Έκθεση αποτίμησης ακινήτου από NAI Hellas 31.07.2014

Eurobank Properties
ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ
ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ 30-6-2014
Αρ. Πρωτ.: ME/220/2014
Προς:
EUROBANK PROPERTIES ΑΕΕΑΠ
Κα Θεανώ Αθητάκη
Λ. Κηφισίας 117
Μαρούσι 15124
31 Ιουλίου 2014
Eurobank Properties
Copyright © 2014 NAI Hellas / AVENT A.E.
Μέλος του δικτύου ανεξάρτητων εταιριών – μελών της NAI
Global με έδρα τις ΗΠΑ
Με την επιφύλαξη κάθε δικαιώματος
Απαγορεύεται η με κάθε μηχανικό, ηλεκτρονικό ή άλλο
μέσο αντιγραφή, αναπαραγωγή ή ανατύπωση του
παρόντος, η μετάφραση, διασκευή ή τροποποίηση
αυτού, η θέση σε κυκλοφορία του πρωτοτύπου ή
αντιτύπων του και γενικά η με οποιαδήποτε τρόπο
δημοσίευση του, ολόκληρου ή τμημάτων του, χωρίς την
άδεια των δημιουργών του.
(Ν. 2121/1993 περί πνευματικής ιδιοκτησίας)
Εκτυπώθηκε στην Ελλάδα.
Δήλωση αποποίησης
ευθυνών
Σύμφωνα με πάγια πολιτική της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE, δηλώνουμε ότι η εν λόγω μελέτη είναι για χρήση μόνον
προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το
σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας
σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί (RICS, 2011, VS 6.12).
Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί επιχειρηματικό σχέδιο (business plan) ούτε και μελέτη σκοπιμότητας (feasibility
study) ούτε μπορεί να λογίζεται ως αυτά αφού αποτελούν αντικείμενο διαφορετικής μελέτης. Η εν λόγω μελέτη
βασίζεται σε γενικά στοιχεία της κτηματαγοράς, όπως αναλύονται στις σχετικές παραγράφους, και δεν
περιλαμβάνει μελέτη μίξης των μισθωτών (tenant mix study) για την μεγιστοποίηση των προσδοκώμενων
μισθωμάτων.
Υποθέσαμε, για τους σκοπούς της μελέτης μας, ότι όλες οι πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν είναι πλήρεις και
ακριβείς ως προς τα ουσιώδη στοιχεία τους και δεν έχουμε προβεί σε ανεξάρτητη επιβεβαίωση των πληροφοριών
αυτών. Ενδεχόμενη υποβολή νέων στοιχείων είναι δυνατόν να μεταβάλλει τις προκύπτουσες αξίες.
Επιπλέον, δεν έχουν διενεργηθεί μελέτες της τοπικής αγοράς ή του ανταγωνισμού και δεν εξετάστηκαν τεχνικά,
εργατικά και άλλα παρεμφερή θέματα.
Οι προκύπτουσες αξίες ισχύουν για τον κρίσιμο χρόνο της μελέτης σύμφωνα με την ορισθείσα Βάση Εκτίμησης
(Basis of Valuation).
Η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν εφάρμοσε ελεγκτικές διαδικασίες για τον εντολέα της μελέτης σε κανένα από τα
στοιχεία που της παρασχέθηκαν, αφού κάτι τέτοιο ήταν εκτός του αντικειμένου εργασιών της και δεν έχει προβεί
σε έλεγχο των τίτλων. Κατά συνέπεια, η Έκθεση δεν αποτελεί πιστοποιητικό ή αναφορά για την πληρότητα των
στοιχείων που της παρασχέθηκαν. Ως εκ τούτου, η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν φέρει καμία ευθύνη σχετικά με την
ακρίβεια ή/και την πληρότητα των στοιχείων επί των οποίων βασίστηκε η παρούσα μελέτη..
Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί μελέτη εκτίμησης της επιχείρησης.
Η μελέτη μας βασίζεται στις οικονομικές συνθήκες και στις συνθήκες αγοράς, όπως υφίστανται και μπορούν να
εκτιμηθούν κατά την ημερομηνία της παρούσας και δεν εκφράζουμε γνώμη για το αν οι συνθήκες αυτές θα
συνεχίσουν να υφίστανται ή για το ποια επίδραση θα είχε τυχόν αλλαγή στις συνθήκες αυτές στις απόψεις που
εκφράζονται στην παρούσα. Οι απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα τελούν επίσης υπό την επιφύλαξη
αβεβαιοτήτων που σχετίζονται με σημαντικούς παράγοντες, όπως μελλοντικές εξελίξεις στο νομοθετικό πλαίσιο,
ένταση του ανταγωνισμού στον κλάδο που δραστηριοποιείται η Εταιρεία, μεταβολή των χρηματοοικονομικών,
οικονομικών και πολιτικών παραμέτρων κ.ο.κ.
Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας η μελέτη εκτίμησης εκπονείται με τις
επιφυλάξεις που αναφέρονται στις σχετικές παραγράφους σύμφωνα με τις εκτιμητικές οδηγίες GN 1 του «The
RICS Appraisal and Valuation Standards, 8th Edition»
Τις διάφορες υποθέσεις, κρίσεις και εκτιμήσεις που έχουμε χρησιμοποιήσει προκειμένου να εκφράσουμε την
αξιολόγησή μας αναφορικά με την εύλογη και δίκαιη αξία των υπό εκτίμηση παγίων στοιχείων, τις θεωρούμε
δέουσες ενόψει των καταστάσεων και δεν είναι δυνατό να βεβαιωθεί η ακρίβεια και η δυνατότητα επαλήθευσης
των υποθέσεων, κρίσεων και εκτιμήσεων αυτών.
Η μελέτη μας φέρει συγκεκριμένη ημερομηνία. Δεν υπάρχει καμία υποχρέωση για επικαιροποίηση της Έκθεσης
της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE χωρίς προηγουμένως να μας δοθεί σχετική εντολή για επικαιροποίηση από τον
Εντολέα μας.
Πίνακας
Περιεχομένων
Ανάθεση ................................................................................................................................................ 5
1
Εισαγωγή .................................................................................................................................... 6
2
Περιγραφή Τοποθεσίας .............................................................................................................. 6
3
Περιγραφή Ακινήτου ................................................................................................................... 8
1)
Περιγραφή Οικοπέδου ........................................................................................................... 8
2)
Πολεοδομικό Καθεστώς ......................................................................................................... 8
3)
Περιγραφή Κτιριακού Συγκροτήματος ................................................................................... 9
4
Ιδιοκτησιακό Καθεστώς – Νομική Κατάσταση Ακινήτου ........................................................... 12
5
Μεθοδολογία Εκτίμησης ........................................................................................................... 12
6
SWOT Analysis ......................................................................................................................... 13
7
Στοιχεία Κτηματαγοράς ............................................................................................................. 14
8
Προσδιορισμός Συντελεστού Απόδοσης - ARY (All Risks Yield) ............................................. 18
9
Υπολογισμοί Αγοραίας Αξίας .................................................................................................... 19
1)
Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (DCF) .......................................................... 19
2)
Μέθοδος Εισοδήματος ......................................................................................................... 24
3)
Συνολική Αγοραία Αξία ........................................................................................................ 25
10
Ανάλυση Ευαισθησίας .............................................................................................................. 25
11
Δήλωση ..................................................................................................................................... 27
Παράρτημα 1
Βάσεις Εκτίμησης (Basis of Valuation)
Παράρτημα 2
Χάρτης
Παράρτημα 3
Φωτογραφίες Ακινήτου
Παράρτημα 4
Tenant Cash Flow
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Ανάθεση
Με εντολή ανάθεσης σας από 18/7/2014 σύμφωνα με την υπ’ αριθμόν ΠΡ/076/18072014
προσφορά αναλάβαμε την εκπόνηση μελέτης εκτίμησης της Αγοραίας Αξίας (Market Value)
ακινήτου της εταιρίας PRAKTIKER HELLAS ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΕ.
Σκοπός εκτίμησης:
Η εκτίμηση θα εκπονηθεί για την αγορά του ακινήτου.
Βάση εκτίμησης:
Ως βάση της εκτίμησης ορίζεται η Αγοραία Αξία (Market Value)
σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Εκτιμητικό Πρότυπο 1 (ΕΕΠ 1).
Κρίσιμος χρόνος:
Τρέχων
Ημερομηνία σύνταξης
εκθέσεως:
31-7-2014
Η μελέτη εκπονείται και συντάσσεται σύμφωνα με τα εκτιμητικά πρότυπα του Βρετανικού
Ινστιτούτου Εμπειρογνωμόνων (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS
Valuation – Professional Standards, March 2013, Global Edition) τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά
th
Πρότυπα της TEGοVA (Τhe European Group of Valuers’ Associations – EVS 2012, 7
Edition) και τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα της IVSC (International Valuation Standards
Committee, 2013).
Η έκθεση εκπονείται και συντάσσεται υπό την αυστηρή επίβλεψη Πιστοποιημένου
επαγγελματία εκτιμητή ανάλογης ειδικότητας και εμπειρίας ως αυτά περιγράφονται στο EVS 3
(TEGoVA, 2012, EVS 3). Οι πιστοποιήσεις των εκτιμητών της Εταιρίας μας είναι είτε από το
The Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS, FRICS) (www.rics.org) είτε από το Τhe
European Group of Valuers’ Associations (REV scheme) (www.tegova.org) φορέας
πιστοποίησης στην Ελλάδα PEOPLECERT (www.peoplecert.org).
Η NAI Hellas/ AVENT AE πληροί όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις για την παροχή εκτιμητικών
υπηρεσιών και έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών – Νομικά
Πρόσωπα με Αριθμό Μητρώου 10, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου Γ του Ν.
4152/2013 (ΥΕΚ/Α΄107).
Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής και πολιτικής συγκυρίας για τη χώρα μας, η έκθεση
εκπονείται με τις επιφυλάξεις που προσδιορίζονται στο GN 1 του «RICS Valuation –
Professional Standards, March 2013, Global Edition» που αναφέρεται στην εκπόνηση
μελετών εκτίμησης υπό συνθήκες αβεβαιότητας.
Το σύνολο των υποθέσεων και παραδοχών (Basis of Valuation) που αναφέρονται στην εν
λόγω μελέτη παρατίθενται στο Παράρτημα 1.
Page 5
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
1
Εισαγωγή
Αντικείμενο της εν λόγω μελέτης είναι ο προσδιορισμός της Αγοραία Αξίας (Market Value) του
ο
κατατήματος «Praktiker» που βρίσκεται στο 23 χιλ. της Νέας Εθνικής Οδού ΑθηνώνΚορίνθου, Δήμος Μάνδρας-Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής.
Ημερομηνία Αυτοψίας:
10 Ιουλίου 2014
Προσκομισθέντα
Στοιχεία:
2

