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lcl. 00rl/56fl
50 -
I-fl ril: [email protected]
TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI
Relazione del C.T.U. nella procedura di Esecuzione lmmobiliare n.1114 R.
Tribunelè
di
Chieti. Promossa
a
c.
del
carico di
PREI\4ESSO
che il sottoscritto Dott. lng. Ugo lezzi, con Studio Tecnico in Chieti Scalo, al Viale
B. Crocè 305, iscritto all'Ordine degli lngegnèri della Provincia dì Chieti a, n. 715,
nonché all'Albo dei Consulenti Tècnici dèl lribunale di Chieti, è stato nominato
C.T.U. nel procedimento indicato ìn epigrafe con P.owedimento del Giudice
dell'Esecuzione del 17 lO4l201 4l
che in pari data è stata fìssata l'udienza di comparizione delle parti per il giorno
0310712014, stabilendo conseguentemente il
temine di consegna della relazione
di C. T. U. a 45 giorni prima della dètta udienza dj comparizione delle parti:
che lo stesso C. T. U. è comparso dinanzi al G. E. in dala 28104t2014 e, dopo
aver prestato il giuramento di rito. gli sono stati posti iquesiti che di s'otto si
riportano;
che in data 29104120141o stesso C. T.
LJ.
ha presentato istanza di proroga dei
termini per la consegna della relazione di consulenza;
che in data 06/05/2014 è stata concessa alC. T. U. la proroga deitermini richiesta;
che in data 15 maggio 2014, come da convocazione de|2910412014, hanno avuto
inizio le operazioni peritali, con la redazione di apposito vèrbale che alla presente
siallega;
.
che tali operazioni sono proseguite il giorno 2710512014
TUTTO CIO' PREI!]ESSO
il sottoscritto C. T. U. presenla la propria relaTione di
consulenla tecnica.
Si riportano iquesiti posti al C. T. U., che pèr praticità di esposizionè successiva si
ritiène qui di numerare:
1.
prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti aì sen§i
dèll'art. 567,
2'
comma c. p. c., segnalando immediatamente non solo quelli
mancanti, ma anche quelli non idonei;
2.
identifichi e descriva il benè pighorato con iconfinie i dati catastalie l,indicazione
dell'atto di provenìenza e della relativa trascrizione e veriflch' la conispondenza
con i dafi riportati nell'atto di pignoramento;
3.
indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
4.
ricostruisca attraverso la documentazione di cuiall'art. 567, secondo comma c. p.
c. le vicende giuridiche degli immobìli pèr la durata del ventennio precedente al,a
data di tEscrizione dell'atto di pignoramento identificando, quindi, tutti i proprietari
per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali
siano i dirittidella parte esecutata;
5.
in caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastarhento non
aggjornato, produca
in
opportuna riduzione grafica
pèrfezionamento dèlla pratica presso l'U.
I.
E.
j
disegni
per
il
e specifichi l'esistenza di tale
condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l'awiso d,asta;
accerti la regolarità edilizia
e urbanistica del bene nonché
l,esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del
certifìcato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
7.
in caso di immobili urbani accerti la conformità degli stessi alla
urbanistica alla luce della L.47185 e successjvè norme;
normativa
B.
accerti la situazione di possesso con l'indicazione, se occupato da terzi, deltitolo
in base alquale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti
di locazione o afritto registrati in data antecedente al pìgnommento;
9.
accerti l'esìstenza di formalìtà, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteÉnno a carico dell'acquirente, ivi compresi ivincoli
derivanti da contratti incidentì sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli
connessi con il suo carattere storico-artistico:
10. accerti l'esistenza diformalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale che
saranno cancellati o che comunque non risulteranno non opponibili all'acquirente;
11. determini
il valore con I'indicazionè del criterio di stima adottato al fìne della
determinazionè dèl prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di
riscontroi
'12.
dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o piir lotti;
precisando per ogni ipotesi la descrizione esatta da riportare neìla emananda
ordinanza divendita (ubicazlone, consistenza, confìni e datì catastal!) ed Ìl relativo
prezzo d'asta;
13. descriva analiticamènte
tuttè te formalità pregiudizievoli che dovranno essere
cancellate con l'emanando decreto di tEsferimento;
14. riferisca il tutto con relazione scritta, anche su supporto informatico (floppy
-
disk)
corredata dei relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione per awiso
d'asta e questionario riassuntivo dei datì essenziali);
15. verifichi le certificazioni ex aÉ. 6 D. Lvo 311/06
RISPOSTE AI QUESITI POSTI
Risposta al ouesito n.
1
Risulta regolarmente depositata la documentazione prevista dall'art.567 C. p. c_, 2"
comma, costituita da certificazione notarile a firma del Notaio Francesco Casarini di
Anzola dell'Emilia redatta in data 2010312014. sostitutiva della certifìcazione storica
ipotecaria e catastale.
Risposta al quesito n. 2
I beni pignorati possono essere così identifìcati:
immobile in Comune diArielli (CH), Via Firenze 10, costituito da area dell,estensione
di mq. 860, con soprastante fabbricato di abitazione articolato in due piani fuori terra
(deiquali uno sottotetto) ed uno seminterrato, comprendente:
un'abitazione di quattro vani ed accessori al piano rialzato, con annessi locali di
sgombero al sottotetto, cantina e w.c.
-
lavatoio al piano seminterato;
una rimessa di mq. 45 catastali al piano semìntenato;
altri locali non abitabili suddivisi in quattro vani sempre al piano seminteffato;
il tutto a confinè con Via Firenzè, proprietà
f
proprietà
J,
salvo
altri;
così contraddistinto in Catasto del Comune diArielli:
.
foglio 5, particella n.486 sub 2, Via Passo lrorello, pianiSl-I-1, Cat. À2, cl.
