INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCJENA IMOVINE I OBAVEZA INVESTICIONOG FONDA “ATLAS MONT” A.D. PODGORICA NA DAN 31. 12. 2011. GODINE INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Momišići, Malo Brdo, "A", N/3 i N/4, 81000 Podgorica CRNAԛGORA Tel/faks: +382 20 227 708 E‐mail: [email protected] Internet: www.irrcg.co.me PROCJENA IMOVINE I OBAVEZA INVESTICIONOG FONDA ”ATLAS MONT” A.D. PODGORICA NA DAN 31. 12. 2011. GODINE Dokument: Procjenjivač: Dokument: Procjenjivač: Dokument: Procjenjivač: Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u naselju Pod Goricom u Podgorica Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Pržnu – KO Sveti Stefan
Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu
Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Golubovci u Podgorici
Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Podgorica, januar 2012. godine SADRŽAJ DOKUMENT: Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine IZJAVA PROCJENJIVAČA Fond zajedničkog ulaganja „ATLAS MONT’’ A.D. Osnovne informacije o fondu Predmet i cilj procjene STANJE IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „ATLAS MONT’’ ISKAZANO U KNJIGOVODSTVU PROCIJENJENA VRIJEDNOST IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „ATLAS MONT’’ A.D. Metodologija korišćena kod procjene finansijskih instrumenata (dugoročnih i katkoročnih finansijskih plasmana) i obaveza Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća Finansijska ulaganja u depozite i potraživanja Finansijska imovina raspoloživa za prodaju ZAKLJUČAK Analiza hartija od vrijednosti Analiza hartija kojima je trgovano na berzi u 2011 godini Analiza hartija kojima se nije trgovalo na berzi u 2011 godini Procjena akcija koje su u izvještaju vrednovane sa nulom Procijenjena vrijednost obaveza na dan 31.12.2011 REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA IMOVINE FONDA REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA OBAVEZA FONDA DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u naselju Pod Goricom u Podgorica Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Pržnu – KO Sveti Stefan Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
IZJAVA PROCJENJIVAČA
Izvršili smo po zahtjevu Fonda zajedničkog ulaganja ’’ATLAS MONT’’ ad Podgorica (u
daljem tekstu: fond) procjenu imovine i obaveza na dan 31.12.2011. godine, koje su
prikazane u njegovom finansijskom knjigovostvu .
Rukovodstvo fonda je odgovorno za sastavljanje i objektivno prikazivanje finansijskih
izvještaja u skladu sa računovodstvenim propisima koji regulišu njihovo finansijsko
izvještavanje, a samim tim i za njihovo prikazivanje u izvještajima.
Ova odgovornost uključuje:
• definisanje i primjenu metoda relevantnih za sastavljanje i prezentaciju
finansijskih pozicija koji ne sadrže pogrešne informacije od materijalnog značaja,
kao ni po osnovu kriminalnih radnji ili grešaka;
• odabir i primjenu odgovarajućih računovodstvenih politika, i korišćenje najboljih
mogućih računovodstvenih procjena.
Prezentacija finansijskih izvještaja zahtijeva od rukovodstva fonda korišćenje najboljih
mogućih procjena i razumnih pretpostavki, koje imaju efekat na prezentirane vrijednosti
imovine i obaveza, i objelodanjivanje potencijalnih potraživanja i obaveza na dan
sastavljanja finansijskih izvještaja. Procjene i prosuđivanja se donose na osnovu
istorijskog iskustva i drugih činilaca, uključujući očekivanja u pogledu budućih događaja
za koje se vjeruje da su u okvirima datih okolnosti razumna, gdje rezultati daju dobru
osnovu za procjenu knjigovodstvene vrijednosti imovine i obaveza koje se ne mogu jasno
sagledati iz drugih izvora. Ove procjene i pretpostavke su zasnovane na informacijama
raspoloživim na dan sastavljanja finansijskih izvještaja.
Ipak, ukoliko postoje informacije koje nijesu bile dostupne, ili nijesu prezentovane
procjenitelju do dana procjene, stvarni rezultati mogu odstupati od ovih procjena.
Naša odgovornost je da izrazimo mišljenje o priloženim finansijskim pozicijama koje
predstavljaju stavke imovine i obaveza fonda na dan procjene.
Procjena uključuje izvršavanje postupaka za pribavljanje relevantnih dokaza kojima se
potkrijepljuju iznosi i informacije date u izvještaju o procjeni. Odabrani postupci su
zasnovani na profesionalnom sudu procjenjivača, uključujući procjenu rizika materijalno
značajnih grešaka sadržanih u finansijskim pozicijama, kao i po osnovu nedozvoljenih
radnji ili grešaka.
Procjena takođe uključuje ocjenu primijenjenih računovodstvenih načela i vrijednovanje
značajnijih procjena koje je izvršilo rukovodstvo, kao i opštu ocjenu prezentacije
finansijskih pozicija koje su predmet procjene.
Smatramo da su dokazi koje smo pribavili dovoljni da obezbijeđuju solidnu osnovu za
izražavanje našeg mišljenja o procjeni imovine i obaveza.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
1.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Fond zajedničkog ulaganja „ATLAS MONT’’ A.D.
Osnovne informacije o fondu
Fond zajedničkog ulaganja „Atlas Mont’’ osnovan je u skladu
sa Uredbom o
privatizacionim fondovima i specijalizovanim privatnim menadžment preduzećima
(„Sl.list RCG’’ br. 8/99,18/00,49/01,1/02,06/02,19/02) od strane menadžment preduzeća
„Atlas Mont ’’ a.d. Podgorica .
Na osnovu Člana 16. Zakona
o privatizaciji privrede („Sl.list RCG’’ br.
23/96,6/99,59/00), Člana 5 stav 2 i Člana 25 stav 2 i 3 Uredbe o privatozacionim
fondovima i specijalizovanim privatnim menadžment preduzećima („Sl.list RCG’’
br. 8/99,18/00,49/01) Ministarstvo finansija je 31.10.2001.godine donijelo Rješenje
broj 01-2660/1 o upisu privatizacionog fonda „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica u Registar
privatizacionih fondova .
Privatizacioni fond „Atlas Mont’’ Podgorica je poslovao pod tim nazivom do
31.03.2005.godine , kada je na osnovu odredbi Zakona o investicionim fondovima
(„Sl.list RCG’’ br,49/04) i u skladu sa Pravilnikom o izdavanju dozvole za rad
društvima za upravljanje investicionim fondovima („Sl.list RCG’’ br.68/04), Komisija
za HOV izdala Rješenje o davanju dozvole
za rad br. 03/13-1425/2-04
Privatizacionom investicionom fondu „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica .
U skladu sa odredbama Zakona o investicionim fondovima („Sl.list RCG’’ br.49/02) i
Zakona o privrednim društvima („Sl.list RCG’’ br. 6/02 ) Fond je upisan u Centralni
registar Privrednog suda u Podgorici pod registarskim brojem 11-0000068/001 kao
Privatizacioni investicioni fond „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica. Dana 01.06.2010.godine
Fond zajedničkog ulaganja „Atlas Mont’’ je izvršio promjenu podataka pod brojem 110000068/016 .
Skupština akcionara Privatizacionog investicionog fonda „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica
je dana 26.01.2006.godine donijela Statut Fonda zajedničkog ulaganja „Atlas Mont’’
a.d. Podgorica koji nastavlja poslovanje Privatizacionog investicionog fonda „Atlas
Mont’’ a.d. Podgorica. Na navedenu promjenu Statuta Fonda kao i Ugovora o
upravljanju Fondom, Komisija za HOV je dala saglasnost i donijela Rješenje o
davanju dozvole za rad broj 03/14-3/2-06 od 23.02.2006.godine. Statut je izmjenjen
27.06.2008.godine.
Na dan 31.12.2011. godine Fondom upravlja Društvo za upravljanje
fondom „Atlas Mont ’’ a.d. Podgorica ..
investicionim
Poslovna adresa Fonda je : Ul.Stanka Dragojevića broj 4 , Podgorica
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
2.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
PREDMET I CILJ PROCJENE
Predmet procjene Investicionog fonda ’’ATLAS MONT’’ a.d. Podgorica, je definisan
članom 170 Zakona o investicionim fondovima (’’Sl.list Crne Gore’’, br.54/11 od
17.11.2011) , na osnovu koga je Nadzorni odbor fonda dužan da angažuje ovlašćenog
procjenjivača da izvrši procjenu imovine i obaveza fonda.
Imovina fonda obuhvata:
1. Stalnu imovinu
• Nekretnine
• Dugoročne finansijske plasmane
2. Obrtnu imovinu
• Potraživanja
• Kratkoročne finansijske plasmane
• Novčana sredstva
Obaveze fonda obuhvataju:
1.Kratkoročne obaveze
• Kratkoročne obaveze iz poslovnih odnosa
• Krtkoročne obaveze iz finansijskog poslovanja
2.Dugoročne obaveze
• Dugoročne obaveze iz poslovnih odnosa
• Dugoročne finansijske obaveze
Cilj procjene je transformacija kojom se postojeći investicioni fond osnovan u skladu sa
Uredbom o privatizacionim fondovima i specijalizovanim privatnim menadzment
preduzećima, i organizovan u obliku fonda zajedničkog ulaganja, transformiše u skladu
sa Zakonom o investicionim fondovima u oblike (zatvoreni i otvoreni fond ) predviđene
ovim Zakonom.
Izvještaj o izvršenoj procjeni mora biti dostupan akcionarima u sjedištu društva za
upravljanje, radi omogućavanja uvida, trideset dana prije datuma održavanja skupštine
akcionara, na kojoj će se odlučivati o rokovima i uslovima tranformacije postojećeg
fonda, u skladu sa Zakonom o investicionim fondovima.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
3.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
STANJE IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG
ULAGANJA „ATLAS MONT’’ ISKAZANO U KNJIGOVODSTVU
I. Prema dostavljenom zaključnom listu na dan 31.12.2011 godine Fond
zajedničkog ulaganja „ATLAS MONT’’ A.D. Podgorica je imao sledeće
stanje imovine:
1. Nepokretnosti-zemljište knjigovodstvene vrijednosti 5.682.685,82 EUR-a
2. Hartije od vrijednosti
Prema pregledu dostavljenom procjenitelju, na dan 31.12.2011. godine fond
’’ATLAS MONT’’ a.d. Podgorica je imao u svom portfelju sledeće hartije od
vrijednosti:
Red.
br.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Simbol
ATBA
ATBN
ATHO
ATPE
BUDR
CPUT
HLTA
IBMN
JABD
JASA
JGPK
KOGE
LUBA
MOBE
MOEK
OB13
OB14
OB15
PLAP
PREN
STAK
TECG
ULRI
Ukupna
vrijednost
akcija sa trzista:
Broj akcija
2,284
3,763
2,972,940
82,387
102,571
625
8,728,802
136,301
404
12,581
87,298
1,411,927
1,411,927
470
5,934,180
12,050
14,227
29,415
176,990
3,879,618
91,445
28,000
42,561
Tržišna cijena
Tržišna vrijednost
1,786.8000
498.9900
2.5000
0.0000
2.9293
0.8500
0.0100
0.0000
1.4435
150.0000
8.8856
0.3000
0.1565
585.6400
0.0900
0.8508
0.8194
0.7012
0.1900
0.3427
0.7500
2.7017
2.0422
4.081.051,20
1.877.699,37
7.432.350,00
0,00
300.461,23
531,25
87.288,02
0,00
583,17
1.887.150,00
775.695,11
423.578,10
220.966,58
275.250,80
534.076,20
10.252,14
11.657,60
20.625,80
33.628,10
1.329.545,09
68.583,75
75.647,60
86.918,07
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
19.533.539,18
4.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
3. Novčana sredstva
•
•
•
•
Žiro račun iznos od 276.689,75
Devizni račun iznos od 8.725.343,43
Depoziti iznos od 500.000,oo
Ostala novčana sredstva iznos od 76.976,50
II. Prema dostavljenom zaključnom listu na dan 31.12.2011 godine Fond
zajedničkog ulaganja „ATLAS ’’ A.D. Podgorica je imao sledeće stanje obaveza:
1. Obaveze po osnovu provizije menadzment preduzeća za 2011 godinu iznos od
269.663,47EUR-a
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
5.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
PROCIJENJENA VRIJEDNOST IMOVINE I OBAVEZA
FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „ATLAS MONT’’ A.D.