Τοπογραφικό Διάγραμμα των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και
Λουκία Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:500

Διάγραμμα Κάλυψης των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία
Παπαγγέλου από Ιούνιο 2006 υπό κλίμακα 1:500

Τομές Α-Α των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία
Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:100

Τομές Β-Β των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία
Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:100

Κάτοψη ισογείου και ημιορώφου των Αρχιτεκτώνων Μιχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη
και Λουκία Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:200

Τεχνικές απαιτήσεις και περιγραφή ηλεκτρομηχανολογικών εργασιών από Δεκέμβριο
2006.

Πιστοποιητικό
Ελευσίνας

Την υπ’ αριθμόν 753/2006 Άδεια Οικοδομής για την αλλαγή χρήσης από βιομηχανικό
κτίσμα σε κατάστημα λιανικής και την προσθήκη ημιορώφου της Διεύθυνσης
Πολεοδομίας Ελευσίνας

Εργολαβική σύμβαση από Δεκέμβριο 2006, μεταξύ της “Prakiker Hellas SA” και της
“Michaniki SA”.

Συγγραφή Υποχρεώσεων από Δεκέμβριο 2006, μεταξύ της “Prakiker Hellas SA” και
της “Michaniki SA”.

Πιστοποιητικό Υποηκοφύλακα Ελευσίνας, από Δεκέμβριο 2013 ότι το ακίνητο είναι
ελεύθερων βαρών.
πυρασφάλειας
από
8.10.2012
του
Πυροσβεστικού
Σώματος
Περιγραφή Τοποθεσίας
ο
Διεύθυνση:
Το ακίντο βρίσκεται στο 23 χιλ. της Νέας Εθνικής Οδού ΑθηνώνΚορίνθου, Δήμος Μάνδρας-Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής.
GIS Συντεταγμένες:
38°03'22.9"N - 23°31'37.9"E
Τοποθεσία:
Ο Δήμος Μάνδρας-Ειδυλλίας ανήκει στην περιφέρεια της Αττικής
και δημιουργήθηκε με το πρόγραμμα Καλλικράτης μετά την
συννένωση των Δήμων Μάνδρας, Βιλίων, Ερυθρών και Οινόης. Η
2
Μάνδρα έχει επιφάνεια 426.26km και βρίσκεται στο δυτικό μέρος
Page 6
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
της Αττικής. Η Μάνδρα συνορεύει ανατολικά με τον Δήμο
Ελευσίνας, την πόλη της Μαγούλας και τον Δήμο Ασπροπύργου.
Στα δυτικά συνορεύει με τον Δήμο Μεγάρων ενώ τα δυτικά όρια
της Μάνδρας συναντούν τον Κορινθιακό κόλπο.
Η πόλη της Μάνδρας είναι πρωτεύουσα του Δήμου ΜάνδραςΕιδυλλίας με πληθισμό 11.327 κατοίκους σύμφωνα με την
απογραφή του 2011. Η Μάνδρα συνδέεται με την εύρυτερη
περιοχή και την Αθήνα μέσω της Αττικής Οδού (Ε94), της Ε.Ο.
Αθηνών-Κορίνθου (8) και της Περιφερειακής Οδού ΑιγάλεωΑσπρόπυργος (65), ενώ συνδέεται και με τη Θήβα μέσω της Ε.Ο.
Ελευσίνας-Θηβών (Ε962).
Η Μάνδρα αποτελεί ως επί το πλέιστον βιομηχανική περιοχή, με
τις κατοικίες να συγκεντρώνονται κυρίως στο κέντρο της πόλης. Η
πλειοψηφία των κατοίκων της απασχολείται είτε στις τοπικές
βιομηχανίες, είτε σε βιομηχανίες της εύρυτερης περιοχής
(Ασπρόπυργος, Ελευσίνα, Μέγαρα).
Το υπο εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στον παράδρομο της Ε.Ο.
Αθηνών-Κορίνθου, κοντά στην Ελευσίνα. Στο βόρειο μέρος της
Εθνκής Οδού βρίσκεται η περιοχή «Παπακώστα» η οποία ανήκει
στο Δήμο Μάνδρας, ενώ στο νότειο μέρος της, βρίσκεται η περιοχή
«Άνω Ελευσίνα», η οποία ανήκει στο Δήμος Ελευσίνας. Το υπό
εκτίμηση ακίνητο είναι προσβάσιμο μέσω της Αττικής Οδού (Ε94),
έξοδος «Μάνδρα».
Ευρύτερη Περιοχή
Η περιοχή χαρακτηρίζεται από βιομηχανικά και logistics ακίνητα.
Δίπλα στο υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκονται δύο κόμβοι Εθνικών
Οδών αλλά και η Βιομηχανική Περιοχή (ΒΙ.ΠΑ.) της Μαγούλας. Η
πλειοψηφία των ακινήτων της περιοχής είναι μεγάλα βιομηχανικά
ακίνητα μεταλλικής κατασκευής. Η κατασκευή της Αττικής Οδού
(Ε94) και η άμεση πρόσβαση που προσφέρει, ενίσχυσαν
σημαντικά τη βιομηχανική δραστηριότητα της περιοχής.
Από την πλευρά της Ελευσίνας, η περιοχή χαρακτηρίζεται κυρίως
από μονοκατοικίες ή πολυκατοικίες δύο ή τριών ορόφων, των
τελευαίων 30-40 ετών.
Ενδεικτικοί χρήστες
στην περιοχή & στην
ΒΙΠΕ:



Συμπέρασμα:
Γενικά κρίνουμε ότι το ακίνητο βρίσκεται σε καλή θέση ως προς
την ευρύτερη περιοχή με εύκολη πρόσβαση στους Δήμους
Ελευσίνας, Μαγούλας και Ασπρόπυργου αλλά και στην Αθήνα.
Επιπλέον, το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στην Ε.Ο. ΑθηνώνΚορίνθου με εύκολη πρόσβαση και στις τουριστικές περιοχές της
Δυτικής Αττικής (Κινέτα, Αγ. Θεόδωροι) και του Κορινθιακού
Κόλπου (Λουτράκι).
Εκθεσιακός χώρος DAIHATSU
Κατάστημα KRONOS GLAZING
Εκθεσιακός χώρος HYNDAI
Ενδεικτικός χάρτης της περιοχής με τη θέση του ακινήτου παρατίθεται στο Παράρτημα 2.
Page 7
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
3
Περιγραφή Ακινήτου
1)
Περιγραφή Οικοπέδου
2
Εμβαδόν οικοπέδου:
36,614.00 m
Σχήμα & Διαστάσεις:
Το σχήμα του οικοπέδου επι του οποίου έχει ανεγερθεί το ακίνητο
είναι ακανόνιστο και έχει πρόσωπο επί του παράδρομου της
Εθνικής Οδού Αιηνών-Κορίνθου στο ρεύμα προς Κόρινθο.
Συνορεύει:
ΒΟΡΕΙΑ: Επι πλευράς 187,50m με πεζοδρομο
ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ: Επι πλευράς 185,00m με πεζόδρομο
ΝΟΤΙΑ: Επι πλευράς 211,00m με τον παράδρομο τηε ΕΟ ΑθηνώνΚορίνθου
ΔΥΤΙΚΑ: Επι πλευράς 186,00m με αδιάνοικτη ανώνυμη οδό.
Προσανατολισμός:
Νότιος.
Κλίση:
Καμία κλίση - επίπεδο.
Περίφραξη:
Το οικόπεδο είναι περιφραγμένο από την αριστρεή πλευρά με
χαμηλό τοιχείο από οπλισμένο σκυρόδεμα
με μεταλλικά
κυκλιδώματα και από δεξία και πίσω πλευρά με συρματόπλεγμα.
Δεν υπάρχει περίφραξη στην μπροστινή πλευρά του οικοπέδου.
Επενδύσεις & Έργα
Υποδομής:
 Όλα τα απαραίτητα συστήματα & έργα υποδομής για τη
λειτουργία των εγκαταστάσεων.
 Ασφαλτόστρωση των ακάλυπτων χώρων
Θέα/Τοποθεσία/
Εμπορικότητα:



2)
Μέτρια θέα
Πολύ καλή θέση (πρόσωπο στην Εθνική Οδό, πολύ κονρά
στην Αττική Οδό).
Πολύ καλή σύνδεση με τις γειτονικές περιοχές.
Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας:
Όλα τα δίκτυα (ΔΕΗ, Νερό) εκτός από Αποχέτευση.
Συμπέρασμα:
Το οικόπεδο είναι μεγάλου μεγέθους με υψηλό συντελεστή
δόμησης. Το σχήμα του κρίνεται ως καλό, με μεγάλη πρόσοψη και
δυνατότητα ανέγερσης εμπορικών κτιρίων.
Πολεοδομικό Καθεστώς
Σύμφωνα με το από Σεπτεμβίου 2007 τοπογραφικού διάγραμματος των αρχιτεκτωνωνμηχανικών Αθανασίου Σαμπάνη και Λουκίας Παπαγγέλου το οικόπεδο βρίσκεται εντός του
Page 8
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
εγκεκριμμένου σχεδίου πόλεως του Δήμου Μάνδρας-Ειδυλλίας με τους παρακάτω όρους και
περιορισμούς δόμησης:
Προεδρικό Διάταγμα Συντελεστών Δόμησης: Φ.Ε.Κ. 275Δ/88
Σ.Δ.: 0.40
Σ.Κ.: 40% (Σύμφωνα με το ισχύον Γ.Π.Σ)
Μέγιστο Ύψος: 10.00m
Σύμφωνα με τα παραπάνω αλλά και όσα αναφέρονται στα προσκομισθέντα στοιχειά,
προκύπτει ότι το γήπεδο είναι εντός σχεδίου πόλεως στο Δήμο Μάνδρας και είναι στο σύνολο
του άρτιο και οικοδομήσιμο.
3)
Περιγραφή Κτιριακού Συγκροτήματος
Το κατάστημα (υπεραγορά) κατασκευάστηκε επί οικοπέδου επιφανείας 36.614,00 m² και
αποτελείται στον ισόγειο όροφο από τον χώρο του καταστήματος, χώρο γραφείων και
αποθηκευτικό χώρο και στο μεσωπάτωμα από χώρο γραφείων. Επίσης το ακίνητο έχει 381
ανοικτές θέσεις στάθμευσης στον εξωτερικό χώρο και 8 θέσεις στάθμευσης για μεγάλα
οχήματα στο πίσω ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
Πρόκειται για πρώην βιομηχανικό ακίνητο που ανήκε αρχικά στην εταιρία «ΠειραϊκήΠατραϊκή» και αγοράστηκε αργότερα από την «Μηχανική Α.Ε.» όπου και στέγαζε την
θυγατρική της εταιρία μεταλλικών κατασκευών «ΒΙΕΞ». Το κτίριο κατασκευάστηκε σε τρία
στάδια. Το αρχικό μπροστινό κομμάτιο κατασκευάστηκε το 1971, το δεύτερο τμήμα
προστέθηκε το 1976 ενώ το τελευταίο κομμάτι κατασκευάστηκε το 1982. Με την αγορά του
ακινήτου από την εταιρία «PRAKTIKER HELLAS SA» πραγματοποιήθηκε ανακαίνηση όλων
των χώρων σύμφωνα με την 753/2006 οικοδομική άδεια για τις ανάγκες μετατροπής των
χώρων σε κατάστημα-υπεραγορά. Τα διάφορα στοιχεία των επιφανείων του κτιρίου
παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα:
Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής
Επίπεδο
Τμήμα
Εμπορικό κατάστημα - Αποθηκευτικοί
χώροι
Χρήση
Μεικτό Εμβαδόν (m²)
Εμπορικό κατάστημα
9.147,92
Αποθηκευτικοί χώροι
1.393,36
Χώρος Αρχείου
261,96
Βοηθητικοί χώροι
59,30
Γραφειακοί χώροι
348,14
F&B χώρος
59,18
Γραφειακοί χώροι
F&B χώρος
Ισόγειο
WC
27,79
Διάδρομος διαφυγής
51,24
Είσοδος προσωπικού - κλιμακοστάσιο
85,35
WC πελατών
35,79
Διάδρομος διαφυγής (2)
60,50
Βοηθητικοί χώροι
Η/Μ χώροι
Σύνολο ισογείου
Πατάρι
170,14
11.700,67
Γραφειακοί χώροι
Γραφειακοί χώροι
118,24
Page 9
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής
Επίπεδο
Τμήμα
Χρήση
Μεικτό Εμβαδόν (m²)
Γραφειακοί χώροι
199,64
Αποθηκευτικοί χώροι
332,40
Βοηθητικοί χώροι
Κλιμακοστάσιο
69,85
Ημιυαπαίθριοι χώροι
Αποθηκευτικοί χώροι
Αποθηκευτικοί χώροι
Σύνολο παταριού
93,97
814,10
Γενικό σύνολο
12.514,77
Τεχνικά Χαρακτηριστικά:
Φέρων Οργανισμός:
Ο σκελετός του κτιρίου είναι μερικώς από οπλισμένο σκυρόδεμα
(παλαιο κομμάτι κατασκευής 1971) και μερικώς μεταλλικώς (νεώτερα
τμήματα).
Στέγη:
Τρείς μεταλλικές δίρρυκτες στέγες με χωροδικτίωμα και διαφώτιστα
πάνελ μονομένες με πολυουθερανικά πάνελ.
Ύψοι:
12.90m – Κτίριο A
14.00m – Κτίριο B
19.50m – Κτίριο Γ
7.45m – Κτίριο Δ
Τοιχοποιίες:


Οι εξωτερικοί τοίχοι είναι από μεταλλικά πάνελ.
Οι εσωτερικοί τοίχοι είναι συνδιασμός μεταλλικής κατασκευής με
επένδυση από γυψοσανίδα.
Δάπεδα:

Τα δάπεδα των χώρων είναι επιστρωμένα με βιομηχανικά
κεραμικά πλακίδια
Τα δάπεδα των χώρων γραφείων είναι επιστρωμένα με κεραμικά
πλακίδια.
Τα δάπεδα των χώρων αποθήκευσης είναι βιομηχανικά.


Θύρες::




Στην είσοδο υπάρχουν δύο αυτόματα ανοιγόμενες θύρες
Όλες οι άλλες εσωτερικές και εξωτερικές θύρες των χώρων
πωλήσεων και των αποθηκευτικών χώρων είναι πυρασφαλής εξ’
αλουμινίου αναδιπλούμενες.
Οι εσωτερικές θύρες των γραφειακών χώρων είναι ξύλινες και
χρωματισμένες.
Τα κουφώματα είναι κατασκευασμένα από μεταλλικό πλαίσιο,
βαμμένα μπλε. Υπάρχουν δύο πυρασφαλείς θύρες στους
διαδρόμους των γραφειακών χώρων.
Κουφώματα/
Εξώφυλλα:

Αλουμινίου
ηλεκτροστατικά
βαμμένου
με
θερμομονωτικούς υαλοπίνακες, σταθερά ή ανοιγόμενα.
Θέρμανση /
Εξαερισμός:

Γραφειακοί χώροι: fan coil κλιματισμός και βοηθητικά split system
units στην είσοδο.
Αποθηκευτικοί χώροι:Δεν υπάρχει θέρμανη ή/και εξαερισμός.
Κατάστημα: Κεντρικό σύστημα θέρμανσης και ψύξης.


