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Aprile 2014 Numero

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39
°A
La voce dell’Associazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano
NN
O
l’amministratore
informazioni pratiche per condomini e inquilini
Spediz. abbonamento postale70% - Milano
La Mostra “Orticola” edizione 2012 - Palazzo-Dugnani
ANACI
Anno XXXIX - n. 4 - Aprile 2014 - 5 Euro
Sommario
www.facebook.com/anacimilano
l’amministratore
anno xxxix
n. 4 - aprile 2014
Notiziario mensile Anaci Milano
a diffusione nazionale
Viale Sabotino, 22
20135 Milano
Tel. 02/58.32.21.22
Fax 02/58.32.21.00
Posta elettronica:
[email protected]
Sito internet:
www.anacimilano.it
Direttore Responsabile
Dario Guazzoni
Comitato di redazione
Eugenio Antonio Correale
Marina Figini
Cristoforo Moretti
Pubblicità e abbonamenti
Anaci Milano
Viale Sabotino, 22
20135 Milano
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Stampa
Grafiche Casali
20089 Quinto dè Stampi
di Rozzano (Milano)
Viale Isonzo 40/1/2
Tel. 02/8240480
Autorizzazione
Tribunale di Milano
376 del 22/12/75
Associato all’Unione
Stampa Periodica Italiana
Copyright - Nessuna parte
del contenuto di questa rivista
può essere pubblicata senza
autorizzazione scritta dell’editore
L’AMMINISTRATORE - ANNO 39°
FONDATO NEL 1975
professionalità emergente
dario guazzonipag.5
l’imputabilità penale dei costi di sicurezza del
condominio nei confronti dell’amminstratore
giulio benedettipag.8
lastrico solare esclusivo e condomini sottostanti
pag.15
marina figini
il mutamento di destinazione d’uso degli immobili
nel diritto urbanistico e nel diritto privato
alberto fossatipag.21
animali in condominio, rapporti di vicinato
e problemi di convivenza
laura gilardonipag.29
il condomino non può pagare i fornitori, né…
luca saccomanipag.31
locazione uso transitorio:
il contratto con gli studenti universitari
laura gilardonipag.35
la casa del mutilato
pinuccio del menicopag.37
sentenze
pag.39
eugenio antonio correale
pericoli condominiali
cristoforo morettipag.42
nuove norme, figure professionali e responsabilità
per lavori su impianti elettrici
antonio de marcopag.44
il medico competente e il dipendente di condominio
cristoforo morettipag.48
il ricorso al lavoro occasionale: cosa s’intende per
prestazione occasionale
vincenzo di domenicopag.51
contratti di locazione non registrati:
illegittimi i canoni ridotti
romano biondapag.54
le nostre tabelle
l’amministratore
pag.57
3
Editoriale
PROFESSIONALITÀ EMERGENTE
C
he una riforma dell’istituto
condominio fosse necessaria, lo
sostenevamo tutti ormai da anni
sia noi operatori a tempo pieno quindi
sempre quotidianamente sul campo… di
battaglia (si fa per dire!), sia i condomini,
sia l’evolversi dell’istituto, regolamentato all’incirca sino ad un anno or sono
dalla vecchia normativa risalente al 1942,
quando il condominio in Italia costituiva
la minima parte della proprietà immobiliare e quindi, il legislatore dell’epoca,
forse presago di quello che, nel dopoguerra, sarebbe divenuto nel nostro Paese un
fenomeno sociale di immensa rilevanza,
aveva aggiornato la normativa, pochissima in verità, del precedente codice del
1865.
Il condominio, lo ricordiamo per i giovanissimi, nasce praticamente in Italia nel
dopoguerra.
I bombardamenti hanno distrutto un’infinità di immobili, il vecchio padrone di
casa non ha certamente i quattrini per
sgomberare le macerie ed erigere quindi
la nuova costruzione.
Ed allora cede terreno e macerie alle imprese di costruzione che vieppiù sempre
numerose rilevano corrispondendo spessissimo in cambio al vecchio padrone di
casa, una o più unità immobiliari nell’erigendo nuovo palazzo.
E se, fino ad una trentina di anni or sono,
per essere un buon amministratore basta-
va, oltre che alla consueta onestà, serietà
e competenza che non debbono venir meno, la semplice conoscenza dei cinquanta
articoli del codice e delle disposizioni
di attuazione, l’evolversi dell’istituto, i
provvedimenti e le normative promulgate da Stato, Regioni e Comuni hanno
vieppiù richiesto che l’amministratore
professionista disponesse di una cultura
e di un aggiornamento che la nostra
Associazione Anaci impartisce ormai da
quaranta e più anni.
Cultura ed aggiornamenti a carattere
assolutamente privatistici ché l’istituto a
tutto il 2013 viveva sulla vecchia normativa aggiornata via via da leggi speciali o
da sentenze della Suprema Corte.
Ma ora, ora con l’entrata in vigore della
nuova normativa, la cultura, l’aggiornamento dell’amministratore, cioè di coloro
che gestiscono l’immenso patrimonio
immobiliare condominio che, ricordiamo,
in Italia è oltre l’ottanta per cento della
Proprietà Immobiliare, deve essere regolamentato ufficialmente, ope legis.
Ed ecco che lo Stato, con decreto ministeriale, ha presentato la bozza per la formazione di amministratori di condominio.
“Evviva”, diciamo noi anziani della professione, “non siamo più cani sciolti ma
finalmente siamo regolamentati ufficialmente”, anche se un albo od un elenco
ufficiale di coloro che esercitano la nostra
professione non emergerà.
l’amministratore
5
Editoriale
La bozza prevede l’elenco di coloro i
quali siano legittimati ed abilitati a fare
formazione agli amministratori di condominio, specificando ed imponendo anzi il
numero delle ore che dovranno costituire
i vari corsi.
Ed a questo punto sorge dibattito tra chi
sia legittimato a tenere questi corsi di
formazione e, come sempre, i pareri divergono nell’ambito ed all’interno delle
varie associazioni di categoria, proprietari, sindacati e chi più ne ha.
È ovvio che Anaci, la nostra associazione,
che tiene corsi nelle varie sedi d’Italia da
quaranta anni debba essere legittimata –
ope legis - a mantenere tale prerogativa,
continuando ad affidare la tenuta delle
nostre lezioni a quella pletora di professionisti, nei vari rami della normativa,
che da anni svolgono tale ruolo con ca-
pacità, professionalità e dirittura morale:
doti che negli anni la moltitudine degli
allievi ha riconosciuto e riconosce.
Ma come sempre e come è caratteristica
della nostra Nazione, siamo in tante Associazioni, ma ognuna persegue finalità
ed orientamenti diversi che, da un anno,
debbono meno divergere stante l’avvento
del nuovo condominio.
Sarebbe auspicabile, anche per costituire una forza maggiormente rilevante
nell’ambito sociale che, deposti interessi
talvolta personali, tutte le associazioni si
fondessero in una, diciamo, corporazione
che costituirebbe nella moderna società
un pilastro di rilevanza immensa.
L’AMIANTO
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PER TUTTI.
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6
Dario Guazzoni
22/05/13 15.16
l’amministratore
Anaci: Consiglio Provinciale di Milano
Presidente: Caruso Leonardo
Vice Presidente Vicario: Cerrini Carlo
Vice Presidente: Moritz Carlo
Segretario: Frisenna Paolo
Tesoriere: Donzelli Luigi
CONSULENZE IN SEDE
legali:
lunedì 14,30 - 16,00
Avv. Luca Saccomani
solo su appuntamento
mercoledì 14,30 - 16,00
Avv. Marina Figini
solo su appuntamento
venerdì 17,00 - 18,30
Avv. Eugenio Antonio Correale
Avv. Ermes Gallone
Consiglieri Provinciali
Appezzato Juri
Balsamo Angelo
Bandiera Francesco
Bandiera Umberto
Bianchini Massimiliano
Buonavitacola Giorgio
Calvio Gianfranco
Caruso Giuseppe
Dè Angelis Zucca Anna
Didoni Fabio
Donzelli Luigi
Falduto Laura
Grillo Carmelo
Organigramma
Nazionale
Presidente:
Pietro Membri (Milano)
Segretario:
Andrea Finizio (Roma)
Tesoriere:
Giuseppe Merello (Genova)
Organigramma
Regione Lombardia
Presidente:
Claudio Bianchini (MI)
Vice Presidente:
Agostino Lombardi (VA)
Segretario:
Monica Rusconi (SO)
Tesoriere:
Francesca Salvetti (BS)
ANACI
Associazione Nazionale Amministratori
Condominiali e Immobiliari
Guazzoni Dario
La Rosa Angelo
Lionetti Giuseppe
Pasi Mauro
Pasi Paolo
Pozzi Fabrizio
Ronchi Silvia
Sandrini Fabio
Sozzi Alfredo
Vanzini Maurizio
Zappella Luca
Zoccoli Bruno
del lavoro:
venerdì 17,00 - 18,30
Dott. Vincenzo Di Domenico
fiscale:
lunedì 14,30 - 16,00
Dott. Carmen Rovere
solo su appuntamento
giovedì 14,00 - 16,00
Dott. Luigi Donzelli
Per appuntamenti in sede
prenotarsi al numero telefonico 02 58322122
La rivista della Sezione Provinciale
di Milano della Anaci
(Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari)
11 NUMERI 50 EURO
Per l’abbonamento telefonare a:
ANACI MILANO
02 58322122 - R.A.
oppure faxare allo 02 58322100
o inviare una mail a:
[email protected]
l’amministratore
7
Osservatorio del diritto
L’IMPUTABILITÀ PENALE DEI COSTI
DI SICUREZZA DEL CONDOMINIO NEI
CONFRONTI DELL’AMMINSTRATORE
Giulio Benedetti
- La responsabilità penale
della sicurezza ambientale e
di lavoro dell’amministratore del condominio.
L’art. 299 del d.lvo n. 81/2008
afferma “Le posizioni di garanzia relative ai soggetti di
cui all’articolo 2, comma primo, lettere b), d) ed e), (tra cui
vi è il datore di lavoro) gravano altresì su colui il quale, pur
sprovvisto di regolare investitura, eserciti in concreto i poteri giuridici riferiti a ciascuno
dei soggetti ivi definiti”. Ne
consegue che l’esercizio da
parte dell’amministratore condominiale dei poteri attribuitigli dall’art. 1122 bis del codice civile comportano, quanto
meno ai fini dell’applicazione della normativa di sicurezza di igiene e di lavoro, nei
suoi confronti le attribuzioni e
le responsabilità che l’ordinamento giuridico riconosce al
datore di lavoro.
In particolare giova notare
che la recente giurisprudenza
(C.Cass. Pen, Sez. 4, Sent. n.
18998 del 27/3/2009, dep. il
6/5/2009) interpreta in modo
assai esteso della normativa
8
di sicurezza sul lavoro. In- sarebbe avvenuto, se fossevero il caso trattato riguarda- ro state approntate le opeva un imprenditore che aveva re idonee ad evitare le cadute
commissionato ad un lavora- dall’alto, le quali erano dovetore autonomo la pulizia delle
rosamente imposte dalla legge
gronde poste sul tetto del suo anche al direttore responsabistabilimento e che poi cade- le della sicurezza di uno stava, da un’altezza di otto metri, bilimento, nel caso in cui, coal suolo e decedeva. La Cor- me quello di specie, si fosse
te di Appello confermava la
avvalso, come quotidianamensentenza di condanna dell’im- te avveniva da circa un anno
prenditore il quale veniva ri- prima dell’incidente, dell’oconosciuto colpevole di omi- pera di un lavoratore autocidio colposo e di violazione
nomo, per svolgere l’attività
della normativa di sicurezza lavorativa retribuita mensilper la prevenzione degli infor- mente, per conto e alle dipentuni sul lavoro (articoli 70 e
denze della società, di natura
77 del DPR n. 164/1956) in
anche diversa da quella speciquanto non aveva predisposto ficamente prevista nel contratidonei sottopalchi di protezio- to di appalto di manutenzione
ne o elementi di ripartizione
dei macchinari dell’azienda”;
del carico sopra il tetto del ca- - 2) “la prospettazione di una
pannone del suo stabilimento.
causa di esenzione di colpa
A tal riguardo la Suprema Cor- che si richiami alla condotta
te ha stabilito che le garanzie imprudente del lavoratore non
previste dal nostro ordinamen- rileva allorché chi la invoca
to giuridico per la protezione versa “in re illecita”, per non
dei lavoratori dagli infortuni avere negligentemente impenon riguardano soltanto il la- dito l’evento lesivo, che è convoro subordinato, ma anche
seguito, nella specie, dall’aquello autonomo. In particola- vere la vittima operato nella
re la sentenza ha stabilito i se- zona di lavoro, senza essere
guenti principi:
stato pacificamente informa- 1) “l’infortunio mortale non to delle condizioni di pericolo
l’amministratore
Osservatorio del diritto
esistenti nella zona circostante e senza essere stato protetto
dalle opere provvisionali idonee ad evitare cadute dal tetto.
Tanto meno la causa esimente
è invocabile, se la si pone, come nel caso di specie, alla base
del proprio errore di valutazione, assumendo che il sinistro si
è verificato non perché si sia
tenuto un comportamento antigiuridico, ma solo perché vi
sarebbe stata, dalla parte della
vittima, l’anomala ed inopinata iniziativa di gironzolare sul
tetto anche in corrispondenza
di pericolosi lucernai. Il rilievo
difensivo, comunque, non serve a scagionare l’imputato, in
quanto chi è responsabile della
sicurezza del lavoro deve avere sensibilità tale da rendersi
interprete, in via di prevedibilità del comportamento altrui;”
- 3) “l’errore sulla legittima aspettativa che non si verifichino condotte imprudenti da parte dei lavoratori non
è invocabile, non solo opera
l’illiceità della propria condotta omissiva, ma anche per la
mancata attività diretta ad evitare l’evento, imputabile a colpa altrui, quando si è, come nel
caso “de quo”, nella possibilità in concreto da impedirlo.
È il cosiddetto “doppio aspetto della colpa ”, secondo cui
si risponde sia per colpa diretta sia per colpa indiretta, una
volta che l’incidente dipende
dal comportamento dell’agente, che invoca a sua discriminante la responsabilità altrui”;
- 4) “la normativa antinfortunistica mira a salvaguardare
l’incolumità del lavoratore non
solo dai rischi derivanti da incidenti o fatalità, ma anche da
quelli che possono scaturire
dalle sue stesse disattenzioni,
imprudenze o disubbidienze
alle istruzioni o prassi raccomandate, perché connesse allo svolgimento delle attività
lavorative.”
Ne consegue che la predetta interpretazione giurisprudenziale
Tram linea Milano-Desio
l’amministratore
rende del tutto superate quattro
considerazioni che usualmente
vengono utilizzate nel contratto di appalto per risparmiare
sui costi sugli strumenti tecnologici necessari per prevenire
gli infortuni sul lavoro:
- la prima è quella di sostenere che nel contratto di appalto l’obbligo del committente
consiste soltanto nel segnalare
all’appaltatore esclusivamente
i rischi relativi al lavoro appaltato, ma non di fornirgli le
attrezzature idonee a tutelare
la sua sicurezza in quanto tale adempimento è di competenza esclusiva del lavoratore
autonomo;
- la seconda consiste nel sostenere che la condotta imprudente del lavoratore esclude qualsiasi responsabilità
del committente in relazione
all’infortunio incorso al primo;
- la terza è quella di affermare
che sussista quantomeno una
pari corresponsabilità nel cagionare l’evento da parte del
committente e dell’appaltatore, mentre la predetta sentenza n. n. 18998 del 27/3/2009
della S.C. afferma che la condotta colposa del committente
prevale su qualsiasi comportamento imprudente del prestatore d’opera subordinato o autonomo, poiché: “la colpa altrui
non elide la propria”;
- la quarta propugna la tesi
dell’irresponsabilità dell’imprenditore committente in
quanto, laddove la mansione da svolgere abbia carattere
9
Osservatorio del diritto
d’urgenza o scarso rilievo l’incarico, l’incarico sarebbe conferito da persona subordinata
al committente e, quindi, non
da quest’ultimo.
Invero la citata sentenza afferma che il fondamento della responsabilità colposa del
committente sia da collegare
eziologicamente alla sua condotta omissiva colposa “ tenuto conto che la posizione di
garanzia nei confronti dell’operaio lo obbligava, ai sensi
delle disposizioni antinfortunistiche di cui agli articoli 70
e 77 del DPR n. 164/1956, ad
avvertirlo specificamente dei
rischi di caduta dall’alto connessi all’attività di pulitura dei
canali di scolo e delle grondaie del tetto del capannone, ed
a fornirgli, in ogni caso, le misure di protezione idonee ad
evitare tali rischi.”
Quindi allorquando l’amministratore di un condominio
sottoscrive un contratto di
appalto tecnologico deve assicurare all’appaltatore i presidi di sicurezza previsti dalla
vigente normativa di prevenzione degli infortuni per assicurare la tutela della salute
anche dei dipendenti del primo in quanto non può ritenersi esente, nei confronti di tali
lavoratori, dell’obbligo di garanzia previsto dall’art. 40, secondo comma, del codice penale che recita: “non impedire
un evento che si ha l’obbligo
giuridico di evitare, equivale a
cagionarlo”.
10
- L’applicazione della norma- dall’articolo 162 bis c.p.. Detta
tiva di sicurezza all’interno norma afferma che nelle condel condominio.
travvenzioni per le quali la legge stabilisce la pena alternativa
La normativa di sicurezza sul dell’arresto o dell’ammenda, il
lavoro e di igiene non ha fina- contravventore può essere amlità repressive, ma, pur contem- messo a pagare, prima dell’aplando delle sanzioni ammini- pertura del dibattimento, ovstrative pecuniarie e penali in vero prima del decreto di
caso di una sua violazione, in- condanna una somma corritende obbligare il violatore a spondente alla metà del massiripristinare, sotto il profilo mo dell’ammenda stabilita daldell’igiene e della sicurezza, la la legge per la contravvenzione
situazione di fatto precedente oltre le spese del procedimenalla contestazione al fine di evi- to. Il ricorso all’oblazione non
tare la permanenza delle conse- è consentito ai soggetti recidivi
guenze lesive o pericolose del o dichiarati delinquenti abituali
reato. In una parola la pubbli- e quando “permangono le conca autorità, con l’emissione del seguenze dannose o pericoloprovvedimento amministrativo se del reato, eliminabili da parintimatorio, intende che il vio- te del contravventore”. Vale a
latore rimuova a sue spese la si- dire che nel caso sopra citato
tuazione di pericolo e quest’ul- l’amministratore di condomitimo, dopo avere compiuto nio, al fine di essere ammesso
detto cammino virtuoso, è pre- all’istituto dell’oblazione, domiato con un regime sanziona- vrà dimostrare al magistrato di
torio assolutamente favorevole. avere adempiuto alle prescriTrattasi dell’applicazione con- zioni del verbale notificatogli
creta dell’antico principio del dalla competente autorità di vibastone e della carota che sem- gilanza. Laddove detto adempipre ha dominato il mondo ed il mento non sia immediatamenrapporto tra le pubbliche auto- te eseguibile, l’amministratore
rità ed i cittadini.
dovrà indire un’assemblea di
Le violazioni predette consisto- condominio e porre all’ordine
no in contravvenzioni normal- del giorno la questione e dovrà
mente punite alternativamente chiedere alla competente autocon l’arresto e/o con l’ammen- rità una adeguata proroga del
da e quindi il soggetto ingiun- termine al fine di ottemperare
to, al fine di evitare di incorre- le predette prescrizioni.
re nel processo con le relative A tal riguardo si pone la annosa
dolorose conseguenze, puo’ ri- e ricorrente questione su quale
chiedere al magistrato compe- sia la responsabilità dell’ammitente di essere ammesso all’isti- nistratore di condominio quatuto dell’oblazione disciplinato lora l’assemblea non intenda
l’amministratore
Osservatorio del diritto
ottemperare le predette prescrizioni oppure vada deserta.