Metodologija korišćena u procjeni vrijednosti imovine i obaveza fonda, prvenstveno je
bila uslovljena vrstama imovine i obaveza.
Kako se imovina u velikoj mjeri sastojala od nepokretnosti i finansijske imovine (akcija,
obveznica, uloga, ..) to u narednom prikazu dajemo posebno metodologiju korišćenu
prilikom procjene nepokretnosti, a posebno prikaz korišćene metodologije kod
finansijske imovine.
Metodologija korišćena kod procjene nekretnina i izvršena procjena je uradjena od
strane saradnika koga je angažovao Institut računovodja i revizora CG, čiju
procjenu dajemo na kraju ovog izvještaja.
Metodologija korišćena kod procjene finansijskih instrumenata
(dugoročnih i katkoročnih finansijskih plasmana) i obaveza
Kod utvrđivanja vrijednosti finansijske imovine i obaveza fonda za potrebe ovog
izvještaja korišćena je metodologija propisana kroz odredbe Međunarodnih
računovodstvenih standarda ( MRS) i Međunarodnih standarda finansijskog izvještavanja
(MSFI).
Međunarodni računovodstveni standardi i Međunarodni standardi finansijskog
izvještavanja predviđaju prikazivanje i objelodanjivanje poštene (fer) vrijednosti
finansijskih sredstava i finansijskih obaveza. Za navedene potrebe, poštena (fer)
vrijednost je definisana kao iznos za koji se neko sredstvo može razmijeniti, ili obaveza
izmiriti, u transakciji između dobro obaviještenih i voljnih strana, međusobno suočenih
na aktivnom tržištu. U Crnoj Gori ne postoji dovoljno tržišno iskustvo, stabilnost i
likvidnost kod kupovine i prodaje finansijskih sredstava i obaveza, kao i ostalih
finansijskih instrumenata, i zvanične tržišne informacije nisu u svakom trenutku
raspoložive. Stoga, pravičnu (fer) vrijednost nije moguće pouzdano utvrditi u uslovima
nepostojanja aktivnog tržišta, kako to zahtijevaju MRS i MSFI.
Kod izražavanja mišljenja o vrijednosti svake finansijske imovine procjenitelj je imao
obavezu da finansijsku imovinu procjenjuje i vrednuje u skladu sa MRS 39.
Treba istaći da je i fond kao pravno lice koje je dužno da vodi poslovne knjige u skladu
sa Zakonom o računovodstvu i reviziji, dužan da svoje finansijske izvještaje sastavlja u
skladu sa zahtjevima MRS/MSFI.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
6.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
S obzirom na namjenu, prema MRS 39, finansijska imovina se raspoređuje u sljedeće
grupe:
1. finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje;
2. finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća;
3. finansijska ulaganja u depozite i potraživanja;
4. finansijska imovina raspoloživa za prodaju.
1. Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje
Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje su finansijska imovina koja ispunjava bilo
koji od sljedećih uslova:
• ako je razvrstana kao imovina namijenjena za trgovanje, pod uslovom da je
stečena ili nabavljena sa svrhom prodaje ili ponovne kupovine u roku kraćem od
12 mjeseci, ili ako je prilikom nabavke donijeta Odluka Uprave o njenom
razvrstavanju u ovu kategoriju,
• ako za nju postoji aktivno tržište i ako je njenu vrijednost moguće pouzdano
izmjeriti,
Za finansijsku imovinu namijenjenu aktivnom trgovanju na organizovanim
finansijskim tržištima, fer vrijednost određena je u visini objavljene tržišne cijene
berzanske kotacije na kraju trgovanja na dan bilansa stanja.
Finansijska imovina za koju ne postoji objavljena cijena na aktivnom tržištu, odnosno za
koju ne postoji aktivno tržište, odnosno čiju vrijednost poslije sticanja u daljem periodu
nije moguće pouzdano izmjeriti poštenu vrijednost, ne može se rasporediti u ovu grupu.
Promjene vrijednosti finansijske imovine klasifikovane u ovu grupu na kraju godine se
iskazuju kroz bilans uspjeha.
Upravo će ovaj uslov biti od koristi procjenitelju kod vrednovanja pojedinih hartija od
vrijednosti sadržanih u portfelju fonda, kada ona nije prilikom sticanja razvrstana u jednu
od prethodno navedenih kategorija.
Zbog odredjenih poremećaja i naglog pada vrijednosti mnogih hartija od vrijednosti koji
su se desili na berzanskom trzištu mnogih zemalja, donešen je MSFI 7, kojim je
omogućeno da se hartije od vrijednosti koje su prvobitno svrstane u ovu kategoriju, izvrši
reklasifikacija u drugu grupu (raspoloživa za prodaju) . Pravi cilj je bio da se izbjegnu
veliki gubici koji bi nastali kroz bilans uspjeha, a da se promjene vrijednosti iskažu kao
promjene revalorizacionih rezervi u bilansu stanja.
Sagledavajući budućnost transformacija postojećih investicionih fondova, hartije od
vrijednosti svrstane u ovu kategoriju najčešće će biti one koje će pripasti ‘’otvorenom
fondu’’ u budućoj tranformaciji.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
7.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Sa stanovišta ročnosti ovo bi uglavnom trebale da predstavljaju kratkoročne finansijske
plasmane u hartije od vrijednosti.
2. Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća
U ovu grupu raspoređuje se finansijska imovina sa fiksnim ili utvrdivim iznosom
plaćanja i fiksnim dospijećem za koju fond, koji ima namjeru i mogućnost da je drži do
dospijeća.
Fond ne može rasporediti finansijsku imovinu u ovu grupu ako je u tekućoj poslovnoj
godini, ili prethodne dvije godine, znatan dio takvih ulaganja prodao ili prerasporedio
prije njenog dospijeća. Znatnim dijelom smatra se onaj dio koji ima značajnu vrijednost u
odnosu na cjelokupnu vrijednost ulaganja koja se drže do dospijeća.
Napominjemo da su i pojedine obveznice koje je fond pribavio, iako su imale svoj rok
dospjeća, bile u prilici da ih procjenitelj vrednuje kao hartije od vrijednosti namijenjene
za trgovanje, jer se sa njima trgovalo u periodu od sticanja do dana na koji se vrši njihova
procjena.
Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća početno se vrednuju po trošku
sticanja, uvećana za troškove transakcije koji su nastali na dan transakcije. Trošak
sticanja ne uključuje stečenu kamatu.
Nakon početnog priznavanja, finansijska ulaganja u posjedu do dospijeća vrednuju se u
skladu s amortizovanim troškovima pomoću metode efektivne kamatne stope.
3. Finansijska ulaganja u depozite i potraživanja
Depoziti i potraživanja su finansijska imovina s određenim ili odredivim plaćanjima, koja
se ne kotiraju na aktivnom tržištu.
U tu grupu uvrštavaju se i ulozi u banke i druge finansijske institucije .
Kod početnog priznavanja finansijska imovina se mjeri po fer vrijednosti .
Nakon početnog priznavanja finansijska imovina se vrednuje po metodi efektivne
kamatne stope, prema amortizovanom trošku .
Efektivnom kamatnom stopom smatra se kamatna stopa koja tačno diskontuje
procijenjena buduća novčana plaćanja ili prilive kroz očekivani vijek trajanja finansijskog
instrumenta.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
8.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Amortizovanim troškom smatra se trošak finansijske imovine, tj. iznos po kojem se
finansijska imovina početno mjeri, umanjen za iznos otplate glavnice i uvećan za iznos
kumulativnog otpisa primjenom metode efektivne kamatne stope za svaku razliku između
početnog iznosa i iznosa dospijeća.
a.
Finansijska imovina raspoloživa za prodaju
U ovu grupu svrstava se sva finansijska imovina koja je klasifikovana kao raspoloživa za
prodaju, ali koja nije raspoređena u neku od prethodno navedenih grupa.
Tačnije ovoj grupi pripadaju one hartije od vrijednosti koje je fond početno nabavio, i u
daljem periodu nije vršio prodaju (ili nije značajnije vršio prodaju) već je uvećavao
njihov broj, sa ciljem da kod emitenta te hartije ima značajan uticaj u vodjenju poslovne
politike.
Ovo ne znači da fond kada je procijenio da neće, ili ne može da ostvari svoj poslovni
interes kroz uticaj na poslovnu politiku, ne može da ih proda. Onog trenutka kada se za to
odluči, rukovodstvo donosi odluku da ih reklasifikuje u hartije od vrijednsoti namijenjene
trgovini, i vrši slobodno njihovu prodaju.
Sa stanovišta ročnosti, ovdje se svrstavaju one hartije od vrijednosti koje imaju
dugoročan karakter.
Kod početnog priznavanja, finansijska imovina mjeri se po fer vrijednosti, odnosno
nabavnoj vrijednosti (ako se vrijednosni papir ne kotira), uključujući sve troškove
sticanja, i priznaje se na datum trgovanja.
Promjene vrijednosti ovih hartija od vrijednosti iskazuju se kroz revalorizacione rezerve u
bilansu stanja, izuzev ukoliko one ne postoje, a postoji čvrst dokaz obezvredjenja u
trenutku procjene i da će se to nastaviti u budućnosti držanjem ovih hartija, onda se ta
promjena vrijednosti može iskazati u bilansu uspjeha.
Sa stanovišta buduće transformacije postojećih investicionih fondova, grupacija ovih
hartija od vrijednosti svakako bi trebala da obuhvati one koje ostaju u portfelju
zatvorenog fonda.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
9.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
ZAKLJUČAK
Iz prethodno iznešenih napomena o korišćenim metodama procjene izdvajamo sledeće :
• Vrednovanje finansijske imovine fonda, svrstane u grupu namijenjene za
trgovanje i grupe raspoloživih za prodaju vrši se istom metodom, primjenom fer
vrijednosti tako da nema bitnijeg značaja da li je izvršena klasifikacija imovine u
jednu ili drugu grupu,
• Za imovinu koja se kotira na aktivnom tržištu i za koju se trguje, vrijednost je
utvrdjena na osnovu prosječne cijene te hartije na berzanskom tržištu ostvarenih
na dan vrednovanja (procjene), bilo da se radi o tržištu Crne Gore ili tržišta nekih
drugih država za koje je uzet izvještaj sa berze na dan vrednovanja,
• Za finansijsku imovinu koja se nije kotirala na berzanskom tržištu u dužem
periodu, koristili smo njenu poslednju cijenu sa tržišta, uzimajući u obzir
mogućnost obezvredjenja te hartije i razloge njene neaktivnosti na berzi,
• Kod finansijske imovine čiji emitent je u stečaju vrijednost je utvrdjena na osnovu
utvrdjene vrijednosti stečajne imovine od strane stečajnog upravnika i donešenog
rješenja o utvrdjivanju vrijednosti koja sprovodjenjem postupka stečaja, pripada
fondu po osnovu vlasništva nad tim akcijama,
• Kod udjela u drugim preduzećima korišćena je nabavna vrijednost udjela kao
vrijednost te imovine, uzimajući u obzir mišljenje rukovodstva o eventualnoj
mogućnosti obezvredjenja,
• Kao materijalno značajne stavke finansijske imovine uzete su sve stavke (akcije)
čija ukupna vrijednost (broj akcija x pojedinačna vrijednost) po iskazanoj
knjigovodstvenoj vrijednosti prelazi 1.000,00 Eura, smatrajući da takve stavke
nemaju sa stanovišta ukupne vrijednosti fonda materijalni značaj, niti kod
finansijskog izvještavanja, niti bitnijeg značaja kod iskazivanja vrijednosti od
strane procjenjivača.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
10.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Analiza hartija od vrijednosti
Na osnovu iskazanog portfelja hartija od vrijednosti možemo uočiti da se uglavnom
radi o hartijama od vrijednosti koje su se kotirale isključivo na crnogorskoj berzi.
Kako smo prethodno istakli kod metodologije po kojoj je vršena procjena,
klasifikacija hartija od vrijednosti prema predvidjenim grupama, u skladu sa
zahtjevima MRS/MSFI, nije mogla da izazove odstupanja kod procjene pojedinih
hartija od vrijednosti.
Analiza vrijednosti iskazanih akcija je vršena kroz posebnu analizu:
a) onih koje su se kotirale na berzi u 2011 godini,
b) one kojima se nije trgovalo u 2011 godini
c) one koje su u izvješaju vrednovane bez vrijednosti
Analiza hartija kojima je trgovano na berzi u 2011 godini
Za hartije od vrijednosti koje su imale trgovine u 2011 godini posmatrali smo njihovo
kretanje cijena, obim trgovine, vrijednost ukupne trgovine na berzi i zadnju ostvarenu
cijenu.
Njihova pojedinačna analiza je sledeća:
Red.
Simbol
Analiza kretanja cijena akcija
br.
1.
ATBA
Akcije Atlas banke ad Podgorica u 2011 godini imale su
kretanje cijene od 1.673,0550 kao najniže do 2.295,0000 kao
najviše cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od 418
akcija i vrijednosti od 756.925,43 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 1.786,8000.
2.
ATBN
Prioritetne akcije Atlas banke ad Podgorica, u 2011 godini
imale su kretanje cijene na berzi od 435,7800 do 538,0000 kao
najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 301 akcija u
ukupnoj vrijednosti 148.660,79 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 498,9900 Eura.
3
ATHO
Akcije Atlas hotels group, u 2011 godini imale su kretanje
cijene od 1,4000 kao najniže do 2,5ooo kao najviše cijene.
Ostvareni obim trgovine je iznosio 200 akcija ukupne
vrijednosti 369,10 EUR-a. Zadnja cijena na dan 31.12.2011
godine prema izvještaju sa berze je 2,5000.
4
BUDR
Akcije Budvanske rivijere u 2011 godini imale su kretanje
cijene akcija od 2,9000 kao najniže do 8,7600 kao najviše
cijene. Obim trgovanja u 2011 godini iznosio je 65.405 akcija,
ukupne vrijednsoti 279.381,79 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 2,9293 EUR-a.
5
CPUT
Akcije Crnagoraputa u 2011 godini imale su kretanje cijene
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
11.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
6
HLTA
7
JABD
8
JASA
9
JGPK
10
KOGE
11
LUBA
12
MOBE
13
MOEK
akcija od 0,6400 kao najniže do 0,9259 kao najviše cijene.
Ostvareni obim trgovine je iznosio 16.869 akcija ukupne
vrijednosti 11.595,86 EUR-a. Zadnja cijena na dan 31.12.2011
godine prema izvještaju sa berze je 0,8500 .
Akcije PIF ’’HLT’’ Podgorica, u 2011 godini imale su kretanje
cijene od 0,0063 kao najniže do 0,0329 kao najviše cijene.
Ostvareni obim trgovine je iznosio 14.406.625 akcija ukupne
vrijednosti 251.599,97 EUR-a. Zadnja cijena iskazana na dan
31.12.2011 godine na beznanskom tržištu je 0,0100.
Akcije Jadranskog brodogradilišta Bijela, u 2011 godini imale
su kretanje cijene od 1,4435 kao najniže cijene do 3,1299 kao
najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 11.374
akcije, ukupne vrijednosti od 26.076,47 . Zadnja ostvarena
cijena prema izvještaju sa berze na dan 31.12.2011 godine je
1,4435.
Akcije Jadranskog sajmaBudva u 2011 godini imale su kretanje
akcija od 40,2200 kao najniže do 151,0001 kao najviše cijene.
Ostvareni obim trgovine je iznosio 363 akcije ukupne
vrijednosti 41.620,86 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena prema
izvještaju sa berze na dan 31.12.2011 godine je 150,0000 .
Akcije Jugopetrola Kotor, u 2011 godini imale su kretanje
cijena od 8,5300 kao najniže do 12,5000 kao najviše cijene.
Ostvareni obim trgovine je iznosio 338.007 akcija ukupne
vrijednosti 3.753.244,46 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena prema
izvještaju sa berze je 8,8856.
Akcije Kontejnerskog terminala i generalni tereti Bar, u 2011
godini imale su kretanje berzanskih cijena od 0,2701 kao
najniže do 0,6650 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine
na berzi je iznosio 1.925.012 akcija ukupne vrijednosti
906.310,53 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena na berzi prema
berzanskom izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,3000 .
Akcije Luka Bar su imale u 2011 godini kretanje berzanskih
cijena od 0,1911 kao najniže cijene do 0,3800 kao najviše
cijene. Ostvareni promet na berzi je 1.102.811 akcija sa
ukupnom vrijednošću od 292.874,05 EUR-a. Prema izvještaju
sa berze zadnja ostvarena cijena iskazana na dan 31.12.2011
godine je 0,1565.
Akcije Montenegroberze, u 2011 godini nijesu imale oscilacije
kretanja cijena na berzanskom tržištu, već su trgovane po cijeni
od 585,6400 . Ostvareni promet akcija je 166 koji je ostvaren u
jednoj trgovini sa ukupnom vrijednošću od 97.216,24 EUR-a.
Akcije Montenegroexpresa Budva, su se kretale u 2011 godini
po cijenama od 0,0900 kao najniže cijene, do 0,1997 kao
najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 8.890.555
akcija ukupne vrijednosti 800.279,85 EUR-a.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
12.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
14
OB13
15
OB14
16
OB15
17
PLAP
18
PREN
19
TECG
20
ULRI
Ove Obveznice Ministratsva finansija
nijesu poslovnim
politikama tretirane kao hartije od vrijednosti koje se drže do
dopsjeća, već su u poslovnim knjigama evidentirane kao hartije
od vrijednosti namijenjene trgovini, čije vrednovanje kako smo
prethodno istakli kod metodologije koja se koristi u svrhe
procjene, vrednuje prema cijenama koje su bile iskazane na
berzanskom tržištu. Obveznice OB13 su tokom 2011 godine
imale kretanje cijena od 0,7867 kao najniže do 0,9000 kao
najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
269.976 ukupne vrijednosti 225.221,72 EUR-a. Zadnja
iskazana cijena berzanskog izvještaja sa stanjem na dan
31.12.2011 godine je 0,8508 .
Obveznice Ministarstva finansija su namijenjene trgovini, i u
2011 godini njihove berzanske cijene kretale su se od 0,7315
kao najniže do 0,8400 kao najviše cijene. Ostvareni obim
trgovine je iznosio 149.877 ukupne vrijednosti121.933,95.
Zadnja cijena iskazana na dan 31.12.2011 godine prema
izvještaju sa berze je 0,8194.
Obveznice Ministartsva finansija su namijenjene trgovini, i u
2011 godini su ostvarile na berzi kretanje cijena od 0,6800 kao
najniže do 0,7950 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine
na berzi je 194.172, ukupne vrijednosti 149.066,26 EUR-a.
Zadnja iskazana cijena na dan 31.12.2011 godine prema
izvještaju sa berze je 0,7012.
Akcije Plantaže Podgorica imale su kretanje cijena na
berzanskom tržištu u 2011 godini od 0,177o kao najniže cijene,
do 0,3799 kao najviše cijene. Ostvareni promet na berzanskom
tržištu je 2.345.807 akcija ukupne vrijednosti 659.170,53 EURa. Zadnja ostvarena cijena na berzi koja je iskazana na dan
31.12.2011 godine je 0,1900 .
Akcije Crnogorskog elektroprenosnog sistema u 2011 godini
kretale su se od 0,2153 kao najniže cijene do 0,8498 kao najviše
cijene. Ostvareni obim prometa je 1.027.241 akcija ukupne
vrijednosti 626.253,01 EUR. Zadnja ostvarena cijena na berzi
prema izvještaju od 31.12.2011 godine je 0,3427.
Akcije Crnogorskog telekoma Podgorica, u 2011 godini su se
kretale od 2,6600 kao najniže cijene do 4,2000 kao najviše
cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 1.438.545 akcija,
ukupne vrijednosti 4.949.413,13 EUR-a. Zadnja ostvarena
cijena na berzi prema izvještaju na dan 31.12.2011 godine je
2,7017.
Akcije Ulcinjske rivijere u toku 2011 godine imale su kretanje
na berzi od 1,9000 kao nakniže cijene do 7,0000 kao najviše
cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 46.977 akcija ukupne
vrijednosti 199.155,92 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena na
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
13.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
berzi, prema izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 2,0422 .
Mišljenje procjenitelja:
Posmatrajući navedene parametre analize ovih akcija, možemo reći da je oscilacija
cijena akcija bila veoma značajna, i da se kretala u odnosu na prosječnu cijenu kao
procentualni pad cijena od 7,25% kod ATBN, do 71,22% kod ULRI .
Bez obzira što je prethodno istaknuto da je berzansko tržište u Crnoj Gori, tržište
koje se ne može posmatrati kao aktivno tržište razvijenih zemalja , procjenitelj je za
potrebe ove analize i iskazivanja njihove vrijednosti, koristio zadnju cijenu iz
berzanskog izvještaja kao relevantnu cijenu kod utvrdjivanja vrijednosti. Iako se
takvom pristupu može izreći i nih nedostataka, razlog za ovako opredeljenje leži u
sledećim činjenicama:
1. Procjena vrijednosti ovog vida imovine pravnih lica zasniva se na
metodologiji koju propisuju MRS/MSFI uz sve njihove manjkavosti,
2. Iskazivanje vrijednosti u finansijskim izvještajima pravnih lica takodje se
zasniva na zahtjevima MRS/MSFI,
3. Metodologija obračuna neto vrijednosti fonda od strane Komisije za hartije
od vrijednosti uzima kao mjerodavnu ’’zadnju cijenu trgovine’’,
Izimajući u obzir sve prethodno navedeno, kao i to da je krajnji cilj ove procjene
transformacija postojećeg fonda, pri čemu kriterijum koji je odabran za podjelu od
40% vlasništva, neće dovesti do uticaja da iskazana procijenjena vrijednosti ovog
vida imovine utiče na transformaciju. Ovako iskazana procjena će biti samo polazna
osnova za definisanje početne vrijednosti tranformisanih fondova, dok će se stvarna
vrijednost otvorenog i zatvorenog fonda dobiti kroz vrednovanje stečenih akcija
putem njihovih cijena na berzi od dana transformacije.
Smatramo da je vrijednost ovih akcija ostvarena kroz vrednovanje po ostvarenoj
zadnjoj cijeni na berzi kriterijum koji se može prihvatiti za potrebe ove procjene i
njihova ukupna vrijednost iznosi 19.447.532,84 EUR-a.
Analiza hartija kojima se nije trgovalo na berzi u 2011 godini
Što se tiče akcija u vlasništvu fonda kojima nije trgovano na berzi tu možemo posmatrati
samo akcije STAK-Staklenici ad. u stečaju. Što se tiče ovih akcija njihovo vrednovanje je
izvršeno prema cijeni zadnje trgovine. Zadnja trgovina ovim akcijama je bila 21.04.2008
godine po cijeni od 0,75 EUR-a. U obračunu neto imovine fonda iskazana je vrijednost
od 68.583,75.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
14.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Mišljenje procjenitelja:
Polazeći od preporuka MRS/MSFI da se vrednovanje može vršiti prema ostvarenoj
trgovini iz prethodnog perioda, i procjene da vrijednost ove akcije u ukupnoj
vrijednosti akcija fonda iznosi 0,253% što bi trebalo da predstavlja materijalno
beznačajnu stavku, uz napomenu da je ova pozicija u knjigovodstvu vrednovana po
poslednjoj trgovanoj cijeni. Smatramo da se ta vrijednost (68.583,75) u ovom
trenutku može prihvatiti kao polazna vrijednost ove pozicije.
