P R O C J E N A

Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
PROCJENA
GRAĈEVINSKE VRIJEDNOSTI - NOVE, SADAŠNJE I
PROMETNE
Nekretnine :
Poslovni prostor u Zagrebu, Savica Šanci
Naruþitelj
procjene : ANTONIO-PLUS d.o.o. – u steþaju, Zagreb, Boškoviüeva 18
Zagreb, svibanj 2011.
Izradio:
1
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
1. UVOD
Na zahtjev naruþitelja, ANTONIO – PLUS d.o.o. – u steþaju iz Zagreba, Boškoviüeva
18 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to poslovnog prostora koji se
nalazi u prizemlju i na katu poslovne graÿevine u sklopu «Centra male privrede
Savica Šanci» u Zagrebu koja je izgraÿena na z.k.þ.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul.
8473 k.o. Grad Zagreb.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda
predoþene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te
utvrÿivanje slijedeüih vrijednosti :
NOVE - graÿevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku
procjenjivanja tj.u mjesecu svibnju 2011. godine,
SADAŠNJE - graÿevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj.
umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata
PROMETNE - graÿevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u
trenutku procjenjivanja
Elaborat procjene služiti üe naruþitelju kao podloga i orijentacija za utvrÿivanje
stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje
pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
2
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEýENOG STANJA
2.1. LOKACIJA OBJEKTA:
Predmetni poslovni prostor þija se vrijednost procjenjuje nalazi se u sklopu «Centran
male privrede Savica Šanci» u Zagrebu, podruþje Žitnjak. Radi se o urbaniziranom
kompleksu montažnih armirano betonskih graÿevina poslovne namjene koji je
izgraÿen krajem 80-tih godina 20.st. sukladno tada važeüem urbanistiþkom planu i
koji je kompletno opremljenom gradskom mrežom komunalne infrastrukture.
Okruženjem kompleksa još uvijek dominira individualna stambena izgradnja koju sve
više zamjenjuju razni sadržaji gospodarskog karaktera. Prometna povezanost s
ostalim dijelovima grada je dobra.
3
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
kat. opüina:
Grad Zagreb
z.k.ul.br.:
8473
br. poduloška:
-
z.k.þest.br.:
6351/2
opis nekretnine:
Postupak etažiranja proveden, zahtjev na rješavanju u
Zamljišno knjižnom odjelu Opüinskog graÿanskog suda u
Zagrebu
2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE
Utvrÿivanje legalnosti statusa predmetnih nekretnina nije predmet ovog elaborata.
4
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
2.4. TEHNIýKI OPIS OBJEKTA:
NKP:
Namjena:
Godina izgr.:
Katnost:
Gradska zona:
Prometne veze:
Parkiranje:
Konstrukcija:
Proþelje:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Stolarija:
Instalacije:
Sanitarije:
Održavanje:
Okoliš:
124,41 m²
Poslovna
1987
Prizemlje + Kat
5
Autobus
omoguüeno na parkiralištu ispred objekta
Temelji:
Armirano betonski trakasti
Nosiva k.:
Ab montažna s obodnim zidovima od
montažnih AB panela
Meÿukatna k.:
Armiranobetonska puna ploþa
Preg. zidovi:
od opeke i gips kartonskih ploþa
Krovna k.:
Armirano betonska dvostrešna montažna
ploþa s pokrovom od salonita
Limarija:
pocinþana
Hidroizolacije:
izvedene
AB montažni paneli, natur beton
ožbukani i obojani, djelomiþno oploþeni zidnim keramiþkim
ploþicama u sanitarnim þvorovima
Parket, podne keramiþke ploþice
Unutrašnja st.:
Tipska drvena
Fasadna st.:
pvc s izo ostakljenjem
Elektriþne:
provedene
Telefon:
proveden
Vodovod:
proveden
Kanalizacija:
provedena
Plin:
proveden
Klima ureÿaj:
nije postavljen
Grijanje:
Plinsko etažno centralno
Dizalo:
nema
keramiþke
Prosjeþno
uredan
5
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA
netto
tlocrtna
PROSTORIJA
površina koef.
