___________________________ TRIBUNALE DI NUORO SEZIONE CIVILE Procedura N. 62/2011 R.Es. Giudice Es. Dott.ssa Tania Vettore Creditore: INPDAP Perizia tecnica Lotto 1 Unità immobiliare urbana sita in Comune di Gavoi (Nu) e distinta al NCEU F. 23 Mapp. 247, Sub. 9, Cat. F/5 (lastrico solare), viale Repubblica snc, piano Terra. Valore lotto 1 - € 6.620,00 (quota ½ p.p.) ( Euro Seimilaseicentoventi/00 ) CTU Arch. Manuela Rita Porcu ________________________________ Premessa In data 15.12.2011 la sottoscritta Arch. Manuela Rita Porcu, nominata CTU dal G.Es. Dott.ssa Elisa Marras del Tribunale di Nuoro, ha assunto l’incarico in relazione al procedimento civile in oggetto, promosso da Inpadap, contro La procedura esecutiva recante atto giudiziario di pignoramento immobiliare del 05.05.2011, trascritto presso l’ Agenzia del Territorio di Nuoro in data 13.06.2011 ai n.ri 4376/6188, riguarda i seguenti beni immobili: 1) Lastrico solare, distinto al catasto fabbricati del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 247 Sub 9 situato in Viale Repubblica s.n., piano terra,per la superficie di 32 mq; 2) Terreno distinto al catasto terreni del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 129 della superficie di 21 are e 32 centiare, qualità seminativo, classe 2; 3) Terreno distinto al catasto terreni del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 80 della superficie di 69 are e 52 centiare, qualità pascolo arborato, classe 3; 4) Terreno distinto al catasto terreni del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 82 della superficie di 38 are e 12 centiare, qualità seminativo, classe 3. Inizio operazioni peritali e sopralluogo Le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 12.01.2012 ore 15.30 presso il proprio studio sito in Nuoro, via Apollonio Soddu n. 15, per verificare la completezza della documentazione in atti, disporre le formalità, le opportune verifiche cartolari presso gli uffici competenti, e per stabilire modalità e data del sopralluogo. Sono stati eseguiti gli accertamenti per l’individuazione dell’unità immobiliare e la predisposizione della ceck-list necessaria all'espletamento dell’incarico. La scrivente Ctu ha effettuato, previo avviso , i necessari sopralluoghi nei giorni 13.02.2012 e 02.10.2012, c/o gli immobili per accertarne la consistenza, la conformità urbanistica ed edilizia, oltre la verifica dello stato di occupazione. In data 13.02.2012 è stato eseguito accesso agli atti presso l’UTC di Gavoi con prot. n. 594, per consultare ed estrarre copia della documentazione relativa agli atti abilitanti. In data 21.02.2012 è stata fatta richiesta e contestualmente sono stati rilasciati i certificati di Destinazione Urbanistica per i lotti di terreno. In data 14.05.2012 è stata fatta richiesta di proroga per difformità urbanistico - edilizie riscontrate negli immobili pignorati per le quali è stato necessario eseguire rilievi più dettagliati. Risposta ai quesiti I quesiti affidati dal Giudice dell’Esecuzione indicati nel verbale di conferimento incarico sono stati riportati in corsivo. Le risposte ai quesiti sono indicate ivi di seguito: 1).“ Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art.567, 7° comma C.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; ” “predisponga, sulla, base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R 6 giugno 2001, Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 2 n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell' Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti) segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; ” Elenco delle trascrizioni ed iscrizioni La documentazione sopraccitata è stata ritenuta inizialmente idonea per lo svolgimento delle operazioni peritali. Presenti in atti certificati ipocatastali ultraventennali. In merito alle trascrizioni: Lotto 1 - Unità immobiliare urbana distinta al catasto fabbricati del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 247 Sub 9, cat F/5 (lastrico solare) situato in Viale Repubblica s.n., piano terra, per la superficie di 32 mq, 1). Atto notarile pubblico del 03.05.1989 del notaio Bartolomeo Serra, trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Nuoro in data 17 maggio 1989 Rep. n. 