koncept lanca: dubrovnik experience

MASTER PLAN FOR THE ESTABLISHMENT OF A HOTEL CHAIN BY THE RECOVERY AND RESTORATION OF HISTORIC BUILDINGS IN DUBROVNIK
PLAN MARCO PARA LA CREACIÓN DE UNA CADENA HOTELERA MEDIANTE LA RECUPERACION Y RESTAURACIÓN DE EDIFICIOS HISTÓRICOS EN DUBROVNIK
MASTERPLAN ZA OSNIVANJE HOTELSKOG LANCA PUTEM OBNOVE I RESTAURACIJE POVIJESNIH ZGRADA U DUBROVNIKU
DUBROVNIK, 06/02/2013
ŠETNICA
OSJETILA
2
2
2
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
Želimo zahvaliti Vladi Španjolske na priznavanju potencijala
Hrvatske i na prvom mjestu Dubrovnika, potencijala koji
predstavlja stoljetnu kulturnu baštinu u kojoj se ispreplidu
arhitektonske ljepote s kulturnim tradicijama, obilježenim
pisanom riječju velikih književnih stvaratelja, stručnjaka i
glazbenika, ljepotom riječi i pokreta stoljetnog folklora.
Želimo iskoristiti ovu priliku da bismo izrazili naše žaljenje radi poteškoda na
koje smo naišli tijekom izrade projekta kao i nedostatka razumijevanja od
strane nekih pojedinaca i dubrovačkih ustanova čija je posljedica kašnjenje
projekta, te čestih kritičkih izjava objavljenih u tisku, koji je pogrešno
interpretirao činjenice i iznosio pogrešne zaključke.
Naš je projekat izrađen bliskom suradnjom tri tvrtke, Rusticae, Estudio
Lanzarote i Transmadrid, koristedi konkretna znanja i iskustva svake od njih.
Obilježja mediteranske klime kao i sličnost mentaliteta
faktori su koji ujedinjuju ove dvije zemlje i koji su poslužili
kao temelj na kojemu de bogato španjolsko iskustvo u zaštiti
kulturne baštine i njena upotreba u turizmu visoke kategorije
i održivosti poslužiti za izradu ove studije.
Isto tako, želimo zahvaliti Upravi grada Dubrovnika koja je u
izradi ove studije uvidjela mogudnost da se dio starih
ruševnih ljetnikovaca ponovno aktivira, čime de se ne samo
omoguditi obnova ovog vrijednog kulturnog nasljeđa nego de
se stvoriti i značajna mogudnost proširenja dubrovačke
turističke ponude.
Osnovni ciljevi kojima smo se vodili bili su slijededi:
Zaštita kulturne baštine putem korištenja iste za turizam visoke kategorije
Primjena novih arhitektonskih rješenja koja predstavljaju most između
povijesne tradicije i ritma novih vremena.
Stvaranje novih sadržaja koji de zadovoljiti visoke prohtjeve novog turističkog
segmenta.
Uvođenje novih modela i tehnologija koji de poštivati zaštitu okoliša.
Uvođenje novih tehnologija poslovnog upravljanja u turističku ponudu, koju
demo objediniti u ekskluzivni lanac.
Otvaranje centra za tehnološki razvitak i obuku osoblja unutar lanca.
U cilju stvaranja konkretnih zaključaka i prijedloga za spomenute zadade, bilo
je potrebno provesti niz aktivnosti sadržanih u Opisu projekta a koje demo
obraditi u ovoj studiji.
U nastavku navodimo samo naslove svih faza studije, bududi da je svako
poglavlje detaljno opisano u samoj Studiji
3
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
DUBROVNIK EXPERIENCE
1
3
5
7
4
3
GLOBALNA ANALIZA HRVATSKOG TURIZMA
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
NAŠ PRIJEDLOG
EKONOMSKA ANALIZA
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
ANALIZA TURIZMA U
DUBROVAČKONERETVANSKOJ ŽUPANIJI
KULTURA LJETNIKOVACA
DEFINIRANJE GRAĐEVINA,
PRIJEDLOG RJEŠENJA I ZAKONSKI OKVIR
ZAKLJUČCI
2
4
6
8
4
5
4
1
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
GLOBALNA ANALIZA HRVATSKOG TURIZMA
5
GLOBALNA ANALIZA
ANALIZA HRVATSKOG
HRVATSKOG TURIZMA
TURIZMA
11.455.677
DOLAZAKA
89%
JADRANSKA OBALA
6
5
60,37M
9.926.674
NODENJA
STRANACA
ISTRA
31,81%
PRIMORSKOGORANSKA
25,93%
SPLITSKODALMATINSKA
19,53%
90,7%
STRANCI
DUBROVAČKONERETVANSKA
11,50%
ZADAR
11,23%
6
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
GLOBALNA ANALIZA
ANALIZA HRVATSKOG
HRVATSKOG TURIZMA
TURIZMA
NJEMAČKA
25%
AUSTRIJA
13%
ITALIJA
ČEŠKA
10%
POLJSKA
7%
7
6
17%
SLOVENIJA
17%
7
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
GLOBALNA
GLOBALNA ANALIZA
ANALIZA HRVATSKOG
HRVATSKOG RURIZMA
TURIZMA
3,7 dana
74%
PROSJEČNI BORAVAK
DOMAĆI GOSTI
SMJEŠTAJ
58€
5,5 dana
DNEVNA POTROŠNJA
PROSJEČNI
BORAVAK
INOZEMNI GOSTI
69%
SRPANJ I KOLOVOZ
INOZEMNI GOSTI
OSNOVNI MOTIV
SUNCE I
MORE
41 godina
2.000 €
MJESEČNI PRIHOD
S PORODICOM
52,3%
S PARTNEROM
PRIJATELJI
33,1%
11,6%
SAMI
3,1%
8
7
8
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
GLOBALNA ANALIZA
ANALIZA HRVATSKOG
HRVATSKOG TURIZMA
TURIZMA
SNAGE
ŠANSE
 Brojne prirodne ljepote.
 Privilegirani zemljopisni položaj. Jadransko more u blizini
glavnih emitivnih tržišta.
 Sačuvana prirodna i kulturna baština.
 Izvorni način življenja.
 Gostoljubivost.
 Sigurnost.
 Prijelaz na tržišnu ekonomiju.
9
8
 Diferencijacija i kvalitativno poboljšanje ponuđenih usluga.
 Mogudnost produženja sezone van ljetnih mjeseci.
 Porast kongresnog turizma.
 Skori ulazak Hrvatske u Europsku Zajednicu.
 Nova tržišta (istočna Europa, Rusija, Kina i Japan).
 Promjene u svijesti potrošača.
9
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
GLOBALNA ANALIZA
ANALIZA HRVATSKOG
HRVATSKOG TURIZMA
TURIZMA
RIZICI
 Promjene u sklonostima turista.
 Porast konkurencije.
 Nesposobnost prilagodbe novim vidovima ponude.
 Nedostatak sredstava namijenjenih razvoju.
 Nedostatak preciznosti u investicijskim projektima.
 Naslijeđeni zakonski okvir.
 Promjene u zakonskom sustavu.
 Monetarna i porezna politika.
 Pad kupovne modi.
10
9
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
SLABOSTI
 Zastarjeli turistički proizvodi.
 Nedostatak adekvatnog plana marketinga za autohtone
proizvode.
 Slaba kvaliteta infrastruktura.
 Zastarjeli koncept i tehnologija smještajnih kapaciteta.
 Niska kvaliteta vanhotelskih usluga.
 Nepoznavanje suvremenog hotelskog menadžmenta.
 Visoka stopa sezonalnosti koja se koncentrira na ljetne mjesece.
10
2
SPECIFIČNA ANALIZA TURIZMA U DUBROVAČKO-NERETVANSKOJ
ŽUPANIJI
11
10
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
11
SPECIFIČNA ANALIZA TURIZMA U DUBROVAČKO-NERETVANSKOJ ŽUPANIJI
1.074.972
DOLAZAKA U 2011
+ 5,8%
U ODNOSU
NA 2010.
NJEMAČKA
18%
VELIKA BRITANIJA
19%
91%
INOZEMNI
GOSTI
12
11
4,78 M
93%
NOĆENJA
INOZEMNIH
GOSTIJU
ŠPANJOLSKA
13%
ITALIJA
11%
BOSNA I
HERCEGOVINA
9%
FRANCUSKA
22%
S.A.D.
8%
12
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
SPECIFIČNA ANALIZA TURIZMA U DUBROVAČKO-NERETVANSKOJ ŽUPANIJI
81%
51,63€
ZONA
SMJEŠTAJ
89,80€
DNEVNA POTROŠNJA
4,7
86,6%
dana
PROSJEČNI BORAVAK
SRPANJ-KOLOVOZ
DUBROVNIK
SUNCE I MORE
41 – 60
godina
2.000 €
MJESEČNA PRIMANJA
13
12
PORODICA
52%
PARTNER
33%
PRIJATELJI
16%
13
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
SPECIFIČNA ANALIZA TURIZMA U DUBROVAČKO-NERETVANSKOJ ŽUPANIJI
SPECIFIČNA ANALIZA TURIZMA U DUBROVAČKO-NERETVANSKOJ ŽUPANIJI
ŠANSE
SNAGE
 Povijesni centar Dubrovnika kao visoko vrijedan resurs.
 Neiskorištene nekretnine kao potencijal za nova ulaganja.
 Osim klastera kao Dubrovnik, koji je priznat kao međunarodna
destinacija koju je lako komercijalizirati, ili Korčule, ostatak je jako
slabo poznat kao turistička destinacija.
 Nove međunarodne udruge.
 Bogato povijesno i kulturno naslijeđe.
 Uspostava novog modela upravljanja destinacijom.
 Atraktivne i vrijedne prirodne ljepote.
 Nautička ponuda kao novi proizvod u nekim klasterima.
 Čvrste osnove za agrarni i gastronomski razvoj te za vinsku
industriju.
 Potencijal za pretvaranje u turističku destinaciju tijekom
cijele godine.
 Pogodne cijene.
 Potencijal za integraciju poljoprivrede i turizma.
 Sigurnost destinacije.
 Međusobno razumijevanje javnog i privatnog sektora po
pitanju značaja turističkog planiranja i razvoja.
 Golf tereni kao uvjet za poboljšanje kvalitete boravka.
 Europski fondovi za financiranje turističkih projekata.
14
13
14
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
SPECIFIČNA ANALIZA TURIZMA U DUBROVAČKO-NERETVANSKOJ ŽUPANIJI
SLABOSTI
RIZICI
 Pretvaranje prostora u jedinstveni izvor prihoda (turizam).
 Usmjeravanje na samo jedan proizvod.
 Sve vedi rizik od kolapsa prometa.
 Poteškode pri održavanju položaja na tržištu (sezonalnost, kratki
boravci i niže cijene).
 Lastovo: prijetnja za zaštitu okoliša u korist ekonomskog razvoja.
 Neki klasteri: nekontrolirano korištenje privatnog smještaja,
neriješena zakonska pitanja vlasništva tla i neučinkovito upravljanje
sustavom prikupljanja otpada
15
14
 Nepostojanje efikasnog
modela turističkog upravljanja.
 Nepostojanje strateške definicije o bududem razvoju turizma.
 Slab tržišni imidž nekih klastera.
 Lastovo: atraktivno zemljište u vlasništvu Ministarstva obrane.
 Opdenito deficitarna turistička infrastruktura.