Procjena akcija koje su u izvještaju vrednovane sa nulom
U pregledu akcija dobijenog od strane fonda nalaze se akcije čija iskazana vrijednost je
nula. To se odnosi na sledeće:
Red.
br.
1.
Simbol
Analiza kretanja cijena akcija
ATPE
2.
IBMN
Fond ima u svom portfelju akcije društva Atlas penzija ukupne
količine od 82.387 akcija. Ove akcije su stečene kupovinom po
pojedinačnoj nominalnoj vrijednosti od 10 EUR-a. Sa ovim
akcijama nije se nikada trgovalo na berzi niti ostvarena bilo
koja berzanska cijena.
Fond ima u svom portfelju akcije Invest banke Montenegro
ukupne količine od 136.301 akcija. Ove akcije su stečene kao
rezultat objedinjavanja akcija simbola PLJB, INVA i INBE
koje su zamijenjene simbolom IBMN. Sa ovim akcijama nije se
trgovalo na berzi, niti je ostvarena bilo koja berzanska cijena.
Mišljenje procjenitelja:
U pogledu ovih akcija naše mišljenje je sledeće:
• Akcije ATPE, društva Atlas penzija treba vrednovati prema nominalnoj
vrijednosti, iz sledećih razloga:
o Vrijednost po kojoj su kupljene je njihova stečena vrijednost, iako se
radi o nominalnom iznosu akcija,
o Iako bi se metodologijom utvrdjivanja neto kapitala društva Atlas
penzija na dan 31.12.2010. godine moglo doći do vrijednosti akcija
koja se bitno razlikuje od nominalne vrijednosti, Revizorski izvješta
društva Atlas penzija pokazuje da je dana 24.12.2010. došlo do (nove)
emisije akcija putem zatvorene ponude, pri čemu je fond izvršio
dodatnu kupovinu akcija po niminalnoj vrijednosti od 10 EUR-a po
akciji. Smatramo da je rukovodstvo fonda dobro procijenilo da će
vrijednost akcija ATPE u budućnosti imati svoju tržišnu vrijednost, i
da se kod ove vrste akcije ne radi o trajnom obezvredjenju, pa kao
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
15.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
•
vrijednost na dan 31.12.2011 godine uzimamo vrijednost po kojoj su
akcije stečene (nominalnu), kao njihovu ’’pravu’’ vrijednost u iznosu
od 823.870,oo EUR-a.
Akcije IBMN su nastale kao rezultat objedinjavanja tri vrste akcija PLJB,
INVA i INBE pri čemu je stečena vrijednost nove akcije od trebala da
predstavlja zbir tržišnih vrijednosti akcija od kojih je nastala. To je i
preporuka Komisije za hartije od vrijednsoti koja je dana 04.11.2011 godine
izdatala Mišljenje o načinu vrednovanja akcija IBMN, do trenutka dok se
tim akcijama ne bude trgovalo na berzi, čime bi one stekle svoju tržišnu
vrijednost. Mišljenja smo da je preporuka KHOV ispravna sa stanovišta
vrednovanja akcija IBMN, i vrijednost ovih akcija za potrebe procjene
iskazujemo u iznosu od 10.824.807,14 EUR-a.
Novčana sredstva
•
Žiro račun iznos od 276.689,75
Stanje novčanih sredstava fonda na žiro računu kod Atlasmont banke br. 5052110000001241-57 prema izvodu br.155 od 31.12.2011. godine je 267.542,29 Eura.
Stanje novčanih sredstava fonda na žiro računu kod Invest banke Montenegro br. 5458707-86 prema izvodu br.23 od 31.12.2011. godine iznosi 9.147,46 Eura.
Mišljenje procjenitelja:
Iskazano stanje novčanih sredstava fonda na žiro računima kod Atlas banke i Invest
banke Montenegro u ukupnom iznosu od 276.689,75 EUR-a, predstavlja realno i
tačno stanje novčanih sredstava na ovim računima na dan procjene 31.12.2011
godine.
•
Depoziti iznos od 500.000,00
Iskazana stavka u knjigovodstvu ’’Kratkoročni krediti’’ sastoji se od novčanih sredstava
deponovanih kod:
- Depozit kod Atlas banka ad Podgorica u iznosu od 150.000,00
- Depozit kod Invest banke Montenegro ad Podgorica u iznosu od 350.000,oo
Mišljenje procjenitelja:
Iskazani iznos kratkoročnih kredita od 500.000,oo sastoji se od:
- depozita kod Atlas banke ad Podogrica u iznosu od 150.000,00 što je
potvrdjeno Izvodom otvorenih stavki na dan 31.12.2011 godine izdatog od
strane Atlas banke, i –depozita kod Invest banke Montenegro u iznosu od
350.000,oo, što je potvrdjeno Izvodom otvorenih stavki na dan 31.12.2011
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
16.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
godine izdatog od strane Invest banke Montenegro, što predstavlja realan i
tačan iznos novčanih sredstava iskazanih pod ovom stavkom u knjigovodstvu
fonda.
•
Ostala novčana sredstva iznos od 76.976,50
Prema izvještaju FBME BANK LTD Limasol, Kipar izdatog dana 04.01.2012 godine, na
računu fonda kod te banke na dan 31.12.2011 godine nalazi se iznos novčnih sredstava od
76.976,50 EUR-a.
Mišljenje procjenitelja:
Na osnovu dokumenta izdatog od strane FBME BANK LTD Limasol, Kipar,
potvrdje se postojanje iznos anovčanih sredstava na računu fonda kod ove banke na
dan 31.12.2011 godine u iznosu od 76.958,74 EUR-a, koji predstavljaju realno i
tačno stanje novčanih sredstava iskazanih u knjigovodstvu na ovoj poziciji ’’ostala
novčana sredstva’’.
• Devizni račun iznos od 8.725.398,68
Stanje novčanih sredstava na deviznom računu na dan 31.12.2011 godine sastoji se od:
- Novčanih sredstava na deviznom računu Atlas mont banke Podgorica u iznosu od
350.043,98 Eura, i
- Novčanih sredstava kod ’’ Jordan Investment Bank’’ u iznosu od 8.373.721,82
Eura.
- Novčana sredstva na kastodi računu Investbanke Montenegro iznos od 1.632,88
Eura.
Mišljenje procjenitelja
Na osnovu dostavljenog:
• izvoda otvorenih stavki izdatog od strane Atlas banke Podgorica stanje
novčanih sredstava na ovom deviznom računu na dan 31.12.2011 godine
iznosi 350.043,98 EUR-a,
• dostavljenom izvodu otvorenih stavki kod ’’ Jordan Investment Bank’’ na
dan 31.12.2011 godine sa stanjem novčanih sredstava 8.373.721,82 EUR-a, i
• dostavljenom potvrdom od strane IBM Podgorica o postojanju novčanih
sredstava na kastodi računu fonda kod ove banke, u iznosu od 1.632,88 Eura,
možemo smatrati realnim i tačnim iznosom novčanih sredstava na ovim računima u
ukupnom iznosu od 8.725.398,68.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
17.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
II.
Procijenjena vrijednost obaveza na dan 31.12.2011
Iskazane obaveze u knjigovodstvu fonda sastoje se samo od pozicije ‘’obaveze za
upravljanje menadzment preduzeća’’ i prikazane su u iznosu od 269.663,47 EUR-a. Iznos
ove obaveze sastoji se od obračunate neisplaćene provizije za upravljanje od strane
društva za upravljanje za 2011 godinu.
Naknada društvu za upravljanje investicionim fondom definisana je shodno odredbama
Pravila o bližoj sadržini ugovora o upravljanju investicionim fondom, i ona iznosi 3%
godišnje vrijednosti imovine fonda. Godišnja neto vrijednost fonda se utvrdjuje na način
što se godišnja vrijednost imovine fonda podijeli sa prosječnim brojem akcija fonda u toj
godini, shodno Metodologiji za obračunavanje neto vrijednosti imovine investicionih
fondova (‘’Sl.list CG’’ br.68/04 i 48/09).
Tokom poslovne 2011. godine izvršen je obračun provizije u iznosu od 1.401.723,03
EUR-a, od čega je tokom godine isplaćen iznos od 1.132.059,56 EUR-a, a razlika od
269.663,47 predstavlja obračunatu neisplaćenu naknadu .
Mišljenje procjenitelja:
Obračun provizije za upravljanje menadzment preduzeću vršen je u skladu sa
zakonskim propisima kojime je uredjeno poslovanje fondova, i preostali iznos
obaveze od 269.663,47 EUR-a, predstavlja tačan iznos provizije koju je fond dužan
da isplati društvu za upravljanje.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
18.
Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA
IMOVINE FONDA
Red.
br.
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
Naziv pozicije imovine
Nekretnine
HOV kojima se trgovalo na berzi
Akcije kojima se nije trgovalo na berzi
Akcija koje su u izvještaju vrednovane sa nulom
Novčana sredstva- Žiro račun
Novčana sredstva- Depoziti
Novčana sredstva- Ostala
Novčana sredstva-devizni račun
UKUPNA PROCIJENJENA VRIJEDNOST
Procijenjeni
iznos
4.670.498,92
19.464.955,43
68.583,75
11.648.677,14
276.689,75
500.000,00
76.976,50
8.725.398,68
45.431.780,17
REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA
OBAVEZA FONDA
Red.
br.
01.
Naziv pozicije obaveze
Obaveza po osnovu naknade menadzmet
preduzeću
UKUPNA PROCIJENJENA VRIJEDNOST
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
Procijenjeni
iznos
269.663,47
269.663,47
19.
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u naselju Pod Goricom u Podgorica Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA
ATLAS MONT AD
PODGORICA
IZVJE[TAJ
o procjeni vrijednosti nepokretnosti
u naselju Pod Goricom u Podgorica
NARUČILAC:
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
PROCENITELJ:
Mirković Milan dipl.inž.građ.
Tel. 069-012-292
E-mail: [email protected]
Podgorica, 5.01.2012.godine
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI
1. Informacije sadržane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se
smatraju pouzdanim. Pored toga što je uložen maksimum napora da bi se
osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne može
garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu
odgovornost u slučaju promjena na tržištu nekretnina ili okolnosti vezanih
za iste.
2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa tržišta kao i
analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne
nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda
finansijskog izvještavanja).
3. Projekcije, ako su tražene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na
različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne
može biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu
sa promjenama na tržištu.
4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene
nepokretnosti se podržava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled
svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a
ne na ovaj Izvještaj.
5.
Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti
vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom.
6.
U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u
odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi.
7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo
kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije
drugačije navedeno u ovom Izvještaju.
8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz tržišnih
pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova.
9. Sadržaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne može biti reprodukovan na
bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja.
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
1
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI
Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da:
1. Izjave o činjenicama sadržane u ovom Izvještaju su istinite i tačne.
2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadržani u ovom Izvještaju su
izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno.
3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost
koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti
prema strankama uključenim u ovaj proces.
4. Procjenjivačevo angažovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu
unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata.
5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed
pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih
se tiče ovaj Izvještaj.
6.
Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji održivosti i
kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su
izvučeni iz tržišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne
nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa važećim standardima i
empirijskom znanju.
7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima
obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti.
8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu
učestvovati u prikupljanju podataka i istraživanju tržišta sva povjerljivost
i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom
na izvršenje zadatka bez konflikta interesa.
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
2
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
SADRŽAJ:
OslobaĎanje od odgovornosti........................................... 1
Izjava i ograničavajući uslovi........................................
2
Rezime procjene...... .....................................................
