IZVRŠITELJ : Ante Bandić, inž. građ. stalni sudski vještak građevne struke N. Goričica 4, 52 420 Buzet Tel - fax: 052 694 156 Rijeka Josipa Mohorića 26 Tel: 051 639 394 Mob. 098 652 918 E-mail: [email protected]. E-mail: [email protected] Ovlaštenje: 4-Su-21/09 Županijski sud u Puli Ovlaštenje: 4-Su-12/09 Trgovački sud u Pazinu NARUČITELJ: GIMONT d.o.o. u stečaju Buje Istarska ulica 22 52 420 Buje NEKRETNINA: Proizvodno skladišni i upravni kompleks trgovačkog društva „GIMONT“d.o.o. Buje E L A B O R A T PROMETNE VRIJEDNOSTI PROIZVODNO – SKLADIŠNOG KOMPLEKSA TRGOVAČKOG DRUŠTVA „GIMONT“ D.O.O. BUJE NA K.Č. 349/2 I 349/3 K.O. KAŠTEL PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINA : 1.056.239.0 € PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINA U KUNAMA: 7.966.469,00 kn U Buzetu, 03. prosinca 2012. godine. Procjenu izradio: Ante Bandić, inž. građ. stalni sudski vještak za graditeljstvo 2 Ante Bandić, inž. građ. stalni sudski vještak građevne struke Naselje Goričca 4 52 420 Buzet tel – fax: 052 694 156 Rijeka Josipa Mohorića 26 tel: 051 639 394 mob: 098 652 918 E-mail: [email protected] E-mail: [email protected] Buzet, 3. prosinca 2012. godine GIMONT d.o.o. Buje u stečaju Istarska ulica 22 52 460 Buje PISMO PROCJENE Izvršio sam procjenu nekretnina koje se definiraju kao: - k.č. 349/2 k.o. Kaštel, tvornica i dvorište sa 4316,00 m2 , i k.č. 249/3 k.o. Kaštel, dvorište sa 12.286,00 m2 te iznosim mišljenje u ovom izvješću glede njihove prometne vrijednosti. Izvršio sam određena istraživanja kako bi izrazi mišljenje i procjenu prometne vrijednosti nekretnina na dan 3. prosinca 2012. godine. Prometna vrijednost definira se kao pretpostavljeni iznos za koji se može očekivati da će se nekretnine prodati, razmijeniti između zainteresiranog kupca i prodavatelja , a da niti jedna strana nije pod prisilom. Ujedno se podrazumijeva da imaju jednaka saznanja o svim relevantnim čimbenicima u svezi predmetnih nekretnina. Nekretnine se procjenjuju kao da se nude na prodaju na otvorenom tržištu. Podrazumijeva se da se ova procjena može koristiti u svrhu formiranja kupoprodajne cijene, svrhu rješavanja imovinsko pravnih pitanja, utvrđivanje fer cijene u poslovnim knjigama trgovačkih društava , JLS – e itd., te zasnivanja založnog prava na nekretnini. Ova procjena sadrži opis nekretnina, opis načina i obujam provedenih istraživanja te prezentaciju zaključka i izračuna prometne vrijednosti, izvješće o pretpostavljenim ograničenjima, foto dokumentaciju nekretnina, kopiju katastarskog plana i vlasnički list. Osobno sam obavio očevid nekretnina 01. prosinca 2012. godine proučio lokalne i regionalne uvjete na tržištu uzevši u obzir : 1) 2) 3) 4) lokaciju, veličinu, infrastrukturu i iskoristivost objekata i zemljišta vrijednost zemljišta kao da je dostupno za izgradnju sukladno najboljoj iskoristivosti, prevladavajuće trendove, opće stanje i relativnu potražnju za ovakvim nekretninama na tržištu, kapitalizaciju očekivanih prihoda kao indikatora vrijednosti objekata – nekretnina koji generiraju prihode. 2 3 Bazirano na svemu gore navedenom moje mišljenje o prometnoj vrijednosti nekretnina na dan 03. prosinca 2012. godine procjenjivano za potrebe prodaje na otvorenom tržištu iznosi za : - k.č. 349/2 k.o. Kaštel k.