La giurisprudenza (C.Cass.
pen., Sez. 1, sent. 6.2.2001, De
Marco, rv. 219488; Sez. 1, n.
6596 del 17.1.2008, Corona))
afferma quanto segue:
“In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata
formazione della volontà assembleare che consenta all’amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a carico del
singolo condomino l’obbligo
giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità
al medesimo dell’origine della stessa.”
La sentenza è assai importante per tutti i lavori necessari per
assicurare l’incolumità sia pubblica che condominiale. Invero è noto che la sicurezza costa
e pertanto assai sovente i condomini, al fine di evitare che
l’assemblea deliberi le somme
di denaro necessarie per eseguire le opere opportune, fanno mancare il loro numero (le
cosiddette teste) o le maggioranze previste dal codice civile. A volte tale comportamento trova il suo fondamento su
un concetto errato di impunità giudica dei soggetti assenti all’assemblea condominiale e
sull’affidamento, parimenti erroneo, che i provvedimenti e le
diffide di sicurezza dell’autorità competente saranno notificate soltanto all’amministratore
e che pertanto nessuna responsabilità giuridica incomba al
callido condomino “disertore”
dell’assemblea.
La sentenza, invece, afferma
l’esistenza di una responsabilità solidale dei condomini di
fronte ai loro comportamenti omissivi che pregiudichino
il principio fondante del nostro ordinamento giuridico ovvero quello del “neminem laedere”. In particolare laddove
i condomini non si presentino
all’assemblea deputata alla decisione degli interventi urgenti
ed indifferibili, ovvero votino
contro l’adozione degli stessi,
l’amministratore, per tutelarsi, potrà comunicare all’autorità competente il verbale assembleare contenente il nome degli
assenti o dei contrari per l’adozione nei loro confronti, in ossequio ai principi esposti nella
predetta sentenza, delle ordinanze contingibili ed urgenti
la cui inosservanza è sanzionata penalmente dall’art. 650
c.p. con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino ad euro 206.
Recentemente la giurisprudenza (C.Cass. pen., Sez. 1, sent.
n.21401, del 10.2.2009, dep. Il
21.5.2009) ha ribadito tali principi sostenendo quanto segue:
“In tema di omissione di lavori che minacciano rovina negli edifici condominiali (nella
specie, i solai dei locali garage), nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento
l’amministratore
dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo
al pericolo non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. a carico dell’amministratore del
condominio per non avere attuato interventi che erano in
suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni
proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione
pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa.
(Nell’affermare tale principio,
la Corte ha anche chiarito che,
nel caso previsto dal terzo comma della citata norma, al fine di
andare esente da responsabilità, è sufficiente per l’amministratore intervenire sugli effetti
della rovina, interdicendo, ove
ciò sia possibile, l’accesso o il
transito delle persone).”
- L’imputabilità dei costi di sicurezza all’amministratore
del condominio.
- La sentenza Corte di Cassazione (Quarta Sezione penale,
Sent. n. 39959 del 15/10/2009,
ud. 25/9/2009) ha sostenuto
che è pacifico principio giurisprudenziale l’affermazione secondo cui l’amministratore del
condominio è titolare di un obbligo di garanzia in relazione
alla conservazione delle parti comuni dell’edificio secondo quanto disposto dall’articolo 1130, primo comma n. 4),
del codice civile. In particolare
11
Osservatorio del diritto
la sentenza trascura completamente gli argomenti della difesa dell’amministratore che
escludeva la sua responsabilità in ordine all’incendio di una
canna fumaria di proprietà del
singolo condomino.
La sentenza riconosce l’obbligazione di garanzia in capo
all’amministratore condominiale affermando quanto segue:
“Certamente è condivisibile
l’assunto dei giudici del merito
secondo cui, in via di principio
generale, l’amministratore di
un condominio è titolare di un
obbligo di garanzia, quanto alla conservazione delle parti comuni dell’edifici condominiale:
non può invero in altro modo
interpretarsi il chiaro dettato
dell’art. 1130, primo comma n.
4, del codice civile. D’altra parte in tale senso si è già espressa
questa Corte, sia in sede penale
che in sede civile, enunciando
i seguenti principi: La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito
del capoverso dell’art. 40 c.p.
che “non impedire un evento
che si ha l’obbligo giuridico di
impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è,
cioè necessaria, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo
scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi dal diritto provato, e specificamente da una
convenzione che da tale diritto
12
sia prevista e regolata com’è
nel rapporto di rappresentanza
volontaria intercorrente fra il
condomino e l’amministratore
(C.Cass., Terza sezione penale, Sent. n. 4675 del 14.3.1975,
dep. il 14.4.1976, Rv. 133249).
L’insegnamento della Cassazione è risalente ed è confermato dalle seguenti sentenze:
“La responsabilità dei soggetti tenuti alla manutenzione di
uno stabile sussiste anche nel
caso in cui nella serie causale
produttrice del danno sia inserito, accanto all’elemento rappresentato dal vizio di costruzione o di manutenzione ad
essi imputabile, un fatto colposo del terzo privo di autonoma efficienza causale e da essi
prevedibile in base alla comune diligenza (fattispecie relativa all’infortunio di un passante causato dal distacco di
una tegola da un tetto dissetato per cattiva manutenzione e
passaggio di operai) (C.Cass.
Pen., Sez. 4, Sent. n. 6757 del
6.5.1983, dep. il 14.7.1983, Rv.
n. 159978)”.
“La responsabilità penale
dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito del capoverso
dell’art. 40 c.p. che stabilisce
che “non impedire un evento
che si ha l’obbligo giuridico di
impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento e,
cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo
l’amministratore
scopo, detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi dal diritto provato,
e specificamente di una convenzione che da tale diritto sia
prevista e regolata com’è del
rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condomino e l‘amministratore”(C.
Cas.s Pen., sez. 3, Sent n. 332
del 24.2.1967, dep. il 11.5.1967,
Rv. n. 104114).”
“Sussiste la legimatio ad causam e ad processum dell’amministratore del condominio,
senza bisogno di alcuna autorizzazione, allorquando egli
agisca a tutela dei beni condominiali, giacchè i poteri gli vengono direttamente dalla legge e
precisamente dall’art. 1130 n.
4 del codice civile che gli pone addirittura come dovere proprio del suo ufficio quello di
compiere gli atti conservativi
dei diritto inerenti alle parti comuni dell’edificio, potere – dovere da intendersi non limitato
agli atti cautelativi ed urgenti ma esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l’esistenza e
la pienezza o integrità di detti diritti (nella specie l‘amministratore del condominio aveva
agito nei confronti di terzi che
avevano allacciato gli scarichi
dei loro immobili nella condotta fognaria dell’edificio condominiale) (C.Cass., Sent. n. 6964
del 6.11.1986, Rv. 448662)”.
Per quanto riguarda l’imputabilità all’amministratore del
condominio dei costi della sicurezza occorre notare che la
Osservatorio del diritto
giurisprudenza più risalente (C.
Cass., Sez. 1, sent n. 15759 del
13.4.2001, c.c. 6.2.2001) affermava: “in tema di omissioni di lavori in costruzioni che
minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di
mancata formazione della volontà assembleare che consente all’amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a
carico del singolo condominio
l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dell’attribuzione al medesimo dell’origine
della stessa.”
La sentenza è assai importante per tutti i lavori necessari per assicurare la incolumità
sia pubblica che condominiale. Invero è noto che la sicurezza costa e che pertanto assai
sovente i condomini, al fine di
evitare che la assemblea deliberi lo stanziamento di somme
di denaro per eseguire le opere opportune, facciano mancare il loro numero e/o le maggioranze previste dal codice
civile. A volte tale comportamento trova il suo fondamento
su un concetto errato di impunità giuridica dei soggetti assenti all’assemblea condominiale e sull’affidamento che i
provvedimenti e le diffide di
sicurezza dell’autorità competente siano notificate soltanto
all’amministratore. La sentenza afferma invece una responsabilità solidale dei condomini
di fronte ai loro comportamenti omissivi che pregiudichino
il principio fondante del nostro ordinamento giuridico, ovvero quello del “neminem laedere”. In particolare laddove
i condomini non si presentino
all’assemblea deputata alla decisione sugli interventi urgenti
ed indifferibili, oppure votino
contro l’adozione degli stessi,
l’amministratore, per tutelarsi, potrà comunicare all’autorità competente il verbale assembleare contenente il nome degli
assenti o dei contrari per l‘adozione, in ossequio alla predetta sentenza, nei loro confronti delle ordinanze contingibili
ed urgenti la cui inosservanza è
sanzionata penalmente dall’art.
650 c.p. con l’arresto fino a tre
mesi o con l’ammendo fino ad
euro 206.
Recentemente la giurisprudenza (C. Cass., Sez. 3, sent.
N. 6370 del 7.11.2013, dep. il
4 febbraio 2014) ha affermato l’impossibilità di stabilire
l’obbligo giuridico (e sancire
la conseguente responsabilità
penale) della corresponsione di
somme per finanziare la sicurezza nei confronti di soggetti non dotati di adeguata copertura economica. La sentenza
impugnata avanti alla Corte di
Cassazione riguardava la condanna alla pena dell’ammenda
di due dirigenti, uno comunale ed uno scolastico, per avere omesso la manutenzione di
un edificio scolastico. La sentenza n. 6370/2014 ha annullato senza rinvio al sentenza della Corte di Appello, e quindi ha
mandato assolti gli imputati affermando quanto segue:
“I suddetti rilievi….. sono tuttavia superati da quello assorbente che, come dimostrato….. sia il…. che l’……, pur
avendo una qualifica “dirigenziale”, erano del tutto sforniti
di poteri di spesa. Il vizio della sentenza impugnata risiede
Milano - Porta Garibaldi
l’amministratore
13
Osservatorio del diritto
nell’aver operato una sorta
di equazione tra la posizione
apicale ricoperta dagli imputati e la addebitabilità ad essi del mancato approntamento
dei lavori di messa in sicurezza e ristrutturazione dell’edificio scolastico…….. trascurando, però, di considerare se, a
tale posizione corrispondesse
o meno anche una effettiva disponibilità di risorse finanziarie.” Come giustamente ricordato dai ricorrenti, questa S.C.
(Sez. IV n. 23292, Rv. 250709)
ha già avuto modo di sottolineare, sia pure con riferimento
ad imprese di grandi dimensioni, che il soggetto responsabile
per la mancata adozione di misure di sicurezza non può essere individuato, automaticamente, in colui o in coloro che
occupano la posizione di vertice. Occorre, infatti, un accertamento puntuale, ed in concreto, circa la effettiva situazione
14
della gerarchia delle responsabilità all’interno dell’apparato
strutturale, onde non incorrere
nel rischio di ascrivere all’organo di vertice quasi una sorta
di responsabilità oggettiva rispetto a situazioni ragionevolmente non controllabili perché
devolute alla cura ed alla conseguente responsabilità di altri che abbiano anche piena ed
esclusiva autonomia di spesa.
Di qui, il principio enunciato
nel precedente giurisprudenziale………., secondo cui, in tema di posizioni di garanzia in
materia antinfortunistica “ il responsabile del servizio manutenzione ed il responsabile del
reparto sono privi di responsabilità inerenti alle scelte gestionali generali, avendo poteri
di livello inferiore, solitamente rapportati all’effettivo potere di spesa, e quindi, pur avendo qualifica dirigenziale, non
sono equiparabili al datore di
l’amministratore
lavoro”. Nel caso che occupa,
è la stessa decisione impugnata a dare atto delle ampie prove
fornite dagli imputati per dimostrare l’impossibilità di fronteggiare il problema per la disastrosa situazione economica
del Comune di……. e per non
avere essi, mai avuto a disposizione somme di denaro assegnate a titolo di piano economico di gestione. Tanto è valido
l’argomento che il provvedimento impugnato lo supera in
modo incongruo ascrivendo
agli imputati la mancata adozione di una misura (la chiusura dell’istituto scolastico) che,
di certo, non rientrava nelle loro competenze, bensì di quelle del preside e che, comunque,
a tutto concedere, rappresenta contestazione di una condotta ulteriore e diversa rispetto a
quelle per le quali gli imputati sono stati rinviati a giudizio
e giudicati.”
Osservatorio del diritto
LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO
E CONDOMINI SOTTOSTANTI
Marina Figini
Novità nella ripartizione delle
spese.
I condomini, proprietari di unità coperte solo parzialmente al
di sotto del lastrico solare di
uso/proprietà esclusiva, devono pagare con tutti i loro millesimi oppure con millesimi
ridotti in proporzione alla parte effettivamente coperta dal
lastrico?
L’argomento è tanto noto quanto dibattuto e si è di recente arricchito di una pronunzia con la
quale la Cassazione (sentenza
n. 1451 del 23 gennaio 2014)
ha statuito un chiaro principio
di diritto dirimendo le questioni insorte nel seguente caso.
Un condomino è proprietario
di appartamento su due livelli
(il 4° e 5° piano) con uso esclusivo al (5°) piano superiore del
lastrico solare di copertura del
fabbricato.
Il Condominio delibera di ripartire la spesa per il rifacimento del lastrico posto al 5°
livello accollando al proprietario, oltre alla quota di 1/3 di
sua spettanza, anche la quota di partecipazione sui restanti 2/3 a titolo di copertura del
fabbricato: ciò sul presupposto
che fra gli appartamenti ubica-
ti nella verticale dell’edificio
coperta dal lastrico, c’è anche
l’appartamento con uso esclusivo del lastrico stesso.
Ciò sulla base del presupposto
che l’appartamento in questione, strutturato su due livelli di
cui il superiore munito di terrazza che funge da copertura
del livello inferiore, ha millesimi unitari riferiti, sia nel
Regolamento sia nelle Tabelle, all’appartamento nel suo
complesso; dunque la partecipazione ai 2/3 deve avvenire con l’intera quota e non con
una porzione di essa, rapportata al solo livello coperto dal
terrazzo.
Il condomino impugna la delibera sostenendo che l’appartamento di sua proprietà, seppure
posto su due livelli, costituisce
una sola unità, e deve contribuire alla spesa solo per la quota
di un terzo.
Afferma inoltre il condomino che, se si dovesse ritenere
che il lastrico posto al 5° livello funga da copertura all’altra
parte dell’appartamento stesso
(posto al 4° livello), in ogni caso il concorso ai due terzi non
dovrebbe essere calcolato sulla base dell’intero valore mil-
l’amministratore
lesimale riferentesi all’intero
appartamento, bensì solo per
la parte “coperta” del lastrico:
dunque il valore millesimale
totale dovrebbe essere ridotto del 40% pari al valore del 5°
piano.
Prima di illustrare la decisione
della Suprema Corte ed il principio di diritto affermato, pare opportuno ricordare quanto
segue.
L’art. 1126 c.c., la quota dei
2/3 e i condomini sottostanti.
L’art. 1126 c.c. stabilisce che
quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non
è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa
delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi
sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte
di questo a cui il lastrico solare
serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di
piano di ciascuno.
La stessa disciplina, per costante interpretazione giurisprudenziale, si applica anche
alle terrazze a livello in quanto
svolgono funzione di copertura
15
Osservatorio del diritto
nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Costante giurisprudenza della Cassazione ha precisato che
l’obbligo di partecipare alla ripartizione degli accennati due
terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma
dall’essere proprietario di una
unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto
della riparazione.
A carico di colui che oltre ad
avere l’uso esclusivo della terrazza o lastrico, sia anche proprietario di una delle unità
immobiliari ad essi sottostanti, sorge l’obbligo della doppia
contribuzione alla spesa: un terzo, quale utente esclusivo della terrazza o lastrico e due terzi,
in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante a quelli,
quale proprietario dell’unità
medesima (Cass. 4 giugno 2001
n. 7472, Cass. 16 luglio 1976 n.
2821, Cass. 19 ottobre 1992 n.
11449, Sez. 2, 9 novembre 2001,
n. 13858; Sez. 2, 15 luglio 2003,
n. 11029; Sez. 2, 28 settembre
2012, n. 16583).
Pertanto, sulla base dei principi
come sopra affermati dalla Suprema Corte, non solo bisogna
separare i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico o
della terrazza, per porre a loro
carico un terzo dell’onere della
ricostruzione o della riparazione, ma nell’ambito dei rimanenti
16
condomini va fatta una ulteriore
distinzione fra coloro che hanno
e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio
coperta dal lastrico o dalla terrazza.
I condomini che hanno l’uso
esclusivo dei lastrici solari, e
che sono anche proprietari degli
appartamenti sottostanti, non solo, come si è detto, pagheranno
la quota di un terzo della spesa
del terrazzo, ma parteciperanno
anche alla spesa dei due terzi.
Condomini “sottostanti” e
copertura “parziale”
Come si calcola la partecipazione ai 2/3 delle spese nel caso in
cui il lastrico/la terrazza coprano solo parzialmente le unità
sottostanti?
Sulla questione si possono individuare due opposti orientamenti giurisprudenziali e dottrinari.
A) Secondo un primo orientamento, l’art. 1126 c.c., quando specifica la misura in cui i
condomini devono partecipare
alla quota dei due terzi, esplicitamente afferma che ciò deve avvenire “in proporzione del
valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”: con
tale espressione si intende che
il condomino proprietario di un
appartamento sottostante il lastrico parteciperà alla spesa dei
due terzi sulla base dell’intero
valore millesimale, indipendentemente dalla superficie della
unità immobiliare coperta dal
lastrico.
l’amministratore
Si ricordano in tal senso le sentenze del Tribunale di Bologna
27/11/2001 n. 3343 e del Tribunale di Pescara 5/10/2006.
Il Tribunale di Bologna in particolare ha rilevato che l’art. 1126
c.c. si riferisce alla “porzione di
piano” in quanto “unità” non in
quanto “porzione della proprietà”, e che l’art. 68 disp. att.c.c.
fa riferimento alla “porzione di
piano” oltre che al “piano” perchè i relativi valori siano espressi in millesimi sul presupposto
che un “piano” possa appartenere a diverse proprietà costituenti
ciascuna una unità immobiliare.
Il Tribunale evidenzia altresì che
l’art. 1126 usa la stessa espressione senza specificare che le
spese di cui si tratta debbano essere ragguagliate alla “porzione”
di una unità, facendosi così luogo ad una ulteriore tabella millesimale.
B) Un diverso orientamento sostiene che la partecipazione ai
2/3 non deve avvenire sulla base dell’intero valore millesimale
bensì sulla base del valore millesimale opportunamente ridotto in proporzione alla superficie
che si trova sotto la porzione di
lastrico.
E così la Cassazione (sentenza
n. 12329 – 8/10/2001) ha deciso
“l’articolo 1126 del c.c. pone un
criterio generale di ripartizione della spesa, tra i condomini
che fruiscono dell’uso esclusivo
del lastrico e gli altri condomini
che non ne fruiscono ma si giovano della funzione di copertura
Osservatorio del diritto
per le loro porzioni individuali,
in ragione di tale sola distinzione e senza prendere in considerazione anche il vantaggio che
sia gli uni sia gli altri traggono
dalla funzione di copertura delle parti comuni, vantaggio implicitamente ricompreso nelle
determinate proporzioni”.
Anche il Tribunale di Milano
(sentenza 7 novembre 1994)
ha ritenuto che il criterio di cui
all’art. 1126 c.c. debba essere
coordinato con il criterio della
distribuzione delle spese in ragione dell’uso potenziale, di cui
all’art. 1123, 2° comma.
Dunque deve porsi a carico dei
condomini “coperti” dal lastrico/terrazza la quota (dell’importo pari ai 2/3) proporzionale
alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le
proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando la misura
dell’incidenza di tali parti.