4
1. Uvod .......................................................................... 5
2. Predmet procjene .....................................................
5
3. Dokaz vlasništva i tereti ...........................................
5
4. Lokacija ..................................................................... 5
5. Opis nepokretnosti ...................................................
7
6. Metode procjene ......................................................
8
7. Procjena vrijednosti .................................................
9
8. Prilozi .....................................................................
11
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
3
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
Rezime procjene
KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE
Zemljište u KO Podgorica II, po
LN 4873
lokacija
Ulica Vukice Mitrović, Podgorica,
Crna Gora
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
nekretnina
Predmet izvještaja
Naručilac izvještaja
Izvještaj sačinio
Uvid u nekretninu
Mirković Milan, dipl.inž.graĎ.
Vodeći procjenjivač, tehnička oblast
licenca br.39;
Izlazak na lice mjesta;
podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore;
kopije planova i satelitski snimci
Procjenjena tržišna vrijednost
UKUPNO
534.000,00 €
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
4
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
1. Uvod
Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore izvr{ena je
procjena vrijednosti nepokretnosti vlasni{tvo Fonda zajedni~kog ulaganja
Atlas Mont AD Podgorica.
Dana 5.01.2012. godine izvr{ena je identifikacija predmetnih
nepokretnosti, na osnovu lista nepokretnosti, kopije plana i planske
dokumentacije.
2. Predmet procjene
Predmet procjene su nepokretnosti upisane u listu nepokretnosti
br.4873, KO Podgorica II i to:
1. Katastarska parcela br.2399/2, povr{ine 91m” u naselju Pod Goricom,
KO Podgorica II,
2. Katastarska parcela br.2340/1, povr{ine 776m” u naselju Pod
Goricom, KO Podgorica II i
3. Katastarska parcela br.2402, povr{ine 201m” u naselju Pod Goricom,
KO Podgorica II.
Ukupna povr{ina zemlji{ta je 1.068m”.
3. Dokaz vlasni{tva i tereti
Vlasnik nepokretnosti, Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont ad iz
Podgorice, Prepisom lista nepokretnosti br.4873, KO Podgorica II,
izdatim 8.06.2010. godine od Uprave za nekretnine - Podru~na jedinica
Podgorica, dokazuje vlasni{tvo nad predmetnim nepokretnostima.
Na predmetnim nepokretnostima je upisan teret:
ROK IZGRADNJE 3 GODINE.
4. Lokacija
Predmetna parcela se nalazi u naselju Pod Goricom, na raskrsnici
ulica Vukice Mitrovi} i Rista Stijovi}a, preko puta Vile Gorica.
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
5
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
Nalazi se u II gradskoj zoni, u dijelu grada koji osim stambenih
objekata ima dosta poslovnih objekata. U neposrednoj blizini su dvije
osnovne {kole, vrti}, vi{e maloprodajnih prehrambenih objekata,
apoteka i prodavnica {iroke potro{nje. Objekat je odli~no povezan
gradskom saobra}ajnom infrastrukturom i nalazi se u blizini puta koji
vodi ka Kola{inu, Petrovcu, Cetinju, Nik{i}u i povezan je sa putem koji
vodi ka aerodromu. Udaljenost od aerodroma je oko 10km.
Polo`aj nepokretnosti
Kopija plana
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
6
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
5. Opis nepokretnosti
Parcela se nalazi u ekskluzivnom dijelu grada u kome se osim elitnih
stambenih jedinica nalazi vi{e ambasada, Vila Gorica, Crnogorska
akademija nauka i umjetnosti...
Predmetna parcela predstavlja urbanisti~ku parcelu br.9 u bloku 1,
DUP-a "Gorica C". Na parceli je planirana izgradnja porodi~nog
stambenog objekta spratnosti S+P+1+Pk, povr{ine u osnovi 150m². Bruto
povr{ina objekta je oko 600m2.
Na parceli su ranije zapo~eti zemljani radovi.
Izvod iz DUP-a
Polo`aj parcela
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
7
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
6. Metode procjene
Danas u Crnoj Gori nema propisane metodologije za izradu
procjena, ne postoji zakon ili propis koji defini{e ili propisuje postupke
ili metodologije, tako da procjenitelji primjenjuju uglavnom metode koje
se koriste u ostalim zemljama, uz upotrebu saznanja ste~enih
dugogodi{njim radom i iskustvom, a vezano za specifi~nost tr`i{ta.
Zbog nesre|enosti zemlji{nih knjiga i katastra naro~itu pa`nju
potrebno je pokloniti provjeri vlasni~ke dokumentacije, jer njena sre|enost
odnosno nesre|enost je bitni element za odre|ivanje tr`i{ne vrijednosti.
Procjene vrijednosti nepokretnosti se naj~e{}e vr{e kori{tenjem ~etiri
pristupa i ~etiri metodologije procjene.
- Prvi pristup naziva se stati~ki, a metoda koja se koristi za
izra~unavanje vrijednosti nepokretnosti je tro{kovna metoda ili
metoda utvr|ivanja stvarne vrijednosti.
- Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izra~unavanja
uporedna metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti.
- Treci pristup je dinami~ki, a metoda izra~unavanja je metoda
kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
- ^etvrta metodologija je metodologiji za utvr|ivanje tr`i{ne
vrijednosti Ministarstva finansija Republike Crne Gore.
6.1. Tro{kovna metoda ili metoda utvr|ivanja stvarne vrijednosti
Tro{kovna metoda je bazirana na izra~unavanju tro{kova gradnje.
Polazi se od pretpostavke da kupac ne}e nikada platiti nekretninu vi{e nego
{to bi ga ko{tala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Kod izra~unavanja ukupne vrijednosti nekretnine tro{kovima gradenja
odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemlji{ta koja pripada toj
nekretnini, tro{kovi komunalnih doprinosa i ostali tro{kovi.
Ova metoda pogodna je za one slu~ajeve gdje ne postoje podaci o
cijenama postignutim kod kupoprodaje sli~nih nekretnina ili za one
nekretnine za koje je te`e vrijednovati prihode od zakupa.
6.2. Uporedna metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izra~unavanja
uporedna metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti.
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
8
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su ~esto u
prometu, posebno za stambene objekte. Upore|uje se stan ili ku}a, koji je
predmet procjene s jednim ili vi{e sli~nih stanova ili ku}a, ~ija obilje`ja ve}
poznajemo.
Lokacija, odnosno polo`aj nekretnine naj~e{}e je jedan od
najva`nijih faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u
nedavnoj pro{losti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogre{ne
zaklju~ke.
U Crnoj Gori ne postoje slu`beni izvori podataka koji bi se mogli
koristiti kao pouzdani izvori podataka prilikom kori{tenja uporedne
metode. Procjenitelji moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvr{enih
transakcija ili koristiti parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i
elektronskim medijima.
6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
Godi{nje ostvareni prihodi od nekretnine daju godi{nji bruto prihod.
Kada se od toga dijela odbije dio za tro{kove, amortizaciju, poreze,
odr`avanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja
godi{nji neto prihod. Odnos godi{njeg prihoda i vrijednosti investicije
izra`en u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izra~unavanje svih predvi|enih prihoda
umanjenih za mogu}e rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed
nedostatka podataka ne mo`e utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su
mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od tro{kova koji bi
proizi{li iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih
nekretnina ili uop{te prihva}eni statisticki podaci.
Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je
izlo`en prihod iz realnog posjeda. Porodi~ne ku}e i nekretnine podlije`u
manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili
zakupnine pretvara u tr`i{nu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija
dobiti je izra~unavanje svih predvi|enih prihoda umanjenih za mogu}e
tro{kove i rizike.
7. Procjena vrijednosti
Najpogodniji pristup za izra~unavanje vrijednosti predmetnih
nepokretnosti je komparativni, a metoda izra~unavanja je uporedna
metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti.
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
9
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
Na predmetnom lokalitetu ili lokalitetu koji je uporediv sa
predmetnim je u skorije vrijeme bilo prometa zemlji{tem. Vrijednost
zemlji{ta se kretala od 300€/m” do 700 €/m”, u zavisnosti od predvi|ene
gradnje.
Predmetno zemlji{te ima koeficijent izgra|enosti Ki=0,65, gabarite
objekta 10 x 15m i spratnost So+P+1+Pk, tako da je na njemu mogu}e
izgraditi objekat maksimalne bruto povr{ine oko 600m”.
Vrijednost predmetnog zemlji{ta je 500 €/m”.
Vrijednost zemlji{ta je 1068 x 500 = 534.000,00 €
Zaklju~ak:
Ukupna vrijednost nepokretnosti je:
534.000,00 €
Podgorica,
5.01.2012. godine
Vode}i procjenjiva~
Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
10
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
8. Prilozi
- fotodokumentacija
- list nepokretnosti
- kopija plana
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
11
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
- List nepokretnosti
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
12
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
13
Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica
Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
14
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Pržnu – KO Sveti Stefan
Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA
ATLAS MONT AD
PODGORICA
IZVJEŠTAJ
o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Prţnu – KO Sveti Stefan
NARUČILAC:
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
PROCENITELJ:
Mirković Milan dipl.inž.građ.
Tel. 069-012-292
E-mail: [email protected]
Podgorica, 22.01.2012.godine
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI
1. Informacije sadrţane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se smatraju
pouzdanim. Pored toga što je uloţen maksimum napora da bi se osigurala što
veća taĉnost dobijenih podataka procjenitelj ne moţe garantovati taĉnost istih.
TakoĊe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu odgovornost u sluĉaju promjena na
trţištu nekretnina ili okolnosti vezanih za iste.
2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa trţišta kao i analitiĉki
materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne nepokretnosti i
da bi ih mogao koristiti u MSFI (međunarodnih standarda finansijskog
izvještavanja).
3. Projekcije, ako su traţene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na
razliĉitim pretpostavkama i subjektivnim zakljuĉcima i kao za takve ne moţe
biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu sa
promjenama na trţištu.
4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene
nepokretnosti se podrţava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled svih
uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a ne na
ovaj Izvještaj.
5.
Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti
vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom.
6.
U sluĉaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u
odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi.
7.
Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo
kakvih ograniĉenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije drugaĉije
navedeno u ovom Izvještaju.
8.
Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvuĉene iz trţišnih
pokazatelja bez pregleda koliĉina i precizne analize troškova.
9. Sadrţaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne moţe biti reprodukovan na bilo
koji naĉin ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja.
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
1
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI
Ovim potvrĊujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da:
1. Izjave o ĉinjenicama sadrţane u ovom Izvještaju su istinite i taĉne.
2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zakljuĉci sadrţani u ovom Izvještaju su
izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno.
3. Procjenjivaĉ nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost
koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti prema
strankama ukljuĉenim u ovaj proces.
4. Procjenjivaĉevo angaţovanje u ovom zadatku nije odreĊeno na osnovu
unaprijed pripremljenih i odreĊenih rezultata.
5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed
pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih
se tiĉe ovaj Izvještaj.
6.
Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji odrţivosti i
kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su
izvuĉeni iz trţišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne
nepokretnosti su prilagoĊene u skladu sa vaţećim standardima i empirijskom
znanju.
7.
Procjenitelj, liĉno, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima
obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sliĉnih nepokretnosti.
8. U sluĉaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu
uĉestvovati u prikupljanju podataka i istraţivanju trţišta sva povjerljivost i
privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom na
izvršenje zadatka bez konflikta interesa.
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
2
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
SADRŢAJ:
OslobaĊanje od odgovornosti........................................... 1
Izjava i ograniĉavajući uslovi........................................
2
Rezime procjene...... .....................................................
