Vodic za uspostavu poslovne zone

VODIČ ZA
USPOSTAVU
POSLOVNE ZONE
Uvod
Namjena ovog vodiča je upoznati ključne aktere i sve sudionike u procesu uspostave jedne poslovne zone s najvažnijim aktivnostima koje
je potrebno izvesti kod svake od faza u procesu organiziranog i osmišljenog razvoja poslovne infrastrukture. Svakako mogući su drugi i
drugačiji pristupi i prilazi s manje ili više akcija odnosno s manje ili više
osmišljenih koraka od kojih se neki mogu i preskočiti ili jednostavno
zaobići. No sva složenost procesa razvoja poslovne zone, pa ma kakva bila njezina organizacijska struktura, struktura vlasništva, lokacija
i dr. podrazumijeva timski osmišljen rad. U tom smislu vjerujemo da će
ovaj vodič ispuniti zahtjeve korisnika.
3
POJAM, ZNAČAJ I SADRŽAJ POSLOVNIH ZONA
Poslovna zona predstavlja prostor za odvijanje različitih poslovnih
djelatnosti kojom upravlja specijalizirani tim stručnjaka ili neka organizacija i koja je nastala kao rezultat organiziranog i osmišljenog razvojnog koncepta neke regije ili države u cjelini. Svojim „stanarima“
poslovna zona nudi određene povlastice koje mogu biti iskazane kroz
povoljnije najamnine, odloženo plaćanje, olakšice u poreznoj politici,
lakši pristup venture-kapitalu, organizirani marketinški nastup, pomoć
u izvozu i dr. Poslovnu zonu može organizirati i njome upravljati lokalna samouprava ili različitie kvazi-vladine i sl. organizacije, može imati
privatni status ili neki drugi oblik organizacije.
Slika. Zajedničke i posebne karakteristike industrijskih i slobodnih zona
4
U osnovi, opća podjela poslovnih (poduzetničkih) zona je na:
• Zanatske
• Industrijske
• Poduzetničko-industrijske
• Poduzetničko-zanatske
• Uslužne
• Poljoprivredne
• Turističke
• Tehnološke i
• Razvojne
Poslovne zone mogu biti i SPECIJALIZIRANE ZONE kao npr.
Tehnološki centri, parkovi, inkubatori, centri za transfer znanja i tehnologija, zone specijalizirane za određene djelatnosti, čiste INDUSTRIJSKE ZONE (veća područja s velikom koncentracijom industrije
u kojima prevladavaju velika poduzeća) i PODUZETNIČKO-ZANATSKE (područje s velikom koncentracijom ponajprije malih poduzeća i poduzetnika). One predstavljaju prostorno područje, podijeljeno
i pripremljeno tako ih istovremeno može koristiti više poduzeća, karakteristično po zajedničkoj infrastrukturi i blizini poduzeća.
5
Industrijska zona je prostor namijenjen za smještaj MSP-a kao i velikih poslovnih sustava koji se namjenski opredjeljuje za razvoj industrije u nekoj lokalnoj zajednici ili regiji. Ovaj prostor se najčešće na komercijalnoj osnovi prodaje zainteresiranim i nema karakter upravljačke
organizacije kao što ga imaju neki drugi oblici poslovne infrastrukture.
Koncept uspostavljanja industrijskih zona u BiH započet je još u doba
Austro-ugarske monarhije i nastavljen u vrijeme nakon II. svjetskog
rata, tako da je većina bh. centara imala svoje industrijske zone.
Bez obzira kako ih nazvali sve one moraju imati najmanje dvije zajedničke karakteristike: zajedničku lokaciju tvrtki koje obično ostvaruju
poslovnu suradnju i imaju zajednički menadžment zone. Vrlo su bitne
razlike od jedne do druge u smislu vrste i veličine.
Pored navedenih podjela mogu se dijeliti i na osnovu vrste ulaganja,
odnosno pripremljenosti za ulaganje na:
6
• Green field (zelene površine) i
• Brown field (smeđe površine).
U slučaju „green field - GF“ ulaganja govorimo o kreiranju poslovnih
zona na potpuno novim lokacijama, dok je u slučaju „brown field – BF“
ulaganja u poslovnu zonu ista već kreirana mikrolokacijski od već korištenog zemljišta i objekata u urbanim/industrijskim centrima. U tom
smislu, u Bosni i Hercegovini je posebno značajno korištenje odnosno
reaktiviranje infrastrukturnih kapaciteta nekadašnjih velikih državnih
poduzeća (dijelovi RMK, Energoinvest-a, SOKO-la i dr.) čije stajanje i
propadanje ubrzano uništava njihovu vrijednost.
Znanstveni park/Tehnološki park ili znanstveno-tehnološki park
(ZTP) je organizacija kojom upravljaju stručnjaci čiji je osnovni zadatak
da povećaju blagostanje zajednice promovirajući kulturu inovativnosti i
konkurentnosti udruženih poduzetnika i istraživačkih institucija. Za postizanje ovih ciljeva, znanstveno-tehnološki park potiče i upravlja protokom znanja i tehnologija između univerziteta, I&R institucija, MSP/
kompanija i tržišta; on olakšava kreiranje i rast na inovacijama osnovanih kompanija kroz inkubacijske i spin-off procese i osigurava servisne usluge u cilju povećanja dodane vrijednosti zajedno s uslugama
visoko-kvalitetnog ambijenta i opreme u TP.» (Definiciju ZTP-a je dala
IASP – Svjetska asocijacija znanstvenih/tehnoloških parkova - International Association of Science Parks)
7
Klasteri su model umrežavanja tvrtki gdje se na fleksibilan način pokreće razvoj MSP-a i na tim osnovama potiče ekonomski razvoj na lokalnoj, regionalnoj ili nacionalnoj razini. To istovremeno ukazuje da je
konceptualni pristup razvoja klastera relativno složen i zbog toga se
može ostvarivati samo uz simultanu suradnju predstavnika vlasti, tvrtki
kandidata za uključenje u klaster, financijskih institucija, obrazovnih,
istraživačkih, razvojnih i drugih organizacija. Sustav klastera ili „mreža
grozdova“ je globalni model razvoja MSP-a. Razvijaju se tamo gdje
je razvoj malog biznisa već dosegao zavidnu razinu i gdje sustavne
mjere države tome pogoduju. Klasteri poduzeća svrstanih u istu djelatnost ili u više komparativnih djelatnosti kreiraju organiziranost, razvoj,
tržišno–marketinške poduhvate i sl. u jednoj regiji ili više povezanih
regija, doprinose ubrzanom razvoju tvrtkii, primjeni suvremenih metoda rada i pod suvremenim menadžmentom crpe maksimum iz tržišnog
okruženja. Oni stvaraju realne pretpostavke da gospodarstvo regije
dobije konkurentske prednosti u odnosu na druge. Kako je koncept
razvoja klastera vezan za kompleks regionalnog gospodarstva, on se
i ne može primijeniti bez udjela lokalne i regionalne vlade i to u mjeri
i intenzitetu koji su daleko veći nego u nekim drugim razvojnim poduhvatima. Tu se prvotno misli na stvaranje adekvatne infrastrukture,
pravnih okvira i mjera gospodarske politike. To je uvjet za pokretanje
većeg broja sasvim novih tvrtkii iz onih sektora koji u klasteru mogu
dati najbolje razvojne i financijske rezultate.
8
Poslovnim inkubatorom se smatra ‘pogodan’ prostor u kojem svoj
posao započinju potencijalni poduzetnici ili svoj posao nastavljaju jako
mlada mikro, mala i srednja poduzeća (obično od 6 mjeseci). Pogodnost
prostora se ogleda u povoljnim uvjetima za njegovo korištenje, poslovno
savjetodavnim i ostalim uslugama koje će se pružati korisnicima prostora, kao i pomoć menadžmenta inkubatora korisnicima usluga. Poslovni
inkubator mora sadržavati najmanje tri važne komponente:
- objekt (prostore za poslovanje),
- poslovno savjetodavne i ostale usluge,
- usluge menadžmenta.