U, vani 8,5, R. C. € 592,63 (l'abitazione con sottotetto, cantina e lavatoio
-
w.
c.);
.
foglio 5, la particella n.486 sub 3, Via Passo Morello, piano 51, Cat. C/6, cl.
U, mq. 45, R. C. € 'l'l1,55 (la rimèssa);
.
foglio 5 con la particella n. 486 sub 4, Vla passo l\,4orello, piano S.l, Cat. C/2,
cl. 2, mq. '19, R. C. € 39,25 (paÉe dei locali al seminterrato, dei quali è
accatastata soltanto una piccola porzione)
L'area di sedime e pertinenza del fabbricato è censita in Catasto alfogìio S con la
particella n.486 dimq.860, quale Ente Urbano, senza redditi.
GIi immobilisono oggi in proprietà aiSignori:
per ìa quota di %;
per la quota di %
A tale ìntestazione l'immobile è pervenuto a in foEa di atto Not.
c.
Colantonio deì
26101/2005 Rep. N. 194808, reg. a Lanciano n 28t11t2\Oi at n. 233, irascritto aIa
Conservatoria deì RR. ll. di Chieti in data 020212005 at n.2355 R.
con tale atto
i
esecuzione dal
Sig.I
c. e 1840 R. p.
hanno aéquistato gli immobili oggetto di
Signori
I beni conispondono a quanto riportato nèll'atto di pignoramento immobiliare a firma
-
dell'Aw. Domenico Russo di Lanciano del 16/1212013, dep. presso la Cancelleria del
-
Tribunale di Chieti in data 2711212013, salvo l'imprecisa indicazione dell,indirizzo dei
beni stessi, che sono ubicati non in Via Passo À,4orello, ma in Via Firenze
(presumibilmente a seguito di varìazione toponomastica). lnoltre la descrizione di cui
al pignoramento non comprende l'aaea di sedime e pertinenza; tuttavia la mancata
descrizione non escludè l'area dalpignoramento stesso in quanto corte comune alle
diverse unità che compongono
il
fabbricato ed automaticamente inclusa nella
consistenza catastale delle stesse.
Si riporta una breve descrizione dell'immobile_
Sitratta di un fabbricato sito in Comune di Arielli (CH), Via Fkenze
5
.iO.
Arielli è un piccolo comune di poco più di millè abitanti, situato a margine della S. S.
538 Marrucina, strada che collega la costa adriatica con la località di cuardiagrele.
La località di Arielli è bèn coìtegata con Ia città dì Ortona, dalla quale dista circa 12
km; nelle immediatè vicinanze di Arièlli si segnala la località di Orsogna, la
piùr
importante del circondario.
L'immobile so.ge all'ingresso del paese, altermine di una haveEa chiusa della strada
che conduce dalla S. S. Ma.rucina verso il centro storjco; e ubicato quindi in zona
dotata di buoni collegamenti, in vicinanza di un piccolo impianto sportivo pubblico.
llcomplesso dei beni pignorati consìste in un terreno della superficie di mq.860 con
soprastante fabbricato dj abitazione articolato su due livelli fuori tèna (di cui uno
sottotetto) ed uno seminterrato, avente struttura portante mista in muratura di mattonl
e cemento armato. solai in laterocemento. copertura a tetto in cemento armato.
Al piano rialzato, posto circa un metro al di sopra del piano di campagna, vi
è
I'appartamento diabitazione, alquale si accede dalla corte comune all,intero edificio
mediante breve gradinata esterna che conduce ad un piccolo portico di accesso.
lntemamente l'alloggio si compone
di ingresso, cucina abitabile, soggio;o,
tre
camere da letto, due bagnie disimpegno. Uno deidue bagniè interno alla camera da
letto matrimoniale. A livèllo dell'alloggio vi è, sul lato nord-est, un,ampia veranda; vl
sono inoltre due balconi sugli altri lati, cosicché ogni ambiente ha la possibilita di
accedere a balcone o veranda.
Quanto alle rifiniture I'appartamento è dotato di intonaci civili, pavimenti in ceramica,
rivestimenti
di bagni e cucina in piastrelle di ceramica, infìssi interni in
legno
tamburato, infissiesterni in allumjnio anodizzato verniciato con tapparelle in plastica.
ll tutto in discrete condizioni, pur se con qualche problema di infìltrazione di umidità e
qualche nècèssità di intervento di manutènzione, dovuto presumibilmentè alfatto chè
l'appadamènto è difatto non abitato, in quanto la famiglia proprietaria dell,immobile
vive nel locali al piano seminterrato che saranno descrjtti successivamènte.
L'abitazione è prowista di impìanto elettrico di illuminazionè, di impianto autohomo di
riscaldamento a gas metano; vi è anche un caminetto.
Mediante gradinata intema si raggiungono isoprastanti locali sottotetto destinati a
sgombero, suddivisi in due ampi ambienti, posti rispettivamente a destra e sinistra
della gradinata, etra loro non comunicanti; vi è inoltre altro piccolo vano uso ripostiglio
allo stesso pìano, con accesso posto difronte alla gradinata di anivo.
I locali al sottotefto sono deltutto privi di rifiniture ed hanno altezza variabile da un
minimo di ml. 0,70 ad un massimo di ml. 3,50 al colmo.
La stessa gradinata conduce al piano semintenato dove si trovano un ampio locale
uso rimessa, una cantina ed un lavatoio - servizio igienico; vi sono jnoltre divèrsi altri
vani che occupano in pratica l'iniera ala sud-ovèst dell,edilìcio, ;oclusa l,area
sottostante la veranda, gran parte dei quali realizzati in difformità dai progetti
approvati.
Tuttitali ultimi locaiisono statirifiniti in modo da èssere utilizzati come abitazione, e
come tali sono imp;egati dalla famiglia proprietaria.