Page 10
διπλούς
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
W/C & αποδυτήρια::


WC ανδρών και γυναικών.
Οι τοίχοι και τα δάπεδα καλύπτιονται από κεραμικά πλακίδια και
λευκά είδη υγιεινής από προρσελάνη.
Ανελκυστήρες &
Κλιμακοστάσια:


Δεν υπάρχουν ανελκυστήρες στο κτίριο.
Το ισόγειο και ο πρώτος όροφος συνδέονται είτε με
κλιμακοστάσιο από τσιμέντο στο κύριο χώρο, είτε με μεταλλικό
κλιμακοστάστιο από τις αποθήκες.
Φωτισμός:


Φωτισμός με σωλήνες φθορισμού στο κατάστημα.
Φωτιστικά σώματα βιομηχανικού τύπου με σωλήνες φθορισμού
στους αποθηκευτικούς χώρους.
Εντοιχισμένα φωτιστικά σώματα στους γραφειακούς χώρους
Πυρασφάλεια:
 Κεντρικό σύστημα πυρασφάλειας
 Ανιχνευτές πυρκαγιάς και μέσα πυρόσβεσης (ψεκαστήρες,
πυροσβεστικές μάνικες) συνδέονται με τη κεντρική δεξαμενή
νερού.
 Υπάρχουν 13 έξοδοι κινδύνου στο κεντρικό χώρο πωλήσεων,
έξοδος κινδύνου διάδρομος για άμεση εκκένωση, στο κέντρο του
ακινήτου και έξι ακόμη έξοδοι κινδύνου στους ημι-υπαίθριους
χώρους.
 Το κύριο κτίριο χωρίζεται σε τρία πυροδιαμερίσματα.
Αποχέτευση:

Πλήρες σύστημα αποχέτευσης.
Ύδρευση:

Το ακίνητο συνδέεται με το δημόσιο δίκτυο ύδρευσης.
Η-Μ εξοπλισμός:

Αεραγωγοί στην οροφή του κτιρίου για τον εξαερισμό των
χώρων.
Τριφασικό ρεύμα.
Ηλεκτρικός υποσταθμός
Πάνελς κανονικής τάσης και BMS
Γεννήτρια και μετασχηματιστής
Πάνελ χαμηλής τάσης
UPS εγκατάσταση, μπαταρίες, γεννήτρια.
Εξωτερικός φωτισμός με σωλήνες φθορισμού.
Πλήρες δίκτυο δεδομένων και τηλεφωνικό κέντρο
Κεντρικό σύστημα ασφαλείας
Κεντρικό ηχοσύστημα.
Φωτισμός
Γείωση












Εξωτερικοί χώροι:



Συμπεράσματα::
Οι εξωτερικοί χώροι είναι διαμορφωμένη και περιφραγμένη σε
τρεις πλευρές.
Το μεγαλύτερο μέρος του οικοπέδου είναι ασφαλτοστρωμένο.
Υπάρχουν διαχωρισμένες, με λευκή γραμμή, θέσεις στάθμευσης
Γενικά, το κτίριο είναι σε καλή κατάσταση, άριστα συντηρημένο,
χωρίς σημαντικές ζημιές παρόλη τη βαριά χρήση.
.
Page 11
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Ενδεικτικές φωτογραφίες του ακινήτου παρατίθενται στο Παράρτημα 3.
4
Ιδιοκτησιακό Καθεστώς – Νομική Κατάσταση Ακινήτου
Για τις ανάγκες της μελέτης εκτίμησης θεωρούμε ότι το εκτιμώμενο ακίνητο βρίσκεται στην
αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της εταιρίας «EUROBANK PROPERTIES S.A.».
Δε μας γνωστοποιήθηκε η ύπαρξη νομικών ή οικονομικών βαρών στο εκτιμώμενο, ούτε
έχουμε προβεί στον έλεγχο αυτών, καθότι δεν αποτελεί αντικείμενο της παρούσας ανάθεσης,
και κατά συνέπεια, για τους σκοπούς της μελέτης αποτιμώνται ελεύθερα οποιωνδήποτε
βαρών.
5
Μεθοδολογία Εκτίμησης
Για τον προσδιορισμό της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του ακινήτου ως επενδυτικό
(Investment property) χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών
(Discounted Cash Flow Method) και η Μέθοδος Εισοδήματος (Ιncome Method). Ο
υπολογισμός του Αγοραίου Μισθώματος ως κενό (Assuming Vacant Posesion)
χρησιμοποιήθηκε ως μέρος της μεθόδου των Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών για τον
υπολογισμό της αξίας του ακινήτου στο διηνεκές, δηλαδή μετά την λήξη των εν ισχύ
μισθωτηρίων συμβολαίων όπου αυτό απαιτείται.
Βάσει της μεθόδου των προεξοφλημένων ταμειακών ροών υπολογίζεται η παρούσα αξία των
προσδοκώμενων μισθωμάτων του ακινήτου (Effective Gross Income) για όλη τη διάρκεια της
μίσθωσης, καθώς και η προσδοκώμενη αγοραία αξία του ακινήτου μετά τη λήξη της
μίσθωσης. Το άθροισμα των επί μέρους αξιών, ήτοι των μισθωμάτων και της προσδοκώμενης
αξίας του ακινήτου στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου (CAP date), εκπεφρασμένα σε
παρούσα αξία (Present Value) αποτελεί την Αγοραία Αξία του ακινήτου βάσει της μεθόδου
των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.
Για τον προσδιορισμό της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του ακινήτου ως κενό (assuming
vacant possession) θα χρησιμοποιηθεί η Mέθοδος Εισοδήματος (Income Method). Βάσει της
μεθόδου Εισοδήματος υπολογίζεται η μισθωτική αξία του ακινήτου κατ’ έτος (σύμφωνα με
στοιχεία της κτηματαγοράς από πρόσφατες μισθώσεις) η οποία στην συνέχεια
“κεφαλοποιείται” με επιλεγμένο συντελεστή απόδοσης (All Risks Yield- ARY).
Ο τελικός υπολογισμός της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του επενδυτικού ακινήτου γίνεται
με τη χρήση συντελεστών βαρύτητας στα αποτελέσματα των ως άνω δύο μεθόδων και
συγκεκριμένα 80% για τη μέθοδο Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (Discounted Cash Flow
Method) και 20% για τη Μέθοδο Εισοδήματος (Income Method).
Οι υπολογισμοί της μεθόδου των Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (Discounted Cash Flow
ΤΜ
Method) θα γίνει με την χρήση του εξειδικευμένου λογισμικού Argus Enterprise . Οι
υπόλοιποι υπολογισμοί έγιναν με την χρήση του MS Excel.
Page 12
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
6
SWOT Analysis
Strengths:




Καλή τοποθεσία επί της Εθνικής Οδού Αθηνών-Κορίνθου και
πολύ κοντά στην πόλη της Ελευσίνας.
Καλή προσβασιμότητα, σημαντικά τεχνικά χαρακτηριστικά,
χώροι στάθμευσης
Επενδυτικό ενδιαφέρον που επικεντρώνεται στις υπεραγορές
με καλής ποιότητας μισθωτές.
Λόγω του μεγάλου εμβαδού και της άμεσης προσβασιμότητας
του ακινήτου, είναι κατάλληλο για κέντρο διανομής της Αττικής.