4
1. Uvod .......................................................................... 5
2. Predmet procjene .....................................................
5
3. Dokaz vlasništva i tereti ...........................................
5
4. Lokacija ..................................................................... 5
5. Opis nepokretnosti ...................................................
6
6. Metode procjene ......................................................
8
7. Procjena vrijednosti .................................................
9
8. Prilozi .......................................................................
11
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
3
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Rezime procjene
KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE
nekretnina
Predmet izvještaja
Naručilac izvještaja
Izvještaj sačinio
Uvid u nekretninu
Poslovni prostori, po
LN 346 KO Sveti Stefan
lokacija
Prţno, Sveti Stefan, Budva
Crna Gora
INSTITUT RAĈUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
Mirković Milan, dipl.inţ.graĊ.
Vodeći procjenjivaĉ, tehniĉka oblast
licenca br.39;
Izlazak na lice mjesta;
podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore;
kopije planova i satelitski snimci
Procjenjena tržišna vrijednost
UKUPNO
1.158.718,14 €
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
4
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
1. Uvod
Na zahtjev Instituta raĉunovoĊa i revizora Crne Gore, izvr{ena je procjena
vrijednosti nepokretnosti vlasni{tvo Fonda zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“
AD Podgorica.
Dana 22.01.2012. godine izvr{ena je identifikacija predmetnih
nepokretnosti, na osnovu lista nepokretnosti, kopije plana i planske
dokumentacije.
2. Predmet procjene
Predmet procjene su nepokretnosti iz lista nepokretnosti br.346 K.O. Sveti
Stefan i to:
1. Poslovni prostor porodiĉne zgrade PD1, površine 402m², na prizemlju
objekta br.1 na kat. parceli br.898. KO Sveti Stefan i
2. Poslovni prostor porodiĉne zgrade PD2, površine 261m², na I spratu
objekta br.1 na kat. parceli br.898. KO Sveti Stefan
3. Dokaz vlasništva
Vlasnik nepokretnosti, Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz
Podgorice, vlasništvo dokazuje, prepisom lista nepokretnosti br.346 K.O. Sveti
Stefan, preuzetim sa sjta Uprave za Nekretnine P.J. Budva.
NAPOMENA: Uvidom na sajt Uprave za Nekretnine Crne Gore vidi se da
nad predmetnin nepokretnostima nema tereta.
Dvorište parcele na kojoj se nalazi objekat je pod teretima:
ZABILJEŢBA RESTITUCIJE U KORIST MITROVIĆ BLAŢA,STA NKA I KRSTA I
SV.STEFANA.
PRAVO SLUŢBENOSTI PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST PARC.887/1,887/2,
888/3 i 1930/2.u korist JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO GLOBAL INVEST.
4. Lokacija
Predmetne nepokretnosti se nalaze u naselju Prţno u Svetom Stefanu,
neposredno iznad Hotela Maestral.
Udaljene su od mora oko 100m vazdušne linije.
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
5
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
5. Opis nepokretnosti
Predmetne nepokretnosti su poslovni prostori u nekadašnjem trţnom centru.
Centar nije u funkciji više godina i poslovni prostori su jako zapušteni.
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
6
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Po listu nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz
Podgorice je vlasnik poslovnih prostora, ali ne i zemljišta ispod objekta. Kao
vlasnik zemljišta se navodi Siz za komunalnu djelatnost Budva.
Predmetne nepokretnosti su u zahvatu DUP-a Prţno – Podliĉak kojina UP45
predviĊa objekte u postojećim gabaritima, sa namjenom poslovno-stambeni centar
sa podzemnim garaţama. PredviĊeni koeficijent izgraĊenosti za cijeli blok je 1,6, a
maksimalna spratnost 2G+S+P+2.
Kako Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz Podgorice nije vlasnik
zemljišta ispod objekta to se za proraĉun uzima sadašnje stanje objekta, a ne
moguća izgradnja.
Izvod iz DUP-a
Tabelarni prikaz gradnje
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
7
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
6. Metode procjene
Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najĉešće vrše
korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene.
a. Prvi pristup naziva se statiĉki, a metoda koja se koristi za
izraĉunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili
metoda utvrĊivanja stvarne vrijednosti.
b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izraĉunavanja
uporedna metoda ili metoda uporeĊivanja vrijednosti.
c. Treci pristup je dinamiĉki, a metoda izraĉunavanja je metoda
kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĊivanja stvarne vrijednosti
Troškovna metoda je bazirana na izraĉunavanju troškova gradnje. Polazi se
od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala
izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Kod izraĉunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĊenja odbija se
iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi
komunalnih doprinosa i ostali troškovi.
Ova metoda pogodna je za one sluĉajeve gdje ne postoje podaci o cijenama
postignutim kod kupoprodaje sliĉnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je
teţe vrijednovati prihode od zakupa.
6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĊivanja vrijednosti
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izraĉunavanja uporedna
metoda ili metoda uporeĊivanja vrijednosti.
Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su ĉesto u prometu,
posebno za stambene objekte. UporeĊuje se stan ili kuća, koji je predmet procjene
s jednim ili više sliĉnih stanova ili kuća, ĉija obiljeţja već poznajemo.
Lokacija, odnosno poloţaj nekretnine najĉešće je jedan od najvaţnijih
faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u
nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zakljuĉke.
U Crnoj Gori ne postoje sluţbeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti
kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
8
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti parcijalne
podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima.
6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se
od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, odrţavanje i rizik od
izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos
godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izraţen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izraĉunavanje svih predviĊenih prihoda umanjenih za
moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka
podataka ne moţe utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti
uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog poslovanja.
Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte prihvaćeni
statisticki podaci.
Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izloţen
prihod iz realnog posjeda. Porodiĉne kuće i nekretnine podlijeţu manjem riziku od
poslovnih ili industrijskih objekata.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine
pretvara u trţišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izraĉunavanje
svih predviĊenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike.
7. Procjena vrijednosti
Izraĉunavanje vrijednosti
korištenjem uporedne metode.
predmetnih
nepokretnosti
moţemo
vršiti
Uporedna metoda je pogodna za lokacije koje su atraktivne i za koje postoje
brojni podaci o prodajama. Ona koristi uporedne podatke o prodajama istih ili
sliĉnih nepokretnosti.
Na predmetnoj lokaciji je izgraĊeno više stambeno poslovnih objekata.
Vrijednost i stanova i poslovnih prostora je velika i kreće se od 2.500 €/m² pa na
više. Kako su predmetni poslovni prostori zapušteni vršimo proraĉun amortizacije.
Novi poslovni prostori na predmetnoj lokaciji imaju vrijednost od 3.500 €/m²
Umanjenje cijene na osnovu amortizacije
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
9
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Umanjenje zbog starosti:
n = 25 godina, N = 100 godina
Umanjenje vrijednosti konstrukcije zbog starosti:
Uk = 0,80 x n/N x (n + N)/2N
Uk = 0,80 x 25/100 x (25 + 100)/2 x 100
Uk = 0,125 (12,5 %)
Umanjenje zanatskih, završnih i instalaterskih radova zbog starenja i dotrajalosti
Uo= 25/33 = 0,7575
n = 25 godina
N = 33 godine
Uz= 25/25 = 1,000
n = 25 godina
N = 25 godina
Ui= 25/28,5 = 0,8771
n = 25 godina
N = 28,5 godina
Ukupno umanjenje vrijednosti nekretnine
Vrsta radova
Konstrukcija
Zanatski radovi
Završni radovi
Instalacije
Ukupno
Vrijednost novogradnje
%
€/m²
55
1925
20
700
15
525
10
350
100
3500
Umanjenje
%
€/m²
12.5
75.75
100
87.71
240.62
530.30
525
307.01
1602.94
Sadašnja vrijednost
€/m²
1684.37
169.69
0
42.98
1897.05
Vrijednost prizemnog poslovnog prostora PD1, površine 402m² je:
402 x 1.897,05 = 762.614,10 €
Poslovni prostor na spratu ima cijenu manju za 20%, odnosno vrijednost
spratnog dijela poslovnog prostora PD2, površine 261m² je:
261 x 1.897,05 x0,8 = 396.104,04
Ukupna vrijednost predmetnih poslovnih prostora je:
762.614,10 + 396.104,04 = 1.158.718,14 €
Podgorica,
22.01.2012. godine
Vode}i procjenjiva~
Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
10
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
8. Prilozi
-
foto dokumentacija
Prilaz od Hotela Maestral
Prizemni dio
Pogled sa ulice
Cijeli bjekat
Poslovni prostori u prizemlju
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
11
SV
.S
TE
FA
N
PU
T
BU
DV
A
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
-
Kopija plana parcela
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
12
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Prikaz lista nepokretnosti:
Politiĉka opština:
Katastarska opština:
Broj lista nepokretnosti:
Budva
SVETI STEFAN
346
Parcele (A list)
Broj
Naĉin korišćenja
Podbroj
Zgrada
Površina
(m2)
Potes
Osnov sticanja prava
746
2 Šume 1. klase
- PRŢNO
886
0 Nekategorisani putevi
- SVETI STEFAN
888
1 Voćnjak 1. klase
- SVETI STEFAN
ODLUKA
330 DRŢAVNOG
ORGANA
892
0 Livada 1. klase
- SVETI STEFAN
118 Nema podataka
894
0 Voćnjak 1. klase
- SVETI STEFAN
203 Nema podataka
895
1 Voćnjak 1. klase
- SVETI STEFAN
20 Nema podataka
895
2 Voćnjak 1. klase
- SVETI STEFAN
42 Nema podataka
896
0 Livada 1. klase
- SVETI STEFAN
121 Nema podataka
896
0 PTT
2 SVETI STEFAN
173 Nema podataka
896
0
1 SVETI STEFAN
295 Nema podataka
896
0 Dvorište
- SVETI STEFAN
500 Nema podataka
897
0 Njiva 1. klase
- SVETI STEFAN
100 Nema podataka
898
0
Zgrade u
ugostiteljstvu
1 SVETI STEFAN
469 Nema podataka
898
0 Dvorište
- SVETI STEFAN
98 Nema podataka
899
0 Voćnjak 1. klase
- SVETI STEFAN
189 Nema podataka
899
0 Pomoćna zgrada
1 SVETI STEFAN
19 Nema podataka
899
0 Pomoćna zgrada
2 SVETI STEFAN
18 Nema podataka
899
0 Pomoćna zgrada
3 SVETI STEFAN
17 Nema podataka
900
0 Dvorište
- SVETI STEFAN
74 Nema podataka
906
0 Njiva 1. klase
- SVETI STEFAN
86 Nema podataka
907
0 Livada 1. klase
- SVETI STEFAN
60 Nema podataka
941
1 Njiva 1. klase
- SVETI STEFAN
154 Nema podataka
941
2 Njiva 1. klase
- SVETI STEFAN
114 Nema podataka
942
0 Livada 1. klase
- SVETI STEFAN
46 Nema podataka
948
0 Livada 1. klase
- SVETI STEFAN
72 Nema podataka
Zgrade zdravstvene
djelatnosti
234 RAZMJENA
27 Nema podataka
Ukupna površina parcela: 3.579 m2
Vlasnici (B list)
Matiĉni broj
0000002005557
Naziv nosioca prava
SIZ ZA KOMUNALNU
DJELATNOST
Adresa
BUDVA
Tip nosioca
PRAVNO LICE
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
Tip vlasništva
Korišćenje
Obim
prava
1/1
13
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Objekti (V list)
Broj Podbroj Zgrada Naĉin korišćenja
Površina (m2)
Spratnost
Osnov sticanja Godina
prava
izgradnje
896
0
2 PTT
173
PRIZEMNA
ZGRADA
Nema podataka
-
896
0
Zgrade
1 zdravstvene
djelatnosti
295
PRIZEMNA
ZGRADA
Nema podataka
-
898
0
1
Zgrade u
ugostiteljstvu
469
PRIZEMNA
ZGRADA
VIŠE
OSNOVA
-
899
0
1 Pomoćna zgrada
19
PRIZEMNA
ZGRADA
Nema podataka
-
899
0
2 Pomoćna zgrada
18
PRIZEMNA
ZGRADA
Nema podataka
-
899
0
3 Pomoćna zgrada
17
PRIZEMNA
ZGRADA
Nema podataka
-
Ukupna površina zemljišta pod objektima: 991 m2
Posebni djelovi objekata (V list)
Broj
Naĉin Površina
Broj Podbroj Zgrada dijela
korišćenja (m2)
objekta
Sprat
Osnov
sticanja
prava
Tip
vlasništva
Matiĉni broj
Naziv nosioca
prava
Adresa
TRG BOŢANE
VUKOVIĆ
VUĈINIĆ 9/85
0704975210011
ALEKSANDAR PODGOR
PODGORICA
896
0
1
Poslovni
prostor
1
porodiĉne
zgrade
896
0
2
1
Poslovni
prostor
porodiĉne
zgrade
77 Prizemlje KUPOVINA Svojina
POŠTA CRNE
0000002289369 GORE DOO
PODGORICA
UL.SLOBODE
BR.1.
