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COLLOQUI SUL
PATRIMONIO ECCLESIASTICO
con ANTONIO SANCHEZ FRAGA
Una nuova frontiera
di investimento
LE oPPoRTuNITà dELLA
foRESTRy INvESTMENT
INduSTRy
Fondi immobiliari:
la via della chiarezza
IL Nuovo BENCHMARK dI IPd
Mattoni sacri
Il patrimonio immobiliare degli enti religiosi
64
24 maggio 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
il Quotidiano Immobiliare
®
CICLO DI CONVEGNI
Convegno
I SERVIZI PER IL REAL ESTATE
LA GESTIONE
& LA VALORIZZAZIONE
Mercoledì 28 MAGGIO Milano
SCOPRI DI PIù
MODERATORE:
GUGLIELMO PELLICCIOLI
il Quotidiano Immobiliare
LUCIANO MANFREDI
PIERCARLO ROLANDO
ASSOIMMOBILIARE
PRELIOS
PAOLO ORLANDO
BARBARA ALOISI
INNOVATION RE
NCTM STUDIO LEGALE
NICOLA MARTINELLI
MASSIMO CHIEREGATO
EFM
COGITO SYSTEMS
Conclusioni a cura di:
EMANUELE CANIGGIA
IDEA FIMIT SGR
CON IL PATROCINIO DI
Verrà presentato in anteprima il primo numero dei Quaderni de ilQI, dal titolo: "La
filiera dei servizi immobiliari: intergrazione e innovazione"
PARTNER SCIENTIFICO
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03
editoriale
Immobili ecclesiastici
da valorizzare
Un settore finora poco considerato dagli operatori
Uno dei più grandi patrimoni immobiliari è senza dubbio quello degli enti ecclesiastici. Ci sembrava giusto occuparcene
con Il Settimanale. Lo abbiamo fatto sentendo tra gli altri Antonio Sanchez Fraga, da sempre operatore immobiliare vicino
a questo mercato, e la SGR Castello di Giampiero Schiavo che
ha lanciato un primo fondo con l’apporto di alcuni immobili
della curia di Bergamo.
È un bacino vastissimo ma molto particolare, vuoi per la tipologia degli immobili spesso di grande pregio artistico e storico, vuoi per le implicazioni sociali e religiose che essi rivestono e che non permettono di considerarli con gli stessi criteri
commerciali degli altri. Ma è anche un ambito, soprattutto a
livello di diocesi locali, che spesso è stato gestito in modo
approssimativo e con parecchie discriminazioni. Parlare
quindi di valorizzazioni presuppone una visione specifica del
patrimonio considerandolo sotto molteplici aspetti. Compito
di una società di gestione è, comunque, operare per estrarre
valore dall’oggetto immobiliare: starà poi all’ente proprietario
deciderne il contesto economico ottimale.
Al di là di questi aspetti vi è da considerare nell’affrontare la
gestione del patrimonio degli enti religiosi anche il tema delle
ristrutturazione dove non poche sono le implicazioni di natura
tecnica, architettonica e artistica.
Con questo numero intendiamo aprire uno spiraglio su un
tema che presenta molte opportunità interessanti e che gli
operatori dovrebbero forse sondare di più: in particolare riteniamo che la materia sia di competenza soprattutto per le
SGR, per gli studi di ingegneria, per gli architetti e per le società di consulenza.
I valori dal punto di vista economico sono molto rilevanti e
quindi ci aspettiamo che nasca un nuovo filone specializzato
del real estate sugli immobili ecclesiastici.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
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05
deals della settimana
deals
Vai alla TABELLA DEALS 2014
Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel
TORINO
14,4 MLN
ITALIA
170 MLN
Una società interamente controllata dal
gruppo Foncière Lfpi Italia, patrocinato da
Banque Lazard e guidato da Stefano Keller, ha finalizzato l’acquisto da Nova-Coop
della galleria commerciale composta da 26
negozi e sita all’interno del parco commerciale Dora a Torino, al valore di 14,4 milioni
di euro integralmente finanziati ad equity.
L'asset è completamente locato a primari
operatori commerciali.
Continua lo shopping di Blackstone sul real
estate italiano. L’ultima transazione chiusa riguarderebbe tre asset acquistati da
Aberdeen per un valore complessivo di 170
milioni di euro. Si tratta di due centri commerciali - “Il Borgogioioso” di Carpi (Modena) e quello di Brindisi - e dell’outlet di Val
di Chiana in Toscana. Gli immobili garantiscono un rendimento attorno al 9%.
il settimanale de il quotidiano immobiliare
Testata Giornalistica Registrata
presso il Tribunale di Arezzo.
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il Quotidiano Immobiliare
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presenta il nuovo numero della rivista
FOCUSQI
SPECIALE EIRE 2014
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Sarà stampata in
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dall'organizzazione di
5.000 copie
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EIRE a tutti i visitatori
06 Giugno 2014
e gli espositori
Il tema
FocusQI Speciale EIRE 2014 è dedicato all’innovazione immobiliare. Innovazione tecnica, progettuale, architettonica, impiantistica, di servizio. Il real estate che in questi anni si è concentrato sulla parte finanziaria
deve recuperare un gap strutturale. Il magazine coinvolgerà le voci più importanti del real estate e della filiera
delle imprese manifatturiere che operano nell'industria immobiliare.
Programma Forum ilQI a EIRE
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07
agenda della settimana
AGENDA
nel radar degli investitori internazionali.
27 L'Italia
Expo Real Monaco
MILANO
marteDì
VAI
Organizza: Expo Real Monaco
Milano: presso la Sala Parlamentino a Palazzo Giureconsulti - Piazza Mercanti 2,
con inizio alle ore 10.00
27 Rapporto immobiliare non residenziale 2014
ROMA
marteDì
Organizza: Assilea in collaborazione con l’Agenzia delle Entrate
VAI
Roma: presso l'Hotel Boscolo Exedra - Piazza della Repubblica 47,
con inizio alle ore 10.15
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agenda della settimana
per il real estate:
28 Ilaservizi
gestione e la valutazione
milano
mercoleDì
VAI
Organizza: il Quotidiano Immobiliare
Milano: presso lo Studio Legale NCTM - Via Agnello 12,
con inizio alle ore 8.45
28 Il Buon Governo e il bene comune
MILANO
mercoleDì
VAI
Organizza: Tirelli & Partners in collaborazione con il Comune di Milano
Milano: presso il Teatro del Verme - Via San Giovanni sul Muro 2,
con inizio alle ore 18.30
Nazionale Patrimoni Immobiliari Urbani
29 8°Forum
Territoriali Pubblici
ROMA
GIOVeDì
VAI
Organizza: Patrimoni PA net, Forum Pa, Terotec
Roma: presso Palazzo dei Congressi - Piazza J. F. Kennedy 1,
con inizio alle ore 11.30
NOMISMA OUTLOOK FLASH
Il ritorno a un canale creditizio attivo è una condizione
irrinunciabile per la ripresa economica
Italia – Imprese che hanno domandato e non ottenuto credito
(in % delle imprese che ne hanno fatto richiesta)
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia
Le persistenti difficoltà di accesso al credito sono
confermate dalle inchieste congiunturali presso le imprese.
Nella manifattura, il 15,5% degli imprenditori che hanno
domandato credito dichiaravano a febbraio di non averlo
ottenuto.
