ANALIZA TRŽIŠTA NEKRETNINA 07

ANALIZA TRŽIŠTA NEKRETNINA
07
HEDONIČKI INDEKS NEKRETNINA SEPTEMBAR 2014
U septembru 2014. godine, CBCG sprovela je redovnu anketu o kretanju cijena nekretnina u Podgorici.
Pitanja u upitniku su se odnosila na kvalitativne karakteristike stanova (način grijanja, posjedovanje
internet priključka, broj soba, broj balkona, itd.) sa osnovnim ciljem da se utvdi relativni uticaj ovih
kvalitativnih osobina na vrijednost stana. Subjektivna ocjena vrijednosti stana je postignuta putem
postavljanja pitanja: „Ispod koje cijene vlasnici stana ne bi prodali stan u trenutku postavljanja pitanja?“. Na osnovu prikupljenih podataka, dobijen je Hedonički indeks nekretnina koji mjeri uticaj
kvalitativnih karakteristika stambenog objekta na cijenu tog objekta.
Izračunavanje prosječne cijene po kvadratnom metru, za septembar 2014. godine, bazirano je na uzorku
koji je izveden na grupaciji od 55.827 stambenih objekata, koji odgovaraju lokacijama Podgorica 1, Podgorica 2 i Podgorica 3. Na osnovu slučajnog uzorka od 2300 vlasnika stambenih jedinica, broj uspješno
popunjenih anketnih listića iznosio je 370. Prema tome, ukupan odziv na anketu iznosio je 16,1%38.
Tabela 7.1
Sumarna statistika prosječne vrijednosti stambenih objekata po kvadratnom metru u Podgorici
Period
Cijena, €
Lančani indeks
Bazni indeks
1.697,6
100,0
100,0
Mart 2008.
1.738,3
102,4
102,4
Septembar 2008.
1.525,5
87,8
89,9
Mart 2009.
1.402,1
91,9
82,6
Septembar 2009.
1.223,1
87,2
72,1
Mart 2010.
1.128,3
92,2
66,5
Jun 2010.
1.191,5
105,6
70,2
Septembar 2010.
1.177,1
98,8
69,3
Decembar 2010.
1.185,2
100,7
69,8
Mart 2011.
1.171,2
98,8
69,0
Jun 2011.
1.163,0
99,3
68,5
Septembar 2011.
1.174,0
100,9
69,2
Decembar 2011.
1.151,2
98,1
67,8
Januar 2012.
1.168,3
101,5
69,0
Jun 2012.
1.179,6
102,5
69,5
Septembar 2012.
1.172,3
99,4
69,1
Decembar 2012.
1.171,6
99,9
69,0
Mart 2013.
1.169,4
99,9
68,88
Jun 2013
1.069,8
91,48
63,10
971,4
90,80
57.22
950
97,8
55.96
Mart 2014.
Septembar 2014.
Analiza tržišta nekretnina
Septembar 2007.
Izvor: CBCG
Napominjemo da je odziv na septembarsku anketu CBCG manji u odnosu na ankete iz prethodnih perioda, što može
imati uticaja na pouzdanost dobijenih rezultata.
38
101
Centralna banka Crne Gore Makroekonomski izvještaj CBCG III kvartal 2014
Prema rezultatima septembarske ankete, prosječna cijena nekretnina po kvadratnom metru u Podgorici iznosila je 950 eura, što predstavlja pad od 2,2% u odnosu na mart 2014. godine. Posmatrajući
lančani indeks kretanja cijena nekretnina, može se vidjeti da je u septembru 2014. godine nastavljen
pad cijena nekretnina koji je započet u junu 2013. godine, nakon trogodišnje stagnacije cijena na tržištu nekretnina.
Očigledno se na tržištu nekretnina i u septembru 2014. godine nastavlja trend prilagodjavanja velike
ponude ograničenoj tražnji, kroz smanjivanje cijena stambenih objekata. Na slabu tražnju nekretnina
uticali su i dalje niska kupovna moć stanovništva, restriktivnije kreditiranje banaka, kao i prisustvo
višemjesečnog deflatornog trenda, usljed kojeg potrošači odlažu kupovinu očekujući dalji pad cijena.
Anketa agencija za nekretnine
Na pad cijena nekretnina ukazuje i posljednja Anketa agencija za nekretnine koju je sprovela CBCG.
