preuzmi elaborat

CENZUS d.o.o.
Naručitelj:
A.B. PETROL d.o.o. u stečaju
Sesvetski Kraljevec, Sop, Selska cesta 19
OIB:
568779264470
Predmet:
BENZINSKA POSTAJA S PRATEĆIM SADRŽAJIMA
Sesvetski Kraljevec - Sop, Selska 19
PROCJENA TRŽNE VRIJEDNOSTI GRAðEVINSKIH NEKRETNINA
(ZEMLJIŠTE, ZGRADE, KOMUNALNI PRIKLJUČCI, OBJEKTI
VANJSKOG UREðENJA) IZGRAðENIH NA zk.č.br. 2763/1, 2763/4 k.o.
HRUŠĆICA (odgovara k.č.br. 2763/1, 2763/4 k.o. Hrušćica), PREMA
STANJU I VRIJEDNOSTIMA U III/2014.G.
Vlasnik - knjižni:
Površina zgrade:
Površina zemljišta:
Tržna vrijednost:
A.B. PETROL d.o.o. u stečaju
Sesvetski Kraljevec, Sop, Selska 19
NGP
490,80 m2
76,725 m2
- Glavna zgrada
- Autopraonica
NKP
431,98 m2
76,725 m2
4.762 m2
8.698.305,86 kn
=
1.136.260,79 EUR
Izradio:
HRVOJE BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, 10.03.2014. g.
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 1
CENZUS d.o.o.
Sadržaj:
1. Uvodni podaci
str. 3
2. Nalaz
5
3. Vlasništvo, posjedništvo i površina zemljišta
11
4. Geometrijski podaci
12
5. Procjena
15
6. Mišljenje i zaključak
21
7. Grafički prilozi
- Zemljopisna karta
- Detaljna situacija
- Ortofoto snimak lokacije s uklopljenim katastarskim planom
- Prikaz z.k. uložaka
- Posjedovni listovi
- Izvod iz Glavnog projekta
- Fotodokumentacija
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
list 1
1
2
3
7
9
11
str. 2
CENZUS d.o.o.
1.
UVODNI PODACI
1.1. Dokumentacija
Vještaku je predočena slijedeća dokumentacija:
- Glavni projekt (grañevinski projekt) poslovne grañevine i benzinske postaje Hrušćica Sop. Elaborat oznake t.d. 14/96 od lipnja 1996.g. e izrañen po poduzeću Cading d.o.o.
iz Zagreba, Kopernikova 84.
- Grañevna dozvola od 02.06.1997.g. za grañenje poslovne zgrade i benzinske crpke na
k.č.br. 2763 k.o. Hrušćica.
- Grañevna dozvola od 09.11.2004.g. za dogradnju benzinske postaje - dva rezervoara
od 100 m3 i autopraonice na k.č.br. 2763/1 k.o. Hrušćica.
- Potvrda glavnog projekta od 24.11.2008.g. za ugradnju opreme za opskrbu prijevoznih
sredstava UNP-om, na postojećoj benzinskoj postaji izgrañenoj na k.č.br. 2763/1 k.o.
Hrušćica.
- Uporabna dozvola od 26.11.1998.g. za uporabu izgrañene grañevine - benzinske
crpke i dijela poslovne grañvine (bez restorana i kafea) na k.č.br. 2763 k.o. Hrušćica.
Vještak je pribavio slijedeću dokumentaciju:
- Prikaz z.k. uloška br. 1545 (neslužbena kopija), za zk.č.br. 2763/1, 2763/4, k.o.
Hrušćica, od 05.03.2014.g.
- Posjedovni list br. 2644 (neslužbena kopija) za k.o. Hrušćica, k.č.br. 2763/1, 2763/4
od 03.03.2014.g.
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 3
CENZUS d.o.o.
1.2. Ostalo
- Predmetna nekretnina je u potpunosti dovršena i u funkciji.
- Potpisanom vještaku bio je dostupan samo dio grañevinsko-tehničke
dokumentacije za predmetnu nekretninu.
- Dio prometnica i objekata vanjskog ureñenja izgrañen je na dijelovima susjednih
čestica zemlje (k.č. 2767 i 2768 k.o. Hrušćica) koje nisu u vlasništvu poduzeća
AB petrol d.o.o., pa u tom smislu ti dijelovi nekretnine nisu obuhvaćeni ovim
elaboratom procjene. Pri izradi elaborata vještaku nije bila dostupna eventualna
dokumentacija koja regulira korištenje tih nekretnina.
- Ovim elaboratom procjene obuhvaćen je dio strojarske i elektrotehničke opreme
koja je sastavni zgrada (npr. kotlovnica, telefonska centrala, alarmni sustav i sl.)
ili je nužna kako bi predmetna nekretnina imala funkciju benzinske postaje.
