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GEOM.
GEOM. TOFANI EMILIO
Via Giuseppe del Papa 75 50053 EMPOLI
Telefono e fax 0571 711598
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TRIBUNALE DI FIRENZE
FALLIMENTO
DITTA
“IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A.”
REGISTRO FALLIMENTI : 63/14
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
DI VILLETTA
VILLETTA UNIFAMILIARE
AD USO RESIDENZIALE
POSTA NEL COMUNE DI ROSIGNANO MARITTIMO
LOCALITA’ CHIOMA
CHIOMA
VIA DELLE ROSE civ. 28A
LOTTO N. 4
( PROGETTUALMENTE IDENTIFICATO COME LOTTO 2 SUB 2)
Firmato digitalmente da
EMILIO TOFANI
CN = TOFANI EMILIO
O = Collegio dei Geometri di
Firenze/80011570480
C = IT
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GEOM. TOFANI EMILIO
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IDENTIFICAZIONE DEL
DEL BENE
BENE IN OGGETTO
VILLETTE IN OGGETTO
VILLETTE IN OGGETTO
Vista aerea della località Chioma posta nel Comune di Rosignano Marittimo,
compresa fra Quercianella (a nord) e Castiglioncello (a sud), due rinomate località turistiche della costa livornese .
La villetta in oggetto si trova sulla collina prospiciente il mare, come evidenziato dai puntatori.
IDENTIFICAZIONE DEI
DEI LOTTI
LOTTI
LOTTO 2
LOTTO 1
LOTTO 4
LOTTO 6
LOTTO 1
SUB 2
LOTTO 3
LOTTO
LOTTO 5
LOTTO 2
LOTTO 4
LOTTO 1
LOTTO 6
LOTTO 3
LOTTO 5
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La villetta unifamiliare in
complessivamente
da
otto
oggetto
villette
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fa parte di
unifamiliari
di
un
cui
complesso
sei
di
residenziale formato
proprietà
della
ditta
IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A., posizionate in zona collinare panoramica
con vista mare nella pineta in località Chioma nel Comune di Rosignano Marittimo (LI).
Trattasi di sei edifici similari, aventi accesso indipendente, se si esclude per alcuni, compreso il
presente, la prima parte della rampa di collegamento alla Via delle Rose, che risulta a comune con
l’altra villetta facente parte dello stesso lotto progettuale.
Ogni singola costruzione si sviluppa al piano terreno e primo per quanto concerne la porzione
abitativa, al piano seminterrato per quanto riguarda gli accessori dell’abitazione ed il locale garage,
ed al piano di copertura che, nella porzione realizzata piana, presenta terrazza e locali tecnici.
Ogni singola villetta è dotata di piscina privata e giardino esclusivo dal quale si apprezza una vista
panoramica sul mare. Sono presenti impianto elettrico, idraulico, riscaldamento e refrigerazione,
gruppo di continuità, antincendio ed allarme ma alla data del sopralluogo effettuato il
10 settembre 2014, non è stato possibile testarne la funzionalità. Le sei villette non si presentano
tutte nelle stesse condizioni. La potenzialità che ognuna di esse ha è espressa solamente dal lotto 6
che risulta vissuto (immobile locato) e ben mantenuto, dove è gradevole qualsiasi aspetto, il
panorama è incantevole, la posizione dislocata dal centro e immersa nella pineta fa percepire
rilassamento, i servizi sono di lusso. Le altre 5 villette, anche se in maniera degradata, accentuata
più nei lotti 1, 2 e 5 ed in modo minore nei lotti 3 e 4, presentano carenze manutentive derivanti
dallo stato di semiabbandono in cui esse si trovano. Gli stradelli di accesso sono invasi dalle
erbacce, così come le zone a verde esclusive, le facciate presentano sfogliamento della verniciatura
ed in qualche porzione allentamento degli intonaci, le pareti interne del piano seminterrato risentono
in modo evidente del problema dell’umidità di risalita, le coperture presentano infiltrazioni in alcuni
punti dislocati e sono state divelte alcune calate in rame di raccolta delle acque piovane.
Gli infissi, in alluminio, sono presenti nella loro totalità ed i confini sono ben individuati sia da reti
metalliche sia da recinzioni, alcune stanze risultano arredate e le piscine, ad esclusione di quella
posta nel lotto 6, sono vuote o semivuote con residui di acqua stagnante.