160447 ai n.ri 2575/3316. A favore: 1) , nato il . per ½ di quota della piena proprietà in regime di comunione dei beni; 2) per ½ di quota della piena proprietà. Contro: per ¼ di quota della piena proprietà; per ¼ di quota della piena proprietà; per ¼ di quota della piena proprietà; per ¼ di quota della piena proprietà; , acquistano porzione di terreno identificata al NCT al Foglio 23 part. 138/c di mq 520 in località detta “Binza Bezza”. - Frazionamento del 10.03.1989 n. 1.1/1989 in atti dal 26.04.2001 Prot. n. 61749. Il lotto di terreno distino al Foglio 23 mapp. 138 inizialmente di mq 2084 (da impianto meccanografico del 04.06.1985) è stato frazionato dando origine alla particella 138/c di 520 mq che è stata oggetto di compravendita e che è stata variata con la particella 247. - Tipo mappale del 12.04.1999 n. 7.1/1999 in atti dal 27.04.2001 Prot. n. 62273. Con il presente viene inserito il fabbricato che giace su un’area di sedime di mq 468. Tale superficie riguarda l’intero fabbricato di cui il bene in oggetto risulta unità afferente. - Unità afferenti edificate su aree di corte del 22.12.1999 n. 1447.1/1999 in atti dal 22.12.1999 Prot. n. 24836. 2). Atto giudiziario verbale di pignoramento immobiliare del 05.05.2011, trascritto presso l’ Agenzia del Territorio di Nuoro in data 13.06.2011 ai n.ri 4376/6188. A favore: INPDAP In merito alle iscrizioni: Non risulta alcuna iscrizione ipotecaria. Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 3 2). “Descriva, previo necessario accesso ciascun immobile pignorato indicando dettagliatamente: la tipologia, la sua ubicazione (comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno), caratteristiche interne ed esterne, stato di manutenzione, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); ” Stato di consistenza ed ubicazione Il bene pignorato come lastrico solare, ovvero unità afferente all’immobile edificato al F. 23 part. 247 (ex138/c), è costituito allo stato attuale da un appartamento sottotetto edificato in difformità dallo stato concesso, inoltre, benché pignorato per la quota pari all’intero della piena proprietà risulta, come da atto sopraccitato, solo ½ di quota appartiene a , in quanto il terreno su cui è stato edificato il bene è stato acquisito in regime di comunione legale con la sig.ra Puddu Maria. L’immobile è posto in zona semiperiferica del comune di Gavoi, ben collegata ma priva di servizi ed attività commerciali, a prevalente destinazione residenziale, adiacente al viale Repubblica che conduce fuori dall’abitato immettendosi sulla SS 128 Gavoi-Oniferi. Il cespite venne edificato in sopraelevazione ad un magazzino costruito nel 1998 su corte afferente ad altro immobile. Inizialmente il lastrico solare costituiva la copertura piana di detto magazzino; nel 2000 la proprietà decise di realizzare una copertura a spioventi per ovviare a problemi causati da infiltrazioni di acqua piovana che si verificavano periodicamente all’interno del magazzino. Il progetto prevedeva la realizzazione di un solaio di copertura a doppia falda inclinata per un’altezza variabile sul prospetto principale da m 0.45 a m 1.75, ovvero realizzando un sottotetto non abitabile. Allo stato di fatto il sottotetto è stato realizzato con una altezza superiore a quella prevista in progetto, suddiviso in tre ambienti ed adibito ad abitazione. L’appartamento, che ha una superficie utile di mq 48 ca. ed un’altezza media di m 2.50, è composto infatti da soggiorno con angolo cottura, camera e bagno, ed è accessibile da scala esterna mediante ingresso indipendente posto su prospetto retrostante (b.c.n.c.). Si allega, per maggior chiarezza, planimetria dello stato dei luoghi realizzata in fase di sopralluogo (allegato g). Dati catastali e confini Il bene oggetto della presente perizia risulta essere: - Unità immobiliare urbana censita al NCEU del Comune di Gavoi al Foglio 23, Map.247 , Sub. 9, cat. F/5 (lastrico solare) di mq 32, al piano terra di viale Repubblica s.n. Dalla visura catastale l’immobile risulta essere intestato per la quota pari ad ½ ciascuno della p.p. in regime di comunione legale: 1) 2) Non si è proceduto alla variazione dell’accatastamento del bene, presso l’Agenzia del Territorio, a motivo delle difformità non sanabili rilevate e riportate al punto 7). Coerenze: confina a monte con via Binza Bezza (viottolo che collega viale Repubblica con via Roma), viale Repubblica a valle, particella 368, salvo altri. Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 4 Caratteristiche costruttive e grado di manutenzione Il complesso immobiliare di cui fa parte il bene, ricade in zona “B2” dell’attuale strumento urbanistico, ed è identificato nel piano particolareggiato all’isolato 2 particella 7 in località “Binza Bezza”. Il fabbricato di cui fa parte il bene si compone di n. 2 piani, seminterrato e terra, e presenta un buono stato di manutenzione. Il piano terra è stato edificato in sopraelevazione al preesistente magazzino (posto al piano S1) mediante la realizzazione di una copertura a due falde inclinate con solaio del tipo misto in travetti prefabbricati, pignatte laterizie e caldana superiore (16+4 cm di spessore) oltre manto di copertura in coppo di laterizio e discendenti in rame. Le tamponature sono state realizzate in blocchetto di cls con rivestimento in granito, per uno spessore complessivo di circa 50 cm, le tramezzature in laterizo forato da 8 cm. All’interno si presenta in buono stato di conservazione con pavimenti e rivestimenti in monocottura, porte in legno e finestre in alluminio con vetro semplice provviste di avvolgibili in pvc, portoncino d’ingresso in alluminio colorato. Gli impianti sono funzionanti ed eseguiti sotto traccia; il riscaldamento è garantito da stufa a legna posta nel soggiorno. L’acqua calda è prodotta da boyler elettrico posto nel bagno. L’impianto fognario è collegato alle rete pubblica. In sintesi: Strutture in elevazione: pilastri in cemento armato. Fondazioni: platea di fondazione in cls armata. Solai: piani ed inclinati del tipo misto in laterocemento. Murature perimetrali: realizzata in blocco di cls e rivestimento in cantoni di granito squadrati. Divisori interni: forati di laterizio da 8 cm. Copertura struttura e manto: copertura a falda inclinata con manto in coppi di laterizio. Prospetti: rivestimento in granito. Tramezzature: intonacate e tinteggiate. Infissi interni ed esterni: porte in legno; finestre in alluminio con vetro semplice provviste di avvolgibili in pvc, portone d’ingresso in alluminio colorato. Pavimenti e rivestimenti: monocottura colorata. Riscaldamento: stufa a legna. Acqua potabile: da rete. Fognatura: raccordo a rete pubblica. Impianti: elettrico ed idrico realizzati sotto traccia. Dimensionamento dei vani NCEU F.23, P.lla 247, Sub. 9, piano terra Destinazione S.U.L. (mq) S.u. (mq) Coeff. di omog S. Comm. (mq) Stato di conservazione ed esposizione Piano Terra Soggiorno/angolo cottura Camera Bagno Totale 64,22 24,52 18,20 5,00 47,72 0,25 0,25 0,25 16,05 Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] buono (N) buono (N) buono (N) . 5 Superficie lorda complessiva unità immobiliare: mq. 64,22 Superficie utile complessiva: mq. 47,72 Superficie accessoria complessiva: mq. 0 Superficie commerciale omogeneizzata: mq. 16,05 Descrizione sintetica 3). “Rediga una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati, tra l’altro, anche il contesto in cui si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti.” Unità afferente accatastata come lastrico solare sita in comune di Gavoi al piano terra del viale Repubblica s.n.c. e censita al NCEU al Foglio 23 Part. 247 Sub. 9, cat. F/5. Ubicata in zona semiperiferica a prevalente destinazione residenziale sulla direttrice Gavoi-Oniferi, in zona B2 dell’attuale strumento urbanistico comunale, vi si accede da scala esterna comune ed ingresso indipendente. Sul lastrico è stato realizzato in assenza di titolo, un alloggio costituito da due vani oltre servizio igienico per complessivi mq. 48 circa. L’immobile allo stato attuale risulta non suscettibile di sanatoria, per assenza di volumetria residua edificabile sul lotto. Eventuali variazioni dati catastali pignoramento 4). “Provveda all’identificazione catastale di ciascun immobile accertando, altresì, la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato.” I dati indicati nel pignoramento corrispondono a quelli attuali: • l’immobile è identificato al NCEU di Gavoi al Foglio 23, Part. 247, Sub. 