Si ha pertanto: un ampio iocale utilìzzato come soggiorno
-
pranzo, altro utilizzato
come cucina e due vani utilizzati come camere da letto. Si ribadisce tuttavia trattarsi
dì locali non abitabili.
Tale alloggjo così ricavato utilizza come servizio igienico quello ad;acente già
descritto e posto allo stesso piano seminterrato e chè risulta conforme ai progetti
approvati, pur se con destinazione di lavatoio; esso è pertanto esterno all,abitazione
così ricavata e realizzata in difformità
Detti locali al seminterrato sono prowistj di: pavimenti in cotto, intonacicivili con parti
lasciate in mattoncjni a vista, rivestimenti delle zone cucina e bagno in cemmica,
infissi interni in legno, infissi èsterni in alluminio verniciato; vi è l,impianto elèttrico,
mentre l'impianto di rjscaldamento è
realzato tramite impianto di clinatizzazione
a
pompa dicalore con funzione caldo/freddo. Anche al semjnterrato vi è un
camino.
I vani descritti hanno altezza di circa ml. 2,50 e minima
prevista per le abitazioni.
L'area di proprietà lasciata scoperta dalfabbricato rappresenta una corte comune afie
diverse unità che compongono l,immobile; essa è interamente rècintata ih muratura
e ferro lavoIato, ed è sistemata a verde con la presènza anche di piccolo orto.
Quanto alle consistenze delle diversè pozioni difabbricato descritte:
l'abiiazione ha superfìcie lorda di niq. 158 circa;
le verande (incluso il piccolo portico di accesso) hanno superficie di mq. 68
circa;
i balconi hanno superfìcie di mq. 15 circa;
la rimessa ha superficie lorda di mq. 62 circa
la cantina ha superfìcie lorda di mq. 19 circa;
i restanti locali
sèmintenati, costituitidalla porzionè utilizzata come abitazione,
dal vano scala e dal lavatoio utilizzato come servizio igiènico, hanno la
superficie lorda di mq. 151 circa di cui 99 circa in difformità ed irestanti 52
regolari;
alsottotetto le porzioni aventi altezza maggìore di ml. j,50 hanno superfìcie di
mq. 128, mentre le porzioni aventi altezza compresa tra ml. 0,80 e ml. 1,SO
hanno superficie di mq. 20 circa e saranno considerate in ragionè del SO%
della superfl cie effettiva.
Dal punto divista urbanistico l'arèa di pertinenza del fabbricato rlcade, per ilvigente
Piano Regolatore de,Comune diArielli, in zona di completamento ,,81", catafietizzala
da indice di edifìcabilita totale di 1 mc/mq dì cui
O,BO
mc/mq per abitazioni e
O,2O
mc/mq. pèr servizi.
Nella cartografia dello strumento urbanistico vigehte l'arca è interessata da una
strada di piano della larghèzza costante di ml.8,50 che interessa
il lato ovest
dell'area, owero altèrmine della strada chiusa lungo la quaìe sorge l,edificio oggetto
della prèsente relazione di C. T. U.
L'area corrispondente non può èssere sfruttata dal punto divista volumetrico.
Poiché l'area di pertinenza delfabbricato ha larghezza di ml. 25, ta supeÉìcie sottratta
dalla strada di piano règolatore è pari a mq. (25,00 x 8,50) = mq. 2f2,50.
Dunque laréa edlficabile residua rlsulta pari a mq. (860
-
212,50) = mq. 647,50
ll volume complessivo realizzabile risulta pertanto pari a 647,50
x
1,OO
= mc. 647,S0;
di cui quèllo rèsjdenziale risulta pari a mc. 647,50 x 0,80 = mc. 518.
Dall'esame dei disegni di progetto reperiti presso il Comune di Arielli, si dl;va che
l'edìficio esistente sviluppa volumetria residenziale di mc. 570,49, già superiore quindi
alla volumetria oggi disponjbile.
Sideve segnalare che ilComune diArielli, con Delibera det Commissario ad Acta del
19/0812004 ha adottato nuovo strumento urbanistico, nel quale sono confermati
i
parametri urbanistici sopra riportati, ma viene modificato il tracciato della strada di
piano; l'area occupata dalla stessa assume forma triangolare avente il vertice sulla
strada esistente e larghezza paria m|.8,00 sul lato opposto. La superficie occupata
dalla strada di piano diventa paria 0,50 x 8,00 x 25,00 = mq. 10O,OO
Tuttavia, poiché il nuovo piano è soltanto adottato, vige allo stato attuale il periodo di
salvaguardìa nella quale si applicano le più restrittive tra le norme vigenti e quelle
adottatè. Dunque al momento sono da applicare le norme del piano regolatorè vigente
e non quelle del piano regolatore adottato.
Risposta al quesito n. 3
lSigoori
sono tra loro
coniugati in regime di comunione legale.
Risoosta al ouesito n. 4
indicato il benè pignorato è oggi di proprietà dei Signori
Come
già generalizzati, ciascuno per Ia quota di
e
1t2.
Si sono già ripodati gli estremi del titolo di provenienza, costituito dall,atto Not.
Colantonio
-
c.
èstremi che qui si riportano (atto dèt 26101/2005 Rep. N. .194808,
trascritto a Chieti in dala 02102t2005 at n. 2355 R.
Signorif
c. e 1840
R. p.); con tate atto
avevano acquistato gli immobili oggetto di esecuzione dal Sig.
nato ad Ortona il 29103/1959.
tt
sio.
lJ
aveva acqLristato il teneno sul qualè insiste it fabbricato dal Sig.
nato ad Arielli
t
27111/1938 con atto Not. De Cinque in data
04105h9a4, Rep. N. 20404, registrato a Chièti il 24lOS/1984 at n. 2129, trascritto a
Chieti in data 29105/1984 al n. 8176 R.
et sig.
f
i
i
c.
e 6976 R.
p
feni erano pervenuti per titolj antecedenti jl ventènnio.
