje geliştirilirken emsal sitedeki
satış fiyatları ortalamasından %15 daha düşük birim metrekare değeri belirlenmiştir. Buna göre proje
geliştirilirken ilk yılki birim metrekare konut satış değeri 4.550 TL X 0,85 =3.868 TL/m2 (1.667 USD
/m2) olarak hesaplanmıştır.
25
Rapor No: 2014-020-GYO-010
MALİYET HESAPLARI
Arsa Alanı, m²
Ortak Alanlar (Sosyal Tesis) (m2)
Otopark sığınak (m2)
Satılabilir Alanı (m2)
Toplam Brüt İnşaat Alanı (m2)
Ortalama Brüt Unite Alanı (m2)
Ünite Sayısı
Peyzaj + Açık Otopark Alanı (m2)
3.137
500
2.315
6.777
9.592
100,00
68
1.129
Miktar
2
m / adet
Birim Maliyet
USD/m
2
Toplam Maliyet
USD
BİNA MALİYETLERİ
Konut
Sosyal tesis
Otopark
TOPLAM BİNA MALİYETİ,USD
6.777
500
2.315
550
450
275
3.727.076
225.000
636.709
4.588.785
BİNA DIŞI MALİYETLER,USD
Peyzaj + Açık Otopark Alanı (m2)
Altyapı Maliyeti
TOPLAM BİNA DIŞI MALİYETLER,USD
1.129
3.137
50
50
56.460
156.863
213.323
TOPLAM BİNA VE BİNA DIŞI MALİYETLER,USD
DİĞER MALİYETLER
Müh. & Mim. Ücretleri
Proje Yönetim Giderleri & Yapı Denetim
Yatırımcı Sabit Giderleri
Yasal İzinler & Danışmanlık
Teslim
Rezerv
Müteahhit Ücreti
TOPLAM DİĞER MALİYETLER,USD
TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ,USD
GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET,USD
4.802.109
1,5%
3,5%
1,0%
2,0%
2,0%
2,0%
10,0%
72.032
168.074
48.021
96.042
96.042
96.042
480.211
1.056.464
5.858.573
611
26
Rapor No: 2014-020-GYO-010
İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI TABLOSU
Satılabilir Alan (m2)
Unite Sayısı
Unite Birim Satış Değeri, USD/m²
Unite Alanı (m2)
Arsa Alanı (m2)
Konut Değeri Artış Oranı
6.777
68
1.677
100
3.137
5,0%
TOPLAM
31.12.2014
0
Daire Satış Gelirleri
Ünite Satış Değeri (USD)
Ortalama Birim M2 Satış Fiyatı (USD)
Fiyat Artışı
Satış Hızı
Satış Adedi
Satılan Metrekare
Toplam Satış Gelirleri (USD)
Giderler
Satış - Pazarlama (USD)
Toplam Giderler
31.12.2015
1
31.12.2016
2
31.12.2017
3
167.710
176.095
184.900
1.677
65%
44
4405
7.387.158
1.761
5,0%
35,0%
24
2372
4.176.586
1.849
5,0%
0,0%
0
0
0
221.615
221.615
104.415
104.415
-36.936
-36.936
7.165.544
4.072.171
36.936
1.108.074
40%
2.343.429
626.488
60%
3.515.144
0
3.714.041
-69.460
36.936
1.706
%100,0
68
6777
11.563.744
%2,5
289.094
Brüt Gelir
11.274.650
Geliştirici Karı
Geliştirme Maliyeti Yüzdesel Dağılım
Geliştirme Maliyeti
15,0%
100,0%
5.858.573
Nakit Akışları
3.681.516
0
0
ARSA DEĞERİ
Risksiz Getiri oranı
Riks Primi
İNDİRGEME ORANI
ARSA NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (USD)
ARSA NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (TL)
4,50%
5,50%
10,00%
3.347.000
7.759.000
4,50%
6,00%
10,50%
3.332.000
7.724.000
4,50%
6,50%
11,00%
3.317.000
7.689.000
PROJE DEĞERİ
Risksiz Getiri oranı
Riks Primi
İNDİRGEME ORANI
PROJE NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (USD)
PROJE NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (TL)
4,50%
5,50%
10,00%
4.872.000
11.294.000
4,50%
6,00%
10,50%
4.847.000
11.236.000
4,50%
6,50%
11,00%
4.823.000
11.181.000
0
27
Rapor No: 2014-020-GYO-010
6.4.3
Gayrimenkullerin Kira Gelirine Göre Değeri
Gayrimenkuller arsa nitelikli olması sebebiyle kira değeri tespiti çalışması yapılmamıştır.
6.4.4
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme konusu arsalar üzerinde geliştirilen projenin değeri 4.847.000 USD,(11.236.000 TL)olarak
bulunmuştur.
Proje geliştirme yöntemi ile hesaplanan toplam arsa değeri ise 3.332.000 USD,( 7.724.000 TL) olarak
bulunmuştur.
6.4.5
En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu taşınmazların en etkin ve verimli kullanımı, bulunduğu konum, çevresindeki
yapılaşma ve yapılaşma şartları, imar durumu dikkate alındığında, parsel üzerine “Konut Projesi”
nitelikli yapı inşa edilmesidir. Çevresinin gelişimi incelendiğinde konut birimlerinden oluşan bir proje
olması fizibıl görülmüştür.