È una percentuale non dissimile a quella rilevata a metà 2013:
l’intensità del razionamento non sarebbe dunque mutata,
nonostante la congiuntura industriale sia divenuta da metà
dello scorso anno, più favorevole. L’accesso al canale
creditizio risulta poi più problematico per gli operatori che
da esso maggiormente dipendono: il 18% circa delle imprese
manifatturiere con meno di 50 addetti dichiara, in febbraio,
di non avere ottenuto il credito richiesto; anche in questo
caso si tratta di una quota non significativamente diversa da
quella rilevata a metà 2013. Il ritorno a un canale creditizio
attivo e selettivo rimane una condizione irrinunciabile per la
ripresa economica.
presenta in ANTEPRIMA
LA FILIERA DEI SERVIZI IMMOBILIARI
integrazione e innovazione
A cura di LUCIANO MANFREDI
SCOPRI DI PIù
La centralità della gestione per la valorizzazione, la necessità di tornare a credere
nell'opportunità di investire sugli immobili,
a partire da quelli già in portafoglio, la
rigenerazione di pezzi di città, la sollecitazione a tutta la filiera dei servizi sono
i temi trattati in questo primo numero dei
Quaderni de ilQI. L'evoluzione nel Real
Estate ha raggiunto standard internazionali, cambiando scenari che, dopo la crisi economica, richiederanno un ulteriore
salto di qualità. Luciano Manfredi ci guida
attraverso questa realtà con alcune riflessioni sui modelli operativi, sempre in ritardo sulla realtà.
DISTRIBUITO IN ESCLUSIVA DURANTE IL CONVEGNO:
I SERVIZI PER IL REAL ESTATE
LA GESTIONE E LA VALORIZZAZIONE
MERCOLEDì 28 MAGGIO | MILANO
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11
COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
COLLOQUIo SUL
PATRIMONIO ECCLESIASTICO
Intuizioni e chiarimenti
sul patrimonio della Chiesa
di Antonio Sanchez Fraga
Prenderei spunto dall’intervista precedente svolta lo scorso anno, precisamente il 9
marzo 2013. Era Il Settimanale de il Quotidiano
Immobiliare numero 13. Circa un anno e due mesi
fa – son passati cinquantacinque numeri dello
stesso Settimanale, che hanno tracciato un periodo importante sia per il Real Estate italiano e, parallelamente la Chiesa
Cattolica spinta dal carisma di Papa Francesco e dei suoi più
stretti collaboratori – si rinnovava in Italia e nel mondo, anche negli aspetti di carattere amministrativo e patrimoniali,
immobiliari e finanziari.
Le nostre intuizioni di un anno fa
Vorrei sottolineare che durante il Convegno de ilQI al MIPIM
2013 abbiamo avuto una bella intuizione relativa al cambiamento in corso della Chiesa Cattolica con le dimissioni di Benedetto XVI e la successiva nomina di Papa Francesco. Mi ricordo che tu Guglielmo mi hai chiesto cosa ne pensassi della
nomina appena fatta dal Conclave, il giorno prima al nostro
Convegno. Era tutto molto immediato però intuivamo che il
cambiamento sarebbe avvenuto in tempi brevi ma non così
tanto. In un anno di Pontificato Papa Francesco ha cambiato
la Chiesa avvicinandola alle persone e ponendo al centro la
Missione e … la missione ha bisogno di risorse per sviluppar-
PERSONA
antonio
sanchez
fraga
SOCIETà
rinascimento re
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COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
si… ha bisogno anche dei beni ecclesiastici e tra questi anche
di immobili. Per questo noi ci occupiamo in questo Il Settimanale, dedicato al real estate, anche di questo tema.
Il Cambiamento avvenuto con Papa Francesco, anche sulle
componenti economiche e patrimoniali della Chiesa.
Il Papa, infatti, nel suo discorso iniziale appena nominato Vescovo di Roma e Primus inter Paris, parlò di collegialità, un
segno di come avrebbe impostato il suo Pontificato. A questo discorso seguì l’istituzione di una Commissione, la cosiddetta C8, vale a dire la Commissione formata da 8 cardinali
nominati dal Papa e provenienti da diversi Paesi del mondo
per sottolineare il carattere universale della chiesa Cattolica,
cardinali che dovevano aiutare il Papa per la modifica della
Curia Romana.
Pochi mesi dopo istituì altre 2 Commissioni specifiche e importantissime, relative ad aspetti patrimoniali e finanziari che
sono state chiamate: la “Pontificia Commissione Referente di Studio e di Indirizzo sull’Organizzazione della struttura
economico-amministrativa della santa sede” e la “Pontificia
Commissione referente sull’Istituto per le Opere di Religione”.
Un primo risultato di questo processo è stato proprio quello
di costituire una sorta di cabina di regia denominata Segreteria Economica Vaticana a capo della quale Papa Francesco
ha nominato il Cardinal George Pell proveniente dall’Arcidiocesi di Sidney. Durante questo anno, da Il Settimanale 13 al
63, ho seguito (come semplice fedele e pure come cultore in
materia) ogni intervento riformatore sulla Curia compiuto da
Papa Francesco, in particolare sui problemi organizzativi ed
economici della Santa Sede, al fine di preparare riforme nelle
istituzioni, finalizzate ad una semplificazione e razionalizzazione degli Organismi esistenti e ad una più attenta programmazione delle attività economiche di tutte le Amministrazioni
Vaticane e sul desiderio del Santo Padre di conoscere meglio
la posizione giuridica e le attività dello IOR per consentire una
migliore armonizzazione del medesimo con la missione della
Chiesa universale e della Sede Apostolica, più generale delle
Il patrimonio ecclesiastico è composto da chiese,
sedi parrocchiali, oratori,
ospizi, istituti religiosi,
conventi, scuole, asili,
università, orfanotrofi,
seminari, missioni, alberghi, strutture di ospitalità
per turisti e pellegrini, e
naturalmente molte abitazioni civili in affitto.
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COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
riforme che sia opportuno realizzare da parte delle Istituzioni che danno ausilio alla Sede Apostolica”. Per dare un mio
contributo lo scorso mese di settembre ho dato un mio contributo scritto alle due Commissioni, anzi ritenni opportuno
predisporre una relazione unica per entrambe perché da anni
ho una visione unitaria ed un disegno coerente che armonizza le funzioni e la competenza sia dello IOR sia dell’APSA e
di altri Enti e Istituzioni Ecclesiastiche con patrimonio proprio all’interno dei diversi dicasteri della Curia Romana come
Propaganda Fide, e non solo. Una proposta che incoraggiava
a cambiare veramente il modus operandi caratterizzato da
molti casi di non corretta ed efficiente amministrazione. In
questo ambito affermavo che l’unico modo per attuare una
“inversione di tendenza”, che eviti sprechi, svendite, scandali,
truffe ai danni di Enti, commissariamenti, pignoramenti o, più
in generale, un depauperamento patrimoniale per mancata
di criterio nella gestione dei beni temporali, sia far leva sulla
funzione di tutela e vigilanza che aspetta al Romano Pontefice, in quanto “supremo amministratore ed economo di tutti
i beni ecclesiastici”. Come recita il can. 1273 del Codice di
Diritto Canonico del 1982, unitamente al can. 1256 sulla proprietà dei beni: “sotto la suprema autorità del Romano Pontefice, appartiene alle persone giuridiche che li ha legittimamente acquistati”, ciò consentirebbe alla Sede Apostolica, nel
rispetto dell’autonomia patrimoniale degli Enti proprietari, ma
nell’esercizio delle funzioni autorizzative previste dai canoni
1291 e 638 § 3, di costituire un Ente di Vigilanza dotato dei
poteri necessari per dare un servizio propositivo in materia di
tutela, conservazione e valorizzazione dei beni temporali della Chiesa, così come vengono chiamati dal Libro V del Codice
di Diritto canonico vigente dal 1982.