Gli immobili sono gravati di ipoteca per €
54O.OOO,OO
in favore di Banca popolare di
Lanciano e Sulmona S. p. A. con sede in Lanciano, in forza di atto Not. G. Colantonio
10
del 2610112005, Rep. N. 1S4.809, iscritta a Chièti in data O2l02l2005 ai nn. 2356 R.
G. e 269 R. P. (ipoteca iscritta contro entrambi i proprietari).
Gli stessi immobìli sono gravatì di ìpoteca legale per € 61.OOO,OO in favore di Banca
Popolare dell'Emilia Romagna Soc. Coop. Con sede in Modena, in forza di Atto
Giudiziario del Tribunale di Lanciano del 2610712013, Rep. N. gg1
Chieti in data 0311012013 ai nn. '16353 R.
-
ipotèca iscritta a
c. e 1650 R. p. (ipoteca
iscritta contro
entrambi i proprietari).
Gli stessi immobjli sono gravati di pignoramento in favore di Banca popolare
dell'Emilia Romagna Soc. Coop. Con sede in Modena, in forza diAtto Giudizìario det
Tribunale di Chieti del 03/01/2004, Rep. N. 1173, trascrifto a Chieti in
ai nn. 785 R.
c. e 690 R. P. (formalità trascdtta contro entrambi
d ata
17t\tt2\j4
i proprietari)
La storia catastale dei beni risulta la seguente.
Appartamento: all'attuale identificazione catastale (f. S, n. 486 sub 2) I,immobilè risulta
sin dall'impianto meccanografi co;
Rimessa: all'attuale identificazione catastale (f. 5, n. 486 sub 3) l,immobile risulta sin
dail'impianto meccanografi co;
Magazzino: all'attuale identificazione catastale (f. 5, n. 486 sub 4) l,immobile risulta
sin dall impianto meccanogEfico.
Si rileva pertanto continuità nelle trascrizioni e si ripete che i debitori sono tjtolari del
diritto di piena proprietà sugli immobili nella misura
complessivamente dunque per l'intero.
Risoosta al quèsito n. 5
11
di un
mezzo ciascuno e
Per quanto sin qui descritto si trafta di immobili urbani con accatastamento non
corrispondente allo stato difatto, che necessita quindi di aggiornamènto.
Non sono infatti riportati sulle piantine catastali
ilocali al semintenato reali2zati
tn
difformità da progetto.
Alla presente sono quindi allegate le plantine per l'aggiornamento catastale, con la
precisazione che esse sono state predisposte nell'ipotesi di una diversa distribuzione
rispetto alle unità attualmente esistenti. Secondo lo schema prèdisposto dallo
scrivente C. T. U. infatti si prevede di:
.
costituire una unità formata dall'abitazione in piano rialzato
e dai locali
sottotettoi
.
costituire una seconda unità formata da tutti i locali al piano seminterrato con
l'esclusiore della rimessa;
.
lasciare invariata la
Risoosta ai quesiti nn. 6
-
teza unità formata soltanto dalla rimessa.
7
llfabbricato di che trattasi è stato realizzato in foea di Concessione Edilizia'n. 498
del 04/10/1984 rilasciata a
f
cui ha fatto seguito Concessione di
Variante n. 696 del 24109/1988.
E'stata anche rilasciata una Autorizzazione di Abitabilità in data 08/02/.1S8S
Dall'esame dei progetti approvati e dal confronto con lo stato difafto si rileva piena
conformità dell'abitazione e dei local; sottotètto.
Al semintenato rìsultano invece conformi al progetto la rimessa, la cantina ed
il
servizio igienico, pur se identificato sui disegni di progetto come lavatoio. Oltre a detti
localiil progetto prevedeva soltanto un vano uso magazzino (corrispondente all'unità
1?
identificata catastalmente con la particella n.4BO sub 4) che occupa pertanto una
piccola po.zione dei restanti locali già descritti ed adibiti ad abitazione.
Dunque
si
configurano nell'immobile due difformità:
Galizzazione dei locali
unitamente
al locale
al
la
prima per l,abusiva
seminterrato; ìa seconda per l'utilizzo degli stessi,
magazzino sopra indicato
abitazione, in mancanza dei requisiti igienico
-
e
previsto
in
progetto, come
sanitari relatìvi all'altezza minima dei
locali e, almeno peralcunivani, anche dei rapporti aeroilluminanti, pur sè compensati
dalla presenza dei condìzionatorì.
Sideve quindivalutare la possibilità disanare ilocali interrati rèalizzati in assenza di
titolo autorizzativo, sempre precisando che, anche conseguendo la sanatoria, essi
conseryeranno la caratteristica di locali non abitabilit non è possibile infatti mutarne
la destinazione in quella di abitazione non avendo ilocali stessi I'altezza minima
necessaria prevista dalle norme vigenti.
Si fa riferimento all'art. 36 D. P. R. 380/01
-
Accèrtamento di conformità nèl quale è
prescritto che si può ottenere la sanatoria "se I'inteNento risulti confome alla
disciplina uùanistica ed editizia vigente sia al momento de a rcalizzazio;e de o
sresso, sia a/ momerto della prcsentazione della domanda;'
Poiché sembra probabile che l'abuso sia stato commèsso sin dal momento della
realizzazione delledificio. vanno considerate anche le norme vigenli all'epoca.
Dall'esame del progetto autotiT2ato, si desume che all'epoca dell,approvazione la
volumetria
em realizzabilè nella misura di 0,7 mc/mq. riferita però
all,intera
disponibilita diterrèno, cioè mq. 860.