Naime, 50% ispitaih agencija smatra da su cijene nekretnina u Crnoj Gori pale u prosjeku 10%-20%.
Takođe, 45% ispitanih agencija zabilježilo je pad prometa u prosjeku od 30%-50%, dok je 45% agencija imalo nepromijenjen promet. Samo je 10% ispitanih agencija ostvarilo rast prometa u prosjeku od
10%-30%.
Anketa agencija za nekretnine u Crnoj Gori ukazuje da su se najčesće tražili stanovi u rasponu od 800
do 1200 €/m2, u zavisnosti od grada u državi. Većina agencija (65%) smatra da su se najviše prodavali
stanovi u širem centru grada i na periferiji, dok 35% smatra da su se stanovi najviše tražili u užem
centru grada.
Tabela 7.2
Sumarna statistika prosječne vrijednosti, standardne devijacije, minimalne i maksimalne cijene
pojedinih tipova stambenih objekata, u eurima
Varijabla
Prosječna cijena stambenog prostora po
kvadratnom metru
Prosječna cijena stambenog prostora po
kvadratnom metru – kuća
Prosječna cijena stambenog prostora po
kvadratnom metru – stan
Br.
Opservacija
Srednja
vrijednost
Standardna
devijacija
Minimalna
cijena
Maksimalna
cijena
370
950
267
273
2000
141
809
261
400
1667
229
1036
232
273
2000
Posmatrani uzorak čini 370 stambenih objekata iz Podgorice, od čega su 141 kuće, a 229 stanovi (tabela 7.2). Uzorak je prikupljen iz tri zone Podgorice, 94 stambenih objekata iz prve, 91 iz druge i 185 iz
treće zone. Cijene stambenih objekata po kvadratnom metru, na pojedinačnom nivou, kreću se u rasponu od 2.000 eura na ekskluzivnijim lokacijama do 273 eura u naseljima koja su udaljenija od centra
grada, poput Starog aerodroma, Konika, Maslina, Tološa itd.
Opisna statistika, provjera održivosti modela i rezultati ekonometrijskog modela hedoničkog indeksa
Na osnovu dobijenih podataka, urađen je ekonometrijski model koji procjenjuje uticaj kvalitativnih
karakteristika stambenog objekta na cijenu tog objekta. Posmatrajući grafike 7.1 i 7.2, može se utvditi
da obije vremenske serije - cijene stambenih objekata i kvadrature imaju sličan raspored i da zbog
njihove limitiranosti sa gornje i donje strane (stanovi ne mogu biti manji od 10 m2 niti veći od recimo
1000 m2 kao i njihove cijene) u ekonometrijski model moramo uključiti logaritme varijabli cijena i
kvadratura.
102
Grafik 7.1
Grafik 7.2
Histogram distrbucije cijena stambenih
objekata
Histogram distrbucije varijable kvadratura
Tabela 7.3 ukazuje da, mjereno nivoom signifikantnosti, na cijenu stambenog objekta, prevashodno,
utiče zona kojoj stambeni objekat pripada. Naime, stambeni objeti u prvoj zoni su skuplji u odnosu
na treću zonu, dok su stambeni objekti u drugoj zoni jeftiniji od treće zone39. Ukoliko posmatramo
tip stambenog objekta, stanovi su skuplji u odnosu na kuće. Stanovi starosti do 10 godina su skuplji
od ostalih. Na cijenu stambenog objekta utiče i da li objekat posjeduje garažu. Ostale kvalitativne karakteristike stambenog objekta kao što su: broj soba, broj balkona, tip grijanja i posjedovane interneta
nisu uticali na cijenu stambenih objekata u Podgorici.
Analiza tržišta nekretnina
Tabela 7.3
Empirijski rezultati modela prosječne cijene stambenog prostora, septembar 2014. godine
Koeficijent
PG1
0,143
Std. Gr.
t
P>t
0,032
4,45
0,000***
PG2
-0,115
0,041
-4,00
0,000***
Stan
0,115
0,041
2,79
0,006**
Starost do 5 godina
0,140
0,053
2,64
0,009**
Starost između 5-10 godina
0,211
0,054
3,90
0,000***
Posjeduje garažu
0,072
0,039
1,84
0,067*
Objašnjenje: *** značajnost na 1%, ** značajnost na 5%, * značajnost na 10%
Dijagnostika: Broj observacija 370; R-squared = 0.4024; VIF= 2,95; Ramsey test F(3, 348) = 2.0 Prob > F = 0.1132
Testovi robustnosti pokazuju da je model dobro specificiran, da nema problema sa multikolinearnošću (izuzetno niska vrijednost VIF-a), kao ni sa funkcionalnom formom (Ramsey Reset test).