č. 349/3 k.o. Kaštel ( nije osnovana u katastru zemljišta) ukupno: 314.684,00 € 741.555,00 € 1.056.239,00 € 1.056.239,00 € ili 7.966.469,00 kn ( 1.056.239,00 € : 2.020,72 m2 = 522,70 €/m2 korisne površine zatečenih objekta ) Napomena: Prilikom procjene vrijednost nekretnina izražena u € preračunavaju se u KUNE na dan 3. prosinca 2012. godine prema srednjem tečaju NBH za 1,00 € = 7,542298 kn. U gore izraženoj vrijednosti nekretnina nisu uključeni porezi na promet. Procjena može biti razumljiva samo ukoliko se pročita kompletno izvješće. S poštovanjem. Izradio: Ante Bandić, inž. građ. stalni sudski vještak za graditeljstvo 3 4 REKAPITULACIJA SADAŠNJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA A) k.č. 349/2 k.o. Kaštel - tvornice sa dvorištem u površini od 4316 m2 GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST 1. Procjena sadašnje vrijednosti građevine Zgrade = 1.875,92 m2 186.148,00 € 99,23 €/m2 2. 3. 4. Procjena sadašnje vrijednosti okućnice .. 4316 m2 Procjena sadašnje vrijednosti pratećih troškova Procjena sadašnje vrijednosti vanjskog uređenja okućnice 258.840,00 € 0,00 € 0,00 € UKUPNO: 444.980,00 € PROMETNA VRIJEDNOST 1. Sadašnja prometne vrijednosti nekretnine k.č. 349/2 1,00 € = 7,542298 kn Prometna vrijednost nekretnine u KUNAMA iznosi: 314.684,00 € 2.373.441,00 kn ZAKLJUČAK: Sadašnja prometna vrijednost nekretnine k.č. 349/2 k.o. Kaštel - u naravi nedovršene zemljištem (okućnicom) dana 3. prosinca 2012. godine iznosi: hale sa 314.684,00 € ( 314.684,00 € : 1.875,92 m2 = 167,75 €/ m2 neto izgrađene površine zgrada) ili 1.265,21 kn /m2 tvornice – hale B) k.č. 349/3 k.o. Kaštel - dvorišta sa neuknjiženim objektima - u površini od 12.286,00 m2 GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST 1. Procjena sadašnje vrijednosti građevine Zgrade = 144 m2 2. 3. 4. Procjena sadašnje vrijednosti okućnice .. 12.286,00 m2 Procjena sadašnje vrijednosti pratećih troškova Procjena sadašnje vrijednosti vanjskog uređenja okućnice 737.160,00 € 0,00 € 0,00 € UKUPNO: 759.134,00 € 21.974,00 € 152,58 €/m2 PROMETNA VRIJEDNOST 4 5 1. Sadašnja prometna vrijednosti nekretnine k.č. 349/3 1,00 € = 7,542298 kn Prometna vrijednost nekretnine u KUNAMA iznosi: 741.555,00 € 5.593.029,00 kn ZAKLJUČAK: Sadašnja prometna vrijednost nekretnine k.č. 349/3 k.o. Kaštel - u naravi zgrade ulaza, betonare i upravne zgrade sa zemljištem (okućnicom) dana 3. prosinca 2012. godine iznosi: 741.555,00 € ( 741.555,00 € : 144,00 m2 = 5.149.69 €/ m2 neto izgrađene površine zgrada) ili 5.891,63 kn /m2 U Buzetu, 03. prosinca 2012. godine Procjenu izradio: Ante Bandić, inž. građ stalni sudski vještak za graditeljstvo Na temelju narudžbe trgovačkog društva GIMONT d.o.o. Buje u stečaju pristupio sam izradi PROCJENDBENOG ELABORATA POSLOVNOG KOMPLEKSA trgovačkog društva „GIMONT ” d.o.o. Buje u stečaju, izgrađenog u naselju Plovanija na k.č. 349/2 i 349/3 k.o. Kaštel. Dana 01. prosinca 2012. godine izašao sam na lice mjesta, izvršio uvid u stanje građevina, sačinio skice te notirao sve činjenice koje sam smatrao bitnim za izradu ove procjene. OPĆI PODACI Raspoloživa dokumentacija Svi prikupljeni podaci temelje se na činjenicama utvrđenim tijekom očevida 01. prosinca 2012. godine, izjava naručitelja, prostorno planske dokumentacije Grada Buja i pozitivnih zakona Republike Hrvatske. Korišteni propisi i literatura Izrada traženog nalaza te procjena vršena je korištenjem slijeće regulative i literature. 