Torunlar GYO Portföy Tablosu

30.09.2014
GAYRİMENKULLER, GAYRİMENKUL PROJELERİ, GAYRİMENKULE
DAYALI HAKLAR
Arsalar ve Araziler
30.09.2013
Ekspertiz
Toplam Ekspertiz
Toplam Ekspertiz Değerindeki
Ekspertiz
Değeri İçindeki
Ekspertiz
Değeri İçindeki
Değişim GYG
Değeri
Payı %
Değeri
Payı %
%
444,316
9%
429,076
9%
3.6
İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 (18.208,90 m2)
İstanbul, Başakşehir, Kayabaşı Arsası (60.833 m2)
İstanbul Paşabahçe Arsası (71.909 m2)
İstanbul Maltepe Arsası (6.928 m2) (%50 pay)
Binalar
27,585
21,292
395,439
0
3,355,002
1%
0%
8%
0%
68%
32,319
21,292
355,793
19,672
3,020,084
1%
0%
7%
0%
62%
Zafer Plaza AVM Bursa/Osmangazi (72.26% hisse)
222,922
5%
197,948
4%
Korupark AVM Bursa/Emek
761,768
16%
695,068
14%
Torium AVM
584,643
12%
583,749
12%
Korupark 1. ve 2. Etap, İşyerleri+Depolar
18,054
0%
16,644
0%
İstanbul/Beyoğlu - Kemankeş Butik Hotel Binası
Korupark Evleri 1. ve 2. Etap
Bursa/Osmangazi-Emek 57 daire (11.596 m2)
18,326
0%
17,545
0%
24,227
0%
31,813
1%
Nishİstanbul 4 ofis (1.070 m2)
5,350
0%
10,755
0%
Nishİstanbul 2 konut (179 m2)
895
0%
1,455
0%
19,481
0%
18,089
0%
Nishİstanbul 15 işyeri (2.783 m2)
Korupark Evleri Bursa, Osmangazi, Emek- 3. Etap
247 daire (38.605 m2)
Torium Evleri 33 daire (3.675 m2)
Mall of İstanbul projesi İstanbul, Başakşehir,
İkitelli-2 (122.859,93 m2)
MASKO'ya bırakılacak 8.000 m2 ofis alanının değeri devalüasyon sebebiyle %13.1 arttı ve Torunlar
-14.6 GYO'nun payı o kadar azaldı.
0.0
11.1 Emsal karşılaştırma yöntemine göre, devalüasyon sebebiyle arsanın değeri %11.1 arttı.
-100.0 27.06.2014'te satıldığından portföy tablosundan çıkarılmıştır.
11.1
INA analizi kullanılmış, USD nakit akımları toplamı geçen yıla göre %0.5 değer kaybetmiş, iskonto oranı
12.6 %9.5'dan %9.75'e çıkmasına rağmen, %12.7 kur artışı etkili olmuştur.
INA analizi kullanılmış, USD nakit akımları toplamı geçen yıla göre %3.2 değer kaybetmiş, iskonto oranı
9.6 %9.5'dan %9.75'e çıkmasına rağmen, %12.7 kur artışı etkili olmuştur.
INA analizi kullanılmış, kira destekleme programı altında 2013'te %25, 2014'te %20 ve 2015'de %10 kira
indirimi uygulanarak USD nakit akımları toplamı geçen yıla göre %11.5 değer kaybetmiş, iskonto oranı
0.2 %9.5'dan %9.75'e çıkmasına rağmen, %12.7 kur artışı etkili olmuştur.
Emsal karşılaştırma yöntemine göre, 17.641 m2 248 adet konut deposu ve 7 adet işyerinin değeri TL
8.5 bazında hesaplandı.
4.5
2%
159,081
3%
-40.5
5,784
0%
6,362
0%
-9.1
25%
1,002,014
20%
Torun Tower projesi İstanbul, Şişli, Esentepe (14.991,60 m2)
Gayrimenkul Projeleri
374,950
508,135
8%
10%
279,561
6%
Torun Center projesi İstanbul, Şişli
508,135
10%
Emsal karşılaştırma yaklaşımına göre, 1.502 m2 arsanın değer artışı 2012'de m2 emsal değeri 6.500
USD'den 2013'te 6.000 USD'a düşmesine rağmen, %12.7 artan kur etkisinden kaynaklanmaktadır.
Emsal karşılaştırma yaklaşımına göre, 2012'de 2.217 TL/m2 fiyatla 14.345 m2 64 konut varken, 2013'te
-23.8 satışlar sebebiyle 2.404 TL/m2 fiyatla 10.074 m2 51 adet konut kalmıştır.
