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Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio Omissis
Tribunale di Sala Consilina
Sezione Esecuzioni Immobiliari
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Relazione del C. T. U. in ordine alla Procedura Esecutiva Immobiliare n° 9/02, promossa da
Omissis nei confronti di:
Omissis,
Premesso
- che all’udienza del 07/01/2007, il Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Sala Consilina,
Dott.ssa Paola GIGLIO COBUZIO nominava lo scrivente arch. Michele TULIMIERI iscritto all’
Ordine degli Architetti Pianif. Paesagg. e Conserv. della Provincia di Salerno col n° 830, nonché iscritto nell’elenco dei C.T.U. del Tribunale di Sala Consilina (SA), Consulente Tecnico
d’Ufficio in rapporto al procedimento d’espropriazione immobiliare a margine (All. n° 1) ;
- che in tale giorno, dopo il giuramento di rito, il Giudice dell’Esecuzione fissava i seguenti
quesiti richiesti al C.T.U.:
1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione
ex art. 567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di
tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;
2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione
è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria
e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed
idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni
per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di
introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,
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s e c o n d o i q u e s i ti p o s ti g l i d a 4 a 1 2 ;
3bis) Nelle attività di cui sopra, ricostruisca lo stimatore la storia degli immobili pignorati
nell’ultimo ventennio (da calcolarsi a ritroso dalla data di trascrizione del pignoramento) a
partire dall’ultimo passaggio di proprietà anteriore a tale ventennio;
4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;
5. dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento;
6. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
7. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
i n c i d e n t i s u l l a a t t i t u d i n e e d i f i c a t o ri a d e l l o s t e s s o o i v i n c o l i c o n n e s s i c o n i l s u o c a ra t t e re s t o ri co-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;
8. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica
del terreno risultante dal certificato di destinazione ubanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al
D.P.R. 06/06/2001 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40
della L. 25/02/1985 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2,
della citata L, 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46,
comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;
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10. determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe
caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazone dei beni, lotti separati;
11. Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonchè “.pdf” per Adobe Acrobat) o
equivalente – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per
ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati
catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di
coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno);
12. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al
foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo,
in caso di costruzione, anche degli interni.
- che il giorno 26 del mese di Febbraio 2007, lo scrivente, previa regolare convocazione
delle parti con lettera raccomandata A/R del 05/02//2007 e 14/02/2007 (All. n° 2) , ha provveduto all’inizio delle operazioni peritali effettuando un sopralluogo presso l’immobile sito in loc.
Palazza del Comune di Polla;
- successivamente nei giorni 20 e 29 del mese di Marzo 2007, il sottoscritto ha svolto ulteriori
sopralluoghi per il completamento delle operazioni;
- in tali date lo scrivente, con l’assistenza di un collaboratore, effettuava rilievi geometrici,
fotografici e quanto altro finalizzato ai quesiti posti;
- che nei giorni delle operazioni di accertamento, ogni qualvolta che si sono concluse, è stato
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redatto verbale di sopralluogo sottoscrivendolo. (All. n° 3) ;
- che ha acquisito dagli uffici comunali, documentazione utile relativamente agli immobili oggetto del sopralluogo;
CIO’ PREMESSO
il C.T.U. esaminati gli atti, le risultanze del sopralluogo e ogni altro elemento finalizzato
all’incarico, presenta la propria
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
– Risposte ai quesiti contenuti nel mandato
3. Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria
e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed
idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni
per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di
introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,
s e c o n d o i q u e s i ti p o s ti g l i d a 4 a 1 2 ;
Gli immobili oggetto di pignoramento corrispondono a quelli riportati nell’atto di pignoramento
immobiliare, ad eccezione dell’immobile evidenziato al punto 4) di detto atto, in quanto tale
immobile ubicato alla C.da Chiuse del Comune di Polla e riportato nel C.T. al F. 18 mapp.
37/c di are 16,12, non è oggetto di pignoramento ma bensì, quello ubicato alla C.da S. Antuono del Comune di Polla e riportato nel C.T. al F. 39 mapp. 37/c di are 16,12, giusto Atto di
Divisione del 31/10/1978.
4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;
Gli immobili della presente procedura e che devono essere valutati sono:
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1) Immobile ubicato nel Comune di Polla in loc. Castagneta, riportato nel C.T. al Foglio 11
mapp. 225 di are 8,62 qualità bosco ceduo classe 1 R.D. € 4,67 R.A. € 2,89 alla partita
10708 intestato a Omissis proprietaria per 1/1, è un appezzamento di terreno in lieve declivio
confinante con una servitù di passaggio, eredi o aventi causa Omissis e da Omissis. Trattasi
di bosco di castagno, di non facile accesso in quanto è raggiungibile tramite animali da soma
o mezzi meccanici di modesta dimensione, attraverso servitù di passaggio, da cui a sua volta
è gravato, che si diparte dalla strada vicinale Castagneta (All. n° 4) ;
2) Immobile ubicato in Polla in loc. Chiuse riportato nel C.T. al Foglio 18 mapp. 688 di are
15,17 qualità seminativo classe 3 R.D. € 10,58 R.A. € 7,05 alla partita 10708 intestato a Omissis proprietaria per 1/1, è un lotto di terreno di forma trapezoidale su cui insiste un fabbricato a più livelli, con la precisazione che tale fabbricato non risulta riportato sulle
mappe del catasto nè tantomeno sugli atti censuari, in quanto esso non è stato oggetto
di accatastamento. (All. n° 5) E’ confinante con Via vicinale Chiuse, con Omissis e con
Omissis. La zona dove è ubicato detto immobile è pressoché pianeggiante, ricade all’interno
della perimetrazione urbana del Comune di Polla ove sorgono fabbricati di tipo residenziale, è
ben collegata dalla viabilità comunale ed è non lontano dalla S.S. n. 19 e dallo svincolo autostradale di Polla della Salerno-Reggio C., è provvista di opere di urbanizzazioni primarie
quali, pubblica illuminazione, rete idrica, fognaria e telefonica. Il fabbricato insistente su tale
particella, è composto di due piani fuori terra (Terra e Primo) con copertura a falde inclinate
con sovrastante manto di tegole. La struttura portante è costituita da un telaio in pilastri e travi
in congl. cement. armato, con solai in latero cement. armato, il tutto scaricante su di un reticolo di travi rovesce anch’esse in calcestr. armato. I tamponamenti e i divisori interni sono realizzati con elementi di laterizi forati, esternamente il fabbricato risulta essere intonacato, internamente risulta ultimato il piano terra che all’epoca del sopralluogo, è l’unica parte attualmente utilizzata.
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Il Piano Terra adibito ad abitazione con annesse pertinenze, occupa una superficie lorda di
circa 252,00 mq., è composto da due vani letto, cucina-pranzo, ingresso-disimpegno, due
w.c., di superficie utile interna circa di mq. 100,23, mentre la parte adibita a garage, deposito,
un piccolo ripostiglio e centrale termica, ha una superf. utile di circa 119,86 a ciò si aggiunge
un portico per complessivi mq. utili 13,00. Per la parte adibita ad abitazione, risultano realizzati gli impianti (elettrico, riscaldamento, idrico-sanitario, ecc.) e le rifiniture interne (intonaci,
pavimenti, rivestimenti), gli infissi interni ed esterni in legno ai quali per quest’ultimi sono apposte grate di ferro di protezione, il tutto in uno stato di conservazione soddisfacente. Per le
pertinenze, il grado delle rifiniture risulta inferiore a quello dell’abitazione, comunque risultano
realizzati gli intonaci interni e i pavimenti in piastrelle di ceramica, il vano d’ingresso del garage è dotato di serranda avvolgibile mentre i restanti infissi sono in ferro. (All. n° 6)
Il Piano Primo attualmente risulta essere soltanto delimitato nel perimetro esterno dalla muratura di tompagno con realizzazione dei vani d’apertura, mentre internamente risultano realizzate le partizioni interne degli ambienti mediante divisori in laterizi forati, il tutto al rustico,
privo di finiture e di tutti gli impianti tecnologici. Ha una superficie lorda di circa 252,00 mq..
mentre quella utile è di circa 219,16 più n° 3 balc oni, 1 ballatoio d’ingresso ed un terrazzino
per complessivi mq. utili 67,78 (All. n° 7).
I due livelli del fabbricato ( P.T. e P. 1°), possono essere autonomamente accessibili
dall’esterno, sono collegati da una scala interna in calcest. armato, attualmente tale collegamento risulta chiuso da una parete in blocchi di cls. ed intonacata dalla parte dell’abitazione.
