04_Abstract Giacomelli Serenissima SGR

Serenissima SGR S.p.A.
I Fondi Immobiliari come vero strumento di sviluppo per
la rigenerazione urbana
Dr. Luca Giacomelli - Amministratore Delegato
Venerdì 16 maggio 2014, Teatro Fondazione Collegio San Carlo, Modena
La Società di Gestione del Risparmio
Sezione I
Il capitale sociale della SGR, pari a € 3.200.000, è suddiviso tra i soci come illustrato nel grafico:
Azionisti della Centrale Finanziaria Generale
•
•
•
•
(*) Società Unipersonale facente capo all’Amministratore Delegato Dott. Luca Giacomelli
I nostri principali investitori
Serenissima SGR S.p.A.
67,04 %
18,68 %
7,75 %
6,54 %
Altri ( 44 Azionisti)
Assicurazioni Generali
Allianz
Banca Popolare dell’Emilia
GROSS ASSET VALUE
€ 1.400.000.000
€ 1.300.000.000
€ 1.230.000.000
€ 1.200.000.000
€ 1.127.622.177
€ 1.000.000.000
€ 854.609.230
€ 865.176.027
€ 800.000.000
€ 763.550.501
GAV
€ 600.000.000
€ 439.862.625
€ 400.000.000
€ 340.777.381
€ 267.787.876
€ 200.000.000
€ 171.932.355
€ 131.732.609
€0
2006
Serenissima SGR S.p.A.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
30-giu-13
31-dic-13
31-mar-14
STRUTTURA ED ORGANIZZAZIONE DELLE SGR
Le SGR sono intermediari vigilati
sottoposti alla vigilanza di Banca
d’Italia e CONSOB e hanno al loro
interno una serie di controlli e di
assetti organizzativi idonei a farle
operare
istituzionalmente
nel
mercato della gestione dei fondi
comuni di investimento immobiliare
di tipo chiuso.
Le SGR per loro natura si
compongono di una pluralità di
competenze atte a garantire agli
investitori l’idonea remunerazione
sul capitale investito anche in con
riferimento a progetti complessi
quali quelli di trasformazione
urbana
o
valorizzazione
immobiliare.
Serenissima SGR S.p.A.
* Solo per i Fondi quotati
PERCHE’ IL FONDO IMMOBILIARE PUO’ ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA?
In generale si può affermare che la rigenerazione urbana passa attraverso la riqualificazione di
ampie strutture urbane caratterizzate molto spesso da:
una pluralità di soggetti proprietari (soggetti privati, soggetti pubblici, o mix);
una diverse tipologia di asset spesso in degrado;
una pluralità di portatori di interessi (Enti di Governo del territorio, privati interessati all’uso
del territorio, etc.)
Tali aspetti possono essere armonizzati nell’ambito di:
UN UNICO INTERLOCUTORE ISTITUZIONALE AL DI SOPRA DELLE PARTI,
IN GRADO DI GESTIRE I DIVERSI INTERESSI IN CAMPO,
GARANTENDO AGLI INVESTITORI MASSIMA SERIETA’ E UNA ADEGUATA REDDITIVITÀ
SUL CAPITALE INVESTITO
A nostro parere un fondo immobiliare può garantire tutto questo.
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PERCHE’ IL FONDO IMMOBILIARE PUO’ ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA?
Inoltre un fondo immobiliare ha i seguenti vantaggi:
L’arco temporale (durata del fondo) entro cui operare è generalmente medio lungo: dai 10 ai
15 anni. Tale circostanza ben si sposa con i tempi, purtroppo, non celeri delle trasformazioni
urbane in Italia
La tassazione dei fondi immobiliari, nei casi riferiti a sottoscrittori di quota tipo Enti
Pubblici, Banche, Fondazioni, Assicurazioni, e Società Finanziarie e soggetti che non
detengono una partecipazione qualificata (5%), non si applica «per esercizio» ma alla
«distribuzione dei proventi» nella misura del 20% a titolo di acconto
Nel caso di un apporto a fondo la plusvalenza eventualmente generata viene tassata al 20%
rateizzata in 5 anni, questa circostanza è molto importante in quanto parecchi cespiti
immobiliari sono in carico a chi li cede, a valori storici non rivalutati
Ma al di là di queste caratteristiche, qual è il vero plus dei fondi immobiliari?