 Slab cestovni pristup.
 Dubrovnik: problemi mobilnosti, neefikasno upravljanje
posjetiteljima.
 Niska kvaliteta i raznolikost smještaja.
 Nedostatak nodne, zabavne i shopping ponude.
 Opdenito niska kvaliteta turističke ponude u nekim klasterima.
 Ograničen broj i slab izbor izleta.
15
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KOMPARATIVNA TABLICA HRVATSKA - ŠPANJOLSKA
2011. GODINA
DOLAZAK TURISTA
•Dolazak stranih turista
NODENJA
HRVATSKA
ŠPANJOLSKA
11,45 milijuna
99,9 millones
86% od ukupnog broja: 10 milijuna inozemnih
turista - međugodišnji rast od 9%
57% od ukupnog broja: 56,7 milijuna inozemnih
turista – međugodišnji rast od 7,6%
60,35 milijuna - međugodišnji rast od 7%
287,9 milijuna - međugodišnji rast od 7,8%
58 Eura
97,6 Eura
30 Eura
87,90 Eura
29 Eura
76,37 Eura
16 Eura
92,37.
TROŠKOVI SMJEŠTAJA (2010)
43 Eura
24,3 Eura
PRIHOD OD STRANIH GOSTIJU
9,1 milijardi $
59,8 milijardi $
Domadi: 3,7.
Domadi: 4,3.
Strani: 5,5.
Strani: 9,2.
SEZONALNOST (SRPANJ - RUJAN)
62,8%
37%
LOJALNOST DESTINACIJI (2010.)
73% ponovno posjeduju
83,5% ponovno posjeduju
Međugodišnji rast od 8,7%
Međugodišnji rast od 12,2% - radi nove strategije
turoperatora koji sjevernoafričke destinacije
mijenjaju za one sigurnije, kao npr. Španjolska.
84% automobilom
20% automobilom
8% zrakoplovom
77% zrakoplovom
PROSJEČNA DNEVNA POTROŠNJA (2010)
•Prosječna dnevna potrošnja - Britanci (2010)
•Prosječna dnevna potrošnja- Francuzi (2010)
•Prosječna dnevna potrošnja - Nijemci (2010)
PROSJEČNI BORAVAK
KORIŠTENJE TURISTIČKIH ARANŽMANA
OBILJEŽJA PUTOVANJA (2010)
16
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
17
15
3
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
17
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
TEKST PREDGOVORA PREDSJEDNIKA
“PARADORES NACIONALES”, G.
MIGUEL MARTINEZ.
"Fascinirajude je promatrati povijesni objekat i otputovati
u prošlost jednostavno pogledom. U mislima predočiti
stare građevine, zamišljati starinsku odjedu njihovih
žitelja, njihove svakodnevne poslove, međusobne odnose...
jednom riječju, stvoriti niz malih brzih slika koje de u nama
pobuditi čuđenje i radoznalost. Drago mi je misliti da
mnoge od naših građevina bude ovakve osjedaje u našim
klijentima. "Paradores de Turismo" nije samo hotelsko
poduzede nego i živi dio naše povijesti.”
18
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
RIJEĈI ENGLESKOG PRINCA
CHARLESA POSVEĆENE LANCU
“LANDMARK TRUST”
"Iako imam sreću biti pokroviteljem niza dobrotvornih
ustanova, oduvijek me je posebno privlačio rad
Landmark Trusta. Filozofija ove ustanove vrlo je bliska
mojim vlastitim uvjerenjima da povijesne građevine
zaslužuju stručnu obnovu i održivu suvremenu
namjenu, ne samo da bi preživjele nego i da bi oživjele.
Trust se izborio za vlastito mjesto na području očuvanja
povijesnih građevina kao vješt i odlučan primjer
očuvanja u praksi, ne samo u obnovi prelijepih
građevina nego i kao inspiracija drugima, pokazujući
što je moguće postići. Zbilja je čudesno uživanje u
Trustovim obnovljenim građevinama ali i činjenica da
su one u stanju svojim prihodima održavati i sebe i
dobrotvornu ustanovu koja o njima skrbi."
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
Učestovali smo u ovom izazovu, koristedi stečena iskustva zemalja koje znaju cijeniti i
štititi svoju povijesnu baštinu i u tom kontekstu pronadi ravnotežu između potrebe za
zaštitom kulturnih spomenika i njihove održivosti.
Vrijedno iskustvo Španjolske očituje se preko "Paradores Nacionales" , u Engleskoj
preko "Landmark Trust" a u Francuskoj preko "Relais & Chateaux", koji su pretvoreni u
u međunarodno poznate brendove, čime se ne samo omogudava zaštita jednog dijela
vlastitog povijesnog blaga nego i širenje kulture i običaja ovih zemalja.
19
18
19
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
Dubrovnik mora pomladiti svoj izgled putem svježe,
vrijedne i održive turističke ponude. Pronadi nove
vidove hotelske ponude i usluga, vezanih za osjetila i
osjedaje, što predstavlja naš koncept i što nazivamo:
“
20
19
EXPERIENCE
”
20
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
Razvoj i promocija novih proizvoda ili posebnih vidova turizma.
Paketi iskustava ili tematski paketi:
EXPERIENCE
“
“
21
20
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
Novi proizvodi i poboljšavanje postojedih, imajudi u
vidu mogudnosti koje nam pružaju resursi i turističke
atrakcije ove regije i njene vrijednosti.
Uključivanje novih elemenata koji de turističku ponudu
činiti raznovrsnom i atraktivnom tijekom cijele godine.
21
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
“
CILJ
Turizam doživljaja, koji se može realizirati tijekom cijele godine a ne
samo u punoj turističkoj sezoni. Cilj je stvaranje novih vidova ponude,
koji de iskoristiti i kombinirati sve mogudnosti kojima raspolaže
Dubrovačko-neretvanska Županija.
