IVA IN EDILIZIA Donazioni e successioni di immobili di Marco Righetti questo articolo è estratto dal nostro ottimo ebook: Guida all'IVA in edilizia Soggiacciono all’imposta sulle donazioni e successioni. Beneficiari Coniuge e parenti in linea retta Fratelli e sorelle Imposta di donazione/successioni 12 1 3 Fisse se prima Franchigia per ogni beneficiario di € casa, 1.000.000,00; 2% + 1% se altri oltre la franchigia: 4% immobili Fisse se prima Franchigia per ogni beneficiario di € casa, 100.000,00; 2% + 1% se altri oltre la franchigia: 6% immobili Parenti fino al 4° grado (non fratelli e sorelle) Affini in linea retta 6% Affini in linea collaterale fino al 3° grado Franchigia per ogni beneficiario di € 1.500.000,00; Soggetti portatori di handicap oltre la franchigia: 4% (se coniuge o (riconosciuto grave ai sensi parente in linea retta); 6% (se parente della L. 104/1992) sino al 4° grado o affine in linea retta o affine in linea collaterale entro il 3° grado); 8% (negli altri casi) Altri soggetti Ipo-Catastali 8% Fisse se prima casa, 2% + 1% se altri immobili Fisse se prima casa, 2% + 1% se altri immobili Fisse se prima casa, 2% + 1% se altri immobili La base imponibile delle imposte proporzionali di donazione e ipo-catastali è rappresentata dal valore venale. Tuttavia, salvo che per le aree edificabili, il valore dichiarato non può essere oggetto a rettifica da parte del Fisco se risulta superiore a quello determinato col meccanismo della valutazione automatica (valore catastale x moltiplicatori appositi). 2 Per stabilire il superamento della franchigia si deve tener conto del valore delle donazioni in vita fatte dal de cuius a favore dello stesso erede o legatario anche se effettuate in anni in cui l’imposta di donazione era abolita (C.A.E. 3/2008). www.commercialistatelematico.com E’ vietata ogni riproduzione totale o parziale di qualsiasi tipologia di testo, immagine o altro. Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmente IVA IN EDILIZIA Le franchigie non sono cumulabili (es: il fratello portatore di handicap ha diritto a una franchigia massima di € 1.500.000 e non di € 1.600.000). 3 L’imposta fissa è di € 200 ciascuna (C.A.E. 2/2014 § 1.1). Le condizioni prima casa non possono riguardare immobili considerati “di lusso” (categorie catastali A/01, A/08 e A/09; vedi paragrafo 2.5). Esclusioni dalle imposte sulle donazioni e successioni: - immobili culturali purchè sottoposti a vincolo anteriormente alla data di successione / donazione (sono dovute invece le ipo-catastali; Sentenza n. 27192 della Corte di Cassazione del 16.12.2011); - immobili compresi in aziende purchè il beneficiario sia il coniuge o un discendente che prosegua l’attività dell’impresa per un periodo non inferiore a 5 anni. Tali immobili sono esenti anche dalle imposte ipotecarie e catastali (C.A.E. 3/2008); - trasferimenti a favore di: 1) Stato, Regioni, Province e Comuni; 2) enti pubblici, fondazioni e associazioni legalmente riconosciute che hanno scopo esclusivo di assistenza, studio, ricerca, istruzione (comprese le organizzazioni di volontariato di cui alla L. 266/1991, le cooperative sociali di cui all'art. 7 c. 1, L. 381/1991), nonché le fondazioni bancarie; 3) enti pubblici e fondazioni o associazioni riconosciute, con scopi diversi da quelli elencati (punto 2), se i trasferimenti sono stati disposti per una delle finalità precedenti (punto 2): in questo caso deve essere dimostrata, entro 5 anni dall'accettazione dell'eredità, della donazione o del legato, la destinazione dei beni o del valore da essi ricavato; - atti relativi al trasferimento di fondi rustici a favore di imprenditori agricoli a titolo principale, di coltivatori diretti con meno di 40 anni o di giovani con meno di 40 anni che acquisiscono le predette qualifiche entro 2 anni dal trasferimento. Agevolazioni in tema di imposte di donazione e successione (Tratto da Appunti sulla dichiarazione di successione - notaio R. Trabaci - 2008) Successione nel quinquennio Se la successione si apre entro 5 anni da altra successione o da donazione aventi per oggetto gli stessi beni e diritti, l'imposta è ridotta di un importo inversamente proporzionale al tempo trascorso, in ragione di 1/10 per ogni anno o frazione di anno. Se nella successione non sono compresi tutti i beni e i diritti oggetto della precedente successione o donazione o sono compresi anche altri beni o diritti, la www.commercialistatelematico.com E’ vietata ogni riproduzione totale o parziale di qualsiasi tipologia di testo, immagine o altro. Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmente IVA IN EDILIZIA riduzione si applica sulla quota di imposta proporzionale al valore dei beni e dei diritti compresi in entrambe. Beni culturali non sottoposti a vincolo alla data della successione / donazione L'imposta è ridotta dell'importo proporzionalmente corrispondente al 50% del loro valore. Fondi rustici I fondi rustici, incluse le costruzioni rurali, anche se non insistenti sul fondo, devoluti al coniuge, ai parenti in linea retta o a fratelli o sorelle del de cuius, l'imposta è ridotta dell'importo proporzionalmente corrispondente al 40% della parte del loro valore complessivo non superiore a € 103.291,38. La riduzione compete a condizione che i beneficiari siano coltivatori diretti, che la devoluzione avvenga nell'ambito di una famiglia diretto-coltivatrice e che l'esistenza di tali requisiti risulti da attestazione dell'ufficio competente allegata alla dichiarazione di successione. Immobili imprese artigiane Se nell'attivo ereditario sono compresi immobili o parti di immobili adibiti all'esercizio dell'impresa devoluti al coniuge o a parenti in linea retta entro il terzo grado del de cuius nell'ambito di una impresa artigiana familiare, l'imposta dovuta dall'erede o legatario al quale sono devoluti è ridotta dell' importo proporzionalmente corrispondente al 40% della parte del loro valore complessivo non superiore a € 103.291,38. Aziende, quote e beni in Comuni montani Se nell'attivo ereditario sono comprese aziende, quote di società di persone o beni strumentali di cui all'art. 40 del Tuir, ubicati in Comuni montani con meno di 5000 abitanti o nelle frazioni con meno di 1000 abitanti anche se facenti parte di Comuni montani di maggiori dimensioni, trasferiti al coniuge o al parente entro il terzo grado del de cuius, l'imposta dovuta dal beneficiario è ridotta dell'importo proporzionale corrispondente al 40% della parte del valore complessivo, a condizione che gli aventi causa proseguano effettivamente l'attività imprenditoriale per un periodo non inferiore a 5 anni dalla data del trasferimento. Abitazioni prima casa Il contribuente, ricorrendone i requisiti, può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti su detti immobili derivanti da successione o donazione. www.commercialistatelematico.com E’ vietata ogni riproduzione totale o parziale di qualsiasi tipologia di testo, immagine o altro. Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmente IVA IN EDILIZIA La volontà di usufruire delle agevolazioni deve essere affermata dal richiedente con una dichiarazione resa nell'atto di donazione oppure mediante dichiarazione sostitutiva da allegare alla dichiarazione di successione. Nella dichiarazione deve essere evidenziata la sussistenza, al momento del trasferimento dell'immobile, dei requisiti, previsti per l'acquisto della prima. Vedasi anche il paragrafo 1.3. Donazione e quote di eredità legittime La vendita di un immobile proveniente da donazione può essere impugnata dagli altri eredi legittimari (eredi del donante) fino a 10 anni dopo la morte del donante. La ratio di questa impugnabilità è che la donazione potrebbe ledere le quote di eredità legittima. Se il donatario vende l’immobile ricevuto in donazione, l’acquirente può essere chiamato, dall’erede legittimario leso nei propri diritti, a restituire i beni acquistati (rivalendosi poi verso il venditore-donatario). L’azione non può più essere esperita una volta decorsi 20 anni dalla trascrizione della vendita effettuata dal donatario (artt. 563 e 2625 n. 8 c.c.). Per tale motivo gli immobili in oggetto sono poco commerciabili e gli Istituti di credito difficilmente concedono mutui per l’acquisizione di immobili con tale provenienza. Per tali motivi prima di procedere ad una donazione immobiliare si consiglia di consultare un esperto in materia (Notaio, commercialista, ecc..) e di valutare l’eventualità di procedere a donazioni indirette (vedasi anche l’art. 1 comma 4-bis del D. Lgs. 346/1990 il quale esclude dall’imposta di donazione le liberalità indirette collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti reali immobiliari). Donazione da parte di soggetti in regime di impresa La donazione da parte di un’impresa di immobili soggiace anche alla normativa Iva prevista per le cessioni di beni (art. 2 n. 5 D.P.R. 633/1972). L’imponibile Iva viene determinato sulla base del valore normale (art. 13 D.P.R. 633/1972). Vanno in ogni caso verificare eventuali esenzioni spettanti (es: donazioni ad Onlus; art. 10 n. 12 del D.P.R. 633/72) che comportano comunque il problema della rettifica della detrazione Iva da parte del soggetto donante. Sono in ogni caso fuori campo Iva le donazioni di immobili per i quali non è stata www.commercialistatelematico.com E’ vietata ogni riproduzione totale o parziale di qualsiasi tipologia di testo, immagine o altro. Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmente IVA IN EDILIZIA detratta l’imposta all’atto dell’acquisto/costruzione. questo articolo è estratto dal nostro ottimo ebook: Guida all'IVA in edilizia 1 settembre 2014 Marco Righetti www.commercialistatelematico.com E’ vietata ogni riproduzione totale o parziale di qualsiasi tipologia di testo, immagine o altro. Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmente