GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] TRIBUNALE DI FIRENZE FALLIMENTO DITTA “IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A.” REGISTRO FALLIMENTI : 63/14 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA DI VILLETTA VILLETTA UNIFAMILIARE AD USO RESIDENZIALE POSTA NEL COMUNE DI ROSIGNANO MARITTIMO LOCALITA’ CHIOMA CHIOMA VIA DELLE ROSE civ. 28A LOTTO N. 4 ( PROGETTUALMENTE IDENTIFICATO COME LOTTO 2 SUB 2) Firmato digitalmente da EMILIO TOFANI CN = TOFANI EMILIO O = Collegio dei Geometri di Firenze/80011570480 C = IT GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] IDENTIFICAZIONE DEL DEL BENE BENE IN OGGETTO VILLETTE IN OGGETTO VILLETTE IN OGGETTO Vista aerea della località Chioma posta nel Comune di Rosignano Marittimo, compresa fra Quercianella (a nord) e Castiglioncello (a sud), due rinomate località turistiche della costa livornese . La villetta in oggetto si trova sulla collina prospiciente il mare, come evidenziato dai puntatori. IDENTIFICAZIONE DEI DEI LOTTI LOTTI LOTTO 2 LOTTO 1 LOTTO 4 LOTTO 6 LOTTO 1 SUB 2 LOTTO 3 LOTTO LOTTO 5 LOTTO 2 LOTTO 4 LOTTO 1 LOTTO 6 LOTTO 3 LOTTO 5 GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] La villetta unifamiliare in complessivamente da otto oggetto villette [email protected] fa parte di unifamiliari di un cui complesso sei di residenziale formato proprietà della ditta IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A., posizionate in zona collinare panoramica con vista mare nella pineta in località Chioma nel Comune di Rosignano Marittimo (LI). Trattasi di sei edifici similari, aventi accesso indipendente, se si esclude per alcuni, compreso il presente, la prima parte della rampa di collegamento alla Via delle Rose, che risulta a comune con l’altra villetta facente parte dello stesso lotto progettuale. Ogni singola costruzione si sviluppa al piano terreno e primo per quanto concerne la porzione abitativa, al piano seminterrato per quanto riguarda gli accessori dell’abitazione ed il locale garage, ed al piano di copertura che, nella porzione realizzata piana, presenta terrazza e locali tecnici. Ogni singola villetta è dotata di piscina privata e giardino esclusivo dal quale si apprezza una vista panoramica sul mare. Sono presenti impianto elettrico, idraulico, riscaldamento e refrigerazione, gruppo di continuità, antincendio ed allarme ma alla data del sopralluogo effettuato il 10 settembre 2014, non è stato possibile testarne la funzionalità. Le sei villette non si presentano tutte nelle stesse condizioni. La potenzialità che ognuna di esse ha è espressa solamente dal lotto 6 che risulta vissuto (immobile locato) e ben mantenuto, dove è gradevole qualsiasi aspetto, il panorama è incantevole, la posizione dislocata dal centro e immersa nella pineta fa percepire rilassamento, i servizi sono di lusso. Le altre 5 villette, anche se in maniera degradata, accentuata più nei lotti 1, 2 e 5 ed in modo minore nei lotti 3 e 4, presentano carenze manutentive derivanti dallo stato di semiabbandono in cui esse si trovano. Gli stradelli di accesso sono invasi dalle erbacce, così come le zone a verde esclusive, le facciate presentano sfogliamento della verniciatura ed in qualche porzione allentamento degli intonaci, le pareti interne del piano seminterrato risentono in modo evidente del problema dell’umidità di risalita, le coperture presentano infiltrazioni in alcuni punti dislocati e sono state divelte alcune calate in rame di raccolta delle acque piovane. Gli infissi, in alluminio, sono presenti nella loro totalità ed i confini sono ben individuati sia da reti metalliche sia da recinzioni, alcune stanze risultano arredate e le piscine, ad esclusione di quella posta nel lotto 6, sono vuote o semivuote con residui di acqua stagnante. E’ chiaro che, anche nello stato in cui si trovano cinque villette su sei, le potenzialità degli immobili in oggetto sono elevate, ma è anche vero che per poter usufruire dell’immobile stesso dovranno essere eseguite opere di rifinitura che non possono essere non considerate nel giudizio di stima che deve essere eseguito relativamente allo stato attuale dell’immobile. GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] Le villette sono state edificate in forza di permessi edilizi richiesti