Weaknesses:






Opportunities:






Threats:



Η ζήτηση αλλά και τα ενοίκια των ακινήτων στην ευρύτερη
περιοχή της Αττικής παρουσιάζουν σταθερή μείωση, ακόμα και
για καλής ποιότητας ακίνητα.
Λόγω της παλαιότητας των ακινήτων είναι απαραίτητη η συχνή
ανακαίνιση / επισκευή τους.
Η αγοραία αξία του ακινήτου ως επενδυτικό κρίνεται μη
προτιμητέα από άποψη αποδόσεων και ρίσκου, σε σύγκριση
με αντίστοιχα ακίνητα στο εξωτερικό.
Το μέγεθος του ακινήτου κρίνεται κατάλληλο για σχετικά
μικρού μεγέθους επενδυτές. Η ενοικίαση του συνόλου του
ακινήτου θεωρείται δύσκολη και χρονοβόρα, ενώ το ακίνητο θα
παραμείνει κενό κατά τη διάρκεια ανεύρεσης ενοικιαστή.
Ο τύπος του ακινήτου (πρώην βιομηχανικός χώρος, νυν
υπεραγορά λιανικής) κρίνεται επίσης κατάλληλος για σχετικά
μικρού μεγέθους επενδυτές/ενοικιαστές.
Η αύξηση στην προσφορά χώρων υπεραγοράς λιανικής στην
πόλη, τα επόμενα χρόνια, μπορεί να επηρεάσει τα επίπεδα
ενοικίων μεσοπρόθεσμα.
Δυνατότητα επιμερισμού του ακινήτου και εκμίσθωσης σε
διαφορετικούς μισθωτές.
Η τοποθεσία του ακινήτου ελκεί πιθανούς μισθωτές. Το ακίνητο
είναι υπο-μισθωμένο κατα 39.41%.
Εφόσον διατηρηθεί στη παρούσα καλή κατάσταση όταν
επαναμισθωθεί, η αξία του ακινήτου θα αυξηθεί.
Πιθανός επενδυτής μπορεί να αλλάξει την υφιστάμενη χρήση
του κτιρίου.
Δυνατότητα επιπλέον εσόδων, π.χ. τοποθέτηση διαφημιστικών
πινακίδων, τηλεοπτικών κεραιών και κεραιών τηλεπικοινωνίας.
Πιθανή αύξηση επενδυτικού ενδιαφέροντος για εμπορική
χρήση, τα επόμενα χρόνια, λόγω της καταλληλότητας της
θέσης του ακινήτου.
Αρνητική οικονομική δραστηριότητα.
Η μείωση των κυβερνητικών δαπανών και η αύξηση
φορολογίας στην αγορά κινήτων μπορούν να επηρεάσουν τη
ζήτηση ακινήτων στον ιδιωτικό τομέα.
Συνεχής οικονομική ύφεση και μακροχρόνια αβεβαιότητα.
Page 13
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου


7
Μεγάλος αριθμός κενών χώρων στην ευρύτερη περιοχή.
Υψηλή φορολογία στα ακίνητα.
Στοιχεία Κτηματαγοράς
Μετά από έρευνα που πραγματοποιήθηκε στην τοπική κτηματαγορά του ακινήτου και από το
τμήμα ερευνών της NAI Hellas, ευρέθησαν τα εξής στοιχεία για πραγματικές μισθώσεις
παρόμοιων υπεραγορών στην Ελλάδα:
Page 14
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Μεικτό Εμβαδόν(m²)
Τύπος ακινήτου
Specification (Grade A,
B, C)
Δήμος
Street
Έτος κατασκευής
Θέσεις στάθμευσης
Επιπρόσθετες
πληροφορίες
Ζητούμενη τιμή €/month
Ζητούμενη τιμή €/m²
Πηγή
Α/Α
Έτος συγκριτικού
Ημερομηνία συγκριτικού
Συγκριτικά στοιχεία - Υπεραγορές - Πραγματικές μισθώσεις
1
16.593,00
Υπεραγορά
Grade A
Μεταμόρφωση
Τατοίου
1999
287
Σε καλή κατάσταση
162.781,00 €
9,81 €
Eurobank
Properties
2014
23/4/2013
2
7.389,00
Υπεραγορά
Grade A
Πάτρα
Ακτή Δημαίων
1996
198
Σε καλή κατάσταση
71.000,00 €
9,61 €
Eurobank
Properties
2014
23/4/2013
3
9.937,99
Υπεραγορά
Grade A
Λάρισσα
Περιφερειακή
οδός Λάρισα Τρίκαλα
1992
369
Σε καλή κατάσταση
66.000,00 €
6,64 €
Eurobank
Properties
2014
23/4/2013
4
12.765,50
Υπεραγορά
Grade A
Ελληνικό
Τιτάνων 2
1991
93
Σε καλή κατάσταση
102.221,00 €
8,01 €
Eurobank
Properties
2014
24/4/2013
5
14.760,70
Υπεραγορά
Grade A
Ταύρος
Λ. Πειραιώς
176
1991
316
Σε καλή κατάσταση
116.714,00 €
7,91 €
Eurobank
Properties
2014
25/4/2013
6
14.543,00
Υπεραγορά
Grade A
Θεσσαλονίκη
Μαρίνου
Αντύπα 34
1994
514
Σε καλή κατάσταση
108.078,00 €
7,43 €
Eurobank
Properties
2014
26/4/2013
Πληροφορίες
Page 15
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Συγκριτικά στοιχεία - Οικόπεδα εντός σχεδίου
Πληροφορίες
Πηγή
Α/Α
Εμβαδόν
(m²)
Τύπος
ακινήτου
Νομός
Δήμος
Πολεοδομικό
καθεστώς
Συντελεστής
Δόμησης
1
38.500,00
Οικόπεδο
Δυτκή Αττική
Μάνδρα Ειδυλλία
Εντος σχεδίου
0,4
Επιπρόσθετες
πληροφορίες
Ζητούμενη Τιμή €
Ζητούμενη
Τιμή €/m²
11.000.000,00 €
285,71 €
Date of
Comparable
Aspis Real Estate - Thriassio
Pedio 210-5544700
6/6/2014
2
3
15.000,00
10.000,00
Οικόπεδο
Οικόπεδο
Δυτκή Αττική
Δυτκή Αττική
Μάνδρα Ειδυλλία
Εντος σχεδίου
Μάνδρα Ειδυλλία
Εντος σχεδίου
0,4
0,4
Καλή πρόσοψη
Καλή
προσβασιμότητα
2.400.000,00 €
1.500.000,00 €
160,00 €
150,00 €
Foukis Real Estate 2103306333
6/6/2014
Foukis Real Estate 2103306333
5/6/2014
4
9.130,00
Οικόπεδο
Δυτκή Αττική
Μάνδρα Ειδυλλία
Εντος σχεδίου
0,4
1.500.000,00 €
164,29 €
Aspis Real Estate - Thriassio
Pedio 210-5544700
6/6/2014
Page 16
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Βάσει των πιο πάνω στοιχείων, προκύπτει το εξής εύρος αξιών:

Μισθώματα για καταστήματα-υπεραγορές στην Αττική και την υπόλοιπη Ελλάδα
κυμαίνονται από €7,00/m²/μήνα έως €10,00/m²/μήνα, ανάλογα με την ακριβής
τοποθεσία, το μέγεθος, τα παρακολουθήματα, την ποιότητα κατασκευής, την
προβολή, την εμπορικότητα, την πρόσβαση, τις τεχνικές προδιαγραφές και τον βαθμό
συντήρησης, την παλαιότητα, την απόσταση από κεντρικές οδικές αρτηρίες και τις
πρόσθετες παροχές.

