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COMUNE DI ALBIGNASEGO

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PROVINCIA DI PADOVA
COMUNE DI ALBIGNASEGO
VARIANTE AL PIANO DI RECUPERO
“ZONA DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA D/9”
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
1.
Premessa
Il vigente P.R.G. del Comune di Albignasego individua un’area di complessivi m2 30.873
classificata “zona di ristrutturazione urbanistica D/9”, così censita al N.C.T. del Comune di
Albignasego: fog. 1, mapp. 749-750-578-96p. 753, di Barchet Virginia, Simionato Gianpietro,
Simionato Mario.
Mapp. 223-569-571-572-573-575-576-579-704-748-751-752-96 p. di Editoriale De Rienzo,
Eredi di De Rienzo Antonio: Dal Mas Maria Grazia, De Rienzo Corrado.
Mapp. 17-95-177-235 di Immobiliare Prima Com srl.
Mapp. 1-1145 di Polifin srl
− Soc. Distribuzione Territoriale De Rienzo di De Rienzo Antonio e C. con sede ad
Albignasego (Pd) P. IVA 02242310288;
De Rienzo Corrado nato a Portogruaro (Ve) il 09/02/1966, residente a Padova in via
Mezzabati n° 2/1, c.f. DRN CRD 66B09 G914G;
Dal Mas Maria Grazia nata a Fossalta di Portogruaro (Ve) il 22/05/1943 residente a Padova
in via Copernico n° 29, c.f. DLM MGR 43E62 D741G;
− Simionato Giampietro nato a Padova il 05/12/1936 residente ad Albignasego (Pd) in via
Battaglia n°17, c.f.SMN GPT 36T05 G224E;
Simionato Mario nato a Padova il 18/10/1926 residente a Padova in via Marchetto da
Padova n° 10,c.f. SMN MRA 26R18 G224V;
Barchet Virginia nata a Sedico (BL) il 25/02/1905 residente ad Albignasego (Pd) in via
Battaglia n°17, c.f. BRC VGN 05B65 I563A;
− Polifin S.r.l. con sede in S. Giovanni Lupatoto (VR), p.zza Carlo Zinelli n° 1, P.I.
03253840239;
− Immobiliare Prima Com S.r.l con sede in Padova, Galleria Spagna n° 32, P.I.
03664110289;
− Findiam S.r.l. con sede in Verona viale dell’Industria n° 9 P.I. 01592570236 (ex proprietà
Brigato Candida, Andreetta Gabriella, Andreetta Marilena).
2. Motivazioni della variante
Lo sfruttamento della volumetria ammessa dal PRG e cioè un indice di 2m3 su 1 m2, ha
comportato nel precedente PdR la necessità di realizzare standard a parcheggio nel sottosuolo
con una spesa di poco superiore a 4 milioni di € a fronte di 1,5 milioni di € per le opere di
urbanizzazione, con una incidenza sui costi di costruzione e di riflesso sul prezzo finale di
vendita che si collocava al di fuori del mercato.
L’eccesso di offerta di edifici direzionali nell’area di Strada Battaglia nei confronti della
domanda, avrebbe inoltre obbligato di necessità a proporre prezzi di vendita inferiori alla media
per obbedire alle leggi di mercato. Possibilità ovviamente preclusa dai maggiori costi dei
parcheggi ipogei.
Si è imposta dunque una scelta di “bilanciamento” ovvero di prevedere cubature ammissibili
con gli standard realizzabili in superficie (parcheggi e verde) senza incidere sui costi delle opere
di urbanizzazione. Ciò ha imposto una riduzione della volumetria direzionale/commerciale
principalmente, in quanto è quella che con ogni previsione ragionevole si ritiene di più difficile
collocazione sul mercato.
A fronte di una riduzione della superficie edificabile (di cui si dirà in seguito) da 36.642 m3 a
30.873 m3, la volumetria potenziale sarebbe stata di 61.746 m3 (a fronte dei 73.264 m3
precedenti), ma è di fatto stata ulteriormente ridotta a 50.107 m3: dei quali 28.774 residenziali e
21.380 commerciali/direzionali).
Tale dimensionamento di appoggia su un verde pubblico di 5.922 m2 a fronte dei 5.494 m2
richiesti (con una differenza in positivo di 438 m2) e una superficie a parcheggio di 5.024 m2 a
fronte dei 4.404 richiesti (con una differenza in positivo di 620 m2).