dalla ditta cedente i terreni su cui esse ricadevano ed in ordine a dette concessioni edilizie nell’atto di provenienza, relativamente alla situazione urbanistica di tutti i lotti si leggeva : “ La società “Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi – Costruzioni in cemento armato ed idrauliche – Società per Azioni” si obbliga a corrispondere quanto dovuto a saldo al Comune di Rosignano Marittimo per oneri di urbanizzazione e contributo costo di costruzione, così come previsto nella convenzione urbanistica stipulata in data 13 luglio 1999 in appresso citata ammontanti a Euro 88.885,99.” Nell’atto di provenienza, sempre relativamente all’ urbanistica di tutti i lotti si leggeva inoltre : “I terreni oggetto di permuta, unitamente a più ampia consistenza, fanno parte di un piano di lottizzazione regolarmente approvato dal Comune di Rosignano Marittimo e convenzionata con atto ai rogiti del Notaio Cavallini in data 13 luglio 1999 Rep 62507 Fasc 3229, registrato a Livorno il 2 agosto 1999 al n. 1275 e trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Livorno il 7 agosto 1999 al n. 8340 di R.P. e successiva convenzione per atto ai rogiti del Notaio Bussetti in data 31 luglio 2000 rep. 14370 fasc 2969 registrato a Livorno il giorno 11 agosto 2000 al n. 1267 e trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Livorno il 4 agosto 2000 al n. 7700 di R.P. In ordine a dette convenzioni di lottizzazione la società “Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi – Costruzioni in cemento armato ed idrauliche – Società per Azioni” dichiara di essere a conoscenza di tutte le clausole contenute in dette convenzioni accettandone tutti gli effetti formali e sostanziali e dichiarando di essere a conoscenza che i certificati di abitabilità non potranno essere rilasciati fino a che non sia eseguito il collaudo definitivo delle opere di urbanizzazione e non sia stato eseguito il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria come previsto nella convenzione sopra citata” Per particolari vedi la documentazione atto di provenienza allegata. GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] LOTTO 4 VILLETTA VILLETTA UNIFAMILIARE POSTA NEL COMUNE DI ROSIGNANO MARITTIMO (LI) VIA DELLE ROSE civ. 28A GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] DESCRIZIONE VILLETTA UNIFAMILIARE sviluppatesi su due piani fuori terra ed un piano seminterrato, oltre a piano di copertura, in parte a terrazza, dove sono presenti locali tecnici, circoscritta su tutti i lati da resede esclusivo nel quale sono posizionati piscina esclusiva e la porzione finale esclusiva della rampa carrabile di accesso al fabbricato (la porzione iniziale della rampa, attestante alla Via delle Rose è a comune con la villetta identificata dal lotto 3 Foglio 31 particella 1029), così composta: al piano seminterrato da locali accessori quali locale di sgombero, lavanderia, servizi, scala di collegamento interna, locale garage, disimpegni e locali tecnici, oltre a spazi esterni coperti-scoperti anche qui con scale esterne di collegamento al piano terreno da zona giorno con salone, angolo cottura, bagno, scala di collegamento interna oltre a zone esterne quali veranda coperta, zona barbecue con affaccio sulla piscina privata, terrazze e giardino privato. al piano primo da 3 camere con tre servizi igienici, disimpegno, terrazze di cui una con scala di collegamento con il piano di copertura. al piano copertura da terrazza solarium con vista panoramica oltre a due locali tecnici CONSIS CONSISTENZA Villetta Piano Terreno abitativa mq. 70,12 Sup. lorda unifamiliare Piano Primo abitativa mq 74,05 lotto 4 Piano Seminterrato accessoria mq 50,43 Piano Seminterrato garage mq 21,60 Locali Tecnici mq 16,63 Terrazze e logge mq 88,88 Giardino mq 447,22 Piscina mq 57,11 Per particolari vedi la documentazione urbanistica allegata CLASSE ENERGETICA Il fabbricato in oggetto, come da attestazione di certificazione energetica allegato redatto dall’Ing. Fedora Giuseppa Lombardi, risulta classificato in classe energetica E (kWh/m2 anno = 151.2) GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] RAPPRESENTAZIONE CATASTALE Comune di Rosignano Marittimo (Livorno) Le planimetrie catastali corrispondono allo stato dei luoghi. Le unità risultano esattamente intestate alla ditta “Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a.” Appartamento Fg 31 particella 1028 sub 1 Cat. A/7 cl. 3 vani 8,5 rendita €. 