L’area esterna circostante il fabbricato, risulta delimitata da una recinzione costituita da muratura in blocchi di cls. rivestita con sovrastante elementi in ferro per tre lati e paletti con rete
metallica l’altro lato (lato opposto all’ingresso da Via Chiuse); perimetralmente al fabbricato
sono delimitati i vari accessi dal cancello d’ingresso con sovrastante tettoia, posto lungo la
Via Chiuse, di cui la rampa carrabile che porta al locale garage-deposito mentre la rimanente
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parte del terreno è sistemato a giardino.
3) Immobile ubicato in Polla in loc. Chiuse riportato nel C.T. al Foglio 18 mapp. 144/g ora
936 di are 1,68 qualità seminativo classe 3 R.D. € 1,17 R.A. € 0,78 alla partita 11476 intestato a Omissis proprietaria per 1/6, è un piccolo lotto di terreno di forma retangolare, confinante
con Via vicinale Chiuse, con Omissis. (All. n° 5)
4) Immobile ubicato in Polla in Via P. Damasceno da Lacedonia n° 12 (ex Via Napoli) riportato nel C.E.U. al Foglio 17 mapp. 252, piano T-1°-2°-3°-S categ. A/3 classe 2 consist. 9
vani Rendita € 650,74 intestato a Omissis proprietaria per ½, e Omissis proprietario per ½
(All. n° 7); è confinante con Via P. Damasceno da Lacedonia, con Omissis e con Omissis. La
zona dove è ubicato è nel centro storico, è dotata di opere di urbanizzazioni primarie quali,
pubblica illuminazione, rete idrica, fognaria e telefonica.
L’edificio adibito ad abitazione è stato oggetto di riparazione con rilascio di buono contributo
ai sensi della L. 219/81 e succ. mod. ed integr., è composto da quattro piani fuori terra (Seminterrato-Terra-Primo-Secondo e Sottotetto con copertura a falde inclinate e sovrastante
manto di tegole in laterizio. La struttura portante è costituita da muratura in pietrame dello
spessore di circa cm. 50 per tutti i piani, le fondazioni sono in muratura continua con spessore
di circa cm. 90, gli orizzontamenti sono in latero-cemento, i divisori interni sono realizzati con
elementi di laterizi forati, è rifinito nel perimetro esterno e negli interni, quindi completamente
ultimato. (All. n° 8)
Il Piano Seminterrato adibito a pertinenza (deposito-cantina con locale caldaia), occupa una
superficie lorda di circa 38,18 mq., è composto da un deposito e locale caldaia, di superficie
utile interna circa di mq. 32,90, ha accesso dal Piano Terra mediante scala a chiocciola in
ferro, inoltre, da detto piano (Piano Semint.) è consentito l’accesso alla corte pertinenziale
esterna del fabbricato;
Il Piano Terra occupa una superficie lorda di circa 109,05 mq., è composto da un ingresso,
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disimpegno, ripostiglio, bagno, cucina, sala pranzo e vano scala che porta ai piani superiori,
di superficie utile interna circa di mq. 71,08, è collegato con il P. Semint. mediante una scala
a chiocciola interna in ferro e da una scala esterna in ferro ad unica rampa con pianerottolo,
la quale, dal locale cucina, consente anche l’accesso alla corte pertinenziale esterna retrostante il fabbricato (mapp. n° 1537);
Il Piano Primo occupa una superficie lorda di circa 78,46 mq., è composto da un ingressosoggiorno e vano letto, di superficie utile interna circa di mq. 40,18 più n° 2 terrazze per complessivi mq. utili 33,86. Tale piano ha anche accesso esternamente da Via P. Damasceno da
Lacedonia mediante piccola scala esterna in pietrame;
Il Piano Secondo occupa una superficie lorda di circa 75,10 mq., è composto da un disimpegno, bagno e due vani letto, di superficie utile interna circa di mq. 39,48 più n° 2 balconcini
per complessivi mq. utili 3,98.
Gli impianti e le rifiniture interne risalgono all’epoca della riparazione del fabbricato: i pavimenti sono in piastrelle di ceramica smaltata, gli infissi esterni in legno douglass con persiane
alla romana, il tutto in uno stato di conservazione normale.