La riduzione della superficie edificabile e dunque la modifica del perimetro del PdR si è resa
necessaria anche a causa del diniego a partecipare degli aventi titolo “Eredi Masin”
precedentemente coinvolti nel PdR. Gli “Eredi Masin” a suo tempo avevano presentato un
ricorso a firma dell’Avv. V. Domenichelli avverso l’impostazione del PdR tutt’ora pendente e
hanno tutt’ora manifestato la totale avversione a qualunque soluzione alternativa proposta.
Le tavole seguenti mostrano le elaborazioni a suo tempo proposte e rifiutate dagli “Eredi
Masin”.
La prima soluzione prevedeva un diverso assetto del PdR sulla medesima superficie del
precedente e con la stessa soluzione di esproprio totale degli “Eredi Masin”.
Prima soluzione
La seconda e la terza soluzione prevedevano diverse forme di interessamento della proprietà
degli “Eredi Masin” ma nessuna di questa ha trovato interesse.
Seconda soluzione
Terza soluzione
A fronte del diniego e di richieste di compensazione economica largamente al di sopra dei valori
ragionevoli di mercato è stato viepiù necessario escludere gli “Eredi Masin” dall’intervento e
dunque procedere ad una riperimetrazione dell’ambito.
3.
Previsioni del Piano Regolatore Generale
L’area interessata dal P.U.A. è così classificata dal vigente P.R.G. del Comune di Albignasego:
Z.T.O. D9 – zona di ristrutturazione residenziale – commerciale – direzionale – artigianale di
servizio.
L’art. 20 delle N.T.A. ammette per gli edifici esistenti con destinazione compatibile con la zona,
con esclusione quindi degli edifici con destinazione produttiva, gli interventi di cui all’art. 3, 1°
comma, lettere a), b), c), d) dal D.P.R. 380/01.
Qualsiasi altro intervento, comportante modifica delle destinazioni in atto, ampliamenti, nuova
edificazione, ristrutturazione urbanistica è soggetto a piano di recupero.
L’indice massimo di edificabilità territoriale di zona è pari a 2.00 m3/m2, la destinazione
residenziale non può essere superiore al 50% della complessiva potenzialità edificatoria della
Z.T.O. D9.
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 29.2.2 e 29.2.3 il “piano di recupero privato potrà
essere esteso alla sola unità minima di proprietà, ferma restando la proposta di soluzione
progettuale indicativa e non vincolante per l’intera area di degrado”.
In tutti i casi deve essere garantito per tutte le proprietà interessate dal piano di recupero un
riparto perequato dei diritti edificatori e dei relativi oneri, indipendentemente dalle destinazioni
specifiche assegnate alle singole aree.
Tutte le ditte proprietarie sono state invitate a partecipare ad una serie di incontri per verificare
l’interesse delle singole proprietà a dare o meno attuazione al Piano di Recupero.
Tra tutte le ditte invitate hanno dato l’adesione alla redazione del Piano di Recupero, le
seguenti:
Immobiliare Prima.Com S.r.l.
Polifin S.r.l.
Immobiliare Prima Com S.r.l.
Findiam S.r.l.
Editoriale De Rienzo, Dal Mas
Maria Grazia, De Rienzo Corrado
Simionato C.rti
Enel spA
Totale
Fog.
Mapp.
1
1
1
95-235-177-17
1-1145
4
1
223-569-571-572-573-575-576579-704-748-751-752-96 p.
749-750-578-753-96p.
226
-
1
1
-
Sup. cat.
m2
24.081
3.143
732
2.275
552
95
30.873
Ad intervenuta approvazione del P.U.A., prima della sottoscrizione della convenzione a
lottizzare, verrà costituito un Consorzio da tutti i soggetti interessati con modalità e
caratteristiche di cui all’art. 21 della L.R. 11/04.
4.
Area esterna all’ambito di intervento
Come si evince dalla tav. n° 13, gli immobili esterni all’ambito di intervento interessano una
superficie di m2 29.569 con un volume massimo realizzabile di m3 59.138, sulla quale insiste
una volumetria di m3 44.029 e quindi con una residua capacità edificatoria di m3 14.885 da
attuarsi, in ogni caso, mediante ulteriori piani di recupero.