Pertanto la volumetr;a rèalizzabile
in base alle norme vigenti
coshuzione è: mq. (860 x 0.70) = mc. 602.
13
all,epoca delìa
Secondo
ileEAyiggltg
si ha invece il calcolo che sègue:
Area in proprietà: mq. 860.
Superficie occupata dalla strada di p;ano regolatore: mq. 2'12,50.
Area disponibile: mq. (860
-
2'12,50) = mq. 647,50.
Volumetria realizzabile in raqione di
I
mc/mq: 647.50 x'1.00 = mc. 647.50
Dovendo quindi procedere in modo da garantire conformìtà rispefto ad entrambe le
normative,
di ardvare alla concorrenza di mc.602.
Essendo stata autorizzata (come da oroqetto) la volumetria di mc. 570.49 può
essere sanata soltanto la residua volumetria di mc. (602
-
570.49) = mc. 3'1.5'l
Per ottenere la sanato a sarà necessario conséguire un apposito Permesso di
Costruire, ai sensi dell'ad. 36 del D. P. R. 380/0'1, è pagando i relativi oneri concessori
che si possono determinare nel modo che segue.
Le opere abusive sono costituite da superfici non residenziali che vengono. quindi
conteggiate in ragione del 60% della loro superfìcie effeftiva; il volume va invece
considerato in ragione del 50% (art. 10, L. R. 58/89)
Si calcolano gli oneri come segue.
Volume da sanare: mc. 31,51 corrispondente a superlìcie di mq. 31,51 per altezza di
ml. 1,00.
ll volume effettivo corrispondente risulta quindi: mq. 31,51 x 2,50 = mc. 78,78
Superficie di calcolo ai fini degli oneri: mq. 3'1,5'1 x 0,60 = mq. '18,91
Volume di calcolo aifinidegli oneri: mc. 78,78 x 0,50 = mc. 39,39
Oneri di urbanizzazione
Calcolo oneri urbanizzazione in ragìone di€lmc. 5,37
[.4q. (39,33 x 5,37)
=€211,52
L'importo viene raddoppiato, trattandosi di sa natotia € 211,52
\
2 = € 423,04
Oneri commìsurati al costo di costruzione
Si paqano in raqione di€/mo. 139.44 con riduzione dèl 6%. ulte ore riduzione del
15% e succèssivo raddopoio-
Mo. (18.91 x 139.44) x 0.94 x 0.85
=€ 2.106.81 x
2
=€ 4.213.62
ln totale qli oneri concessori da versare Der l'ottenimento della sanatoda ammontano
ai € 423.04 + 4.21 3.62\ = € 4.636.67
La pozionè di seminterrato non sanabile dovrà essere resa del tutto inaccessibile:
oer realizzare le opere a ciò finalizzate si prevede una spesa
di€
1.000.00.
Poìché però tale possibile sanatoria comporta una dècisa rlduzione dell'utilizzabilità
del bene, appare
piùr
oppoftuno procedere in alko modo, e cioè andando ad irltenare
la poeione di seminteffato reallzzata in difformità da progetto, in modo quindi da
eliminare il maggior volufie realizzalo.
Sarà peraltro necessario realizzare dei manufatti del tipo "a bocca di lupo" per
consentire l'apedura delle finestre chè verranno a kovarsi nelìa zona oggètto di
rinteno. Tali bocche di lupo dovranno essere realizzate in cemento armato (oppure
potmnno impiegarsi elementi prefabbricati),
con griglia di
copertura,
impermeabilizzazione e sìstemi di scarico dell'acqua.
Al termine della sistemazione del terreno si deve prevedere una nuova semina di
prato per ripristjnare la situazjone attuale.
15
Per iÌ complesso di dette opere si prevede una spesa complessiva
di€
14.OOO,OO.
Si dovranno a questo punto corrispondere gli oneri concessori da calcolare come
segue.
Superficie lorda da sanare: mq. 99
Superficie utiìe corrispondentet circa mq. 83 x 0,60 = 49,80
Volume: mq. 83 x 2,50 = mc. 207,50 x 0,50 = mc. '103,75
Oneri d! urbanizzazione
Calcolo oneri urbanizzazione in ragione
digmc. 5,37
Mq. ('103,75 x 5,37) = € 557,14
L'importo viene raddoppiato, tmttandosi di san atotia
€
557,14
x2 =€-lt.114,28
Oneri commisurati al costo di costruzione
Si paoano in raqionè di €/mq. 139.44 con riduzione del 6%. ulteriore riduzione del
'15% è successivo raddooDio.
Mq. (49.80x 139.44) x0.94x0.85
=€ 5.548.35x2 =€
11.096,70
ln toiale qli oneri concèssori da versare per l,ottenimento della sanatoria
ammontano a:€ l'1.114.28+ 11.096.70) =€ 12.210.98
Si dovranno poi prevedere spese tecniche che possono quantificarsi in € 2.OOO,O0.
Risposta al ouesito n. 8
ll bene è in possesso ai proprietari che ne dispongono liberamente; non sono
essere contratti di locazione.
Risposta al quesito n.
I
16
in
Non vi sono formalità o oneri che restèranno a carico dell'acquirente.
L'unicovincolo che sirileva e la presenza della strada dipiano regolatore ampiamente
descritta nella risposta al quesito n. 2.