Οι προσφερόμενες από τους πωλητές τιμές πώλησης (asking prices) για οικόπεδα
εντός του σχεδίου πόλεως του Δήμου Μάδρας-Ειδυλλίας κυμαίνονται από
2
2
€150,00/m έως €280,00/m , ανάλογα με την ακρινής τοποθεσία, το μέγεθος, την
θέα, το σχήμα, την εμπορικότηττα, την πρόσβαση και την απόσταση από κεντρικές
οδικές αρτηρίες και τις πρόσθετες παροχές.
Συγκριτικά στοιχεία - Υπεραγορές - Πραγματικές μισθώσεις
Μεικτό
Εμβαδόν(m²)
Τύπος ακινήτου
Specification
(Grade A, B, C)
Δήμος
Street
Έτος
κατασκευής
Θέσεις
στάθμευσης
Επιπρόσθετες
πληροφορίες
Ζητούμενη τιμή
€/month
Ζητούμενη τιμή
€/m²
Αναγωγές ως προς
Α/Α
Πληροφορίες
Εμβαδόν
1
16.593,00
Υπεραγορά
Grade A
Μεταμόρφωση
Τατοίου
1999
287
Σε καλή
κατάσταση
162.781,00 €
9,81 €
0,92
0,90
1,00
8,12 €
2
7.389,00
Υπεραγορά
Grade A
Πάτρα
Ακτή
Δημαίων
1996
198
Σε καλή
κατάσταση
71.000,00 €
9,61 €
1,10
1,10
1,00
11,63 €
3
9.937,99
Υπεραγορά
Grade A
Λάρισσα
Περιφερειακ
ή οδός
Λάρισα Τρίκαλα
1992
369
Σε καλή
κατάσταση
66.000,00 €
6,64 €
1,04
1,20
1,00
8,29 €
4
12.765,50
Υπεραγορά
Grade A
Ελληνικό
Τιτάνων 2
1991
93
Σε καλή
κατάσταση
102.221,00 €
8,01 €
0,98
0,80
1,00
6,28 €
5
14.760,70
Υπεραγορά
Grade A
Ταύρος
Λ. Πειραιώς
176
1991
316
Σε καλή
κατάσταση
116.714,00 €
7,91 €
0,94
1,00
1,00
7,43 €
6
14.543,00
Υπεραγορά
Grade A
Θεσσαλονίκη
Μαρίνου
Αντύπα 34
1994
514
Σε καλή
κατάσταση
108.078,00 €
7,43 €
0,96
1,00
1,00
7,13 €
Μέσος όρος
8,15 €
Θέσ
η
Ζητούμενη
τιμή
Ανοιγμέν
η Τιμή
€/m²
Οι αναγωγές στα συγκριτικά στοιχεία πραγματοποιήθηκαν ως εξής:
Εμβαδόν:
Προσαύξηση ή απομείωση 2% της μισθωτικής αξίας κάθε
συγκριτικού για κάθε 1.000m² έως τα 12.000m² ώστε να
ανάγουμε ως προς το εμβαδόν.
Θέση /Προβολή:
Προσαύξηση ή απομείωση 20% της μισθωτικής αξίας κάθε
συγκριτικού ώστε να ανάγουμε ως προς την τοποθεσία και την
εμπορικότητα.
Ζητούμενη τιμή:
Δεν έγιναν αναγωγές ως προς τη ζητούμενη τιμή καθώς τα τα
συγκριτικά στοιχεία είναι προϊόν πραγματικών μισθώσεων
παρόμοιων καταστημάτων-υπεραγορών..
Page 17
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
8
Προσδιορισμός Συντελεστού Απόδοσης - ARY (All Risks Yield)
Την περίοδο πριν την γενικευμένη οικονομική κρίση του 2008, οι συντελεστές απόδοσης
(ARY) για μεγάλα εμπορικά ακίνητα – υπεραγορές (νεόδμητα, εύκολης πρόσβασης,
σύγχρονων προδιαγραφών και με πληθώρα θέσεων στάθμευσης) στην ευρύτερη περιοχή της
Αττικής κυμαίνονταν από 8% έως 9%. Με την οικονομική δυσχέρεια, την επικρατούσα
αβεβαιώτητα και τις σπάνιες αγοραπωλησίες παρατηρήθηκε αύξηση των ζητούμενων
συντελεστών απόδοσης (ARY) από τους επενδυτές ώστε να αντισταθμήσουν το ρίσκ της
επένδυσης.
Κατά την αυτοψία μας στην ευρύτερη περιοχή του εκτιμώμενου δεν
παρατηρήθηκε οικοδομική δραστηριότητα ενώ υπήρχε μεγάλη προσφορά κενών χώρων προς
μίσθωση/πώληση.
Επιπλέον, σε πρόσφατη έρευνα αγοράς της εταιρίας μας σχετικά με τα εμπορικά ακίνητα στην
Αττική διαπιστώθηκαν τα παρακάτω ευρήματα όπως παρουσιάζονται στον πίνακα που
ακολουθεί:
Η ζήτηση για καταστήματα-υπεραγορές είναι σχετικά μειωμένη καθώς πρόκειται για προϊόν
που απευθύνεται σε περιορισμένο αριθμό εξειδικευμένων επενδυτών. Παρατάυτα υπάρχει
μικρή προσφορά τέτοιου είδους ακινήτων ή ακινήτων που θα μπορούσαν να μετατραπούν σε
υπεραγορές, πράγμα το οποίο διατηρεί το ποσοστό κενών χώρων σε χαμηλά επίπεδα.
Η μειωμένη προσφορά παρόμοιων ακινήτων εξισσοροπεί την χαμηλή ζήτηση λόγω του
ιδιαίτερου χαρακτήρα αυτών των ακινήτων και συνεπώς τα ποσοστά κενων χώρων
διατηρούνται σε χαμηλά επίπεδα παρά την παρούσα οικονομική κατάσταση. Τα καταστήματα
υπεραγορές στην Αττική επιτυγχάνουν σχετικά υψηλά μισθώματα λόγω της χαμηλής
προσφοράς αντίστοιχων ακινήτων. Γενικότερα όμως το ρίσκο αυτού του είδους των ακινήτων
προέρχεται από τον ειδικό χαραστήρα τους και την δυσκολία εύρεσης εξειδηκευμένων
μισθωτών ή επενδυτών.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του δικτύου της NAI Global, οι συντελεστές απόδοσης για
καταστήματα-υπεραγορές στην Αττική κυμαίνονται απο 8.50% έως 9.50%. Ο κατάλληλος
Page 18
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
συντελεστής απόδοσης (ARY) για το υπο εξέταση ακίνητο που βρίκεται στην Δυτική Αττική
δεδομένων των βιομηχανικών προδιαγραφών του είναι 10.00%.
9
Υπολογισμοί Αγοραίας Αξίας
1)
Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (DCF)
Το ακίνητο είναι μισθωμένο με τους εξής γενικούς όρους:
Μισθωτικοί Όροι
Αριθμός Μισθωτών
1
Μισθωτής
Praktiker
Έναρξη
01/07/2014
Λήξη
30/06/2029
Τρέχον Μηνιαίο
Μίσθωμα
€ 51,458.00
Ο υπολογισμός του τρέχοντος Αγοραίου Μιισθώματος (Μarket Rent) του συνόλου του
ακινήτου, με την παραδοχή ότι είναι κενό (assuming vacant possession), βάσει συγκριτικών
στοιχείων παρατίθεται στο κάτωθι πίνακα:
Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής
Μέθοδος Εισοδήματος
Επίπεδο
Τμήμα
Εμπορικό
κατάστημα Αποθηκευτικοί
χώροι
Γραφειακοί
χώροι
F&B χώρος
Ισόγειο
Βοηθητικοί
χώροι
Χρήση
Άδεια
Οικοδομής
Εμπορικό
κατάστημα
9.147,92
Αποθηκευτικοί
χώροι
1.393,36
753/2006
753/2006
Μίσθωμα
ανά m²
€/m²/month
Μήνιαιο
Μίσθωμα
€/Month
Ετήσιο
Μίσθωμα
Estimated
€/year
8,15 €
74.529,27 €
894.351,21 €
3,26 €
4.540,75 €
54.489,03 €
Χώρος Αρχείου
261,96
753/2006
3,26 €
853,69 €
10.244,26 €
Βοηθητικοί χώροι
59,30
753/2006
3,26 €
193,25 €
2.319,00 €
Γραφειακοί χώροι
348,14
753/2006
3,26 €
1.134,54 €
13.614,44 €
F&B χώρος
59,18
753/2006
8,15 €
482,15 €
5.785,76 €
WC
27,79
753/2006
3,26 €
90,56 €
1.086,76 €
Διάδρομος
διαφυγής
51,24
3,26 €
166,98 €
2.003,80 €
Είσοδος
προσωπικού κλιμακοστάσιο
85,35
3,26 €
278,14 €
3.337,72 €
WC πελατών
35,79
753/2006
3,26 €
116,63 €
1.399,61 €
Διάδρομος
διαφυγής (2)
60,50
753/2006
3,26 €
197,16 €
2.365,93 €
Η/Μ χώροι
170,14
753/2006
0,00 €
0,00 €
0,00 €
7,06
82.583,13
Σύνολο ισογείου
753/2006
753/2006
11.700,67
Γραφειακοί χώροι
118,24
753/2006
3,26 €
385,33 €
4.623,92 €
Γραφειακοί χώροι
199,64
753/2006
3,26 €
650,83 €
7.809,92 €
Αποθηκευτικοί
χώροι
Αποθηκευτικοί
χώροι
332,40
1.083,62 €
13.003,49 €
Βοηθητικοί
χώροι
Κλιμακοστάσιο
69,85
227,71 €
2.732,53 €
Γραφειακοί
χώροι
Πατάρι
Μεικτό
Εμβαδόν (m²)
753/2006
753/2006
3,26 €
3,26 €
Page 19
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής
Μέθοδος Εισοδήματος
Επίπεδο
Τμήμα
Χρήση
Ημιυαπαίθριοι
χώροι
Αποθηκευτικοί
χώροι
Μεικτό
Εμβαδόν (m²)
93,97