5) Immobile ubicato in Polla in Via P. Damasceno da Lacedonia (ex Via Napoli) riportato nel
C.T. al Foglio 17 mapp. 1537 di are 1,13, qualità seminativo arborato classe 3 R.D. € 1,40
R.A. € 0,99 intestato a Omissis proprietaria per ½, e Omissis proprietario per ½, è un lotto di
terreno di forma quadrangolare posto retrostante al fabbricato di cui sopra, quindi corte pertinenziale dello stesso. (All. n° 7)
6) Immobile ubicato nel Comune di Polla in loc. Palazza, riportato nel C.T. al Foglio 28
mapp. 35 di are 57,20 qualità uliveto classe 2 R.D. € 23,63 R.A. € 17,72 intestato a Omissis
proprietaria per ½, e Omissis proprietario per ½, è un appezzamento di terreno di forma pressapoco quadrangolare in lieve pendenza, sul quale non insistono fabbricati, è confinante con
la strada vicinale, eredi o aventi causa Omissis e da eredi Omissis. Trattasi di uliveto, con
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accesso dalla strada vicinale. (All. n° 9)
5. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento;
Dagli accertamenti eseguiti, è emerso che, gli immobili pignorati e precisamente:
-
il lotto di terreno in loc. Castagneta riportato in C.T. al Foglio 11 mapp. n° 225, è libero e
condotto dalla sig.ra Omissis;
-
il fabbricato con relativa area pertinenziale in loc. Chiuse, riportato nel C.T. al Foglio 18
mapp. n° 688, è occupato a titolo gratuito, dal sig . Omissis (figlio dell’esecutata) con i componenti del suo nucleo familiare;
-
il lotto di terreno in loc. Chiuse riportato in C.T. al Foglio 18 mapp. 936 è libero non occu-
pato da terzi ed è a disposizione della debitrice esecutata per la propria quota di proprietà di
1/6;
-
il fabbricato con relativa corte ubicato in Via P. Damasceno da Macedonia n° 12, riportato
nel C.E.U. al Foglio 17 mapp. n° 252 e nel C.T. al Foglio 17 mapp. n° 1537, è abitato quindi
occupato Omissis con i componenti del suo nucleo familiare;
-
il lotto di terreno in loc. Palazza riportato in C.T. al Foglio 28 mapp. 35 è libero non occu-
pato da terzi ed è a disposizione della debitrice esecutata per la propria quota di proprietà di
½.
6. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
La debitrice esecutata sig.ra Omissis risulta essere vedova di Omissis deceduto il 10/05/1997
(All. n° 10) (certificati rilasciati dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Polla).
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7. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
i n c i d e n t i s u l l a a t t i t u d i n e e d i f i c a t o ri a d e l l o s t e s s o o i v i n c o l i c o n n e s s i c o n i l s u o c a ra t t e re s t o ri co-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;
Non esistono formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sui beni pignorati, incidenti sulla attitudine edificatoria e con i vincoli storico-artistico nonché quello paesaggistico, ad eccezione dei lotti di terreno, ubicati in loc. Castagneta e in loc. Palazza riportati
rispettivamente in C.T. al Foglio 11 mapp. n° 225, e al Foglio 28 mapp. 35, i quali sono sottoposti a vincolo idrogeologico ai sensi della L.R. n° 11/1996.
8. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
Non esistono formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiali, che saranno cancellati o
che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.
9. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica
del terreno risultante dal certificato di destinazione ubanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al
D.P.R. 06/06/2001 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40
della L. 25/02/1985 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2,
della citata L, 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46,
comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;
• Il fabbricato costruito sul lotto in loc. Chiuse, riportato nel C.T. al Foglio 18 mapp. n° 688,
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è stato realizzato in conformità alla Concessione Edilizia n. 1191 del 03/12/1984, successiva
variante di cui alla Concessione Edilizia n. 1499 del 19/06/1987 (ampliamento fabbricato), e,
Concessione Edilizia n. 2220 del 14/05/1992 (rinnovo C. E. n. 1499 del 19/06/1987).
Tutte le concessioni, sono state rilasciate a Omissis ed ivi residente in Via P. Damasceno da
Lacedonia, 12.
Agli della pratica presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Polla, a tutt’oggi non risulta rilasciato
il certificato di Agibilità del suddetto fabbricato oggetto di stima.
Dal confronto dei grafici di progetto allegati alle Concessioni Edilizie rilasciate, con lo stato di
fatto come rilevato dal sottoscritto C.T.U., l’immobile risulta conforme a quanto autorizzato,
fatta eccezione di alcune modifiche interne, consistenti in una diversa partizione di alcuni
ambienti e qualche spostamento di aperture/finestre.