La Cassazione - sentenza 23
gennaio 2014 n. 1451
Con la sentenza citata all’inizio
del presente scritto, la Suprema
Corte ha in primo luogo ribadito il concetto per cui nella ripartizione dei restanti due terzi
della spesa (una volta detratto
il terzo dovuto da chi ha l’uso
esclusivo del lastrico) la qualità
di partecipante al condominio
genericamente intesa non ha un
rilievo di per sè determinante.
Quello che importa, ai fini dell’obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per
la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una
unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia
compresa nella colonna sottostante al lastrico.
Ugualmente la Suprema Corte
ha ribadito il concetto per cui
solo nel caso che chi abbia l’uso esclusivo sia anche proprietario di una delle unità ad essi
sottostante, si verifica l’obbligo
della doppia contribuzione alla
spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della
terrazza, e per i rimanenti due
terzi, in proporzione del valore
millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al
lastrico.
La Suprema Corte ha poi affrontato il problema della “copertura parziale” della unità
sottostante, ed ha affermato il
seguente principio di diritto.
Il criterio che rileva, per il riparto del carico dei restanti due
terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo
a cui il lastrico solare serve, è
quello, dettato dall’art. 1126
cod. civ., della “proporzione
del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”; il
concorso nella quota dei 2/3 –
là dove, come nella fattispecie
arrivata all’esame della Suprema Corte, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli,
fruente, al piano superiore, del
calpestio sul lastrico solare e, al
piano inferiore, della copertura
– si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante
al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribui-
l’amministratore
to all’appartamento anche per
la parte che non trae utilità
dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla
spesa per un terzo quale utente
esclusivo del lastrico al livello
della parte superiore dell’appartamento.
La Suprema Corte ha pertanto confermato la sentenza della Corte d’Appello la quale ha
escluso che l’appartamento oggetto di causa dovesse partecipare, in relazione alla parte dei
2/3, con l’intera quota millesimale anche per la parte superiore non coperta del lastrico
solare.
Concreta attuazione del
principio di diritto.
Il principio di diritto appena visto, espresso con chiarezza dalla Cassazione e rispondente
al criterio di ripartizione delle
spese secondo l’”uso” ai sensi
dell’art. 1123, 2° comma c.c.,
comporta per la sua pratica attuazione la necessità, da un lato,
di concretamente individuare
e quantificare la superficie e la
consistenza della parte “coperta” e, dall’altro lato, la necessità conseguente di quantificare i
relativi “ridotti” millesimi sulla base dei quali il condomino
parteciperà alla contribuzione
dei 2/3 della spesa.
Allo scopo, l’assemblea potrà
procedere in ogni caso specifico ad una determinazione forfetaria della “riduzione” del
contributo rispetto a quello che
sarebbe dovuto in base ai millesimi attribuiti all’intera unità;
diversamente, si dovrebbe pro-
17
Osservatorio del diritto
cedere alla formazione di una
apposita tabella millesimale da
applicarsi in via generale, utile
soprattutto nei casi in cui gli edifici condominiali siano conformati in modo tale da presentare
diverse situazioni di coperture
“parziali”.
Le spese ripartite ai sensi
dell’art. 1126 c.c.
Per concludere, si ricordano i
seguenti principii ribaditi da recenti sentenze della Cassazione circa la individuazione delle
spese che sono soggette alla ripartizione ai sensi dell’art. 1126
c.c.
La disposizione dell’art. 1126
c.c. che regola la ripartizione
fra i condomini delle spese di ripartizione del lastrico solare di
uso esclusivo di uno di essi, si
riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari
di progettazione o di esecuzione dell’opera – come nel caso
di cattiva impermeabilizzazione del lastrico o di una inadeguatezza delle canalizzazioni
condominiali per lo smaltimento delle acque piovane accertata
dal c.t.u. – indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In
tale ipotesi, ove trattasi di difetti
suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia
in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che
al risarcimento, fa carico in via
esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c.,
18
sia sotto il profilo dell’esistenza
dei suoi obblighi quanto alla impermeabilizzazione del lastrico,
sia con riferimento all’incidenza causale di eventuali carenze
di impermeabilizzazione ad esso imputabili nel verificarsi dei
danni accertati e non anche – sia
pure in via concorrenziale – al
condominio.
(Cass. 6 febbraio 2013 n. 2840,
30 aprile 2013 n. 10195, 19 giugno 2013 n. 15300).
Dunque, concludendo, l’art.
1126 c.c. si applica solo alle spese di riparazione/ricostruzione
derivanti da vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento
per difetto di manutenzione del
lastrico solare, mentre in caso
di danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di
esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare
si applica l’art. 2051 c.c. (“Ciascuno è responsabile del danno
cagionato dalle cose che ha in
custodia, salvo che provi il caso fortuito”) con il conseguente accollo del relativo onere
economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del
condominio.
Le spese a carico totale del
proprietario esclusivo
Ferma la ripartizione delle spese da effettuarsi secondo i criteri
di cui all’art. 1126 codice civile, vi sono determinati tipologie
di interventi i cui oneri incombono solo al proprietario/usua-
l’amministratore
rio esclusivo.
Si ricordano le seguenti pronunzie della Cassazione in materia.
Il proprietario della terrazza non
può gravare i condomini di spese ulteriori per la manutenzione della copertura a causa di
sue volontarie iniziative dirette
ad attuare un migliore godimento della terrazza a livello. Tale
principio non può trovare applicazione nel caso in cui i lavori di rifacimento del pavimento
della terrazza siano determinati
e resi necessari dagli interventi
da effettuare sulle parti comuni
e cioè sul manto impermeabile
e relativa impalcatura di sostegno e siano strettamente collegati e connessi con questi ultimi,
in maniera che le spese relative
siano da considerare accessorie
rispetto a quelle concernenti le
menzionate strutture comuni: in
siffatta ipotesi le spese per il rifacimento del pavimento e del
parapetto della terrazza debbono essere ripartite secondo il
medesimo criterio applicato per
la ripartizione di quelle concernenti gli interventi sul manto
impermeabile
(Cassazione 19 ottobre 1992 n.
11449).
A completo carico dell’utente o
proprietario esclusivo del lastrico solare sono soltanto le spese
attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla
funzione di copertura (ad es. parapetti, ringhiere, collegate alla
sicurezza del calpestio); tutte le
altre spese, siano esse di natura
Osservatorio del diritto
ordinaria o straordinaria, purchè
attinenti alle parti del lastrico
svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre
suddivise secondo la proporzione indicata dall’art. 1126 c.c. tra
l’utente o proprietario esclusivo
del lastrico ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti.
Pertanto la clausola di regolamento che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo
del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione”
ha una sua ragion d‘essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre
che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a
carico dell’utente o proprietario
esclusivo l’intero onere, e non
il semplice terzo come previsto
dall’art. 1126 c.c. (Cassazione
25 febbraio 2002 n. 2726).
L’art. 1126 c.c., nel ripartire le
spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad
alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti
i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico
serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della
costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo
di ogni suo elemento, sia pure
accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò
che vi è sovrapposto, che ad esso si collega “ab extra”, essendo
dotato di una propria autonomia
l’amministratore
strutturale e funzionale.
(Fattispecie in tema di giardino pensile sovrastante un’autorimessa, i cui locali erano stati
danneggiati da infiltrazioni di
acqua provenienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati a sopportare
per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento
e ripristino del giardino pensile. Nell’occasione, la Suprema Corte ha precisato che non
può attribuirsi rilievo, ai fini di
una ripartizione delle spese tra
il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà
individuale ed il titolare della stessa, il generale vantaggio
estetico ed ambientale derivante dalla esistenza del giardino)
(Cassazione 4 giugno 2001 n.
7472).
19
Osservatorio del diritto
IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE
D’USO DEGLI IMMOBILI NEL DIRITTO
URBANISTICO E NEL DIRITTO PRIVATO
Alberto Fossati
Le due tipologie del mutamento
di destinazione d’uso nel diritto
urbanistico
Nell’ordinamento giuridico non
necessariamente l’identica terminologia rinvia a significati
convergenti.
Questo fenomeno è evidente quando sono messi a confronto istituti
di apparente identico significato,
ma che assumono portata ed hanno contenuto diverso, a seconda
che siano disciplinati dal diritto
pubblico o dal diritto privato.
Un esempio eclatante di questa diversità è rappresentato dall’impiego dei termini sul “mutamento di
destinazione d’uso” degli immobili, che investe un fenomeno con
una disciplina propria nel diritto
dell’urbanistica e dell’edilizia ed
una differente – sebbene non in
modo assoluto – nel diritto civile.
Il mutamento di destinazione
d’uso nel diritto urbanistico e
dell’edilizia si distingue in due
categorie fondamentali.
Il mutamento è detto funzionale
quando è compiuto senza opere
edilizie od è accompagnato da
opere di semplice adattamento al
nuovo uso, senza che queste siano
proprie e necessarie per il nuovo
uso dell’immobile (ad esempio,
nel salone di un capannone artigianale che si vuole adibire a pa-
lestra viene realizzato un nuovo
spogliatoio ed un servizio igienico aggiuntivo a quello esistente,
appare evidente che tali manufatti
integrativi non sono propri della
nuova destinazione, ma sono fungibili per ogni altra destinazione,
sia che si tratti di mantenere quella artigianale, sia di imprimere
quella della palestra o di una struttura commerciale).
Mutamento strutturale si ha
quando esso è l’effetto diretto di
un intervento di trasformazione
impresso all’immobile o ad una
sua parte (tipico è il caso della ristrutturazione edilizia consistente
nell’insieme sistematico di opere
dirette ad ottenere un organismo
edilizio in tutto o in parte diverso
dall’esistente (ad esempio, il fabbricato artigianale trasformato in
residenziale).
In relazione alla diversa tipologia
del mutamento di destinazione
d’uso cambiano anche i poteri
comunali di disciplina e controllo,
mentre il mutamento strutturale è
il prodotto di una trasformazione
urbanistica o edilizia del territorio
o del fabbricato e, dunque, appartiene alla sfera degli interventi
soggetti al potere di pianificazione, attraverso il piano regolatore
generale, e di controllo mediante
un titolo abilitativo (permesso di
costruire o denuncia di inizio di
l’amministratore
attività), al contrario il mutamento funzionale non si risolve in
un intervento di trasformazione,
bensì in un comportamento che
modifica lo stato di fatto dell’uso
di un immobile con un’operazione di semplice cambiamento, ad
esempio attraverso la sostituzione
dell’arredo.
La disciplina urbanistica del
mutamento di destinazione
d’uso
L’esercizio di questo “potere
funzionale” di disciplina e controllo dei comuni è subordinato
all’intervento legislativo delle
regioni in attuazione della norma
di principio del secondo comma
dell’art. 10, del dpr 380/2001,
Testo Unico dell’Edilizia (TUE)
«Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o
non connessi a trasformazioni
fisiche, dell’uso di immobili o
di loro parti, sono subordinati a
permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività».
La norma contiene il principio
della disciplina dei mutamenti
non connessi a trasformazioni
fisiche, i quali possono essere subordinati ad un previo titolo abilitativo (in Lombardia per il cambio
di destinazione d’uso funzionale è
richiesta la presentazione di una
21
Osservatorio del diritto
comunicazione, lr 12/2005, art.
52, comma 2), solo in quanto sia
la legge a prevederlo ed in forza
di tale previsione i comuni possono disciplinare il fenomeno con i
propri strumenti di pianificazione
generale (PRG) ed una affermazione ridondante, in base alla
quale i mutamenti connessi ad
interventi di trasformazione fisica
degli immobili sono soggetti al
preventivo titolo abilitativo. Questa parte della norma non vuole
essere che una sottolineatura del
generale potere di pianificazione e
controllo della trasformazione del
territorio storicamente riconosciuta ai comuni con il PRG e la licenza edilizia ((legge 1150/1942, artt.
7 e 31), con la concessione edilizia (legge 10/1977, art. 1), con il
permesso di costruire, a cui sono
subordinati tutti gli interventi di
trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio (dpr 380/2001,
art. 10, comma 1).
Il potere di “pianificazione funzionale” dei comuni diventa attuale
solo quando vi sia una legge regionale che lo disciplini e solo
quando i contenuti della legge regionale sono recepiti e attuati con
gli atti di pianificazione (PRG).
Il mutamento di destinazione d’uso strutturale determina la trasformazione permanente del territorio
che deve essere conforme, quanto
alla tipologia di intervento (nuova
opera, ristrutturazione edilizia) e
quanto alla destinazione, alle previsioni del PRG, allo stesso modo,
ove sia vigente la legge regionale
ed essa sia recepita nei piani urbanistici, il mutamento funzionale
diventa rilevante quando comporta ricadute sul piano delle quantità
delle diverse destinazioni d’uso e
sul fabbisogno dei diversi servizi
22
pubblici, che cambiano in ragione
delle differenti destinazioni.
In genere il cambio d’uso funzionale rilevante sul piano urbanistico comporta il passaggio da una
categoria funzionale ad un’altra
(ad esempio, da industriale a commerciale), benché esso consista in
un fenomeno tendenzialmente reversibile con una certa facilità (si
pensi all’utilizzo come superficie
di vendita di un salone artigianale
mediate l’installazione dell’arredo
appropriato, o dell’appartamento
residenziale utilizzato come studio professionale), la rilevanza
urbanistica del mutamento è tale
quando determina le ricadute anzidette sul piano del fabbisogno
dei servizi.
«Il mutamento di destinazione
d’uso ha per effetto il passaggio
da una categoria funzionalmente
autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e si traduce
in un differente carico urbanistico. Lo stesso può avvenire senza
la realizzazione di opere a seguito del mero mutamento d’uso che
dell’immobile sicché anche la
prova dell’abuso è limitata a quella del diverso uso dell’immobile.
Oppure può essere accompagnato
dalla realizzazione di quelle opere
in assenza delle quali l’immobile
non può soddisfare quella diversa
funzionalità che comporta il trapasso da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista
urbanistico ad un’altra» (Cons.
St., sez. V - sentenza 20 agosto
2013 n. 4182; T.A.R. Lombardia
- Brescia, n. 528/2000; Cons. St.,
sez. IV - sentenza 26 marzo 2013
n. 1712,conferma T.A.R. Liguria,
Sez. I, n. 3941/2010).
Soltanto con il passaggio da una ad
un’altra categoria sorge l’obbligo
l’amministratore
di rideterminare il contributo di
costruzione: «Il fondamento del
contributo di urbanizzazione non
consiste nel titolo edilizio in sé,
ma nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di
urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle
utilità derivanti dalla presenza
delle medesime secondo modalità
eque per la comunità con la conseguenza che, anche nel caso di
modificazione della destinazione
d’uso, cui si correli un maggiore
carico urbanistico, è integrato il
presupposto che giustifica l’imposizione del pagamento della
differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione
originaria e quelli, se più elevati,
dovuti per la nuova destinazione
impressa; il mutamento, pertanto, è rilevante quando sussiste un
passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto
di vista urbanistico, qualificate
sotto il profilo della differenza del
regime contributivo in ragione di
diversi carichi urbanistici» (Cons.
St., sez. V – sentenza 30 agosto
2013, n. 4326, conferma T.A.R.
Emilia Romagna - Bologna, Sez.
I, n. 941/2000).
Il principio vale anche per i mutamenti parziali: «Ai fini dell’insorgenza dell’obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un
maggior carico urbanistico quale
effetto dell’intervento edilizio, sicché non è neanche necessario che
la ristrutturazione interessi globalmente l’edificio - con variazioni riguardanti nella loro interezza
le parti esterne ed interne del fabbricato - ma è soltanto sufficiente
che ne risulti comunque mutata
la realtà strutturale e la fruibilità
Osservatorio del diritto
urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all’oggettiva
rivalutazione dell’immobile e funzionali a sopportare l’aggiuntivo
carico “socio-economico “ che
l’attività edilizia comporta, anche
quando l’incremento dell’impatto sul territorio consegua solo a
marginali lavori.
Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile da produttiva
non manifatturiera artigianale a
direzionale ricreativa (nella specie era stato attuato un mutamento della destinazione d’uso con
opere di un edificio da “officina”
a “sala giochi”), deve considerarsi attuato tra distinte categorie
funzionali e comporta variazione
del carico urbanistico, con conseguente mutamento degli “standard”; presupposto, questo, sufficiente a giustificare la richiesta di
contributo per oneri di urbanizzazione» (Cons. St., sez. V – sentenza 30 agosto 2013, n. 4326, cit.)
C’è dunque un evidente parallelismo ed identità tra i presupposti
(non precarietà dal cambio e incidenza sui parametri urbanistici:
indici) della disciplina del mutamento di destinazione d’uso strutturale e funzionale: «Il mutamento abusivo di destinazione di uso
di un immobile senza l’esecuzione di opere edilizie, realizzato in
contrasto con le previsioni degli
strumenti urbanistici normativi o
amministrativi (regolamenti edilizi, atti di concessione, ecc.), deve
comportare una traslazione non
precaria dall’una all’altra delle
categorie urbanistiche considerate dalla normativa vigente (uso
residenziale, uso agricolo, uso
industriale, uso commerciale),
atteso che il mutamento di destinazione di uso giuridicamente
rilevante è quello tra categorie
funzionalmente autonome dal
punto di vista urbanistico.
L’utilizzazione di fatto di un immobile ad ufficio pubblico (nella
specie l’immobile era stato destinato per un certo periodo, in
forza di apposito contratto di locazione, a sede del Pubblico Registro Automobilistico ed a sede
della delegazione Aci) non può
costituire fonte di modificazione
e/o mutamento della originaria e
formale destinazione d’uso (nella
specie, commerciale) dello stesso; infatti, la modificazione della
destinazione d’uso di un immobile deriva da provvedimenti classificatori di natura autoritativa,
non modificabili o estinguibili da
determinazioni negoziali (contratto di locazione) che, per loro
natura, hanno incorporata in sé
una logica transitoria» (Cons.
St., sez. V - sentenza 28 febbraio
2012 n. 1148; sentenza 21 dicembre 1992, n. 1547).
Se il mutamento impresso all’immobile non altera la funzione originaria dell’immobile per adibirla
in via permanente ad una funzione diversa, esso non è urbanisticamente rilevante e non è assoggetto ad alcun potere di pianificazione e di controllo, trattandosi di un
mero uso di fatto «dell’immobile
in relazione alle molteplici attività umane che il titolare è libero di
esplicare. La destinazione d’uso
impressa a determinati locali dal
titolo autorizzativo non riguarda, infatti, le attività umane che
vi si svolgono, ossia i cosiddetti
usi di fatto (cfr. Cons. Stato, V, 23
febbraio 2000, n. 949; 28 gennaio 1997, n. 77)» (Tar Lombardia,
Mi, sez. II, sentenza 17 settembre
2009, n. 4665).
l’amministratore
Il mutamento di destinazione d’uso nell’ordinamento
civilistico. Le parti comuni
dell’edificio
La distinzione pubblicistica tra
le due diverse tipologie del mutamento di destinazione d’uso
perde rilevanza nell’ordinamento civilistico sull’uso delle cose
comuni e del loro mutamento di
destinazione e sull’uso e sul suo
cambiamento delle cose di proprietà esclusiva; difatti un uso
diverso della cosa comune può
essere rilevante ai fini del godimento dei condomini ed essere
del tutto irrilevante sul piano urbanistico, si pensi, ad esempio, al
caso dell’alloggio del portinaio
che non viene più destinato a tale
scopo, ma dato in locazione ad un
terzo come sua civile abitazione.