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) Bilten broj IX/2012 standardnih kalkulacija radova u visokogradnji, Instituta IGH d.d. Zagreb. Đukan P. Standardna kalkulacija , standardni opisi i normativi , Građevinar, Zagreb, 1986 godina. Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih građevina , NN 52/84. Norma za izračunavanje površina i zapremina zgrada, Uvjeti izračunavanja, HRN U.C2.100.I 1966. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96. Pravilnik o amortizaciji, NN 54/01. Zakon o prostornom uređenju i gradnji. Važećih građevinskih propisa i normativa RH. Lokacija Poslovni kompleks kojeg čine: 1. zgrada kontrole ulaza u kompleks, 2. zgrada uprave i 5 6 3. betonara , zgrade sagrađene na k.č. 349/3 k.o. Kaštel, i 4. proizvodno – skladišna armirano betonska hala , sagrađena na k.č. 349/2 k.o. Kaštel, nalazi se u naselju Plovanija neposredno uz državnu cestu D – 200 Buje – Granični prijelaz Plovanija sa desne strane gledano iz pravca Buja, te na udaljenosti cca 150 m od raskrsnice za Umag. Proizvodni kompleks izgrađen je, kako je već navedeno, na zemljištu označenom sa k.č. 349/2 i 349/3 k.o. Kaštel ukupne površine ( 4316 + 12286) 16.602,00 m2. Geodetska identifikacija Geodetska identifikacija nekretnine izvršena je od srane naručitelja i nije predmetom provjere ovog elaborata. Zemljišno knjižno stanje Prema vještaku predočenom vlasničkom listu vlasništvo nad nekretninama k.č. 349/2 i 349/3 k.o. Kaštel uknjiženo je na ime i u korist trgovačkog društva GOMONT d.o.o. Buje u cijelosti. Upravno – pravno stanje Sa upravo pravnog naslova moguće je istaći slijedeće: - za k.č. 349/2 k.o. Kaštel – tvornica i dvorište sa 4316 m2 , Građevina ( tvornica) temeljem Zakona o građenju („Narodne novine“, broj 33/95), upisana je u zemljišnim knjigama sa teretom da nema uporabnu dozvolu. Zabilješka u pogledu građevinske dozvole ne prileži. - za k.č. 349/3 k.o. Kaštel – dvorište sa 12 286 m2 , Objekti na ovoj katastarskoj čestici :1/ zgrada kontrole ulaza, 2/ betonara i 3/ zgrada uprave, neuknjižene su kako u zemljišnim knjigama tako niti u katastarskom operatu. Naručitelj dokumentaciju u pogledu dokaza legalnosti ovih objekta vještaku nije predočio. Zemljište - okućnica Proizvodna hala sagrađena je na k.č. 349/2 k.o. Kaštel koja je knjižena kao tvornica i dvorište sa 4316 m2. Zgrada kontrole ulaza, betonara i zgrada uprave sagrađeni su na k.č. 349/3 k.o. Kaštel koja je knjižena kao dvorište sa 12286 m2. Opis zatečenih objekata: 1) Zgrada kontrole ulaza Betonskim bloketima d = 19 cm zidan objekt površine 6,00 m2, visine 280 cm, sa ravnom a.b pločom kao krovištem, neožbukan, opremljen samo zastarjelim instalacijama struje snage i rasvjete, devastiran, zatečen bez stolarije i bez ikakvog vrednijeg uređenja. Objekt nije uknjižen a sagrađen je na k.č. 349/3 k.o. Kaštel. 2) Betonara Devastiran do neprepoznatljivosti samostojeći objekt građen betonskim bloketima d = 19 cm, sa drvenim boksovima za agregat i rezervoarom za vodu,bez silosa za cement i bez postrojenja. Objekt je bez ikakve građevinske vrijednosti. Objekt nije uknjižen a sagrađen je na k.