• Il fabbricato sito nel centro storico in Via P. Damasceno da Lacedonia n° 12 riportato nel
C.E.U. al Foglio 17 mapp. n° 252, costruito prima de l 1967, è stato oggetto di lavori di riparazione con buono contributo ai sensi della L. n. 219/81 e succ. mod. ed integr. in quanto danneggiato dal sisma del novembre ’80, mediante Autorizzazione n. 576 del 13/05/1992 e successiva Concessione Edilizia in Sanatoria n. 287 bis (ampliamento fabbricato).
Le suddette concessioni, sono state rilasciate a Omissis, marito della debitrice esecutata.
Dal confronto dei grafici di progetto allegati alle Concessioni Edilizie rilasciate, con lo stato di
fatto come rilevato dal sottoscritto C.T.U., l’immobile risulta conforme a quanto autorizzato,
fatta eccezione di una piccola parte della terrazza al Piano Primo, consistente in un incremento di superficie di circa 6,00 mq. e l’esistenza di una scala esterna in acciaio.
Agli atti della pratica in questione, risulta l’esistenza del “Certificato di Agibilità” rilasciato dal
Sindaco pro-tempore in data 15/11/1993 (All. n° 11) .
Considerato che il Comune di Polla è dotato di Piano Regolatore Generale e, che le aree
distinte nel C.T.
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• al Foglio 11 mapp. n° 225 di are 8.62 e al Foglio 28 mapp. n° 35 di are 57,20, ricadono in
zona omogenea “E” produttiva agricola (All. n° 12);
• al Foglio 18 mapp. n° 688 (dove insiste il fabbric ato) e mapp. n° 144/g ora 936, ricadono
in zona omogenea “C1” Residenziale di Espansione (All. n° 13);
• al Foglio 17 mapp. n° 252 (dove insiste il fabbric ato) e mapp. n° 1537, ricadono in zona
omogenea “B1” Residenziale di Completamento (All. n° 14).
I fabbricati oggetto della presente, sostanzialmente rispettano le previsioni e gli indici dello
strumento urbanistico, sebbene l’attuazione a suo tempo previsto dal PRG, in particolare per
il fabbricato insistente sul mapp. n° 688 del Fogli o 18, prevedesse l’intervento urbanistico
preventivo (lottizzazione convenzionata).
10. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe
caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazone dei beni, lotti separati;
Per la determinazione del probabile valore di mercato degli immobili sopra descritti, assunte
le necessarie informazioni, adotto la stima sintetica-comparativa assumendo come parametro
tecnico il mq. di superficie utile, lo stesso che nella zona viene adottato nelle libere contrattazioni di compravendita per gli immobili simili a quelli qui oggetti di stima. Pertanto, in analogia
ai prezzi di mercato correnti nella stessa zona, e tenuto conto delle loro condizioni di stabilità,
di manutenzione e quanto altro dianzi descritto, lo scrivente ritiene sinteticamente stimare,
per i terreni:
− tra le 1,20 €/mq e 1,80 €/mq il terreno sito in loc. Castagneta;
− tra le 1,70 €/mq e 2,80 €/mq il terreno sito in loc. Palazza;
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− tra le 2,00 €/mq e 4,00 €/mq il terreno sito in loc. Chiuse (F. 18 mapp. n° 936);
mentre per i fabbricati:
− per il fabbricato sito in loc. Chiuse insistente nel C.T. sul mapp. n° 688 del Foglio 18 si può
ritenere equo stimare un più probabile valore unitario tra 700,00 – 900,00 € al mq. di superf.
utile; e
− per quello ubicato nel centro storico in Via P. Damasceno da Lacedonia n° 12, si può
ritenere congruo un valore che oscilla tra 300, 00 – 400,00 € al mq. di superf. utile.