L’unità immobiliare in questione rimane sempre residenziale e,
dunque, per il diritto urbanistico
il suo diverso utilizzo è del tutto
irrilevante, mentre non lo è sul
piano civilistico, perché questa
parte comune muta la sua destinazione, al contrario anche dal
punto di vista urbanistico il mutamento diventa rilevante se l’unità
immobiliare residenziale del portinaio viene dismessa da questo
impiego e senza opere è destinata
a studio professionale, quindi ad
una funzione terziaria distinta dalla residenziale. In tale ipotesi si è
mutata funzionalmente la sua destinazione con un passaggio che
diventa urbanisticamente rilevante. Un simile cambio di destinazione d’uso produce perciò effetti
su entrambi i profili del diritto urbanistico e del diritto privato.
Nella recente riforma al regime
del condominio è stata introdotta
23
Osservatorio del diritto
la figura del mutamento di destinazione d’uso che si aggiunge a
quella tradizionale dell’innovazione che non si contrappongono,
ma agiscono in un sistema complesso e di reciproca interferenza: vi sono innovazioni che non
comportano mutamenti della destinazione d’uso e che sono soggette al regime dell’art. 1120 c.c.;
altre innovazioni comportano
mutamenti di destinazione d’uso,
ma non limitano o impediscono il
godimento di alcuno dei partecipanti (art. 1108, c.c.), ad esempio,
la realizzazione di un ascensore
nella tromba delle scale; vi è il
mutamento della destinazione
d’uso delle parti comuni con o
senza innovazioni, ma che comporta limitazioni o pregiudizio
del godimento anche di un solo
condomino (art. 1117ter c.c.), ad
esempio, la suddivisione dell’androne per ricavare una guardiola
per il custode che comporta eliminazione delle caselle per la posta dei condomini, attraverso la
costruzione di un semplice muro
divisorio e di un ingresso.
A seconda dell’effetto prodotto
dall’una o dall’altra figura deriva
una diversa disciplina delle maggioranze richieste per l’una o l’altra ipotesi.
Per l’innovazione, ai sensi
dell’art. 1120, è richiesta la
maggioranza del quinto comma
dell’art. 1136, per i mutamenti di
destinazione d’uso il primo comma dell’art. 1117ter richiede una
maggioranza più gravosa, perché
incide sul godimento del bene
comune da parte del singolo condomino, superando il principio
dell’unanimità desumibile dagli
artt. 1102 e 1103 c.c..
La rilevanza civilistica dello
24
scopo perseguito con l’innovazione e/o con il mutamento di
destinazione d’uso è del tutto irrilevante sul piano pubblicistico. Al
più sotto questo secondo aspetto
rileva la legittimazione alla presentazione del titolo per effettuarle l’intervento o il cambiamento di
destinazione d’uso
La legittimazione ad effettuare
il mutamento di destinazione
d’uso delle parti comuni, il
recupero dei sottotetti e per
la realizzazione dei parcheggi
destinati a servizio delle unità
immobiliari o dell’edificio.
Posto che il mutamento d’uso
sia consentito dagli strumenti di pianificazione comunali, esso è soggetto ad un titolo
abilitativo, per il quale occorre
idonea legittimazione.
Per i vigenti principi, il permesso
di costruire la dia e la scia (segnalazione certificata di inizio di
attività) sono rilasciati o presentati al o dal proprietario dell’immobile o chi ne abbia titolo per
richiederlo o presentarlo (art. 11,
comma 1, art. 23, comma 1, dpr
380/2001, art. 19, comma 1, legge
241/1990).
È pacifico l’orientamento giurisprudenziale che riconosce la
legittimazione, oltre che ai proprietari, anche ai titolari di diritti
reali o personali (locazione, comodato) di godimento nei limiti
in cui sono autorizzati dal titolo
istitutivo del loro diritto, anche
i promissari acquirenti lo sono
sempre entro detti limiti.
Talvolta sorgono dubbi in ordine
alla pienezza del titolo che legittima soprattutto con riguardo ad
interventi su parti comuni degli
l’amministratore
edifici, il cui uso è disciplinato
dall’art. 1102 del codice civile,
secondo il quale, «Ciascun partecipante può servirsi della cosa
comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto»,
ed inoltre: «Il partecipante non
può estendere il suo diritto sulla
cosa comune in danno degli altri
partecipanti, se non compie atti
idonei a mutare il titolo del suo
possesso».
A fronte di una domanda per intervenire sulle parti comuni, «Ai
sensi dell’art. 4 della legge n. 10
del 1977 (v. ora l’art. 11, comma
1, del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380),
l’Amministrazione comunale in
sede di esame di una istanza per
il rilascio di una concessione edilizia, ha il potere-dovere di verificare l’esistenza, in capo al richiedente, di un titolo idoneo di godimento dell’intero bene interessato
dal progetto e di subordinare il
rilascio della concessione stessa
al consenso di tutti i proprietari
per la parte di intervento che interessa ex art. 1117 c.c. le parti
comuni. [perciò] Per il rilascio
di una concessione edilizia che
comporta l’esecuzione di opere
riguardanti parti comuni del fabbricato, nel caso in cui si tratti di
opere non connesse all’uso normale della cosa comune, è necessario il previo assenso scritto di
tutti i comproprietari interessati.
[infatti] In sede di rilascio di una
concessione edilizia per l’esecuzione di opere interessanti parti
comuni dell’edificio, la disciplina
prevista dall’art. 1102 del codice
civile (secondo ciascun partecipante alla comunione può servirsi
della cosa comune, purché non ne
Osservatorio del diritto
alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro
diritto) è inapplicabile, al fine di
non richiedere il consenso di tutti
i condomini, nel caso in cui non
sussistano le condizioni da esso
previste, come ad esempio nel
caso di una nuova costruzione da
appoggiare al muro in comunione,
in cui la facoltà di paritaria utilizzazione della cosa stessa risulta
senz’altro esclusa da una attività
di sostanziale attrazione di una
parte del bene comune nella sfera di disponibilità esclusiva di un
singolo» (Cons. St., sez. IV, sentenza 11aprile 2007, n. 1654).
L’art. 1102 del cod. civ. può essere applicato, anche in sede di
rilascio del permesso di costruire,
per presumere il consenso degli
altri comproprietari, solo in relazione ad opere che non comportano ostacoli al godimento del bene
comune da parte dei compartecipi, né pregiudizi agli immobili di
proprietà esclusiva.
Al fine dell’accertamento della
volontà dei comproprietari è stato
affermato che, «Ai sensi dell’articolo 11, comma 1 d.p.r. 380/2001,
“il permesso di costruire è dato dal
sindaco al proprietario dell’area
o a chi abbia titolo per richiederla”; nel caso in cui il diritto di
proprietà dell’area appartenga
a più titolari, la richiamata norma deve essere intesa nel senso
che la concessione edilizia può
essere legittimamente rilasciata
in favore solo di alcuni dei comproprietari, allorché la situazione di fatto consenta di supporre
l’esistenza di un “pactum fiduciae” con gli altri comproprietari» (Cons. St., sez. VI, sentenza
10 ottobre 2006 n. 6017).
La norma civilistica non è invece
applicabile, al fine di presumere il
consenso di tutti i condomini, nel
caso di opere che pregiudicano
l’uso comune della cosa e comunque ne alterino la destinazione.
Sugli oneri istruttori dell’Amministrazione comunale conseguenti alla presentazione di una scia
edilizia, ai sensi dell’art. 19 della
legge 241/1990 – nella specie per
il recupero a fini abitativi di un
sottotetto di proprietà del singolo
condomino – è stato riconosciuto che la stessa Amministrazione
non è obbligata a acquisire informazioni sulla circostanza che
l’assemblea condominiale abbia
eventualmente inibito al singolo
condomino di realizzare le opere
sostanzianti un sopralzo dell’edificio: «tuttavia il richiedente il titolo edilizio ovvero chi presenta la
Scia è comunque onerato, prima
di iniziare i lavori, ad impugnare
la deliberazione dell’assemblea
condominale lesiva del proprio
diritto, ex art. 1137, comma 2, c.c..
In presenza di tale deliberazione,
il Comune non può rilasciare il ti-
tolo edilizio(ovvero è tenuto a sospendere l’efficacia della Scia)»
(Cons. St., sez. IV, sentenza 21
agosto 2013, n. 4234).
Sempre con riguardo agli oneri istruttori, è stato ribadito che
«L’Amministrazione
comunale,
cui è rimessa sul piano istruttorio
la delibazione di conformità urbanistica di ogni progetto edilizio,
deve verificare, tra l’altro, che
esista un idoneo titolo per eseguire le opere, che assurge a presupposto di legittimità sia degli interventi che implicano il rilascio del
permesso di costruire, sia di quelli soggetti al regime semplificato
della d.i.a..
Nel procedimento di rilascio della concessione edilizia, l’Amministrazione ha il potere-dovere
di verificare l’esistenza, in capo
al richiedente, di un idoneo titolo
di godimento sull’immobile, interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, trattandosi di
una attività istruttoria che non è
diretta, in via principale, a risolvere i conflitti di interesse tra le
parti private in ordine all’assetto
Una terrazza del Duomo di Milano
l’amministratore
25
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Osservatorio del diritto
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proprietario degli immobili interessati, ma che risulta finalizzata,
più semplicemente, ad accertare il
requisito della legittimazione del
richiedente.
Analogamente a quanto previsto
dall’art. 4 della L. n. 10/77, nel
caso di opere edilizie soggette a
d.i.a. che vadano ad incidere sul
diritto di altri comproprietari, è
legittimo esigere il consenso degli
stessi (che può essere manifestato
anche per fatti concludenti); tale
consenso è tuttavia richiesto in
forma esplicita qualora vi sia un
conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all’intervento
progettato. La eventuale scelta
dell’amministrazione di assentire comunque le opere (in base al
mero riscontro della conformità
agli strumenti urbanistici), nonostante il dissidio fra i comproprietari, evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale,
perché non dà conto dell’effettiva
corrispondenza tra l’istanza edificatoria e la titolarità del prescritto diritto di godimento» (Tar
Campania, Na, sez. II - sentenza
29 marzo 2007 n. 2902).
Il mancato accertamento da parte
dell’Amministrazione ha portato
a dichiarare l’illegittimità di un
permesso di costruire per il recupero del sottotetto di «un edificio
condominale rilasciato ad un
singolo condomino, nel caso in
cui difetti una apposita e preventiva deliberazione autorizzativa
dell’assemblea condominiale, in
favore del condomino stesso. Infatti, in base all’art. 1117, n. 1, del
codice civile, il tetto è oggetto di
proprietà comune dei proprietari
delle singole unità immobiliari
che compongono l’edificio; ne
consegue che i singoli proprie-
26
tari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo
stesso, essendo invece necessaria,
ai sensi dell’art. 1120 del codice
civile, una apposita deliberazione
dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite
dall’art. 1136 dello stesso codice»
(Tar Lombardia, Mi, sez. II, 11 sentenza luglio 2013, n. 1830).
La delibera assembleare per l’innovazione di un parte comune
da destinare a parcheggi per le
unità immobiliari o per l’edificio è sempre prescritta a norma
dell’art. 1120 del codice civile
(cfr. Cass. civ., sez. II - sentenza
29 agosto 1992, n. 6529), la sua
mancanza costituisce ragione da
sola preclusiva alla realizzazione
dell’intervento.
Limiti alla facoltà del proprietario esclusivo di mutare la
destinazione d’uso
Un altro caso che può assumere
rilevanza si per il diritto urbanistico sia per quello privato riguarda
il cambio di destinazione d‘uso
di una proprietà esclusiva all’interno di un edificio condominiale,
come può accadere quando l’unità immobiliare residenziale venga
adibita ad un uso diverso e non
consentito dal regolamento condominale, ma conforme al piano
regolatore generale.
La legittimazione del proprietario
al cambio d‘uso è senz’altro impedita se il divieto deriva da un
regolamento di natura contrattuale: «La legge regionale che disciplina il recupero dei sottotetti non
può autorizzare il singolo condomino a trasformare il sottotetto
da deposito in abitazione, specie
se il regolamento contrattuale di
l’amministratore
condominio vieta il cambio di destinazione degli immobili» (Cass.
civ., sez. II – sentenza 24 ottobre
24125).
È nei poteri dell’assemblea condominale imporre il divieto «al
singolo condomino di adibire
l’immobile di proprietà esclusiva ad un uso incompatibile con
il regolamento di condominio di
natura contrattuale (nella specie, la Corte ha ritenuto legittimo
il divieto di adibire un immobile
a discoteca in quanto tale destinazione era in evidente conflitto
con il regolamento condominiale
di tipo contrattuale)» (Cass. civ.,
sez. II - sentenza 27 maggio 2011
n. 11859).
La ragione del divieto risiede nella
sua natura di costituire un diritto
di servitù «a vantaggio delle altre
singole unità immobiliari e la reciprocità dei vincoli di tal genere
collega singolarmente, in senso
verticale, ognuno di coloro che ne
beneficiano con ognuno di coloro
che ne sono gravati, costituendo
dei rapporti distinti anche se connessi» (Cass. civ., sez. II – sentenza 28 giugno 2001, n. 8842).
Le limitazioni o i divieti imposti
dalla norma regolamentare contrattuale (e non di altra natura) assumono rilievo pubblicistico solo
ai fini della legittimazione e, quindi, della pienezza del titolo con cui
l’interessato presenta al comune
la domanda di intervento edilizio
o di mutamento di destinazione
d’uso funzionale, ma è evidente che la rilevanza pubblicistica
agisce solo per la legittimazione
e non per le ricadute urbanistiche
che possono essere inesistenti sul
piano urbanistico nel caso il cambio d’uso sia conforme alle norme
di pianificazione.
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Osservatorio del diritto
ANIMALI IN CONDOMINIO,
RAPPORTI DI VICINATO E
PROBLEMI DI CONVIVENZA
Laura Gilardoni
La norma che ha “liberalizzato”
l’ingresso degli animali domestici
in condominio è sicuramente una
delle novità più rilevanti della riforma del condominio che è entrata
in vigore il 18 giugno 2013. Dietro
la nuova regola, però, si annida il
rischio di un aumento della litigiosità tra i proprietari.
Pare opportuno quindi, in questa sede, fare il punto precisando,
preliminarmente, come esista ora
un “vero e proprio diritto soggettivo dell’animale da compagnia
nell’ambito dell’attuale ordinamento giuridico” che impone di
ritenere l’animale collocabile non
più nell’area semantica concettuale delle “cose” ma “come essere senziente” (Cass. decreto del
13.3.2013).
L’accesso degli animali nel condominio, tuttavia, non è fuori da ogni
regola. È comunque buona norma
rispettare le disposizioni contenute
nell’ordinanza del ministero della
Salute, entrata in vigore il 23 marzo 2009 e reiterata, da ultimo, il 3
settembre 2013, che prevede, tra
l’altro, l’obbligo, per i proprietari
dell’animale, di mantenere pulita
l’area di passaggio, di utilizzare un
guinzaglio di misura non superiore
al mt.1,5 e, nel caso di animali aggressivi, di applicare la museruola, oggetto che peraltro deve essere
sempre portato “a passeggio” dal
proprietario in qualsiasi occasione.
All’interno del condominio le re-
gole che ivi presiedono sono
complesse e articolate sia per la
molteplicità delle loro fonti che per
la vastità degli interessi umani che
l’immobile in quanto tale è destinato a soddisfare. L’introduzione
“ufficiale” dell’animale all’interno
del condominio si inserisce quindi
in questo, già complesso, sistema.
Primo obbiettivo quindi è quello di
fissare delle regole utili a garantire una corretta convivenza individuando, attraverso di esse, punti di
equilibrio.
In linea generale la prima esigenza è quella di non essere disturbati dai nuovi abitanti; due sono le
tipologie di molestie che possono
derivare dalla loro presenza: le immissioni di natura acustica e quelle di natura olfattiva.
Nell’ambito del condominio l’abbaio del cane è sicuramente la più
frequente tra le immissioni acustiche che vengono lamentate dai
vicini. Possiamo, sul punto, sinteticamente precisare come la giurisprudenza oggi ritiene che il
semplice abbaio sia un fatto naturale del cane il cui suono rientri nei
normali rumori di fondo che caratterizzano il vivere collettivo. Da
ciò deriva che si avrà vera e propria molestia solo e soltanto quando l’abbaiare sia tale da superare la
normale soglia di tollerabilità (ciò
ai sensi dell’art.844 c.c.).
La Cassazione sul punto ha precisato che la normale tollerabilità
l’amministratore
viene superata solo quando i latrati
siano insistenti - e quindi non episodi saltuari di disturbo - visto che
la natura del cane non può essere
coartata al punto da impedirgli del
tutto di abbaiare (Cass. n.7856 del
2008).
Sotto il profilo penalistico, invece
il reato del disturbo alla quiete pubblica (art.659 c.p.) viene integrato
solo qualora sussista sia l’elemento soggettivo (condotta volontaria
del proprietario del cane a non impedire l’abbaio) sia quello oggettivo (non basta che il disturbo sia
arrecato ai soli vicini di casa ma
necessita che lo stesso -gli ululati!- disturbino una pluralità di persone – in questo senso Cass. Pen.
n.15230 del 2012). In sostanza
quindi i rumori devono essere obbiettivamente idonei ad incidere
negativamente sulla tranquillità di
un numero indeterminato di persone risultando irrilevanti le lamentele di una o più singoli soggetti.
Per quanto riguarda poi le immissioni olfattive, anche qui il criterio
della normale tollerabilità previsto dall’art. 844 c.c. è il principio
cardine. Sotto il profilo penalistico,
invece, la presenza di esalazioni
gravemente moleste può configurare il reato di getto pericoloso di
cose di cui all’art.674 c.p.: in sostanza l’emissioni di gas, vapori e
fumi suscettibili di arrecare disturbo, disagio o fastidio alle persone
(Cass. n.2377/2011) possono con-
29
Osservatorio del diritto
figurare il reato in commento soprattutto qualora tale condotta sia
integrata dalla omessa custodia di
animali qualora sia derivato il versamento di deiezioni animali atte
ad offendere imbrattare o molestare persone (Cass. n.32063 del
2008).
Oltre alle immissioni moleste la
presenza degli animali potrebbe
essere fonte di danni a cose e persone. Il tema della responsabilità per danni cagionati da animali
è ampio e coinvolge aspetti civili
e penali. La norma civile di riferimento è l’art. 2052 c.c. che individua in capo al proprietario (o a chi
con l’animale ha un rapporto di custodia qualificato caratterizzato dal
potere di gestione, vigilanza e controllo sull’animale, – il c.d. utente
-) la oggettiva responsabilità risultando conseguentemente irrilevante se l’animale sia stato custodito e
vigilato secondo il criterio dell’ordinaria diligenza (Cass. n.7260 del
2013)
Alla
figura,
soprarichiamata,
dell’utente, si contrappone quella del soggetto che detiene l’animale per conto e nell’interesse del
proprietario, come per esempio il
dipendente o il dog sitter o la clini-
ca veterinaria presso cui l’animale sia temporaneamente ricoverato.
In questo senso la Cassazione ha
avuto modo di precisare come la
responsabilità per danni eventualmente arrecati nel momento in cui
l’animale è stato affidato ricadrebbero comunque in capo al proprietario (Cass. n. 16023 del 2011).
È fatta salva la prova del caso fortuito che il danno concretamente
verificatosi sia dipeso da un elemento esterno anziché dall’animale che ne è fonte immediata; si
pensi, ad esempio al caso in cui il
danneggiato si introduca senza invito ed in assenza dei proprietari di
casa all’interno del cancello di ingresso di una recinzione ove è posto un pit bull. In tali ipotesi, infatti,
il comportamento del danneggiato
è certamente stata una concausa rilevante nella realizzazione dell’evento, concausa tale da giustificare
un totale esonero di responsabilità
in capo al proprietario.
