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2008 - Gestione Condomini Stintino di Nettuno Pasquale

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CASSAZIONE CIVILE 2008: CONDOMINIO
C ASSAZIONE C IVILE 2008: C ONDOMINIO
G ENNAIO
La spe cia le no rm ativa urba nistica , dettata dall´a rt. 41 sex ies della legge n. 1150 de l 1942,
intro dotto dall´art. 18 della le gge n. 765 de l 1967, si lim ita a pr escriv ere , per i fabbrica ti di
nuova costruzio ne , la destinazione obbliga to ria di a pposi ti spazi, a pa rcheggi, in m isura
pr opo rzio na le
a lla
cubatura
to tale
del l´edificio
determ inando,
m e diante
tale
v incolo
di
carattere pubbli cistico, un diritto r eale d´uso sugli spa zi pre detti a fa vore di tutti i condom ini
de ll´edificio, se nza im po rre all ´origina rio costr utto re a lcun obbligo di ce ssione in pr oprie tà
de gli spazi in que stione. Pertanto, o ve m a nchi un´espr essa rise rva di pro prietà o sia sta to
om e sso
qua lsia si
riferim e nto,
al
riguardo,
ne i
singo li
a tti
di
tra sferim e nto
delle
unità
im m o biliar i, le are e in questione , glo balm ente co nside ra te , de vono e sser e r ite nute pa rti com uni
de ll´edificio co ndo m inia le, ai se nsi de ll´a rt. 1117 cod. civ. (Ne l caso di specie, la C o rte ha
cassato co n rinvio la sentenza de l giudice di secondo grado che a veva conda nna to il condom inio
al rila scio di un po sto m acchina in favo re di un co ndo m ino r ilevando che il gi udice di m e rito
ave va om esso di acce rtare sia l´a pplicabilità del vinco lo pubblicistico di de stina zio ne su tutta o
solo su una pa rte delle are e destina te a par cheggio sia , soprattutto, il re gim e propr ietario di
tali are e al fine di ve rificare se vi era stata una rise rva di pro prietà da parte de l costruttore o,
in m anca nza se lo spa zio era div enuto condom iniale ).
C ass. C iv., Se z. II, 16/1/ 2008, n. 730
La
rappresentanza
attribuita
all´a m m inistra tore
del
co ndo m inio
dall´a rt.
1131,
secondo
com m a, co d. civ., rispe tto a qua lunque azione concer nente le pa rti co m uni de ll´edificio, no n si
estende all´a zio ne di scio glim ento del co ndo m inio pr evista dagli a rtt. 61 e 62 disp. att. co d.
civ; que sta , avendo ad o gge tto la m o dificazione di un diritto rea le, si svo lge in un giudizio al
quale debbono partecipa re tutti i sogge tti che pe r le r ispettive quote ne sono titola ri, ossia i
condom ini de l pr ecede nte co ndo m inio com ple sso.
C ass. C iv., Se z. II, 23/1/ 2008, n. 1460
A no rm a degli artt. 87 e 87 A del R egolam ento generale edilizio de l C om une di R om a , è
consentita
l´auto rizza zio ne
a lla
co struzio ne
di
strade
priva te
no n
pre viste
ne l
Piano
pa rtico lare ggia to di e se cuzio ne, a co ndizione che i richie de nti si i m pegnino - tra l´altro - a llo
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sbarra m ento della stra da pr ivata, all´im bocco con quell a pubblica, m edia nte m ur i, cancella te o
term ini la pide i colle gati o m e no a cate ne (ne lla spe cie , la S. C . ha confer m ato la sentenza di
m er ito che
ave va r espinto il r ico rso - per
de nunzia di nuova ope ra o per
reinte gra o
m anutenzio ne del possesso - proposto contro un gr uppo di condom inii che a vevano a ppo sto una
sbarra
m e tallica
telecom a nda ta
che
im pe diva
l´a ccesso
da
una
strada
privata
a
que lla
pubblica) .
C ass. C iv., Se z. II, 28/1/ 2008, n. 1793
Ai fini de lla co stituzione di un supercondom inio, no n è ne ce ssaria né la m anifestazione di
vo lontà dell´o riginario co strutto re né que lla di tutti i pr opr ietari delle unità im m o biliar i di
ciascun co ndom inio, e ssendo sufficiente che i singoli e difici , abbiano, m ateria lm ente , in
com une alcuni im pianti o se rvizi, r icom presi nell´am bito di a pplica zio ne de ll´ar t. 1117 co d.
civ., ( qua li, ad e se m pio, il via le d´ingre sso, l´im pianto centra le per il riscaldam e nto, i locali
pe r la por tineria , l´allo ggio de l po rtiere ), in quanto colle gati da un vinco lo di acce ssorie tà
ne ce ssaria a ciascuno degl i stabili, spettando, di co nseguenza, a cia scuno de i co ndo m ini dei
singo li fabbrica ti la tito larità "pro quo ta " su tali parti com uni e l´obbligo di co rrispo nde re gli
oneri co ndo m inia li re lativi alla loro m a nute nzi one .