I fabbricati individuati nella tav. n° 13 con le lettere C-E-H-P-R-S-T-W presentano una
consistenza residenziale eccedente per complessivi m3 7.691 rispetto alla potenzialità massima
prevista dalle N.T.A. (50% di 2,00 m3/m2).
Trattandosi di diritti acquisiti che necessariamente devono essere salvaguardati e non potendo in
ogni caso la volumetria residenziale essere superiore al 50% di quella complessiva, la
percentuale della volumetria residenziale negli interventi di nuova edificazione, ampliamento e
cambio d’uso, tutti in ogni caso soggetti ai sensi dell’art. 20.2 delle N.T.A. a piano di recupero,
sarà pari ad una percentuale massima di:
m3 60.442 – 7.691 = 0,466
m3 120.884 – 7.691
Corrispondente al 46.6%
5.
Descrizione del Piano di Recupero
Come innanzi evidenziato, l’ambito di intervento del Piano di Recupero interessa un’area di
complessivi m2 30.873 con un progetto edificatorio di 50.107 m3,di cui, nel rispetto dei diritti
acquisiti da terzi esterni all’ambito:
− residenza
m3 61.746 x 46,6 % = m3 28.774
− commercio/direz./altro m3 61.746 x 53,4% = m3 32.972
Di tale cubatura potenziale sono effettivamente previsti 37.212 m3, dei quali 22.032 m3
residenziali e 15.180 m3 commerciale e direzionale.
Il Piano prevede la demolizione di tutti gli edifici all’interno dell’ambito in fregio alla strada
regionale n° 16, del capannone retrostante di notevole consistenza in fregio a via Fermi.
Sempre in fregio alla strada regionale n° 16 è prevista la demolizione anche della porzione di
fabbricato di proprietà della ditta Polifin in Comune di Padova, parte integrante dell’intero
complesso edilizio ubicato a cavallo tra i due Comuni, relativamente al quale viene
contestualmente presentato idoneo strumento attuativo in Comune di Padova.
Il Piano di Recupero prevede:
− la realizzazione di un’ampia rotatoria tra la strada regionale 16 e la via Fermi;
− una nuova edificazione, notevolmente più arretrata rispetto ai complessi edilizi previsti in
demolizione pari a 4.020 m3 in Comune di Albignasego;
− il potenziamento di via Fermi, la cui sede stradale viene allargata a m 9,00, oltre alla
realizzazione di due marciapiedi, oggi del tutto assenti, della larghezza di m 2,00;
− un parcheggio in fregio a via Fermi;
− una viabilità perimetrale che delimita l’ambito di forma regolare, quasi quadrata, attualmente
libera sul quale sarà edificata la parte residenziale di m3 22.032 e la parte direzionale pari a
m3 15.180, all’interno della quale è previsto un ampia zona verde pubblica che
complessivamente ammonta a 6.736 m2. In fregio al confine ovest dell’ambito di intervento
di collegamento con via Pacinotti della larghezza di m 7,00 sarà realizzata un pista ciclo
pedonale ad anelo che collegherà tutti gli edifici residenziali con un percorso lungo l’asse
nord sud, in parte sovrapposizione ai marciapiedi e in parte in sovrapposizione al verde della
larghezza di m 2,00;
− la realizzazione di ulteriori aree a parcheggi in superficie distribuiti omogeneamente
nell’ambito di intervento;
Come informalmente richiesto dall’Amministrazione Comunale, è stata prevista, in fregio al
confine sud, una fascia della larghezza di m 5,00, da assoggettarsi a servitù, finalizzata
all’eventuale interramento della linea di alta tensione, interessante marginalmente anche
l’ambito di intervento.
6.
Oneri ed opere di urbanizzazione
Le Ditte Lottizzanti si impegnano, per sé e per gli aventi diritto, a cedere al Comune di
Albignasego, ovvero se esplicitamente richiesto per le aree strettamente occorrenti, agli Enti
erogatori dei servizi, le seguenti aree necessarie per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione
indicate nelle tavole di progetto del Piano di Recupero:
per strade, rotatorie,
m2 4.836
marciapiedi
m2 2.349
per parcheggi pubblici e spazi di sosta fuori terra
m2 6.209
per verde pubblico
m2 6.736
187
cabina Enel
m2
− segnaletica stradale
− fognature
− rete di approvvigionamento idrico
− rete di distribuzione dell’energia elettrica
− rete di distribuzione telefonica con fibre ottiche
− rete di distribuzione gas
− pubblica illuminazione
Le aree suddette sono evidenziate nella planimetria, tav. n° 18.