In quel mio parere parlavo già di “una cabina di regia”, strutturata con le dovute competenze professionali e dedicata
Molti patrimoni immobiliari della Chiesa in Europa non sono più funzionali alla missione perché
sono sovradimensionati
e quindi vengono dismessi per finanziare sviluppi
in territori emergenti e
di missione per la Chiesa
come Asia, Africa e America Latina.
COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
alla valorizzazione del patrimonio ecclesiastico. Questo proponendo Dicastero, lo immaginavo presieduto da un’Autorità
forte che potesse esercitare la funzione di tutela e vigilanza
come un vero servizio all’intera Chiesa Universale, controllando e governando i processi autorizzativi e consultivi richiesti
dagli Enti ai diversi Dicasteri della Curia Romana.
Questo Ente, sarebbe una vera e propria Autorità di Vigilanza
sul Patrimonio Ecclesiastico. Io lo chiamavo AVPE alla fine è
stato scelto di chiamarlo Segretaria Economica Vaticana e
va benissimo. I compiti e contenuti sono totalmente diversi
dell’AIF (Autorità di Informazione Finanziaria), focalizzata sui
flussi finanziari e l’antiriciclaggio.
Secondo la mia proposta dovrebbe avere tra le altre funzioni:
1. coordinare e istruire tutte le pratiche di richieste di licenza
canonica su tutte le operazioni di carattere straordinario
che riguardano il patrimonio delle persone giuridiche pubbliche della Chiesa;
2. intraprendere un servizio preventivo che dia regole, criteri
e stabilisca le modalità con cui gli Enti devono amministrare i propri beni;
3. stabilire e controllare come e con quali cadenze gli Enti
vigilati devono presentare i propri bilanci e stati patrimoniali alla Santa Sede, introducendo innovazioni sulla prasi
attuale che non consente di poter disporre di una visione
globale ed affidabile del patrimonio ecclesiastico dei singoli Enti vigilati;
4. promuovere un’attività di formazione periodica in favore
dei Vescovi ed Economi diocesani e parallelamente dei
Superiori Generali ed Economi-Amministratori Generali
di Enti Religiosi in modo tale da aiutarli ad amministrare
i propri beni a servizio della Missione della Chiesa, delle
finalità pastorali di ogni singola diocesi e del carisma di
ogni singola Congregazione o Istituzione Religiosa ed Ecclesiale;
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COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
5. suggerire strumenti moderni di detenzione e gestione del
patrimonio immobiliare e mobiliare a tutela della conservazione e valorizzazione dei patrimoni in funzioni dei fini a
cui sono destinati;
6. contribuire a trasmettere un’immagine di trasparenza e
oculatezza gestionale della Chiesa, dove la virtù della povertà sia vissuta senza contrasti con la necessità di disporre delle risorse necessarie per sviluppare la propria
Missione in espansione.
Personalmente penso che valga veramente la pena dedicarsi
a questa sfida di professionalizzare e dare efficienza e trasparenza al modo di amministrare e valorizzare i patrimoni
ecclesiastici, e di questo servizio potranno trarne solo vantaggi per la anime, quindi per la Missione della Chiesa.
SPUNTI SU CARATTERISTICHE E DIMENSIONE
DEL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
Questi nostri colloqui sul patrimonio ecclesiastico e sui patrimoni e missioni aiutano ad avere una visione corretta di
quello che, a volte, si sente a proposito del grande Patrimonio
immobiliare Vaticano e della Chiesa, senza tener conto che
quei patrimoni sono costituiti da una Storia di oltre 2000 anni
e di proprietà di tante persone giuridiche diverse.
Perché quel patrimonio è al servizio della missione della Chiesa?
Perché come recita il primo canone del Libro V del Codice di
Diritto Canonico relativo ai beni ecclesiastici, la Chiesa ha il
diritto di possedere dei beni, per svolgere i propri fini. Qui cito:
“La Chiesa cattolica ha il diritto nativo, indipendentemente
dal potere civile, di acquistare, possedere, amministrare ed
alienare beni temporali per conseguire fini che le sono propri”.
A chi appartengono questi beni?
Nel parlare di patrimonio ecclesiastico la prima cosa importante è mettere in risalto che proprio questi bene appartengono alle persone che le hanno legittimamente acquistate.
Uno dei casi tipici di operazioni immobiliari è
quello di transazioni tra
enti religiosi, con immobili che vengono ceduti,
riqualificati e ristrutturati per ospitare enti che si
trasferiscono in un nuovo
paese e vanno ad occupare un edificio precedentemente di altro ente
religioso.
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COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
Non si può parlare di immobile del Vaticano, perché sono solo
alcuni immobili che appartengono ad determinati enti
della Santa Sede. Invece altri immobili appartengono ad Enti ecclesiastici o Enti religiosi che
li hanno acquisiti nel tempo Pertanto si può
anche riflettere sul fatto che il Romano Pontefice sui beni ecclesiastici – cioè sui beni
appartenenti alle persone giuridiche e pubbliche della Chiesa – esercita una funzione
di tutela e di vigilanza, ciò ne è il supremo
amministratore, quindi, da l’indirizzo proprio
perché i beni devono stare al Servizio della
Missione, della salvezza delle anime.
Qual’è la missione?
La missione è la salus animarum, la Missione è la Chiesa.
Portare Gesù alle persone. E per fare questo servono tante
iniziative, e queste iniziative hanno bisogno di immobili. Qui
cercheremo di spiegarlo al meglio specificando di quali tipologie di immobili si tratta.
C’è un censimento di questo patrimonio immobiliare in Italia?
E quali sono i soggetti proprietari?
Non c’è un vero censimento completo e disponibile. Personalmente, poiché mi dedico ad amministrare una parte di
questo patrimonio ho un mio buon data base. Seguo molti
Enti religiosi e anche alcune Diocesi ed altri enti ecclesiastici
sempre dal punto di vista patrimoniale. Conosco poi abbastanza bene la realtà anche sul territorio, alcuni numeri possono aiutare a capire la dimensione. In Italia adesso ci sono
circa 220 Diocesi, manifestazione più chiara dell’ente ecclesiastico, cioè dell’ente legato al territorio per la cura pastorale
delle persone.
In molti casi le Diocesi hanno anche propri Seminari diocesiani, in ogni Chiesa particolare c’è un Istituto per il Sostentamento del Clero che ha un patrimonio proprio proveniente
dai cosiddetti benefici parrocchiali che quindi hanno anche
molte proprietà terriere. Con questi immobili devono poi pro-
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COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
durre un reddito e quel reddito deve
provvedere a garantire anche le pensioni dei sacerdoti, oltre che tante
altre iniziative. All’interno di ogni diocesi ci sono le parrocchie, che sono
l’espressione della ramificazione su
tutto il territorio. In Italia ci sono oltre
36.000 parrocchie che, oltre al luogo di
culto, hanno anche dei locali dove si effettua la pastorale, dove si svolgono iniziative in favore delle
persone. È quindi tutto questo un insieme di beni ecclesiastici
in tutto il territorio del Bel Paese.
Oltre ai beni ecclesiastici ramificati sul territorio, ci sono i beni
delle Congregazioni Religiose, sia maschili sia femminili. Anche in questo caso, per dare alcuni dati nel territorio romano,
evidenziamo che esistono oltre 800 Case Generalizie.