Procjena strojarske opreme koja nije sastavni dio grañevina, a obuhvaćena je
ovim elaboratom procjene, izvršena je po sudskom vještaku za strojarstvo Mario
Ciraki dipl.ing. stroj.
Popis ugrañene opreme benzinske postaje koja NIJE obuhvaćena ovim
elaboratom procjene:
- Automatska portalna autopraonica "Istobal", sa miniwask ureñajem za
predpranjem i tipskom aluminijskom nadstrešnicom za predpranje.
- Samouslužbna autopraonica "Istobal" jedno mjesto za pranje, samouslužni
automat i aluminijska nadstrešnica.
- Samouslužni usisavač za automobile.
Ureñaji, aparati i inventar zgrada nisu obuhvaćeni ovim elaboratom procjene.
- Predmet ove procjene nije geodetska, urbanistička ili imovinsko-pravna provjera,
niti provjera s upravno-pravnog naslova.
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 4
CENZUS d.o.o.
2.
NALAZ
2.1. Lokacija
Predmetna nekretnina se nalazi u mjestu Sop, jugoistočno od cestovnog čvorišta
Ivanja Reka kraj Zagreba, ca. 2 km. južno od Sesvetskog Kraljevca. Područje je
izgrañeno obiteljskim stambenim kućama. Pristupna prometnica je asfaltirana. Teren je
ravan. Komunalna infrastruktura je položena uz predmetnu nekretninu.
2.2. Zgrade
a. Glavna zgrada - trgovina, kafić i uredski poslovni prostori s pomoćnim
prostorijama
Godina gradnje :
Godina adaptacije:
Katnost :
- Konstruktivni elementi :
Temelji :
Hidroizolacija :
Nosiva konstrukcija:
Pregradni zidovi:
Strop:
Krovište i pokrov:
Seizmičko osiguranje:
Fasada :
Oborinska odvodnja:
Stubište:
Obrada podova :
Obrada zidova:
Obrada stropova:
ca. 1998.g.
prizemlje (trgovina, kafić, uredski prostor) + potkrovlje
(uredski prostor)
armirano betonski
izvedena
zidana, blok opeka
opeka ili GK ploče
armirano betonska ploča
drvena, višestrešna konstrukcija, pokrov od
bitumenske šindre
izvedeno
ožbukano, obojeno
izvedena
unutarnje, metalna konstrukcija, drvena gazišta
keramičke pločice, laminat, cementna glazura ovisno o namjeni prostora
GK ploče ili ožbukani i obojeni, keramičke pločice ovisno o namjeni prostora
ožbukano, obojeno ili viseći strop; u potkrovlju koso
krovište, obloženo GK pločama, završno obrañeno.
Prozori
Vrata
PVC ili drvena stolarija, ostakljena izo staklom
vanjska vrata su PVC stolarija, ostaklena izo staklom
ili puna; unutarnja drvena, otklopna ili klizna
Instalacije:
Vodovod, elektrika, telefonija, većim dijelom položene
podžbučno; kanalizacija s odvodom u septičku jamu
Grijanje i priprema PTV:
centralno, peć na lož ulje, aluminijski, rebrasti
radijatori, bakreni ili inoks cijevni razvod, nisu
opskrbljeni termo glavama
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 5
CENZUS d.o.o.
Sanitarna oprema :
Klimatizacija
Korištenje :
Parkiralište:
keramička
zidni ili stropni klima ureñaji tipa split sistem
trgovina, kafić i uredski prostor
osiguran dovoljan broj parkirališta u sklopu kompleksa
Održavanje :
Ostalo:
vrlo dobro održavano
ugrañen alarm
b. Auto praonica -zidana grañevina
Godina gradnje :
Godina adaptacije:
Katnost :
- Konstruktivni elementi :
Temelji :
Hidroizolacija :
Nosiva konstrukcija:
Strop:
Krovište i pokrov:
Seizmičko osiguranje:
Stubište:
Fasada :
Obrada podova :
Obrada zidova:
Obrada stropova:
Prozori:
Vrata:
Instalacije:
Grijanje:
Klimatizacija
Sanitarna oprema :
Korištenje :
Napomena:
O-2014-03-H002
ca. 2001.g.
prizemlje
armirano betonski
izvedena
zidana, blok opeka
armirano betonska ploča
konstrukcija ravnog neprohodnog krova
izvedeno
ožbukano, obojeno
keramičke pločice
ožbukano, obojeno
ožbukano, obojeno
PVC stolarija
PVC stolarija
vodovod, elektrika, kanalizacija -odovod u septičku
jamu; tehnička voda iz autopraonice se odvodi u
pjeskolov i separator, te se ispušta na tlo
vlastito brojilo električne energije
peć na lož ulje
klima ureñaj tipa split sistem u dijelu prostorija
keramička
autopraonica a pomoćnim prostorijama i prostorom
za za radnike
očevid dijela unutrašnjosti zgrade nije bio moguć
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 6
CENZUS d.o.o.