2.853,42 Garage Fg 31 particella 1028 sub 2 Cat. C/6 cl. 5 mq 22 Rampa comune Fg. 31 particella 1029 sub 4 Bene Comune non Censibile rendita €. 55,67 Strada di accesso a comune a tutte le u.i. delle particelle 1028 e 1029 Per particolari vedi la documentazione catastale allegata RIFERIMENTI URBANISTICI Per la realizzazione del presente fabbricato urbano, ricompreso nel progetto planivolumetrico n. 23/1997 e successiva variante del 29 settembre 2000 provvedimento n. 890 del 01 ottobre 2001 sono state rilasciate i seguenti titoli edilizi : Pratica edilizia n. 543/2004 – variante del 26/05/2004 (variante planivolumetrica 23/97 – modifica agli accessi ed alla localizzazione dei parcheggi ) Concessione edilizia n. 1058 del 2000 provvedimento n. 197 del 07/03/2003 Pratica edilizia n. 313/2007 Rinnovo e 1^ Variante provvedimento n. 401 del 07/05/2007 Pratica edilizia n. 70/2008 Variante provvedimento n. 67 del 23/02/2010 In data 13/07/2010 all’Ufficio protocollo del Comune di Rosignano Marittimo è stata presentata la denuncia Inizio Attività per le opere relative alla estensione delle reti dei sottoservizi per realizzare allacciamenti utenze unità immobiliari zona CB1 Area del Chioma, con inizio in data 08/07/2011. In data 05/05/2010 sono stati ultimati i lavori come risulta dalla “ Dichiarazione Ultimazione Lavori” protocollata dall’Ufficio del Comune di Rosignano Marittimo in data 10/08/2011 al n. 24118 e successiva integrazione. In data 14/06/2012 è stata presentata Attestazione di Abitabilità ai sensi dell’art. 86 della L.R. n. 1/2005 protocollo 20411 alla quale il Comune di Rosignano Marittimo, con lettera protocollo 37342 del 31/10/2012, rispondeva dichiarando la irricevibilità della stessa motivandola con “ …non avendo formalmente ottemperato alle prescrizioni dell’art. 6 del permesso a costruire (già conc. edilizia), in quanto non si è perfezionata la cessione delle aree a parcheggio pubblico …………”. . GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] Da contatti avvenuti con i dirigenti dell’Ufficio Tecnico del Comune di Rosignano Marittimo e come dichiarato anche dalla proprietà con lettera integrazione fine lavori del 16/11/2011 protocollo 34745 emerge che le zone a parcheggio realizzate sono inferiori alla quantificazione prevista dal piano di lottizzazione per una differenza pari a mq. 68,53. Al fine di ottenere la abitabilità richiesta dovranno essere monetizzate le superficie a parcheggio non realizzate e successivamente cedute le aree eseguite. La procedura fallimentare, in sostituzione della figura della proprietà , dovrà pertanto sostenere i costi ed effettuare le operazioni di cessione. Avvertita di tutto ciò, si è resa disponibile, secondo le modalità previste dalla legge, ad eseguire quanto mancante, naturalmente non appena saranno disponibili i fondi monetari che deriveranno dalle vendite di almeno un lotto. I costi presumibili saranno : Monetizzare le superfici a parcheggio mancanti : mq. 68,53 x Euro 445,00/mq = Euro 30.495,85 Lotti interessati n. 8 Lotti oggetto del fallimento n. 6 Quota dovuta dalla curatela fallimentare Euro 30.495,85 / 8 x 6 = Euro 22.871,88 oltre alle spese notarili inerenti l’atto di cessione aree pubbliche. Si ribadisce quindi che alla data attuale l’immobile in oggetto è privo del documento di abitabilità e che non potrà quindi essere abitato o usato, a qualsiasi titolo, prima che sia ottenuta tale attestazione Alla data dell’ultimo sopralluogo, 10 settembre 2014, sono state verificate le misure progettuali del fabbricato in oggetto paragonando la realtà con gli elaborati grafici di progetto dei vari titoli edilizi in quanto l’ultima variante è priva di misure, interne - esterne, e superfici interne utili dei singoli locali. Sono state riscontrate modeste differenze sulle misure progettuali (dove presenti) sia in altezza sia nelle dimensioni dell’ingombro ma comunque rientranti nelle tolleranze previste ai sensi dell’art. 139 comma 4 della Legge Regionale n. 1/2005 “ ….... . non si ha parziale difformità dal titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.” Si evidenzia inoltre che