Le Istituzioni religiose, seguendo il proprio carisma trasmettono la fede tramite l’educazione. È da qui che provengono le
migliaia di iniziative di carattere, appunto scolastico, dal livello più elementare (da un asilo nido a una scuola materna o da
una scuola elementare) ai licei e infine ad università. Solo a
Roma vi sono anche circa una decina di Università ed Atenei
Pontifici, oltre ad altre università di ispirazione cattolica, università civili-laiche.
Dal punto di vista sanitario e socio-sanitario, vi sono in Italia
decine di ospedali di proprietà di Enti Religiosi, alcune Congregazioni sono centenarie, pensiamo ai Fate Bene Fratelli,
ai carminiani, ci sono Congregazioni che svolgono attività
nell’ambito della pastorale sanitaria da secoli. Ci sono Congregazioni religiose, maschili e femminili, che effettuano, appunto, attività socio-sanitarie aiutando le persone anche nelle
fasi più difficili della vita, gli anziani nelle diverse case di riposo a loro dedicate, o diverse case di cura con attività dedicate
alle persone disabili; cito per non escluderle alcune di queste istituzioni con le quali ho anche avuto anche la fortuna di
lavorare: l’Opera Don Guanella, l’Opera Don Orione, la’Asso-
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In allegato alcune iniziative che nel corso di
questi anni e con diversi
ruoli, e insieme a diversi
team di lavoro, ho avuto
la fortuna di sviluppare
e portare a termine con
soddisfazione di tutti.
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COLLOQUIo SUL PATRIMONIO ECCLESIASTICO
ciazione La Nostra Famiglia e, come queste, tante altre che
fanno un lavoro straordinario in favore di persone che hanno
bisogno a tutti il livelli. Ciò comporta tanti immobili dedicati
a queste attività, immobili che vanno adeguati alla normativa
vigente, che vanno gestiti. Si parla quindi di nostre attività,
fatte anche con Rinascimento RE, di valorizzazione dei tanti
luoghi di Property Managment, di Asset Managment, di Facility Managment, in favore di tutti quei complessi immobiliari
spesso di grandi dimensioni che sono distribuiti su tutto il
territorio nazionale. Gli Enti per dedicarsi alla propria missione hanno bisogno che queste strutture siano il più possibile
efficienti. Anche in quest’ambito ultimamente abbiamo dedicato molte energie.
A breve ci sarà anche da parte mia la partecipazione, come
socio di riferimento con Rinascimento RE, l’inserimento nella
società Green Energy Plus che si occupa, con grande specializzazione di efficientamento energetico e anche qui con
un’attenzione molto particolare all’innovazione, perché si affianca alla ricerca universitaria. Abbiamo anche una collaborazione con alcuni dei massimi esperti in questo settore, il
Professor Stefano Ubertini, e, questa società, Green Energy
Plus, ha persone di grande valore professionale come Daniele
Torregrossa (del mio team storico), persona di grandi qualità
che come me lavora da moltissimi anni in favore di enti
religiosi. Sull’efficientamento energetico Daniele insieme a Fabrizio Martini, hanno recentemente sviluppato un’iniziativa sull’energy saving con le Francescane
Missionarie di Maria che hanno un grande complesso
immobiliare in Roma.
Abbiamo dato quindi la dimensione sul numero di immobili, sull’ampiezza di questo patrimonio, sia per chiarire
che non si può fare di tutta l’erba un fascio (non sono immobili del vaticano ma sono immobili di questi enti), sia
per far capire che gli immobili servono per la missione.
Il mercato immobiliare ecclesiastico e religioso
Il mercato immobiliare
ecclesiastico
e religioso
Analisi delle attività di evaluation, consulting,
asset management, construction e agency
di Davide Morganti
Quando gli amici de ilQI mi hanno chiesto di
scrivere un articolo che descrivesse un’operazione immobiliare “tipo”, fatta con un Ente
religioso o ecclesiastico ho, come sempre,
accolto con entusiasmo la richiesta. Poco
dopo però ho iniziato a sentirmi disorientato: esiste una operazione "tipo" in quell’ambito? Il mercato RE di natura religiosa ed ecclesiastica in realtà presenta molteplici casi
specifici i cui diversi bisogni possono essere
soddisfatti attraverso le attività di una moderna azienda del settore: evaluation, consulting, asset
management, construction e agency.
Il patrimonio che stiamo prendendo in esame è vasto e disomogeneo, di natura ecclesiastica (ad esempio gli Istituti Diocesiani) o religiosa, quindi di Ordini di varia natura, (ad
esempio i Salesiani o le Orsoline), ciascuno gestito autonomamente, con il solo cappello dell’Autorizzazione Vaticana a
tutela del rispetto del Diritto Canonico e dell’opportunità della
transazione. Ciascun Ente od Ordine è quindi autonomo nelle
decisioni riguardanti i propri immobili e, così come è vasta la
platea, altrettanto complessa è la mole di attività che richiede. Proviamo quindi ad analizzare sinteticamente quali attività sono necessarie e quali peculiarità attengono a questo
particolare segmento.
PERSONA
DAVIDE
MORGANTI
SOCIETà
IMMOBILIARE
PERCASSI
20
Il mercato immobiliare ecclesiastico e religioso
Deal origination. Nella quasi totalità
dei casi il canale è il B2B, la fiducia nel
cliente religioso è infatti fondamentale;
i rapporti nascono lentamente e si consolidano negli anni. La virtù che
è necessario possedere è la
capacità di lavorare a lungo
termine: può accadere che si
presenti ad un ordine monastico un progetto di valorizzazione, che lo stesso venga accettato e che, al momento della firma del contratto la
Madre Economa parta per una missione e rientri da lì a due
anni. Ovviamente al suo rientro procederà, come concordato,
a dare seguito al deal.
Evaluation e consulting. La valutazione e il progetto di valorizzazione di un asset religioso è fondamentalmente simile a
quella di qualsiasi altro immobile; le differenze riguardano alcune fattispecie di immobili, in prevalenza collegi o seminari,
a destinazione catastale B1 e l’estrema differenziazione delle
tipologie quando si valutano interi patrimoni. Può capitare,
all'interno della valutazione del patrimonio di una Diocesi, di
valutare anche un'area cimiteriale. Aspetto profondamente differente è quello della presentazione delle risultanze del
lavoro al cliente religioso e la sua accettazione del piano di
valorizzazione, che seguono dinamiche totalmente differenti rispetto agli standard di mercato, in considerazione anche
delle finalità che l'Ente si pone nell'affrontare il problema.
Asset management. Anche in questo caso l'attività è molto
simile a quella svolta nel mercato laico, con differenze formali nella reportistica. L'asset manager dovrà essere particolarmente preparato ad affrontare problematiche legate ai vincoli
posti sulle strutture e alle necessarie attività di svincolo e/o
di gestione del progetto per ottimizzare i risultati e i tempi di
attuazione.
Quando analizziamo il
patrimonio utilizzando il
consueto trittico: "tenere, valorizzare e cedere",
dobbiamo tener presenti le finalità del nostro
Cliente che non sono
mai speculative, ma che
tendono a fini etici, generalmente allocazione
delle risorse su progetti
missionari o di assistenza
in italia, oltre al sostentamento del Clero.
Il mercato immobiliare ecclesiastico e religioso
Construction. Qui è necessario analizzare due distinte fattispecie: i lavori di manutenzione ordinaria che vengono generalmente svolti da soggetti locali che hanno un rapporto
consolidato con il cliente e i lavori straordinari, siano essi di
ristrutturazione o di nuova edificazione, che vengono appaltati tramite un normale bando di gara al quale vengono invitate solo le aziende accreditate e che hanno già operato in
questo campo; difficilmente verranno invitate aziende non
conosciute o con qualche problema reputazionale.