Poslovni inkubator pruža mogućnost mikro, malim i srednjim poduzećima
(MSP) da posluju na jednom mjestu i dijele zajedničke prostore na novi i orginalan način. Inkubatori se dizajniraju na način da podrže/zadovolje potrebe
lokalne zajednice, i kao rezultat takvog pristupa imaju veoma individualan stil i
fokus. Smatra se da treba krenuti u stvaranje poslovnog inkubatora ako:
a. postoji raspoloženje unutar lokalne uprave i šire zajednice (predanost lokalnih aktera) da podrže rad inkubatora,
b. postoji razumijevanje unutar lokalne zajednice ili institucije koja osniva inkubator o suštini rada poslovnog inkubatora i mo-
gućnost kreiranja dobrog menadžmenta u inkubatoru,
c. postoji potreba (od strane poduzetnika, potencijalnih podu-
zetnika, neke od razvojnih institucija) za takvim instrumentom lokalnog ekonomskog razvoja,
d. postoji pogodna infrastruktura ili se procjeni da vrijedi uložiti u fizičku infrastrukturu koja će služiti za inkubiranje biznisa,
e. postoji opravdanost za novčanim ulaganjem (potrebno je od-
govoriti na pitanje da li bi se suma novca koja je potrebna za pripremu fizičke infrastrukture i rad inkubatora mogla utrošiti za financiranje druge vrste podrške razvoju novih ili postojećih po-
slova, a koja bi dala bolji rezultat).
f. postoji mogućnost financijske održivosti inkubatora.
9
Poduzetnički inkubatori su oblici poduzetničke infrastrukture čija je osnovna
djelatnost pružanje usluga stavljanjem na raspolaganje, uz naknadu ili bez naknade, poslovnog prostora, administrativnih, tehničkih i drugih usluga novoosnovanim gospodarskim društvima, poduzetničkim radnjama ili inovacijskim
organizacijama, najduže pet godina od njihovog osnivanja.1 U dokumentu „Akcioni plan podrške uspostavljanju i razvoju poslovnih zona u Republici Srpskoj
2009. - 2013. god.“ za poslovne zone se kaže da su „oblik poduzetničke infrastrukture koji predstavlja građevinski uređen i komunalno opremljen prostor, a
namijenjen je za usklađeno i plansko korištenje od strane većeg broja poduzeća i poduzetnika, pri čemu planski i usklađen pristup omogućuje zajedničko korištenje prostora, te komunalnih, administrativnih, financijskih, tehničkih i drugih
usluga, ostvarujući tako niže troškove poslovanja.“2
Da bi neka lokalna ili regionalna zajednica uspješno razvijala poslovne zone mora prije svega ispuniti određene preduvjete za osnivanje i
razvoj poduzetničkih zona:
• Zona mora biti predviđena prostorno-planskim dokumentom,
• Ulaganja u osnivanju i razvoju zone trebaju se zasnivati na objektivnim potrebama poduzetništva (ispitivanje interesa poduzetnika s područja općine, regije i inostranstva koji mogu biti potencijalni ulagači),
• Sadašnje stanje i moguća izgradnja saobraćajne i komunalne infrastrukture, prilagođene projektnim rješenjima,
• Uređeno pitanje vlasništva zemljišta i zemljišno-knjižnog stanja,
• Utvrđivanje modela ustupanja zemljišta ulagačima (u obliku koncesije ili trajna prodaja) i
• Mogućnost proširenja poduzetničkih zona i sl.
1 (član 42, Službeni glasnik Republike Srpske“ , broj 23/09). Klasteri su oblici poduzetničke infrastrukture koji
predstavljaju grupe poduzeća, poduzetnika i pratećih institucija međusobno povezanih u odnosima kooperacije, kupovine i prodaje koji dijele istu ili sličnu infrastrukturu, klijente i vještine, a čije veze poboljšavaju konkurentnost članova klastera, kao i cijele grupe.(član 43.). Tehnološki parkovi su oblici poduzetničke infrastrukture koji u okviru definiranog prostora i odgovarajuće opreme vrše povezivanje znanstvenih i istraživačkih
institucija sa poduzećima radi prenosa tehnologija i provođenja inovacija (član 44.).Poslovne zone su oblik
poduzetničke infrastrukture koji predstavlja građevinski uređen i komunalno opremljen prostor, a namijenjen
je za usklađeno i plansko korištenje od strane većeg broja preduzeća i preduzetnika.(član 45.)
2 Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o poticanju razvoja malih i srednjih preduzeća („Službeni glasnik Republike Srpske“, broj 119/08) u članu 40. definirana je poslovna zona prethodno danom defnicijom.
10
Kako će poslovna zona funkcionirati i koliko će biti uspješna ovisi u velikoj mjeri o nosiocu uspostave zone. Financiranje osnivanja i razvoja
poduzetničkih zona trebaju da vode općina, grad ili više razine vlasti
putem svojih specijaliziranih organizacija koristeći vlastita proračunska
i donatorska sredstva za:
• Izradu projektne i druge dokumentacije za zonu,
• Otkup zemljišta za formiranje zone,
• Uređenje zemljišta i okoliša,
• Uređenje infrastrukture i opremanja zone,
• Izrada promotivnih materijala za zonu.
11
Zona treba biti opremljena:
• ENERGETSKOM INFRASTRUKTUROM (trafostanice, javna rasvjeta, električni i drugi priključci),
• KOMUNALNOM INFRASTRUKTUROM (vodovodne i oborin-
ske instalacije, voda i kanalizacija, priključak na vanjske insta-
lacije i dr.),
• PROMETNOM INFRASTRUKTUROM (pristupne ceste - ceste u zoni, telefonski i drugi priključci i dr.)
Zone su vezane za onoga tko se brine o njihovom razvoju te je razvoj
zona proizvod partnerstva lokalnih uprava i privatnog sektora a strategija upravljanja zonama je različita za zone namijenjene MSP-ovima i
zone namijenjene velikim poduzećima. Zone se grade u perifernim područjima i predgrađima urbanih središta, koja imaju prometnu i drugu
infrastrukturu te su od interesa za pojedine industrije i tvrtke značajnih
za lokalnu zajednicu.
Poslovne zone predstavljaju infrastrukturno opremljena područja koja
odgovaraju zahtjevima poduzetnika, te su prostorno planskom dokumentacijom određena za obavljanje određene vrste gospodarske djelatnosti. Karakterizira ih zajedničko korištenje organiziranog i opremljenog
prostora od strane, uvjetno rečeno, sličnih poslovnih subjekata kojima
se obzirom na sklonosti i potrebe “boravkom” u poslovnoj zoni otvara
mogućnost suradnje i poslovnog povezivanja, racionalizaciju poslovanja
u pojedinim segmentima te korištenje pojedinih resursa zajedno sa “susjedima” u zoni.
Poslovne zone u pravilu nastaju kao rezultat strateške politike da se
industrija locira na prostorno planskim dokumentima predviđenim područjima, kako bi se efikasno planirao razvoj prostora i zaštita okoliša te
gospodarski razvoj sa svim popratnim rezultatima (nova radna mjesta,
novi poslovni subjekti, rast i razvoj postojećih subjekata i dr.). Osim naziva poslovne zone u praksi se često koriste i nazivi poduzetničke zone,
industrijske zone, zone malog gospodarstva, obrtničke zone, gospodarske zone, radne zone i dr. lako navedeni izrazi imaju različita značenja,
u praksi se često koriste kao sinonimi.
12
S obzirom na postojeću literaturu i iskustva, poslovne zone je teško
odrediti prema veličini, odnosno napraviti jedinstvenu podjelu. S obzirom na površinu koju zauzimaju mogu se podijeliti na:
* mikro zone - obuhvaćaju površinu do 10 ha.
* male zone - površine od 10 do 50 ha.
* srednje zone - obuhvaćaju površinu od 50 do 100 ha
* velike zone - površine preko 100 ha.
Prema namjeni odnosno djelatnostima koje su zastupljene u pojedinoj
zoni, uzimajući u obzir najopćenitiji kriterij, zone možemo podijeliti na:
* prerađivačko - proizvodne,
* poslovno - uslužne mješovite.