m²
korisna
površina
m²
brutto
površina BVO m³
m³
PRIZEMLJE
poslovni prostor
58,65
1,00
58,65
stubište
2,41
1,00
2,41
WC
1,89
1,00
1,89
UKUPNO:
62,95
62,95
75,54
211,51
1. KAT
stubište
4,55
1,00
4,55
predprostor
2,39
1,00
2,39
soba 1
29,13
1,00
29,13
soba 2
21,83
1,00
21,83
3,56
1,00
3,56
kupaonica/WC
UKUPNO:
SVEUKUPNO:
61,46
61,46
73,75
206,51
124,41
124,41
149,29
418,02
6
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
3. PROCJENA
3.1. PRIMIJENJENI PROPISI
-
-
Uputstvo o naþinu utvrÿivanja graÿevinske
vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH
Podaci o cijenama graÿevinskog zemljišta
objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za
pripremu zemljišta
HRN ISO 9836:2002 Standard za obraþunavanje
površina objekata
Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji
Instituta graÿevinarstva Hrvatske
Odluka o komunalnom doprinosu
SGGZ 20/2001
Podatak o etalonskoj cijeni graÿenja
Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim
cijenama sliþnih objekata na istoj lokaciji
Arhiva vještaka
3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE- TROŠKOVNA METODA
U odnosu na graÿevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove
sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrÿivanja realne cijene
koštanja 1 m2 netto površine utvrÿuje se :
NOVA GRAĈEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih
materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom graÿenja u trenutku
procjenjivanja þija se jediniþna cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine
sukladno propisu HRN ISO 9836:2002.
Jediniþna cijena obuhvaüa troškove graÿevinskog zemljišta, komunalnog doprinosa,
investiciono tehniþke dokumentacije, graÿevinske dozvole, izvedbe graÿevinskih,
obrtniþkih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, ishoÿenja dozvole za uporabu,
doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse.
7
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
SADAŠNJA GRAĈEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena
postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova graÿenja koji ovisi o
starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za
elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
PROMETNA GRAĈEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim
cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih
pripadajuüih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru.
Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje
prema slijedeüim elementima:
Sg = NKP x Csg
Fl
faktor lokacije
Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp
(0,70 - 1,50)
ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi,
katnosti, broju stambenih jedinica i dr.
Fkp
faktor korisne površine (0,80 - 1,20)
ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp
faktor za poslovne objekte
(1,00 - 1,50)
ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te
djelatnosti
Fki
faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50)
ovisi o izgraÿenosti i opremljenosti objekta u odnosu na
tipski, prosjeþni graÿevinski objekt izveden po
standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme
Fpp
faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00)
ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za
navedenu lokaciju
8
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
3.2.1. IZRAýUN NOVE GRAĈEVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA
Netto komercijalna površina - m²
Jed. cij. ekv. obj. kn/m²
Nova gr. vrijednost kn
124,41
5.808,00
722.573,28
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIýKE ISTROŠENOSTI
Starost objekta u godinama
n=
Vijek trajanja objekta u godinama N =
U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N =
U %
=
24
120
0,0960
9,6
IZRAýUN SADAŠNJE GRAĈEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtniþki radovi
Završni radovi
Instalacije
ukupno
Nova
vrijednost
(%)
graÿ.
vrijednost
kn/m²
55
20
15
10
100
3194,4
1161,6
871,2
580,8
5808
umanj.
%
umanj.
kn/m²
Sadašnja graÿ.
