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Copia di Perizia - Studio Legale Chianese

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PROCEDURA ESECUTIVA 4112/11
RELAZIONE PERITALE
Procedura n. 4112/11
G.E.
Dott. sa Bruno
C.T.U. Dott. Arch. L.Visone
Dott. Arch. Visone Letizia
Perito del Tribunale di Milano n.8351
Ordine degli Architetti n.1657
Viale Monte Nero n.20 -- 20135 Milano
Tel. 02 –55195879-cell. 3338466986
PROCEDURA ESECUTIVA n..4112/11
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI MILANO
SEZIONE 3° CIVILE
ILL.MO GIUDICE ESECUTORE : Dott.sa BRUNO
PROCEDURA ESECUTIVA n. 4112/ 11
CONDOMINIO VIA PADOVA n.27
contro MATUBER WADUD
MATUBER ALIZA
C.T.U. :
Dott. Arch. Letizia Visone
Valutazione dei beni immobili
La sottoscritta Dott. Arch. Letizia Visone, con studio in Milano, Viale Monte Nero 62,
iscritta all’Ordine degli Architetti della provincia di Milano al n.1657, iscritta all’Albo dei periti del Tribunale al n. 8531, incaricato dall’ Ill.mo G.E. Dott.sa Bruno in udienza
del 20/09/2012 di rispondere al seguente :
QUESITO
“PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni operazione ritenuta necessaria, ad esaminare i documenti depositati ex art.567
c.p.c. segnalando prontamente al Giudice quelli mancanti od inidonei ,ed ad
acquisire se non allegata agli atti copia del titolo di provenienza del/i bene/i al/i
debitore/i ;
“PROVVEDA quindi previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al(i debitore/i
all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o
residenza dichiarata o domicilio eletto ) al creditore procedente e ai
comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con
invito al debitore ed ai comproprietari di consentire la visita dell’immobile .
1. Ad avvertire il creditore procedente in caso di impossibilità di accesso
all’immobile.
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2. A identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei
confini e dei dati catastali ; riporti gli estremi degli atti di pignoramento
e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso ( indicando i nominativi dei comproprietari ) o altro diritto reale
(nuda proprietà, superficie, usufrutto), indichi inoltre quali siano gli
estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis
causa non trascritti;
3. A fornire una sommaria descrizione del/i bene/i;
4. A riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobili, con indicazione –se
occupato /i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data anteriore
al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi
rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
5. A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare :
Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni
Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’ edificabilità o diritti di prelazione
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della
casa coniugale, con precisazione della relativa data e della
eventuale trascrizione
Altri pesi o limitazioni d’uso ( es. oneri reali, obbligazioni propter rem , servitù, uso, abitazione
6. A verificare l’esistenza di formalità , vincoli ed oneri , anche di natura condominiale gravanti sul bene ( tra cui iscrizioni, pignoramenti ed altre
trascrizioni pregiudizievoli ) che saranno cancellati o comunque non
saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò
necessari.
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7. A verificare la regolarità edilizia ed urbanistica del/i
bene /i, nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali.
Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi.
Fornisca le notizie di cui all’at. 40 della 47/85 ed all’art. 46 del D.Lvo 378/ 01 : indichi in particolare gli estremi della concessione / licenza ad
edificare o del permesso di costruire o della eventuale concessione/
permesso in sanatoria ( con indicazione dei relativi costi ), ovvero
dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1°settembre 1967 .
8. Fornire indicazioni con riferimento all’immobile pignorato circa la presenza o meno:
a) della certificazione energetica di cui alla legge n.10/91e successivi
decreti legislativi n.192/05ve n.311/06 cui ha fatto seguito il D.M.
Ministro dell’Economia e delle Finanze del 19/02/2007
(g.U.26.2.07 n.47 ) come modificato dal decreto 26 ottobre 2007
coordinato con decreto 7 aprile;
b) della
documentazione
amministrativa
e
tecnica
in
materia
di
installazione impianti all’interno degli edifici di cui al D.M. Ministro
dello sviluppo economico del 22/1/2008 n.37.