Per mera completezza espositiva,
sotto il profilo penalistico, ricordiamo come il tema passi attraverso la definizione di responsabilità
che per legge è personale. Risulta
evidente quindi che sarà ritenuto
responsabile penalmente esclusi-
vamente il soggetto che detiene l’animale a qualsiasi titolo. In tali casi
il proprietario potrà rispondere anche per omessa custodia o malgoverno ai sensi dell’art. 627 c.p.
Da ultimo, vogliamo ricordare una
recente ordinanza della Cassazione (n.4788 del 2014) che ha individuato in capo all’ente territoriale
la responsabilità extracontrattuale per i danni provocati da animali selvatici (daini e camosci) alla
circolazione dei veicoli laddove
venga dimostrato che all’ente territoriale sia stato formalmente delegato all’uopo e sia stato allo stesso
conferito, in quanto gestore, di una
autonomia decisionale e operativa
sufficiente a consentirgli di svolgere l’attività in modo da poter efficientemente amministrare i rischi
di danni a terzi.
Nella speranza di aver offerto un
quadro delle problematicità esistente in tema, quadro peraltro certamente non esaustivo, restiamo in
attesa dell’evoluzione giurisprudenziale in tema che tenga conto
anche dell’evoluzione del concetto
di animale domestico che comprenda anche gli animali c.d. da affezione non convenzionali (tipo furetti,
conigli, roditori, uccelli, rettili).
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Osservatorio del diritto
IL CONDOMINO NON PUÒ
PAGARE I FORNITORI, NÉ…
Luca Saccomani
Anche dopo il recente intervento del legislatore, la natura del Condominio rimane
avvolta dall’alone di mistero
con i quali gli interpreti si sono per anni misurati, nel tentativo di trovarne la soluzione.
Non è certo frutto di dimenticanza, o del caso, che anche
nel testo delle norme risultante all’esito della riforma non
si rinvenga alcuna definizione
dell’istituto del Condominio.
Ciò che sembra emergere in
maniera piuttosto chiara dal
nuovo articolato è che le spinte eterogenee provenienti dai
diversi ispiratori della riforma siano state composte nel
senso di non attribuire espressamente al Condominio una
soggettività autonoma, e distinta da quella dei suoi partecipanti, cioè la capacità di
essere esso stesso titolare di
situazioni giuridiche soggettive, come il diritto di proprietà; l’art. 1117 c.c., in effetti,
attribuisce la proprietà delle
parti comuni dell’edificio ai
“proprietari delle singole unità immobiliari”, e non all’ente
che, in astratto, potrebbe venire ad esistenza proprio allo
scopo di assumere la proprietà delle cose e dei servizi co-
muni, e del complesso di diritti e doveri, di poteri e facoltà, e di oneri, ad essa connessi.
Meno che mai, pare si sia inteso attribuire al Condominio la personalità giuridica,
che spetta solo a quegli enti dotati di autonomia patrimoniale perfetta, ossia che rispondono delle obbligazioni
contratte per svolgere la loro
funzione solo con il loro patrimonio; tanto che i creditori
del condominio in cerca della soddisfazione non ricevuta
spontaneamente possono promuovere azione nei confronti dei singoli condomini (che
l’art. 63 disp. att. c.c. indica,
emblematicamente, con il termine “obbligati”), seppure si
disponga che debbano essere chiamati a rispondere prima i “condomini morosi”, e
poi quelli “in regola con in
pagamenti”.
Dunque, nulla sembra aver
privato d’attualità l’antica definizione di matrice giurisprudenziale, ripetuta in moltissime decisioni, per la quale “il
condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria
personalità distinta da quella
di coloro che ne fanno parte,
bensì un semplice ente di ge-
l’amministratore
stione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse
comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire
nei diritti autonomi di ciascun
condomino” (così, fra le tante,
Cass., Sez. II Civ., 14.12.1993,
n. 12304).
***
Tuttavia, proprio dall’elaborazione giurisprudenziale più
recente sembrano pervenire alcune indicazioni rivolte
nella direzione di attribuire al
Condominio qualche aspetto
di quella soggettività che non
gli è stata riconosciuta in via
espressa.
Ad esempio, in una recente ordinanza resa dalla VI Sezione
Civile della Corte Suprema (n.
3636, del 17.2.2014) si trova affermato il principio per
cui il singolo condomino non
può validamente estinguere
la quota parte su di lui gravante del debito in essere nei
confronti di un creditore del
Condominio, eseguendo direttamente il pagamento nelle
mani di quest’ultimo (con la
sola salvezza del caso che il
creditore del Condominio si
sia munito di titolo esecuti-
31
Osservatorio del diritto
vo anche nei confronti di esso
condomino).
Tale affermazione muove dalla premessa che il Condominio si ponga nei confronti dei
terzi quale “soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini
attinenti alle parti comuni”, e
che pertanto all’amministratore dello stesso competa la
qualità di necessario rappresentante della collettività dei
condomini, sia nella fase di
assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione
delle cose comuni, sia, all’interno della collettività condominiale, come unico referente
dei pagamenti ad essi relativi.
L’espressione “soggetto di
gestione” non sembra concettualmente diversa da quella, ben più nota, di “ente di
gestione”. Nondimeno, la negazione della possibilità per
il singolo condomino di soddisfare il credito che il terzo
vanti in relazione ad un contratto stipulato con il Condominio, se non per il tramite
dell’amministratore, che di tale Condominio è il necessario
rappresentante, implica l’attribuzione al solo Condominio
della qualità di parte del rapporto intercorso e della conseguente possibilità di operare efficacemente in merito ad
esso, escludendo una legittimazione concorrente del singolo condomino; ciò che non
si colloca in posizione troppo
distante dal riconoscimento in
capo al Condominio della capacità di essere titolare di situazioni giuridiche soggettive,
32
che costituisce esattamente il
tratto connotante la soggettività giuridica spettante agli
enti (non di “mera gestione”).
Un ulteriore spunto d’interesse nella direzione indicata
viene da altre decisioni, che
ancor prima della riforma si
erano occupate in specifico
dei contratti stipulati dal Condominio per far fronte alle
proprie esigenze, e della possibilità del singolo condomino
di far valere in via autonoma
diritti da essi traenti origine.
Con riferimento al contratto
d’assicurazione stipulato dal
Condominio, il S.C. ha escluso che al condomino spetti “azione diretta” nei confronti
della compagnia per il risarcimento di danni da esso patiti,
in relazione a polizza stipulata dal Condominio, in persona
dell’amministratore.
La Corte, pur ribadendo di
considerare il Condominio alla stregua di un ente di gestione, sprovvisto di personalità
giuridica, ha escluso che tale
natura implichi che “ciascun
condomino possa sostituirsi
all’amministratore stesso ed
agire, nel proprio interesse,
nei riguardi dell’assicuratore”; spettando a quest’ultimo
la rappresentanza dell’ente,
“il singolo condomino non può
considerarsi singolarmente
legittimato a rappresentare
l’ente di gestione, contraente della polizza nell’interesse
di tutti i partecipanti al condominio” (Così Cass., Sez. III
Civ., n. 4245 del 20.2.2009;
medesimo principio era stato
peraltro già affermato dalla I
l’amministratore
Sez. Civ. del S.C., con la sentenza n. 2378 del 26.3.1996).
La Corte di Cassazione è recentemente pervenuta a conclusioni del tutto analoghe
con riferimento a fattispecie
riguardante il contratto d’appalto concluso dal Condominio, richiamando e ribadendo
il proprio precedente orientamento, e con ciò confermando
di ritenere che “la circostanza
che il condominio sia ente di
gestione, privo di personalità
giuridica, non comporta che
ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei
confronti della controparte in
relazione a controversie nascenti da un contratto stipulato dall’amministratore per
il condominio” (Cass., Sez. II
Civ., n. 17331 del 17.8.2011).
Anche il tema della legittimazione ad agire del singolo
condomino in via concorrente
con l’amministratore del Condominio per la tutela di diritti
nascenti dalla qualità di partecipante all’ente, in varie occasioni sondato dai Giudici di
Legittimità, ha trovato negli
ultimi tempi una interessante
specificazione.
Pur riaffermandosi in via generale che a ciascun condomino spetta il potere di agire a
difesa dei diritti connessi alla partecipazione all’ente (di
gestione), e quindi il potere
di intervenire autonomamente
nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del
Condominio, come di avvalersi dei mezzi di impugnazione concessi dall’ordinamento
Osservatorio del diritto
per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti del Condominio, la Corte ha precisato
che tale principio non trova
però applicazione con riguardo alle controversie (come
quelle aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni
dell’assemblea condominiale,
o la nomina dell’amministratore) che “perseguono finalità di gestione di un servizio
comune e tendono ad soddisfare esigenze soltanto collettive, senza attinenza diretta
all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti”; controversie nelle quali “la legittimazione ad agire, e quindi
ad impugnare, spetta in via
esclusiva all’amministratore, con esclusione della pos-
sibilità di impugnazione da
parte del singolo condomino”
(Cass., Sez. II Civ., n. 19223
del 21.9.2011; concetto recentemente ripreso e confermato da Cass., Sez. III Civ., n.
10879 del 28.6.2012).
La decisione sembra quindi portare la medesima cifra
di quelle sopra ricordate per
sommi capi. Attribuendo al
solo Condominio la legittimazione ad agire, per il tramite
del suo rappresentante legale, per la difesa di interessi
riferibili unicamente all’ente,
senza coinvolgimento diretto di diritti ed interessi spettanti al singolo in dipendenza della sua qualità di partecipante all’ente medesimo, essa
finisce per riconoscergli una
prerogativa esclusiva, non so-
vrapponibile a quelle proprie
dei condomini.
***
A riforma ormai pienamente
in vigore, sarà interessante seguire le linee che tratteggeranno la giurisprudenza e gli
autori. Si tratterà di verificare
se le peculiarità dell’istituto
del condominio negli edifici
potranno ancora essere soddisfacentemente espresse attraverso il richiamo al concetto
di “ente di gestione”, e se si
potranno vedere nuovi segni
dell’attribuzione al Condominio di una sua “individualità” (anche se non soggettività,
né personalità giuridica), così
da marcarne sempre più la distanza rispetto alla semplice
somma dei suoi partecipanti.
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LOCAZIONE USO TRANSITORIO:
IL CONTRATTO CON GLI STUDENTI
UNIVERSITARI
Laura Gilardoni
Da una recente indagine è emerso che i contratti di locazione più
“gettonati” sono quelli di natura
transitoria, quei contratti cioè finalizzati a soddisfare esigenze
abitative di carattere transitorio.
Peraltro.
Il legislatore, sul tema, ha avuto
modo di precisare che un contratto
di locazione ad uso transitorio di
durata inferiore a quella minima
stabilita in via ordinaria (4 anni
prorogabili di altri 4) è ammissibile solo e soltanto laddove questo
sia in linea con il disposto dell’art.
5 della legge n.431 del 1998, articolo che demanda al secondo
comma dell’art.4 della stessa legge la definizione delle condizioni
e delle modalità necessarie
per la conclusione di validi
ed efficaci contratti locativi
di natura transitoria.
Non sono quindi le parti a
decidere se e quando si possa ricorrere alla tipologia del
contratto transitorio ma è il
decreto ministeriale emanato
ai sensi della citata legge (il
D.M. 30 dicembre 2002) a
fissare le modalità ed i presupposti sussistendo i quali
è consentito ai contraenti il
ricorso al contratto di durata
inferiore rispetto alla disciplina ordinaria.
Con queste premesse la
Cassazione ha recentemente precisato a tutti noi il rigore con il
quale deve essere affrontato il
tema, rigore che ci ha oggi suggerito di ricordare ancora una volta
gli elementi essenziali del contratto transitorio per studenti, elementi senza i quali le parti ricadranno
nel regime ordinario.
Preliminarmente possiamo ricordare che le parti contraenti possono usufruire di questo tipo di
contratto quando lo studente sia
iscritto ad un corso di laurea in un
Comune diverso da quello della
residenza.
La durata del contratto va da sei
mesi a tre anni ed il contratto può
essere sottoscritto sia dal singolo
studente che da un gruppo di studenti universitari fuori sede.
Nella stipulazione di questo tipo
di contratto si devono utilizzare
esclusivamente i modelli concordati a livello nazionale dalle organizzazione più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini. Nei comuni in cui non siano
intervenuti gli accordi di cui sopra,
le condizioni dei contratti aventi
per oggetti le esigenze abitative di
carattere transitorio e quelle degli
studenti universitari sono stabilite
dal decreto 10.3.2006 emanato di
concerto dal Ministero della Infrastrutture e dei Trasporti e da quello
dell’economia e delle finanze.
Rilevato che il decreto Ministeriale
Milano - l’Idroscalo
l’amministratore
35
Osservatorio del diritto
del 2006 rimanda sostanzialmente
a quello del 30 dicembre 2002, teniamo presente:
- che i contratti di natura transitoria (evidentemente da redigersi in
forma scritta!) devono prevedere
“una specifica clausola” che individui l’esigenza transitoria del
locatore e/o del conduttore da
provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al
contratto e da considerarsi parte
integrante a questi;
- che al contratto sia allegata documentazione tutta idonea a provare
la suddetta esigenza;
- che il permanere dell’esigenza
transitoria dovrà essere confermata dalle parti contraenti anche
tramite lettera raccomandata da
inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto,
- che nel caso in cui non sia stata
confermata l’esigenza transitoria
stabilita ovvero nel caso in cui le
esigenze di transitorietà vengano
meno, i contratti sottoscritti come
transitori ricadranno tra quello
previsti dall’art. 2 comma 1 della
legge n.431/98 (contratti di durata
quadriennale prorogabili).
Il rigore imposto dalla normativa
e recentemente confermato dalla
giurisprudenza (in questo senso
Cassazione 20 febbraio 2014 n.
4057) pone alcuni problemi interpretativi di indubbio rilievo giuridico e sostanziale visto il rigore delle conseguenze nel caso di
mancato rispetto dei presupposti
sopraindicati.
Ci riferiamo evidentemente al
fatto che non appare chiaro quale
sia l’inquadramento della conferma imposta dal legislatore circa
il mantenimento dell’esigenza
di transitorietà anche a fine contratto, visto che nulla, questi, ha
precisato in ordine ad una eventuale forzatura.
Si pensi al caso in cui il conduttore non abbia più interesse a veder
applicata la norma sulla transitorietà e trasformi il proprio onere
di conferma in un vero e proprio
diritto potestativo, consentendo
così la riconduzione del contratto
alle regole di durata ordinarie. È
ipotesi che trasformerebbe l’istituto della “conferma” in un vero
e proprio “abuso di conferma”
che il legislatore avrebbe potuto/dovuto punire espressamente
viste le inique conseguenze che
un tale abuso potrebbe avere sul
rapporto sinallagmatico del contratto. In tali casi, infatti, starebbe
al locatore prevedere un’azione
di risoluzione del contratto per
inadempimento avendo accertato
il mancato rispetto della clausola
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LA CASA DEL MUTILATO
Pinuccio Del Menico
Edificio di forma trapezoidale a corte, su griglia di pilastri in calcestruzzo armato e muratura di tamponamento in laterizio; solai in laterocemento; copertura piana.
Epoca di costruzione: 1937 – 1942.
Autore: Luigi Lorenzo Secchi.
Condizione giuridica: proprietà dello Stato.
Questa la descrizione della Casa del Mutilato
di via Freguglia data da Lombardia Beni Culturali, un’opera che Milano dovette attendere
per decenni onde poter percorrere la strada indicata dal tedesco Giovanni von Kurs che nel
1832, a Monaco di Baviera, fondò la prima
Scuola di Lavoro per Storpi e Mutilati supplendo ad un obbligo di ogni paese e cioè quello
di provvedere ai suoi soldati impegnati in un
conflitto, ma ancora di più nei confronti di coloro che tornavano a casa gravemente feriti o
mutilati e destinati prima di allora ad una vita
di stenti e povertà. Due le tipologie scolastiche. La “Scuola di cultura generale” che era
frequentata da soldati analfabeti e da chi aveva
perso l’ arto destro e doveva rieducarsi a scrivere con la mano sinistra.
La “Scuola professionale” era invece aperta ai
soldati che per la natura della mutilazione non
potevano più svolgere attività manuale e che
venivano istruiti come contabili, telegrafisti o
dattilografi ed ai quali veniva poi trovato lavoro generalmente in un ente pubblico.
Fu grazie all’on. Pietro Carmine e a donna
Fanny Finzi Ottolenghi che sorse a Milano la
prima Scuola Italiana di Lavoro per Storpi e
Mutilati annessa al Pio Istituto dei Rachitici e
che arrivò a contare circa 600 iscritti. Sede Villa Finzi a Gorla, oggigiorno bellissimo parco
pubblico sulle sponde del Naviglio Martesana.
La villa era di proprietà del conte Batthyany,
ungherese, ufficiale degli ussari che nel 1829
fece realizzare il giardino con tanto di laghetto
alimentato dall’ Acualunga (proprio così, senza la “Q”), un fontanile che sgorgava a Precotto ed ormai da tempo interrato. Nella seconda
meta dell’800 donna Fanny Finzi Ottolenghi,
nuova proprietaria, decise di destinare il parco
a scopi benefici facendovi edificare una “casa
per i bambini di Gorla” e poi, nei primi anni
del 900, un rifugio per ragazzi inabili in collaborazione con l’Istituto Ortopedico Gaetano
Pini che divenne in breve la più grande struttura per il recupero motorio in Italia.
E torniamo alla Casa del Mutilato. La prima
iniziativa mirata alla sua realizzazione fu promossa da Ada Negri e Carlo Delcroix, Presidente Nazionale dell’ Associazione Mutilati e
Invalidi di Guerra, nel 1921. Un decennio trascorse senza effetto, così come nulla accadde
nel lustro successivo che vide la realizzazione
del “Tempio dei Caduti” in piazza Sant’Ambrogio. Fu del 17 ottobre1933 una donazione
del Podestà di 500.000 lire che avvio la concretizzazione del progetto. Il presidente milanese dell’ Associazione, Alessandro Gorini, di
fronte all’ aumento dei soci e, di conseguenza,
alla inadeguatezza della piccola sede di via Bagutta, diede incarico all’ amico Luigi Lorenzo
Sechi di elaborare uno studio di fattibilità per
il trasferimento della sede nel Palazzo Sormani. Ipotesi scartata e così si optò per una nuova
costruzione sul fianco dell’ erigendo Palazzo di
Giustizia sull’area dell’ex caserma di artiglieria a cavallo del principe Eugenio di Savoia.
l’amministratore
37
Varie ed eventuali
Per la costruzione della Casa del Mutilato non
ci fu alcun concorso e la podesteria decise di
affidarne la direzione dei lavori al mutilato ingegnere Secchi. L’opera venne terminata il 31
dicembre 1942 così come la nuova via che non
poteva che essere intitolata ad un eroe della
Prima Guerra Mondiale, Medaglia d’ Oro al
Valore Militare, il sottotenente Carlo Freguglia
(Ivrea 1890 – Flondar Monte Ermada 20 agosto 1917) che, benchè due volte ferito, innalzando la bandiera tricolore, guidò la sua compagnia alla vittoria cadendo durante l’ultimo
assalto.
La Casa del Mutilato si caratterizza esteticamente per le lastre di travertino dei primi due
piani a contrastare il mattone scuro dei livelli
più alti. All’interno l’atrio monumentale caratterizzato da marmi e da una ampia vetrata. Bellissimi gli affreschi del Salone Valente, mentre
al primo piano c’è la Galleria degli Eroi. Una
ricca raccolta di Medaglie d’Oro al Valore Militare assegnate a soldati sconosciuti accanto a
quelle appartenute a valorosi condottieri come
Giuseppe Garibaldi.
Due parole sull’ingegner Luigi Lorenzo Secchi, Avenza (Massa Carrara) 1899 – Milano
1992. Si laureò al Politecnico di Milano nel
1924 e fin dall’anno successivo lavorò come
avventizio al comune di Milano occupandosi
di edilizia scolastica, tra l’altro progettando la
scuola all’aperto del Parco Trotter. Poi passò
allo sport ristrutturando l’Arena, Il Lido e, soprattutto, realizzando la piscina coperta Cozzi.