Agency. L'attività si differenzia sia per il rapporto con il mandante, che verso l’acquirente/conduttore. È necessario informare quest’ultimo sui tempi dell’operazione; infatti, posto
che ci sia accordo sul prezzo, l’accettazione di una proposta
passa da molteplici atti autorizzativi e diritti di prelazione, che
quasi mai non inficiano la positiva conclusione dell'affare, ma
ne possono allungare i tempi sino a 8/12 mesi e necessitano
da parte del broker una estrema conoscenza del diritto canonico e delle procedure autorizzative. In rapporto al mandante dovremo attenderci tempi estremamente lunghi per la
formalizzazione dei mandati, che dovranno passare al visto
dei Consigli e/o del Vescovo, con tempi determinati dal calendario religioso. Viene inoltre generalmente richiesta particolare riservatezza, cosa che può riflettersi sul marketing e
sulla comunicazione.
In conclusione questo particolare tipo di mercato richiede
operatori molto preparati e con best practice consolidate; di
contro si può beneficiare del vantaggio di operare su immobili
off market e in contesti affascinanti con risultati finali assai
apprezzabili.
PDF
In allegato un piccolo
vademecum predisposto
dall'Avv. Paolo Colombo,
responsabile del Dipartimento OPERE dell'Immobiliare Percassi RE
Consulting, che ben riassume la complessità delle
transazioni nel mercato
Religioso ed Ecclesiastico.
SCARICA PDF
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sugli immobili ecclesiastici con a. sanchez
fraga e davide morganti
Un Fondo per incrementare il valore
Un Fondo per
incrementare
il valore
Il Fondo Priula di Castello SGR
da più di un anno gestisce immobili
della Diocesi di Bergamo
di Giampiero Schiavo
La Diocesi di Bergamo, insieme a Sesaab Spa e ad alcuni enti
diocesani, fondazioni e parrocchie della Chiesa bergamasca,
ha costituito lo scorso anno un fondo immobiliare per la gestione di parte del suo patrimonio immobiliare. Il fondo Priula
è gestito da Castello SGR e Giampiero Schiavo, AD della società, illustra a Il Settimanale gli obiettivi e i prossimi step del
Fondo.
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Un Fondo per incrementare il valore
Il Fondo Priula nasce con l’obiettivo per la Diocesi di Bergamo
di affidare un’attività non-core a un operatore specializzato
in grado di fornire una gestione professionale sui beni immobili facenti parte del proprio patrimonio. L’operazione ha permesso, inoltre, di rendere maggiormente liquida una porzione
dell’attivo della Diocesi scarsamente valorizzata e caratterizzata da un grado di liquidità modesto. La strutturazione di
un fondo immobiliare, avente un orizzonte temporale di lungo termine (20 anni), risulta infatti uno strumento finanziario
perfetto per valorizzare nel tempo gli immobili oggetto di apporto, sfruttando la crescita, nel lungo termine, del settore, indipendentemente dalle ciclicità del mercato immobiliare. A un
anno dall’inizio della sua operatività il Fondo Priula ha analizzato estensivamente il portafoglio immobiliare individuando
criticità e potenzialità dello stesso e implementando le iniziative più opportune al fine di incrementare il valore patrimoniale e i flussi di cassa generati dall’immobile. Esempio di questa
attività è la conversione di una struttura avente destinazione
casa accoglienza/ostello, con una redditività non soddisfacente, in struttura alberghiera 3 stelle che verrà locata a un
primario operatore internazionale. È ad avanzata fase di realizzazione l’apporto al Fondo Priula di un ulteriore portafoglio
immobiliare di asset a reddito per un valore complessivo di
circa 40 milioni di euro. L’attività condotta da Castello SGR
sul portafoglio attraverso il miglioramento del profilo qualitativo e reddituale degli immobili permetterà di accedere in
sede di dismissione a un mercato più ampio rispetto a quello
normalmente accessibile alle istituzione religiose.
PERSONA
giampiero
schiavo
SOCIETà
castello
sgr
Il Fondo Priula, Fondo
comune di investimento
immobiliare ordinario di
tipo chiuso riservato a
investitori qualificati, ha
iniziato la propria operatività in data 31 Dicembre
2012. Il Fondo è investito
in un portafoglio immobiliare con differenti destinazioni d’uso e diversi
profili di rendimento.
Edifici per il culto energicamente sostenibili
Edifici per il culto
energeticamente
sostenibili
Friendly Heating: confort per i fedeli
e conservazione delle opere d’arte
di Giuseppe Dibari
Nell’ambito della ricerca di soluzioni energeticamente sostenibili, gli edifici per il culto richiedono un’attenzione particolare in quanto necessitano di coniugare la richiesta di climatizzazione per il comfort termo-igrometrico di poche ore del
giorno e quella di proteggere dipinti, affreschi, opere d’arte di
diversa tipologia.
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Edifici per il culto energicamente sostenibili
Durante le funzioni liturgiche è richiesto il riscaldamento repentino con aria calda che tipicamente disidrata i dipinti a
bassa inerzia termica rispetto alle pareti con affreschi e decori ad alta elevata termica che subiscono quindi un fenomeno di condensa dovuto all’umidità emessa dalle persone.
Per risolvere questo problema, Deerns Italia ha lavorato in
passato al progetto Friendly-Heating. Si tratta di un progetto di ricerca europeo che propone, per proteggere le opere
d’arte nelle chiese, un sistema di riscaldamento capace di
contenere calore nell’area dove risiedono i fedeli ed eliminare
l'eccesso di vapore. È stato infatti sviluppato un sistema di
emissione di aria calda a bassa velocità e temperatura con
apparecchiature poste alla base dei banchi, integrate da strisce scaldanti a bassa temperatura.
Il sistema si completa installando delle apparecchiature che
aspirano l’aria in prossimità dei fedeli attenuando non solo
il risultato di non disperdere il calore dell’ambiente ma
anche quello di aspirare l’aria umida emessa dai fedeli stessi garantendo la conservazione delle opere
d’arte.
Questa soluzione consente inoltre di risparmiare
energia in quanto non si scaldano grandi volumi di
aria proteggendo inoltre le opere d’arte.
PERSONA
giuseppe
dibari
SOCIETà
deerns
italia
Friendly Heating
un sistema di riscaldamento confortevole per le persone e compatibile con
la conservazione delle opere d'arte
conservate nelle chiese.
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fondi: la via della chiarezza
Fondi: la via
della chiarezza
Il BENCHMARK di IPD rilancia
il tema della trasparenza
di Marco Luraschi
La presentazione del nuovo BENCHMARK dei fondi immobiliari italiani da parte di IPD, a Roma, ha messo al tavolo le due
componenti fondamentali del settore: gli investitori, in questo
caso gli istituzionali come le Casse di previdenza, e gli operatori delle SGR italiane. Entrambi nella tavola rotonda sono
stati impegnati in un'accesa discussione sul tema della trasparenza del mercato e del rapporto tra investitore e gestore.
IPD ha fornito al mercato uno strumento che in qualche modo
mancava, un modello di riferimento per valutare il rendimento
del mercato italiano in termini di performance e valore della
quota. Nell'idea di IPD, che ha messo insieme sette primarie
SGR per 32 fondi e forse quasi 1.400 immobili censiti e analizzati, il BENCHMARK sarà il primo elemento di trasparenza
del settore nei confronti proprio degli istituzionali ma anche
del mercato globale e di chiunque volesse valutare la bontà o
meno di un investimento. Lo scopo è quello i rimettere l'Italia
sulla mappa dell'asset allocation globale.