il locale al piano seminterrato identificato come ripostiglio, con accesso dal disimpegno interno, è adibito a servizio igienico. Dovranno quindi essere rimossi i sanitari per ricreare la destinazione indicata nei titoli abilitativi di locale ripostiglio. Per particolari vedi la documentazione urbanistica allegata GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] PROVENIENZA Il terreno su cui è stato costruito il fabbricato, insieme a maggiore consistenza, è pervenuto alla IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI – COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE – SOCIETA’ PER AZIONI codice fiscale 00392600482 con atto Notaio Barnini Claudio del 02 aprile 2003 rep. 216.808 fascic. 11.459 e successivamente alla IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. codice fiscale 01074310481 con atto Notaio Barnini Claudio del 13 aprile 2006 rep. 258909 fascic. 14118 Trascritto il 28 aprile 2006 al n. 5669 di particolare dove la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. 01074310481 ha incorporato la società codice fiscale IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI – COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE – SOCIETA’ PER AZIONI codice fiscale 00392600482 Per particolari vedi la documentazione allegata. VISURE IPOTECARIE Le unità immobiliari rappresentate dalle particelle 1037, 1036, 1030, 1029, 1028, 1027, divise in subalterni, sono gravate da IPOTECA iscritta il 3 giugno 2004 al n. 2435 di particolare per complessivi Euro 3.825.000 per mutuo edilizio di Euro 2.550.000 in favore della CASSA RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A. con domicilio ipotecario eletto in Via Università 1 Parma IPOTECA iscritta il 13 maggio 2009 al n. 1628 di particolare per complessivi Euro 8.000.000 per apertura di credito in conto corrente di Euro 4.000.000 in favore della BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA S.P.A con domicilio ipotecario eletto in Via della Moscova 33 Milano Si consiglia la lettura dell’atto di provenienza, allegato alla presente perizia, riguardante il terreno edificabile, in quanto richiama servitù e convenzioni edilizie preesistenti GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] VALORI DI STIMA L’espressione numerica quantificante il valore unitario da attribuire all’oggetto da stimare per una base d’asta deve considerare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto a seguito di sopralluogo, deve tener presente e sondare il mercato immobiliare di zona, deve tenere sott’occhio e controllare i valori unitari dei vari osservatori immobiliari, deve tener conto e analizzare l’attuale situazione del mercato immobiliare considerandone gli aspetti nella sua più completa totalità, ma soprattutto deve tenere di conto che esiste una differenza tra valore libero di mercato e valore per una base d’asta. Il valore di mercato è l’espressione numerica dove la domanda e l’offerta si incontrano dopo che ognuna delle parti abbia contrattato le proprie esigenza, dove l’acquirente prende coscienza del bene, concorda la data di immissione in possesso e stabilisce le modalità di pagamento, magari avvalendosi di erogazione di fondi da parte di enti finanziatori dando il bene stesso in garanzia Il macro valore di riferimento, tenuto conto della attuale situazione statica del mercato con tendenza alla riduzione dei prezzi dovuta principalmente alla grande diminuzione della domanda, relativamente al primo semestre 2014 può quindi essere espresso pari a €. 3.400,00 /mq lordo per le unità residenziali VALUTAZIONE Sono stati introdotti i coefficienti adottati per trasformare la superficie lorda reale in commerciale Locali abitativi piano terreno e primo 1.00 Locali tecnici 0.10 Terrazze, logge e piscina 0.25 Locali accessori piano seminterrato Giardino 0.10 0.60 Locale garage 0.50 Applicando i relativi coefficienti alle singole consistenze lorde prima elencate, otterremo la superficie commerciale. Lotto 4 Villetta unifamiliare con garage Mq. 268,11 Per quanto concerne i coefficienti relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità oggetto di stima, dovendo essi andare ad influire sul macro valore di riferimento, affinché si abbia un’esatta valutazione dello stato dei luoghi, in riferimento a quanto descritto nel sopralluogo di verifica, essi devono essere così distinti GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] 1) Superficie calpestabile, fruibilità, disposizione 1.20 2) Zona urbanistica, appetibilità di mercato 1.15 3) Stato di manutenzione dell’immobile 0.80 Coefficiente di gradimento (coeff. 