Emsal karşılaştırma yöntemine göre, 2012'de 4.500 TL/m2 fiyatla 1.070 m2 4 adet ofis, 2013'te 5.000
-50.3 TL/m2 fiyatla değerlendirilmiştir.
Emsal karşılaştırma yaklaşımı ile 2012'de 5.000 TL/m2 fiyatla 291 m2 3 adet konut varken, 2013'te 179
-38.5 m2 2 adet konut kalmıştır.
Emsal karşılaştırma yöntemine göre, 2012'de 6.500TL/m2 fiyatla 2.783 m2 15 adet işyeri, 2013'te 7.000
7.7 TL/m2 fiyatla değerlendirilmiştir.
94,725
1,223,877
Sebep
2012'de emsal karşılaştırma yöntemine göre 1.000 TL/m2 fiyatla arsa değeri 35.618.120 TL, 154 m2 trafo
yeri 250 TL/m2 fiyatla arsa değeri 38.710 TL ve %96.22 tamamlanma oranı ile inşaat maliyeti 123.424.817
TL olarak toplam 159.081.647 TL iken, 2013'te emsal karşılaştırma yaklaşımına göre 38.573 m2 247 adet
dairenin emsal değeri 93.397.667 TL, 2.576 m2 özel otopark ve trafo merkezi 1.288.275 TL ve 154 m2
trafo yeri 250 TL/m2 fiyatla arsa değeri 38.710 TL olmak üzere toplam 94.724.652 TL'dir.
2012'de emsal karşılaştırma yöntemine göre 4.429 m2 40 adet daire 1.436 TL/m2 ile 6.362.517 TL olarak
değerlenirken, 2013'te 3.646 m2 33 adet daire 1.586 TL/m2 ile 5.783.912 TL olarak değerlendirilmiştir.
Ayrıştırma yöntemine (arsa+inşaat) göre, arsa maliyeti 638.1 milyon TL olarak değişmezken, inşaat
maliyeti AVM'de, ofisde ve otoparkta %7.8 artarken, konut maliyeti %4.3 düştü. Sonuçta bir yıl önce
%50.98 tamamlanma oranı 2013'te %77.78'e çıkarken, inşaat maliyeti %60.9 arttı ve 585.7 milyon TL
22.1 oldu.
2012'de ayrıştırma yöntemine göre 11.099 m2 net arsa 12.500 USD/m2 fiyatla 138.7 milyon USD
(249.486.539 TL) ve %18.10 tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti 30.075.005 TL olmak üzere toplam
279.561.544 TL olarak değerlenirken, 2013'te arsa değeri 138.7 milyon USD (282.326.859 TL) ve %51.20
tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti 92.622.935 TL olmak üzere toplam 374.949.794 TL olarak
34.1 hesaplanmıştır.
2013'te INA analizine göre %11 iskonto oranı ile nakit akımlarının bugünkü değeri %95 Torunlar payı için
508.135.285 TL olarak bulunmuştur.
ANA ŞİRKET GAYRİMENKULLER TOPLAMI
İŞTİRAKLER GAYRİMENKULLERİ
ANKAmall + Crowne Plaza Yeni Gimat İşyerleri
İşletmesi A.Ş. (% 14,83 hisse)
Netsel Marina, Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.