Tali superfici saranno comunque precisate in sede di frazionamento approvato dall’Agenzia del
Territorio di Padova, fermo restando che le aree a standard di verde e parcheggio indicate
costituiscono quantità minime inderogabili.
Le Ditte Lottizzanti garantiscono che le aree da cedere, di cui sopra, sono libere da pesi, vincoli,
livelli, servitù attive e passive, diritti reali altrui ed affitti agricoli.
Il trasferimento delle aree avverrà dopo l’emanazione del certificato di collaudo.
L’importo per la realizzazione delle opere primarie come indicato dal computo metrico
estimativo, è pari ad € 1.717.092 oltre all’importo delle spese fiscali, tecniche e del valore delle
aree da cedere (salvo eventuali modifiche per l’eventuale adeguamento alla relazione idraulica
in riferimento allo smaltimento delle acque meteoriche).
L’importo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, a carico delle Ditte Lottizzanti,
viene determinato in base alle tabelle parametriche vigenti all’atto della sottoscrizione della
Convenzione per le destinazioni d’uso previste nel Piano di Recupero.
Il calcolo degli oneri di urbanizzazione è il seguente.
7.
Elaborati del Piano di Recupero
A)
B)
C)
D)
E)
F)
G)
H)
I)
Relazione illustrativa
Norme particolari di attuazione
Schema di Convenzione
Computo metrico estimativo
Documentazione catastale e titoli attestanti la proprietà dell’area
Documentazione fotografica
Relazione Paesaggistica
Relazione idraulica
Cartografia:
00
Piano Guida: Planivolumetrico di progetto
01
Ambito del Piano di Recupero su Ortofotopiano
02
Ambito su Carta Tecnica Regionale
03
Estratto di P.R.G. vigente tav. 13.1
04
Estratto di P.R.G. vigente tav. 13.3.A
05
Planimetria mosaico delle proprietà catastale
06
Planimetria rilievo topografico
07
Planimetria piano quotato
08
Stato di fatto con vincoli gravanti sull’area
09
Planimetria delle infrastrutture a rete esistenti
10a Rilievo fabbricati di proprietà: ditta Polifin S.r.l.
10b Rilievo fabbricati di proprietà: Prima Com S.r.l.
10c Rilievo fabbricati di proprietà: ditta Distribuzione Editoriale De
Rienzo, De Rienzo Corrado e Dal Mas Maria Grazia
10d Rilievo fabbricati di proprietà: Barchet Virginia, Simionato
Giampietro e Simionato Mario
10e Rilievo fabbricati di proprietà: Brigato Candida, Andretta Gabriella e
Andreetta Marilena
11
Volumi in demolizione: ambito di intervento
12
Trasposizione previsioni del P.R.G. sullo stato di fatto
13
Planimetria fabbricati esistenti nelle aree esterne
14
Planivolumetrico di progetto
15
Planivolumetrico di progetto
16
Profili e sezioni
sc. 1:500
sc. 1:5000
sc. 1:2000
sc. 1:5000
sc. 1:2000
sc. 1:1000
sc. 1:500
sc. 1:500
sc. 1:1000
sc. 1:500
sc. 1:200
sc. 1:200
sc. 1:200
sc. 1:200
sc. 1:200
sc. 1:500
sc. 1:1000
sc. 1:1000
sc. 1:1.000
sc. 1:500
sc. 1:200
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Planimetria aree a servizi da cedere al Comune
Sezioni stradali
Servizi tecnologici: schema rete Enel-Telecom fibre ottiche
Servizi tecnologici: schema rete fognature ed illuminazione pubblica
Servizi tecnologici: schema rete acquedotto e gas
Planimetria segnaletica stradale e L. 13/89
Comparativa
Rappresentazione tridimensionale
Palnimetria catastale
Padova, maggio 2014
Il Progettista
sc. 1:1000
sc. 1:20
sc. 1:500
sc. 1:500
sc. 1:500
sc. 1:500
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