22
21
22
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
“
23
22
KORPORATIVNI LOGOTIP LANCA
Holistički duh Dubrovnika: sve što će pobuditi želju za
upoznavanjem njegove povijesti, prirodnog položaja,
mirnog Jadranskog mora, njegovih otoka, parkova prirode,
gastronomije, naselja i kulture.
23
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
“
HOTELSKI LANAC: KONCEPT
Ponuditi intimno i diskretno “iskustvo klijenta” te
istovremeno vrhunski nivo usluge.
Svaki ljetnikovac mora biti obnovljen zasebno, imajudi u
vidu njegovu povijest, gdje de se nova arhitektura s
poštivanjem odnositi prema staroj.
24
23
24
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
“
HOTELSKI LANAC: KONCEPT
Vile i hoteli u staroj jezgri grada Dubrovnika i u Rijeci
Dubrovačkoj.
Jednostavni luksuz: poštuje povijest građevine i emocije
koje budi u nama, harmonična obnova, ekskluzivna lokacija
u Rijeci Dubrovačkoj, personalizirani i birani odnos prema
gostu.
Paketi “ekskluzivnih iskustava” koji se ne mogu doživjeti u
okviru uobičajenih turističkih aranžmana a koji upotpunjuju
boravak na poseban način >> U nastavku.
25
24
25
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
26
25
26
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
Upotpunit demo kulturnu i zabavnu ponudu
događanjima koja de biti dopuna postojedima. Naš klub
Mlin na Ombli te Palača Lazarevid mjesta su na kojima
de se nuditi novi i svježi sadržaji. Gosti de modi
prisustvovati probama domadih i međunarodnih
umjetnika, kulturnim susretima, uživati u večeri s
glazbenim nastupom u našem podrumu nakon ugodnih
opuštajudih trenutaka u spa “Boškovic”, itd.
Organizirat demo tematske večere vezane za
povijesne ličnosti u zavisnosti od nacionalnosti i
tipa gostiju. Kazališne predstave ili glazbeni
uveseliti de i upotpuniti ovakve ekskluzivne večeri.
Šetnica osjetila u Rijeci Dubrovačkoj nudit de
također zabavne aktivnosti za najmlađe. Na
plutajudem pristaništu postavit de se mali modul
posveden takozvanoj “Gusarskoj školi”, gdje de se
organizirati radionice i kazališne aktivnosti putem
kojih de djeca i njihove obitelji modi upoznati
gusarski svijet.
27
26
27
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
Želimo doprinijeti kvaliteti gastronomske ponude te je
obogatiti domadim specijalitetima uz pomod
gastronomskih radionica u kojima de naši gosti naučiti
pripremati neko od tipičnih jela i poslužiti ga s
odgovarajudim vinom uz pomod profesionalnih kuhara.
Piknik u vinogradu, večera u vinskom podrumu ili
degustacija ulja samo su neke od aktivnosti koje
nudimo da bismo ovo iskustvo učinili nezaboravnim.
28
27
Raznolikost krajolika ovog dijela Jadrana
jedinstven je okvir za aktivan susret našeg gosta s
prirodom. Agroturističke aktivnosti kao posjeta
autohtonom seoskom gospodarstvu ili izlet
ribarskim brodom gdje de upoznati kako izgleda
jedan radni dan lokalnih ribara, samo su neke od
mogudnosti koje demo ponuditi našim klijentima.
28
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
“
HOTELSKI LANAC: MASTER PLAN
 Sustav upravljanja kvalitetom lanca.
 Priručnik za kvalitetu sa svim operativnim postupcima.
 Stvaranje odjela za zaštitu klijenata.
 Plan obuke za upraviteljsko osoblje.
 Nacionalni i internacionalni komunikacijski plan.
 Međunarodni komercijalni plan: strategija distribucije i komercijalizacije.
 Izrada Plana vjernosti klijenata: Club Dubrovnik Experience.
 Izrada odjela za inovacije: Hotel Lab
 Plan ekonomsko-financijske izvedivosti.
29
28
29
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KONCEPT LANCA: DUBROVNIK EXPERIENCE
“
HOTELSKI LANAC: HOTEL LAB
ODJEL ZA HOTELIJERSKE INOVACIJE
 Istraživanje mogudnosti rasta putem programa vjernosti klijenata.
 Analiza posljedica ekonomskih i društvenih promjena na potrošnju i zabavu.
 Stvaranje novih i učinkovitijih metoda mjerenja očekivane turističke potrošnje.
 Stvaranje novih ili učinkovitijih alatki i metoda anketiranja.
 Pronalaženje novih vidova odmora.
 Inovacija proizvoda, shvadena kao uvođenje novih ili poboljšanih roba ili usluga u odnosu na
postojede ili željene karakteristike.
 Redovita provjera u cilju otkrivanja sektora u kojima je mogude izvršiti poboljšanja ili inovacije vezane
za poslovnu praksu, politiku marketinga ili organizacijsku politiku.
Vjerujemo inoviranje kao stav koji može dati spektakularne rezultate ukoliko se kombinira s velikom
kreativnošdu i trudom. Uvjereni smo da de se pretvoriti u mjesto stručne obuke hotelijera i primjer koji
de privlačiti hrvatske profesionalce i studente turizma.
29
30
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
31
30
4
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KULTURA LJETNIKOVACA
31
KULTURA LJETNIKOVACA
“
PALAČE I LJETNIKOVCI
Svaka palača ili ljetnikovac predstavljaju muzej pun tajni, građevinu koja nam prenosi svoju
povijest i legende, mjesto na kojem je utisnut duh osoba koje su u njoj živjele, običaje prošlih
vremena koje ponovno proživljava suvremeni posjetitelj.
Arhitektura proteklih vremena uspostavlja dijalog sa suvremenim i udobnim rješenjima koja traži
današnje društvo.