2.3. Komunalni priključci
Predmetna nekretnina je priključena na mjesne komunalne priključke električne
energije, vodoopskrbe i telefonije.
Sustavi kanalizacije i plinoopskrbe položeni su cestom uz predmetnu nekretninu, ali
ista nije priključena na njih.
Prikupljanje otpadnih voda je riješeno pute septičke jame, dok se oborinske vode i
tehnička voda od autopraonica prikupljaju sustavom pjeskolova, mastolova i
separatora.
2.4. Legalitet nekretnina
Glede predočenih akata za grañenje i uporabu utvrñuje se da je predmetni poslovni
kompleks s pratećim sadržajima i opremom grañen u nekoliko faza.
Potpisanom vještaku nije predočena cjelokupna grañevinsko-tehnička dokumentacija
koja je sastavni dio predočenih akata za grañenje, pa u tom smislu nije bilo moguće
provjeriti usklañenost predmetnih nekretnina s projektnom dokumentacijom.
Uvidom u predočeni glavni projekt, utvrñeno je da istim nije predviñeno potkrovlje
glavne zgrade, a vještaku nije predočena dokumentacija glede koje bi mogao utvrditi
legalitet istoga.
Uvidom u prikaz z.k. uloška nekretnine, evidentirana je zabilježba da je autopraona
upisana bez uporabne dozvole.
Uvidom u predočenu uporabnu dozvolu, utvrñuje se da ista uporabu benzinske crpke i
dijela poslovne grañevine (bez restorana i kafea).
Sukladno prethodno navedenom, potpisani vještak je mišljenja da u predmetnom
poslovnom kompleksu postoje odstupanja od projektne dokumentacije i važećih akata
za grañenje i uporabu.
Elaborat procjene je izrañen uz pretpostavku da se svi dijelovi poslovnog kompleksa za
koje nije bilo moguće potvrditi legalitet, mogu naknadno legalizirati.
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 7
CENZUS d.o.o.
2.5. Objekti vanjskog ureñenja i oprema benzinske postaje
2.5.1. Objekti vanjskog ureñenja
Napominje se da je strojarska oprema obuhvaćena ovim stavkom zasebno
iskazana, te kasnije i procjenjena, sukladno iskazanome u točki 2.5.2. ovog
elaborata.
Prometne i parkirne površine
Nasip od nabijenog šljunka, asfalt u dva sloja ili završni sloj
obrañenog betona. Izveden sustav oborinske kanalizacije
povezan na separator masti i ulja.
Opločenje betonskim prefabriciranim opločnicima
Betonski opločnici položeni na pripremljenu podlogu.
Nadstrešnica iznad agregata za opskrbu vozila gorivom
Čeična konstrukcija.Ravni krov. U podgledu ispuna od
aluminijskog profiliranog lima.
Nadzemni spremnik UNP-a (grañevinska konstrukcija)
Nadzemni čelični rezervoar (1 * 10 m3) i strojarska oprema
položen temeljne stope unutar spremišta zaštićenog betonskim
zidom visine ca. 2,5 m i debljine ca. 20 cm.
Ukopani spremnici za gorivo (grañevinska konstrukcija)
Ukopani čelični spremnici s duplim plaštom i hidroizolacijom
položeni na betonskoj temeljnoj ploči.
Ukopani spremnici ulja za loženje
Ukopani plastični spremnici položeni u ukopane betonske
šahtove
Separator masti i ulja
Ukopana čelična konstrukcija na betonskoj temeljnoj ploči.
Ukopane septičke jame
Ukopana betonska konstrukcija na betonskoj temeljnoj ploči.
Sustav oborinske kanalizacije
Ukopani cjevovod s vertikalnih sabirnim oknima i horizontalnim
sabirnim kanalima priključen na ureñaj za pročišćavanje.
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 8
CENZUS d.o.o.
Reklamni totem
Čelična konstrukcija ugrañena na armirano-betonski temelj
Stup s cjenikom goriva
Čelična konstrukcija ugrañena na armirano-betonski temelj
Jarboli za zastave
Čelični, pocinčani jarboli ugrañeni na armirano-betonske temelje.
Vanjska rasvjeta
Čelični pocinčani stupovi, električna rasvjeta
Otklopna tenda uz kafić
Čelična konstrukcija s dvostranom rolo tendom na ručno
otklapanje.