U našoj se praksi uglavnom susrećemo sa zonama mješovitog tipa u
kojima pored prevladavajućih proizvodnih poslovnih subjekata djeluju i
subjekti koji se bave djelatnostima kao što su: servisne usluge, informatika, građevinarstvo, grafičke usluge, distribucija, veletrgovina, transport,
te razni servisni centri, skladišta i dr. Ono o čemu bi trebalo voditi računa
jest da su djelatnosti, ukoliko je to moguće, adekvatno razmještene kako
bi se izbjeglo miješanje i sukob međusobno “konfliktnih” djelatnosti (npr.
metalne industrije i proizvodnje prehrambenih proizvoda).
Djelatnost koja će se u zoni obavljati je u ovlasti jedinice lokalne samouprave. Za pravilan i strateški razvoj u željenom smjeru unaprijed bi trebalo utvrditi prioritete i uvjete za ulazak poslovnih subjekata u pojedinu
zonu definirajući tako i glavnu namjenu zone. Lokalna zajednica koja uspostavom zone teži ka ostvarenju ukupnog gospodarskog razvoja pruža
pogodnosti za poduzetnike i poslovne subjekte koji djeluju na njezinom
teritoriju. Uvođenjem određenih prioritetnih skupina poticaji se usmjeravaju prema poželjnim (najčešće proizvodnim) djelatnostima, koje stvaraju najveću dodanu vrijednost, dok se pod određenim uvjetima ulazak
u zonu omogućuje i drugim djelatnostima. Osim toga, jedinica lokalne
samouprave odnosno tijelo koje upravlja zonom u samom začetku planiranja zone bi trebalo obzirom na sklonosti, utvrđene prioritete i razvojni plan odrediti djelatnosti koje su za zonu “nepoželjne” te se u njoj ne
mogu smjestiti ni pod kojim uvjetima.
13
Poslovne ili poduzetničke zone su ključni element poduzetničke infrastrukture kojim država, regije i lokalne zajednice žele stvoriti povoljno
okruženje za razvoj gospodarstva, u prvom redu malog i srednjeg poduzetništva stimulirajući na taj način prije svega domaću proizvodnju.
Temeljni cilj programa ulaganja u poduzetničke zone je dugoročno rješavanje potrebe poduzetnika za poslovnim prostorom i pružanje pripremljene infrastrukture na zajedničko korištenje poslovnim subjektima smještenim u poslovnim zonama.
14
Neposredno se na taj način postiže:
• rast i razvoj poduzetnika
• stvaranje novih poduzetnika
• otvaranje novih radnih mjesta
• stvaranje mogućnosti za ulaganje i ostvarenje direktnih (stra-
nih ili domaćih) ulaganja
• razvoj novih tehnologija
• stvaranje mogućnosti za izmještanje proizvodnih djelatnosti iz gradskih / naseljenih područja
• kreiranje povoljne poduzetničke klime u okruženju
• poticanje razvoja malog i srednjeg poduzetništva
• povećanje konkurentnosti gospodarstva
• razvoj lokalne zajednice i regije
• razvoj gospodarstva u cijelosti
• povećanje udjela proizvodnje u ukupnom gospodarstvu.
K tome, poslovna zona u završnoj fazi mora imati uređen okoliš (zelene površine) te se u zoni strogo moraju poštivati ekološki standardi
i propisi, a sukladno tome mora biti organizirano sakupljanje i odvoz
otpada.
Svakako, za razvoj zone na određenom području neophodan je interes lokalne zajednice i poduzimanje svih potrebnih aktivnosti usmjerenih na realizaciju iste. Te aktivnosti prije svega podrazumijevaju
ispitivanje poduzetničkog potencijala odnosno interesa za ulazak u
zonu, izradu i usklađivanje prostorno planske dokumentacije, pripremu (otkup) zemljišta, istraživanje stupnja opremljenosti i dostupnosti
infrastrukture, utvrđivanje osnovnih preduvjeta za razvoj zone i poduzimanje svih početnih aktivnosti za realizaciju infrastrukturnih ali i
poslovnih, logističkih i ostalih sadržaja.
15
USPOSTAVA NOVE POSLOVNE ZONE
16
REALIZACIJA POSLOVNE ZONE PO FAZAMA
Potrebno je realizirati veliki broj aktivnosti na putu od planiranja, realizacije brojnih i složenih aktivnosti do stvaranja poslovne zone koja će
biti atraktivna za ulagače. Tek poslije dužeg razdoblja razvoja i ulaganja ljudskih i financijskih resursa, može se osigurati povoljan prostor za
rast privredne djelatnosti u lokalnoj sredini. Na početku puta je važno
stvoriti pozitivan stav i želju za promjenama, sagledati postojeće stanje
i utvrditi realne i dostižne ciljeve. Najvažniji faktor uspjeha je pronaći
ljude koji imaju snage, hrabrosti i sposobnosti da te ciljeve, timskim
radom i ostvare.
Zbog dugoročnosti procesa formiranja i razvoja poslovne zone, te potrebe za različitim oblicima financiranja, vrlo je važno da se planovi
zasnivaju na političkom i stručnom dogovoru o neophodnosti izgradnje
poslovne zone, čije su potrebe izražene kroz izradu kvalitetne studije izvodljivosti, uređenoj prostorno-planskoj dokumentaciji, osiguranim
proračunskim i drugim sredstvima potrebnim za početak velikog projekta. Administrativni aparat lokalne zajednice ima u ovoj fazi ključnu
ulogu s usmjerenjem na razvijanje zajednice u svim segmentima koji
mogu privući pažnju potencijalnih ulagača. On treba pružati svoje usluge svim zainteresiranim na učinkovit i ekspeditivan način. To je najbolji
način za promociju lokalne zajednice kao uređenog ekonomskog prostora pri čemu je poslovna zona samo jedna od povoljnosti. Ovo je naročito važno za zone koje su strateškog karaktera uz koje treba svim
snagama da stanu i više razine vlasti (županije i entiteti).
Također je veoma važno, pri svim aktivnostima, imati u vidu da je zona
„proizvod“ za koji treba pronaći kupce. Bilo da su to korisnici ili kupci
prostora ili ulagači koji svoj interes pronalaze u infrastrukturnim poslovima. Na kvalitetu „proizvoda“ će uticati pogodnosti u poslovnoj zoni,
lokalnoj zajednici, regiji i državi. Vidimo da je to jedan lanac u kome je
jednako važno ono što su uradili osnivači zone, kao i ono što su uradili
drugi. Upravo zbog ove povezanosti važno je ne prepustiti izgradnju
poslovnih zona stihiji, jer će svaka slaba karika u lancu imati dalekosežne posljedice po gospodarski razvoj u cjelini.
17
Kako bi proces uspostave zone i njezin razvoj išli u željenom smjeru,
neophodno je dobro postaviti sve korake, od same ideje, donošenja
odluke, izrade prostorno planske i projektne dokumentacije, preko izgradnje infrastrukture pa do razvoja i širenja zone kao i aktivnosti te
usluga u njoj. Zbog kompleksnosti predmetne teme, u ovoj se Studiji ne obrađuje svaka pojedina faza i njezine značajke, već su sažeto
prikazani glavni koraci i aktivnosti neophodne za ostvarenje poslovne
zone.
Tako su aktivnosti uspostave poslovne zone sažete u sljedeće osnovne korake:
18
1. Planiranje
2. Financiranje
3. Gradnja
4. Organizacija i upravljanje
3.1.1. Planiranje
Općenito gledajući primjer lokalne zajednice koja na svom području
želi formirati poslovnu zonu, planiranjem se analizira trenutna situacija u kojoj se lokalna zajednica nalazi po pitanju poslovne zone,
utvrđuju se ambicije koje lokalna zajednica ima glede poslovne
zone, te se definira kako ostvariti zacrtane ambicije. Postupak osnivanja poslovne zone na području određene jedinice lokalne samouprave započinje iskazivanjem interesa lokalnih tijela za pokretanje
takve inicijative. Prvi korak koji lokalna zajednica s tim uvezi mora
poduzeti je analiza stanja u okruženju odnosno mjere po pitanju
osnovnih preduvjeta za razvoj poslovne zone. Nije nemoguće da
inicijativa za razvoj poslovne zone dođe i s viših razina vlasti posebice ako su u pitanju poslovne zone od strateškog interesa za
entitet ili županiju.