Risposta al auesito n. 10
Le
formalità non opponibili all'acquirente sono le seguenti:
ipoteca per€ 540.000,00 in favorè di Banca Popolare di Lanclano e Sulmona
S. p. A. con sede in Lanciano, in forza di atto Not. G. Colantonio
del
2610'112005, Rep. N. 194.809, iscritta a Chieti in data 02/0212005 ai) nn. 2356
R. G. e 269 R. P.l
ipoteca legale per
€
61.000,00 in favore
di Banca Popolare
dell'Emilia
Romagna Soc. Coop. Con sede in l\,4odena, in forza di Atto ciudiziario del
Tribunale di Lanciano del2610712013, Rep. N. 881
in data 03/10/2013 ai nn. 16353 R.
c. e 1650
-
ipoteca iscritta a Chietì
R. P.;
pignoEmento ìn favore di Banca Popolare dell'Emilia Romagna Soc. Coop.
Con sede in l\,4odena, in forza di Atto ciudÌziario del Tribunale di Chieti del
0310112004, Rep. N. 1'173, trascritto a Chieti in data 17101/20'14 ai
G.e690R
nn.785 R.
P
Risoosta al ouesito n.
1'1
Alfine didare risposta alquesito posto, si deve dunque procedere alla stima del bene
pignoÉto, mirando ad individuarne il valore di mercato, definito comè "l'ammontare
stinato per il quale un determinato immobile può esserc compravenduto alla data
della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non
condizionati, indipendenti
e con interessi opposti, dopo un'adeguata attività di
17
ma*eting durante la quale entranbe le paii hanno agito con eguale capacità, con
prudenza
e
senza alcuna costtizione. (lVS 1,3.11
Lo scrivente C. T. U. ritiène di operare in applicazione delle Linee cuida per le
Valutazioni lmmobiliarj nelle vend;te gìudiziarie pubblicate
htto://www.lineequidavalLitazioneimmobili.itlquide/
sul sito
a cura di E-Valuations
-
internet
lstituto di
Estimo e Valutazioni.
ll principio economico estimativo di riferimento deglistandard di valutazione richiamati
è: "ll mercato fisserà il prezzo di un immobile allo stesso modo in cui ha fissato il
prezzo di immobili simili".
Per immobili simili si intendono immobjli appartenenti alla stessa unità elementare,
non ulteriormente scindibile, del mercato immobiliare. (Segmento di mèrcato)
I metodi estimativi r;chiamati daqli Standard lnteinazionali sono riconducibili a tre
grandì approccii Market Approach
o metodo del confronto di mercato,
lncome
Approach o metodo della capitalizzazione dei redditifuturi, Cost Approach o metodo
deicosti.
ll prìncipale elemento che differenzia l'applicazione deivari metodi estimativi (metodo
del confronto, metodo fìnanzia o è metodo dei cosii) è l,aftività e la dinamicità del
segmento del mercato immobiliare a cuiappartiene I'immobile oggetto divalutazione
(Subject).
ll principio est,mativo appljcato dal metodo di confronto del mercato prevede che la
differenza di valore tra gli immobilisia determinata dalla dilferenza dèqli ammontari
della caratteristiche che inducono una variazione di prezzo.
18
ln sostanza si ritiene che immobilicon glistessi ammontari di caratteristiche abbiamo
prezzi
e quindi valori equivalenti mentre immobili con ammontari di caratteristiche
diverse abbiamo prezzi e quindi valori diversi.
La differenza di prezzitotali di immobili simili è quindi spiegata dalle differènza degli
ammontari delle loro camtteristiche.
Ogni caratteristica (quantitativa e qualitativa) che determina una variazione del prezzo
esprime un prezzo marginale, che rappresenta la variazione del prèzzo totale al
variare della caratteristica.
lmetodi dj confronto del mercato pervengono al valore dell,immobilè oggetto di
valutazione (Subject) mediante aggiustamenti ai prezzi degli immobili diconfronto.
L'aggiustamento
è
pari
al
prodotto della difféienza tra
gli
ammontari delle
caratteristiche, dell'immobile in esame (Subject) e dell,immobile di confronto, con il
prezzo marginale della caratteristica considerata.
La determinazione dei prezzi marginali awiene per indagini/analisi di mercato, per
stima diretta del valutatore owero per applicazione di procedimenti in grado di
estrane automaticamente i prezzi marginali qualì ilSistema diStima e ja Regressione
Lineare Multipla.
Dunque lo scrivente ha p.oceduto cercando di acquisire informazioni su immobili
comparabili con quello oggetto di stima, precisando che per informazioni comparabili
si devono intendere soltanto le compravendite effettive di lmmobili simili.
19
Nel caso di specie si è rilevato che il mercato immobitiare nel paese di Arielli non
appare particolarmente dinamico per via della scarsità di transazioni immobiliari
recenti.
Una maggiore disponibilità di dati si ottiene tuttavia estendendo l'indagine ad un
comune vicino quale ad esempio Orsogna, più importante e popolato (circa 4000
abitanti), per il quale l'Osservatorio del Mercato Immobiliare ìndica gli stessi valori
rilevati nel Comune diArielli.
Lo scrivente riscontra tuttavia che per il Comune di Arielli le quotazioni immobitiari
siano lievemente più basse che per il Comunè di Orsogna.
Consultando gli operatori immobiliari della zona, si
è avuta notizia di una
sola
transazione immobiliare recente, relativa ad un villino unìfamiliare (quindi dèllo stesso
sègmento di mercato dell'immobile oggefto della prèsente relazione di consulenza),
ubicato in Comune di Orsogna, articolato in due livellifuori terra, di cui uno sottotetto
ed uno seminterrato, della superlicie di mq_ 200 per ciascun livello, con circa mq.
2000 di terreno di pertinenza.
Si tratta pertanto di immobile con caÉtterìstiche molto simili a quello
presente, descritto come dotato di eccellente lìvello
della
di rifiniture, tmnne che
sottotetto ancora a rustico-
Tale immobile è stato compravenduto al prezzo di€ 350.000,00.