Vrijednost - kn/m²
9,60
19,20
19,20
19,20
306,66
223,03
167,27
111,51
2887,74
938,57
703,93
469,29
4999,53
Netto komercijalna površina- m²
Sadašnja cijena - kn/m²
Sadašnja graÿevinska
vrijednost
124,41
4.999,53
621.991,08 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA
Vrsta troška
BRP- m²
1 Komunalni doprinos
Vodni doprinos
Površina þestice
2 Vrijednost zemljišta
BVO-m³
kn/m³
418,02
418,02
73,00
31,50
149,29
kn/m²
UKUPNO kn
30.515,46
13.167,63
498,00
74.346,42
0,00
118.029,51 kn
UKUPNO:
IZRAýUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Elementi vrijednosti nekretnine
zemljište
Fkp
Fp
Fki
VRIJEDNOST OBJEKTA
621.991,08 kn
1,10
1,00
1,00
UKUPNO
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Fl
Fpp
VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA
758.536,61 kn
1,00
0,85
doprinosi
684.190,19 kn
758.536,61 kn
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
688.439,21 kn
688.439,21 kn
=
93.665,20 €
9
74.346,42 kn
644.756,12 kn
43.683,09 kn
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviÿene prihode u buduünostipretvaramo u
jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod
vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na
temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na
temelju dobiti koja se od nje oþekuje u buduünosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina
donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino
održavanje. Rezultat procjene je ocjena þiste dobiti kakva se oþekuje u slijedeüoj
prodaji.
Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviÿenih þistih prihoda uz
kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad
nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
moguünosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u
pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te
visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto
prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne
kapitalizacije. Stopa kapitalizacije odreÿuje se prema podacima HGK.
STOPA KAPITALIZACIJE
STAMBENA
NEKRETNINA
UREDSKA
NEKRETNINA
POSLOVNA
NEKRETNINA
SUPERMARKET
PRIVREDNO KORIŠ.
INDUSTRIJSKA NEKR.
POLJOPRIVREDNA
izvanredna
vrlo dobra
2,0 - 4,0
2,5 - 4,5
3,0 - 5,0
3,5 - 5,5
3,5 - 5,5
4,0 - 6,0
4,5 - 6,5
5,0 - 7,0
4,0 - 6,0
4,0 - 6,0
4,5 - 7,0
6,5 - 9,5
2,5 - 3,5
4,5 - 6,5
4,5 - 6,5
5,0 - 8,0
6,0 - 10,0
5,0 - 7,0
5,0 - 7,0
5,5 - 8,5
5,5 - 10,5
5,5 - 7,5
5,5 - 7,5
6,0 - 9,0
7,0 - 10,0
10
dobra
loša
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
3,3,1, IZRAýUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
PARAMETAR
VRIJEDNOST
NKP
Najamnina
Održavanje i zaštita
oþekivani troškovi (neupotrebljivost, manja
najamnina)
Porez
Neto mjeseþni prihod najam x (1-0,25)
Netto godišnji prihod
Stopa kapitalizacije (ponded average)
124,41 m²
6,50 €
5,00 %
0,00
20,00
808,67
%
%
606,50
7.277,99
5,50
%
optimalna vrijednost ulaganja
vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti
132.327,00 €
7277,99
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
965.987,10 kn
= 132.327,00 €
TROŠKOVNA METODA
688.439,21 kn
= 93.665,20 €
SREDNJA VRIJEDNOST
827.213,16 kn
= 112.996,10 €
11
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
ZAKLJUýAK
Temeljem izraÿenog elaborata procjene utvrÿena je prometna - tržna vrijednost
nekretnina i to poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju i na katu poslovne
graÿevine u sklopu «Centra male privrede Savica Šanci» u Zagrebu koja je
izgraÿena na z.k.þ.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul. 8473 k.o. Grad Zagreb u iznosu
od sveukupno:
827.213,16 kn odnosno 112.996,10 €
(908 €/m2)
Elaborat procjene poslužiti üe naruþitelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske
radnje koje pretpostavljaju utvrÿivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti
nekretnina.
NAPOMENA VJEŠTAKA: Predmetne Nekretnine su izvanknjižno vlasništvo.
Zagreb, 21. svibnja 2011.
Izradio:
12
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
PRILOZI
13
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
14
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
15
Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Graþec 18
e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
16