Betonski šahtovi
Ukopani betonski šahtovi za provoñenje sustava instalacija,
odvodnje i dr.
11 kom
Meñašna ograda od betonskih bloketa
Zidana grañevina od betonskih bloketa položena na betonski
temelj.
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 9
CENZUS d.o.o.
2.5.2. Strojarska oprema koja se ne može demontirati
Procjena strojarske opreme izvršena je po sudskom vještaku za strojarstvo Mario
Ciraki, dipl.ing.stroj. koji je bio suradnik u izradi ovog elaborata.
Napominje se da je ovim elaboratom obuhvaćena isključivo strojarska oprema
zatečena na predmetnoj nekretnini koju nema smisla demontirati i zasebno
prodavati jer bi benzinska postaja bez iste izgubila funkciju ili bi vrijednost
opreme zbog demontaže bila znatno manja.
KOL.
- Ukopani dvoplošni spremnik za gorivo s opremom (mjerač nivoa goriva), te
cijevnom i el. instalacijom, zapremnina 30 m3
3
- Ukopani dvoplošni spremnik za gorivo s opremom (mjerač nivoa goriva), te
cijevnom i el. instalacijom, zapremnina 20 m3
2
- Ukopani dvoplošni spremnik za gorivo s opremom (mjerač nivoa goriva), te
cijevnom i el. instalacijom, zapremnina 100 m3
2
- Automat za istakanje goriva TUBS model MPD4 58 22SS1 serijski broj
0358 (dvije vrste goriva; 4 priključka)
1
- Automat za istakanje goriva PRVOMAJSKA - TUBS model D50 221SS1
serijski broj 0523 (dvije vrste goriva; 2 priključka)
1
Automat za istakanje goriva PRVOMAJSKA - TUBS model D50 222SS1L
serijski broj 0440 (dvije vrste goriva; 2 priključka)
1
Automat za istakanje goriva PRVOMAJSKA - TUBS model D45 222SS1
serijski broj 0097 (dvije vrste goriva; 2 priključka)
1
Automat za istakanje UNP Gasflussigas-Anlagen GmbH, model 220;
serijski broj 6409-10003 (jedan priključak)
1
Automat za istakanje lož ulja PRVOMAJSKA -TUBS model D80 222 SS1,
serijski broj 0042 (jedna vrsta goriva; 1 priključak)
1
Rampa za istovar/utovar auto cisterni Bopp&Reuther (pumpa i mjerni
ureñaj kapaciteta 1800 l/min
1
Spremnik UNP-a s opremom 10 M3
1
Kompresori za zrak/autogume
1
Kompresori za zrak/autogume
1
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 10
CENZUS d.o.o.
3.
VLASNIŠTVO, POSJEDNIŠTVO I POVRŠINA ZEMLJIŠTA
3.1. Vlasništvo i posjedništvo
U pribavljenom prikazu z.k. uloška je upisano:
k.o. Hrušćica
zk.ul.br. 1545
zk.č.br. 2763/1
2763/4
4.727 m2
35
Ukupno:
Vlasnik:
4.762 m2
A.B. PETROL d.o.o. u stečaju
Sesvetski Kraljevec, Sop, Selska 19
U pribavljenom prikazu posjedovnog lista je upisano:
k.o. Hrušćica
pl.br. 2644
k.č.br. 2763/1, 2763/4
4.762 m2
Ukupno:
4.762 m2
Posjednik:
A.B. PETROL PROMET d.o.o.
Sop, Selska 19
udio:
1/1
3.2. Površina zemljišta
Podaci o česticama zemljišta u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu su usklañeni.
Dakle, površina zemljišta iznosi:
P=
O-2014-03-H002
4.762 m2
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 11
CENZUS d.o.o.
4.
GEOMETRIJSKI PODACI
Površine se utvrñuju temeljm izmjere u naravi, te izmjere na DOF-u lokacije
prikazanom na web stranici DGU (geoportal.dgu.hr).