9, cat. F/5 (lastrico solare), superficie 32 mq. 4-bis). “ Ai sensi dell’art 19 comma 14 d.l. 78/2010, proceda con riferimento alle sole unità immobiliari urbane, in presenza di difformità tra lo stato di fatto, i dati catastali e le planimetrie, al deposito di nuova planimetria adeguata allo stato di fatto, nonché alla verifica di conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze delle trascrizioni immobiliari, procedendo al c.d.”allineamento” (voltura catastale in favore dell’esecutato) in caso di difformità; Trattandosi di bene realizzato in difformità dalla concessione, la scrivente non procederà all’accatastamento con procedura Docfa, in quanto le difformità non risultano sanabili allo stato attuale. L’intestazione è stata corretta anche in relazione alla quota di proprietà, infatti il bene risulta per ½ di quota ciascuno in regime di comunione Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 6 legale. In data 29.10.2012 ai sensi dell’art. 19 comma 14 d.l. 78/2010 è stata effettuata voltura n. 195036 in riferimento all’atto notarile pubblico del 03.05.1989 del notaio Bartolomeo Serra, trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Nuoro in data 17 maggio 1989 Rep. n. 160447 ai n.ri 2575/3316. L’intestazione catastale del bene dunque risulta a favore di: 1) 2) , per la quota pari ad ½ della piena proprietà; , per la quota pari ad ½ della piena proprietà. 5). “Proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate.” Tale aggiornamento non può essere eseguito dalla sottoscritta per gli abusi ivi evidenziati. Si allega alla presente la rappresentazione planimetrica dello stato di fatto, rilevata dalla sottoscritta in fase di sopralluogo in data 13.02.2012. 6). “Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.” Il fabbricato, di cui fa parte il bene oggetto di perizia, è inserito in ZTO B2 di completamento residenziale dello strumento urbanistico vigente P.d.F di Gavoi, ed identificato nel piano particolareggiato all’Isolato 2 Particella 7, in località “Binza Bezza”. Sono validi per la zona i seguenti parametri edilizi: Indici di zona B2 – Piano Particolareggiato Superficie del lotto (Particella 7): 526 mq IFF: 1,60 mc/mq RC: 0,29 mq/mq Distacco dal ciglio stradale: 3 m Distacco dall’asse stradale: 4 m Distacchi dai confini: 4 m Distacchi tra pareti finestrate: 8 m Conformità urbanistica ed edilizia 7). “Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, c.5°, DPR 6.06.2001, n.380 e 40, e c.6°, della L. 28.02.1985, n.47 e s.m., quantificando altresì i costi di sanatoria; fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L.47/85 ed all’art. 46 D. lgs. 378/01, indichi in particolare gli estremi della concessione / licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione / permesso in sanatoria, ovvero dica se la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.” A seguito della ricerca effettuata presso l’UTC di Gavoi sono stati reperiti i seguenti atti: 1) – Concessione edilizia n. 5 del 01.10.1997. Con la presente viene edificato il sottostante magazzino al piano S1 di viale Repubblica. La domanda venne presentata dal in qualità di proprietario il 24.02.1997 con prot. n. 606. Attualmente il magazzino è identificato al sub. 8 piano S1 ed appartiene ad altra ditta. 7 Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 2) – Autorizzazione edilizia del 14.11.2000, in riferimento alla Pratica n. 27/2000. Il sig. presenta domanda in data 01.09.2000 Prot. n. 3001, per “ Lavori di costruzione e copertura di un magazzino” . Il progetto prevedeva la costruzione di un tetto a doppia falda inclinata per ovviare ai problemi di infiltrazione di acqua piovana nel locale sottostante, con adeguati accorgimenti di isolamento termico ed impermeabilizzazione. Tra i due solai doveva sussistere uno spazio “inagibile” per l’esigua altezza, dato che si intendeva sfruttare comunque la volumetria residua per ricavare un sottotetto non abitabile. La volumetria edificabile risultava di 64,80 mc. ed il progetto prevedeva un volume di 64, 44 mc. Tuttavia in fase esecutiva le altezze dei muri perimetrali sono state variate ricavando tre locali con altezza minima (interna) di 2.13 m., al colmo variabile tra 2.70 2.89 m. circa, per una