Σύνολο παταριού
Γενικό σύνολο
Άδεια
Οικοδομής
Μίσθωμα
ανά m²
€/m²/month
0,00 €
753/2006
Ετήσιο
Μίσθωμα
Estimated
€/year
Μήνιαιο
Μίσθωμα
€/Month
0,00 €
814,10
2,88
2.347,49
12.514,77
6,79
84.930,61
0,00 €
1.019.167,37 €
Το τρέχον μίσθωμα σε σχέση το αγοραίο μίσθωμα παρουσιάζουν απόκλιση της τάξης των
39.41%, το ακίνητο είναι υπο-μισθωμένο.
Για τους σκοπούς της μελέτης εκτίμησης και για τον υπολογισμό της Αγοραίας Αξίας του
ακινήτου ως Επενδυτικό (Investment Property), λαμβάνονται υπόψη οι κάτωθι παραδοχές:
1. Το Ευρώ θα παραμείνει το νόμισμα της χώρας και η Ελλάς μέλος της Ε.Ε.
2. Τα συμφωνηθέντα μισθώματα θα καταβάλλονται από τους μισθωτές έως το τέλος του
ιδιωτικών συμφωνητικών μίσθωσης, ήτοι 30/06/2029.
3. Η επενδυτική περίοδος ορίζεται ως το τέλος της μισθωτικής περιόδου στις 30/06/2029.
4. Το ακίνητο δίναται να μεταβιβαστεί ως εταιρία ειδικού σκοπού (SPV) με μηδενικό φόρο
μεταβίβασης.
5. Ο Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης (Capitalization Rate) για το τέλος της επενδυτικής περιόδου
(Exit Yield) ορίζεται σε 9.75%.
6. Συντελεστής Προεξόφλησης : 11.75%
7. Απώλεια Μισθώματος (Credit Loss) 4.1% (Ισό με μισό μηνιαίο μίσθωμα)
8. Το συμφωνηθέν τρέχων μίσθωμα (contractual rent) αναπροσαρμόζεται μόλις ο συνολικός
ΔΤΚ αυξηθεί κατά τουλάχιστον 10%. Το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται κατά το 50% της
αλλαγής του δείκτη. Ο μακροχρόνιος ΔΤΚ ορίζεται σε 2.00% το χρόνο μέχρι το τέλος της
επενδυτικής περιόδου.
9. Η μέση ετήσια μεταβολή των αξιών των ακινήτων για όλη την επενδυτική περίοδο ορίζεται σε
2.5% ανα έτος.
10. Στο τέλος της επενδυτικής περιόδου το Τρέχον Μίσθωμα θα προσαρμοστεί σε επίπεδα
αγοράς.
01/07/2014
PRAKTIKER
12,514.77
Κατάστημα
Υφιστάμενο
μίσθωμα
Χρήση
Εμβαδόν (m²) ή
αριθμός θέσεων
στάθμευσης
Επίπεδο ή κτίριο
Μισθωτής
Έναρξη μίσθωσης
No.
1
Ισόγειος
Όροφος &
Μεσσοπάτωμα
Περίοδος μίσθωσης
Όροι μισθωτηρίου
συμβολαίου
Μισθωμένες Επιφάνειες
51,458.00 €
1/7/2014 έως
30/6/2029
Επιπρόσθετες πληροφορίες
Το ακίνητο είναι μισθωμένο με τους εξής γενικούς όρους:
Ασφάλιση, Επισκευές &
κόστος συντήρησης:
καλύπτονται από το
μισθωτή,
συμπεριλαμβανομένου
της συνήθης φθοράς.
Αναλυτικοί υπολογισμοί των Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών:
Page 20
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Executive Present Value Summary απο Argus Enterprise
Valuation Assumptions
PV Calculation Date
Return Summary
July, 2014
Total Return (Unleveraged)
24,863,729
Discount Rate
11.75%
Total Return to Invest (Unleveraged)
Discount Method
Monthly
PV-Cash Flow (Unleveraged)
4,618,345
PV-Net Sales Price
2,860,131
Total PV (Unleveraged)
7,478,476
Hold Period
Residual Sale Date
Selling Costs
15 Years
June, 2029
0.00%
N/A
Initial Investment
0
NPV (Unleveraged)
Sales Proceeds Calculation
7,478,476
% of PV-Assured Income
Gross Sale Price
15,139,058
% of PV-Speculative Income
Adjusted Gross Sale Price
15,139,058
% of PV-Net Sales Price
Net Sale Price
15,139,058
IRR (Unleveraged)
Less: Loan Balance
0
Proceeds from Sale
15,139,058
PV of Net Sale Price
2,860,131
61.76%
0.00%
38.24%
-
IRR (Leveraged)
-
PV-Cash Flow (Unleveraged) / % Total
369.03
PV-Net Sales Price / % Total
228.54
61.76%
38.24%
Total PV (Unleveraged) €/SM
597.57
100.00%
Distributions of Net Proceeds
Net Sale Price
15,139,058
Less: Loan Payoff
0
Less: Equity (Investment Balance)
Ending Proceeds
0
15,139,058
Page 21
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Investment & Cash Flow Summary
Year-Month
Unleveraged
Unleveraged
PV of Unleveraged
Unleveraged
Leveraged
Leveraged
Leveraged
Investment
Cash Flow
Cash Flow @ 11.75%
COC Return
Investment
Cash Flow
COC Return
2014-July (Pd. 0)
0
2015-June
0
592,182
557,883
N/A
0
0
592,182
N/A
2016-June
0
622,384
524,685
N/A
0
622,384
N/A
2017-June
0
622,384
469,517
N/A
0
622,384
N/A
2018-June
0
622,384
420,149
N/A
0
622,384
N/A
2019-June
0
622,384
375,972
N/A
0
622,384
N/A
2020-June
0
622,384
336,441
N/A
0
622,384
N/A
2021-June
0
654,125
316,420
N/A
0
654,125
N/A
2022-June
0
654,125
283,150
N/A
0
654,125
N/A
2023-June
0
654,125
253,378
N/A
0
654,125
N/A
2024-June
0
654,125
226,736
N/A
0
654,125
N/A
2025-June
0
654,125
202,896
N/A
0
654,125
N/A
2026-June
0
687,486
190,822
N/A
0
687,486
N/A
2027-June
0
687,486
170,758
N/A
0
687,486
N/A
2028-June
0
687,486
152,804
N/A
0
687,486
N/A
2029-June
0
687,486
136,737
N/A
0
687,486
N/A
Totals
0
9,724,671
4,618,346
0
9,724,671
Property Resale Report απο Argus Enterprise
Market Rent assuming VP @ the beginning of the
Investment period p.a.
1.019.167,37
Μarket rent at the end of the investment period
1.476.058,20
Exit Yield - Cap Rate
Net Sale Price (Exit Value)
9,75%
15.139.058,46 €
Page 22
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Sales Proceeds Calculation Enter Sale Price
Residual Sale Date
June, 2029
Gross Sale Price
15,139,058
Adjusted Gross Sale Price
15,139,058
Net Sale Price
15,139,058
Less: Loan Balance
0
Proceeds from Sale
15,139,058
PV of Net Sale Price
2,860,131
Executive Present Value Summary απο Argus Enterprise
Present
Value
Date
Property Name
Sale Date
Cap
Rate
Discount
Rate
Cumulative
Unleveraged
Cash Flow
Unleveraged
Cash Flow
as % of
Total PV
PV of
Unleveraged
Cash Flow
Unleveraged
Net Sale Price
PV of
Unleveraged
Net Sale Price
Unleveraged
Net Sale Price
as % of
Total PV
Total
Unleveraged
Present Value
15.139.058
2.860.131
38,24%
7.478.477
None
PRAKTIKER MANDRA
7/1/2014
6/30/2029
9,75%
11,75%
9.724.671
Portfolio Total
9.724.671
4.618.346
61,76%
4.618.346
61,76%
15.139.058
2.860.131
38,24%
7.478.477
Market Rent Assumptions (Assuming Vacant Possession) απο Argus Enterprise
Market Rates
($/Year)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
PRAKTIKER
MANDRA
509.583,66
1.031.906,91
1.057.704,58
1.084.147,20
1.111.250,88
1.139.032,15
1.167.507,95
1.196.695,65
1.226.613,04
1.257.278,37
1.288.710,33
1.320.928,09
1.353.951,29
1.387.800,07
1.422.495,07
720.028,37
PRAKTIKER Mandra
- Whole Building
509.583,66
1.031.906,91
1.057.704,58
1.084.147,20
1.111.250,88
1.139.032,15
1.167.507,95
1.196.695,65
1.226.613,04
1.257.278,37
1.288.710,33
1.320.928,09
1.353.951,29
1.387.800,07
1.422.495,07
720.028,37
Total
509.583,66