4.1. Zgrade
4.1.1. Glavna zgrada - trgovina, kafić i uredski poslovni prostori s pomoćnim
prostorijama
a. Neto grañevinska i neto korisna površina
Prizemlje (h = 3,00 m)
Trgovina
6,50*6,70
Ured 1
3,30*2,20
Skladište - prodavaona
4,20*1,78+1,52*2,58
Stubište
3,08*2,58
Sanitarni čvor
0,90*2,37+0,90*1,50+0,90*2,17+0,90*1,30
Hall + vjetrobran
2,50*4,27+2,44*5,09+0,77*1,25
Ured 1
4,76*3,70
Ured 2
3,83*2,98
Ured 3
3,83*2,39+1,45*0,81
Ured 4
3,60*3,00+1,50*2,20
Caffe
7,26*4,14
Restoran
7,26*3,87
Kuhinja
3,07*3,19
Skladište
3,07*1,84
Sanitarni čvor
1,31*1,79+1,31*0,86+(1,57*0,86)*3
Kotlovnica
1,50*1,40
Ukupno:
O-2014-03-H002
NGP
(m2)
k
NKP
(m2)
43,55
1,00
43,55
7,26
1,00
7,26
11,40
1,00
11,40
7,95
1,00
7,95
6,61
1,00
6,61
24,06
1,00
24,06
17,61
1,00
17,61
11,41
1,00
11,41
10,33
1,00
10,33
14,10
1,00
14,10
30,06
1,00
30,06
28,10
1,00
28,10
9,79
1,00
9,79
5,65
1,00
5,65
7,52
1,00
7,52
2,10
1,00
2,10
237,49
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
237,50
str. 12
CENZUS d.o.o.
Potkrovlje (h = 0,80-2,50 m)
Kuhinja + dnevni boravak
7,07*3,21+5,80*0,11+4,08*0,36
9,50*2,69+5,80*0,81+4,08*3,50
Skladište 1
(3,00+3,20)/2*0,30
(6,46+3,20)/2*3,50
Skladište 2
6,03*3,01+11,09*3,87+2,80*1,52+3,86*6,99
Apartman
8,26*3,29-2,71*1,11
8,26*3,50
Loggia
3,50*2,74
3,50*(4,99+1,39)/2
NGP
(m2)
k
NKP
(m2)
24,80
44,53
1,00
0,75
24,80
33,40
0,93
16,91
1,00
0,75
0,93
12,68
92,31
0,75
69,23
24,17
28,91
1,00
0,75
24,17
21,68
9,59
11,17
0,50
0,25
4,80
2,79
Ukupno:
253,31
194,48
Ukupno:
490,80
431,98
b. Grañevinska bruto površina
GBP = NGP *
1,20
GBP =
*
490,80
1,20
=
588,95 m2
4,00 =
2.355,82 m3
c. Bruto volumen
BV =
588,95 *
4.1.1. Auto praonica -zidana grañevina
h=
2,60 - 3,51 m
a. Grañevinska bruto površina
GBP =
9,90*(2,97+4,78) =
76,73 m2
b. Neto grañevinska površina
NGP = GBP /
1,2
NGP =
/
76,73
1,2
=
63,94 m2
3,20 =
245,52 m3
c. Bruto volumen
BV =
O-2014-03-H002
76,73 *
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 13
CENZUS d.o.o.
4.2. Objekti vanjskog ureñenja
Geometrijski podaci objekata vanjskog ureñenja izračunavaju se korištenjem DOF-a
lokacije i temeljem podataka prikupljenih očevidom na terenu.
Prometne i parkirne površine
P=
2.350 m2
Opločenje betonskim prefabriciranim opločnicima
P = 9*12+1,5*4,5+2*25+2*1,5+0,8*30
191,75 m2
Nadstrešnica iznad agregata za opskrbu vozila gorivom
P = 14,3*13,2
188,76 m2
Nadzemni spremnik UNP-a (grañevinska konstrukcija)
P = 3,34*8,82
29,46
Ukopani spremnici za gorivo (grañevinska konstrukcija)
P=
ca.
m2
260,00 m2
Ukopani spremnici ulja za loženje
n = 3 * 2 m3
komplet:
3,00 kom
Separator masti i ulja
komplet:
1,00 kom
Ukopane septičke jame
n = 2 * 20 m3
komplet:
2,00 kom
Sustav oborinske kanalizacije
L = 48*3+58*2+52+33
345 m'
Reklamni totem
1 kom
Stup s cjenikom goriva
1 kom
Jarboli za zastave
6 kom
Vanjska rasvjeta
Otklopna tenda uz kafić
L=
6,00 m
Betonski šahtovi
Meñašna ograda od betonskih bloketa
P = 64 * 1,80
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
15 kom
1 kom
11 kom
115,2 m2
str. 14
CENZUS d.o.o.
5.
PROCJENA
5.1. Sadašnja grañevinska vrijednost
5.1.1. Grañevinska parcela - zemljište
- Površina zemljišta:
grañevinsko
4.762 m2
Ukupno:
4.762 m2
280,00 kn/m2
- Jedinična cijena:
- Vrijednost zemljišta:
4.762,00 * 280,00=
1.333.360,00 kn
Ukupno:
1.333.360,00 kn
5.1.2. Komunalni doprinos
2.432,54 m3
50,00 kn/m3
- Bo:
- Jedinična cijena:
534.300,48 kn
Kd = 2.432,54 * 50,00=
5.1.3. Vodni doprinos
2.432,54 m3
15,75 kn/m3
- Bo:
- Jedinična cijena:
Vd = 2.432,54 * 15,75=
38.312,54 kn
5.1.4. Troškovi projekata
- Izračunata investicijska cijena grañenja:
- Usvojeni postotni iznos:
Tp= 2.711.248,21 * 0,035=
O-2014-03-H002
2.711.248,21 kn
3,5%
94.893,69 kn
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 15
CENZUS d.o.o.