altezza media di circa 2.50 m., ovvero maggiore di quella prevista in progetto. Conseguentemente sono stati variati anche i prospetti in funzione dei vani ivi ricavati, ovvero soggiorno con angolo cottura, camera da letto e servizio igienico. L’immobile così come rilevato e rappresentato nella planimetria allegata, non risulta sanabile per assenza di volumetria residua edificabile, come emerge dal Piano Particolareggiato e dalla relazione tecnica allegata al progetto. L’autorizzazione dunque risulta nulla come specificato nella stessa ai punti 11 e 12, in cui si legge: 11 - “ La presente autorizzazione viene rilasciata a condizione che non siano modificati volumi, altezze, sagoma, e destinazione d’uso della costruzione “Ante Operam”. 12 - “ La presente autorizzazione viene rilasciata ed è da ritenersi valida sotto la specifica condizione che gli elaborati tecnici allegati corrispondano a verità. In caso contrario essa è da ritenersi nulla e non efficace”. E’ chiaramente assente la certificazione di agibilità. 8). “Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in quest’ ultimo caso alla loro formazione procedendo solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi in questo caso alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale.” Considerata la consistenza del beni pignorati che, come descritti nell’atto di pignoramento immobiliare risultano costituiti da: 1 - Lastrico solare, distinto al catasto fabbricati del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 247 Sub 9 situato in Viale Repubblica s.n., piano terra,per la superficie di 32 mq, 2 - Terreno distinto al catasto terreni del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 129 della superficie di 21 are e 32 centiare, qualità seminativo, classe 2; 3 - Terreno distinto al catasto terreni del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 80 della superficie di 69 are e 52 centiare, qualità pascolo arborato, classe 3; 4 - Terreno distinto al catasto terreni del Comune di Gavoi al F. 23 Mapp. 82 della superficie di 38 are e 12 centiare, qualità seminativo, classe 3; per cui è possibile effettuare la vendita in due Lotti distinti: - Lotto 1, costituito dal bene lastrico solare, al punto 1. - Lotto 2, costituito dai terreni ai punti 2, 3 e 4. Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 8 9). “Se l’immobile è pignorato solo pro quota indichi i nominativi dei comproprietari e la misura delle quote ai medesimi spettante; dica se esso sia divisibile in natura e proceda in questo caso alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’ufficio tecnico erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda in caso contrario alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dall’art. 846 c.c., dalla L. 3.06.1940 n. 1078 ed alla stima della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.” L’immobile è pignorato per la quota pari all’intero, tuttavia è stato rilevato anche dalla documentazione di cui all' art. 567, 7° comma del C.p.c., in atti, che il bene appartiene in regime di comunione legale dei beni, ai ½ di quota ciascuno della piena proprietà. Stato di occupazione 10). “Accerti se l’immobile sia libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso abbia data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultino registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 D.L. 21.03.1978, n.59, convertito in L. 18.05.1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio.” L’immobile in oggetto, posto al viale Repubblica s.n.c, al piano terra, è occupato dalla proprietà 11). “Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.” Non presente. Esistenza di vincoli, oneri, convenzioni, diritti. 12). “Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità.” Non sono presenti i vincoli succitati. Sono valide le prescrizioni e limitazioni espresse dagli strumenti urbanistici vigenti, per la zona B2 in cui è ubicato. 13).“Accerti l’esistenza di vincoli o oneri (di natura anche condominiale) distinguendo ed indicando quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per quest’ ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare e in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sull’esistenza dei seguenti oneri o vincoli;” Non sono presenti vincoli o oneri di questa natura per i beni in oggetto. Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 9 - Per i vincoli e oneri che resteranno a carico dell’acquirente: Trattasi di bene non conforme per il quale è previsto il ripristino, le valutazioni sulla difformità sono state analizzate al punto 7). Le spese per il ripristino allo stato autorizzato, comprensive delle spese tecniche e catastali, ovvero pari a circa € 25.000,00, restano a carico dell’acquirente - Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione. Non è stato rilevato alcun atto di asservimento urbanistico o diritti di prelazione. Imprescindibile l’osservanza dei regolamenti e delle prescrizioni dettate dagli strumenti urbanistici vigenti (PdF) del Comune di Gavoi per la zona B2. - Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione. Non presenti. - Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione). Non sono stati rilevati altri pesi o limitazioni d’uso per il bene in oggetto, oltre quelli già evidenziati. - Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: In fase di definizione della procedura civile potranno essere cancellate o regolarizzate le iscrizioni e trascrizioni di rito relative al procedimento in oggetto, le eventuali spese conseguenti saranno calcolate dagli uffici competenti solo al momento della definizione della procedura stessa. Altre informazioni per l’acquirente, concernenti: - l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali). Non presenti. - Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute. Non presenti. - Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia. Non presenti. - Eventuali cause in corso Non conosciute. Titoli di proprietà - Individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi, anche sulla scorta della relazione notarile. Dalle verifiche compiute e sulla base dei certificati ipocatastali risulta il seguente documento concernente l’atto originario di acquisto del terreno in cui è sorto lo stabile di cui fa parte il bene 10 Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] pignorato: 1). Atto notarile pubblico del 03.05.1989 del notaio Bartolomeo Serra, trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Nuoro in data 17 maggio 1989 Rep. n. 160447 ai n.ri 2575/3316 A favore: 1) per ½ di quota della piena proprietà in regime di comunione dei beni; per ½ di quota della piena proprietà. per ¼ di quota della piena proprietà. per ¼ di quota della piena proprietà. per ¼ di quota della piena proprietà. per ¼ di quota della piena proprietà. ificata al NCT al Foglio 23 part. 138/c di mq 520 in località detta “Binza Bezza”. 14).“ Rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.” Da quanto si evince dalle ricerche effettuate presso il comune di Gavoi, non sono emersi né diritti di superficie, o servitù pubbliche, o ulteriori vincoli che richiedano oneri per l’affrancazione dai medesimi. 15) “Determini - Il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento; - Analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, altri oneri o pesi operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile; - Il valore finale del bene, al netto delle decurtazioni e correzioni prefigurando altresì le diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale siano assunti dalla procedura, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; - Nel caso si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota.” Criteri di stima Riferimenti normativi DPR 23 marzo 1998 - Norma Uni 10750 del 26 marzo 1998 La determinazione del più probabile valore si individua nel calcolare la media dei più probabili prezzi di mercato per immobili venduti nel comune di Gavoi (Nu) primo semestre 2012, con similari caratteristiche costruttive, tipologiche, di uso e destinazione, inseriti in analoghi contesti di ubicazione, dal grado di manutenzione e vetustà. Per superficie commerciale lorda si intende la superficie in proprietà esclusiva calcolata al lordo di pareti interne e perimetrali (con un massimo di 50 cm di spessore per le pareti perimetrali), e sino alla mezzeria delle pareti confinanti con altre proprietà (con un massimo di 25 cm). Ad essa vengono sommate le superfici di accessori e