U fazi pripreme osnivanja zone potrebno je izvršiti sljedeće aktivnosti:
• edukacija o značaju poslovnih zona za razvoj lokalnih zajednica,
• određivanje lokacije pogodne za izgradnju poslovne zone,
• odluka o osnivanju poslovne zone,
• osiguranje sredstava za planiranje i izgradnju poslovne zone,
• izrada studije izvodljivosti,
• uključivanje komunalnih, elektro-energetskih, telekomunika-
cijskih poduzeća u aktivnosti planiranja i izgradnje poslovne zone,
• izrada regulacijskog plana,
• osnivanje operatora zone kao samostalnog poduzeća ili prije
nos zadataka općinskom organu
• izrada projektne dokumentacije i pribavljanje građevinske dozvole,
• otkup zemljišta i rješavanje imovinsko pravnih odnosa,
• omogućavanje da se na jednom mjestu dobiju sve potrebne informacije o mogućnostima i uvjetima ulaganja u zoni kao i pribavljanje svih neophodnih dozvola.
19
Nakon što se izradi studija opravdanosti izgradnje poslovne zone /
studija izvodljivosti i marketing plan, jedinica lokalne samouprave
može definirati kakvu poslovnu zonu treba i može izgraditi s obzirom na raspoložive resurse, odnosno može definirati koje su njene
ambicije glede poslovne zone.
Temeljem toga, jedinica lokalne samouprave može donijeti odluku
o osnivanju zone i izvršiti odabir i analizu potencijalne lokacije ili u
protivnom potpuno odustati od ulaska u ovaj investicijski proces.
Nakon toga potrebno je sačiniti plan za realizaciju predmetnih aktivnosti s obzirom na potrebe ljudskih resursa, te financijsku i vremensku komponentu.
Dakle, planiranjem razvoja poslovne zone treba sagledati i uzeti u
obzir brojne elemente kao što su prostorno planiranje, analiza prometne infrastrukture, razvojne planove temeljene na načelu održivosti, zaštita okoliša, zatim gopsodarske, socijalne, demografske
faktore i dr.
Ukratko, planiranje uspostave poslovne zone uključuje:
20
1. Izradu studije opravdanosti izgradnje poslovne zone
2. Plan osnivanja zone - donošenje odluke o osnivanju
3. Plan lokacije - u skladu s preduvjetima za razvoj zone na nekom teritoriju
4. Prostorno planiranje - donošenje, izmjene i usklađivanje prostornih planova višeg i nižeg reda
5. Plan održivosti i očuvanja okoliša
6. Marketing plan
3.1.1.1. Studija opravdanosti izgradnje poslovne zone
– Studija izvodljivosti
Prvi korak koji bi svakako trebao prethoditi samoj odluci grada ili općine o osnivanju poslovne zone je izrada Studije izvodljivosti odnosno
isplativosti izgradnje poslovne zone na određenom području. Takva
studija trebala bi jedinici lokalne samouprave osigurati uvid u opravdanost samog ulaganja na način da se sagledaju ukupni troškovi izgradnje, planirani potencijalni prihodi kao i izravne i neizravne koristi koje bi
ulaganje trebalo osigurati zajednici, te odrediti smjernice kako ostvariti
zacrtane ciljeve.
Prije svega takva studija trebala bi sadržavati detaljno obrazloženje
motiva za osnivanje zone. Motivi bi svakako trebali biti potkrijepljeni u
dijelu gdje bi trebalo obrazložiti istraženi poduzetnički potencijal odnosno interes poduzetnika za prostornim rješenjima i za formiranje zone.
U tom segmentu razmatra se ukupan broj poduzetnika na području
koje gravitira potencijalnoj budućoj zoni, dinamika razvoja novih poduzeća kao i pokazatelji poduzeća koja se zatvaraju ili napuštaju tu regiju
kao i ukupna poslovna dinamika u okruženju. Time bi studija izvodljivosti trebala ukazati na optimalnu veličinu zone kao i na potrebne
sadržaje u zoni.
21
Osim toga, studija bi trebala sadržavati analizu preduvjeta za razvoj
poslovne zone po pitanju:
• infrastrukture (postojeće u zoni i do zone kao i dostupnosti infrastrukture)
• prostorno-planske dokumentacije
• položaja zone (geografski, prometni)
• stanja u okruženju (stanovništvo, zaposlenost, političko i gospodarsko stanje, prirodni uvjeti, kulturno povijesne lokacije)
• zemljišta (imovinsko pravni odnosi, pitanje vlasništva i dostu-
pnosti zemljišta, mogućnost raspolaganja zemljištem)
• preduvjeta za razvoj, održivost i širenje
• ostalih uvjeta.
U fazi uspostavljanja fizičke infrastrukture potrebno je izvršiti sljedeće
aktivnosti:
• izgradnja i poboljšanje prometne, kanalizacijske, vodovodne i elektroenergetske infrastrukture,
• izgradnja i poboljšanje komunikacijske infrastrukture,
• korištenje i revitalizacija postojećih objekata,
• izgradnja pratećih sadržaja koji dižu razinu kvalitete života u i oko zone (trgovine, restorani, škole, vrtići, hoteli i sl.),
• aktivnosti na zaštiti životne okoline.
Važni segmenti koji bi trebali biti obrađeni u studiji izvodljivosti, pored
gore navedenih, svakako su:
22
• planirane djelatnosti u zoni
• planirana dinamika izgradnje poslovne zone gdje treba uzeti u obzir način i izvore financiranja
• planirani organizacijski oblik zone i model upravljanja zonom
• ekonomsko financijska analiza koja je ključni faktor za dono-
šenje odluke jer definira isplativost izgradnje zone sa svim kori-
stima koje iz toga proizlaze.
3.1.1.2. Plan osnivanja zone - Odluka o osnivanju
Sljedeći korak u postupku planskog djelovanja u formiranju poslovne
zone je donošenje Odluke grada ili općine o osnivanju zone. Odluku
je potrebno donijeti na gradskom odnosno općinskom vijeću, odnosno
skupštini opštine u RS, argumentiranu prethodno izrađenom studijom
izvodljivosti izgradnje poslovne zone te osnovnim naznakama vezanim
za površinu zone, lokaciju, namjenu zone, planirane uvjete građenja
u zoni, planiranu dinamiku izgradnje zone te dinamiku i izvore financiranja kao i popratnu dokumentaciju (npr. katastarski plan zone, popis
katastarskih čestica koje zona obuhvaća, izvatke iz zemljišnih knjiga,
izvatke iz prostornog plana kojim se definira zona i dr.).
3.1.1.3. Plan lokacije (mikrolokacija)
Pod pojmom lokacije (mikrolokacije) podrazumijeva se prostor na kojemu će se smjestiti (izgraditi) poslovna zona a definirana je u županijskom ili entitetskom prostornom planu kao potencijalna. U slučaju
da ta lokacija odgovara potrebama za izgradnju nove zone po pitanju
prostora, dimenzija i ostalih bitnih čimbenika, ta se lokacija usklađuje
u prostorno planskom smislu s gradskim/općinskim prostornim planom
uređenja. Ukoliko zbog određenog razloga, predviđena lokacija nije
uvjetna potrebno je izvršiti izmjene i dopune prostornih planova (npr.
lokacija u blizini riječnog toka koje plavi zemljište ili tok meandrira i sl.).
Za kvalitetan odabir lokacije poslovne zone potrebno je izraditi analizu
kojom bi se utvrdili svi potencijali i komparativne prednosti pojedine
lokacije u odnosu na ostale lokacije na području predmetne jedinice
lokalne samouprave, ali i u odnosu na lokacije ili već postojeće zone
sličnih obilježja i dimenzija na širem području.
23
Analiza i odabir lokacije u procesu uspostave poslovne zone vrši se s
obzirom na mnogobrojne čimbenike među kojima su:
24
• postojeća prostorno planska dokumentacija
• dostupnost infrastrukture
• ljudski potencijali (stanovništvo, zaposlenost, obrazovna struktura stanovništva u okruženju)
• poslovna aktivnost u okruženju
• prometni položaj i povezanost
• ukupna atraktivnost lokacije (blizina većeg središta, blizina granice i dr.)
