Perizia - Vendite Giudiziali

TRIBUNALE ORDINARIO
DI VENEZIA
Esecuzione Immobiliare n. 310/2014
CONDOMINIO GIARDINO
contro
Giudice: dott. Andrea Fidanzia
*****
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
C.T.U. dott. arch. Marika Barozzi
29 aprile 2014
marika barozzi architetto
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via Martiri della Libertà 244/d – 30173 Mestre Venezia
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Esecuzione immobiliare n. 310/2013 – Condominio Giardino/
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INDICE
PREMESSA ......................................................................................................................... 3
RELAZIONE DI PERIZIA ................................................................................................. 7
Risposta al quesito n. 1 ..................................................................................................... 7
Risposta al quesito n. 2 ..................................................................................................... 7
Risposta al quesito n. 3 ..................................................................................................... 8
Risposta al quesito n. 4 ................................................................................................... 12
Risposta al quesito n. 5 ................................................................................................... 13
Risposta al quesito n. 6 ................................................................................................... 13
Risposta al quesito n. 7 ................................................................................................... 16
Risposta al quesito n. 8 ................................................................................................... 16
Risposta al quesito n. 9 ................................................................................................... 18
Risposta al quesito n. 10.................................................................................................. 18
Risposta al quesito n. 11.................................................................................................. 24
Risposta al quesito n. 12.................................................................................................. 24
ELENCO DEGLI ALLEGATI ........................................................................................... 26
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Esecuzione immobiliare n. 310/2013 – Condominio Giardino/
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PREMESSA
La sottoscritta Dott. Arch. Marika Barozzi, con studio professionale in Venezia Marghera, via Galileo
Ferraris 14/a, CAP 30175, libero professionista, iscritta all'Albo degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti
e Conservatori della Provincia di Venezia, posizione n. 3181 ed all'Albo dei Consulenti Tecnici d'Ufficio
del Tribunale di Venezia con il n. 735, veniva nominata C.T.U. per la consulenza tecnica d'ufficio per
l'esecuzione immobiliare n. 310/2013, dalla S.V. la quale conferiva il mandato, che si articola nei seguenti
quesiti:
1.
l'esperto, prima di ogni attività, controlli la completezza della documentazione ex art. 567, c.p.c. e, in
particolare, la continuità delle trascrizioni dei titoli d’acquisto nel ventennio anteriore al
pignoramento; ove riscontri la mancanza o l’inidoneità della documentazione e soprattutto il difetto
della continuità delle trascrizioni, come sopra precisato, lo segnali immediatamente al creditore
procedente ed al giudice sospendendo immediatamente le operazioni di stima;
2.
l'esperto verifichi le generalità dell'esecutato, lo stato civile, il numero di codice fiscale richiedendone
l'eventuale rilascio presso il competente Ufficio Distrettuale nonché la condizione rispetto al regime
patrimoniale, in caso di soggetto, indicando pure la data del matrimonio;
3.
provveda, previo accesso all'immobile, alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento
– evidenziando preliminarmente se i beni o parte di essi sono stati pignorati per l’intero o solo pro
quota, indicando in questo secondo caso le generalità di comproprietari - ed alla formazione, ove
opportuno, di uno o più lotti per la vendita, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile,
della sua ubicazione, delle eventuali pertinenze ed accessori, servitù e degli eventuali millesimi di
parti comuni. Indichi, altresì, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa
offerta;
4.
provveda alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, edilizio, e in caso di
esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n.
724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali
competenti; verifichi l'esistenza della dichiarazione di agibilità dell'immobile; il tutto previa
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acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica prevista dalla vigente
normativa;
5.
lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi (indicando, ove possibile le
generalità degli occupanti) ed a che titolo, ovvero dal debitore o fallito; ove essi siano occupati in
base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto
per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio;
6.
indichi i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico –
artistico distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente
e quelli che saranno invece cancellati dalla procedura, indicando per questi ultimi i costi a ciò
necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso
affermativo o negativo, sull'esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
Per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:
- domande giudiziali e sequestri (precisando se la causa sia ancora in corso ed in quale stato);
- atti di asservimento urbanistici;
- convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
- altri pesi o limitazioni d'uso.
Per i vincoli ed oneri che potranno essere cancellati con decreto di trasferimento:
- iscrizioni;
- pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
7.
Indichi, ove ne ricorra il caso, l'importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, le
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali
scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, le eventuali cause in corso;
8.
fornisca la valutazione complessiva dei beni, indicando i criteri di stima utilizzati, le fonti delle
informazioni assunte per la stima esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici, il valore
al mq, il valore totale ed esplicitando analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima in
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ragione dello stato d'uso e manutenzione, dello stato di possesso, dei vincoli ed oneri giuridici non
eliminabili dalla procedura, l'assenza di garanzia per vizi occulti nonché la necessità di bonifica ed
eventuali rifiuti, e quindi il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni comprese
quelle di cui al punto;
nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della
9.
maggior difficoltà di vendita per le quote indivise e precisi se il bene risulti comodamente divisibile
identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura,
qualora si tratti di terreni che non configurino un unico appezzamento, valuti l'opportunità di formare
i lotti tenendo conto del presumibile interesse dei confinanti ad acquisire soltanto i terreni viciniori;
10. alleghi almeno due fotografie esterne e due interne di ciascun bene, la planimetria, la visura catastale
attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, copia dell'atto di provenienza e
dell'eventuale contratto di locazione e quant'altro ritenga utile, nonché la documentazione
comprovante l'ammontare delle spese sostenute;
11. dica se la vendita sia soggetta ad imposta di registro o I.V.A. e se l'immobile è un bene strumentale di
azienda eventualmente esercitata dal debitore esecutato;
12. predisponga uno schema identificando i beni immobili da porre all'asta, individuando:
- lotto
- diritto reale staggito
- quota di proprietà
- identificazione catastale
- valore attribuito.
Venivano inoltre fissati i seguenti punti:

veniva assegnato al C.T.U. fondo spese di € 500,00 oltre accessori, posti a carico del creditore;

veniva assegnato il termine di almeno 45 giorni prima dell'udienza fissata per il 20 maggio 2014,
per la trasmissione di copia della perizia di stima alle parti;
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Il giorno 5 febbraio 2014 veniva comunicato ai debitori l'accesso ai luoghi per il giorno 20 febbraio 2014,
a mezzo Raccomandata 1;
il giorno 20 febbraio 2014 si tentava di eseguire l’accesso presso l’immobile di Mestre, in via Cima d’Asta
4, accesso non effettuato in quanto non si rendeva accessibile l’unità immobiliare;
il giorno 26 marzo 2014 si procedeva a chiedere autorizzazione per l’ausilio delle forze dell’ordine per
effettuare l’accesso forzato presso l’unità2;
il giorno 3 aprile 2014 si effettuava il sopralluogo in presenza di un conoscente degli esecutati;
il giorno 4 aprile 2014 si depositava istanza di proroga dei termini di consegna dell’elaborato peritale3.
****
1
2
3
Rif. Allegato 2 – Raccomandata di comunicazione inizio operazioni peritali
Rif. Allegato 3 – Richiesta di autorizzazione per l’ausilio delle forze dell’ordine
Rif. Allegato 4 – Istanza di proroga dei termini di consegna
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RELAZIONE DI PERIZIA
Risposta al quesito n. 1
Venivano effettuate le verifiche documentali presenti all’interno del fascicolo e relative copie dei
documenti, consistenti in:

Ricorso per decreto ingiuntivo e atto di precetto depositati il 25 luglio 2012;

Atto di pignoramento trascritto in Conservatoria dei Registri Immobiliari il 9 luglio 2013;

Istanza di vendita depositata il 16 luglio 2013;