C ass. C iv., Se z. II, 31/1/ 2008, n. 2305
FEBBR AIO
L´a ssem blea
ai
sensi
dell´art.
1135
cod.
civ.,
nell´esercizio
dei
pote ri
di
gestione
del
condom ini o, ha i l pote re di ratificar e la spesa e ffe ttuata dall´am m inistratore in ordine a lavo ri
di m anutenzione straor dina ria de lle parti com uni, ancorché no n indiffe ribili ed urgenti.
C ass. C iv., Se z. II, 7/2/2008, n. 2864
Il giudizio rela tivo all´im pa tto della sopra eleva zio ne sull´a spetto archite tto nico dell´edificio va
condotto,
ai
caratteristiche
sensi
dell´art.
stilistiche
1127,
com m a
visivam ente
te rzo,
per ce pibili
cod.
civ.,
esclusivam e nte
dell´im m obile
in
ba se
condom iniale , inteso
a lle
co m e
str uttura do ta ta di un aspetto a utono m o, al fine di ve rificare se la nuo va ope ra si a rm onizzi co n
de tte caratteristiche ovve ro se ne discosti in m anie ra a ppr ezzabile.
C ass. C iv., Se z. II, 7/2/2008 n. 2865
La soprae levazione di cui all´a rt. 1127 cod. civ. si co nfigura ne i ca si in cui il proprietar io
de ll´ul tim o pia no dell´edificio co ndom inia le e se gua nuo vi pia ni o nuove fabbriche o vver o
trasform i lo ca li preesiste nti aum e ntandone le super fici e le vo lum e tr ie, m a non a nche quando
egli inter venga con ope re di tra sform a zio ne del tetto che , per le loro ca ratteristiche strutturali
(nella specie, am pliam e nto de lla supe rficie de ll´a ppa rtam ento co n spostam ento di una par ete,
no nché re alizza zio ne di un balcone , di due ripostigli e di un abbai no), si ano idone e a so ttra rre il
be ne co m une a lla sua de stinazione in fav ore de gli a ltr i condom ini ed attrarlo ne ll´uso esclusiv o
de l singo lo co ndo m ino.
C ass. C iv., Se z. II, 7/2/2008, n. 2865
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Ai fini della corr etta ripa rtizio ne delle spese tra i co ndo m ini di un edificio, r igua rda nti la
costr uzio ne di pil astri di acciaio, ne cessari per sostene re il prolunga m ento di un solaio co m une
solo ai condom ini di un pia no, non è rilevante la tito larità del diritto di pr opr ietà m a la funzione
de lla
parte
dell´e dificio
bisognosa
de gli
inte rventi
di
ristrutturazione,
co n
conseguente
applicazione de l crite rio gene rale stabi lito al prim o com m a de ll´ar t. 1123 co d. civ., se co ndo il
quale tutti i condom ini so no tenuti al paga m ento pr o-quota, quando i pila stri sia no elem e nti
str utturali porta nti l´intero stabile .
C ass. C iv., Se z. II, 13/2/ 2008, n. 3470
L´e sistenza di un co ndo m inio " di fa tto ", tra assegnatari di case di abitazione , r ealizza te
da ll´I. A. C . P.
(Istituto
Autono m o
C a se
Popola ri),
non
deter m ina
nei
singol i
partecipa nti
l´o bbli go de l ve rsam ento dei contributi co ndo m iniali a i sensi de ll´art. 1123 co d. civ. in quanto,
la gestione a utonom a delle pa rti com uni dell´e dificio è legittim am ente esercitata, a i sensi
de ll´ar t. 24 de l d.P. R . n. 1035 de l 1972, solo se preve ntivam e nte auto rizzata da ll´Ente a
seguito di appo sita richiesta form ulata da l sessanta per ce nto degli a ssegnatar i.
C ass. C iv., Se z. II, 15/2/ 2008, n. 2760
L´intercape dine esistente tra il pia no di posa delle fondazioni, costituente i l suo lo dell´edificio
e la superficie de l piano terra, se no n risulta diver sam ente dai titoli di a cquisto de lle si ngo le
pr oprie tà,
appartie ne,
com e
parte
co m une ,
a
tutti
i
co ndo m ini,
in
quanto
de stina ta
all´aera zio ne e alla co ibentazione de l fabbricato.
