elaborat o procijenjenoj tržišnoj vrijednosti nekretnine

ELABORAT O PROCIJENJENOJ TRŽIŠNOJ
VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N E
NARUČITELJ:
PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA
KOLODVORSKA 6A
VLASNIK:
PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA
KOLODVORSKA 6A
NEKRETNINA
LOKAL BROJ 3 ROH-BAU K.Č. 3569/2 Z.K.
4358 K.O. PODRAVSKA SLATINA POD. 3
ETAŽA 422/1000
LOKACIJA
SLATINA, VLADIMIRA NAZORA 6
SLATINA 25.07.2012.
STALNI SUDSKI VJEŠTAK GRAĐ. STRUKE
BOŽO MILIVOJEVIĆ D.I.G.
SLATINA, JAKOVA GOTOVCA 5
SAŽETAK PROCJENE
Potpisom ove procjene koju sam izradio neopozivo potvrđujem da sam očevidom na licu
mjesta utvrdio da je predmet ove procjene upravo nekretnina navedena u ovoj identifikaciji.
OPĆI PODACI:
Datum izrade:
25 Srpnja 2012. godine
Naručitelje procjene:
IDENTIFIKACIJA:
Obrt Šimara Slatina Vladimira Nazora 6
kat. općina:
Podravska Slatina
z.k. uložak:
Pod uložak
4358
3, 422/1000
z.k.č.br:
3569/3 sa pravom provoza preko k.č. 3569/5 I 3569/1
opis nekretnine:
Poslovni prostor-skladište dovršenost ROH-BAU
vlasnik:
Prokoninvest d.o.o. Slatina, Kolodvorska 6a
PODACI O NEKRETNINI:
ADRESA NEKRENINE
Županija:
Grad/naselje:
Ulica i kbr.:
Virovitičko podravska
Slatina
Vladimira Nazora 6
OPIS NEKRETNINE
Namjena:
Poslovni prostor skladište
Godina izgradnje:
1997
Opće stanje:
Vrlo dobro
IZRADIO:
Božo Milivojević dipl. ing. građ.
PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE:
NEKRETNINA
VRIJEDNOST STANA:
Vrijednost
Vrijednost
(kn)
EUR
227.919,30
30.289,24
LEGALNOST NEKRETNINE. Potrebno ishoditi dopunu građevne dozvole
Tereti i zabilježbe vidljivi su iz zk. uloška.
Slatina 25.07.2012. godine
.
Sudski vještak:
Božo Milivojević dipl.ing.građ.
2
€/m²
179,13
1. OPĆI PODACI
Temeljem dogovora sa stečajnom upraviteljicom tvrtke Proneksinvest
d.o.o. u stečaju Slatina, Kolodvorska 6a , izvršio sam procjenu Lokala broj 3 u
sklopu poslovnog objekta u Slatini Vladimira Nazora 6 dvorišni dio izgrađenog
na k.č. 3569/2 z.k. 4358 pod uložak 3 etaža 422/1000 k.o. Podravska Slatina.
Procijenjeni lokal broj 3 nalazi se u prizemlju dvorišnog dijela poslovne zgrade,
orijentacija zapad prema dvorištu.
2. METODOLOGIJA PROCJENE
Procjena predmetne nekretnine izvršena je uvidom u stanje iste, te uvidom
u nivo izgrađenosti dana 24.07.2012. godine. Istog dana izvršen je uvid u stanje
završnih radova i instalacija.
Cijena 1 m2 NGP(neto građevinske površine)određena je iz Biltena
standardna kalkulacija radova u visokogradnji u izdanju Građevinskog instituta
u Zagrebu, te na osnovu cijena za ovakvu vrstu objekata na području grada
Slatine.
Umanjenje vrijednosti (amortizacija) izvršiti će se temeljem Upustva o
valorizaciji ekspropiranih objekata N.N. 52/84, a učešće pojedinih radova u
ukupnoj cijeni temeljem Uputstva o načinu utvrđivanja vrijednosti i
revalorizaciju zgrada i dijelova zgrada N.N. 54/85.
3.
PODACI O VLASNIŠTVU
Prema Izvatku iz zemljišne knjige Općinskog suda u Slatini od 24. 07.
2012. 2010. godine u z.k.uložak broj 4358 k.o. Podravska Slatina upisana je 1
zgrada i dvor, na k.č.3569/2, a u poduložak broj 3 etaža 422/1000 poslovni
prostor broj 3,a z.k. vlasnik je PRONEKINVEST d.o.o. Slatina Kolodvorska 6a
u 1/1 dijelova
Teret: vidljiv iz vlasničkog lista
3
4. TEHNIČKI OPIS
4.1. POSLOVNI PROSTOR
NKP:
Lokal broj 3, 169,09 m2
Namjena:
Skladišni dio u gradnji
Godina izgradnje:
1997
Katnost:
P
Gradska zona:
1
Orjentacija:
Istok i zapad
Parkiranje:
omogućeno na parkiralištu ispred objekta i u dvorištu objekta
Konstrukcija:
Temelji:
betonski trakasti
Nosiva k.:
zidana od opeke + AB
Međukatna k.:
nema
Preg. zidovi:
od opeke
Krovna k.:
Koso pokrov lim
Limarija:
pocinčana
Pročelje:
Termo žbuka + boja
Obrada zidova:
Ne ožbukani
Obrada podova:
nema
Stolarija:
Unutrašnja st.:
nema
Fasadna st.:
Aluminijska + IZO staklo + staklena opeka
Električne:
Provedene
Telefon:
Nema
Vodovod:
Nema
Kanalizacija:
Nema
Plin:
Nema
Klima uređaj:
Nema
Grijanje:
Nema
Dizalo:
Nema
Instalacije:
Sanitarije:
Nema
Održavanje:
dobro
Okoliš:
uredan
Opći dojam:
Dobar za ROH_BAU izvedbu
4
3.LOKACIJA
Predmetna nekretnina se nalazi u centru grada Slatine ulica Vladimira Nazora 6
dvorišni dio zgrada prizemlje. Prilazna prometnica je asfaltirana gradska ulica. Opremljena je
razvodom instalacija
komunalne infrastrukture. Okolni objekti su stambeni i poslovni,
individualnog i više etažnog tipa izgradnje, slične katnosti.