5.1.5. Troškovi nadzora
- Izračunata investicijska cijena grañenja:
- Usvojeni postotni iznos:
2.711.248,21 kn
2,0%
Tn= 2.711.248,21 * 0,020=
54.224,96 kn
5.1.6. Komunalni priključci
Usvaja se da još nisu izvedeni, pa se trošak ne obračunava.
Tkp= 2.711.248,21 * 3 *0,008 = 65.069,96 kn
5.1.7. Troškovi grañenja
a. Glavna zgrada - trgovina, kafić i uredski poslovni prostori s pomoćnim
prostorijama
NGP
NKP
Površine i volumeni:
490,80 m2
431,98 m2
Jedinična cijena grañenja:
5.731,06 kn/m2 NKP
Korekcioni koeficijent za dovršenost:
Udio:
Zemljani radovi
6,11%
Konstrukcija faza I
50,00%
Konstrukcija faza II
14,29%
Završni radovi
9,16%
Elektroinstalacije
5,50%
Vodovod i kanalizacija
6,66%
Centralno grijanje i klima
5,88%
Ostalo
2,40%
Ukupno:
100,00%
Dovršenost
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
Ukupno:
6,11%
50,00%
14,29%
9,16%
5,50%
6,66%
5,88%
2,40%
100,00%
Nova grañevinska vrijednost:
Ngv =
431,98 * 5.731,06= 2.475.703,30 kn
Sadašnja grañevinska vrijednost:
Sgv =
2.475.702,46 * (1-0,1302) = 1.980.561,97 kn
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 16
CENZUS d.o.o.
b. Auto praonica -zidana grañevina
NGP =
c=
u=
76,73
m2
3.070,00 kn/m2 NGP
20,00%
Ngv =
76,73 * 3.070,00= 235.545,75 kn
Sgv =
235.545,75 * (1-0,2000) = 188.436,60 kn
5.1.8. Objekti vanjskog ureñenja i oprema benzinske postaje
5.1.8.1. Objekti vanjskog ureñenja
Količina
c
(j.m.)
(kn/j.m.)
Prometne i parkirne površine
2.350,00 310,00
220,00
Opločenje betonskim prefabriciranim opločnicima
191,75
2.280,00
188,76
Nadstrešnica iznad agregata za opskrbu
vozila gorivom
1.050,00
Nadzemni spremnik UNP-a (grañevinska
29,46
konstrukcija)
520,00
Ukopani spremnici za gorivo (grañevinska konstrukcija)
260,00
2.500,00
Ukopani spremnici ulja za loženje
3,00
45.600,00
1,00
14.500,00
Ukopane septičke jame
2,00
350,00
345,00
21.500,00
Reklamni totem
1,00
16.000,00
Stup s cjenikom goriva
1,00
2.320,00
Jarboli za zastave
6,00
2.890,00
Vanjska rasvjeta
15,00
16.000,00
Otklopna tenda uz kafić
1,00
2.150,00
Betonski šahtovi
11,00
250,00
Meñašna ograda od betonskih bloketa
115,20
u
(%)
20%
20%
20%
582.800,00 kn
33.748,00 kn
344.298,24 kn
20%
24.745,39 kn
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
108.160,00 kn
6.000,00 kn
36.480,00 kn
23.200,00 kn
96.600,00 kn
17.200,00 kn
12.800,00 kn
11.136,00 kn
34.680,00 kn
12.800,00 kn
18.920,00 kn
23.040,00 kn
Ukupno:
O-2014-03-H002
Ukupno:
1.386.607,63 kn
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 17
CENZUS d.o.o.
5.1.8.2. Strojarska oprema koja se ne može demontirati
NAZIV/OPIS PREDMETA PROCJENE
KOL.
GODINA
PROIZV.