C ass. C iv., Se z. II, 15/2/ 2008, n. 3854
Le cause re lative a lla m i sura ed alle m oda lità d´uso dei ser vizi del co ndo m inio, di co m pe te nza
de l giudice di pa ce , so no sia quelle che rigua rdano le riduzioni o lim ita zio ni quantita tiv e del
dir itto di godim e nto de i singoli co ndom ini sulle cose co m uni sia que lle che co ncernono i lim iti
qualitativi di ese rcizio delle facoltà com pr ese nel diritto di co m unione , in proporzione de lle
rispe ttive quote, m e ntre so no asso gge tta te al le o rdina rie regole della com pe tenza per valor e
quelle ave nti a d o gge tto la co ntestazione della tito larità de l dir itto di co m pro prie tà sulle cose
com uni. ( In a pplicazione de l principio, in sede di r ego lam ento, la C orte ha riconosciuto la
com pe tenza de l giudi ce di pace nell´azione proposta da un condo m ino al fine di conte star e la
legittim i tà dell´indiv idua zio ne a ssem bleare del po sto a uto ad e sso asse gna to se nza te ner e
conto de ll´eccessiva difficoltà di a ccesso e d uscita dallo ste sso) .
C ass. C iv., Se z. II, Ord. 18/2/2008, n. 3937
MAR ZO
La delibe ra co ndo m inia le co n la quale si de cide di a dibir e il co rtile com une - di a m piezza
insufficiente
a gara ntire
il pa rcheggio delle
autovetture
condom iniali - a par che ggio dei
m otov eicoli, co n individuazione de gli spazi, del im ita zio ne e d a ssegnazione de gli ste ssi ai singoli
condom ini , no n dà luo go ad una innovazione v ietata da ll´a rt. 1120 cod. civ., no n co m po rtando
tale
asse gna zio ne
una
tra sform a zio ne
della
origina ria
destinazione
de l
be ne
com une ,
o
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l´inse rvibilità
di
ta lune
par ti
dell´edificio
all´uso
o
al
godim ento
anche
di
un
si ngo lo
condom ino .
C ass. C iv., Se z. II, 5/3/2008, n. 5997
Per decidere se rico rra la possibilità di conve rsione del contra tto nullo, ai sensi de ll´a rtico lo
1424 cod. civ., deve pro ce der si a d una duplice indagine , l´una rivo lta ad acce rtare la obiettiva
sussistenza di un ra pporto di co ntine nza tra il nego zio nullo e que llo che dov rebbe sostituirlo e
l´a ltra im plicante un a ppr ezzam ento di fa tto sull´intento ne goziale dei contra enti, riservato al
giudice di m er ito, di retta a sta bilire se la v olontà che indusse le parti a stipula re il co ntratto
nullo po ssa rite nersi or ientata a nche v erso gli e ffe tti del contratto div erso. ( Nella fattispecie,
riguardante la ce ssione in uso perpetuo di posti auto a ll´inte rno di un condom inio, convenuta
tra due so cie tà di capitali, la S. C . ha ritenuto dife tta re di m otivazione la se ntenza di appello,
pe r aver e afferm a to che la dura ta del diritto d´uso a ndava r ico ndo tta a que lla m assim a di
trent´anni dell ´usufrutto a fa vore di persona giur idica, se nza porsi il pro blem a se le parti
ave ssero o m eno voluto tale div erso contra tto )
C ass. C iv., Se z. II , 5/3/2008 , n. 6004
In te m a di condom inio di e difici, la costruzione da parte di uno dei condom ini di una tettoia a
cope rtura di
alcuni
po sti
a uto siti
all´inter no
della
sua proprietà
esclusiva
non
integra
vio lazione delle no rm e che r ego lam e ntano l´uso della cosa com une (a rt. 1102 co d. civ. )
ne ppure se essa sia anco ra ta al m uro perim e tra le co m une, se la costr uzione della tettoia ( co m e
ne lla specie) no n contrasti con la destinazione de l m uro e non im pedisca agli a ltr i condom ini di
fa rne uso se co ndo la sua destina zio ne.