Documentazione ipocatastale a cura del notaio Laura Rolando di Venezia.
Ai sensi dell'ex art. 567 del CPC la documentazione presente nei fascicoli risultava completa.
****
Risposta al quesito n. 2
In seguito a:

ispezione presso il Comune di Martellago, Ufficio Anagrafe

ispezione presso l'Agenzia delle Entrate di Venezia
sono stati prodotti rispettivamente:
Comune di Martellago4

certificato i r si

certificato di stato di famiglia

certificato anagrafico di matrimonio
di Luigi Pis
e Fra
sc Ros ica
Agenzia della Entrate di Venezia5

certificato di attribuzione del numero di codice fiscale di Luigi Pis
e e ra
sc Ros ica
Le generalità dell’esecutato sono le seguenti:
4
5
Rif. Allegato 5 – Documentazione reperita presso l’ufficio anagrafe del Comune di Martellago
Rif. Allegato 6 – Certificati di attribuzione del codice fiscale
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Esecutato n. 1:

Data e comune di nascita – 05/04/1969 a Napoli

Stato Civile – Coniugato con

Luogo e data del matrimonio – San Felice a Cancello (CE) il 11/06/1994

Condizione patrimoniale – Comunione legale dei beni
Esecutato n. 2:

Data e comune di nascita – 15/04/1968 a Napoli

Stato Civile – Coniugata con

Luogo e data del matrimonio – San Felice a Cancello (CE) il 11/06/1994

Condizione patrimoniale – Comunione legale dei beni
****
Risposta al quesito n. 3
Il bene in oggetto è stato pignorato per intero, considerando che la proprietà degli esecutati è per ½
ciascuno in comunione legale dei beni.
L'unità immobiliare è sita nel Comune di Venezia, via Cima d’Asta 4. Inserita in contesto urbano, nella
zona di Carpenedo, in zona prevalentemente residenziale. Trattasi di abitazione inserita in un complesso
residenziale di tipologia a residence. L’appartamento in questione è inserito al secondo piano della scala
B del fabbricato. L’accesso all’abitazione avviene dal civico 4, interno 21 di via Cima d’Asta. L’intero
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fabbricato è inserito in posizione urbana discreta, in quanto non troppo lontano ai principali servizi
primari (supermercati, negozi di prima necessità, farmacie) e alle linee di trasporto pubblico colleganti
Favaro Veneto con Mestre e Venezia. Il contesto in cui è inserito il residence è tranquillo, circondato da
ampie zone verdi, scuole materne ed elementari, nonché il centro sportivo del CONI. La zona è inoltre
comoda anche per il mezzo privato in quanto attrezzata con numerosi posti auto non soggetti al
pagamento.
In seguito ad ispezione presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territorio di Venezia sono stati prodotti
i seguenti documenti6

estratto mappa catastale scala 1:2000

visure catastali attuali storiche

planimetria catastale delle unità edilizia
L’estratto di mappa catastale risulta conforme ai luoghi.
Le planimetrie catastali sono conformi ai luoghi così come verificati in sede di sopralluogo.
Dall'analisi di suddetti documenti risulta che l’unità è censita catastalmente come segue:
Abitazione - Comune di Venezia, sez. ME, f. 7, mapp. 789 sub 106, categoria A/3, classe 5, 2 vani, rendita
€ 234,37.
Dalla verifica della visura catastale risulta che gli intestati sono i seguenti:

isacan Luigi, nato a Napoli il 05/04/1969, cf PSC LGU 69D05 F839I, proprietà per la quota di
½ in regime di comunione dei beni con ra

ra
sc
os ic
sc Ros ica
nata a Napoli il 15/04/1968, cf RSC FNC 68D55 F839Y, proprietà per la
quota di ½ in regime di comunione dei beni con Lu gi Pis
Il mappale 789 confina a nord con via Cima d’Asta, a est con i mappali 1648, 247, 1405, a sud con i
mappali 1518, 188, 401 e ad ovest con il mappale 1649.
Le caratteristiche dell’unità sono le seguenti:
6

pareti perimetrali ed interne in muratura, solai e copertura in laterocemento

infissi interni ed esterni in metallo con vetro singolo (infissi molto probabilmente risalenti al
Rif. Allegato 7 – Documentazione catastale
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periodo di costruzione del fabbricato)