Considerando i rapporti mercantili pari a:
1 per l'abitazione (superfìcie principale);
0,6 per i locali semintèrrati;
0,33 per il sottotetto (considerato lo stato rustico);
20
ogg;
nel
-
0,1 per ì'area scoperta sino alla concoffenza della superficie principale e O,02
per l'eccedenza;
per l'immobilè di confronto si ha la seguente superfìcie ragguagliata:
(200 x 1 + 200 x 0,60 + 200 x 0,33 + 200 x 0,10 + 1600 x 0,02) = mq. 438
Si è èffettuata una ricerca tra gli immobili in offerta presso le agenzìe immobiliari delìa
Pur non essendo tali indicazioni noamalmente meno affìdabili rispetto
alle
compÉvendite effettive, tuttavia in mancanza dialtridati, applicando uno sconto del
10'y, al ptezzo di ofierta, si è ritenuto opportuno assumere
a
ferimento l'offerta di un
immobile dello stesso segmento di mercato del bene oggetto distima.
I dati sono i seguenti:
abitazìone mq. 140; sottotetto a rustico mq. 140; seminterrato oon abitabile mq. 140;
mq. 650 di giardìno.
Applicando gli stessi rapporti mercantili di cui sopra si ottiene:
(140 x 1 + 140 x 0,60 + 140 x 0,33 + 140 x 0,10 + 370 x 0,02) = mq. 291,60
Prezzo richiesto: € 245.000,00
Sconto: '10% - si assume € 220.500,00.
Si procede applicando il lvletodo dèl Market Comparison Approach, utilizzando per il
bene oggetto di stima i seguenti rapporti mercantilì:
I
-
per l'abitazione (superficie principale);
0,30 per balconi e verande sìno a mq. 25;
0,10 per balconie verande oltre mq. 25;
2A
0,6 per i locali seminterati;
0,33 per ilsottotetto (considerato lo stato rustico);
0,1 per l'area scoperta sino alla conconenza della superficie principale e 0,02
per Ieccedenza.
Si rìporta diseguito lo schema del l\,4arket Comparison Approach, comè elaborato con
il software Stimatrix
forAii, applicato ai dati disponibili:
Dettaglio Consistenza Superficiaria
22
Market Comparison Approach
Tabeììa dei Dati
150 0@.0(
SUDèrli.le .Òmmér.ialé {mo)
stalo di manut qen (da
1
220
4t&0(
500d
29t,«
a 5)
3
Tabella di Valutazione
u n Aggiustamenlc (q al Prezo totale (P RZ) pari a prodotto del a
prezzo marglnale del a caratteristlca considerata- I confronto de le
Per oqni comparabile e per ogni caraterist ca è svolto
difl,€renz! dell'amnìontare delle .aÉtte r stìche e
i
carateristÌche awiene sempre fia I immoblle oqqetto di stima (Subiecl) e 'immobb di confronto (4
Prezzo e Caratterlstiche
Prezzo (€)
Comparabile A
Comparabile
B, C. .).
B
350.000,00
220.5000r:
45.874,78
58.883,73
'40 000,00
264.125,22
20 000,0c
Data (Mesì)
Supedicie commerciale (mq)
Supedicie lono (mq)
Livello di piano (n.)
servizi(n.)
lmpianti (0,4)
lmpianti speciaii (0/I)
Posto auto scoperto (n.)
Posto auto copefto (n.)
Box o Garaqe (n.)
Stato di manut qen. (da
1
a 5)
23
259.383,71
Comparabile C
Va ore parl alla media dei prezzi corràtti (€j
261.754,47
:
ln linea teorìca i prezzi correttidegli immobili di confronto devono coincidere; tuttavia
nell'esperienza concrcta ciò
è
puramente casuale, anche se generalmente si
manifesta una generale convergenza. La presenza di prezzi corretii divergenti si
accetta mediante l'analisi della divergenza percentualè assoluta d% che si calcola tra
Prezzo max. e Prezzo min. ed esprime la divergenza massima deì prezzi corretti. ln
generale si considera accettabile d% se minorè del '10%.
Nel caso in esame si ha d%
:
((PmaX
-
Pmin)
x
100)/Pmin = 1264.125,22
259.3a3,7 3y259.383,7 3 = 1,83 % < 1 0% - accèttabile
Riduzione del 5% al valorè calcolato: € 261.754.47 x 0.95 = € 248.666.75
Occorre ora detmne le spese necessarie per la sanatoria come sopra determinate:
spese per lavori
€ 14.000,00
spese per onerì concessori
€ 12.210.94
spese tecniche
€ 2.000,00
totale
€ 28.210,94
Pertanto ilvalorc finale dell'immob,le risulta pari a:
€ (248.666,75
-
28.210,98) = €220.455,77
Che si arrotonda ad € 220.000,00 (euro duecentoventimila/00)
24
-
Risposta al quesito n. 12
ll bene deve essere
posto in vendita
in unico lotto;
Ia
rclativa descrizione è la
seguente:
lmmobile
in
Gomune di Arielli (CH), Via Firènze 10, costituito
da
areà
dell'estensione di mq. 860, con soprastahtè fabbricato di abitazione aÉicolato
in due piani fuori tera (dei quali uno sottotetto) èd uno
seminterrato,
comprèndente:
un'abitazione di quattro vani ed accessori al piano rialzato, con annessi locali
di sgombero al sottotetlo, cantina e w.c.
-
lavatoio al piano seminterrato;
una rimessa di mq. 45 catastali al piano seminterrato;
altri locali non abitabili per complessivi mq. 151 circa lordi suddivisi in quattro
vani, oltre a vano scala e lavatoio
-
w. c. semprè al piano seminterrato;
il tutto a confihè con Via Firenze, proprietà
|
propri"tà
G
salvo altri;
così contraddistinto in Catasto del Comunè di Arièlli:
foglio 5, particella n. 486 sub
2, Via Passo
Morello, piani S1-T-1, Cat. A./2,
cl. U, vani 8,5, R. C. € 592,63 (l'abitazione con sottotètto, cantina
lavatoio
-
e
w. c,);
foglio 5, la particella n. 486 sub 3, Via Passo Morello, piano S1, Cat, C/6,
cl. U, mq. 45, R" C. €
lll,55
(la rimèssa);
foglio 5 con la particella n. 486 sub 4, Via Passo Morello, piano 51, Cat.