U sljedećoj tabeli prikazano je kretanje cijena nekretnina u nizu posmatranih zemalja prema Global
Property Report-u.
39
reću zonu smo uzeli kao bazu.
103
Centralna banka Crne Gore Makroekonomski izvještaj CBCG III kvartal 2014
Tabela 7.4
Kretanje cijena nekretnina u odabranim zemljama
(rangirano prema godišnjem rastu u prvom kvartalu 2014. godine)
Država
UAE –Dubai
Estonia-Talin
Tajvan
Kina - Šangaj
Filipini
Novi Zeland
Australija
Irska
Island
Ujedinjeno Kraljevsko
Turska
Brazil – Sao Paulo
Austrija
US (Case Shiller)
US (FHFA)
Švedska
Litvanija
Letonija -Riga
Malezija
Njemačka
Tajland
Japan
Kanada
Češka
Švajcarska
Bugarska
Izreal
Indonezija
Portugalija
Južna Afrika
Holandija
Južna Koreja
Vijetnam
Finska
Slovačka
Singapur
Norveška
Francuska
Hong Kong
Poljska-Varšava
Hrvatska –Zagreb
Ukrajina-Kijev
Rumunija
Rusija
Španija
Grčka
Godišnja promjena,
Q1 2013, %
17,91
5,59
10,17
6,91
2,32
7,19
0,89
-3,49
0,59
-2,52
8,09
7,30
8,65
8,25
5,29
2,77
-2,58
1,36
8,96
-3,32
1,49
3,30
1,62
-0,22
2,48
-4,52
8,21
5,45
-7,18
2,30
-12,25
-3,44
-2,91
0,11
-1,71
-0,52
4,78
-0,69
20,44
-4,24
-9,53
7,83
-9,25
-0,32
-12,82
-11,19
Ocjena trenda
↑
↑
↑
↑
↑
↑
↑
↑
↑
↑
←
←
↓
↓
←
↑
↑
↑
↓
↑
↑
→
↑
↑
→
↑
↓
↓
↑
↓
↑
↑
↑
↓
→
↓
↓
↓
↓
↑
↑
↓
↑
↓
↑
↑
Godišnja promjena,
Q1 2014, %
31,57
20,04
11,28
10,04
8,95
8,36
8,30
7,49
7,37
7,35
7,16
6,71
6,39
5,41
5,14
4,86
4,83
4,55
4,35
3,72
3,64
3,32
2,98
2,82
2,76
2,32
1,85
1,78
1,60
0,89
0,02
0,02
-0,38
-1,29
-1,44
-1,68
-1,97
-2,22
-2,27
-2,53
-2,88
-3,54
-4,00
-5,15
-5,41
-7,08
Kvartalna promjena,
Q1 2014, %
9,58
6,09
1,66
-0,98
-0,12
2,66
1,48
-2,03
0,77
1,95
0,21
-0,12
1,4
-0,5
0,53
1,32
2,44
0,87
0,73
-0,84
0,80
2,91
-0,98
0,34
0,59
1,04
1,42
1,47
-1,80
-0,04
0,61
-0,58
1,25
-1,07
0,49
-1,43
1,76
0,06
-1,24
0,20
0,37
-2,52
3,21
-2,86
0,54
-0,30
Napomena:
↑ = više od 1 procentnog poena povećanje cijene kuća
← = više od 1 procentnog poena pad cijene kuća
↓ = manje od 1 procentnog poena pad cijene kuća u poređenju sa p romjenama cijena u istom periodu prošle godine
→ = manje od 1 procentnog poena povećanje cijene kuća
Izvor: Global property guide, 2014.
104
Kao što se može vidjeti, u prvom kvartalu 2014. godini prisutna su divergentna kretanja cijena nekretnina: najveći godišnji rast u Ujedinjenim Arapskim Emiratima – Dubajiu ( od 31,57%), odnosno
najveći godišnji pad u Grčkoj (od 7,08%).Balkanske zemlje koje su uključene u Izvještaj zabilježele su
blagi rast cijena nekretnina u odnosu na posljednji kvartal 2013. godine.
Analiza tržišta nekretnina
105

Download Report