č. 349/3 k.o. Kaštel. Prema riječima naručitelja kapacitet betonare bio je 50 m3/ h. 3) Zgrada uprave Betonskim bloketima d = 19 cm zidan objekt površine 150,00 m2 ( neto 120 m2 ), visine 280 cm, sa dvostrešnim drvenim krovištem i pokrovom od valovitog salonita, neožbukanog pročelja, iznutra žbukanih ploha zidova i stropova, opremljen zastarjelim instalacijama struje snage i rasvjete, devastiran, zatečen bez većeg dijela stolarije i bez ikakvog vrednijeg uređenja. Objekt je bez samostalnog priključka na NN mreži i drugu komunalnu infrastrukturu naselja odnosno industrijske zone. Priključak na NN mrežu ostvarivao je priključkom na internu trafostanicu u vanjskom krugu promatranih čestica. Objekt nije uknjižen a sagrađen je na k.č. 349/2 k.o. Kaštel. 6 7 4) Proizvodno – skladišna hala na k.č. 349/2 k.o. Kaštel. Građevina je u naravi samostojeći nedovršeni objekt sagrađen na vlastitoj okućnici, tlocrtnih dimenzija 106,55 m x 15,50 m, izgrađen iz montažnih armirano betonskih elemenata stupova, T – greda i međukatnih ploča na polovici objekta u površini od 620 m2 – ( 40,00 x 15,50 m), sagrađen cca 1988 godine . Ukupna korisna površina hale je unutar natkrivenog dijela ( kat) 224,40 m2 + prizemlje nat. dijela 620 m2 + prizemlje nenatkrivenog dijela 1.031,52 m2 = 1.875,92 m2. Stupovi su usađeni u monolitno izvedene armirano betonske čašice na razmaku od 10,00 m. Krovna konstrukcija izvedena je kao a.b dvostrešna od krovnih dvostrešnih nosača raspona 15,00 m na koje se oslanja pokrovna konstrukcija od „II“ ploča, sve oslonjeno na ranije spomenute stupove. Iznad prizemnog dijela hale tlocrtnih dimenzija 66,55 x 15,50 krovna konstrukcija nije montirana. Pokrov dijela krovišta izveden je od al. trapezastih sendvič elemenata . Međukatna konstrukcija dijela hale u dužini od 40 m izvedena je kao a.b. montažna. Fasada dijela građevine između stupova u visine jedne etaže izvedena je kao zidana. Vrata i prozori na fasadama nisu postavljeni.. Pod prizemlja i kata je beton. Hala nije opremljena bilo kakvim instalacijama. Komunalni priključci građevina Zatečene građevine zatečene su bez ikakvih važećih komunalni priključaka. Instalacije građevina Zatečene zgrade, osim proizvodne hale, zatečene su opremljene devastiranim i zastarjelim instalacijama struje snage i rasvjete, sanitarnog razvoda vode i kanalizacije i to bez ikakve građevinske vrijednosti Vanjsko uređenje okućnice i dvorišta Vanjsko uređenje predstavlja samo isplanirana površina dvorišta nasuta šljunkom. PROCJENA GRAĐEVNE VRIJEDNOSTI Pod građevnom vrijednošću podrazumijeva se cijena izgradnje objekta ovisno o vrsti građevnog materijala, konstrukciji, vrsti i kvaliteti materijala za obradu zidova i drugih površina i materijalu za završne radove, ugrađenoj stolariji, opremi, instalacijama , korisnoj površini i vremenu izgradnje. Način izrade nalaza Izmjerom na licu mjesta dobio sam neto korisnu površinu nekretnine. Svi proračuni baziraju se na postojećem stanju i opremljenosti prostora zatečenom na očevidu dana 01. prosinca 2012. godine, a sukladno zadatku naručitelja. Izradit ću procjenu nekretnine sukladno Uputstvu o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata („Narodne