Clz, cl.2, li,iq. '19, R. C. € 39,25 (partè dei locali al seminterrato, dei quati
è accatastata
soltanto una piccola poeione)
2\
L'area di sedime e pertinenza delfabbricato è censita ih Catasto al foglio S con
ia particella n. 486 di mq. 860, quale Ente Urbano, senza rèdditi,
Una porzione dei locali seminterrati, per circa mq. 99, è stata realizzaia in
difformità da progetto e pertanto è necèssario procedere alla relativa sanatoriai
la stessa porzione non è riportata sulle piantine catastali ed è pertanto
necessario aggiornare l'accatastamento.
Porzione dell'arca scoperta, per circa mq. 212,50 è interessata da strada di
Piano Regolatore,
Prezzo base d'asta € 216.000,00
ìl
prezzo base d'asta differisce dal valore
di stima a seguito delle
seguenti
considerazioni
La tipologia dell'immobile lascia pensare ad un probabile acquisto come prima casa.
Pertanto l'imposta di registro sulla vendita giudìziale viene calcolata in ragione del 2%
sul prezzo di aggiudicazione. A questa imposta vanno aggiunte Ie imposte ipotecarie
e catastalè nella misura
di€ 50 cadauna per ogni unità.
Dunque, sulla base del valore di stima di € 226_000,00, l,imposta ammonta ad €
220.000,00 x 0,O2 = 4.400,00 e con l'aggiunta delle imposte ipoteca
aecatastale(€
100,00 x 3 = € 300,00) l'imposta totale risulta pari ad € 4.700,00.
Nel caso di una normale compravendita, l'imposta viene calcolata sulla base del
ptezzo valore, pertanto sul valore scaturente dalla rivalutazione della rendita
catastale. ll coeffìciente moltiplicatore è pari a '115,50 ed il valore automatico risulta:
€ (592,63 + 111,55 + 39,25\ =€743,43 x 115,50 = € 85.866,17 e te imposte risuttano
paria:
26
€ 85-866,17 x 0,02
=
€ 1.717,32 cui si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale
in misura di€ 300,00 per un totale di€ 2.017,32.
Dunquetra idue regimi di compravendita viè una differenza di imposta di€ (4,700,00
-
2.017 .32) = 2 682.68.
Si deve inoltre tènere presente che in caso di vèndita giudiziale l'acquirente deve
attendere ìtempi della procedura prima di entrare in possesso del bene; tempi che
sono in generè non infedori ai tre mesi. ll ritardo nell'entrata in possesso del bène,
rispetto alla compravendita tradizionalè può èssere stimato ìn termini di mancata
locazione per il tempo corrispondente.
Anche ipotizzando la mancata locazìone in mesi diversi da quelli èstivi, per un
immobile come quello oggetto della prqsente rèlazione di consulenza tecnica è
ipotizzabile un canone pari ad € 450,00 mensili.
La somma per la mancata locazione ammonta dunque ad
€
'1.350,00.
Pertanto si ritiene che il prezzo a base d'asta debba scaturìre dal valore di stima
rjbassato della somma di € (2.682,68 + 1.350,00) = € 4.032,68
-
in cifra tonda €
4.000,00.
Si ottiene pertanto: € (220.000,00
-
4.000,00) = € 216.000,00.
Risoosta al quesito n. 11
le formalità pregiudizievoli da cancellare sono le seguenti, tutte dell'ex Conseryatoria
diChieti:
.
nota di iscrizione nn. 2356 R. G. e 269 R. P. del02/0212005 relativa ad ipoteca
per€ 540.000,00 in favore di Banca Popolare di Lanciano e Sulmona S. p. A.
con sede in Lanciano;
21
nota di ìscrizione nn. 16353 R. G. e 1650 R. P. dèl 03/'10/20'13 relativa ad
ipoteca legale per
€
6'1.000,00 in favore
di
Banca Popolare dell'Emilia
Romagna Soc. Coop. Con sede in Modena;
nota di kascrizione nn. . 785 R. G. e 690 R. P. dèl 17t01t2014 rclaliva a
pignoramenlo in favore di Banca Popolare dellEmilia Romagna Soc. Coop.
Con sede in À,4odena
Si allegano alla presente relazione i seguenti documenti:
1.
verbale di inizio delle operazioni peritalii
I 2- verbale di proseguimento delle operazioni
V 3. piantine catastali dellimmobile:
peritali;
I
I
4.
visure storiche catastali:
s.
est.atto dimappa;
6.
elenco formalità iguardanti
7.
elenco formalità riguardantì
B.
copia dell'atto di provenienza Not. Colantonio;
9.
Concessione Edilizia n.498 del 04/'10/1984i
10. Concessione di Varianie n. 696 del 24109/1988;
11. Autorizzazione di abitabilità del 08/021198S1
12. Piante delprogetto approvato;
13. Nota diiscrizione n.269/05:
14. Nota di iscrizione n. 1650/'131
\
\
15. Nota ditrascrizione n.690/14;
16. Pianta del semintellato con evidenziazione della porzione difforme:
\7.
Piantine per aggiornamento catastale
2e
18. n. 18 fotografiè dell'immobiìe
ln fède
Chieti, 12 giugno 2014
tL
c. T. u.
(Dott. lng. Ugo lezzi)
29
Daia preseniezioner:§.i 1:;1988 - DaÈ;
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