1 x 2 x 3) 1.104 Moltiplicando il valore di macro zona, la superficie commerciale ed il coefficiente di gradimento otterremo il valore di stima. Lotto 4 Superficie commerciale Mq Valore macro zona €/mq Coefficiente di gradimento Villetta unifamiliare 268,11 3.400,00 1.104 VALORE DI STIMA €. 1.006.377 Il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto di proprietà della società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. può essere quantificato quindi in maniera arrotondata nella cifra di 1.005.000 €. DETERMINAZIONE DEL PREZZO A BASE D’ASTA Il valore per una base d’asta deve tenere conto di fattori oggettivi quali l’esborso del prezzo finale in tempi ridotti, l’incertezza dei tempi di immissione in possesso e che nelle vendite forzate non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa e che essa non può essere impugnata per causa di lesioni. (art. 2922 c.c.) In conclusione nella determinazione del prezzo a base d’asta i valori di mercato dei beni devono essere ridotti di una percentuale in genere variabile tra il 10% ed il 30% . Il sottoscritto stimatore ritiene di applicare la percentuale del 20% ottenendo così i seguenti valori. VALORE DI MERCATO €. 1.005.000 RIDUZIONE PER VALORE A BASE D’ASTA 20% €. 201.000 SMONTAGGIO SANITARI PIANO INTERRATO €. 1.000 -------------------------------€. 803.000 Il valore finale a base d’asta dell’immobile in oggetto, escluso il valore degli arredi presenti, può essere espresso, per difetto, pari a €. 800.000,00 (Euro Ottocento cinquantamila / 00) Empoli, 3 Ottobre 2014 Firmato digitalmente da EMILIO TOFANI CN = TOFANI EMILIO O = Collegio dei Geometri di Firenze/80011570480 C = IT Geometra Tofani Emilio GEOM. GEOM. TOFANI EMILIO Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI Telefono e fax 0571 711598 [email protected] [email protected] DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE Villetta unifamiliare composta da appartamento e locale garage, posta nel Comune di Rosignano Marittimo (LI), località Chioma, Via delle Rose 28A, sviluppantesi su due piani fuori terra ad uso residenziale ed un piano seminterrato con locali accessori, oltre a piano di copertura a terrazza con locali tecnici, circoscritta su tutti i lati da resede esclusivo nel quale sono posizionati piscina esclusiva e porzione della rampa carrabile esclusiva di accesso al fabbricato. L’accesso avviene tramite rampa, comune con altra villetta, attestante alla Via delle Rose. La rappresentazione catastale identifica esattamente lo stato dei luoghi ed è individuata da Comune di Rosignano Marittimo Foglio 31 particella 1028 subalterno 1 per l’appartamento e subalterno 2 per il locale garage. Per quanto concerne la situazione urbanistica si precisa che il fabbricato è stato costruito in forza della Concessione edilizia n. 1058 del 2000 provvedimento n. 197 del 07/03/2003, rinnovo e 1^ variante provvedimento n. 401 del 07/05/2007 e 2^ variante provvedimento n. 67 del 23/02/2010. Alla data del sopralluogo l’immobile presenta modeste differenze nelle misure rientranti però nelle tolleranze come previste dall’art. 139 comma 4 della L.R. 1/2005. Si precisa che attualmente la villetta è priva di abitabilità in quanto il certificato di abitabilità stesso potrà essere richiesto solo dopo che sia eseguito, da parte della procedura fallimentare, in sostituzione della figura della proprietà, la cessione delle aree destinata a parcheggio pubblico come specificato nei vari titoli abilitativi e la monetizzazione della superficie a parcheggio non realizzata. Il fabbricato in oggetto, come da attestato di certificazione energetica allegato alla documentazione, risulta classificato in Classe Energetica E (kWk/m2 anno = 151.2). Alla data del sopralluogo del 10/09/2014 l’immobile risultava libero. Geom. Tofani Emilio Firmato digitalmente da EMILIO TOFANI CN = TOFANI EMILIO O = Collegio dei Geometri di Firenze/80011570480 C = IT
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