Ma l’ingegner Luigi Lorenzo Secchi innanzitutto legato alla Scala della quale fu conservatore dal 1932 al 1982. Alla sua opera si deve il
rifacimento del ridotto dei palchi, delle gallerie e della platea e, nel 1945, la ricostruzione
del Teatro gravemente danneggiato dai terribili
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Sentenze
La presente rubrica è a cura dell’avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti
per ogni sentenza: l’estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale
1238 Condominio. Parti comuni. Clausola regolamentare che riserva al costruttore la facoltà di
individuare le parti comuni o di modificarne la titolarità.
Deve ritenersi nulla per genericità del mandato la clausola con la quale gli acquirenti demandino
al venditore la facoltà di individuare le parti comuni del condominio anche in deroga alle
previsioni dettate dall’art. 1117 c.c. Cassazione Civile, seconda Sezione, sentenza n. 8606 del 10
gennaio 2014
Per la verità la massima che viene ricordata è contenuta in pochissime righe di un sentenza che
affronta numerose altre questioni, più impellenti ai fini del decidere. per l’amministrazione
condominiale, però, sono proprio queste righe a meritare particolare richiamo poiché vanno ad
incidere su clausole comunemente inserite negli atti di frazionamento, sopra tutto con finalità
urbanistiche che attengono ai rapporti con il Comune. Inoltre si può evidenziare che si tratta ad
un tempo della riaffermazione di un principio consolidato ed anche dell’occasione di rivedere
indicazioni che da molto tempo non venivano ripetute. Appare così utile ricordare che con sentenza
n. 3014 del 2055 la Corte Suprema aveva già dichiarato l’invalidità dell’obbligo genericamente
assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di
condominio che il costruttore si sia incaricato di predisporre. Simmetricamente la medesima
sentenza aveva proclamato la nullità dell’apparente mandato che l’acquirente conferisca al
venditore affinché rediga un qualsiasi regolamento del quale non sia specificato il concreto tenore.
Tanto la sentenza del 2005 quanto altre due sentenze più risalenti nel tempo (6 agosto 1999 n. 8486,
16 giugno 1992 n. 7359) hanno precisato che unicamente con il concreto richiamo nei singoli atti
di acquisto ad un determinato regolamento già esistente può comportare che lo stesso faccia parte
di ogni atto di vendita poiché recepito per relationem.
1239 Responsabilità penale. Getto pericoloso di cose. Versamento d’acqua ed infiltrazioni da un
terrazzo.
Risponde della contravvenzione prevista dall’articolo 674 cod. pen. e quindi deve essere
corrispondentemente punito alla pena dell’ammenda sino ad € 206 il condomino che non si curi di
far cessare il versamento d’acqua dal suo impianto di irrigazione automatico sino all’abitazione
sottostante. (Cassazione, terza sezione penale sentenza n. 15956 del 21 marzo 2014)
L’articolo 674 del codice penale prevede che chiunque getti o versi, in un luogo di pubblico transito
o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare
persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo,
atti a cagionare tali effetti, sia punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a euro 206.
La norma appare molto lontana dall’ambito condominiale, soprattutto poiché chiunque la esamini
è portato a soffermarsi sulla nozione di pericolosità, intesa come minaccia alla fisica incolumità
delle persone. Occorre così rimarcare che la pena dell’ammenda era stata irrogata al condomino
l’amministratore
39
Sentenze
che innaffiando i fiori del suo appartamento, gettava acqua mista a terriccio nell’appartamento
sottostante imbrattandone il davanzale, i vetri ed altre suppellettili e che testimone nel processo
era stato l’amministratore. I nostri giudici supremi non hanno mancato di rilevare che i concetti
sottesi alle parole “getta” e “versamento” contemplati dalla prima parte dell’art, 674 cod. pen,
abbiano un significato molto ampio, anche in considerazione del fatto che la norma non specifica
le modalità con le quali debbano essere effettuati nè, tanto meno, sulla base di quali principi fisici
debba avvenire l’azione (ad esempio, caduta per gravità, spinta meccanica, lancio manuale, etc.)
né sulla traiettoria che la cosa deve compiere. A noi interessa rimarcare che nel nostro sistema le
tutele sovente sono plurime, anche se non tropo efficienti, posto che ci sono voluti otto anni e tre
gradi di giudizio per consolidare la condanna a lieve ammenda.
1239 Condomino. Chiamato all’eredità che non provvede alla trascrizione della denuncia di
successione ma riscuote le rendite immobiliari.
In tema di successioni per causa di morte configura un’accettazione tacita dell’eredità il
comportamento dell’erede che, trovandosi nel possesso dei beni del defunto, compia atti che
presuppongono necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare
se non nella qualità di erede (nella fattispecie la convenuta contumace, essendo in possesso di
un immobile del de cuius, lo occupava gestendolo e pagando alcune rate del mutuo stipulato dal
defunto, lo concedeva in locazione riscuotendone il canone, stipulava con la Banca una transazione,
poi non eseguita completamente, pagava gli oneri condominiali e partecipava attivamente alle
assemblee, dichiarava in un’opposizione all’esecuzione promossa dalla Banca di essere erede del
de cuius).Tribunale di Roma, sentenza del 15 febbraio 2014.
Gli amministratori di condominio hanno salutato con favore le nuove disposizioni contenute
nell’art. 63 disp. att. c.c. quinto comma, in virtù delle quali chi cede diritti su unità immobiliari
resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è
trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
La norma, pure benvenuta, non risolve certamente tutti i problemi insiti nel passaggio di proprietà
di porzioni immobiliari in condominio. Uno dei più spinosi è dato dal fenomeno della pseudo
eredità giacente, che vede il chiamato all’eredità timoroso di assumere su di sé forti passività ma
non abbastanza da spaventato da dismettere il possesso ed il godimento dei beni dei congiunti
passati a miglior vita. Per gli amministratori si tratta di grane non da poco, poiché il chiamato
all’eredità che non abbia trascritto l’accettazione non risulta nei pubblici registri, mentre i suoi
vicini di casa constatano che abita la casa degli avi o addirittura che riscuote canoni locativi,
traendone motivi per contestare l’amministratore che non riesce a riscuotere le spese. È bene
chiarire che si tratta di situazioni difficili da dipanare e che l’amministratore farà bene a ricorrere
all’assistenza di professionista delle successoni (legale o notaio). La sentenza in commento, però,
costituisce buon viatico per intravvedere soluzione adeguata in virtù dell’istituto dell’accettazione
tacita. Il principio è stato applicato in altra sentenza, anch’essa molto recente, con la quale è stato
affermato che la riscossione dei canoni di locazione di un bene ereditario, quale atto dispositivo e
non meramente conservativo, integra accettazione tacita dell’eredità, ai sensi dell’art. 476 cod. civ.
(Cass. civ. Sez. II, 6 febbraio 2014, n. 2743). Dalla dimostrazione di accettazione tacita dell’eredità
si possono ricavare conseguenze non esigue. Intanto, attraverso opportune azioni giudiziarie si può
pervenire ad integrare la linea delle trascrizioni, facendo subentrare l’erede al defunto. Poi, si può
anche guardare a fare valere la responsabilità patrimoniale di chi accetti l’eredità senza avvalersi
dello scudo del beneficio di inventario e quindi risponde illimitatamente dei debiti del de cuius.
40
l’amministratore
Sentenze
1240 Proprietà. Muro divisorio, innalzamento..
Il muro comune divisorio può essere sopraelevato - anche abbattendo una preesistente rete metallica
- senza necessità di consenso dell’altro comproprietario perché la relativa facoltà, ai sensi dell’ art.
885 c.c., è svincolata dal regime normale della comunione e non trova alcuna restrizione negli artt.
1102 e 1108 c.c. Cass. civ. Sez. II, 27/02/2014, n. 4755
La grande diffusione del condominio induce taluno a dimenticare che i rapporti tra vicini (artt. 873907 c.c.) conoscono disciplina specifica, molto articolata e completa, anche perché costituisce una
delle materie più tradizionali del nostro ordinamento civile. Accade così che si debba spiegare che la
disciplina del muro divisorio trova spazio negli articoli da 880 in avanti: quindi in capoto diverso da
quello dedicato alla comunione. In particolare, l’articolo 885 c.c. stabilisce che ogni comproprietario
può alzare il muro comune, ma sono a suo carico tutte le spese di costruzione e conservazione
della parte sopraedificata. Non costituisce quindi attività illecita l’operata sopraelevazione del muro
divisorio, in quanto ogni comproprietario può alzare il muro comune, fermo restando che tutte le
spese di costruzione e conservazione della parte sopraedificata gravano soltanto su di lui
1241 Locazione di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione. Cessione del contratto e
dell’azienda esercitata all’interno della cosa locata.
Ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la cessione del contratto di locazione di
immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell’azienda
del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con
lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la
conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce
requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario,
condiziona tuttavia l’efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso
che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva,
comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni),
sicché la conoscenza “aliunde” della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli,
avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall’art. 1407 cod. civ.
Cass. civ. Sez. III, 20/02/2014, n. 4067
La crisi economica che ristagna da tanti anni comporta che non ci siano più troppe occasioni per
soffermarsi su talune regole che un tempo molto costituivano costante palestra per lo specialista
delle locazioni. La sentenza in commento, accompagnata dalla massima lunghissima ma di agevole
lettura permette quindi di rinverdire nozioni che ancora per qualche tempo potrebbero restare non
troppo applicate.
Senza soffermarsi sui temi che sono lungamente ripresi dalla massima, si può così ricordare che ai
sensi dell’art. 36 della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 36, il conduttore che contestualmente trasferisca
o lochi l’azienda può anche sublocare l’immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del
locatore, dandogliene comunicazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il
locatore può opporsi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, ma soltanto per gravi
motivi che in concreto quasi mai è agevole dimostrare. Una volta che la cessione del contratto di
locazione sia avvenuta, il locatore che non abbia espressamente ha liberato il cedente dal vincolo
di responsabilità per il pagamento dei corrispettivi può agire contro quest’ultimo per conseguire il
pagamento omesso dall’inquilino pro tempore. È utile ricordare che la regola si applica anche alle
cessioni plurime, talché il locatore può risalire sino al primo inquilino e convenire tutti i cessionari,
sino a che il contratto non giunga a scadenza.
l’amministratore
41
Sicurezza edifici
e lavoratori
PERICOLI CONDOMINIALI
Pericoli
condominiali
a cura di Cristoforo Moretti
a cura di Cristoforo
Moretti
Questa rubrica
di evidenziare
situazioni
di pericolo
presenti nei
condomini
Questa
rubricasisioccupa
occupa
di evidenziare
situazioni
di pericolo
presenti
nei italiani.
condomini italiani.
A prescindere dall’eventuale applicabilità al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli edifici non devono
A prescindere dall’eventuale applicabilità al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli
essere pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la giurisprudenza ci insegnano da sempre che
edifici
devono
pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la
i danni non
ingiusti
devonoessere
essere evitati.
giurisprudenza
insegnano
da contribuire
sempre che
i danni ingiusti
devono
essere evitati.
Le immagini che ci
seguono
vogliono
a diffondere
una cultura
di prevenzione.
Le immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione.
69. Scale portatili regolari, utilizzate male
Non basta fornire
scale portatili “a
norma di legge”,
bisogna accertarsi
che vengano evitati comportamenti scorretti.
Nella foto in alto a
sinistra, una scala
regolabile usata
impropriamente
perché:
- appoggiata al
contatore del gas,
- non vincolata,
- di altezza
insufficiente.
Nella foto in alto a
destra, uso
gravemente
scorretto di una
scala regolabile,
con rischio di
caduta nella
tromba delle scale.
Nella foto in
basso, capriole da
equilibrista per
svolgere un’operazione di pulizia
che sarebbe
facilissimo, e
sicurissimo,
eseguire da terra
con un attrezzo
telescopico.
MIGLIORAMEN
TI POSSIBILI –
Formazione,
informazione e
controllo.
42
l’amministratore
Sicurezza edifici
e lavoratori
70. Scale portatili utilizzate male, ed anche irregolari
Il lavoratore sta cercando di capire come posizionare la scala portatile per raggiungere il lampadario al fine di pulirne
il vetro. Lavoro impossibile, con quella scala portatile (peraltro vecchia ed usurata) su quel tipo di rampa di scala.
MIGLIORAMENTI POSSIBILI – Fornitura di attrezzatura idonea all’uso. E formazione, informazione e controllo.
l’amministratore
43
Sicurezza edifici
NUOVE NORME, FIGURE PROFESSIONALI
E RESPONSABILITÀ PER LAVORI SU
IMPIANTI ELETTRICI
Antonio De Marco
LA VALUTAZIONE DEL RISCHIO
ELETTRICO
L’intreccio tra la valutazione del rischio elettrico,
già previsto dal D.Lvo 81/08, e la recente norma
CEI introducono figure professionali e responsabilità e impongono procedure da predisporre per l’effettuazione di lavori su impianti elettrici.
Impianto elettrico
L’impianto elettrico in un edificio condominiale
comprende tutti i componenti necessari per il ricevimento (avanquadro dopo il contatore), la distribuzione (quadro elettrico generale e quadri di zona)
e l’utilizzazione dell’energia elettrica (apparecchi
illuminanti, vani scale, pompe, motori degli ascensori, ventilatori, apparecchi illuminati aree esterne,
ecc.). Quando sono presenti sistemi di produzione
(ad esempio moduli fotovoltaici, cogenerazione,
ecc..) rientrano nell’impianto elettrico.
Esercizio dell’impianto elettrico
Rientrano nell’esercizio tutte le attività lavorative
(operazioni di manovra, controllo, monitoraggio e
manutenzione) necessarie per permettere il funzionamento degli impianti elettrici.
Rischio
Il rischio è costituito dalla combinazione tra probabilità ed entità del danno di un possibile infortunio
o danno per la salute di una persona esposta ad uno
o più pericoli.
Il pericolo elettrico
Fonte di un possibile infortunio in presenza di energia elettrica in un impianto elettrico.
GLI OBBLIGHI DEL DATORE DI LAVORO
SECONDO IL D.LVO 81/08
Come noto, la Valutazione dei Rischi nei luoghi
di lavoro, comprende anche il Rischio Elettrico. Il
D.Lvo 81 /08 (artt.80-87) prevede obblighi, per il
datore di lavoro sia che trattasi di impresa installatrice e sia che trattasi di attività con lavoro subor-
44
dinato. In ogni caso, la Valutazione del Rischio
deve prendere in prima considerazione le caratteristiche del sistema elettrico in cui si opera e le
distanze di sicurezza rispetto alle parti attive in
tensione.
TENSIONI NOMINALI E SUDDIVISIONE
DEI SISTEMI ELETTRICI
In base alla tensione nominale i sistemi elettrici di
suddividono in:
Sistemi di categoria 0 (zero) definito a bassissima tensione -- ELV Quelli a tensione nominale minima o uguale a 50
V se in corrente alternata oppure a 120 V se in corrente continua
V ≤ 50 V in c.a. V ≤ 120 V in c.c.
Sistemi di I categoria definito a bassa tensione
BT
Quelli a tensione nominale da oltre 50 V e fino a
1.000 V compresi in c.a. oppure da altre 120 V e
fino a 1.500 V in c.c.
50 < V ≤ 1.000 in c.a. 120< V ≤ 1.500 in c.c.
Sistemi di II categoria definito a Media Tensione
MT
Quelli a tensione nominale oltre 1.000 V in c.a. e
oltre 1.500 V in c.c. e fino a 35.000 V compresi
1.000 < V ≤ 35.000 in c.a. 1.500 < V ≤ 35.000 in c.c.
Sistemi di III categoria definito ad Alta Tensione
AT
Quelli a tensione nominale maggiore di 35.000 V.
V > 35.000 in c.a. e c.c.
Sistema elettrico
Parti di un impianto costituito dal complesso di
componenti (macchine, apparecchi, materiali,
ecc..) aventi una determinata tensione nominale.
l’amministratore
Sicurezza edifici
LA FORNITURA DI ENERGIA ELETTRICA
DEGLI EDIFICI CONDOMINIALI
Fornitura in bassa tensione 400 / 230 V - sistema
TT Generalmente, quando la potenza impegnata è fino a
100 – 150 kW, la fornitura viene effettuata direttamente in bassa tensione con sistema a 4 fili (tre fasi denominate L1, L2, L3 ed un neutro N di colore azzurro).
In questo caso, nel sito condominiale deve essere realizzato anche l’impianto di messa a terra: dispersori, pozzetti, conduttori di terra, nodo equipotenziale,
montanti, ecc.. per distribuire ai vari punti di utilizzo
(utenze delle parti comuni e singole unità immobiliari) il conduttore di protezione (giallo – verde).
Fornitura in Media Tensione mediante cabina MT/
bt di proprietà dell’utente - sistema TN Quando la potenza impegnata supera il valore indicato, l’azienda elettro-commerciale
Fornisce la potenza elettrica in Media tensione
(20.000 – 23.000 V) e quindi è necessario costruire
sul posto, una cabina di trasformazione. In questo
caso si ha un’alimentazione di tipo TN che a sua volta può essere TN- S oppure TN-C in base al tipo di
distribuzione del conduttore neutro. Evidentemente,
occorre predisporre un adeguato locale per l’alloggiamento delle macchine (trasformatori) e degli apparati
(sezionatori, quadri, ecc…).
prescrizioni di sicurezza per attività sugli impianti
elettrici, ad essi connessi e vicino ad essi. Tali prescrizioni si applicano alle procedure di esercizio, di
lavoro e di manutenzione e comunque ogni volta che
vi sia presenza di rischio elettrico, a prescindere dalla
natura del lavoro stesso. Per la effettuazione di lavori
elettrici, in base alla tensione nominale del sistema,
sono definite tre distanze:
DL = Distanza minima in aria, espressa i mm, che
definisce il limite esterno della zona dei lavori sotto
tensione;
DV = Distanza minima in aria, espressa in mm, che
definisce il limite esterno della zona prossima;
Da9 = Distanza minima in aria, espressa in mm, definita dalla legislazione vigente, come limite per i lavori
non elettrici.
Per il tipico sistema di alimentazione degli edifici
condominiali in bassa tensione, ovvero a tensione minore di 1.000 V (1 kV), si ha:
DL = 0 mm
DV = 300 mm
DA9 = 3000 mm
Si definiscono lavori elettrici tutti i lavori svolti al
LE NORME CEI E L’ESECUZIONE DI
disotto della distanza Dv rispetto a parti attive in
LAVORI SU IMPIANTI ELETTRICI
tensione. A questo punto bisogna precisare che una
La norma CEI 11-27, pubblicata nel mese di genna- parte attiva è costituita da conduttore o parte condutio 2014, si applica a tutti i lavori elettrici ed anche trice destinata ad essere in tensione durante il normale
a lavori non elettrici quali ad esempio lavori esegui- funzionamento. Nei sistemi TT (generalmente adotti in vicinanza di impianti elettrici, di linee elettriche tati negli edifici condominiali alimentati in BT), il
aeree o in vicinanza di cavi sotterranei non isolati o conduttore neutro è considerato parte attiva. Invece
insufficientemente isolati. La suddetta norma fornisce per convenzione, nei sistemi TN (laddove il neutro
l’amministratore
45
Sicurezza edifici
è usato come PEN) il neutro non è considerato parte
attiva. Sono parti attive i morsetti di collegamento alloggiati nelle morsettiere, gli alveoli di prese, i puntali
di collegamento all’interno di apparecchi illuminati, i
fili delle linee elettriche aere, ecc.. Quando la persona
tocca una parte attiva (normalmente è in tensione) si
verifica un contatto diretto. Per evitare questo contatto,
la tecnologia mette a disposizione barriere, ostacoli e
segregazioni e cioè gli apparecchi sono protetti. secondo i famosi gradi IP, contro la penetrazione di un
dito. Per accedere alle parti attive, bisogna usare attrezzi e smontare alcune parti.