E’ chiaro che, anche nello stato in cui si trovano cinque villette su sei, le potenzialità degli
immobili in oggetto sono elevate, ma è anche vero che per poter usufruire dell’immobile stesso
dovranno essere eseguite opere di rifinitura che non possono essere non considerate nel giudizio di
stima che deve essere eseguito relativamente allo stato attuale dell’immobile.
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Le villette sono state edificate in forza di permessi edilizi richiesti dalla ditta cedente i terreni su cui
esse ricadevano ed in ordine a dette concessioni edilizie nell’atto di provenienza, relativamente alla
situazione urbanistica di tutti i lotti si leggeva :
“ La società “Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi – Costruzioni in cemento armato ed idrauliche
– Società per Azioni” si obbliga a corrispondere quanto dovuto a saldo al Comune di Rosignano
Marittimo per oneri di urbanizzazione e contributo costo di costruzione, così come previsto nella
convenzione urbanistica stipulata in data 13 luglio 1999 in appresso citata ammontanti a Euro
88.885,99.”
Nell’atto di provenienza, sempre relativamente all’ urbanistica di tutti i lotti si leggeva inoltre :
“I terreni oggetto di permuta, unitamente a più ampia consistenza, fanno parte di un piano di
lottizzazione regolarmente approvato dal Comune di Rosignano Marittimo e convenzionata con
atto ai rogiti del Notaio Cavallini in data 13 luglio 1999 Rep 62507 Fasc 3229, registrato a
Livorno il 2 agosto 1999 al n. 1275 e trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di
Livorno il 7 agosto 1999 al n. 8340 di R.P. e successiva convenzione per atto ai rogiti del Notaio
Bussetti in data 31 luglio 2000 rep. 14370 fasc 2969 registrato a Livorno il giorno 11 agosto 2000
al n. 1267 e trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Livorno il 4 agosto 2000
al n. 7700 di R.P.
In ordine a dette convenzioni di lottizzazione la società “Impresa Dr. Ing.
Giovanni Tognozzi – Costruzioni in cemento armato ed idrauliche – Società per Azioni” dichiara di
essere a conoscenza di tutte le clausole contenute in dette convenzioni accettandone tutti gli effetti
formali e sostanziali e dichiarando di essere a conoscenza che i certificati di abitabilità non
potranno essere rilasciati fino a che non sia eseguito il collaudo definitivo delle opere di
urbanizzazione e non sia stato eseguito il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria
come previsto nella convenzione sopra citata”
Per particolari vedi la documentazione atto di provenienza allegata.
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LOTTO 4
VILLETTA
VILLETTA UNIFAMILIARE POSTA
NEL COMUNE DI ROSIGNANO MARITTIMO (LI)
VIA DELLE ROSE civ. 28A
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DESCRIZIONE
VILLETTA UNIFAMILIARE sviluppatesi su due piani fuori terra ed un piano seminterrato, oltre
a piano di copertura, in parte a terrazza, dove sono presenti locali tecnici, circoscritta su tutti i lati
da resede esclusivo nel quale sono posizionati piscina esclusiva e la porzione finale esclusiva della
rampa carrabile di accesso al fabbricato (la porzione iniziale della rampa, attestante alla Via delle
Rose è a comune con la villetta identificata dal lotto 3 Foglio 31 particella 1029), così composta:
al piano seminterrato da locali accessori quali locale di sgombero, lavanderia, servizi, scala di
collegamento interna, locale garage, disimpegni e locali tecnici,
oltre a spazi esterni
coperti-scoperti anche qui con scale esterne di collegamento
al piano terreno da zona giorno con salone, angolo cottura, bagno, scala di collegamento interna
oltre a zone esterne quali veranda coperta, zona barbecue con affaccio sulla piscina privata, terrazze
e giardino privato.
al piano primo da 3 camere con tre servizi igienici, disimpegno, terrazze di cui una con scala di
collegamento con il piano di copertura.
al piano copertura da terrazza solarium con vista panoramica oltre a due locali tecnici
CONSIS
CONSISTENZA
Villetta
Piano Terreno abitativa
mq. 70,12 Sup. lorda
unifamiliare
Piano Primo abitativa
mq 74,05
lotto 4
Piano Seminterrato accessoria
mq 50,43
Piano Seminterrato garage
mq 21,60
Locali Tecnici
mq 16,63
Terrazze e logge
mq 88,88
Giardino
mq 447,22
Piscina
mq 57,11
Per particolari vedi la documentazione urbanistica allegata
CLASSE ENERGETICA
Il fabbricato in oggetto, come da attestazione di certificazione energetica allegato redatto dall’Ing.
Fedora Giuseppa Lombardi, risulta classificato in classe energetica E (kWh/m2 anno = 151.2)
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RAPPRESENTAZIONE CATASTALE
Comune di Rosignano Marittimo (Livorno)
Le planimetrie catastali corrispondono allo stato dei luoghi. Le unità risultano esattamente intestate
alla ditta “Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a.”
Appartamento
Fg 31 particella 1028 sub 1 Cat. A/7 cl. 3 vani 8,5 rendita €. 2.853,42
Garage
Fg 31 particella 1028 sub 2 Cat. C/6 cl. 5 mq 22
Rampa comune
Fg. 31 particella 1029 sub 4 Bene Comune non Censibile
rendita
€. 55,67
Strada di accesso a comune a tutte le u.i. delle particelle 1028 e 1029
Per particolari vedi la documentazione catastale allegata
RIFERIMENTI URBANISTICI
Per la realizzazione del presente fabbricato urbano, ricompreso nel progetto planivolumetrico
n. 23/1997 e successiva variante del 29 settembre 2000 provvedimento n. 890 del 01 ottobre 2001
sono state rilasciate i seguenti titoli edilizi :
Pratica edilizia n. 543/2004 – variante del 26/05/2004
(variante planivolumetrica 23/97 – modifica agli accessi ed alla localizzazione dei parcheggi )
Concessione edilizia n. 1058 del 2000 provvedimento n. 197 del 07/03/2003
Pratica edilizia n. 313/2007 Rinnovo e 1^ Variante provvedimento n. 401 del 07/05/2007
Pratica edilizia n. 70/2008
Variante provvedimento n. 67 del 23/02/2010
In data 13/07/2010 all’Ufficio protocollo del Comune di Rosignano Marittimo è stata presentata la
denuncia Inizio Attività per le opere relative alla estensione delle reti dei sottoservizi per realizzare
allacciamenti utenze unità immobiliari zona CB1 Area del Chioma, con inizio in data 08/07/2011.
In data 05/05/2010 sono stati ultimati i lavori come risulta dalla “ Dichiarazione Ultimazione
Lavori” protocollata dall’Ufficio del Comune di Rosignano Marittimo in data 10/08/2011 al n.
24118 e successiva integrazione.
In data 14/06/2012 è stata presentata Attestazione di Abitabilità ai sensi dell’art. 86 della L.R. n.
1/2005 protocollo 20411 alla quale il Comune di Rosignano Marittimo, con lettera protocollo 37342
del 31/10/2012, rispondeva dichiarando la irricevibilità della stessa motivandola con “ …non
avendo formalmente ottemperato alle prescrizioni dell’art. 6 del permesso a costruire (già conc.
edilizia), in quanto non si è perfezionata la cessione delle aree a parcheggio pubblico …………”.
.
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Da contatti avvenuti con i dirigenti dell’Ufficio Tecnico del Comune di Rosignano Marittimo e
come dichiarato anche dalla proprietà con lettera integrazione fine lavori del 16/11/2011 protocollo
34745 emerge che le zone a parcheggio realizzate sono inferiori alla quantificazione prevista dal
piano di lottizzazione per una differenza pari a mq. 68,53. Al fine di ottenere la abitabilità richiesta
dovranno essere monetizzate le superficie a parcheggio non realizzate e successivamente cedute le
aree eseguite.
La procedura fallimentare, in sostituzione della figura della proprietà , dovrà pertanto sostenere i
costi ed effettuare le operazioni di cessione. Avvertita di tutto ciò, si è resa disponibile, secondo le
modalità previste dalla legge, ad eseguire quanto mancante, naturalmente non appena saranno
disponibili i fondi monetari che deriveranno dalle vendite di almeno un lotto.
I costi presumibili saranno :
Monetizzare le superfici a parcheggio mancanti : mq. 68,53 x Euro 445,00/mq = Euro 30.495,85
Lotti interessati n. 8
Lotti oggetto del fallimento n. 6
Quota dovuta dalla curatela fallimentare Euro 30.495,85 / 8 x 6
= Euro 22.871,88
oltre alle spese notarili inerenti l’atto di cessione aree pubbliche.