• potencijali za razvoj i širenje i moguća ograničenja razvoja
• topografske značajke lokacije (visina, nagib)
• krajolik
• vegetacija
• kvaliteta tla
• klimatski uvjeti
• povijesne cjeline i arheološka nalazišta
• ostali čimbenici koji određuju kvalitetu i značajke pojedine lokacije.
3.1.1.4. Prostorno planiranje
Kako je definirano u Zakonu o prostornom uređenju i gradnji dokumenti prostornog uređenja kojima se određuje organizacija, korištenje i namjena prostora te mjerila i smjernice za uređenje i zaštitu prostora u
ovlasti entiteta, županije i lokalne samouprave mogu se podijeliti na:
- STRATEŠKE
• Prostorni plan županije (donosi ga županijska Skupština) ili entiteta F BiH i RS
• Prostorni plan uređenja grada ili općine (donosi ga gradsko ili općinsko vijeće)
- PROVEDBENE
• Urbanistički plan uređenja (donosi ga gradsko ili općinsko vijeće)
• Detaljni plan uređenja (donosi ga gradsko ili općinsko vijeće)
Prilikom nastanka inicijative za uspostavom poslovne zone na određenom
području, potrebno je utvrditi nalazi li se u prostornom planu višeg reda
(županijski prostorni plan) područje za koje je predviđena takva namjena.
Ukoliko ne postoji područje predviđeno za razvoj poslovne zone, potrebno je napraviti inicijativu u smjeru izmjena i/ili dopuna plana višeg
reda. Kad je zadovoljen taj dio, potrebno je izvršiti usklađivanje Prostornog plana uređenja grada ili općine sa županijskim prostornim planom koji ne smiju biti u suprotnosti s dokumentom prostornog uređenja
entiteta koji su temeljni dokumenti za usmjerenje razvoja u prostoru.
Prostorni plan uređenja grada ili općine usmjerava razvoj definiranih
djelatnosti i namjenu površina u zoni te propisuje uvjete gradnje u zoni
uz naglasak na poštivanje propisa koji osiguravaju održivi razvoj u zoni
kao i svih zakonskih propisa F BiH i RS te županija.
U prostornim planovima gradova i općina potrebno je točno utvrditi građevinsko područje na katastarskoj podlozi odgovarajućeg mjerila uz
obaveznu primjenu postojećih zakona i propisa. Tako prostorni plan grada ili općine za područje poslovne zone, među ostalim, treba definirati:
25
• razmještaj djelatnosti u prostoru sa smjernicama i prioritetima za postizanje ciljeva prostornog uređenja,
• osnovu s prikazom poljoprivrednih i šumskih zemljišta, vod-
nih izvora i vodno-gospodarskih sustava, područja mineralnih sirovina, prirodnih i kulturno-povijesnih i krajobraznih vrijedno-
sti te ugroženih područja,
• osnovu prometne, javne, komunalne i druge infrastrukture,
• zahvate u prostoru lokalnog značenja,
• uvjete za provedbu prostornog plana s granicama građevin
skih područja.
Prostorni plan uređenja velikog grada, grada ili općine u odredbama
za provođenje plana određuje u skladu s namjenom prostora osobito:
26
• osnovne pokazatelje namjene površina
• uvjete za gradnju u građevinskim područjima naselja i u izdvojenim građevinskim područjima izvan naselja, a osobito uvjete za određivanje građevnih čestica, izgrađenost i isko-
rištenost zemljišta za zgrade i druge građevine (veličinu gra-
đevne čestice, udaljenost građevine od granica susjednih gra-
đevnih čestica, koeficijent izgrađenosti građevne čestice, ko-
eficijent iskorištenosti, visinu građevina, maksimalan broj nad-
zemnih etaža, minimalnu površinu zelenih površina na građe-
vinskim česticama u postotku i dr.)
• opće uvjete i standarde opremanja zemljišta i obvezno priklju-
čivanje građevina na komunalnu i drugu infrastrukturu,
• mjere za zaštitu okoliša te očuvanje prirodnih, kulturno-povi-
jesnih i krajobraznih vrijednosti u vezi s planiranjem pojedinih zahvata u prostoru,
• obveznu izradu prostornih planova užih područja i njihov obu-
hvat s pripadajućim prometnim površinama koje ih povezuju sa širim područjem,
• popis i obuhvat važećih detaljnijih prostornih planova koji ostaju na snazi,
• mjere za zaštitu od prirodnih i drugih nesreća.
Za poslovnu zonu postoji obveza izrade Urbanističkog plana uređenja (sukladno Prostornom planu grada/ općine i Zakonu o prostornom uređenju i gradnji),
a prema procjeni jedinica lokalne samouprave i Detaljnog plana uređenja.
Urbanistički plan uređenja detaljnije određuje prostorni razvoj naselja ili dijela
naselja s osnovom prostornih i funkcionalnih rješenja, uvjeta i oblikovanja pojedinih prostornih cjelina naselja. Urbanistički plan uređenja određuje osobito:
• podjelu područja na posebne prostorne cjeline te područja i koncept urbane obnove naselja ili dijelova naselja,
• osnovu namjene površina i prikaz površina javne namjene,
• razmještaj djelatnosti u prostoru,
• osnovu prometne, komunalne i druge infrastrukture,
• mjere za zaštitu okoliša, očuvanje prirodnih i kulturnih vrijednosti,
• uređenje zelenih, parkovnih i rekreacijskih površina,
• zahvate u prostoru značajne za prostorno uređenje naselja i izradu detaljnih planova uređenja,
• uvjete uređenja i korištenja površina i građevina i
• zahvate u prostoru u vezi sa zaštitom od prirodnih i drugih nesreća.
Nakon Urbanističkog plana uređenja, za poslovnu zonu izrađuje se Detaljni plan uređenja koji predstavlja mikroplaniranje temeljeno na Prostornom planu uređenja grada/općine i Urbanističkom planu uređenja
te pojedinačno po parcelama detaljno razrađuje uvjete gradnje i režim
uređenja prostora vezano za namjenu, položaj, veličinu, opće smjernice
oblikovanja i način priključivanja na komunalnu infrastrukturu te određuje mjere za zaštitu okoliša, prirodnih, krajobraznih, kulturnopovijesnih i
drugih vrijednosti propisanih Zakonom o prostornom uređenju i gradnji.
Potrebno je napomenuti da je donošenje dokumenata prostornog uređenja složen proces koji uključuje brojne, zakonom propisane radnje
(odluka o izradi plana, izrada plana, rasprave, nacrt i prijedlog plana,
javne rasprave, javni uvid, javno izlaganje, izvješće o javnoj raspravi, konačni prijedlog plana, obavijest sudionicima javne rasprave, suglasnost
resornih ministarstava, suglasnost županija/entiteta za planove lokalne
razine, suglasnost za konačni prijedlog prostornog plana, donošenje
prostornog plana i dr.) kojih se potrebno pridržavati, te sukladno tome
objektivno procijeniti vrijeme neophodno za realizaciju tih radnji.
27
3.1.1.5. Plan održivog razvoja i studija utjecaja na okoliš
Kao što je opisano u prethodnom poglavlju, nakon što su zadovoljeni
preduvjeti po pitanju prostorno planske dokumentacije na nivou grada/
općine te je izvršeno njihovo usklađivanje s prostornim planom višeg
reda, potrebno je za područje na kojemu je određena zona izraditi
Urbanistički odnosno Detaljni plan uređenja a prije njih ili istovremeno
nužno je izraditi Studiju utjecaja na okoliš sukladno zakonima o zaštiti
okoliša.
Studijom utjecaja na okoliš ocjenjuje se utjecaj zahvata izgradnje
poslovne zone na prostor i prihvatljivost zahvata za okoliš s ciljem
svođenja negativnih utjecaja na najmanju moguću mjeru i postizanja
optimalne očuvanosti okoliša što je s obzirom na sve karakteristike
regije Hercegovine posebno značajno.