JEDINIČNA
NABAVNA
NABAVNA
VRIJEDNOST
VRIJEDNOST
NOVE
NOVE
OPREME
OPREME
PROCIJENJENA
SADAŠNJA
VRIJEDNOST
(kn)
(kn)
(kn)
Ukopani dvoplošni spremnik za
gorivo s opremom (mjerač nivoa
goriva), te cijevnom i el.
instalacijom, zapremnina 30 m3
3
2001
100.000
300.000
180.000,00
Ukopani dvoplošni spremnik za
gorivo s opremom (mjerač nivoa
goriva), te cijevnom i el.
instalacijom, zapremnina 20 m3
2
2001
80.000
160.000
96.000,00
Ukopani dvoplošni spremnik za
gorivo s opremom (mjerač nivoa
goriva), te cijevnom i el.
instalacijom, zapremnina 100 m3
2
2001
160.000
320.000
192.000,00
Automat za istakanje goriva TUBS
model MPD4 58 22SS1 serijski
broj 0358 (dvije vrste goriva; 4
priključka)
1
1994
120.000
120.000
48.000,00
Automat za istakanje goriva
PRVOMAJSKA - TUBS model D50
221SS1 serijski broj 0523 (dvije
vrste goriva; 2 priključka)
1
1991
85.000
85.000
25.500,00
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 18
CENZUS d.o.o.
Automat za istakanje goriva
PRVOMAJSKA - TUBS model D50
222SS1L serijski broj 0440 (dvije
vrste goriva; 2 priključka)
1
1991
85.000
85.000
25.500,00
Automat za istakanje goriva
PRVOMAJSKA - TUBS model D45
222SS1 serijski broj 0097 (dvije
vrste goriva; 2 priključka)
1
1991
85.000
85.000
25.500,00
Automat za istakanje UNP
Gasflussigas-Anlagen GmbH,
model 220; serijski broj 640910003 (jedan priključak)
1
2007
110.000
110.000
88.000,00
Automat za istakanje lož ulja
PRVOMAJSKA -TUBS model D80
222 SS1, serijski broj 0042 (jedna
vrsta goriva; 1 priključak)
1
1989
65.000
65.000
19.500,00
Rampa za istovar/utovar auto
cisterni Bopp&Reuther (pumpa i
mjerni uređaj kapaciteta 1800
l/min
1
1987
40.000
40.000
12.000,00
Spremnik UNP-a s opremom 10 M3
1
2001
60.000
60.000
48.000,00
Kompresori za zrak/autogume
1
n/a
14.000
14.000
7.000,00
kompresori za zrak/autogume
1
n/a
8.000
8.000
3.000,00
UKUPNO:
O-2014-03-H002
1.452.000
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
770.000,00
str. 19
CENZUS d.o.o.
5.1.9. Rekapitulacija
1.333.360,00
534.300,48
38.312,54
94.893,69
54.224,96
65.069,96
2.168.998,57
Zemljište
Komunalni doprinos
Vodni doprinos
Troškovi projekata
Troškovi nadzora
Komunalni priključci
Troškovi grañenja
Vanjsko ureñenje
- objekti vanjskog ureñenja
- strojarska oprema
Ukupno:
kn
kn
kn
kn
kn
kn
kn
1.386.607,63 kn
770.000,00 kn
6.445.767,83 kn
5.1.10. Sadašnja grañevinska vrijednost
Posebni korekcioni koeficijent:
Ostali objekti vanjskog ureñenja, instalacije i dr.
2%
Sgv
2%
Sgv = 6.445.767,83 * (1 + 0,02) =
Sgv =
6.574.683,19 kn
858.851,69 EUR
=
5.2. Sadašnja tržna vrijednost u III/2014. g.
- Posebni korekcioni koeficijent
Tv =
Sgv * Kposl * (1 + Kl + Kp + Os + Kspec) * Kt
Kposl
Kl
Kp
Os
Kspec
koeficijent za poslovne grañevine
lokacija i kvaliteta komunalne ureñenosti
korisna površina
opće stanje nekretnine
posebni korekcioni koeficijent
- legalitet
koeficijent ponude i potražnje
Kt
Tv =
6.574.683,19
Tv=
O-2014-03-H002
*
8.698.305,86 kn
(c =
20.135,90 kn kn/m2 =
(c =
1.826,61 kn/m2 =
1,50
0,00
0,00
0,00
-0,02
-0,02
0,90
1,323 =
=
8.698.305,86 kn
1.136.260,79 EUR
2.630,36 EUR/m2 NKP glavne zgrade)
238,61 EUR/m2 zemljišta)
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 20
CENZUS d.o.o.
6.
MIŠLJENJE I ZAKLJUČAK
U svezi izloženog zaključuje se za predmetnu nekretninu (zemljište, komunalni
priključci, zgrade, objekti vanjskog ureñenja), prema stanju i tržnim vrijednostima u
III/2014. g.:
6.1. Vlasništvo
Knjižni vlasnik predmetnih nekretnina je:
A.B. PETROL d.o.o. u stečaju
Sesvetski Kraljevec, Sop, Selska 19
udio: 1/1
6.2. Površina zemljišta
Površina zemljišta iznosi:
k.o.
zk.ul.
1545
Hrušćica
zk.č.br.