5
4.IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA
Za izračun površina primijenjuje se norma HRN U.C2.100.; Za izračun volumena
zgrade primijenjuje se Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za
obračun komunalnog doprinosa N.N. 23/2000.
tlocrtna
PROSTORIJA
površina koef.
m²
netto
korisna
površina
m²
brutto
površina
m³
BVO
m³
PRIZEMLJE
LOKAL
169,09 1,00
169,09
UKUPNO:
169,09
169,09
6
226,58 679,74
6. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI (TROŠKOVNA METODA)
6.1. VRIJEDNOST KOMUNALNOG DOPRINOSA
Vrsta troškova
BV (m3)
Cijena (€/m3)
Ukupno (€)
KOMUN. DOPRINOS
679,74
3,97
2.698,57
6.2.. VRIJEDNOST VODNOG DOPRINOSA
Vrsta troškova
BV (m3)
Cijena (€/m3)
Ukupno (€)
VODNI DOPRINOS
697,74
2,10
1.465,25
6.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove
građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng U).
Nova građevinska vrijednost se izračunava kao produkt neto korisne površine
(NKP) i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta
dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH, prema
podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na
7
prosječenoj lokaciji. U jediničnu cijenu građenja uključena je vrijednost
komunalnih priključaka, vanjskog uređenja i pripadajućeg zemljišta.
Ng = NKP x Cj
300,00 €/m2
Cj =
Ngv = 169,09 m2 × 300,00 €/m2 = 50.727,00 €
Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja
vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku
učešća. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog
vremena trajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka učešća
prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N
8
UMANJENJE KONSTRUKCIJE ZBOG STARENJA I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
Starost objekta u godinama (n)
15
Vijek trajanja objekta u godinama (N)
120
U = 0,80 x n/N x (n + N)/2N =
0,06
Vrsta radova
Nova građevinska
Umanjenje
Sadašnja građevinska
vrijednost
Konstrukcija
vrijednost
100
300,00
6
18,00
282,00
100
300,00
6
18,00
282,00
Obrtn. radovi
Završni radovi
Instalacije
9
Faktori koji determiniraju tržnu vrijednost nekretnine:
Fl faktor lokacije
Fkp faktor korisne površine
Fp faktor za poslovne objekte
Fkv faktor kvalitete
Fu faktor usklađenosti
Fi faktor izgrađenosti
Fpp faktor ponude i potražnje
Fl (0,50 do 1,50) ovisi o području, makro i mikro lokaciji, položaju u prostoru,
infrastrukturi, broju stambenih jedinica i dr.
Fkp (0,80 do 1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp (0,50 do 5,00) za objekte poslovne namjene i uređenosti, ovisi o vrsti
djelatnosti i opremljenosti za obavljanje tog posla
Fkv (0,10 do 1,50) ovisi o opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječeni
građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili
privatnom sektoru u RH, te o kvaliteti ugrađenih materijala i
opremi
10
Fu (0,00 do 1,00) usklađenost, odnosno odstupanje od građevinske dozvole,
prostornog plana i urbanističkih uvjeta, upisa u katastru i
zemljišniku, posjedovanje uporabne dozvole, mogućnost ili
nemogućnost legalizacije građevine
Fi (0,10 do 1,00) ovisi o izgrađenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni
građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili
privatnom sektoru u RH
Fpp (0,20 do 2,00) ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu
SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
Sj (€/m2)
NKP (m2)
Fl
Fkp
Fp
Fkv
Fu
Fi
Fpp
St (€)
282,00
169,09
0,85
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,70
26.225,86
VRIJEDNOST KOMUNALNOG I
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
UKUPNA SADAŠNJA TRŽNA
LOKALA (€)
VRIJEDNOST Stt (€)
26.225,86
30.389,24
VODNOG DOPRINOSA
DOPRINOSA (€)
4.163,38
11
7. SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (PONDERIRANJE)
SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST
KOEFICIJENT
KORIGIRANA VRIJEDNOST
(€)
PONDERIRANJA
(€)
Stt
30.389,24
30.389,24
1,00
SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€)
30.289,24
SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (kn)
227.919,30
Tečaj 1 € =
7,50 kn
Jedinična cijena po 1 m2 stana
NKP (m2)
(kn/m2)
(EUR/m2)
LOKAL u prizemlju dvorišnog dijela poslovne
169,09 1.347,92
zgrade u Slatini Vladimira Nazora 6
12
179,13
8..DOKUMENTACIJA
FOTO DOKUMENTACIJA
• VLASNIČKI LIST
• KOPIJA PLANA
• IZVOD IZ ARKODA
• RJEŠENJE O IMENOVANJU
13
FOTO DOKUMENTACIJA
POGLED OD DVORIŠTA
POGLED OD DVORIŠTA
LOKAL 3 POD PROSTOR 1
LOKAL 3 POD PROSTOR 2
LOKAL 3 PROSTOR 1 PODGL. KROVA
LOKAL 3 PROSTOR 2 PODGLED KROVA
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23

Download Report