tapparelle in pvc

portoncino di ingresso blindato

impianto di riscaldamento centralizzato

bagno piastrellato e composto da 4 accessori

pavimentazione in piastrelle in tutta l’unità.
All’interno del locale principale è presente un pannello in legno utilizzato come divisorio tra una
potenziale zona giorno e una zona notte. Il pannello è facilmente removibile pertanto non è
considerabile come abuso edilizio.
L’unità è in scarso stato di manutenzione, mentre lo stato manutentivo dell’intero residence risulta
buono. Lo stato di salubrità dell’appartamento è pessimo, si riscontra infatti la presenza di pareti
intaccate in più punti da muffa e umidità. Gli impianti tecnologici sono presumibilmente databili a circa
gli anni ‘70.
Gli infissi esterni ed interni sono in sufficiente stato di manutenzione, comunque bisognosi di
sostituzione e/o rinnovamento.
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Figura 1 - Vista aerea
Figura 2 - Estratto del PRG di Venezia Terraferma
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Il complesso immobiliare si trova in Zona Territoriale Omogenea B – sottozona B.2 residenziale di
completamento. Il tutto come meglio descritto nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal
Comune il Venezia7.
L’unità è un appartamento inserito in contesto condominiale, posto al secondo piano (accesso con
ascensore), costituito da un monolocale di 39,19 mq compreso l’angolo cottura ed un bagno di 3,77 mq
e disimpegno di 1,57 mq. Confina al piano primo e terzo con altre unità residenziali.
Il giorno 3 aprile 2014 la sottoscritta effettuava il sopralluogo presso l'immobile per le verifiche richieste.
Per la conformazione dell'unità immobiliare e la posizione geografica all’interno del proprio comune
non è possibile prevedere la formazione di ulteriori lotti.
****
Risposta al quesito n. 4
Con accesso all’Ufficio Tecnico del Comune di Venezia venivano recuperati i seguenti documenti:

Licenza Edilizia n. 1064 del 1962 per nuova costruzione8

Variante alla licenza edilizia rilasciata il 5 aprile 19799

Dichiarazione di abitabilità rilasciata il 22/07/1975 n. prot. 28833

Concessione in Sanatoria di cui alla L. 47/85 rilasciata il 28 luglio 1993, in riferimento a
ristrutturazione per variazione della destinazione d’uso.10
In seguito al sopralluogo e relativi rilievi metrici risulta che l'immobile è conforme agli elaborati grafici
dell’ultimo provvedimento edilizio rilasciato (Concessione Edilizia in Sanatoria).
****
Rif. Allegato 8 – Certificato di destinazione urbanistica
Rif. Allegato 9a – Licenza edilizia
9 Rif. Allegato 9b – Variante alla licenza edilizia
10 Rif. Allegato 9c – Concessione edilizia in sanatoria
7
8
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Risposta al quesito n. 5
L’unità alla data del sopralluogo risultava occupata
, nato il 15/12/1986 in
Bangladesh. Dalle indagini reperite all’Agenzia delle Entrate di Venezia, risulta registrato un contratto
di locazione n. 1198 stipulato l’1 agosto 2011 e registrato l’1 febbraio 2012, con scadenza al 31 luglio
201511.
L’unità immobiliare risulta di proprietà degli esecutati, per la quota di ½ in regime di comunione dei
beni.
****
Risposta al quesito n. 6
Da indagine effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, Sezione di Pubblicità Immobiliare di Venezia
risultano le seguenti formalità in riferimento ai beni in oggetto12:
TRASCRIZIONI CONSERVATORIA DI VENEZIA
1.
Trascrizione a favore del 25/11/2005, reg. part. 28072, reg. gen. 48732, Atto tra vivi Compravendita – Pubblico Ufficiale notaio Stefano Bartolucci, rep. 14255/2153 del 22/11/2005;
2.
Trascrizione contro del 25/08/2010, reg. part. 17843, reg. gen. 29455, Atto Esecutivo o cautelare
– Verbale di pignoramento immobili – Beni pignorati: abitazione in via Cima d’Asta 4, Mestre
Venezia;
3.
Trascrizione contro del 09/07/2013, reg. part. 13074, reg. gen. 19152, Atto Esecutivo o cautelare
– Verbale di pignoramento immobili – Beni pignorati: abitazione in via Cima d’Asta 4, Mestre
Venezia;
ISCRIZIONI CONSERVATORIA DI VENEZIA
1.
11
12
Iscrizione contro del 25/11/20025, reg. part. 12584, reg. gen. 48733, Ipoteca Volontaria derivante
Rif. Allegato 10 – Documentazione reperita presso l’Agenzia delle Entrate
Rif Allegato 11 – Documenti prodotto durante l’ispezione presso l’Agenzia delle Entrate, Sezione di Pubblicità
Immobiliare
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da concessione a garanzia di mutuo fondiario - Pubblico Ufficiale notaio Stefano Balducci, rep.
14256/2154 del 22/11/2005;
Dalle indagini svolte presso l’Agenzia delle Entrate di Venezia, Servizio di Pubblicità Immobiliare,
risulta che per l’esecutato Luigi Pis
per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente

non risultano pendenti domande giudiziali e sequestri;

non risultano pendenti atti di asservimento urbanistico;

non risultano pendenti convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale al coniuge.
per i vincoli ed oneri che potranno essere cancellati con decreto di trasferimento

ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario (rif. Punto 1
Iscrizioni)

◦
abitazione in via Cima d’Asta n. 4, Mestre Venezia;
◦
totale stimato oneri per la cancellazione: € 50,00
◦
Totale stimato competenze professionista incaricato: € 200,00
Atto esecutivo o cautelare (rif. Punto 2 Trascrizioni) – verbale di pignoramento immobili su
◦

abitazione in via Cima d’Asta n. 4, Mestre Venezia;
▪
Totale stimato oneri per la cancellazione: € 300,00
▪
Totale stimato competenze professionista incaricato: € 400,00
Atto esecutivo o cautelare (rif. Punto 3 Trascrizioni) – verbale di pignoramento immobili su
◦
abitazione in via Cima d’Asta n. 4, Mestre Venezia;
▪
Totale stimato oneri per la cancellazione: € 300,00
▪
Totale stimato competenze professionista incaricato: € 400,00
ESECUTATO – FRANCESA ROSCICA
TRASCRIZIONI CONSERVATORIA DI VENEZIA
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Esecuzione immobiliare n. 310/2013 – Condominio Giardino/
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1.
Trascrizione a favore del 25/11/2005, reg. part. 28072, reg. gen. 48732, Atto tra vivi Compravendita – Pubblico Ufficiale notaio Stefano Bartolucci, rep. 14255/2153 del 22/11/2005;
2.
Trascrizione contro del 09/07/2013, reg. part. 13074, reg. gen. 19152, Atto Esecutivo o cautelare
– Verbale di pignoramento immobili – Beni pignorati: abitazione in via Cima d’Asta 4, Mestre
Venezia;
ISCRIZIONI CONSERVATORIA DI VENEZIA
1.
Iscrizione contro del 25/11/20025, reg. part. 12584, reg. gen. 48733, Ipoteca Volontaria derivante
da concessione a garanzia di mutuo fondiario - Pubblico Ufficiale notaio Stefano Balducci, rep.
14256/2154 del 22/11/2005;
Dalle indagini svolte presso l’Agenzia delle Entrate di Venezia, Servizio di Pubblicità Immobiliare,
risulta che per l’esecutato ra
sc Ros ic
per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente

non risultano pendenti domande giudiziali e sequestri;

non risultano pendenti atti di asservimento urbanistico;

non risultano pendenti convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale al coniuge.
per i vincoli ed oneri che potranno essere cancellati con decreto di trasferimento

ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario (rif. Punto 1
Iscrizioni)
◦

abitazione in via Cima d’Asta n. 4, Mestre Venezia;
▪
Totale stimato per la cancellazione: € 50,00
▪
Totale stimato competenze professionista incaricato: € 200,00
Atto esecutivo o cautelare (rif. Punto 2 Trascrizioni) – verbale di pignoramento immobili su
◦
abitazione in via Cima d’Asta n. 4, Mestre Venezia;
▪
Totale stimato per la cancellazione: € 300,00
▪
Totale stimato competenze professionista incaricato: € 400,00
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Il totale previsto per le cancellazioni delle formalità gravanti sui beni è stimabile a:
€ 1.650,00
****
Risposta al quesito n. 7
L’immobile in oggetto è un appartamento in contesto condominiale pertanto soggetto alle spese
condominiali, comunicate dall’Amministratore di Condominio, che di seguito si riportano:

spese annue di gestione circa € 1.385,00

spese condominiali scadute e non pagate dagli esecutati negli ultimi due anni:
o
2012 - € 1.930,43
o
2013 - € 2.353,92
Ad oggi non risultano delle spese straordinarie deliberate e non ancora scadute.
Ad oggi non risultano cause in corso.
Millesimi unità immobiliare pignorata: 9,999/1000.
****
Risposta al quesito n. 8
Si espone di seguito la valutazione del più probabile valore di mercato dell’immobile.
Per procedere alla determinazione del valore verrà utilizzato il criterio di indagine di mercato,
raccogliendo le informazioni utili presso le Agenzie Immobiliari della zona. A tale indagine verrà
affiancata la verifica dei valori di mercato rilevati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, i dati sono
pubblicati nel sito dell'Agenzia delle Entrate - Sezione Territorio e fanno riferimento ai valori di mercato
rilevati nel secondo semestre 2013.
Nella valutazione si terrà in considerazione lo stato di manutenzione, lo stato di vetustà, la tipologia, la
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posizione, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dello stato di possesso del bene, nonché le
condizioni depressive del mercato immobiliare attuale.
Le aree dei locali calcolate per la stima faranno riferimento alla superficie commerciale.
Di seguito i dati dell'immobile, come da rilievo effettuato.
DATI DELL’UNITA’
ABITAZIONE
LOCALE
SUP. UTILE
(mq)
SUP. COMM.
(mq)
COEFF.
di
RAGGUAGLIO
SUP. COMM.
RAGGUAGLIATA
(mq)
Soggiorno+angolo cottura
39,19
45,53
1,00
45,53
Disimpegno
1,57
2,22
0,50
1,11
Bagno
3,77
5,30
1,00
5,30
PIANO SECONDO
SUPERFICIE TOTALE COMMERCIALE
52,00*
*superfici arrotondate per mq per eccesso o per difetto come da principio adottato al DPR 23/03/1998 n. 138
SUPERFICIE TOTALE UTILE ABITAZIONE – 44,53 mq
SUPERFICIE TOTALE COMMERCIALE – 52,00 mq
Dall'indagine dei valori medi di mercato presso le agenzie immobiliari locali, il prezzo per un immobile
con le medesime caratteristiche oscilla tra il valore di 800,00 €/mq e 1.200,00 €/mq.
Secondo le stime effettuate dall'OMI dell'Agenzia delle Entrate, l'immobile in questione è localizzato
nella zona E24 località Mestre Periferia. Da suddette stime una destinazione residenziale e una tipologia
di immobile di abitazione di tipo economico allo stato ottimo, vede un prezzo oscillare nell'intervallo tra
1.550,00 €/mq e 1.900,00 €/mq (considerando la superficie lorda). Considerato che l'immobile è in stato
di conservazione scarso, si ritiene poter prendere in considerazione un valore medio di € 1.000,00 €/mq.
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Considerato il momento depressivo in cui versa il mercato immobiliare attualmente si ritiene poter
deprezzare ulteriormente il valore di un ulteriore 10%.
Detto ciò, procedendo ad una media dei valori sopra rilevati, si ritiene poter stimare l'immobile in
oggetto come segue:
€ 1.000,00 x 0,10 mq = € 100,00
€ 1.000,00 - € 100,00 = € 900,00
€ 900,00 x 52,00 mq = € 46.800,00  arrotondabile a € 47.000,00 più probabile valore di mercato
Al valore determinato vanno sottratti tutti gli oneri previsti:

cancellazione formalità pregiudizievoli, per un totale stimato di circa € 1.650,00
In conclusione, il valore più probabile di mercato stimato per l'immobile in oggetto è
€ 47.000,00 - € 1.650,00 = € 45.350,00  arrotondabile a € 45.000,00
****
Risposta al quesito n. 9
L'immobile in oggetto è intestato ai seguenti soggetti:


Luigi Pis
ra
roprietà ½ in regime di comunione legale dei beni con ra
sc Ros ica
sc Ros ic proprietà ½ in regime di comunione legale di beni con Lu gi Pis
e
Data la natura dell’unità immobiliare in oggetto, non è possibile ipotizzare alcuna divisione razionale
del bene stimato.
****
Risposta al quesito n. 10
Vengono riportate di seguito le fotografie prodotte durante il sopralluogo.
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Foto n. 1 – Zona notte
Foto n. 2 – Dettaglio zona notte
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Foto n. 3 – Dettaglio zona notte
Foto n. 4 – Zona giorno
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Foto n. 5 – Angolo cottura
Foto n. 6 – Zona giorno
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Foto n. 7 – Divisorio zona giorno/zona notte
Foto n. 8 – Bagno
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Foto n. 9 – Esterno condominio
Foto n. 10 – Esterno condominio
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Per le planimetrie dell’immobile si fa riferimento agli allegati 7.
Per le visure catastali dell’immobile si fa riferimento agli allegati 7.
Per la copia della Concessione Edilizia e provvedimenti seguenti si fa riferimento all’allegato 9 a/b/c.
In seguito a richiesta effettuato al notaio Bartolucci, si sono effettuate le copie degli atti di provenienza:

Atto di compravendita del 22 novembre 2005 n. repertorio 14255 del notaio Stefano Bartolucci
in forza del quale entrambi gli esecutati acquistavano rispettivamente la quota del 50%
dell’immobile in regime di comunione legale dei beni
Per le spese sostenute si fa riferimento all’allegato 13.
****
Risposta al quesito n. 11
La vendita dell'immobile è soggetta ad imposta di registro in quanto attualmente di proprietà di persona
fisica. Non è un bene strumentale d'azienda. La vendita non è soggetta ad I.V.A.
****
Risposta al quesito n. 12
Schema identificativo di beni da porre all'asta.
LOTTO
Unico, costituito da abitazione su contesto
condominiale, via Cima d’Asta 4, Mestre Venezia.
DIRITTO REALE STAGGITO
Proprietà
QUOTA DI PROPRIETA'
100% 13
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Abitazione:
Comune di Venezia, NCEU, sez. ME, f. 7, mapp. 789
sub 106, categoria A/3, classe 5, cons. 2 vani, rendita €
580,00
13
Rispettivamente il 50% per entrambi gli esecutati in regime di comunione dei beni
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VALORE ATTRIBUITO
€ 45.000,00
****
Il CTU, ritenendo di avere compiutamente svolto l'incarico ricevuto, rimanendo a completa disposizione
per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare e ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatagli,
rassegna la presente perizia tecnica composta da 26 pagine dattiloscritte con mezzi informatici, oltre n.
13 allegati.
Il C.T.U. Dott. Arch. Marika Barozzi
_________________________
Marghera Venezia, 29 aprile 2014
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ELENCO DEGLI ALLEGATI
Allegato 1 – Copia incarico e giuramento
Allegato 2 – Comunicazione e di inizio operazioni peritali
Allegato 3 – Autorizzazione per accesso forzato con l’ausilio delle forze dell’ordine
Allegato 4 – Istanza di richiesta proroga dei termini di consegna
Allegato 5 – Certificato con stato di famiglia, certificato di residenza ed estratto per riassunto
dell’atto di matrimonio
Allegato 6 – Certificato di attribuzione del codice fiscale
Allegato 7 – Visure, planimetria e mappe catastali
Allegato 8 – Certificato di destinazione urbanistica
Allegato 9a – Licenza Edilizia
Allegato 9b – Variante alla licenza edilizia
Allegato 9c – Concessione edilizia in sanatoria
Allegato 10 – Dati di registrazione contratto di affitto
Allegato 11 – Documentazione prodotta dall’ispezione presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio
di Pubblicità Immobiliare
Allegato 12 – Atto di compravendita
Allegato 13 – Documentazione comprovante le spese sostenute
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