2763/1
2763/4
4.727 m2
35 m2
P=
4.762 m2
6.3. Zgrade
Glavna zgrada - trgovina, kafić i uredski poslovni
prostori s pomoćnim prostorijama
Auto praonica -zidana grañevina
Ukupno:
O-2014-03-H002
NGP
(m2)
NKP
(m2)
490,80
431,98
76,725
76,725
567,52
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
508,71
str. 21
CENZUS d.o.o.
6.4. Sadašnja tržna vrijednost u III/2014. g.
Tv =
8.698.305,86 kn
=
(c =
1.826,61
kn/m2 NKP =
(c =
20.135,90
kn/m2 =
1.136.260,79 EUR
238,61 EUR/m2 NKP glavne zgrade)
2.630,36
EUR/m2 zemljišta)
Napomena:
Procjena strojarske opreme koja je obuhvaćena ovim elaboratom izvršena je po
sudskom vještaku za strojarstvo, sukladno iskazanom u elaboratu.
Iskazani iznos u EUR utvrñen je glede važećeg odnosa EUR prema KUNI na
nadnevak 10.03.2014.g.
1 EUR= 7,655202 kn
Elaborat je izrañen u skladu s grañevinsko-tehničkim propisima i normativima za
procjenu vrijednosti grañevinskih nekretnina (zemljište, zgrade, komunalni priključci,
objekti vanjskog ureñenja).
Elaborat je izrañen u četiri (4) istoglasna primjerka, od kojih tri (3) dobiva naručitelj, a
jedan (1) ostaje u pismohrani sudskog vještaka.
Zagreb, 10.03.2014. g.
Izradio:
HRVOJE BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
O-2014-03-H002
Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str. 22
CENZUS d.o.o.
ZEMLJOPISNA KARTA
DETALJNA SITUACIJA
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.1
CENZUS d.o.o.
ORTOFOTO SNIMAK LOKACIJE S UKLOPLJENIM
KATASTARSKIM PLANOM
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.2
CENZUS d.o.o.
4
1
2
3
4
SITUACIJA
1
GLAVNA ZGRADA
2
AUTOMATSKA AUTOPRAONICA
3
RUČNA AUTOPRAONICA
3
GRAðEVINE VAN PARCEL E U
FUNKCIJI BENZINSKE POSTAJE
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.3
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.4
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.5
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.6
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.7
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.8
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.9
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.10
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.11
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.12
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.13
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.14
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.15
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.16
CENZUS d.o.o.
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.17
CENZUS d.o.o.
Sesvetski Kraljevec - Sop,
Selska 19
Predmetna nekretnina
Predmetna nekretnina - dio
prilazne prometnice i zelene
površine izgrañeni su na
zemljištu koje nije predmet
procjene
Predmetna nekretnina
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.18
CENZUS d.o.o.
Poslovna zgrada - trgovina,
uredski prostor i kafić
Natkrivena nadstrešnica s
automatima za točenje goriva
Predmetna nekretnina dvorišni dio
Parkiralište u dvorišnom dijelu
nekretnine izgrañeno na
susjednoj čestici zemljišta koja
nij predmet procjene
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.19
CENZUS d.o.o.
Poslovna zgrada - ulaz u
uredski dio
Poslovna zgrada - ulaz u kafić
Poslovna zgrada - pomoćne
prostorije u dvorišnom dijelu
zgrade
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.20
CENZUS d.o.o.
Ureñenje trgovine
Ureñenje ureda i skladišta uz
trgovinu
Uredski dio zgrade u prizemlju
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.21
CENZUS d.o.o.
Uredski dio zgrade u prizemlju
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.22
CENZUS d.o.o.
Stubište kojim se pristupa
potkrovlju zgrade
Ureñenje potkrovlja
Ureñenje potkrovlja
Ureñenje potkrovlja
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.23
CENZUS d.o.o.
Terasa uz kafić
Ureñenje kafića
Kotlovnica
Pretakalište goriva
Autopraonice
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.24
CENZUS d.o.o.
Automatska autopraonica nadstrešnica i zidana
grañevina u nastavku
Zgrada automatske
autopraonice
Ručna autopraonica
Usisavač za automobile
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.25
CENZUS d.o.o.
Spremnik UNP sa zaštitnom
grañevinom
Vanjsko ureñenje i oprema
benzinske postaje
Vanjsko ureñenje i oprema
benzinske postaje
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.26
CENZUS d.o.o.
Vanjsko ureñenje - zid uz
zapadnu meñu parcele
Nadstrešnica agregata za
struju - nalaze se izvan meña
parcele
Spremište - nalazi se izvan
meña parcele
Zagreb, Dubovačka 50, fax +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected]
str.27