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PERCHE’ IL FONDO IMMOBILIARE PUO’ ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA?
I fondi immobiliari facilitano l’afflusso di capitali esteri in Italia perché sono sempre più
considerati uno «strumento sicuro» per investitori istituzionali stranieri
I fondi immobiliari garantiscono una gestione «in monte» di operazioni di trasformazione su
larga scala «spersonalizzando» il rapporto con la pubblica amministrazione … non è più
l’imprenditore che dialoga con la pubblica amministrazione ma un soggetto istituzionale e
vigilato dotato della c.d. «morbidezza istituzionale»
Anche la recente costituzione, da parte dello Stato, di SGR per l’istituzione di Fondi
Nazionali, Fondi di Fondi, Fondi Territoriali e diverse altre forme per incrementare il valore
economico e sociale anche dei patrimoni immobiliari pubblici, dimostra la crescente attenzione di
questo strumento da parte delle istituzioni
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PERCHE’ IL FONDO IMMOBILIARE PUO’ ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA?
Ma chi mette i soldi (equity necessaria) e per quale motivo?
Investitori Istituzionali attenti al loro territorio (Fondazioni, Assicurazioni, Banche, Fondazioni
Private, etc.)
Operatori stranieri che vogliono acquisire un «pezzo» di Italia che abbia caratteristiche di
attrattività finanziaria e reputazionali (club deal su trophy assets)
Privati che da soli non potrebbero affrontare operazioni di investimento massive quale di solito
sono le trasformazioni urbane e che possono investire ugualmente in questi progetti per il
tramite di un fondo immobiliare
Tutto questo però presuppone però l’attrattività del cespite immobiliare
Qual è la vera attrattività del mercato immobiliare oggi?
La crisi di cui tutti abbiamo parlato ha cambiato le regole del gioco e il valore degli immobili è
oggi tornato sul vecchio binomio di sempre, ossia gli immobili valgono
1 - per le «3 L»
2 - per i «PAF»
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VALORIZZAZIONE REALE DEI «PAGATORI DI AFFITTO»
Focalizzazione spasmodica su chi «vive» il contenitore immobiliare attraverso una profonda
analisi ex ante delle esigenze dei vari utilizzatori (built to suit).
Fiducia a chi può valorizzare veramente il contenitore/territorio e non solo a chi offre il
maggior canone iniziale.
Incrementare la redditività dell’immobile collegando il livello affitti alla performance reale
dell’attività dell’inquilino, agevolandolo anche nei suoi piani di sviluppo (es. sviluppare la
capacità di valutare appieno l’attività del «pagatore di affitto» e non solo il suo merito di credito).
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AMMINISTRAZIONE PUBBLICA E FONDI
L’amministrazione pubblica deve agevolare la sostenibilità urbanistica, “concessoria” e
tributaria, in particolare per le aree di riqualificazione territoriale che, senza contribuzioni o con
tempistiche troppo lunghe, non potrebbero mai essere convertite causa non sostenibilità
dell’equilibrio costi ricavi (attualizzazione dei flussi di cassa …)
Ad esempio si pensi ai progetti di social housing caratterizzati da una redditività bassa e valori di
uscita Euro/mq limitati, che possono essere effettuati solo laddove l’amministrazione comunale
conceda sconti su oneri, velocizzi le tempistiche e la flessibilità dei progetti.
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CONCLUSIONI
Nella rigenerazione del territorio Italiano all’interno del nuovo Mondo Immobiliare, i fondi si
presentano come veicoli altamente professionali che permettono di:
Individuare la miglior valorizzazione dei cespiti immobiliari in rapporto agli utilizzatori (PAF)
nazionali ed internazionali.
Gestire al meglio le attività e i pagatori di affitto per aumentare la redditività degli immobili;
partire dagli immobili per creare nuove attività o favorire il cross border delle catene
commerciali o dei nuovi concetti di intrattenimento;
individuare Nuovi investitori da conoscere e fidelizzare;
Garantire un approccio istituzionale e «morbido» seppur nella rigidità dei parametri di
rendimento.
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CONTATTI
SERENISSIMA SGR S.P.A.
Via Enrico Fermi, 2
37135 Verona
Tel.: +39 045 827 2760
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[email protected]
www.serenissimasgr.it
LUCA GIACOMELLI – Amministratore Delegato
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