novine”, broj 52/84.) Primijenit ču parametarsku metodu proračuna nove građevinske vrijednosti primjenom jediničnih cijena svedenih na jedinicu neto površine stambenog prostora ( kn /m2). Množenjem jediničnih cijena te njihovim sumiranjem dobijemo sadašnju građevinsku vrijednost koju umanjujemo u skladu sa Uputstvom i dobivamo tzv. troškove građenja objekta ( čl. 3. točka 2.), na što dodajemo troškove navedene u ostalim točkama sukladno čl. 2. Uputstva. Ostali troškovi su troškovi naknade za zemljište , komunalnog opremanja instalacijama i troškovi udjela u izgradnji komunalnih objekata i uređaja na građevnom zemljištu. Dodaju se i troškovi kao što su razni doprinosi i takse, izrada tehničke dokumentacije i vođenje investitorskih poslova i nadzora. Sve ove troškove nazivamo „ostali radovi”. Ove kategorije troškova se ne umanjuju. Na ovaj način dobili smo građevinsku vrijednost objekata na osnovu koje vršimo procjenu njihove prometne vrijednosti. Korisna površina Obračunska površina ili korisna površina obračunava se na temelju tehničkih normativa i propisa ( HRN. ISO 9836:2002), i čini zbroj neto površina. Obračunska površina je polazna osnova za izračunavanje građevne vrijednosti. Slijedom iznesenog i izmjerena licu mjesta, neto obračunska površina iznosi za: 1. Zgradu kontrole ulaza 4,80 m2 2. Betonaru 20,00 m2 7 8 3. 4. 120,00 m2 1.875,92 m2 2.020,72 m2 Upravnu zgradu Proizvodno – skladišnu halu Ukupno: Proračun građevinske vrijednosti. Slijedi proračun nove i proračun umanjene građevinske vrijednosti štala. Sve prikazano u Tablicama 1 i 2. 1. Godina promatranja 2. 5.1. 5.2. Godina izgradnja nekretnina Rekonstrukcija Prosječna starost objekta Zgrada kont. ulaza, betonara i up. zgrada Proizvodno – skladišna hala Održavanje objekta Koeficijent izgrađenosti – prosječno Zgrada kont. ulaza, betonara i up. zgrada Proizvodno – skladišna hala 7.1. 7.2. Cijena građenja etalona tipske građevine Cijena građenja etlona hale Jedinična cijena građenja za ovu procjenu ... Jc Zgrada kont. ulaza, betonara i up. zgrada Proizvodno – skladišna hala 3. 3.1. 3.2. 4. 5. 6. 7. 8. 9. prosinac 2012. godina za ulazni podatak etalonske vrijednosti po jedinici mjere cca 1975. – 1988. godina 37 godina 24 godine loše Apsolutni vijek trajanja zgrade Vjerojatni vijek trajanja objekta Fi = 50 Natkriveni dio Fi = 0,45 Nenatkriveni dio Fi = 0,30 850,00 € / m2 500,00 €/m2 = 425,00 €/m2 neto izg. površine Natkriveni dio Fi = 225,00 Nenatkriveni dio Fi = 150,00 A = 250 godina N = 90 - 110 godina, Proračun građevinske vrijednosti. Tablica 1. Naziv prostorije 1 2 1. 2. 3. Zgrada kontrole Betonara Zgrada uprave 4. Proizvodna hala Natkriveni dio Nenatkriveni dio Neto površina Cijena jedinici površine po Nova građevna vrijednost Postotak umanjenja vrijednosti m2 3 € 4 Ng ( €) 5 ( 3 x 4) 4,80 20,00 120,00 425,00 250,00 425,00 2.040,00 5.000,00 54.000,00 61.040,00 189.990,00 154.728,00 344.718,00 844,40 1.031,52 225,00 150,00 U (€) % 6 Umanjenje građevinske vrijednosti Sadašnja građevna vrijednost U ( €) 7 ( 5 x 6) Sg ( €) 8 ( 5 – 7) 0,6400 39.066,00 21.974,00 0,4600 158.570,00 186.148,00 Tablica 2. Proračun koeficijenata umanjenja vrijednosti Red. broj Izvršeni radovi Postotak učešća u cijeni građenja ( %) Zgrade na k.č. 349/3 .. Ngv = 61.040,00 € a Nosiva konstrukcija 55,00 1 Radovi vanjskog uređenja 20,00 Nove građevinske vrijednosti po radovima Ng ( €) 33.572,00 8 Procjena učešća u cijeni građenja Pu (%) Umanjenje fizičkog stanja upotrebljivosti za n<=N Uk = 0,8 x n/Nx ( n +N)/2N (%) 60 15,00 Postotak umanjenja vrijednosti U uk= Pu x u (%) 50,00 80,00 0,3000 0,1200 9 2. 3. 4. Završni i obrtnički radovi Instalacije Ostali radovi Obrtnički radovi ukupno 15,00 5,00 5,00 80,00 100,00 100,00 ---------- 0,1200 0,0500 0,0500 0,3400 100,00% ….............> 0,6400 80 5,00 5,00 0,00 0,00 50,00 80,00 80,00 100,00 100,00 ---------- 0,4000 0,0300 0,0300 0,0000 0,0000 0,0600 100,00% ….............> 0,4600 Vrijednost pribavljanja istovjetne okućnice. Vrijednost izgrađenog građevnog zemljišta na upotrebi građevini na području mikrolokacioje advokata, bilježnika i uknjižbe iznosi cca 60,00 €/m2. sa uslugama b Ukupno: 10,00 10,00 5,00 45,0% 27.468,00 100,00% Proizvodno skladišna hala .. na k.č. 349/2 .. Ngv = 344.718,00 € a Nosiva konstrukcija 55,00 189.595,00 1 Radovi vanjskog uređenja 20,00 2. Završni i obrtnički radovi 10,00 3. Instalacije 10,00 4. Ostali radovi 5,00 b Obrtnički radovi ukupno 45,0% 155.123,00 Ukupno: 100,00% Izračun vrijednost zemljišta 1. Za k.č. 349/2 k.o. Kaštel - tvornica i dvorište Sv = 4314,00 m2 x 60,00 €/m2 2. sa 4316 m2 258.840,00 € Za k.č. 349/3 k.o. Kaštel – dvorište sa 12286 m2 Sv = 12 286,00 m2 x 60,00 €/m2 737.160,00 € Vrijednost pratećih troškova prilikom izgradnje Izrada tehničke dokumentacije, nadzor te konzalting vodni i komunalni doprinos za ovakve građevine iznosi cca 15,00 % građevinske vrijednosti objekta bez umanjenja. Za neuknjižene objekte .. 0,00 % Slijedom navedenog za zgrade na k.č. 349/3 k.o. Kaštel Ng = 61.040,00 € PT = Ng x 0,00 Preteći troškovi ………………………………………………………… 0,00 € Za halu na k.č. 349/2 k.o. Kaštel – sa teretom da nema uporabnu dozvolu. Ng = 344.718,00 € PT = Ng x 0,00 Preteći troškovi ………………………………………………………… 0,00 € Sadašnja ( 03. prosinca 2012. ) građevinska vrijednost nekretnine, iznosi Zgrade na k.č. 349/3 1. 2. 3. Zgrade Prateći troškovi = Td = Doprinosi .. Kd = Vd = Vrijednost okućnice Vanjsko uređenje 21.974,00 € 0,00 € Ukupno sa okućnicom = Bez okućnice: 737.160,00 € 0,00 € 759.134,00 € 21.974,00 Zgrade na k.č. 349/2 1. Hala 186.148,00 € 9 10 2. 3. Prateći troškovi = Td = Doprinosi .. Kd = Vd = Vrijednost okućnice Vanjsko uređenje 0,00 € 258.840,00 € 0,00 € Ukupno sa okućnicom = Bez okućnice: PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI 444.988,00 € 186.148,00 € GRAĐEVINA ELEMENTI PROCJENE PROMETNE VRIJEDNOSTI GRAĐEVINE Pod prometnom vrijednošću podrazumijevamo cijenu koja se može postići u slobodnom prometu u trenutku vršenja procjene. Prometna vrijednost izračunat će se korištenjem procijenjenih faktora korekcije posebno uzevši u obzir elemente koji bitno utječu na prometnu vrijednost, kao što su lokacija i položaj unutar naselja, održavanje objekta, spor na vlasništvu, vrsti stambenog objekta, uvjetima i vrsti pristupa, razvedenost građevine, nedovršenost , potražnja takvih prostora i zgrada na tržištu nekretnina, stanje kvalitete praćenja izgradnje kreditnim linijama, opće stanje prostora i sl. Proračun ču izraditi prema obrascu: Pv = Sgv x F pv = S gv x ( 1 + Ob +Su + Z + Po+ St +Pov + Os +Pr + Do + Pos + Pr) Legenda: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. Sgv Sadašnja građena vrijednost Ob Vlasnički odnosi – osporavano vlasništvo Su Suvlasništvo Z Zona – lokacija Po Položaj u prostoru - mogućnost pristupa St Starost objekta Pov Ukupna korisna površina objekta Os Opće stanje objekta – useljiv, neuseljiv , nisi standard, Pr Prilagodljivost novim sadržajima – ugostiteljstvu, vikend stanovanju, turizmu itd. Do Mogućnost dogaranje i nadogradnje Pos Ponuda i potražnja za ličnim objektima Pr Praćenje izgradnje sl. objekata kreditni linijama Prv Preostala vrijednost nakon rušenja Sveukupno vrijednost faktora 2 – 12 - Prema obrascu se procjenjuje faktor prometne vrijednosti Fpv u odnosu na građevnu vrijednost Prometna vrijednost iznosi: Sgv 1.1. 1.2. Sadašnja građena vrijednost Zgrade na k.č. 349/3 Hala na k.č. 349/2 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Ob Su Z Po St Pov Os Pr 10. 11. 12. 13. 14 15. Do Pos Pr Prv - Vlasnički odnosi – osporavano vlasništvo Suvlasništvo Zona – lokacija Položaj u prostoru – mogućnost pristupa Starost objekta Ukupna korisna površina objekta Opće stanje objekta Prilagodljivost potrebama turističkih i vikend stanovanja Mogućnost dogradnje i nadogradnje Ponuda i potražnja za sličnim objektima Praćenje izgradnje sl. objekata kreditnim linijama i sl. Preostala vrijednost nakon rušenja Sveukupno 2 –8 Prema obrascu se procjenjuje faktor prometne vrijednosti Fpv u odnosu na građevnu vrijednost = 1. Pv 1.1. 1.2. = Sgv x Fpv = Sgv x 1,30 Zgrade na k.č. 349/3 Hala na k.č. 349/2 10 1.1 21.974,00 € 186.148,00 € 1.2. - 0,80 - 0,70 0,20 0,30 4.395,00 € 55.844,00 € 11 Ukoliko zgradama – hali pridružimo vrijednost okućnice dobijemo slijedeću sliku vrijednosti: Pripadajući dio okućnice Sadašnja prometna vrijednost zgrade - a € € UKUPNO ( prometna vrijednost ) € 1. k.č. 349/3 4.395,00 € 737.160,00 € 741.555,00 € 2. k.č. 349/2 55.844,00 € 258.840,00 € 314.684,00 € Sveukupno: 1.056.239,00 € Zaključak: Prometna vrijednost k.č. 349/2 i 349/3 k.o. Kaštel prema stanju na dan očevida i vrijednostima na dan davanja nalaza iznosi 1.056.239,00 € ili 7.966.469,00 kn. PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA PROCJENE Dokumenti korišteni u ovoj procjeni dobavljeni su od strane zz naručitelja. Aktivnostima naručitelja bilo koje vrste, trećih osoba ili višom silom kojima bi se izmijenilo stanje nekretnina u odnosnu na zatečeno 01. prosinca 2012. godine može se utjecati na mišljenje o prometnoj vrijednosti istih. Utjecaj na iznesenu prometnu vrijednost nekretnina može se prosuđivati samo nakon provođenja nezavisne profesionalne revizije uzroka po istim ili sličnim kriterijima. Vrijednost i vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temeljene su na činjenicama utvrđenim tijekom očevida, dokumentima zz naručitelja i važe samo u svrhu ove procjene. Vještak ne snosi odgovornost za stvar pravne i upravno pravne prirode procjenjivanih nekretnina. Prilog: ortofoto položaj nekretnina, preslika vlasničkog lista, preslika kopije katastarskog plana. U Buzetu : 03. prosinca 2012. godine. Procjenu izradio: Ante Bandić, inž. građ. stalni sudski vještak za graditeljstvo 11
© Copyright 2024 Paperzz