Lo ha detto bene Hans Op ‘t Veld, manager di PGGM (investitore olandese di lungo periodo) che è intervenuto al dibattito:
l'Italia per il peso del GDP sul totale europeo vale molto di più
di quanto sia rappresentata dai suoi investimenti immobiliari.
Il real estate italiano ha un'asset allocation potenziale molto
più elevata degli investimenti che riesce ad attrarre dall’estero. I motivi fondamentali sono la mancanza di trasparenza
e la mancanza di best practices che possano fare da riferimento per gli investitori. La fase del ciclo che stiamo vivendo
sarebbe anche interessante per gli investitori, ma per ora a
SOCIETà
ipd
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queste condizioni incerte possono intervenire solo gli opportunistici. Questo è un danno immenso in un periodo in cui
tutti gli investitori internazionali guardano al di fuori dei loro
confini alla ricerca di rendimenti maggiori e diversificazione
del rischio. In Italia manca anche il prodotto giusto (troppo
poco quello con le caratteristiche richieste) ma questa non è
una novità.
Capitolo Casse di previdenza: lo ha detto anche Paola Muratorio di Inarcassa, purtroppo in molti casi il vero problema che
causa incertezza e fa fuggire gli investimenti è lo stato italiano. Com' è possibile investire in un prodotto se non si è neppure sicuri della fiscalità a cui si è sottoposti? E che dire della
tassazione delle rendite salita al 26%? Il vero problema legato
all'investimento nei fondi sono i costi, che incidono in misura
fondamentale nel business plan dell'investimento. Anche le
fees di gestione, pur calate nel corso degli anni di crisi, hanno
un peso troppo elevato secondo chi investe. Questi costi, più
della bontà dell'investimento stesso, possono rendere non
attuabile o non redditizio un investimento. Attenzione perché
le Casse guardano all'estero: hanno proprio l'esigenza di diversificare sui mercati stranieri e le nostre SGR non devono
lasciarsi scappare questa opportunità, perché sul mercato ci
sono anche operatori internazionali che possono intercettare
questa domanda con relativa facilità. E non è ancora arrivato
sul mercato il secondo pilastro della previdenza. A fatica il
settore cresce e si muove in un contesto di mercato difficilissimo, di positivo c'è sicuramente il fatto che gli operatori, le
Casse, parlino una stessa lingua e siedano allo stesso tavolo
per discutere a fare chiarezza. Non è poco se pensiamo solo
a pochi anni fa.
Infine il moderatore, Gianfranco Ursino, ha lanciato la proposta di un database degli scambi delle quote dei fondi riservati,
per evitare gli episodi di danno per le Casse di previdenza di
cui si è letto in questi giorni nella cronaca.
fondi: la via della chiarezza
Il Benchmark di Ipd terrà in considerazioni non
solo il reddito degli immobili facenti parte i
portafogli dei fondi immobiliari ed il loro valore
capitale ma anche eventuali operazioni di trasformazione e di sviluppo
immobiliare.
fondi: la via della chiarezza
tutti i video
dell'evento
realizzati da ilQI
servizio
luigi pischedda
paola muratorio
marco doglio
paolo scordino
florencio beccar
hans op 't veld
IPD
Fabrica Immobliare SGR
CBRE G.I.
Inarcassa
Prelios SGR
PGGM
Progetti value added per le Poste
Progetti value added
per le Poste
EGI valorizza immobili del gruppo in contesti urbani
di Marco Luraschi
In un momento in cui il mercato immobiliare ha progressivamente ridotto il numero delle transazioni, le società immobiliari hanno concentrato l’attenzione e gli sforzi su attività
finalizzate alla valorizzazione dei proprio beni, Europa Gestioni Immobiliari SpA, società del gruppo Poste Italiane, ha
avviato una gestione attiva del portafoglio di immobili non più
strumentali. Soprattutto negli ultimi anni, rafforzando il management con l’arrivo del direttore operativo Alberto Panfilo, piuttosto che disinvestire tout court i suoi immobili, la
società ha deciso di concentrare l’attività in operazioni value
added finalizzate alla massimizzazione del valore del patrimonio immobiliare, riqualificando spazi strategici nelle città.
EGI ha puntato sull’innovazione e sulla qualità dei progetti,
concentrando la sua azione in operazioni di trasformazione
urbanistica ed edilizia di alcuni dei suoi immobili che per location, vocazione e potenzialità possono risultare appetibili
per gli operatori del mercato. Ovviamente parliamo di edifici
che, per la loro provenienza, erano caratterizzati da destinazioni d’uso afferenti ai servizi pubblici, a cui la società ha cercato di trovare una nuova connotazione in sintonia con quella che potrebbe essere la domanda del mercato nei singoli
contesti di riferimento. Più che riqualificare a scatola chiusa,
la società ha quindi cercato di rispondere alle esigenze della
domanda a livello locale. Lavorando in stretta collaborazione
con gli uffici tecnici comunali, e nel rispetto della condizione
di “Contenimento del consumo di suolo attraverso il recupero
PERSONA
alberto
panfilo
SOCIETà
europa
gestioni
immobiliari
Progetto: Milano-Piazzale Lugano (45.400 mq
circa), cambio di destinazione urbanistica ottenuto nel 2012 (per circa
30.000 mq commerciali,
con destinazione direzionale, ricettivo e commerciale in luogo della
precedente: servizi tecnologici).
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Progetti value added per le Poste
servizio postale
dell’esistente”, sono stati proposti alcuni progetti di riqualificazione di cespiti ubicati nei centri urbani ormai in disuso,
con l’obiettivo di restituire alle città luoghi un tempo di vitalità
e aggregazione e oggi di abbandono e degrado.
Un esempio è il caso del progetto della riqualificazione dello Scalo Farini di Milano, dove, a fronte di un percorso urbanistico completato con l’approvazione del nuovo PGT, è in
corso di elaborazione il Piano Attuativo per la trasformazione
dell’area con la realizzazione di circa 30.000 mq di superficie
a uso commerciale ricettivo e direzionale. Prevista anche la
realizzazione di una connessione urbana viaria tra via Bovisasca, piazzale Lugano e via Lancetti e la connessione con
la nuova viabilità prevista per l’ATU-Farini-Lugano, nonché
la realizzazione di un tracciato ciclo-pedonale. In tal senso è
stata fondamentale la collaborazione con l’assessore all’urbanistica Ada Lucia De Cesaris, che ha dimostrato forte interesse alla realizzazione di questa opera di riqualificazione di
uno spazio urbano di valore. A Perugia sono invece in fase
di realizzazione interventi finalizzati a far assumere all’immobile di piazza Partigiani (2.200 mq circa) le caratteristiche
di hub commerciale a servizio della stazione degli autobus
e dei flussi di utenti che accedono al centro storico con il sistema di scale mobili che conduce a Corso Vannucci. È in
corso la realizzazione di spazi commerciali a seguito di variazione urbanistica da uso pubblico a attività commerciali già
ottenuta. A Firenze (14.000 mq circa) la società ha presentato un progetto di trasformazione dell’immobile realizzato
dall’architetto Giovanni Michelucci in via Pietrapiana, accolto
Il patrimonio immobiliare aziendale di Poste
Italiane annovera oltre
3.000 immobili in proprietà, per un totale di
circa 3,5 mln di mq, ed è
composto da:
• 14.000 uffici postali
• 130 uffici direzionali
• immobili complessi e
di grandi dimensioni,
(sup. media > 6.000
mq), alcuni inclusi
nelle categorie “vincolate” dalle Soprintendenze
• 21 centri di meccanizzazione postale
• 1.000 edifici industriali minori.