Si ribadisce quindi che alla data attuale l’immobile in oggetto è privo del documento di abitabilità e
che non potrà quindi essere abitato o usato, a qualsiasi titolo, prima che sia ottenuta tale attestazione
Alla data dell’ultimo sopralluogo, 10 settembre 2014, sono state verificate le misure progettuali del
fabbricato in oggetto paragonando la realtà con gli elaborati grafici di progetto dei vari titoli edilizi
in quanto l’ultima variante è priva di misure, interne - esterne, e superfici interne utili dei singoli
locali. Sono state riscontrate modeste differenze sulle misure progettuali (dove presenti) sia in
altezza sia nelle dimensioni dell’ingombro ma comunque rientranti nelle tolleranze previste ai sensi
dell’art. 139 comma 4 della Legge Regionale n. 1/2005 “ ….... . non si ha parziale difformità dal
titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che
non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.”
Si evidenzia inoltre che il locale al piano seminterrato identificato come ripostiglio, con accesso
dal disimpegno interno, è adibito a servizio igienico. Dovranno quindi essere rimossi i sanitari per
ricreare la destinazione indicata nei titoli abilitativi di locale ripostiglio.
Per particolari vedi la documentazione urbanistica allegata
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PROVENIENZA
Il terreno su cui è stato costruito il fabbricato, insieme a maggiore consistenza, è pervenuto alla
IMPRESA
DR.
ING.
GIOVANNI
TOGNOZZI
–
COSTRUZIONI
IN
CEMENTO
ARMATO ED IDRAULICHE – SOCIETA’ PER AZIONI codice fiscale 00392600482
con atto Notaio Barnini Claudio del 02 aprile 2003 rep. 216.808 fascic. 11.459
e successivamente alla
IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. codice fiscale 01074310481
con atto Notaio Barnini Claudio del 13 aprile 2006 rep. 258909 fascic. 14118
Trascritto il 28 aprile 2006 al n. 5669 di particolare
dove la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A.
01074310481 ha incorporato la società
codice fiscale
IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI –
COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE – SOCIETA’ PER AZIONI
codice fiscale 00392600482
Per particolari vedi la documentazione allegata.
VISURE IPOTECARIE
Le unità immobiliari rappresentate dalle particelle 1037, 1036, 1030, 1029, 1028, 1027,
divise in subalterni, sono gravate da
IPOTECA iscritta il 3 giugno 2004 al n. 2435 di particolare
per complessivi Euro 3.825.000 per mutuo edilizio di Euro 2.550.000
in favore della CASSA RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A.
con domicilio ipotecario eletto in Via Università 1 Parma
IPOTECA iscritta il 13 maggio 2009 al n. 1628 di particolare
per complessivi Euro 8.000.000 per apertura di credito in conto corrente di Euro 4.000.000
in favore della BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA S.P.A
con domicilio ipotecario eletto in Via della Moscova 33 Milano
Si consiglia la lettura dell’atto di provenienza, allegato alla presente perizia, riguardante il terreno
edificabile, in quanto richiama servitù e convenzioni edilizie preesistenti
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VALORI DI STIMA
L’espressione numerica quantificante il valore unitario da attribuire all’oggetto da stimare per una
base d’asta deve considerare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto a
seguito di sopralluogo, deve tener presente e sondare il mercato immobiliare di zona, deve tenere
sott’occhio e controllare i valori unitari dei vari osservatori immobiliari, deve tener conto e
analizzare l’attuale situazione del mercato immobiliare considerandone gli aspetti nella sua più
completa totalità, ma soprattutto deve tenere di conto che esiste una differenza tra valore libero di
mercato e valore per una base d’asta.
Il valore di mercato è l’espressione numerica dove la domanda e l’offerta si incontrano dopo che
ognuna delle parti abbia contrattato le proprie esigenza, dove l’acquirente prende coscienza del
bene, concorda la data di immissione in possesso e stabilisce le modalità di pagamento, magari
avvalendosi di erogazione di fondi da parte di enti finanziatori dando il bene stesso in garanzia
Il macro valore di riferimento, tenuto conto della attuale situazione statica del mercato con tendenza
alla riduzione dei prezzi dovuta principalmente alla grande diminuzione della domanda,
relativamente al primo semestre 2014 può quindi essere espresso pari a
€. 3.400,00 /mq lordo per le unità residenziali
VALUTAZIONE
Sono stati introdotti i coefficienti adottati per trasformare la superficie lorda reale in commerciale
Locali abitativi piano terreno e primo 1.00
Locali tecnici
0.10
Terrazze, logge e piscina 0.25
Locali accessori piano seminterrato
Giardino 0.10
0.60
Locale garage 0.50
Applicando i relativi coefficienti alle singole consistenze lorde prima elencate, otterremo la
superficie commerciale.