PODGORICA
896
0
2
2
Poslovni
prostor
porodiĉne
zgrade
10 Prizemlje KUPOVINA Svojina
0000002289377
TELEKOM
CRNE GORE
A.D.
PODGORICA
BULEVAR
LENJINA BR.3
PODGORICA
896
0
2
3
Poslovni
prostor
porodiĉne
zgrade
78
0000002289377
TELEKOM
CRNE GORE
A.D.
PODGORICA
BULEVAR
LENJINA BR.3
PODGORICA
898
0
1
Poslovni
prostor
1
porodiĉne
zgrade
898
0
1
2
Poslovni
prostor
porodiĉne
zgrade
Nema
245 Prizemlje
podataka
Prvi
sprat
KUPOVINA Svojina
VIŠE
402 Prizemlje
OSNOVA
VIŠE
OSNOVA
261
Prvi
sprat
Svojina
Svojina
FZU
ATLASMONT
6036000005577
AD
PODGORICA
PODGORICA
PODGORICA
Svojina
6036000005577
FZU
ATLASMONT
AD
PODGORICA
PODGORICA
PODGORICA
Ukupna površina posebnih djelova objekata: 1.073 m2
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
14
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Tereti i ograniĉenja nad parcelama i objektima( G list)
Broj Podbroj
Naĉin
Broj
Zgrada
korišćenja
tereta
Teret
Površina
(m2)
Opis tereta
-
Pravo
3
sluţbenosti
PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST
PARC.887/1,887/2, 888/3 i 1930/2.u korist
203
JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO
GLOBAL INVEST.
PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST
PARC.887/1,887/2, 888/3 i 1930/2.u korist
42
JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO
GLOBAL INVEST.
894
Voćnjak
0
1. klase
895
Voćnjak
2
1. klase
-
Pravo
3
sluţbenosti
898
0 Dvorište
-
2
Nema
podataka
ZABILJEŢBA RESTITUCIJE U KORIST
98 MITROVIĆ BLAŢA,STA NKA I KRSTA I
SV.STEFANA.
-
Pravo
3
sluţbenosti
PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST
PARC.887/1,887/2, 888/3 i 1930/2.u korist
98
JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO
GLOBAL INVEST.
898
0 Dvorište
Tereti i ograniĉenja nad posebnim djelovima objekata (G list)
Broj Podbroj
Broj
Naĉin
Zgrada dijela
korišćenja
objekta
Broj
tereta
Teret
Površina
(m2)
Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ.
Opis tereta
15
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu
Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA
ATLAS MONT AD
PODGORICA
IZVJEŠTAJ
o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu
NARUČILAC:
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
PROCENITELJ:
Mirković Milan dipl.inž.građ.
Tel. 069-012-292
E-mail: [email protected]
Podgorica, 15.01.2012.godine
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI
1. Informacije sadržane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se
smatraju pouzdanim. Pored toga što je uložen maksimum napora da bi se
osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne može
garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu
odgovornost u slučaju promjena na tržištu nekretnina ili okolnosti vezanih
za iste.
2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa tržišta kao i
analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne
nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda
finansijskog izvještavanja).
3. Projekcije, ako su tražene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na
različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne
može biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu
sa promjenama na tržištu.
4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene
nepokretnosti se podržava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled
svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a
ne na ovaj Izvještaj.
5.
Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti
vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom.
6.
U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u
odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi.
7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo
kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije
drugačije navedeno u ovom Izvještaju.
8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz tržišnih
pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova.
9. Sadržaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne može biti reprodukovan na
bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
1
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI
Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da:
1. Izjave o činjenicama sadržane u ovom Izvještaju su istinite i tačne.
2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadržani u ovom Izvještaju su
izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno.
3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost
koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti
prema strankama uključenim u ovaj proces.
4. Procjenjivačevo angažovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu
unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata.
5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed
pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih
se tiče ovaj Izvještaj.
6.
Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji održivosti i
kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su
izvučeni iz tržišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne
nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa važećim standardima i
empirijskom znanju.
7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima
obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti.
8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu
učestvovati u prikupljanju podataka i istraživanju tržišta sva povjerljivost
i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom
na izvršenje zadatka bez konflikta interesa.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
2
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
SADRŽAJ:
OslobaĎanje od odgovornosti........................................... 1
Izjava i ograničavajući uslovi........................................
2
Rezime procjene...... .....................................................
4
1. Uvod .......................................................................... 5
2. Predmet procjene .....................................................
5
3. Dokaz vlasništva i tereti ...........................................
5
4. Lokacija ..................................................................... 5
5. Opis nepokretnosti ...................................................
6
6. Metode procjene ......................................................
8
7. Procjena vrijednosti .................................................
10
8. Prilozi .......................................................................
12
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
3
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Rezime procjene
KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE
Zemljište u KO Petrovac, po
LN 165
lokacija
Autobuska stanica, Petrovac,
Crna Gora
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
nekretnina
Predmet izvještaja
Naručilac izvještaja
Izvještaj sačinio
Uvid u nekretninu
Mirković Milan, dipl.inž.graĎ.
Vodeći procjenjivač, tehnička oblast
licenca br.39;
Izlazak na lice mjesta;
podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore;
kopije planova i satelitski snimci
Procjenjena tržišna vrijednost
UKUPNO
1.080.112,50 €
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
4
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
1. Uvod
Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvr{ena je
procjena vrijednosti nepokretnosti vlasni{tvo Fonda zajedni~kog ulaganja
“Atlas Mont“ AD Podgorica.
Dana 15.01.2012. godine izvr{ena je identifikacija predmetnih
nepokretnosti, na osnovu lista nepokretnosti, kopije plana i planske
dokumentacije.
2. Predmet procjene
Predmet procjene su nepokretnosti iz lista nepokretnosti br.165 K.O.
Petrovac i to:
1. Katastarska parcela br.506, ukupne površine 1987m² na kojoj se
nalaze:
- Zemljište uz privrednu zgradu površine 1913m² i
- Zgrada u ostaloj privredi- zgrada br.1 površine 74m²,
2. Katastarska parcela br.687 ukupne površine 910m² na kojoj se
nalaze:
- Zemljište uz privrednu zgradu površine 489m² i
- Zgrada u ostaloj privredi- zgrada br.1 površine 421m².
3. Dokaz vlasništva
Vlasnik nepokretnosti, Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz
Podgorice, vlasništvo dokazuje, prepisom lista nepokretnosti br.165 K.O.
Petrovac, izdatim 17.08.2010. godine od Uprave za Nekretnine P.J. Budva.
NAPOMENA: Uvidom na sajt Uprave za Nekretnine Crne Gore vidi se
da nad predmetnin nepokretnostima nema tereta.
4. Lokacija
Predmetne nepokretnosti se nalaze u Petrovcu, u centru naselja. Parcele
predstavljaju autobusku stanicu i radionice preko puta stanice.
Udaljene su od mora oko 350m vazdušne linije.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
5
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
5. Opis nepokretnosti
Nepokretnosti koje procjenjujemo su:
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
6
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
 Na katastarskoj parceli br.506 je zemljište i objekat koji čine
autobusku stanicu u Petrovcu. Radi se o zemljištu u centru Petrovca,
kompletno asfaltiranom, na raskrsnici više ulica u centru mjesta.
Objekat koji je predmet procjene je zidana konstrukcija koja se sastoji
od više prostorija koje su u funkciji autobuske stanice: kancelarija,
biljetarnica.... Solidno je očuvan.
 Na katastasrkoj parceli br.687 nalazi se poslovni objekat površine
421m². GraĎen je od AB stubova, sa zidovima od blokova. Dosta je
zapušten. Nekada je bio graža i radionica u sklopu autobuske stanice,
a trenutno se koristi kao pogon za izradu kovanih ograda.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
7
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Predmetne nepokretnosti se nalaze u zahvatu DUP-a Petrovac.
Parcela br.506 na kojoj se nalazi autobuska stanica DUP-om je predviĎena
kao saobraćajna površina, odnosno ostaje joj ista namjena, s tim da je na njoj
predviĎena izgradnja garaža. Predstavlja UP br.76 u bloku B4.
Parcela br.687 se nalazi u zoni stanovanja. Predstavlja UP br.27 u bloku B7 i
ima koeficijent zauzetosti 40%, a koeficijent izgraĎenosti 1,3, što daje
mogućnost izgradnje stambenog objekta bruto površine oko 1.200 m².
6. Metode procjene
Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše
korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene.
a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za
izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili
metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti.
b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja
uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
c. Treci pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda
kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
8
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti
Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi
se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga
koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĎenja odbija se
iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini,
troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi.
Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o
cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine
za koje je teže vrijednovati prihode od zakupa.
6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna
metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u
prometu, posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je
predmet procjene s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obilježja već
poznajemo.
Lokacija, odnosno položaj nekretnine najčešće je jedan od najvažnijih
faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u
nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke.
U Crnoj Gori ne postoje službeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti
kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji
moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti
parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima.
6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada
se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik
od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos
godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih
za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka
podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti
postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
9
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
poslovanja. Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte
prihvaćeni statisticki podaci.
Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je
izložen prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podliježu
manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili
zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je
izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike.
7. Procjena vrijednosti
Izračunavanje vrijednosti predmetnih nepokretnosti možemo vršiti
korištenjem uporedne metode.
Uporedna metoda je pogodna za parcele na lokacijama koje su atraktivne
i za koje postoje brojni podaci o prodajama zemljišta. Ona koristi uporedne
podatke o prodajama istog ili sličnog zemljišta.
Ovdje se radi o lokaciji na kojoj je veliki broj parcela prodat u prethodnom
periodu. Vrijednosti zemljišta tokom 2007 i 2008godine, kada je bila velika
ekspanzija prodaje zemljišta bile su mnogo veće i kretale su se i do 600€/m².
Najveći broj parcela je prodavan za izgradnju stambenih zgrada. Vrijednost
zemljišta zavisila je od veličine i mogućnosti izgradnje.
Kako je DUP-om za parcelu br.687 predviĎena stambena izgradnja
proračun se radi za vrijednost zemljišta na kome će se graditi predvidjeni
objekat, tako da postojeći objekat nema vrijednosti.
PredviĎena je izgradnja objekta površine oko 1.200m².
Neto površina objekta je oko 1000m² i novoizgraĎeni objekat će vrijedjeti
oko 1.100m² x 1.500 €/m² =1.650.000 €.
Učešće zemljišta u vrijednosti objekta, na slicnim lokacijama, je oko
25%, odnosno zemljište vrijedi:
1.650.000 x 0,25 =412.500 €
Jedinična vrijednost zemljišta iznosi:
412.500 / 910 = 453,30 €/m²
što se može usvojiti kao realna tržišna vrijednost predmetnog zemljišta.
Vrijednost predmetnog zemljišta je 450 €/m².