6.4.6
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Rapor konusu parsellerde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisse sahibidir. Konu
gayrimenkuller için değere ulaşılırken hisseli olma durumları da göz önüne alınarak birim metrekare
değer hesaplanmış ve arsaların toplam değeri üzerinden Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetindeki arsa
payına değer takdir edilmiştir. Buna göre arsaların ve Torunlar GYO hisselerinin değerleri aşağıdaki
gibidir.
Parsel No
858 Ada 2 Parsel
858 Ada 3 Parsel
858 Ada 6 Parsel
Toplam Yüzölçümü(m2)
Arsa Birim m2 Değeri (USD)
43.405,61
991
141.596,38
991
48.393,62
991
Arsa Değeri (USD)
42.993.328
99.667.132
140.251.445
325.130.901
47.933.960
111.120.505
103500/4340561
110272/14159638
99976/4839362
1.035,0
1.025.000
2.377.000
1.102,7
1.092.000
2.532.000
999,8
990.000
2.296.000
Arsa Değeri (TL)
Torunlar GYO Hissesi
Torun GYO Hissesine Karşılık
Gelen M2
Torunlar GYO Hisse Değeri (USD)
Torunlar GYO Hisse Değeri (TL)
TOPLAM
231.178.733
535.918.538
3.137
3.107.000
7.205.000
28
Rapor No: 2014-020-GYO-010
7
7.1
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Emsal karşılaştırma yöntemine göre rapor konusu parsellerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
hisselerine karşılık gelen toplam değeri 3.107.000.- USD (7.205.000 TL) olarak hesaplanmıştır.
Gelir indirgeme yaklaşımına göre rapor konusu parsellerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
hisselerine karşılık gelen toplam değeri 3.332.000.- USD ( 7.724.000 TL) olarak hesaplanmıştır.
Satılık olan arsa emsallerinin iki tanesinin taşınmazlara çok yakın konumlu olması sebebiyle gerçek
değere yakın değerleri yansıttığı tahmin edilmektedir.
Proje geliştirme yönteminde, gayrimenkuller hisseli tapu olmalarına rağmen konu arsaların ifraz
edileceği ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki arsalarda mevcut imar
durumu doğrultusunda konut geliştirmesi gerçekleştirileceği kabul edilmiştir. Parseller hisseli
olduğu için mevcut durumda üzerinde proje geliştirilmesi mümkün gözükmemektedir. Bu sebeple
emsal karşılaştırma yöntemine göre takdir edilen değerin esas alınması uygun görülmüştür.
Buna göre arsaların birim m2 değerleri emsal karşılaştırma yöntemi ile 2.296 TL olarak hesaplanmış
olup arsaların toplam değerleri ve Torunlar GYO A.Ş. hisselerine karşılık gelen değerleri ayrı ayrı
“6.4.6 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi” bölümünde gösterilmiştir.
7.2
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.3
Gayrimenkullerin Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar için daha önce şirketimiz tarafından yapılan herhangi bir değerleme
çalışması bulunmamaktadır.
7.4
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak
ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası
Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Raporun 5.2.3 bölümünde detaylı bir şekilde açıklandığı üzere değerleme konusu parsellerin tapu
kayıtlarında yer alan şerh ve beyanların Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin bu
parsellerdeki hisseleri ile ilgisi olmadığı anlaşıldığından taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklıkları
portföyüne “arsa” olarak alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde bir engel olmadığı
kanaatine varılmıştır.
29
Rapor No: 2014-020-GYO-010
8
SONUÇ
8.1
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen
tüm hususlara katılıyorum.
8.2
Nihai Değer Takdiri
Taşınmazların bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, çevreyoluna
yakınlığı, alan ve konumu, imar fonksiyonu ve yapılanma koşulları, manzara durumu gibi değerine
etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.
Buna bağlı olarak değerleme konusu taşınmazların değeri aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir.
31.12.2014 İtibariyle
Gayrimenkullerin Torunlar GYO
Hissesi Toplam Pazar Değeri (USD)
Gayrimenkullerin Torunlar GYO
Hissesi Toplam Pazar Değeri (TL)
KDV Hariç
3.107.000 USD
7.205.000 TL
KDV Dâhil
3.666.000 USD
8.502.000 TL
1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir.
2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir.
3-)Rapor içeriğinde
26.12.2014
olarak kabul edilmiştir.
tarihli
T.C.M.B.
Döviz
Alış
Kuru
1,-USD = 2,3182TL
4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Dilek YILMAZ AYDIN
Lisanslı Değerleme Uzmanı
Hamdi ARIKAN
Lisanslı Değerleme Uzmanı
Neşecan ÇEKİCİ
Sorumlu Değerleme Uzmanı
30
Rapor No: 2014-020-GYO-010
9
EKLER
1. Tapu Fotokopileri
2. Tapu Kayıt Örnekleri
3. İmar Durum Belgeleri
4. Fotoğraflar
5. Özgeçmişler
6. SPK Lisans Örnekleri
31
Rapor No: 2014-020-GYO-010

Download Report