Uredbom o procjeni utjecaja zahvata na okoliš definira se propisani
sadržaj Studije utjecaja na okoliš koji među ostalim obuhvaća:
28
• opis zahvata
• varijantna rješenja zahvata
• podatke i opis lokacije zahvata i podatke o okolišu
• opis utjecaja zahvata na okoliš, tijekom građenja i/ili korište-
nja zahvata (utjecaji na stanovništvo, tlo, vodu, zrak, klimatske faktore, materijalna dobra i dr.)
• prijedlog mjera zaštite okoliša i programa praćenja stanja okoliša, tijekom građenja i/ili korištenja zahvata
• sažetak studije
• ne-tehnički sažetak studije u obliku posebnog elaborata (10 do 20 stranica)
• naznaku bilo kakvih poteškoća (tehnički nedostaci, pomanj-
kanje znanja ili iskustva, nedostaci podataka i dr.)
• popis literature, propisa te ostale podatke i informacije.
3.1.1.6. Marketing plan
Prije same izrade provedbenih dokumenata prostornog uređenja poslovne zone poželjno bi bilo izraditi marketing plan zone kojim bi se definirao
potencijal tržišta i profil zainteresiranih tvrtki što bi dalo značajne smjernice za način organiziranja prostora u zoni. Marketing planom se utvrđuju
planovi i potrebne akcije za ostvarenje marketinških ciljeva a izrađuje se
kao zaseban dokument ili kao sastavni dio kompletne studije.
Prema Philipu Kotleru “marketinški plan se sastoji od šest faza:
• situacijske analize
• ciljeva
• strategije
• taktike
• proračuna
• kontrole”
29
Primijenjeno na planiranje uspostave poslovne zone može se zaključiti
da je funkcija marketing plana da objedini sve faze uspostave zone
omogućujući sveobuhvatno planiranje tog složenog procesa i dajući
smjernice za postupanje u pojedinim fazama. Tako marketing plan u
procesu uspostave poslovne zone, među ostalim, obuhvaća:
• istraživanje tržišta
• provedbu prednatječaja za iskazivanje interesa potencijalnih ulagača
• analizu konkurencije
• SWOT analizu lokacije
• uvid stanja na terenu i stanja u okruženju po pitanju preduvje-
ta za razvoj zone
• smjernice za organizacijski oblik zone
• definiranje proizvoda i usluga koji će se nuditi u zoni (proda-
ja/najam opremljenog zemljišta ili hala, logistika, poslovna infrastruktura, info-centri, servisi, popratni sadržaji u zoni)
• definiranje cijene zemljišta, uvjeta u odnosu prava građenja odnosno najma
• promocija sadržaja u zoni
• promocija zone prema potencijalnim korisnicima
• definiranja kanala distribucije (npr. prodaja zemljišta putem javnog natječaja i dr.)
• izrada strategija za privlačenje ulaganja i promociju,
• izdavanje publikacija i reklamnih materijala,
• marketinške aktivnosti na stvaranju i poboljšanju imidža zone i lokalne zajednice,
• identifikacija i kontaktiranje potencijalnih ulagača odnosno poduzeća,
• briga za potrebe ulagača (od prvih kontakata, tijekom ula-
ganja, nakon završetka ulaganja) jer su zadovoljni ulagači naj-
bolja promocija, prisutnost na internetu.
Dobro izrađen marketing plan trebao bi dakle, uzimajući u obzir sve
aspekte nužne za objektivno sagledavanje situacije detektirati potencijalne korisnike zone i utvrditi strategiju za njihovo privlačenje kao i
odrediti polazišta za organizaciju prostora i sadržaja u zoni. Osim toga,
30
marketing plan ključan je u fazi nakon izgradnje i opremanja zone kada
bi naglašavajući sve prednosti i potencijale zone trebao poslužiti za
promociju zone na atraktivan način opravdavajući ili revidirajući korake
zacrtane na samom početku procesa.
Paralelno s marketing planom u fazi razvoja konkurentnosti potrebno
je sagledati mogućnosti sljedećih aktivnosti :
• smanjivanje ili oslobađanje od komunalnih naknada za kori-
snike zone u određenom periodu (ili u periodu inkubacije ako je takva predviđena u radu poslovne zone),
• privlačenje kvalitetne i obrazovane radne snage iz regije,
• razvoj suradnje s visokoškolskim obrazovnim institucijama,
• stvaranje mreže poduzeća, istraživačkih centara i obrazovnih institucija usmjerenih na stvaranje novih znanja,
• poticanje kreativnosti i inovativnosti naročito kod mladih,
• osiguravanje sredstava za poticanje ulaganja u zonu uz pret-
hodno određivanje jasnih kriterija za dodjelu.
31
3.1.2. Financiranje
Zone se najčešće razvijaju s početnom inicijativom od strane općine
ili regije, uz financijsku podršku države kroz programe poticaja razvoja
poslovnih zona. U praksi nisu rijetki i modeli finansiranja od strane privatnog ulagača. Moguće je financiranje kompletne zone od strane privatnog ulagača ili djelomični udjel u izgradnji zajedničke infrastrukture
kao oblik javno-privatnog partnerstva s lokalnim zajednicama. U slučaju
financiranja kompletne poslovne zone, često se u svjetskoj praksi koriste modeli financijskog ili operativnog leasinga gdje glavni ulagač nudi
prema budućim vlasnicima dva modela: kupovinu parcela ili dugoročni
zakup poslovnog prostora, koji je prethodno izgradio glavni ulagač.
Treba naglasiti da ne postoji jedinstven model financiranja poslovne
zone, te da je svaka zona za sebe poseban slučaj. Odabir modela financiranja prije svega zavisi od ciljne grupe ulagača koji se žele privući, ali i veličine općine/regije, razvijenosti općine, od pretežnih djelatnosti s tradicijom općine/regije, kvantitete i pretežne djelatnosti ljudskih
resursa i dr. Često je potrebno kombinirati više modela financiranja
istovremeno. Također je bitno istaći da je formiranje i razvoj poslovnih
zona dugoročan proces koji traje 3 -7 godina, što povlači i jednu dugoročnu strategiju ulaganja u zonu i neophodan pozitivan nastavak aktivnosti („follow up“) po razvojnim koracima tijekom trajanja ulaganja.
Već u samoj studiji izvodljivosti izgradnje zone moraju se predvidjeti
potencijalni izvori financiranja za realizaciju zone u smislu otkupa zemljišta, opremanja zone infrastrukturom i ostalih troškova neophodnih
za uređenje i opremanje zone.
Obzirom da jedinice lokalne samouprave nisu u mogućnosti samostalno zatvoriti financijsku konstrukciju opremanja zone, nužno je uključivanje zone u regionalne i državne strateške dokumente i planove koji
su preduvjet za osiguranje financijskih sredstava iz tih izvora. Realizacija poslovne zone dugoročan je proces te je stoga od izuzetne važnosti objektivno procijeniti neophodna financijska sredstva, te usuglasiti
rokove, sredstva i izvore financiranja. “Uobičajeni problemi uključuju
32
situaciju u kojoj lokalni proračuni nisu usklađeni s prioritetima postavljenim u strategiji, ili su lokalne mogućnosti financiranja precijenjene,
ili je primjerice precijenjena uloga vanjskog financiranja. Povezivanje
prioriteta strategije s lokalnim proračunom ključni je preduvjet održivosti razvojnog procesa. Jednom kada se strategija izradi i usvoji, njena
provedba treba započeti što prije, a to podrazumijeva da se financijska
sredstva moraju osigurati u lokalnom proračunu, jer je upravo lokalni
proračun, u pravilu, najvažniji izvor financiranja.
Sukladno navedenom financiranje zone obzirom na izvore može biti:
• javno (država, županija, gradovi/općine, javna poduzeća)
• mješovito (javno privatno partnerstvo).
Javno privatno partnerstvo može biti značajno za uspješnu uspostavu
poslovne zone na način da javni sektor osigura pripremne aktivnosti
(prostorno plansku dokumentaciju, projekte, dozvole i dr), a zatim uključi
poduzetnike u sufinanciranje infrastrukture. Takav oblik suradnje osigurava bržu realizaciju poslovne zone a s druge strane poduzetnicima se
uloženo vraća kroz nisku cijenu zemljišta te kroz razne lokalne poticaje.