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
10
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Vrijednost parcele br.687, površine 910m² je:
910 x 450 = 409.500,00 €
Parcela br.506, površine 1.987m², je predviĎena za izgradnju garaža i
njena vrijednost je manja za 25% od vrijednosti parcele na kojoj je predviĎena
stambena izgradnja, odnosno njena vrijednost je:
450 x 0,75 = 337,50 €/m²
Vrijednost parcele br.506 je:
1.987 x 337,50 = 670.612,50 €
Ukupna vrijednost predmetnih parcela je:
409.500,00 + 670.612,50 = 1.080.112,50 €
Podgorica,
15.01.2012. godine
Vode}i procjenjiva~
Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
Saradnik
Rakočević Aleksandar dipl.inž.graĎ.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
11
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
8. Prilozi
- foto dokumentacija
P
ut
Ga
ra
`
e
i
se
rv
is
Pu
I
ul
.
t
Kopija plana parcela
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
12
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
13
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Golubovci u Podgorici
Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA
ATLAS MONT AD
PODGORICA
IZVJEŠTAJ
o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu
Golubovci u Podgorici
NARUČILAC:
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
PROCENITELJ:
Mirković Milan dipl.inž.građ.
Tel. 069-012-292
E-mail: [email protected]
Podgorica, 15.01.2012.godine
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI
1. Informacije sadrţane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se smatraju
pouzdanim. Pored toga što je uloţen maksimum napora da bi se osigurala što
veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne moţe garantovati tačnost istih.
TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu odgovornost u slučaju promjena na
trţištu nekretnina ili okolnosti vezanih za iste.
2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa trţišta kao i analitički
materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne nepokretnosti i
da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda finansijskog
izvještavanja).
3. Projekcije, ako su traţene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na
različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne moţe
biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu sa
promjenama na trţištu.
4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene
nepokretnosti se podrţava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled svih
uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a ne na
ovaj Izvještaj.
5.
Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti
vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom.
6.
U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u
odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi.
7.
Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo
kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije drugačije
navedeno u ovom Izvještaju.
8.
Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz trţišnih
pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova.
9. Sadrţaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne moţe biti reprodukovan na bilo
koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
1
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI
Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da:
1. Izjave o činjenicama sadrţane u ovom Izvještaju su istinite i tačne.
2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadrţani u ovom Izvještaju su
izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno.
3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost
koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti prema
strankama uključenim u ovaj proces.
4. Procjenjivačevo angaţovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu
unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata.
5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed
pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih
se tiče ovaj Izvještaj.
6.
Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji odrţivosti i
kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su
izvučeni iz trţišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne
nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa vaţećim standardima i empirijskom
znanju.
7.
Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima
obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti.
8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu
učestvovati u prikupljanju podataka i istraţivanju trţišta sva povjerljivost i
privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom na
izvršenje zadatka bez konflikta interesa.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
2
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
SADRŢAJ:
OslobaĎanje od odgovornosti........................................... 1
Izjava i ograničavajući uslovi........................................
2
Rezime procjene...... .....................................................
4
1. Uvod .......................................................................... 5
2. Predmet procjene .....................................................
5
3. Dokaz vlasništva i tereti ...........................................
5
4. Lokacija ..................................................................... 6
5. Opis nepokretnosti ...................................................
6
6. Metode procjene ......................................................
7
7. Procjena vrijednosti .................................................
9
8, Prilozi ......................................................................
11
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
3
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
Rezime procjene
KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE
Zemljište u KO Golubovci, po
LN 3437 i LN 3729
lokacija
Golubovci, Podgorica,
Crna Gora
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
nekretnina
Predmet izvještaja
Naručilac izvještaja
Izvještaj sačinio
Uvid u nekretninu
Mirković Milan, dipl.inţ.graĎ.
Vodeći procjenjivač, tehnička oblast
licenca br.39;
Izlazak na lice mjesta;
podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore;
kopije planova i satelitski snimci
Procjenjena tržišna vrijednost
UKUPNO
1.897.668,28 €
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
4
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
1. Uvod
Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvršena je procjena
vrijednosti nepokretnosti u Golubovcima, koje su vlasništvo FZU „Atlasmont“
AD Podgorica.
Dana 12.01.2012. godine izvršena je identifikacija
nepokretnosti, na osnovu Listova nepokretnosti i kopija plana.
predmetnih
2. Predmet procjene
Predmet procjene su:
I. Nepokretnosti iz Lista nepokretnosti br.3437 K.O. Golubovci i to:
1. Katastarska parcela br.12875/3, livada površine 3.599m²,
II. Nepokretnosti iz Lista nepokretnosti br.3729 K.O. Golubovci i to:
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
-
Katastarska parcela br.12868/2, vinograd 3klase površine 43m²,
Katastarska parcela br.12869, vrt površine 64.963m²,
Katastarska parcela br.12870, livada površine 625m²,
Katastarska parcela br.12871, livada površine 634m²,
Katastarska parcela br.12872, ukupne površine 2.222m² na kojoj se
nalaze:
livada površine 1853m²,
Poslovna zgrada u vanprivredi- zgrada br.1 površine 346m² i
Pomoćna zgrada- zgrada br.2 površine 23m²,
Katastarska parcela br.12873, livada površine 1.101m²,
Katastarska parcela br.12874, nekategorisani putevi površine 2.612m²,
Katastarska parcela br.12875/1, ukupne površine 25.220m² na kojoj se
nalaze:
livada površine 24.763m²,
Poslovne zgrade u vanprivredi- zgrada br.1 površine 204m²,
Poslovne zgrade u vanprivredi- zgrada br.2 površine 72m² i
Poslovne zgrade u vanprivredi- zgrada br.3 površine 181m²
Ukupna površina zemljišta je 101.021m².
3. Dokaz vlasništva
Vlasništvo se dokazuje, Prepisom lista nepokretnosti br.3437 K.O.
Golubovci i lista nepokretnosti br.3729 K.O. Golubovci, izdatim 09.03.2011. od
Uprave za Nekretnine P.J. Podgorica.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
5
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
FZU Atlasmont AD je vlasnik zemljišta iz lista nepokretnosti br.3437, dok je
vlasnička struktura nepokretnosti iz lista nepokretnosti br.3729 sledeća: FZU
Atlasmont AD je vlasnik 93,7% predmetnih nepokretnosti, Šuškavčević
Radomir je vlasnik 3,3% predmetnih nepokretnosti, Vučinić Vojin je vlasnik
1% predmetnih nepokretnosti, a Ajković Velika je vlasnik 2% predmetnih
nepokretnosti. Kako nije uraĎena fizička dioba izmeĎu vlasnika, procjenu
vrijednosti predmetnih nepokretnosti vršićemo za sve nepokretnosti.
U Listovima nepokretnosti nema tereta i ograničenja.
4. Lokacija
Predmetne nepokretnosti se nalaze u mjestu Golubovci, na oko 300m od
magistrale, a pored puta Golubovci - Mataguţi. Nalaze se u blizini centra mjesta i
pored njih se nalaze Osnovna škola, vrtić, restoran i više objekata maloprodaje.
5. Opis nepokretnosti
Nepokretnosti koje procjenjujemo je zemljište i objekti u kojima se nekada
proizvodila hrana. Poznati su kao staklenici. Skoro čitava površina predmetnog
zemljišta pokrivena je staklenicima, koji su sagraĎeni od metalne konstrukcije
zastakljena staklom. Zbog nekorištenja i nepaţnje staklenici su skoro potpuno
uništeni. Najveći dio stakala je polomljen. Staklenici su montaţnog sistema
gradnje, ne predsavljaju nepokretnu imovinu, pa se ni njihovi ostaci ne uzimaju u
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
6
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
proračun. Zemljište je potpuno zaraslo. Pored staklenika postoje i objekti koji su
sluţili za skladištenje poljoprivrednih proizvoda, smještaj radnika i upravu
nekadašnjeg preduzeća. Veoma su zapušteni i bez značajnijih ulaganja nisu za
upotrebu. Vrijednost tih objekata je zanemarljiva u odnosu na vrijednost zemljišta,
pa se nihova vrijednost ne uzima u proračun.
Cijela parcela je ograĎena ogradom od betonskih stubića sa bodljikavom ţicom.
6. Metode procjene
Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše
korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene.
a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za
izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili
metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
7
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja
uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
c. Treci pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda
kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti
Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi se
od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala
izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĎenja odbija se
iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi
komunalnih doprinosa i ostali troškovi.
Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama
postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je
teţe vrijednovati prihode od zakupa.
6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna
metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u prometu,
posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je predmet procjene
s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obiljeţja već poznajemo.
Lokacija, odnosno poloţaj nekretnine najčešće je jedan od najvaţnijih
faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u
nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke.
U Crnoj Gori ne postoje sluţbeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti
kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji
moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti parcijalne
podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima.
6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se
od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, odrţavanje i rizik od
izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos
godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izraţen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za
moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
8
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
podataka ne moţe utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti
uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog poslovanja.
Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte prihvaćeni
statisticki podaci.
Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izloţen
prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podlijeţu manjem riziku od
poslovnih ili industrijskih objekata.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine
pretvara u trţišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračunavanje
svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike.
7. Procjena vrijednosti
Izračunavanje vrijednosti predmetnih nepokretnosti vršimo korištenjem
uporedne metode.
Uporedna metoda je pogodna za parcele na lokacijama koje su atraktivne i
za koje postoje brojni podaci o prodajama zemljišta. Ona koristi uporedne podatke
o prodajama istog ili sličnog zemljišta.
Ovdje se radi o lokaciji na kojoj je veliki broj parcela prodat u prethodnom
periodu. Vrijednosti zemljišta tokom 2007 i 2008godine, kada je bila velika
ekspanzija prodaje zemljišta bile su mnogo veće i kretale su se i do 50€/m².
Najveći broj parcela je prodavan za izgradnju poslovnih objekata, kao i jedan dio
za izgradnju porodičnih kuća. Vrijednost zemljišta zavisila je od veličine i
mogućnosti izgradnje.
Sada je zbog trajanja krize, dodatno smanjeno interesovanje potencijalnih
kupaca, pa su i cijene još manje.
Imajući u vidu lokaciju zemljišta, njegovu veliku površinu, specifičnost
zemljišta, plansku dokumentaciju i stanje na trţištu, sadašnju vrijednost zemljišta
procjenjujemo na 20 €/m².
Ukupna vrijednost predmetnog zemljišta je:
I - 3.599 x 20 =
71.980,00 €
II - 97.422 x 20 = 2.020.420,00 €
Ukupno:
2.092.400,00 €
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
9
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
Vlasništvo FZU Atlasmont AD je:
I - 3.599 x 20 =
71.980,00 €
II - 97.422 x 20 x 0,937 = 1.825.688,28 €
Ukupno:
1.897.668,28 €
Podgorica,
15.09.2011. godine
Vode}i procjenjiva~
Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|.
Saradnik
Rakočević Aleksandar dipl.inţ.graĎ.
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
10
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
8. Prilozi
- foto dokumentacija
- kopija plana
- listovi nepokretnosti
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
11
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
Kopija plana parcela
GOLUBOVCI
Put
Put
Put
Put
G OL UB OVCI
Rn.
t
Pu
Tf.
Put
G O L U B O V C I
Rn.
Rn.
Osnovna {kola
"Milan Vukoti}" Golubovci
Put Gol
ubovci
- Matagu
`i
Rn.
Put Gol
ubovci
- Matag
u`i
Put
Rn.
Pu
t
Rn.
G OL UB OVCI
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
12
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
13
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
14
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
15
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ.
16

zaključak o prodaji.pdf

I Z V J E Š T A J

Predlog odluke o izboru Revizora Društva za 2014.god.

Потврду о заинтересованости општине потребно је

SEMINAR „PRAVI ČOVJEK NA PRAVOM MJESTU”

ovdje

Karneval u Opatiji i Vikend za zaljubljene

DRUGA KONFERENCIJA SPORTA I MEDICINE

PBS Junior knjižicu - Lošinj Hotels & Villas