(% 44,60 hisse)
Bulvar Samsun AVM TTA.Gayrimenkul
Yat.ve Yönetim A.Ş. (% 40 hisse)
Deepo Outlet Center AVM Antalya TRN AVM.Yatırım ve Yönetim
A.Ş. (% 99,997 hisse)
İŞTİRAKLER GAYRİMENKULLER TOPLAMI
TOPLAM GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ
PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI
Vadeli/Vadesiz Döviz Mevduatı
Vadeli/Vadesiz TL Mevduatı
TOPLAM PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI
TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ
DİĞER VARLIKLAR
BORÇLAR
KONTROL GÜCÜ OLMAYAN PAYLAR
NET AKTİF DEĞER
HİSSE SAYISI
HİSSE BAŞINA NET AKTİF DEĞER
KAPANIŞ AĞIRLIKLI ORTALAMA HİSSE FİYATI
4,307,453
Ekspertiz
Değeri
209,241
36,886
58,736
293,458
598,321
4,905,774
88%
3,449,160
Toplam ekspertiz
değeri içindeki
Ekspertiz
payı %
Değeri
4%
1%
1%
6%
12%
100.00%
192,795
36,812
52,523
266,790
548,920
3,998,080
70%
24.9
Toplam ekspertiz Ekspertiz
değeri içindeki
değerindeki
payı %
değişim GYG %
4%
1%
1%
5%
11%
81.50%
INA analizine göre, 2012'de AVM'de 93.097 m2 kiralanabilir alanda yıllık 43.8 milyon USD kira gelirlerinin
%9.5 iskonto oranı ile bugüne indirgenmesinden 667.7 milyon USD (1.200.702.000 TL) ve ayrıştırma
yöntemine göre değerden türetme ile otelden elde edileceği varsayılan yıllık 3.590.604 USD kira
gelirlerinden 55.184.825 USD (99.332.686 TL) değer olmak üzere toplam 1.300.034.686 TL üzerinden
Torunlar GYO'nun %14.83 payı 192.795.143 TL olarak hesaplanmıştır. 2013'te INA analizine göre AVM'de
85.367 m2 kiralanabilir alanda yıllık 43.4 milyon USD kira gelirlerinin %9.75 iskonto oranı ile bugüne
indirgenmesinden 642.6 milyon USD (1.307.664.000 TL) ve ayrıştırma yöntemine göre değerden türetme
ile otelden elde edileceği varsayılan yıllık 3.425.370 USD kira gelirlerinden 50.746.229 USD (103.263.502
TL) değer olmak üzere toplam 1.410.927.502 TL üzerinden Torunlar GYO'nun %14.83 payı 209.240.548 TL
8.5 olarak hesaplanmıştır.
0.2
11.8
INA analizine göre 2012'de %9.5 iskonto oranı ile yıllık 7.5 milyon USD gelirlerin bugüne
indirgenmesinden 45.90.150 USD (82.539.447 TL) değer ile Torunlar GYO %44.6 payı 36.812.593 TL ve
2013'te %9.75 iskonto oranı ile yıllık 7 milyon USD gelirlerin bugüne indirgenmiş değeri 40.643.179 USD
(82.704.804 TL) değer üzerinden Torunlar GYO %44.6 payı 36.886.342 TL olarak tesbit edilmiştir.
2012'de ayrıştırma yöntemine göre değer türetme üzerinden arsanın yıllık rayiç kira bedeli 3.676.468 USD
üzerinden %9.5 iskonto ile 45.323.499 USD (81.500.715 TL) ve maliyet yaklaşımı ile mevcut inşaat maliyeti
49.807.124 TL olmak üzere toplam 131.307.839 değer üzerinden Torunlar GYO %40 payı 52.523.135 TL
olarak hesaplanmıştır. 2013'te INA analizine göre arsanın yıllık fiili kira bedeli 5.575.000 USD üzerinden
%9.75 iskonto ile bugüne indirgenmesinden toplam 72.160.936 USD (146.840.289 TL) değer üzerinden
Torunlar GYO %40 payı 58.736.115 TL olarak hesaplanmıştır.
2012'de INA analizine göre 20.818 m2 kiralanabilir alandan elde edilen yıllık 7.618.039 USD kira gelirinin
%9.5 iskonto oranı ile bugüne indirgenmesinden 118.250.105 USD (212.637.339 TL), 2013'te 20.538 m2
kiralanabilir alandan yıllık 7.965.663 USD kira gelirinin %9.75 iskonto oranı ile bugüne indirgenmesinden
117.198.459 USD (238.487.144 TL) değer hesaplanmıştır. Buna ilaveten 2012'de emsal karşılaştırma
yöntemine göre Antalya'da 25 adet 99.375 m2 arsanın 2012'deki değeri 42.922.044 TL ve değerden
türetme yaklaşımına göre mülkiyeti Hastalya'ya ait ve kullanım hakkı 21 yıl Torunlar GYO'da olan arsanın
değeri 11.237.768 TL;2013'te ise 25 adet arsa için 44.613.258 TL ve Hastalya parseli için 10.365.045 TL
10.0 eklenmiştir.
9.0
22.7
Toplam ekspertiz
Toplam ekspertiz Ekspertiz
Ekspertiz
değeri içindeki
Ekspertiz
değeri içindeki
değerindeki
Değeri
payı %
Değeri
payı %
değişim GYG %
901,648
15%
645,388
13%
39.7
134,502
2%
214,770
4%
-37.4
1,036,150
17%
860,158
18%
20.5
5,941,924
100%
4,858,238
100%
22.3
693,643
815,946
-15.0
3,521,804
2,892,903
21.7
801
0
AD
3,112,962
2,781,281
11.9
500,000,000
500,000,000
0.0
6.23
5.56
11.9
3.07
3.49
-12.0

Download Report