Lotto 4
Villetta unifamiliare con garage
Mq. 268,11
Per quanto concerne i coefficienti relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità
oggetto di stima, dovendo essi andare ad influire sul macro valore di riferimento, affinché si abbia
un’esatta valutazione dello stato dei luoghi, in riferimento a quanto descritto nel sopralluogo di
verifica, essi devono essere così distinti
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1) Superficie calpestabile, fruibilità, disposizione
1.20
2) Zona urbanistica, appetibilità di mercato
1.15
3) Stato di manutenzione dell’immobile
0.80
Coefficiente di gradimento (coeff. 1 x 2 x 3)
1.104
Moltiplicando il valore di macro zona, la superficie commerciale ed il coefficiente di gradimento
otterremo il valore di stima.
Lotto 4
Superficie
commerciale
Mq
Valore
macro zona €/mq
Coefficiente di
gradimento
Villetta unifamiliare
268,11
3.400,00
1.104
VALORE DI STIMA
€.
1.006.377
Il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto di proprietà della società
IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. può essere quantificato quindi in maniera
arrotondata nella cifra di
1.005.000
€.
DETERMINAZIONE DEL PREZZO A BASE D’ASTA
Il valore per una base d’asta deve tenere conto di fattori oggettivi quali l’esborso del prezzo finale
in tempi ridotti, l’incertezza dei tempi di immissione in possesso e che nelle vendite forzate non ha
luogo la garanzia per i vizi della cosa e che essa non può essere impugnata per causa di lesioni. (art.
2922 c.c.)
In conclusione nella determinazione del prezzo a base d’asta i valori di mercato dei beni devono
essere ridotti di una percentuale in genere variabile tra il 10% ed il 30% .
Il sottoscritto stimatore ritiene di applicare la percentuale del 20% ottenendo così i seguenti valori.
VALORE DI MERCATO
€.
1.005.000
RIDUZIONE PER VALORE A BASE D’ASTA 20%
€.
201.000
SMONTAGGIO SANITARI PIANO INTERRATO
€.
1.000
-------------------------------€.
803.000
Il valore finale a base d’asta dell’immobile in oggetto, escluso il valore degli arredi presenti,
può essere espresso, per difetto, pari a
€. 800.000,00
(Euro Ottocento cinquantamila / 00)
Empoli, 3 Ottobre 2014
Firmato digitalmente da
EMILIO TOFANI
CN = TOFANI EMILIO
O = Collegio dei Geometri
di Firenze/80011570480
C = IT
Geometra Tofani Emilio
GEOM.
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DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE
Villetta unifamiliare composta da appartamento e locale garage, posta nel Comune di Rosignano
Marittimo (LI), località Chioma, Via delle Rose 28A, sviluppantesi su due piani fuori terra ad uso
residenziale ed un piano seminterrato con locali accessori, oltre a piano di copertura a terrazza con
locali tecnici, circoscritta su tutti i lati da resede esclusivo nel quale sono posizionati piscina
esclusiva e porzione della rampa carrabile esclusiva di accesso al fabbricato.
L’accesso avviene tramite rampa, comune con altra villetta, attestante alla Via delle Rose.
La rappresentazione catastale identifica esattamente lo stato dei luoghi ed è individuata da Comune
di Rosignano Marittimo Foglio 31 particella
1028 subalterno 1 per l’appartamento e
subalterno 2 per il locale garage. Per quanto concerne la situazione urbanistica si precisa che il
fabbricato è stato costruito in forza della Concessione edilizia n. 1058 del 2000 provvedimento n.
197 del 07/03/2003, rinnovo e 1^ variante provvedimento n. 401 del 07/05/2007 e 2^ variante
provvedimento n. 67 del 23/02/2010. Alla data del sopralluogo l’immobile presenta modeste
differenze nelle misure rientranti però nelle tolleranze come previste dall’art. 139 comma 4 della
L.R. 1/2005. Si precisa che attualmente la villetta è priva di abitabilità in quanto il certificato di
abitabilità stesso potrà essere richiesto solo dopo che sia eseguito, da parte della procedura
fallimentare, in sostituzione della figura della proprietà, la cessione delle aree destinata a
parcheggio pubblico come specificato nei vari titoli abilitativi e la monetizzazione della superficie a
parcheggio non realizzata.
Il fabbricato in oggetto, come da attestato di certificazione energetica allegato alla documentazione,
risulta classificato in Classe Energetica E (kWk/m2 anno = 151.2).
Alla data del sopralluogo del 10/09/2014 l’immobile risultava libero.
Geom. Tofani Emilio
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