C ass. C iv., Se z. II, 17/3/ 2008, n. 7143
APR ILE
In tem a di co ndo m inio degli e difici, non é pre visto alcun obbligo di fo rm a pe r l´av viso di
convo cazione de ll´a ssem bl ea, si cché la com unicazione può esse re fa tta anche o ralm ente, in
ba se a l principio de lla libe rtà delle for m e, sa lvo che il re gola m ento non prescr iva par ticola ri
m odalità
di
notifica
de l
detto
av viso;
de ve,
quindi,
ritenersi
legittim a
la
prassi,
pr ece de ntem e nte non co ntesta ta, in base alla qua le l´avv iso di conv oca zio ne del l´asse m ble a
condom ini ale,
destinato a d un condom ino no n a bitante
nel l´edificio condom iniale,
v enga
consegnato ad a ltro condom ino, co ngiunto del pr im o. (Nella specie, la S. C ., in a ppl icazione del
riportato principio, ha ritenuto re gola re l´av venuta consegna de ll´av viso di co nvocazione al
de tto co ngiunto, essendo l´atto, così re ca pitato, pe rvenuto nella sfera di no rm ale e a bitua le
cono scibilità del desti natar io e, pertanto, o ggettiva m ente da que st´ultim o cono scibile co n l´uso
de lla nor m ale diligenza, sua e del co nsegnatario designa to, co nform e m ente alla clauso la
ge nera le di buona fede).
C ass. C iv., Se z. II, 1/4/2008, n. 8449
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In tem a di condom inio, il de co ro architettonico, quando possa indiv idua rsi ne l fabbricato una
line a arm o nica, sia pure e stre m am ente se m plice, che ne ca ratterizzi la fisionom ia , è un bene
com une, ai sensi dell´artico lo 1117 co d. civ., il cui m antenim e nto è tutelato a pr escindere da lla
validità e stetica asso luta de lle m odifiche che si intendono a pportare . (Nella specie si è ritenuto
lesivo il co m po rtam ento del co ndom ino proprietar io delle unità abita tive al pia no terra e pr im o
che, per re alizza re un vano di circa m q. 25 da a dibir e a ser vizi igienici e cucina, ave va
ingloba to uno de gli archi laterali asim m etrici del pia no terra del fa bbrica to, inter rom pendo
l´a rm onia del pr ospetto a rchitettonico costituito da ll´a rco ce ntrale di ingresso all´a ndrone e da
ciascuno dei due a rchi sugli altri lati).
C ass. C iv., Se z. II, 4/4/2008, n. 8830
In riferim e nto a lle obbligazioni a ssunte da ll´am m inistra to re, o com unque, ne ll´inte resse del
condom ini o, nei confronti di te rzi - in difetto di un´e spressa pre visione nor m ativa che stabilisca
il principio dell a solida rietà , trattando si di un´obbligazio ne avente ad oggetto una som m a di
de nar o, e perciò div isibile, vincola ndo l´am m inistrato re i singoli condom ini nei lim iti de lle sue
attribuzi oni e de l m a nda to confer ito gli in ragio ne de lle quo te, in confor m ità con il difetto di
str uttura unitar ia del co ndo m inio - la r esponsa bilità dei co ndom ini è retta dal cr ite rio de lla
pa rzi arietà , per cui le obbligazioni assunte nell ´inter esse del co ndo m inio si im puta no ai singoli
com po nenti so ltanto i n pro po rzio ne delle rispettive quo te , se co ndo crite ri sim ili a quelli dettati
da gli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbliga zio ni e redita rie.
C ass. C iv., Se zio ni Unite, 8/4/ 2008, n. 9148
In tem a di co ndo m inio ne gli e difici, qualo ra nel re go lam ento condom iniale sia inser ita, secondo
quanto pr evisto eccezionalm e nte dall´art. 70 disp. Att. cod. civ., la pre visione di una "sanzione
pe cuniar ia", avente na tura di pe na privata, a carico de l condo m ino che contrav venga a lle
dispo sizioni del r ego lam e nto stesso, l´a m m onta re di ta le sanzio ne non può esser e supe riore , a
pe na di nullità , alla m isura m assim a consentita dallo stesso a rt. 70 e pa ri a d e uro 0, 05.
C ass. C iv., Se z. II, 21/4/ 2008, n. 10329
MAGG IO
L´a ndr one o cortile co ndo m inia le, com unem e nte utilizza to per l´acce sso veicola re alle si ngo le
pr oprie tà
private,
è
funzio nal m ente
destina to
anche
alla
sosta
tem po rane a
con
veicoli,
trattandosi di uso accessorio al passaggio.
C ass. C iv., Se z. II, 7/5/2008, n. 11204
G IUGNO
Il condom inio esiste per la sola pre se nza di un edificio in cui vi sia una sepa razione de lla
pr oprie tà pe r piani o rizzontali, indipendente m ente dall´approvazione di un re go lam ento e da lla
validità del m ede sim o.