Na ovaj način, uspostavlja se dijalog između prošlosti i sadašnjosti koje korisnik osjeda kao
“iskustvo-doživljaj” (“experience”).
32
31
32
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KULTURA LJETNIKOVACA
33
32
Prije…
33
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KULTURA LJETNIKOVACA
34
33
Prije…
34
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KULTURA LJETNIKOVACA
35
34
…nakon
35
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KULTURA LJETNIKOVACA
36
35
…nakon
36
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
KULTURA LJETNIKOVACA
37
36
…nakon
37
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
38
37
5
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
NAŠ PRIJEDLOG
38
NAŠ PRIJEDLOG
“
ŠETNICA OSJETILA
Vodljiva nit lanca je “Šetnica osjetila” čija je kralježnica Rijeka dubrovačka, gdje de se odabrani
ljetnikovci iz okolice gradske jezgre i sa Elafita udružiti u hotelski lanac “DubrovnikExperience,
Lifestyle Hotel & Villas”.
Ulazni lobi lanca nalazit de se na ušdu i bit de simbol ekološke održivosti i poštivanja okoliša ali de
istovremeno biti modernog dizajna blisko integriranog u okoliš.
39
38
39
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
NAŠ PRIJEDLOG
Naš pristup nema namjeru zadovoljiti sve strane, bududi da znamo da je to nemogude ali želimo biti iskreni
prema gradu koji nam je dodijelio ovu zadadu kao i prema nama samima. Ovo uključuje značajan faktor
rizika, kojeg ne samo prihvadamo nego i nakon temeljite i iscrpne studije pružamo SMJELO RJEŠENJE, koje je
istovremeno puno poštivanja, ozbiljno i profesionalno.
DUBROVNIKU JE POTREBNO SLIJEDEDE:
•dislokacija turizma, trenutno usmjerenog isključivo na Stari grad
•produžiti turističku sezonu na cijelu godinu
•uključiti u brend Dubrovnik more, naselja i otoke, daleko izvan Starog grada na koji se trenutno isključivo
odnosi
•promijeniti ideju da su konzervatori nepokretljivi
•promijeniti mentalitet turističkih djelatnika, koji smatraju da je Dubrovnik nenadmašan i da mu nije
potrebno nikakvo poboljšanje
•Kongresna palača koja bi omogudila održavanje kongresa i drugih događanja u okviru kulturnih ljeta
•revitalizirati okruženje Rijeke dubrovačke i Marine Dubrovnik, koje je trenutno zapušteno, slabo iskorišteno i
neočuvano
•prilagoditi zakonodavstvo trenutoj stvarnosti ili promijeniti menalitet onih koji ga tumače
Pretvoriti Palaču Lazarevid u novi simbol grada stvaranjem inovativnog i revolucionarnog prostora koji bi osim
povijesne palače uključivao Palaču za kongrese i umjetnost, poštivajudi povijesni duh građevine.
Organizirati restauratorsku radionicu koja de voditi restauraciju palače pod nadzorom Konzervatorskog odjela.
40
38
40
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
NAŠ PRIJEDLOG
Pokraj i IZNAD VRTOVA, KOJI SE NE BI MIJENJALI, SAMO UREDILI NA NAČIN KAKO SU IZGLEDALI KADA SU NAPRAVLJENI
postaviti dubrovačku Kongresnu palaču.
ŠETNICA OSJETILA pretvorila bi se u veliki PLUTAJUDI LOBBY RIJEKE DUBROVAČKE.
CIJELA RIJEKA DUBROVAČKA BILA BI HOTELSKO PREDVORJE, GDJE BI SE SMJESTILI ZAJEDNIČKI PROSTORI HOTELSKOG
LANCA, POVEZANI S DRUŠTVENIM KLUBOM NA IZVORU OMBLE, S RESTORANIMA, SPA, DISKOTEKAMA I TRGOVINAMA.
Preostale povijesne građevine, čiji popis nije konačan nego indikativan
Za obnovu ovih povijesnih građevina predlažu se novi i suvremeni koncepti dekoracije. Ne radi se o tome da treba
oponašati stvarnost, niti prekinuti veze s prošlošdu. Polazna je točka našeg prijedloga obnove tečan dijalog s duhom
prošlih stoljeda koji je sadržan u svakom kamenu ovih građevina. Privatni lanac šarmantnih hotela Rusticae ili javni lanac
Paradores primjeri su uspjeha u Španjolskoj, koji se može i mora preslikati.
Ovaj Master Plan posebnu važnost pridaje građevinama u vlasništvu Crkve, kao što su samostan na Mljetu ili Colegium
Ragusinum.
Predlaže se konceptualni dizajn za naselja u zaleđu dubrovačke obale u cilju njihovog uključivanja u mrežu Master Plana.
POMORSKA KOMUNIKACIJSKA MREŽA između vila i lobija uz pomod brodica.
U TOM SMISLU, OVAJ MASTER PLAN IMA ZA CILJ DA DUBROVNIK NE BUDE SAMO STARI GRAD, NEGO DA SE PROŠIRI
NA OKOLICU I OTOKE, TE DA U NJEGOVIM USPJESIMA UČESTVUJU SVI NJEGOVI GRAĐANI.
41
38
41
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
42
6
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
DEFINIRANJE GRAĐEVINA, PRIJEDLOG
RJEŠENJA I ZAKONSKI OKVIR
DEFINIRANJE GRAĐEVINA, PRIJEDLOG RJEŠENJA I ZAKONSKI OKVIR
“
PRAVNI OKVIR I SAŢETAK POPISA PROJEKATA
• Generalni Urbanistički Plan Grada Dubrovnika.
• Analiza Konzervatora. Propisi Koji Se Odnose Na Očuvanje Kulturne Baštine U Hrvatskoj.
• Pravilnik O Razvrstavanju, Kategorizaciji I Posebnim Standardima Ugostiteljskih Objekata Iz
Skupine Hoteli (Nn 88/07, 58/08, 62/09).
• Pravilnik Za Dodjelu Oznake Kvalitete Ugostiteljskog Objekta Vrste Hotel (Nn 36/12).
43
40
43
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
DEFINIRANJE GRAĐEVINA, PRIJEDLOG RJEŠENJA I ZAKONSKI OKVIR
“
44
40
44
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
0. Lobby Lazarevic
Floating Walkway of senses
Rijeka
Dubrovaska
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
0.1 Lobby Lazarevic Floating Walkway of senses
Details
Rijeka Dubrovaska - Dubrovnik
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
1. Villa Hajduka
Istarska Street, 7 – Dubrovnik - Pile – Kono IV
Sqm Built Area
798,73
Sqm External Area
394,20
1. Villa Hajduka
Istarska Street, 7 – Dubrovnik - Pile – Kono IV
Sqm Built Area
798,73
Sqm External Area
394,20
Urban Villa. Hotel concept in which the housing unit comprises a villa complete with catering
and kitchen individualized.
Placed next to the old city, is an ideal location because of its proximity, privacy and quality of
construction. With classic decor, exquisite and deluxe.
Focused to Working Executives for its proximity to the city and in need of representation
space and VIP clients, individual or family, for your privacy and location.
Rehabilitation Works Needed:
The adaptation to hotel only because it is a building with excellent conservation.
Extension Works Needed:
Conducting a garage to access the interior without traffic problems and provide adequate
service in addition to other service units and staff.
Works outdoors:
Pool and terraces.
2. Vodnica 1-2
Ul. Na Moru - Dubrovnik - Mokosica I/3
Sqm Built Area 1.768’76
Sqm External Area
4.038’12
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
3. Villa Palace
Sipanska Luka
Dubrovnik – Sipan
Sqm Built Area 875,57 Sqm / External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
1.224,43
3. Villa Palace
Sipanska Luka
Dubrovnik – Sipan
Sqm Built Area 875,57 Sqm / External Area
1.224,43
SUMMER VILLA. Hotel concept in which the housing unit comprises a villa complete
with catering and kitchen individualized .Excellent location and located on the
seafront in the port of the island of Sipan with gardens and open spaces..
Decoration:
Refined and exquisite with modern intervention. Classic-Modern Dialogue. Deluxe.
Customer Type:
Executives need to work with representation space.
VIP with cultural interests.
Reduced working group.
Rehabilitation Works Needed:
The rehabilitation interior, exterior and adaptation to hotel only because it is a
relatively good conservation building, although there are areas badly damaged.
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
Sqm External Area
1.275,00
4. Izvor Omble
Izvor Omble. Put Izvora - Komolac, Mokosica D/14 – Dubrovnik
Sqm Built Area
3.586,43 / Sqm External Area
1.275,00
CLUB social, administrative and leisure space, where health, culture and
sports and physical activity will have a significant relevance, and where
you can enjoy moments of fun and relaxation surrounded by superb
natural environment, in Rijeka Dubrovacka. Its aim is to be the place
REFERENCE entertainment district and will have three areas:
• SPA area. Axis of wellness chain.
• The area dedicated to the catering and entertainment. Sops,
Restaurants and DISCO
• And the center of administration and supply chain management.
UNIQUE, RIA CENTERED AND AWAY FROM RESIDENTIAL AREA.
Located at the beginning of the Marina, in the birth of the spring that
feeds the Rijeka in an area of special environmental value. Decoration
Modern, Exquisite and luxury
Rehabilitation Works Needed: Only a few walls left standing and the
building will become a very modern container which integrates modules
or sets, s distinct styles and adapted to young people
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
5. Villa Lazarevic
Ul. Donje ObuljenoGucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area
5.259,14 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
4.553,82
5.1.Villa Lazarevic
Access from the sea
Gucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
4.553,82
5.2. Villa Lazarevic
Access from land
Gucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
4.553,82
5.3. Villa Lazarevic
Urn of crystal
Gucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
4.553,82
5.4. Villa Lazarevic
Conference hall
Gucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area
5.259,14 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
4.553,82
5.5. Villa Lazarevic
Existing gardens
Gucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
4.553,82
6. Brace-Andrijica
Brace-Andrijica 4-6, 8 y 10 - Stari Grad V - Dubrovnik
Sqm Built Area 1.941,11 / Sqm External Area 57,60
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
7. Villa Rasica
Ivanska Streer, 14 - Lapad I/4 - Dubrovnik
Sqm Built Area
1.812’69 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
7.187’31
8. Villa Gundulic
Obala Stjepana Radica - Gruz III/11 - Dubrovnik
Sqm Built Area
905’48 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
762’00
9. Sorkocevic Marina
Sorkocevic Marina - Komolac D/9 - Dubrovnik