pertinenze, calcolate in base ai seguenti coefficienti: - cantine e soffitte non collegate : da 0,10 a 0,25 - cantine e soffitte collegate : da 0,25 a 0,50 - balconi scoperti sino a 10 mq : da 0,20 a 0,30 - logge coperte sino a 10 mq : da 0,30 a 0,40 - terrazze sino a 30 mq : da 0,20 a 0,40 Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 11 - terrazze oltre 30 mq : da 0,10 a 0,30 - verande : da 0,30 a 0,60 - giardini : 0,10 fino al quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti - posto auto comunicanti con vani principali o accessori : 0,50 - posti auto non comunicanti con vani principali o accessori : 0,25 - lastrico solare : da 0,15 (per i primi 25mq) a 0,05 (per i mq residui) Valutazione sintetica degli immobili Agenzia del Territorio di Nuoro – OMI – Ufficio Tecnico Comunale – Agenzie immobiliari Allo stato attuale, le difformità riscontrate sull’unità immobiliare, non risultano sanabili se non in presenza di una sanatoria straordinaria (condono), per assenza di volumetria residua edificabile. Per l’immobile in oggetto, infatti, è previsto il ripristino allo stato autorizzato ovvero, sottotetto non agibile. La copertura del tetto, dunque, dovrà essere riportata all’ altezza consentita, con una spesa stimata intorno ad € 25.000,00 ca. e dunque superiore al valore stimato del bene con destinazione sottotetto. Infatti, l’immobile, avente un’altezza media pari a 2.50 m., può essere considerato esclusivamente come deposito, soffitta o similare, e pertanto valutato con un coefficiente di omogeneizzazione compreso tra 0,100,25 (cantine o soffitte non collegate). Nello specifico, date le buone condizioni di manutenzione, si considera un coefficiente pari a 0,25. Inoltre dalle rilevazioni effettuate dall’ OMI primo semestre 2012, i valori per case di civile abitazione in ottimo stato di conservazione assumono valori compresi tra 750,00 e 900,00 €/mq. Se ne desume un valore medio pari ad €/mq 825. Volendo comunque attribuire un prezzo di mercato per il bene in oggetto questo verrà definito dal prezzo unitario per una civile abitazione, moltiplicato per la superficie omogeneizzata, da cui: Sup. commerciale = sup. accessoria omogeneizzata Superficie commerciale omogeneizzata: 0,25 x 64,22 mq. = 16,05 mq. Valore di mercato mq. 16,05 X 825,00 €/mq. = € 13.241,25 Totale valore: € 13.241,25 Valore per la quota pari ad 1/2 (arrotondando) = € 6.620,00 Nota: Le spese per il ripristino allo stato autorizzato, comprensive delle spese tecniche e catastali, ovvero pari a circa € 25.000,00, restano a carico dell’acquirente. Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 12 SCHEMA RIASSUNTIVO Procedura N. 62/11 R.Es. Lotto 1 Valore: € 13.241,25 (1/1 p.p.) Comune di: Gavoi Prov: NU Valore pro quota : € 6.620,00 (½ p.p) Indirizzo: viale Repubblica, snc Zona: “B2” Quota: ½ della piena proprietà. Dati catastali: Identificato al NCEU di Gavoi al Foglio 23, Part. 247, Sub. 9, cat. F/5 Tipologia di immobile: unità afferente “lastrico solare” Sup. comm.: 16,05 mq Stato conservativo : normale Stato di occupazione: occupato Atti abilitanti: 1) – Concessione edilizia n. 5 del 01.10.1997. 2) – Autorizzazione edilizia del 14.11.2000, in riferimento alla Pratica n. 27/2000. Nota: Lo stato dei luoghi risulta difforme dallo stato concesso. Le difformità non risultano sanabili se non in presenza di una sanatoria straordinaria (condono). Certificazione di Abitabilità/Agibilità: non presente Trascrizioni: continuità delle trascrizioni per il ventennio. Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 13 Conclusioni La presente relazione peritale è stata effettuata a conclusione delle verifiche compiute dalla scrivente sulla base dell’esame dei luoghi e delle informazioni avute sia durante le visite di sopralluogo che derivanti dalle risultanze cartolari. In ottemperanza del mandato conferitomi si dichiara di aver svolto l’incarico ricevuto e si rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento ed integrazione. Con osservanza Nuoro, 31.10.2012 Il Consulente Tecnico di Ufficio Arch. Manuela Rita Porcu Relazione CTU – R.Es. N.62/11 - Lotto 1 Arch. Manuela Rita Porcu cell. 328.6842559 e-mail: [email protected] 14
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