Ulaganje u izgradnju zone se uglavnom odnosi na:
• otkup zemljišta (od privatnih vlasnika)
• izradu prostorno planske dokumentacije
• izradu projektne dokumentacije
• pribavljanje dozvola
• planiranje terena
• gradnju infrastrukture (komunalne, energetske, prometne, telefonski priključci)
• gradnju industrijskih objekata
• gradnju poslovne infrastrukture
• uređenje okoliša u zoni
• uređenje parkirnih mjesta
• ostalo (ulaganja u popratne sadržaje u zoni)
33
Ovisno o tipu zona postoje i različiti načini financiranja. Najčešći oblici
su sljedeći:
34
• Financiranje iz proračuna općina,
• Financiranja iz programa poticaja vlade,
• Kreditna zaduženja općina i/ili vlade,
• Ulaganje po principu javno-privatnog partnerstva (npr. konce-
sijski model),
• Privatno financiranje po principu leasinga (financijski ili opera-
tivni) u partnerstvu s općinom i dr.,
• Drugi izvori financiranja u skladu sa zakonskim rješenjima.
3.1.3. Gradnja
Nakon što su izvršene prethodno opisane aktivnosti donošenja i usklađivanja prostorno planske dokumentacije i ostale planske aktivnosti, te
nakon što su utvrđeni način financiranja i izvori, pristupa se građenju,
prije svega, infrastrukture u zoni.
Građenje uključuje izvedbu građevinskih i drugih radova kojima se
gradi nova građevina odnosno, u ovom slučaju, infrastruktura u poslovnoj zoni.
Postupak građenja infrastrukture u zoni započinje izradom parcelacijskog elaborata s dokumentacijom (geodetske podloge, situacije, kopije katastarskog plana, posjedovni listovi, povijesni listovi i dr.) i postupkom probavljanja lokacijske dozvole koja sadrži idejni projekt izrađen
u skladu s prostornim planom na temelju kojeg se ta dozvola izdaje.
Idejni projekt sastoji se od međusobno usklađenih nacrta i dokumenata kojima se daje idejno-tehničko rješenje građevine te smještaj građevine na građevinskoj čestici na odgovarajućoj posebnoj geodetskoj
podlozi.
Zatim slijedi izrada glavnog projekta koji sadrži brojne međusobno
usklađene projekte kojima se daje tehničko rješenje građevine i koji
mora biti u skladu s idejnim projektom, te izvedbenog projekta kojim se
razrađuje tehničko rješenje zadano u glavnom projektu s kojim mora
biti usklađen. Izvedbeni projekt predstavlja temelj za gradnju.
Glavni projekt i lokacijska dozvola zajedno s ostalom dokumentacijom
(elaborati, izvješća, suglasnosti, potvrde, dokazi i dr.) predstavljaju temelj za pribavljanje građevinske dozvole nakon čega ulagač -jedinica
lokalne samouprave može ići u postupak provedbe javnog natječaja
za odabir izvođača radova.
Nakon izvršenih svih prethodno navedenih koraka, poslovna zona
opremljena infrastrukturom spremna je za korištenje i za ulazak poslovnih subjekata koje na parceli čekaju spremni infrastrukturni priključci. Po pribavljanju uporabne dozvole, na organizatoru poslovne
35
zone je zadatak da krene u postupak izgradnje prethodno osmišljenih i dokumentacijom planiranih kapaciteta -javnih sadržaja (upravne
zgrade, recepcije, ugostiteljskih kapaciteta i dr.) i poslovnih kapaciteta
(poslovnih centara, poduzetničkih inkubatora, hala za najam poslovnih
prostora i radionica) čiji će obim i količina ovisiti o veličini i organizaciji
poslovne zone. Osim toga, organizator zone zadužen je za uređenje
okoliša i javnih površina u zoni kao i za pozicioniranje oznaka, prometnih znakova, signalizacije, reklamnih površina i sličnih sadržaja.
Poslovni subjekti koji kupuju opremljeno zemljište u zoni ulaze u postupak izgradnje hale/poslovnog objekta na svojoj parceli za što su dužni
pojedinačno pribaviti dokumentaciju potrebnu za izgradnju (lokacijsku
dozvolu, građevinsku dozvolu i dr.) sukladno zakonima o prostornom
uređenju i gradnji.
36
3.1.4. Organizacija i upravljanje
Organizacija poslovne zone proizlazi iz prethodno izvršenih analiza
i izrađene dokumentacije (studija opravdanosti izgradnje zone, marketing plan, prostorno planska dokumentacija) te se njome određuje
lociranje površina u zoni za pojedine aktivnosti, veličina parcela, građevina i dr. Na taj se način organizirano djeluje na optimalno korištenje
prostora u zoni.
Uspješna organizacija podrazumijeva pravilan i funkcionalan razmještaj djelatnosti u zoni (što je osobito bitno ako se radi o zoni
mješovitog tipa). Tako će dobro organizirana zona imati razmještene iste ili srodne djelatnosti na jednom području što će, osim toga
što se pojedine eventualno međusobno “konfliktne” djelatnosti neće
miješati, omogućiti i zajedničko djelovanje i udruživanje pojedinih
poslovnih subjekata kao i racionalizaciju pojedinih segmenata poslovnih procesa.
Pri donošenju odluke o uspostavi zone, imajući u vidu prethodno navedene analize i studije jedinica lokalne samouprave treba utvrditi organizaciju upravljanja zemljištem u zoni. U tom smislu neke od mogućnosti su:
• izgradnja infrastrukture i prodaja opremljenog zemljišta za unaprijed utvrđene namjene
• izgradnja infrastrukture i davanje prava građenja na opre-
mljenom zemljištu za unaprijed utvrđene namjene
• izgradnja infrastrukture, poslovnih objekata i hala i davanje istih u najam za unaprijed utvrđene namjene
lako je prvi slučaj najčešći, za lokalnu zajednicu dugoročno bi određene prednosti imala opcija opremanja zone infrastrukturom i davanje prava građenja na opremljenom zemljištu. Prije svega iz razloga što bi na taj način lokalna zajednica bila u poziciji da sačuva
vlastito bogatstvo (zemljište), a istodobno bi ostvarivala konstantne
prihode za razliku od jednokratnog “punjenja” proračuna prodajom
37
zemljišta kojim se, osim toga, znatno otežava mogućnost upravljanja poslovnom zonom. Efekti koji bi se trebali ostvariti ulaganjem
u zoni temeljem prava građenja jednaki su kao i prilikom prodaje
zemljišta a na taj način onemogućava se i spekulativna preprodaja
zemljišta. Naravno, u tom je slučaju teret izgradnje infrastrukture i
početka poslovanja zone na lokalnoj upravi, što bez dobrog plana
financiranja i potpora ostalih javnih subjekata nije moguće ostvariti.
U trećem slučaju, jedinica lokalne samouprave preuzima cjelokupnu izgradnju infrastrukture i sadržaja u njoj (poslovni objekti, hale
i dr.) a time i cjelokupno ulaganje što iziskuje znatna financijska
sredstva na početku, ali kasnije omogućava učinkovito upravljanje
zonom, osiguranje kvalitetne podrške subjektima u zoni kao i stalne
prihode od najma.
38
Osim toga, organizacija zone odnosi se i na brigu o poslovnim
subjektima koji ulaze u zonu na način da im se omogući podrška
u ostalim segmentima neophodnim za uspješno poslovanje (info
- centar, savjetodavne usluge, administrativne usluge, koordinacija u povezivanju s ostalim poslovnim subjektima sličnih interesa,
koordinacija s razvojnim i poticajnim institucijama - poduzetnički
centar, poduzetnički inkubator i dr.). Pored ovih (poslovnih) usluga, dobro organizirana i vođena poslovna zona svojim bi “stanarima” trebala osigurati zajedničku tehničku službu koja bi trebala
voditi računa o održavanju zajedničkih površina i kapaciteta, zatim
službu sigurnosti za čuvanje i nadzor objekata u zoni, te službu
odnosno vanjski subjekt za odvoz otpada i pitanja zaštite okoliša
u zoni i okruženju, kao i ugostiteljske usluge (restoran, caffe bar
i dr.). Modernije zone mješovitog tipa, osim toga, u svom sastavu
mogu imati i hotele, poslovne i kongresne centre ali i terene za rekreaciju, raznovrsne ugostiteljske sadržaje, zelene površine (parkove) i ostale sadržaje.