1.031.906,91
1.057.704,58
1.084.147,20
1.111.250,88
1.139.032,15
1.167.507,95
1.196.695,65
1.226.613,04
1.257.278,37
1.288.710,33
1.320.928,09
1.353.951,29
1.387.800,07
1.422.495,07
720.028,37
Page 23
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Βάσει των ανωτέρω υποθέσεων και παραδοχών, κρίνουμε ότι η Αγοραία Αξία του εν λόγω
επενδυτικού ακινήτου είναι: €7,478,476.00.
Οι αναλυτικές ταμειακές ροές παρατίθενται στο Παράρτημα 4.
Μέθοδος Εισοδήματος
2)
Βάσει της ανάλυσης των συγκριτικών στοιχείων και των αποδόσεων της αγοράς, η μισθωτική
2
2
αξία προσδιορίζεται σε €8.15m /μήνα για τους χώρους λιανικής και €3.26m /μήνα για όλους
τους άλλους χώρους ( 60% απομείωση ως προς τους χώρους λιανικής) ενώ το συντελεστής
απόδοσης (ARY) ορίζεται σε 10.00% τα οποία κρίνονται εύλογα.
Οι υπολογισμοί της Μεθόδου Εισοδήματος παρατίθενται στον κάτωθι πίνακα:
Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής
Μέθοδος Εισοδήματος
Επίπεδο
Τμήμα
Εμπορικό
κατάστημα Αποθηκευτικοί
χώροι
Γραφειακοί
χώροι
F&B χώρος
Χρήση
Μεικτό Εμβαδόν
(m²)
Εμπορικό κατάστημα
9.147,92
Αποθηκευτικοί χώροι
1.393,36
Χώρος Αρχείου
261,96
Βοηθητικοί χώροι
59,30
Γραφειακοί χώροι
348,14
F&B χώρος
59,18
WC
27,79
Διάδρομος διαφυγής
51,24
Είσοδος
προσωπικού κλιμακοστάσιο
85,35
WC πελατών
35,79
Διάδρομος διαφυγής
(2)
60,50
Η/Μ χώροι
170,14
Άδεια
Οικοδομής
753/2006
753/2006
753/2006
753/2006
753/2006
753/2006
Ισόγειο
Βοηθητικοί
χώροι
Σύνολο ισογείου
753/2006
Μήνιαιο
Μίσθωμα
€/Month
753/2006
753/2006
753/2006
Ετήσιο Μίσθωμα
Estimated €/year
8,15 €
74.529,27 €
894.351,21
€
3,26 €
4.540,75 €
54.489,03
€
3,26 €
853,69 €
10.244,26
€
3,26 €
193,25 €
2.319,00
€
3,26 €
1.134,54 €
13.614,44
€
8,15 €
482,15 €
5.785,76
€
3,26 €
90,56 €
1.086,76
€
3,26 €
166,98 €
2.003,80
€
3,26 €
278,14 €
3.337,72
€
3,26 €
116,63 €
1.399,61
€
3,26 €
197,16 €
2.365,93
€
0,00 €
0,00 €
0,00 €
7,06
82.583,13
753/2006
11.700,67
Γραφειακοί χώροι
118,24
753/2006
3,26 €
385,33 €
4.623,92 €
Γραφειακοί χώροι
199,64
753/2006
3,26 €
650,83 €
7.809,92 €
Αποθηκευτικοί
χώροι
Αποθηκευτικοί χώροι
332,40
1.083,62 €
13.003,49 €
Βοηθητικοί
χώροι
Κλιμακοστάσιο
227,71 €
2.732,53 €
Ημιυαπαίθριοι
χώροι
Αποθηκευτικοί χώροι
0,00 €
0,00 €
Γραφειακοί
χώροι
Πατάρι
753/2006
Μίσθωμα
ανά m²
€/m²/month
Σύνολο παταριού
Γενικό σύνολο
3,26 €
753/2006
69,85
753/2006
3,26 €
0,00 €
93,97
753/2006
814,10
2,88
2.347,49
12.514,77
6,79
84.930,61
1.019.167,37 €
Σελίδα 24
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Βάσει των ως άνω υπολογισμών της Μεθόδου Εισοδήματος κρίνουμε ότι η Αγοραία Αξία
ου
(Market Value) του καταστήματος-υπεραγορά που βρίσκεται επί του 23 χλμ. της Εθνικής
Οδού Αθηνών Κορίνθου στο Δήμο Μάνδρας-Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής είναι
€10.191.000,00
3)
Συνολική Αγοραία Αξία
Βάσει της ως άνω μεθοδολογίας, κρίνουμε οτι η Αγοραία Αξία του καταστήματος-υπεραγοράς
ου
που βρίσκεται επί του 23 χλμ. της Εθνικής Οδού Αθηνών Κορίνθου στο Δήμο ΜάνδραςΕιδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής, για την 30/06/2013, είναι €8,022,200.00 (Όκτω εκατομμύρια
εικοσι δύο χιλιάδες διακόσια ευρώ), όπως παρουσιάζεται στον κάτωθι πίνακα:
Μεθοδολογία
Αγοραία Αξία
Συντελεστής Βαρύτητας
Σταθμισμένη Αξία
Μέθοδος Εισοδήματος
10,191,000.00 €
20%
2,038,200.00 €
Μέθοδος DCF
7,480,000.00 €
80%
5,984,000.00 €
Σύνολο
Ανάλυση Ευαισθησίας
Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας και σύμφωνα με τις
οδηγίες και κατευθύνσεις του GN 1 των εκτιμητικών προτύπων «The RICS Appraisal and
th
Valuation Standards, 8 Edition», ακολουθεί η ανάλυση ευαισθησίας στους βασικούς
παραμέτρους του μοντέλου υπολογισμού των προεξοφλημένων ταμειακών ροών:
Εάν ο συντελεστής προεξόφλησης μεταβληθεί κατά +/- 5% σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία,
και σε συνδυασμό με τη μεταβολή κατά +/-5% της προσδοκώμενης τελικής Αγοραίας Αξίας
στο τέλος της επενδυτικής περιόδου (exit value), η Αγοραία Αξία του επενδυτικού ακινήτου
παρουσιάζει το κάτωθι εύρος διακύμανσης:
Ανάνλυση Ευαισθησίας
Ν. 0000 Praktiker Μάνδρα Αττικής
Discount Rate
11,16%
Exit Value
10
8,022,200.00 €
11,75%
12,34%
14.382.105 €
8.200.627 €
7.906.600 €
7.632.804 €
15.139.058 €
8.324.488 €
8.022.000 €
7.738.522 €
15.896.011 €
8.448.348 €
8.137.412 €
7.844.239 €
Εάν ο συντελεστής προεξόφλησης μεταβληθεί κατά +/- 5% σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία,
και σε συνδυασμό με τη μεταβολή κατά +/-5% του ποσοστού κενών χώρων (vacancy rate),
τότε η Αγοραία Αξία του επενδυτικού ακινήτου παρουσιάζει το κάτωθι εύρος διακύμανσης:
Σελίδα 25
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
Ανάνλυση Ευαισθησίας
Ν. 0000 Praktiker Μάνδρα Αττικής
Discount Rate
Credit Risk
11,16%
11,75%
12,34%
3,90%
8.332.432 €
8.031.085 €
7.746.000 €
4,10%
8.324.488 €
8.022.000 €
7.738.522 €
4,31%
8.316.146 €
8.012.915 €
7.730.669 €
Εάν η προσδοκώμενη τελική Αγοραία Αξία στο τέλος της επενδυτικής περιόδου (exit value)
μεταβληθεί κατά +/- 5% σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία, και σε συνδυασμό με τη μεταβολή
κατά +/-5% του ποσοστού κενών χώρων (vacancy rate), τότε η Αγοραία Αξία του επενδυτικού
ακινήτου παρουσιάζει το κάτωθι εύρος διακύμανσης:
Ανάνλυση Ευαισθησίας
Ν. 0000 Praktiker Μάνδρα Αττικής
Credit Risk
Exit Value
14.382.105 €
15.139.058 €
15.896.011 €
4,31%
7.898.508 €
8.012.915 €
8.127.241 €
4,10%
7.906.600 €
8.022.000 €
8.135.412 €
3,90%
7.914.304 €
8.031.085 €
8.147.583 €
Σελίδα 26
ΜΕ-220-2014, Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου
11
Δήλωση
Σύμφωνα με πάγια πολιτική της ΝΑΙ Hellas/ AVENT AE, δηλώνουμε ότι η εν λόγω εκτίμηση
παγίων στοιχείων είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και
καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα
αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την
μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί.
Για την NAI Hellas/ AVENT A.E.
Ηλίας Ζιώγας
Νάταλι Ζιώγα
Senior Partner
FRICS, REV, CRE
Certified Valuer
Partner
BA, M.Sc., MRICS, REV
Valuation Department Manager
Πιστοποιημένος Εκτιμητής (Α.Μ. 258)
Γιώργος Σμάλης
Ελένη Μακρή
MA, M.Sc., MRICS
Valuation Department
Πιστοποιημένος Εκτιμητής (Α.Μ. 259)
BSc, Msc
Valuation Department
27

Download Report