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Progetti value added per le Poste
con favore dall’amministrazione locale, per la realizzazione
di spazi commerciali, uffici e residenze. L’immobile è attualmente destinato a ospitare uffici pubblici. Il 25 marzo 2014 il
consiglio comunale ha adottato il nuovo Regolamento Urbanistico che recepisce il cambio di destinazione a commerciale, direzionale e residenziale. A Trento il progetto presentato
per la riqualificazione del “Palazzo delle Poste” (via SS Trinità,
7.300 mq circa) realizzato nel 1938 dal noto architetto Angiolo Mazzoni alle spalle del Duomo nel pieno centro storico
della città, sta trovando l’appoggio dell’amministrazione locale che, attraverso un mix di nuove funzioni da far convivere
nell’edificio, conta di far rivivere con questa iniziativa un pezzo
del centro storico. È stato presentato un progetto di trasformazione, da attuare mediante accordo pubblico-privato in
variante al PRG, che prevede la possibilità di svolgere attività
di tipo commerciale, direzionale e residenziale. A seguito di
una serie di assensi già ottenuti da parte delle varie funzioni
pubbliche deputate alla valutazione dell’iniziativa, si prevede
la prossima approvazione in Giunta del progetto presentato. Infine a Trieste il progetto di via S. Anastasio (14.300 mq
circa): l’immobile ha attualmente destinazione pubblica ed è
quasi totalmente in disuso. Il 16 aprile 2014 è stato adottato
in consiglio comunale la variante al nuovo PRG che recepisce
il cambio di destinazione a residenziale, direzionale privato e
ricettivo.
Nei piani del governo Renzi le Poste dovrebbero essere privatizzate (40%) entro il 2014 e in questo senso il ruolo di EGI
e la valorizzazione in atto di Asset del portafoglio, che complessivamente possono valere circa 400 mln di euro a valore di mercato, appare strategica. In attesa della definizione
complessiva del piano di investimenti nel real estate di Poste
Italiane.
Poste Italiane conduce
invece in locazione passiva altri 12.000 immobili
per un totale di circa 1,5
mln di mq, prevalentemente adibiti ad uffici postali ed edifici industriali.
3
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Forestry Investment Industry
Forestry
Investment Industry
Una nuova frontiera di investimento?
di Alessandro Matteini
Per quanto il business legato agli investimenti forestali e
boschivi sia qualcosa di relativamente nuovo nel panorama
finanziario nazionale, esso nasce diversi anni fa – precisamente verso la metà degli anni Settanta – negli Stati Uniti
ove la necessità per gli investitori di diversificare le aree di
rischio ha spinto taluni pionieri verso una delle prime forme
di investimento “sustainable” di lungo periodo, in alternativa
agli investimenti tipici rappresentati dalle commodity (metalli
preziosi, petrolio) e dagli strumenti finanziari. In Europa, trova
terreno fertile tra gli investitori istituzionali tedeschi, austriaci
e scandinavi, che per primi hanno intravisto le potenzialità
dell’investimento, ma non in Italia, ove tale strumento di investimento rappresenta ancora una sostanziale novità.
In generale, la cosiddetta “forestry investment industry” sta
vedendo, oggi, un periodo di riscoperta anche da parte di
operatori che non vi hanno dedicato particolari risorse negli
anni precedenti. Il motivo, in un contesto di crisi economica
globale, è abbastanza intuitivo: la necessità di identificare e
sviluppare un business che garantisca alti tassi di rendimento ma minore volatilità e instabilità rispetto alle forme di investimento standard.
Proprio così: alti tassi di rendimento, anche superiori al 10%
annuo. Il rendimento elevato e stabile è favorito da una sostanziale insensibilità ai cicli di mercato, determinata dal fatto
PERSONA
alessandro
matteini
SOCIETà
agidi
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che il rate of return origina da componenti tra loro diversi, la
più incidente delle quali (61%) è rappresentata dall’aumento
del volume del legname prodotto (cioè alla crescita biologica
degli alberi), ossia un elemento che prescinde da logiche di
mercato e insensibile alle speculazioni finanziarie.
Si comprende, allora, come la forestry investment industry sia
un’area assai attrattiva per tutti quegli operatori che necessitino di diversificare i propri investimenti, puntando su un’attività meno soggetta a volatilità e instabilità e che rappresenta
un valido correttivo a trend inflazionistici.
A questo punto vien da chiedersi se i forestry investment
sono così convenienti, perché non sono così diffusi almeno
nel vecchio continente? Quali sono i rischi legati a questo
tipo di investimento?
Un primo motivo della minore diffusione rispetto ad altre forme di investimento sta nei trend di mercato sino al 2008. Fino
alla crisi che ha scosso i mercati finanziari mondiali, a fronte di un rendimento di circa il 10% annuo del business delle
foreste, gli operatori erano in grado di generare il 13-14% di
rendimento su strumenti finanziari, commodities e derivati
che, pertanto, erano forme di investimento più appetibili nel
breve periodo. Un secondo motivo dipende dalla tipologia del
business. Si tratta di forme di investimento che implicano logiche di lungo periodo, sovente incompatibili con le politiche
di investimento a breve degli operatori qualificati, elevati costi
di gestione (si pensi al mantenimento delle foreste e ai costi
di produzione, trattamento e trasporto del legname) e l’assunzione del rischio di instabilità politica del Paese in cui si
effettua l’investimento. Incide pochissimo, invece, il rischio
di incendi, che causa mediamente ogni anno la perdita dello
0,5% delle foreste gestite nel mondo.
Forestry Investment Industry
Il business legato agli investimenti forestali e boschivi nasce diversi anni
fa, verso la metà degli
anni Settanta, negli Stati Uniti dove la necessità
per gli investitori di diversificare le aree di rischio
ha spinto taluni pionieri
verso una delle prime
forme di investimento
“sustainable” di lungo
periodo.
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Prendendo spunto, dunque, dalle caratteristiche di questo
peculiare business (cioè investimento di lungo periodo, con
flussi regolari e alti costi di gestione) una domanda sorge
spontanea: quali potrebbero essere per gli operatori che, nel
nostro Paese, utilizzano gli strumenti di investimento che potrebbero meglio di ogni altro adeguarsi alla forestry industry?
Sicuramente potremmo, ad oggi, ipotizzare di ricorrere all’utilizzo di OICR (tra cui, da tener presenti, anche le nuove SICAF)
ovvero quelle forme societarie operanti in qualità di special
purpose vehicle, non ultima la SIIQ (anche se quest’ultima
non ha riscosso sinora particolare successo sul mercato).
La scelta finale ovviamente dipende dall’efficienza fiscale richiesta e dal target di investitore: una publicly-traded entity
agevola la liquidità dell’investimento e il reperimento di capitali tra piccoli e medi investitori anche con obiettivi di investimento di breve periodo, mentre l’utilizzo di un private investment fund o di una SPV può offrire un miglior trattamento
fiscale ma richiede l’immissione di ingenti capitali da parte
di investitori con obiettivi a lungo termine (e, quindi, primariamente investitori qualificati e ultra high wealth particolarmente sofisticati). In tutti i casi, è comunque fondamentale
l’allestimento di una struttura gestionale altamente specializzata nel settore e in grado di implementare una significativa
cost efficiency, in considerazione del fatto che il rendimento
del business dipende, in modo considerevole, dalla capacità
di limitare l’incidenza degli alti costi di gestione.