Sqm Built Area
1.500,00 / Sqm External Area
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
10. Collegium Ragusinum
Bošković Square - Stari Grad V - Dubrovnik
Sqm Built Area 2.616,56 / Sqm External Area
705,69
Main Elevation-Section by the Square
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
11. Sta. Maria de Mljet
West facade of the church and the monastery, its condition in 1998
Mjlet - Dubrovnik
Sqm Built Area 3.000,00 / Sqm External Area
Grad Dubrovnik
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
Plan of the church and the monastery’s second level, their condition in 1948
12. Villa Kisic
Tenturija Ul. - Komolac D74 – Dubrovnik
Sqm Built Area
767,87 / Sqm External Area
Grad Dubrovnik
3.897,37
Northwest Section/Sección Noroeste
+1,22 level Ground Floor /Planta baja conta +1,22
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
13. OSVONA ŠKOLA MARINA GETALDICA
Ilije Sarake 7/Pobijanova 8 - Stari Grad V - Dubrovnik
Sqm Built Area
1.051,57 / Sqm External Area
Grad Dubrovnik
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
14. Conceptual design froma Villages in the coast up of Dubrovnik
Mrcêvo
Dubrovnik
Grad Dubrovnik
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
68
41
7
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
EKONOMSKA ANALIZA
68
EKONOMSKA ANALIZA
ULAGANJE POTREBNO ZA IZVEDBU LANCA TE PROCJENA VRIJEDNOSTI GRAĐEVINA KOJE GA ČINE
GRAĐEVINA
BROJ
SOBA
Procjena po sobi
Doprinos vlasnika
Ukupna investicija
(€)
(€)
(€)
(€)
1
Villa Hajduka
6
247.272,52
1.034.082,00
449.553,14
2
Vodnica 1-2
30
116.987,33
942.832,80
2.566.787,25
3
Villa Palace
10
129.156,25
788.013,00
503.549,51
4
Izvor Ombla
2.151.858,00
4.712.540,21
5
Lazarević
810.984,00
5.791.907,67
6
Braće Andrijića
28
117.993,52
1.392.422,40
1.911.396,28
7
Rašica
38
80.264,36
1.091.421,00
1.958.624,82
8
Villa Gundulić
8
176.868,92
977.918,40
437.032,98
9
Sorkoĉević Marina
20
97.195,50
648.000,00
1.295.910,00
1.483.635,14
3.509.620,05
1.291.562,51
6.864.398,21
6.602.891,67
3.303.818,68
3.050.045,82
1.414.951,38
1.943.910,00
10
Colegium Ragusinum
32
111.276,53
1.136.982,00
2.423.866,97
11
Samostan Sv. Marije
24
128.859,38
1.620.000,00
1.472.625,00
12
Villa Kisić
11
145.711,14
691.083,00
911.739,50
13
Škola Marina Getaldića
16
123.575,91
757.130,40
1.220.084,09
0
LOBBY LAZAREVIC
800.000,00
CAPEX: Kapitalni troškovi
14.042.727,00
35%
Broj soba
Ulaganje u graĊevine za hotel
Ulaganje po sobi (€)
26.455.617,43
65%
3.560.848,97
3.092.625,00
1.602.822,50
1.977.214,49
800.000,00
40.498.344,43
100%
223
11.079.885,00
15.151.169,55
26.231.054,55
2.962.842,00
11.304.447,88
14.267.289,88
117.628,05 €
Ulaganje u zonu društvene namjene. Kongresna palaĉa i Društveni klub.
69
42
Poĉetni kapitalni
troškovi (CAPEX)
69
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
EKONOMSKA ANALIZA
OPĆE PRETPOSTAVKE
PredviĎena inflacija
3,00%
Stopa poreza na tvrtke (sada 20%)
PDV ulaganja
PDV usluge
Period za obnovu/gradnju (godine)
Period najma (godine)
25,00%
25,00%
10,00%
2
30
Prosječni koeficijent amortizacije
% Naknade za menadžment
Revalorizacija investicije (godišnja)
55
7,00%
0,00%
PRETPOSTAVKE VANJSKOG FINANCIRANJA
Subvencije
Vanjsko financiranje nabavki
Cijena duga
Period dugovanja (godine) 12
Grace period (godine)
Vlastita sredstva
10,00%
70,00%
6,00%
12
1
20,00%
OSNOVNI PODACI O POSLOVANJU HOTELA
Dvokrevetna soba. Prosječna cijena za 2013.
godinu
180,00 €
Cijena suite apartmana. Prosječna cijena za 2013.
Prosječna cijena doručka za 2013. godinu
Ostali prihodi (praonica, bar, telefon, itd.)
Prihod po osobi od dogaĎanja, vjenčanja, itd.
Prihod po osobi od korištenja Wellness&Spa
% zauzetosti Spa od strane klijenata hotela
PROCJENA TROŠKOVA OBNOVE GRAĐEVINA
Obnova podruma po kvadratnom metru
600,00 €
Nova gradnja podruma po kvadratnom metru
700,00 €
Obnova iznad tla po kvadratnom metru
Nova gradnja iznad tla po kvadratnom metru
Eksterijeri (terase, itd.) po kvadratnom metru
Vrtovi po kvadratnom metru
750,00 €
800,00 €
140,00 €
80,00 €
Prosječni troškovi dekoracije po kvadratnom metru
110,00 €
Prosječni troškovi ugradnje po kvadratnom metru
Koeficijent svake graĊevine
70
42
290,00 €
15,00 €
5,00 €
135,00 €
15,00 €
75%
80,00 €
0,2 - 1 - 1,80
70
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
EKONOMSKA ANALIZA
71
42
71
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
EKONOMSKA ANALIZA
72
42
72
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
EKONOMSKA ANALIZA
73
42
73
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
74
43
8
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
ZAKLJUČCI
74
ZAKLJUČCI
75
44
“
INSTITUCIONALNA FORMULA
“
PRIVATNA FORMULA
a) Engleski model: Charity Trust
b) Španjolski model: Paradores Nacionales
a) Tvrtka, dioničko društvo
b) Tvrtka, koncesija
c) Model javno-privatnog partnerstva
75
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
ZAKLJUČCI
INSTITUCIONALNA FORMULA
A) ENGLESKI MODEL: CHARITY TRUST
Stvaranje dobrovoljnog fonda koji bi se financirao iz privatnih
priloga "Charity Trust". Priloge bi u prvom redu davali građani
Dubrovačko-neretvanske županije ali i stanovnici ostalih
dijelova Hrvatske, koji poštuju i cijene kulturno-povijesno
naslijeđe i koji su svjesni njegovog značaja.