Obim i kapacitet dodatnih usluga i sadržaja svakako će ovisiti o veličini
pojedine zone.
Kvaliteta pojedine poslovne zone koja je u prvoj fazi razvoja određena gotovo isključivo atraktivnošću lokacije i cijenom zemljišta u zoni,
u kasnijoj fazi u znatnoj mjeri ovisit će i o dodatnim sadržajima koje
poslovna zona nudi svojim korisnicima izravno utječući na kvalitetu njihovog poslovanja. Stoga je na tijelu koje upravlja poslovnom zonom
bitna uloga efikasne organizacije i koordinacije aktivnosti usmjerenih
na brigu o standardima poslovne zone i kvaliteti uvjeta poslovanja za
poslovne subjekte u zoni.
Veličina poslovne zone i ambicije zacrtane osnivanjem zone
presudne su pri donošenju odluke o tome na koji će način biti
organizirano upravljanje poslovnom zonom.
39
Način upravljanja poslovnom zonom
Modalitet
registracije
na principu općinske
odluke i opunomoćenosti uposlenog/
uposlenih o organiziranoj prodaji ili davanju
zemljišta pod zakup
na projektom principu putem izrade akata o upravljanju, osobama/odjelu
zaduženim za provedbu
i strategijskim ciljevima
razvoja (SMART)
putem registriranog subjekta
najčešće u obliku društva ograničene odgovornosti
PRO
CONTRA
PRO
CONTRA
PRO
CONTRA
visoka
razina
operativnog
izvršenja
niska razina strategijske
orijentacije, moguć
problem
netransparentnosti
relativno
visoka
razina
operativnog
izvršenja
relativno niska
razina strategijske orijentacije, moguć
problem
netransparentnosti, upitan
kapacitet ljudskih resursa u
ispunjavanju
strategijske
orijentacije
osigurava osnovu
za optimalnim
upravljanjem,
otvara mogućnost razmatranja
(djelomične)
samoodrživosti,
moguće je aktivno
uključiti privatni
i druge sektore
putem savjetodavnih odbora a u
cilju osiguravanja
kvalitativnih strategijskih postavki, mogućnost
povrata PDV na
ulaganja
povećani
troškovi
upravljanja, niža
razina
operativnog odlučivanja
S druge strane, na projektnom principu ili putem registriranja subjekta,
upravljanje poslovnom zonom (pa i samo vlasništvo) mogu biti:
40
• Javno/državno,
• Temeljem sporazuma o privatno-javnom partnerstvu,
• Temeljem zajedničkog ulaganja privatnog i javnog sektora,
• Privatno vlasništvo (i upravljanje).
Općenito promatrano, prednosti privatno-javnog partnerstva sadržane su u slijedećem:
- Obuhvatom prednosti oba sektora:
• Društvena odgovornost, ekološka svijest i javna odgovornost javnog sektora;
• Financiranje, tehnološki i menadžerski kapacitet, poduzetnički duh i inovacijske vještine privatnog sektora.
- Promoviranjem transfera znanja, menadžerskih vještina i
novih tehnologija
- Raspodjelom i prijenosom rizika na stranu koja je trenutno
u mogućnosti da ublaži isti.
Razine javno-privatnog partnerstva u izgradnji poduzetničke infrastrukture
41
Najčešći načini privatno-javnog partnerstva u razvoju poduzetničke
infrastrukture javljaju se u obliku:
- Niže razine udjela privatnog sektora
• Učešćem u upravljanju putem savjetodavnih odbora,
• Putem uslužnih ugovora od strane privatnog sektora,
• Putem komercijalnog upravljanja u cilju ostvarivanja prihoda
- Više razine udjela privatnog sektora
• Putem izdavanja koncesijskih prava na upravljanje infrastrukturom,
• Zajedničkih poduhvata i ulaganja
• Udjelom u vlasništvu subjekta koji upravlja infrastrukturom
Idealno rješenje za razvoj uspješne poslovne zone svakako bi bilo
osnivanje zasebnog poslovnog subjekta. Međutim, zbog pretežito manjih dimenzija, u našoj praksi prevladavaju zone kojima se upravlja iz
gradskih/ općinskih odjela.
Odjel u općini ili tvrtka trebali bi upravljati i koordinirati aktivnosti na uspostavi zone od samog početka, dakle od izrade dokumentacije, marketing plana, procesa izgradnje, organizacije poslovanja zone, stavljanja zone u funkciju, prodaje parcela, davanja u najam, formiranja
odnosa prava građenja te aktivnosti usmjerenih na kvalitetu “boravka”
poslovnih subjekata u zoni (organizacija i razvoj poslovne infrastrukture i logistike unutar zone).
Iz navedenog je vidljivo da su aktivnosti vezane za industrijske zone
takve prirode i složenosti da ih lokalne zajednice same ne mogu provesti, već im je potrebna pomoć entitetskih institucija, regionalnih razvojnih agencija kao i visokoškolskih organizacija i instituta.
42
Koraci uspostavljanja poslovne zone
INICIJALNA FAZA
FAZA
PRIPREME
GO FAZA
1. IZRADA STUDIJE OPRAVDANOSTI USPOSTAVLJANJA POSLOVNE ZONE
Pregled strateških dokumenata osnivača
Analiza geografske lokacije
Strateško opredjeljenje
Analiza perspektivnih gospodarskih grana
Analiza stanja i potreba privatnog/javnog sekt.
Analiza okruženja, lokaliteta i legalnosti
Indikatori (ne)izravnog utjecaja – javni sektor
indikatori (ne)izravnog utjecaja – privatni sektor
Zainteresiranost privatnog sektora
Analiza ljudskih resursa
Ekološki aspekti
Financijska isplativost
Analiza osjetljivosti
Prijedlog strateškog razvoja
2. SUGLASNOST OSNIVAČA
Izdavanje suglasnosti nadležnog tijela o osnivanju
3. USAGLAŠAVANJE PROSTORNO – URBANISTIČKO – REGULACIJSKIH PLANOVA
Donošenje prostornih, urban. i regulacionih planova
4. FORMIRANJE VLASNIČKE STRUKTURE
Procjena javnog vlasništva/privatno-javnog part.
Registracija kao projekta/gospodarskog subjekta
5. IZRADA DOKUMENTA O NAČINU UPRAVLJANJA PODUZETNIČKOM ZONOM
Nadzorni odbor
Savjetodavni odbor
Upravljačko tijelo/menadžment
Uvjeti prijema korisnika prema strategiji
Konzultantski odbor
6. ANALIZA LOKALITETA I IZRADA INFRASTRUKTURNOG RJEŠENJA
Analiza vlasništva nad zemljištem
Katastarski izvod
Analiza parcelizacije zemljišta
Urban. prostorna analiza (komunikacija, pozic.)
Izrada idejnog i izvedbenog rješenja
Analiza postojeće infrastrukture
Obračun kritičkih energetsko-komunalnih kapac.
7. PRIBAVLJANJE DOZVOLA
(Promjena namjene zemljišta)
(Izdavanje tehničke suglasnosti)
(Komunalni priključci, voda i kanalizacija)
(Priključak na električnu energiju)
(Sanitarna i protupožarna suglasnost)
(Ekološka suglasnost)
8. RAZVOJ FIZIČKE INFRASTRUKTURE
Ulaganja u puteve
Ulaganja u električnu mrežu
Ulaganja u telefonsku mrežu
Ulaganja u komunalno-vodovodnu mrežu
9. DONOŠENJE STRATEGIJE RAZVOJA POSLOVNE ZONE
Usluge poslovne zone
Dugoročni razvoj i perspektive
Utjecaj na lokalno okruženje
Komunikacija s vanjskim okruženjem
Financiranje
Održivost
Rizici i potencijali
Perspektiva klijenta
10. IZRADA PROMOTIVNIH MATERIJALA I POZICIONIRANOST POSLOVNE ZONE
Akcioni plan promocije korisnika u poslovnoj zoni
Akcioni plan atraktivnosti poslovne zone
43
FINANCIRA:

Download Report