Premesso quanto sopra, il più probabile valore attuale degli immobili oggetto della presente è
il seguente:
LOTTO 1
• fondo in loc. Castagneta distinto in C.T. al Foglio 11 mapp. 225 di are 8,62:
mq. 862,00 x €/mq. 1,60 = € 1.379,20 (Euro Milletrecentosettantanove/20);
LOTTO 2
• fondo in loc. Palazza distinto in C.T. al Foglio 28 mapp. 35 di are 57,20 per la propria
quota di proprietà di ½:
mq. 5.720,00 x €/mq. 2,00 = € 11.440,00/2 = € 5.720,00 (Euro Cinquemilasettecentoventi/00);
LOTTO 3
• fondo in loc. Chiuse distinto in C.T. al Foglio 18 mapp. 936 di are 1,68 per la propria quota
di proprietà di 1/6:
mq. 168,00 x €/mq. 3,60 = € 604,80/6 = € 100,80 (Euro Cento/80);
LOTTO 4
• fabbricato con relative pertinenze sito in loc. Chiuse insistente sul mapp. n° 688 del Foglio
18, tale fabbricato potrebbe essere considerato anche due o più unità immobiliari, poiché i
due piani (P. Terra e P. Primo) potrebbero essere autonomamente utilizzabili. Tuttavia allo
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stato attuale non è accatastato e pertanto non sono individuate le corti comuni, esclusive,
ecc. da poter identificare l’esatta consistenza (porzioni di fabbricato, aree scoperte) che costituirebbero ciascuna unità immobiliare. Tale situazione induce lo scrivente a fare una valutazione complessiva, quindi un unico lotto:
Suolo quale pertinenza del fabbricato, inclusa l’incidenza della recinzione e sistemazione
esterna: mq. 1.265,00 x €/mq. 60,00 = € 75.900,00 (Euro Settantacinquemilanovecento/00);
Piano Terra
- Abitazione: mq. 100,23 + 60 % della S.n.R. (portico) mq. 13,00 = mq. 100,23 + mq. 7,80 =
mq. 108,03;
- Pertinenze (garage, deposito, ecc.): S.n.R. mq.119,86 x 50% = mq. 59,93;
per
un
totale
di
mq.
167,96
x
€/mq.
800,00
=
€
134.368,00
(Euro
Centotrentaquattromilatrecentosessant’otto/00).
Piano Primo
Unità immobiliare: mq. 219,16 + 60 % della S.n.R. (balconi, terrazzino) mq. 67,78 = mq.
219,16 + mq. 40,67 = mq. 259,83;
per un totale di mq. 259,83 x €/mq. 400,00 = € 103.932,00 (Euro Centotremilanovecentotrentadue/00).
Per un valore complessivo di € 314.200,00 (Euro Trecentoquattordicimiladuecento/00).
LOTTO 5
• fabbricato con relativa corte pertinenziale sito in Via P. Damasceno da Lacedonia distinto
nel C.E.U. al Foglio 17 mapp. n° 252 e 1537 per la propria quota di proprietà di ½:
Piano Seminterrato
−
Pertinenze (deposito, loc. caldaia): S.n.R. mq. 32,90 x 60 % = mq. 19,74;
Piano Terra – Primo – Secondo
Abitazione: mq. 150,74 + 60 % della S.n.R. (balconi, terrazze) mq. 37,84 = mq. 150,74 + mq.
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22,70 = mq. 173,44;
per un totale di mq. 193,18 x €/mq. 350,00 = che si ritiene opportuno elevare di un ulteriore
3% in considerazione del cortile annesso, ubicato sul retro del fabbricato (mapp. n° 1537) 3%
di € 67.613,00 = € 2.028,39, quindi: € 67.613,00 + € 2.028,39 = € 69.641,39/2 = € 34.820,70
(Euro Trentaquattromilaottocentoventi/70).
RIEPILOGO
LOTTO 1 = € 1.379,20
LOTTO 2 = € 5.720,00
LOTTO 3 = € 100,80
LOTTO 4 = € 314.200,00
LOTTO 5 = € 34.820,70
Per quanto riguarda i quesiti n° 11 e 12, si allega alla presente relazione di C.T.U., CD Rom
contenente la relazione in formato Word per Windows Microsoft, elaborati grafici dei beni
pignorati in formato .pdf per Adobe Acrobat nonché reperto fotografico cartaceo nonchè in
formato digitale.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n° 16
pagine dattiloscritte e n° 15 allegati, di aver ass olto l’incarico ricevuto e rimane a disposizione
del Giudice dell’Esecuzione per qualsiasi chiarimento.
Il sottoscritto, dichiara inoltre che, fanno parte integrante della relazione peritale, anche gli
allegati da pag. 10 a pag. 40 della relazione medesima.
Sala Consilina, lì 08/06/2007
Il C. T. U.
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Arch. Michele Tulimieri
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