Tutto il personale coinvolto in un’attività lavorativa
sugli impianti elettrici, ad essa connessa ed in loro
prossimità, deve essere istruito sulle prescrizioni di
sicurezza, sulle regole e procedure applicabili al loro
lavoro. Tali istruzioni devono essere ripetute durante
l’esecuzione del lavoro quando esso si protrae a lungo
o è complesso.
Al personale coinvolto, deve essere richiamato l’obbligo di rispettare tali prescrizioni, regole ed istruzioni.
Il personale deve utilizzare indumenti idonei all’ubicazione e alle condizioni in cui esso sta lavorando.
Prima di iniziare e durante qualsiasi lavoro, la Persona preposta alla conduzione del Lavoro (PL), designata dal Datore di Lavoro, deve assicurarsi che siano
LE FIGURE PROFESSIONALI
Nell’ambito della effettuazione dei lavori elettrici, osservate tutte le prescrizioni, le regole e le procedure
sono individuabili alcune figure, designate con acro- attinenti.
nimi:
-URI: Unità Responsabile dell’Impianto Elettrico
PROCEDURE DI MANUTENZIONE
Unità designata alla responsabilità complessiva per La manutenzione ha lo scopo di mantenere l’impiangarantire l’esercizio e la sicurezza dell’impianto elet- to elettrico nelle condizioni prescritte e di norma. La
trico, mediante l’organizzazione delle attività che de- manutenzione può essere predittiva e cioè organizzata
vono essere messe in atto per l’esercizio dell’impian- in programmi di lavoro con l’intento di prevenire into. Generalmente è il proprietario dell’impianto o chi terruzioni e di mantenere le apparecchiature in buone
ne fa le veci.
condizioni, oppure correttiva attuata per riparare o sostituire parti difettose.
-RI: Responsabile dell’Impianto
Persona responsabile, durante l’attività di lavoro, del- Nell’esecuzione della manutenzione si possono indila sicurezza dell’impianto elettrico.
viduare due scenari:
-URL: Unità Responsabile della realizzazione del I)lavori con presenza di rischio di shock, cortocircuiti od archi elettrici e quindi é necessario applicare
Lavoro.
Unità o persona a cui è demandato l’incarico di ese- idonee < procedure > di lavoro.
guire il lavoro. La responsabilità rimane di fatto a II)lavori dove, la concezione / costruzione delle apparecchiature (vedasi grado di protezione rispetto
capo dell’Unità.
-PL: Persona preposta alla conduzione del Lavoro. a parti attive, modalità di estrazione di parti difettoPersona designata alla responsabilità della conduzio- se, ecc.) consente una manutenzione senza rischio
ne operativa del lavoro sul posto di lavoro.
elettrico e quindi il lavoro si può eseguire senza
-PES: Persona Esperta in Ambito Elettrico
l’applicazione delle <procedure>.
Persona con istruzione, conoscenza ed esperienza rilevanti tali da consentire di analizzare i rischi e di evi- Lavori di riparazione
tare i pericoli che l’elettricità può creare.
I lavori di riparazione si possono suddividere in:
-PAV: Persona Avvertita in Ambito Elettrico.
i)individuazione del guasto;
Persona adeguatamente avvisata da persone esperte ii)riparazione del guasto e/o dei componenti;
per metterla in grado di evitare i pericoli che l’elettri- iii)rimessa in servizio di parti riparate dell’impianto;
cità può creare.
Può essere necessario applicare procedure diverse per
-PEC: Persona Comune
ogni fase di lavoro.
Persona che non è esperta e non è avvertita
Lavori di sostituzione
ISTRUZIONI AL PERSONALE
a)Sostituzione di fusibili
46
l’amministratore
Sicurezza edifici
Generalmente, la sostituzione dei fusibili deve essere eseguita fuori tensione, a meno che, in BT, non si
adotti una procedura sicura per la loro sostituzione.
Per gli impianti a bassa tensione BT, se il fusibile
è montato in un dispositivo idoneo a proteggere la
persona di contatti diretti (almeno IP 2X) e dalla
possibilità di corto-circuito, la sostituzione può essere eseguita senza verificare l’assenza di tensione,
da una PEC (Persona Comune: ovvero persona
che non è esperta e non è avvertita).
b)Sostituzione di lampade ed accessori
In genere, la sostituzione di lampade, tubi fluorescenti ed accessori (reattori, accenditori, starter,
ecc…), deve essere eseguita fuori tensione.
Per gli impianti in bassa tensione BT tali sostituzioni fuori tensione possono essere eseguite da una
PEC se l’apparecchiatura è conforme alle relative
norme di prodotto e la PEC è stata preventivamente istruita sul comportamento da tenere nell’esecuzione dell’intervento.
Sulla base di quanto sopra, ferme restando le procedure previste nell’ambito della RELAZIONE di VALUTAZIONE dei RISCHI già prevista dal D.Lvo 81/08,
gli addetti che operano con contratto di lavoro subordinato di < portierato >, che prevedono le mansioni
di sostituzione delle lampade, si configurano come
PEC e pertanto l’unica attività che possono svolgere,
in ambito elettrico, è la sostituzione delle lampade a
condizione che:
- abbiano ricevuto adeguata formazione – informazione;
-le condizioni di lavoro siano svolte nelle più agevoli
condizioni ragionevolmente realizzabili: la posizione
di lavoro deve essere adeguatamente illuminato ed a
condizione di temperatura accettabile;
-la zona di lavoro deve essere delimitata da bande colorate, catenelle o cartelli;
-gli apparecchi illuminanti siano conformi alle norme
di prodotto;
-l’attività si possa svolgere in sicurezza anche in riferimento ad altri rischi di natura fisica (scivolamento,
impigliamento, caduta dall’alto, adeguato livello di
illuminamento, ecc..);
- siano dotati di adeguate attrezzature (scale portatili,
ecc..) equipaggiamenti e dispositivi
e Dispositivi di protezione individuale (scarpe adeguate, guanti isolanti, torce, attrezzi isolati, ecc..);
-le sostituzioni all’aperto devono essere eseguite quando le condizioni atmosferiche non sono avverse per la
sicurezza.
Baggio - La cascina Monastero
l’amministratore
47
Sicurezza edifici
IL MEDICO COMPETENTE E IL
DIPENDENTE DI CONDOMINIO
Cristoforo Moretti
Nella sicurezza del lavoro (affermazione mai sufficientemente ripetuta) il condominio non è un’azienda qualunque. In queste note esaminiamo il
tema dell’eventuale necessità della figura del medico
competente in presenza di dipendente condominiale.
Il “Medico Competente”, come definizione, viene
introdotto dal d.lgs. 626/1994: ogni datore di lavoro
che espone i suoi lavoratori a certi particolari rischi
per la salute, citati esplicitamente nel decreto 626 e
in altri testi di legge, deve nominare un medico specializzato in Medicina del Lavoro che sottoporrà i
lavoratori alla cosiddetta “sorveglianza sanitaria”.
Non è detto che ogni attività lavorativa sia a prescindere tenuta a nominare il medico competente, perché ove questi particolari rischi mancassero la figura
specifica non sarebbe necessaria.
Per quanto oggi il decreto 626 non sia più vigente,
per sviscerare l’argomento di queste note è importante leggerne il testo ad uso condominio.
D.lgs. 626/94 - Art. 1 - campo di applicazione
3. Nei riguardi (...) dei lavoratori con rapporto
contrattuale privato di portierato, le norme del
presente decreto si applicano nei casi espressamente
previsti.
L’articolo 1 comma 3 diceva in sostanza che solo
dove è espressamente previsto le norme del decreto
si applicano anche ai portieri di stabili di proprietà
privata; quindi ai portieri degli immobili degli enti
pubblici, colleghi dei portieri di condominio, questo
decreto si applicava sempre e tutto; invece ai portieri
di condominio no: solo “nei casi espressamente
previsti”.
Gli articoli in cui viene espressamente prevista
l’applicazione erano solamente due: l’art.21 commi 1 e
2 e l’art.22 comma 1: cioè informazione e formazione.
Interessante soprattutto l’art.21:
48
Art. 21 - informazione dei lavoratori
1. Il datore di lavoro provvede affinché ciascun
lavoratore riceva un’adeguata informazione su:
a) i rischi per la sicurezza e la salute connessi
all’attività dell’impresa in generale;
b) le misure e le attività di protezione e
prevenzione adottate;
c) i rischi specifici cui è esposto in relazione
all’attività svolta, le normative di sicurezza e le
disposizioni aziendali in materia;
d) i pericoli connessi all’uso delle sostanze e dei
preparati pericolosi sulla base delle schede dei
dati di sicurezza previste dalla normativa vigente e
dalle norme di buona tecnica;
e) le procedure che riguardano il pronto soccorso,
la lotta antincendio, l’evacuazione dei lavoratori;
f) il responsabile del servizio di prevenzione e
protezione ed il medico competente;
g) i nominativi dei lavoratori incaricati di
applicare le misure di cui agli artt. 12 e 15.
2. Il datore di lavoro fornisce le informazioni di cui al
primo comma, lettere a), b), c), anche ai lavoratori di
cui all’art. 1, terzo comma.
Dell’art.21 sono cancellate le informazioni che non
andavano trasmesse ai lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato (cioè i lavoratori di cui
all’art.1, terzo comma), tra i quali il nome del medico
competente: perché non ne va comunicato il nome?
Perché ai sensi dell’art.1 comma 3 la sua nomina non è
un caso “espressamente previsto”.
La sentenza di Cassazione penale, sezione terza, n.
6426 del 3 giugno 1998 confermava la riduzione della
applicazione del decreto 626 per i rapporti di portierato
ai casi degli articoli 21 e 22.
Quindi non è in dubbio che in regime di decreto 626
l’amministratore
Sicurezza edifici
la nomina del medico competente non sia mai stato
un obbligo di condominio, al punto che la Direzione
Provinciale del Lavoro a fine anni Novanta scrisse
più volte per conoscenza ad Anaci Milano, ricordando
come certe figure (tra cui il RSPP ed appunto il medico
competente) non fossero richieste dalla legge per lavori
di portierato.
Il d.lgs. 81/2008 dal 15 maggio 2008 ha abrogato il
decreto 626/94.
Dopo le varie modifiche succedutesi nel tempo, per
la categoria di lavoratori di condominio oggi il decreto
81/2008 prevede:
D.lgs. 81/2008 e s.m.i. Art.3 - campo di applicazione
Comma 4. Il presente decreto legislativo si applica a
tutti i lavoratori e lavoratrici, subordinati e autonomi,
nonché ai soggetti ad essi equiparati, fermo restando
quanto previsto dai commi successivi del presente
articolo. (...)
Comma 9. (...) ai lavoratori che rientrano nel campo
di applicazione del contratto collettivo dei proprietari
di fabbricati trovano applicazione gli obblighi di
informazione e formazione di cui agli articoli 36 e
37. Ad essi devono inoltre essere forniti i necessari
dispositivi di protezione individuali in relazione alle
effettive mansioni assegnate. Nell’ipotesi in cui il
datore di lavoro fornisca attrezzature proprie, o per
il tramite di terzi, tali attrezzature devono essere
conformi alle disposizioni di cui al titolo III.
Rispetto alle “vecchie” leggi, il decreto 81 conserva
gli obblighi di informazione e formazione e di fornire
abbigliamento idoneo e attrezzature sicure. La scomparsa della dicitura “casi espressamente previsti” al
comma sui dipendenti di fabbricati ha fatto gridare
qualcuno all’applicabilità totale dell’intero decreto 81;
se così fosse, però, l’intero comma 9 dell’art.3 perderebbe di senso, cosa che infatti non avviene: il comma 4
dell’art.3 e le varie interpretazioni istituzionali confermano ulteriormente l’applicabilità pressoché esclusiva
dell’art.3 comma 9.
Limitando quindi il decreto ai casi del comma 9,
non trova applicazione alcun obbligo non descritto:
pertanto, come era ai tempi della “legge 626”, nessuna nomina è richiesta di figure quali il Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione (RSPP),
l’Addetto alla gestione delle emergenze, il Medico
Competente.
Il comma 1 dell’art.36 ribadisce il concetto, ripetendo
pari pari lo schema del decreto 626.
Art.36 - informazione ai lavoratori
1. Il datore di lavoro provvede affinché ciascun lavoratore riceva una adeguata informazione:
a) sui rischi per la salute e sicurezza sul lavoro
connessi alla attività della impresa in generale;
b) sulle procedure che riguardano il primo soccorso, la lotta antincendio, l’evacuazione dei luoghi di lavoro;
c) sui nominativi dei lavoratori incaricati di applicare le misure di cui agli articoli 45 e 46;
d) sui nominativi del responsabile e degli addetti
del servizio di prevenzione e protezione, e del
medico competente.
2. [omesso]
3. Il datore di lavoro fornisce le informazioni di cui al
comma 1, lettera a), e al comma 2, lettere a), b) e c),
anche ai lavoratori di cui all’articolo 3, comma 9;
Cancellate le frasi del comma 1 nella direzione indicata dal comma 3, si conferma che nessun nominativo di figura prevista dal decreto 81 (nell’ordine:
addetti alle emergenze, RSPP, ASPP, medico competente) va comunicato, poiché nessuna figura per i
lavoratori dipendenti di fabbricati è richiesta. Come
in regime di decreto 626. Anzi va ricordato che la
sorveglianza sanitaria, che discende usualmente dalla
nomina del medico competente, è espressamente vietata ove non sia obbligatoria per legge: è un precetto
dello Statuto dei Lavoratori che, seppur non rigorosamente applicabile al semplice portiere di condominio, è un testo di fondamentale riferimento per la
tutela di tutti i lavoratori.
Nei casi di dubbio sulle condizioni fisiche del lavoratore, l’amministratore datore di lavoro può decidere di proporre (e mai di imporre) una visita medica
presso l’Asl di competenza, per valutare l’idoneità a
certe mansioni, ben sapendo che l’esito potrebbe certificare una inidoneità che, seppur tutelante per la salute
del lavoratore, creerebbe nuove esigenze nel condominio. Appare quindi opportuno che questa richiesta
provenga con l’assenso dell’assemblea, ben messa a
conoscenza dei possibili risvolti, oppure che venga
l’amministratore
49
Sicurezza edifici
sostituita da un preventivo demansionamento: “temo
che dopo vent’anni tu non sia più in grado di cambiare
le lampadine in sicurezza, quindi cautelativamente ti
alleggerisco della mansione”.
La mancanza della sorveglianza sanitaria pone
infatti un problema di tutela del dipendente e dà
quindi ancora maggiore importanza al processo
di “valutazione dei rischi”, che deve individuare le
lavorazioni che espongono il lavoratore a rischi tipici
da sorveglianza sanitaria (lavori in quota, movimentazione di carichi pesanti, contatti con sostanze potenzialmente nocive, eccetera) e metterlo in condizione
di lavorare sempre sotto la soglia che imporrebbe –
in un’azienda diversa dal condominio – la nomina
del medico competente: ridurre al minimo i lavori in
quota, spostare carichi di peso ridotto e/o con ausili
meccanici, usare in modo corretto le sostanze chimiche, eccetera. Facendo corretta formazione e informazione al dipendente, previo processo di valutazione dei
rischi, si può riuscire a tutelare il lavoratore (e quindi il
suo datore di lavoro) anche in assenza di medico competente e nel pieno rispetto dei minimi di legge.
Caso a parte il lavoro notturno. Per i lavoratori
destinati a turni di notte, di norma con mansioni di
custode e quindi quasi sempre soggetti al contratto
collettivo dei proprietari di fabbricati, la legislazione
di riferimento resta il d.lgs. 81/2008 nella citata forma
limitata dall’art.3 comma 9, integrato però dal d.lgs.
66/2003 (modificato dal d.lgs. 213/2004 e commentato dalla circolare MinLavoro n.8/2005). Oltre alla
definizione esatta di lavoratore notturno, nel decreto
66/03 è importante segnalare che per il comma 1
dell’art.14 il lavoratore notturno, anche se di condominio, deve obbligatoriamente essere sottoposto a
visite mediche di idoneità almeno biennali presso le
strutture pubbliche.
Per la particolare categoria dei lavoratori condominiali notturni, una volta giudicati idonei nei termini di legge, si presenta anche la necessità di valutare i rischi legati al lavoro solitario: che succede se
il lavoratore si sente male di notte, in una guardiola
davanti alla quale magari non passa nessuno per ore
fino alla mattina?
Ma questo è un tema differente, che affronteremo in
un prossimo contributo.
Milano - Villa Mirabello (XV secolo)
50
l’amministratore
Problemi del lavoro
IL RICORSO AL LAVORO OCCASIONALE:
COSA S’INTENDE PER PRESTAZIONE
OCCASIONALE
Vincenzo Di Domenico
Nell'ambito della vasta categoria del lavoro autonomo, la cui particolarità è di essere
caratterizzato dall'assenza di vincoli di subordinazione tra committente e lavoratore, il
quale organizza la propria attività in maniera autonoma e indipendente, alla luce delle
nuove riforme che hanno innovato l'ordinamento, diventa fondamentale fare chiarezza e
definire il generico concetto di occasionalità.
È definita occasionale quel tipo di attività, minima e non organizzata, che viene svolta
con sporadicità, episodicità e che manca di professionalità; per comprendere nella sua
complessità il significato di occasionalità, è necessario analizzare i termini utilizzati per
comporne la definizione.
La prima parola, dunque, è:
•
•
•
•
•
autonomia del lavoratore circa il tempo e le modalità di esecuzione della prestazione, non è vincolato dal committente ad orari rigidi e predeterminati (come tutti i lavoratori autonomi) e la sua attività va intesa non come strutturale all'interno del ciclo
produttivo, ma solo di supporto al raggiungimento di obiettivi momentanei del
committente non è escluso tuttavia, che in determinate circostanze la prestazione
occasionale possa essere oggetto di lavoro subordinato.
sporadicità o episodicità. Il dizionario della lingua italiana Treccani dice che è
sporadico “ciò che accade o si manifesta in modo non continuo e regolare”.
Contestualizzando il termine rispetto all'ambito di riferimento che stiamo prendendo
in esame, questo indica il limite che si riflette sul soggetto collaboratore.
non professionale si intende l'impossibilità per i soggetti iscritti ad albi
professionali di svolgere lavori occasionali che abbiano come oggetto l'attività
tutelata dall'albo stesso.
Un'attività minima deve rispettare un tetto massimo di retribuzione rispetto ad un
periodo di tempo, tipicamente annuale in modo che non si rischi di applicare
erroneamente una tipologia contrattuale in luogo di un'altra; facciamo un esempio, il
lavoro autonomo occasionale non può eccedere una retribuzione su base annua di
€5.000, al di sopra della quale scatta l'obbligo di pagamento contributivo all'Inps.
Nel lavoro autonomo occasionale accessorio se, questo, è svolto nei confronti di
imprese commerciali (come specificato nelle circolari del Ministero del Lavoro n.