L’innegabile appeal riconducibile a questa peculiare tipologia di business porta a domandarci se possano sussistere i
presupposti per importarlo anche in Italia, consentendo così
agli operatori di settore di investire direttamente all’interno
del nostro Paese. Allo stato attuale, la normativa nazionale
che trova applicazione con riferimento ai boschi e alle foreste non ne consente utilizzazioni a fini speculativi. Ciò perché,
a prescindere dal fatto che i boschi e le foreste siano beni
appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato, ovvero
beni di proprietà privata, la possibilità di disporne è in ogni
Forestry Investment Industry
Nel Regno Unito hanno
toccato ultimamente picchi del 24% a tre anni e il
trend globale a 20 anni
per il periodo 1987-2007
ha visto il business degli
investimenti forestali registrare performance superiori del 37% rispetto a
quelle dei titoli azionari,
con una notevole stabilità e regolarità dei flussi di
ritorno.
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caso molto limitata. Corollario, infatti, della loro riconduzione
nell’alveo dei “beni di interesse pubblico generale” in ragione della funzione idrogeologica, disinquinante, igienico-sanitaria, ecologica, bioclimatica e paesaggistica che gli stessi
svolgono, è l’operatività di un regime di indisponibilità (relativa, qualora siano di proprietà privata) e di stretta vigilanza da
parte della pubblica amministrazione.
Come contemperare, dunque, le esigenze pubblicistiche che
tali beni perseguono con il core business delle aziende private che investono nel settore delle foreste? In assenza di una
normativa ad hoc, quale potrebbe essere un valido contesto
di azione verso il quale potrebbe orientarsi il legislatore allo
scopo di accogliere la forestry investment industry all’interno
del nostro panorama normativo?
L’ipotesi forse più praticabile potrebbe essere quella di ricorrere a forme di partenariato pubblico-privato (sia in forma
societaria sia mediante partecipazione a un fondo comune di
investimento). In particolare, tramite l’implementazione di un
sistema di sfruttamento “guidato” delle risorse (ad esempio,
con una procedura ad evidenza pubblica per la selezione del
soggetto a cui affidare l’incarico e consequenziale costituzione di società a partecipazione mista), tale business potrebbe
trovare terreno fertile anche nel nostro Paese, potendo costituire, così, anche una fonte di reddito per la pubblica amministrazione stessa.
Forestry Investment Industry
In Italia la normativa attuale che trova applicazione con riferimento ai
boschi e alle foreste non
ne consente utilizzazioni
a fini speculativi. In assenza di una normativa
ad hoc, l’ipotesi più praticabile potrebbe essere
quella di ricorrere a forme di partenariato pubblico-privato.
web tv
web tv
report
Bnp Paribas: impatto progetti uffici sul mercato di Milano
Simone Roberti, Responsabile dell’Ufficio
Studi di BNP Paribas Real Estate, presenta
il report focalizzato sui progetti ad uso ufficio in corso di realizzazione, o solo progettati, a Milano dal titolo ‘Impatto dei nuovi
progetti uso uffici sul volume di sfitto a
Milano’. Il mercato degli investimenti a Milano ha vissuto un’importante crisi nel corso del 2012, una forte ripresa nel 2013 e i dati del primo trimestre del 2014
confermano il trend dello scorso anno.
Catella (Hines):
Porta Nuova per un Paese positivo
Taglio del nastro per Varesine, la seconda
fase del progetto Porta Nuova a Milano.
Una giornata importante, spiega Manfredi Catella di Hines Italia SGR, non solo
per la società e per il progetto in sé, ma
per le numerose persone che in questi
hanni hanno lavorato alla sua realizzazione. Porta Nuova, spiega Catella, punta a
proporsi come esempio di un Paese che cerca di proporsi come attivo e
che possa parlare di sé positivamente.
Audis:
rigenerare italia
Si è svolto a Modena il Convegno nazionale Audis intitolato Rigenerare Italia:
ruoli, obiettivi, strumenti per ripartire dalle
città. Al centro della giornata sono stati i
piani di rigenerazione urbana legati alla
governance del rapporto tra pubblico e
privato, ai fondi immobiliari e alle norme
ambientali in relazione a quelle urbanistiche. Ne è emersa un’approfondita e interessante analisi della situazione
urbana italiana, con indicazioni sulle risorse utilizzabili e su quelle disponibili ma allocate in modo sbagliato.
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L’evento di Segreen:
Smart Work in the Smart City
Si è svolta al Segreen Business Park di
Segrate, progetto sviluppato da CBRE
Global Investors, la serata Smart Work in
the Smart City organizzata da Lombardini22. Nel corso dell’evento si è tenuta
un’interessante tavola rotonda sul tema
dei moderni spazi uffici e sulle nuove modalità di interazione nei luoghi di lavoro. Di
seguito le interviste ad alcuni protagonisti dell’evento: Carlo Ratti, Walter
Cavalieri, Giuseppina Panza di Biumo, Franca Ferrari.
Alberto Radice Fossati:
un evento pensato intorno alla piazza
Alberto Radice Fossati, CBRE Global Investors, spiega come l'obiettivo della serata,
Smart Work in the Smart City, fosse quello di trasferire il messaggio che la piazza
è il centro dell'operazione illustrata durante l'evento al Segreen Business Park di
Segrate. Le aziende devono dialogare tra
loro per creare un maggiore business. La
cornice aiuta ad apprezzare i contenuti della serata in una Milano che si
estende oltre all'area metropolitana.
Franco Guidi:
un evento che è il risultato di un lungo lavoro
Il primo evento "fuori casa" per Lombardini22. Franco Guidi spiega come la serata, Smart Work in the Smart City, sia il
risultato di un lungo lavoro che valorizza
gli spazi che nel futuro saranno sempre
più ibridi. Dalle diversità nascono aspetti creativi e interessanti. Anche la crisi da
la possibilità di rompere vecchi schemi e
portare innovazioni che cambieranno la vita quotidiana.
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Clerici (World Capital):
Italia è bacino di opportunità
Alla presentazione del rapporto Italy
Real-Invest 2014, Marco Clerici di World
Capital spiega cosa gli investitori stranieri possono trovare oggi in Italia: il nostro
Paese è un grosso bacino di opportunità
e ha un patrimonio storico-artistico inestimabile. Questo è ciò che molti operatori esteri hanno già capito e altri dovranno
capire per valutare la propria presenza in Italia. Un interesse che si risveglia verso il real estate nostrano e si orienta verso tutti i comparti dell’immobiliare.
Intiglietta (Eire):
Italia nel mondo, un’opportunità unica
Grazie al suo patrimonio culturale e storico, l’Italia ha davanti a sé un’opportunità
unica per proporsi sul panorama internazionale. Lo ha spiegato Antonio Intiglietta, presidente di Eire, alla presentazione
del rapporto Italy Real-Invest 2014. Tale
opportunità richiede però una realtà imprenditoriale che sia in grado di mostrarsi
convincente sul panorama internazionale. In ogni caso, ha precisato con
una nota di ottimismo, più che ai problemi e agli ostacoli bisogna cercare
le soluzioni e guardare ai successi già avvenuti.
lamio (ice):
real estate è importante attrattiva per l’Italia
Ice è l’Agenzia pubblica per la promozione all’estero dell’Italia e l’internazionalizzazione delle imprese italiane. Giancarlo
Lamio dell’Ice ha ospitato presso la sala
Ice del Palazzo delle Stelline a Milano la
presentazione del rapporto Italy Real-Invest 2014 di World Capital e ha sottolineato come il real estate italiano, grazie alle
sue qualità storico-culturali eccezionali, rappresenti una forte attrattiva
sul piano internazionale.

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