U Engleskoj je uobičajen ovakav model, bududi da postoji visoko
razvijena svijest o važnosti nacionalne baštine. Vlada također
pruža svoju pomod i podršku putem različitih poreznih
rješenja za ovakvu vrstu fondova.
Sredstva koja se prikupljaju ulažu se u obnovu i adaptaciju
postojedih palača a nakon završetka radova, sam Fond putem
unutarnjih ili vanjskih upravitelja , upravlja baštinom u skladu
s poslovnim kriterijima i u cilju postizanja zarade.
Nakon što se isplate troškovi upravljanja, cjelokupna zarada
ponovno se ulaže u održavanje postojedih građevina ili u nova
ulaganja koja su dio povijesne baštine.
76
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
B) ŠPANJOLSKI MODEL: PARADORES NACIONALES
Država, svjesna važnosti očuvanja povijesne baštine,
ulaže u obnovu i adaptaciju građevina koje čine dio
nacionalne baštine, te je preko 100% javne tvrtke
(Paradores Nacionales), jedini vlasnik ove baštine.
Državno poduzede Paradores Nacionales stvara vlastitu
direkciju za menadžment koja vrši promicanje i
komercijalizaciju ovu baštinu u skladu s poslovnim
kriterijima a dobitak se ponovno ulaže u održavanje i
budude širenje imovine.
ZAKLJUČCI
PRIVATNA FORMULA
B) TVRTKA - KONCESIJA
A) TVRTKA: DIONIČKO DRUŠTVO
Osniva se mješovito poduzede, s različitim tipovima
dioničara;
•
•
•
•
Vlasnici postojedih građevina.
Predlagač projekta.
Upravitelj komercijalizacije projekta.
Investicijski fondovi.
Podjela dionica i njihova vrijednost zavisit de od
doprinosa svakog dioničara.
Zarada od komercijalizacije podijelit de se u skladu s
doprinosom svakog od dioničara tvrtke.
77
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
Javni sektor pridonosi sve građevine koje su u
njegovom vlasništvu, te dodjeljuje dozvole i
licence koji su potrebni za obnovu i adaptaciju,
putem ugovora o koncesiji na određeni broj
godina.
Privatni ulagač pridonosi svoja vlastita
sredstva za izvršenje radova obnove i adaptacije
građevina koje su dio lanca, te upravlja kako
radovima tako i komercijalizacijom, u skladu s
kriterijima menadžmenta i po uvjetima koji su
utvrđeni ugovorom o koncesiji. Nakon isteka
trajanja ugovora o koncesiji, javni sektor
postaje jedini vlasnik navedenog lanca
građevina.
ZAKLJUČCI
FORMULA JPP: JAVNO-PRIVATNO PARTNERSTVO
Stvara se mješovito poduzede između privatnih ulagača i javnog sektora, gdje javni sektor pridonosi građevine u svom
vlasništvu u stanju u kojemu se trenutno nalaze, privatni sektor također pridonosi građevine u svom vlasništvu u stanju u
kakvom se trenutno nalaze, predlagač radova pridonosi svoj dio u obliku izrade dokumentacije, arhitektonskih rješenja,
administrativnih dozvola, licenci, itd., stručnjaka za upravljanje i komercijalizaciju lancem i investijskih fondova.
Ovi investicijski fondovi mogu biti:
Privatni fondovi.
Institucijski fondovi.
Europski strukturni fondovi.
Nakon što smo analizirali ove mogudnosti kao i okolnosti koje smo upoznali prilikom izrade ove studije, imajudi u vidu da
postoje građevine u javnom vlasništvu (grad Dubrovnik i država), u privatnom vlasništvu i neke u vlasništvu crkve,
smatramo da je najizvedivija i najprikladnija opcija JPP, javno-privatno partnerstvo.
Smatramo da ovaj projekat omogudava ne samo zaštitu povijesne baštine nego i daje veliki doprinos sadržaju i kvaliteti
hrvatske turističke ponude opdenito i osobito dubrovačke.
Ovi faktori pokazuju da se projekt može smatrati ozbiljnim kandidatom za strukturne fondove Europske Zajednice.
Naš konzorcij, autor ove studije, i predlagači projekta, i članovi WTO - Svjetske turističke organizacije, uvjereni smo u našu
sposobnost realizacije ovog projekta.
78
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
ZAKLJUČCI
Krajnji je cilj svih sadržaja izloženih u ovoj studiji pozicionirati Dubrovnik kao prvoklasnu destinaciju,
prepoznatljivu na svjetskom turističkom tržištu po brendu najviše kategorije, Dubrovnik Experience.
Dubrovnik Experience omogudit de stvaranje uvjeta potrebnih za produženje turističkog boravka na cijelu
godinu, s vedim brojem dana boravka i vedom turističkom potrošnjom. Rezultat toga je i povedanje
učinkovitosti turističke industrije cijele zemlje, te posebice Dubrovnika i njegove okolice, koji de biti
prepoznatljivi ne samo po svojim prirodnim ljepotama nego i kao sinonim dinamičnosti, aktivnosti, šarma i
kvalitete.
Studija također sadržava prijedlog koji otvara mogudnost detaljnijoj arhitektonskoj, pravnoj i financijskoj analizi,
koja bi se mogla predstaviti potencijalnim ulagačima.
Još jednom želimo naglasiti da je osnovna pretpostavka cijelog projekta maksimalno poštivanje, u granicama
zakonskog okvira, arhitektonske i povijesne strukture građevina, te potraga za ravnotežom i dijalogom s
modernom arhitekturom, u skladu s vremenom u kojemu živimo.
Kad je riječ o ekonomskom aspektu, vrijedno je napomenuti da svi financijski modeli koje predlažemo poštivaju
vlasništvo građevina, povedavaju vrijednost istih te pridonose značajnu dobit uključenim stranama tijekom
perioda koncesije.
79
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid

Download Report