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C ass. C iv., Se z. II, 4/6/2008, n. 14813
Qualo ra il propr ietario de ll´ul tim o pia no di un edificio condom iniale pro vveda a m odificare una
pa rte del te tto co ndom inia le trasfo rm andola in terrazza a pro prio uso e sclusivo, tale m o difica è
da rite nere ille cita no n potendo esse re invocato l´a rt. 1102 co d. civ. poiché non si è in pre se nza
di una m odifica finalizza ta al m iglio re go dim e nto de lla co sa co m une , bensì all´appropriazione di
una parte di questa che vie ne de finitiva m ente sottra tta a d o gni po ssibilità di futuro go dim ento
da par te degli altri; né a ssum e rilievo il fatto che la pa rte di te tto so stituita conti nui a svo lger e
una funzio ne di copertura de ll´im m o bile .
C ass. C iv., Se z. II, 5/6/2008 , n. 14950
Ove un condom ino im pugni una delibera a ssem blear e con la quale gli sia no state addebita te
spese in m isura asse ritam ente eccedente r ispetto alla pro pria quota m ille sim ale, ta le giudizio
no n esi ge la pregiudizia le r evisione della re lativa ta bell a - che dev e a vvenire co n deliberazione
unanim e dei co ndom ini o con pro vvedim ento dell´autor ità giudi ziar ia - né, di co nse guenza, la
ne ce ssaria este nsione de l contra dditto rio a tutti i condom ini, e ssendo le gittim ato passivo il so lo
am m inistrato re.
C ass. C iv., Se z. II, 5/6/2008, n. 14951
In tem a di uso della cosa com une secondo i criter i stabiliti ne l prim o co m m a de ll´ar t. 1102 co d.
civ., lo sfruttam e nto esclusivo de l be ne da par te de l singo lo che ne im pe disca la sim ultane a
fr uizione degli altri no n è riconducibile alla facoltà di ciascun condom ino di tra rre dal bene
com une la più intesa utilizzazione, m a ne integra un uso illegittim o in quanto il principio di
solida rietà cui de vono esser e inform a ti i rapporti co ndo m inia li r ichiede un costa nte equilibr io
tra le esige nze e gli intere ssi di tutti i pa rtecipa nti alla com unione. (Ne lla fattispecie la C o rte
ha escluso la le gittim ità de ll´installa zio ne e utilizza zio ne e sclusiva, da par te di un condom ino
titolar e di un eser cizio co m m erciale , di fiorie re, tavolini, sedie e di una struttura tubolar e co n
annesso te ndo ne) .
C ass. C iv., Se z. II, 24/ 6/2008, n. 17208
AGOSTO
In tem a di ripartizione de gli one ri condom iniali tra nudo propr ietario e d usufruttuario, in
applicazione degli a rtt. 1004 e 1005 cod. civ., il nudo proprietar io non è te nuto, nea nche in v ia
sussidi aria
o
so lidale
al
pa gam e nto
de lle
spe se
condom ini ali,
né
può
esse re
stabilita
da ll´assem ble a una di versa m oda lità di im putazione degli oneri stessi in der oga a lla le gge .
C ass. C iv., Se z. II, 28/8/ 2008, n. 21774
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Ai sensi degli
artt. 1130,
prim o co m m a, n. 4), e
1131 co d. civ., l´am m inistrator e del
condom ini o è legittim ato, senza necessità di una spe cifica de libera zio ne asse m blea re, ad agir e
in giudizio, nei confro nti dei singoli co ndo m ini e dei terzi, per com piere atti conse rvativi dei
dir itti ine renti alle parti com uni di un edificio, iv i com presa la richiesta delle ne ce ssarie m isur e
cautela ri ( nella specie, la S. C . ha re spinto il ricorso contr o la se ntenza di m erito che ave va
ritenuto valida la pr ocura alle liti conferita da ll´a m m inistra to re di co ndo m inio ad un a vvocato,
senza prev ia a utorizzazione de ll´assem ble a, a ffinché propone sse un r ico rso ai sensi dell´art.
700 co d. proc. civ. per im pe dire a i condom ini l´uso della ram pa ga ra ge e de ll´autorim e ssa,
do po che i vigili del fuo co ne ave vano accertato l´inidoneità all´uso per m otivi di sicure zza).
C ass. C iv., Se z. II, 1/10/ 2008, n. 24391
La selezione dell e m assim e , i cui te sti so no stati r epe riti negli Archiv i del C entr o elaborazione
da ti de lla C orte di C assa zio ne, è stata effettua ta da ll´Ufficio studi della C ONFEDI LIZIA
Questo notizia è stata creata con T-NMS
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