4/2013 e n° 18/2012) o di studi professionali le prestazioni retributive non potranno
eccedere il limite di €2.000 per ciascun committente;
non organizzate: la mancanza di una organizzazione, minima, "sostiene"
l'esercizio senza professionalità ed abitualità della prestazione, quindi la mancanza
di un coordinamento con l'attività del committente, in quanto il lavoratore, non
dovendo operare all'interno del ciclo produttivo dell'attività, non deve
necessariamente coordinare la propria prestazione con le esigenze organizzative
del committente;
carattere episodico dell'attività;
Per contro non sono considerate prestazioni di lavoro occasionale di tipo accessorio le
attività lavorative eseguite con regolarità e continuità ovviamente, come ad esempio può
capitare nel lavoro domestico con il lavoratore costantemente (anche una o due volte la
settimana) impiegato presso l’abitazione del committente. Oppure l’impiego di un
lavoratore addetto alla pulizia in una residenza estiva svolta con “frequenza” come ad
esempio nel periodo da Maggio a settembre.
l’amministratore
51
Problemi del lavoro
In linea generale si ricorda che per attività svolta in forma abituale si deve intendere:
“…un normale e costante indirizzo dell'attività del soggetto che viene attuato in modo
continuativo. In sostanza, l'elemento dell'abitualità sta a delimitare un'attività
caratterizzata da ripetitività, regolarità, stabilità e sistematicità di comportamenti.”(1)
Qualora invece l’attività sia esercitata solo all’evenienza, al di fuori di un ciclo persistente
e reiterato con costanza, in occasione di situazioni contingenti, con prestazioni svincolate
l’una dall’altra e non connesse a un ciclo produttivo fisso e costante del committente, o in
un arco di tempo circoscritto, presenterà certamente elementi concreti di occasionalità.
(2)
Gli elementi che contraddistinguono la saltuarietà e l’occasionalità, vengono delineati dai
fattori specifici inerenti l’attuazione dell’attività
A ogni modo, a n a l iz z a n d o la natura occasionale del rapporto autonomo - di cui
all'articolo 2222 c.c.- questi deve prescindere dalla misura del compenso e dal numero di
prestazioni svolte, dal momento che sono comunque possibili tra le stesse parti anche
più prestazioni di lavoro autonomo occasionale. Si può citare come esempio, un unico
incarico a tempo di durata limitata, che necessita, però, di una pluralità di prestazioni o
interventi da parte del lavoratore. (3)
Entrando nel merito della questione, in una prestazione lavorativa tipicamente occasionale,
il committente incarica il lavoratore autonomo di svolgere una determinata attività senza
alcun vincolo di subordinazione ed orario. É lo stesso collaboratore a decidere il tempo e
la modalità di svolgimento della prestazione. É presente una autonomia operativa, propria
del Contratto d'opera di cui all'art. 2222 del Codice Civile a cui la prestazione occasionale
è riconducibile.
Focalizzando la nostra attenzione sulle prestazioni occasionali.
Sono prestazioni occasionali quei rapporti lavorativi svolti nel corso dell'anno solare con
lo stesso committente che producono per il prestatore un compenso complessivo annuo di:
- 5.050 € netti (€ 6.740 lorde) per la totalità dei committenti nel corso di un anno solare,
- 2.020 € netti (€ 2.690 lorde) in caso di committenti imprenditori commerciali o liberi professionisti nel corso di un anno solare.
Particolarità nel lavoro accessorio
NOTA IMPORTANTE
Cosa è importante sapere sul lavoro accessorio
È importante sapere che chi presta la sua attività con questa tipologia lavorativa non sottoscrive un
classico contratto di lavoro di natura subordinata, in quanto:
•
non è previsto alcun riferimento alla contrattazione collettiva;
•
non matura il Tfr (trattamento di fine rapporto);
•
non maturano ferie, non si computa gli straordinari ecc;
•
non vengono registrati dal committente sul Libro Unico del Lavoro i nominativi di questa tipologia
di lavoro
Inoltre il committente non ha l’obbligo di effettuare la comunicazione preventiva ai Servizi per l’Impiego, né
consegnare la busta paga al lavoratore. L’unico obbligo del committente è quello di effettuare la
comunicazione preventiva all’INPS. Gli importi riconosciuti tramite voucher sono esenti da imposizione
fiscale ed inoltre la percezione degli stessi non incide sullo stato di disoccupato o inoccupato. La
contribuzione previdenziale versata all’Inps, è utile soltanto ai fini pensionistici e non dà diritto alle
prestazioni di malattia, maternità ed assegno al nucleo familiare.
Il reddito percepito tramite voucher può essere computato ai fini del rilascio o il rinnovo del
permesso di soggiorno.
52
l’amministratore
Problemi del lavoro
È bene comunque sconsigliare l'instaurazione di un rapporto di lavoro accessorio,
allorquando si voglia dare “l’incarico” di sostituire – sia pur per pochi giorni – un
dipendente, dato che l'esposizione sia al rischio ispettivo (magari improbabile), sia al
rischio di contestazioni di tipo sindacale (assolutamente probabile) è molto elevato.
Il fatto che in altre realtà il lavoro accessorio venga utilizzato “regolarmente”, al posto del
“dipendente” non costituisce una prova che questo sia fattibile anche presso i condomini.
Per formalizzare questa tipologia di prestazione si usa redigere un “mini contratto”, o
lettera d'incarico, in cui le controparti definiscono l'oggetto dell'attività lavorativa, il
compenso lordo, la modalità di pagamento, e di esecuzione dell'incarico e il profilo
giuridico dello stesso “contratto”(art. 75 del decreto legislativo 276/2003). Servirà, infatti, a
dare il “nomen iuris” alla collaborazione, cioè ad sottolineare che si tratta di
collaborazione occasionale ed ad escludere altre forme di lavoro.
Si faccia bene attenzione che la prestazione occasionale può essere intrapresa anche in
assenza di un contratto redatto in forma scritta dalle controparti. Tuttavia, è sempre meglio
stipulare un accordo scritto siglato da entrambe le parti (artt. 1321 e ss. c.c.) che non fare
nulla.
In conclusione, diverse fattispecie contrattuali hanno visto la luce nell'ultimo anno e mezzo
e la regolazione di queste è nata dalla necessità di contrastare il lavoro sommerso, in
nero. Inoltre, le nuove esigenze del mondo moderno, dalla globalizzazione ai mutamenti
demografici, hanno indotto il legislatore a riformare il mercato del lavoro, così che questo
potesse uniformarsi ai bisogni di oggi, alla luce sia della disastrosa crisi economica che ha
come protagonista il mondo occidentale, sia della creazione di una dimensione
sovranazionale, quale l'UE, il cui scopo è quello unificare e omogenizzare gli obbiettivi di
politica economica degli stati aderenti. Ed è proprio grazie alla partecipazione all'Unione
Europea, che l'Italia operando all'interno del proprio ordinamento sulla scia delle direttive
europee, ha potuto dare il via a questa riforma. Infatti, il mercato del lavoro oggi, si
presenta assai articolato e frastagliato, ed per questa necessità di sistemare
organicamente la materia che tra le due grandi categorie del lavoro subordinato e di quello
autonomo, sono nate per esigenze di mercato, numerose e indefinite sotto categorie
contrattuali che hanno bisogno di una regolamentazione legislativa.
Ancora molte di queste necessitano di una rielaborazione più ordinata e chiara, a causa
dell'inazione prolungata del legislatore. Si auspica una verifica approfondita dell'efficacia
contrattuale delle nuove e atipiche fattispecie di lavoro autonomo, un'onesta applicazione
di queste agli ambiti rispettivi di destinazione, nella speranza di riuscire a delineare un
quadro organico e funzionale del mercato del lavoro italiano, realmente funzionante e
dinamico, non solo per salvaguardare la legalità nell'ambito di utilizzo dei contratti di
lavoro, ma anche il singolo cittadino che secondo la nostra Costituzione (art.1, 4, 35, 36,
37, 38, 39, 40) ha diritto ad un lavoro.
_______________________________________________________________
______
L’esperto risponde (sole 24 ore del 26 aprile 2010) n° 6/2010;
B. Li Blassi: il lavoro autonomo con partita iva;
(3)
Doppiolavoro.com (M. Acerra)
(4)
A tal riguardo cfr Circolare del Ministero del lavoro n°1 del 2004 e n° 9 del 2004
---------------------------------------• Il contratto di lavoro occasionale a cura di P. Rausei
• Lavoro occasionale e lavoro occasionale di tipo accessorio a cura di Vito Di Bella
• Ministero del lavoro circolare n° 4 del 2013
(1)
(2)
l’amministratore
53
Tasse e guai
CONTRATTI DI LOCAZIONE NON REGISTRATI:
ILLEGITTIMI I CANONI RIDOTTI
Romano Bionda
Premessa
per altri quattro (con decorrenza dalla data di
richiesta della tardiva registrazione) ed avrebÈ d’obbligo riallacciarsi agli articoli appar- be determinato un canone di locazione (sogsi su questa rivista sia nel numero di febbraio getto ad adeguamento ISTAT) pari al triplo
del 2012 (a pag. 59) sia nel numero di ottobre della rendita catastale, che nella generalità dei
dello stesso anno (a pag. 52) con riferimento casi si sarebbe rivelato di gran lunga inferiore
agli aspetti sanzionatori recati dal decreto le- ai canoni correnti di mercato.
gislativo n. 23 del 14 marzo 2011 (emanato in
forza della delegazione conferita dalle Came- Benché sia affatto superfluo, rammentiamo
re al Governo con la Legge n. 42 del 2009) con che la norma in esame mirava a far emergere
il quale era stata introdotta nel nostro ordina- i contratti di locazione “in nero” per recuperamento giuridico la cosiddetta “cedolare secca” re in tal modo a tassazione i redditi che ne scasui canoni di locazione percepiti da persone fi- turivano.
siche.
Sentenza della Corte Costituzionale
In particolare, l’attenzione si era allora focalizzata sulle pesanti sanzioni che il legislatore Con il presente articolo si vuole segnalare che,
aveva previsto nelle ipotesi sia della mancata nel corso degli anni 2012 e 2013, i Tribunaregistrazione dei contratti di locazione ad uso li di Salerno, di Palermo, di Firenze, di Geabitativo sia della registrazione di tali contratti nova e di Roma hanno chiamato in causa la
con importi inferiori al reale sia della registra- Corte Costituzionale, sollevando la questione
zione di contratti di comodato fittizi.
di legittimità costituzionale del sopra citato articolo 3 (commi 8 e 9) del D.Lgs. n. 23/2011
Rammentiamo che con l’articolo 3 del ricorda- che, com’è noto, prevede “un meccanismo di
to decreto n. 23/2011 (commi 8 e 9) il legisla- sostituzione sanzionatoria della durata del
tore aveva introdotto una specifica disciplina contratto di locazione per uso abitativo e di
per i contratti di locazione ad uso abitativo commisurazione del relativo canone in caso
non registrati nel termine di 30 giorni, e ne di mancata registrazione del contratto entro il
aveva sancito l’assoggettamento alla sanzione termine di legge, nonché l’estensione di tale
della nullità del contratto, prevista dall’art. 1 disciplina – e di quella relativa alla nullità dei
- comma 346 - della Legge Finanziaria 2005 contratti di locazione non registrati – anche
(Legge n. 311 del 30/12/2004).
alle ipotesi di contratti di locazione registrati
nei quali sia stato indicato un importo inferioRicordiamo, infine, che la specifica disciplina re a quello effettivo, o di contratti di comodaprevista dal legislatore per il caso in cui la re- to fittizio registrati”.
gistrazione fosse stata successivamente richiesta – su presumibile iniziativa dell’inquilino La Corte Costituzionale, esaminata la que– questa avrebbe comportato la fissazione della stione di legittimità costituzionale che da più
durata del contratto in quattro anni, rinnovabili parti le era stata sottoposta, dal Palazzo della
54
l’amministratore
Tasse e guai
Consulta ha deciso, con la sentenza n. 50 del
10 marzo 2014, di dichiarare “l’illegittimità costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9,
del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
(Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale).
La Corte Costituzionale, dunque, ha ritenuto
fondata la questione proposta da alcuni giudici,
ravvisando l’illegittimità costituzionale delle
norme sottoposte al suo esame, per il “difetto di delega” rilevato in riferimento all’art. 76
della Costituzione, che qui si riporta:
“L’esercizio della funzione legislativa non può
essere delegato al Governo se non con determinazione dei principi e criteri direttivi e soltanto per tempo limitato e per oggetti definiti”.
Orbene, la Corte ha evidenziato come la normativa sottoposta alla sua attenzione fosse del
tutto priva di “copertura” da parte della legge
di delegazione (n. 42 del 2009): “in riferimento sia al relativo ambito oggettivo, sia alla sua
riconducibilità agli stessi obiettivi perseguiti
dalla delega”.
Infatti, la legge di delegazione n. 42/2009
aveva conferito al Governo la funzione legislativa “al fine di assicurare, attraverso la
definizione dei principi fondamentali del coordinamento della finanza pubblica e del sistema
tributario e la definizione della perequazione,
l’autonomia finanziaria di comuni, province,
città metropolitane e regioni nonché al fine di
armonizzare i sistemi contabili e gli schemi di
bilancio dei medesimi enti e i relativi termini di presentazione e approvazione, in funzione delle esigenze di programmazione, gestione
e rendicontazione della finanza pubblica”; in
altri termini la legge di delega, in forza della
quale il decreto legislativo n. 23/2011 è stato
emanato, aveva come obiettivo il federalismo
fiscale mentre le norme, che con tale decreto sono state varate per contrastare il fenomeno degli affitti “in nero”, sono andate oltre gli
obiettivi che il Parlamento aveva fissato.
Per di più, la suddetta legge di delegazione
espressamente prescriveva di procedere all’esercizio della delega nel “rispetto dei principi
sanciti dallo statuto dei diritti del contribuente di cui alla legge 27 luglio 2000, n. 212”;
com’è stato più volte ricordato (anche dalle
pagine di questa rivista) l’art. 10, comma 3,
l’amministratore
55
Tasse e guai
dello Statuto dei diritti del contribuente statuisce espressamente che: “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non
possono essere causa di nullità del contratto”.
l’unità immobiliare;
● ● di esistenza di un contratto di locazione
sottoscritto dalle parti ma non registrato, mentre il conduttore ha riconsegnato
l’unità immobiliare, con o senza un accordo transattivo;
● ● di esistenza di un contratto di locazione
verbale, non registrato;
● ● di esistenza di un contratto di comodato fittizio.
Ne consegue che la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di
locazione non può legittimare, come invece
avverrebbe nel caso in esame, addirittura una
“novazione” del contratto stesso, riguardante
sia l’entità del canone sia la durata del contratto.
In linea di principio, sembra possibile affermare soltanto che, qualora esistesse un preAltro non resta da aggiungere, tranne apprez- cedente contratto di locazione regolarmente
zare il rigore usato dai giudici della Corte Co- registrato, poi sostituito da un contratto a castituzionale nell’interpretare l’art. 76 della none ridotto in virtù della norma che ne legitCostituzione, con il superamento del concet- timava la registrazione, a causa dell’avvenuto
to di “delega ampia” ch’era stato elaborato in annullamento di tale norma di legge il preceprecedenti pronunce giurisprudenziali.
dente contratto di locazione dovrebbe ritornare in vigore; qualora, invece, non fosse stato
Conseguenze
precedentemente registrato alcun contratto, si
ricadrebbe nell’ipotesi di occupazione abusiLe sentenze della Corte Costituzionale, che di- va dell’appartamento con la conseguenza che,
chiarano l’illegittimità delle norme sottoposte da un lato, il locatore non avrebbe alcun diritto
al suo esame, determinano dunque la definiti- di esigere canoni locativi (ovvero di chiedere
va inapplicabilità di tali norme e l’inefficacia lo sfratto del conduttore per morosità) mendelle stesse fin dall’origine (ex tunc); ne con- tre, dall’altro lato, il conduttore non avrebbe
segue che ogni contratto di locazione sorto in alcun diritto di occupare l’immobile e sarebbe
forza di norme dichiaratamente anticostituzio- tenuto, dunque, a corrispondere al proprietanali sia da considerare inesistente (tamquam rio un’indennità per l’occupazione senza titolo
non esset) e, privato di ogni efficacia, deter- (“sine titulo”) dei locali.
mini il risorgere della situazione giuridica preesistente.
Non riteniamo opportuno addentrarci oltre
nella disamina delle situazioni sopra ipotizLa situazione giuridica preesistente risul- zate, anche perché non è ci dato sapere se e
ta, però, diversificata in relazione alle diver- come il Parlamento vorrà intervenire per discise ipotesi:
plinare i rapporti giuridici sorti nel periodo di
vigenza delle norme di legge che sono state di● ● di esistenza di un contratto di locazio- chiarate illegittime dalla Corte Costituzionale.
ne registrato per un importo inferiore
all’effettivo canone verbalmente pattu- Ci limitiamo soltanto ad esprimere l’auspicio
ito tra le parti (superiore, comunque, al che, nell’attuale fervore di rinnovamento della
canone ridotto su iniziativa del condut- nostra Costituzione, non si debba assistere
tore, in forza della legge ora annullata); anche alla formalizzazione della metamorfosi
● ● di esistenza di un contratto di locazione di una repubblica democratica fondata sul lasottoscritto dalle parti ma non registra- voro in un regime burocratico fondato sulla deto, con il conduttore che ancora occupa lazione.
56
l’amministratore
Le nostre tabelle
INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI
INDICE GENERALE
VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
ANNO GEN
FEB
MAR APR
MAG GIU
LUG
AGO
SET
OTT
NOV
DIC
2004
+ 2,0
+ 2,2
+ 1,9
+ 2,0
+ 2,1
+ 2,2
+ 2,1
+ 2,1
+ 1,8
+ 1,7
+ 1,7
+ 1,7
2005
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,7
+ 1,7
+ 1,6
+ 1,8
+ 1,8
+ 1,9
+ 2,0
+ 1,8
+ 1,9
2006
+ 2,2
+ 2,1
+ 2,1
+ 2,0
+ 2,2
+ 2,1
+ 2,1
+ 2,1
+ 2,0
+ 1,7
+ 1,7
+ 1,7
2007
+ 1,5
+ 1,5
+ 1,5
+ 1,4
+ 1,4
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,6
+ 1,6
+ 2,0
+ 2,3
+ 2,6
2008
+ 2,9
+ 2,9
+ 3,3
+ 3,3
+ 3,5
+ 3,8
+ 4,0
+ 3,9
+ 3,7
+ 3,4
+ 2,6
+ 2,0
2009
+ 1,5
+ 1,5
+ 1,0
+ 1,0
+ 0,7
+ 0,4
- 0,1
+ 0,2
+ 0,1
+ 0,2
+ 0,7
+ 1,0
2010
+ 1,3
+ 1,3
+ 1,5
+ 1,6
+ 1,5
+ 1,3
+ 1,7
+ 1,5
+1,6
+1,7
+ 1,7
+ 1,9
2011
+ 2,2
+ 2,3
+ 2,5
+ 2,6
+ 2,6
+ 2,7
+ 2,7
+ 2,8
+3,0
+3,2
+ 3,2
+ 3,2
2012
+ 3,2
+ 3,3
+ 3,2
+ 3,2
+ 3,0
+ 3,1
+ 2,9
+ 3,1
+ 3,1
+ 2,7
+ 2,4
+ 2,4
2013
+ 2,2
+ 1,8
+ 1,6
+ 1,1
+ 1,2
+ 1,2
+ 1,2
+ 1,1
+ 0,8
+ 0,7
+ 0,6
+ 0,6
2014
+ 0,6
+ 0,5
+0,3
TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI
ANNO
TASSO
Dal 19/04/1942 al 15/12/1990
5%
Dal 16/12/1990 al 31/12/1996
10%
Dal 01/01/1997 al 31/12/1998
5%
Dal 01/01/1999 al 31/12/2000
2,50%
Dal 01/01/2001 al 31/12/2001
3,50%
Dal 01/01/2002 al 31/12/2003
3%
Dal 01/01/2004 al 31/12/2007
2,50%
Dal 01/01/2008 al 31/12/2009
3%
Dal 01/01/2010 al 31/12/2010
1%
Dal 01/01/2011 al 31/12/2011
1,50%
Dal 01/01/2012 al 31/12/2013
2,50%
Dal 01/01/2014
1%
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