9. Ad indicare il valore dell’immobile sia libero sia occupato.
Nel caso di si tratti di quota indivisa , fornisca anche la valutazione della
sola quota .
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INDICE ARGOMENTI TRATTATI
123456-
AVVISI INVIATI PER L’ACCESSO :
IDENTIFICAZIONE DEL BENE ED ESTREMI ATTI DI PIGNORAMENTO:
DESCRIZIONE DEI BENI
STATO DI POSSESSO DELL’ IMMOBILE VERIFICA DELL’ ESISTENZA DI FORMALITA’ –VINCOLI - ONERI .
VERIFICA DELL’ ESISTENZA DI FORMALITA’ - VINCOLI - ONERI CHE
SARANNO CANCELLATI - _NON OPPONIBILI
7- CONTROLLO DI REGOLARITA’
8- CERTIFICAZIONI .
9- VALUTAZIONE DEL FABBRICATO
10- ALLEGATI
RIEPILOGO DATI
Appartamento di due locali più servizi -sito in Comune di Milano (MI) Via Padova n.27
censito al N.C.E.U. - - Foglio 233- particella 207 subalterno 51 -, piano T – Zona 2 Categoria A/4- Classe 5 – Consistenza Vani 3,5 - Rendita catastale euro 415,75.
Dati della proprietà
MATUBER WADUD nato in Bangladesh (EE) il 02/10/ 1966,
C.F. MTB WDD 66R02Z249C;
MATUBER ALIZA nato in Bangladesh (EE) il 10 /03/ 1979,
C.F. MTB LZA 79C50Z249H; in regime di separazione dei beni secondo la
propria legge nazionale da rogito.
L’immobile è utilizzato dal nucleo famigliare di
L’appartamento risulta abitato dalla famiglia Matuber quindi è da ritenersi libero.
Valore immobile Libero .
€. 110.000,00 (centodiecimila euro).
Valore immobile occupato .
€. 11.000,00 - 25% = €. 82.500. 00,00 (ottanta duemila cinquecento euro
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1 ) AVVISI INVIATI PER L’ACCESSO :
Copia degli avvisi al creditore procedente ed al debitore (all. n. 10 ).
2 ) IDENTIFICAZIONE DEL BENE ED ESTREMI ATTI DI PIGNORAMENTO:
Atto di pignoramento emesso a favore della CONDOMINIO VIA PADOVA n.27
con sede legale a Milano C.F. 95601230154 a carico di :
MATUBER WADUD nato in Bangladesh (EE) il 02/10/ 1966, C.F. MTB WDD
66R02Z249C;
MATUBER ALIZA nato in Bangladesh (EE) il 10 /03/ 1979, C.F. MTB LZA
79C50Z249H;
in regime di separazione dei beni secondo la propria legge nazionale.(come da
rogito allegato)
In virtù di pignoramento trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Milano, Circoscrizione
di Milano 1, in data 17 febbraio 2012 ai numeri 8762/6440. notificato in data
20/10/2011 sulla seguente unità immobiliare:
Appartamento di due locali più servizi -sito in Comune di Milano (MI) Via Padova n.27
(appartamento sito al piano terreno di 2 locali più servizi ad uso abitazione ), al piano
terreno censito al N.C.E.U. - Catasto Fabbricati - Foglio 233- particella 207 subalterno
51 -, piano T – Zona 2 - Categoria A/4- Classe 5 – Consistenza Vani 3,5 - Rendita
catastale euro 415,75.
L'unità immobiliare è così identificata in catasto da oltre il ventennio.
Coerenze appartamento : (come da atto di compravendita)
Mappale 204– proprietà terzi - cortile comune- proprietà terzi.
La proprietà dei suddetti beni è :
MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA coniugati in regime di separazione dei
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beni secondo la propria legge nazionale.
Il pignoramento colpisce il 100% della proprietà degli immobili .
ESTREMI ATTO DI PROVENIENZA:
In forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (all.n.6) In data 03/11/ 2006, del Dr.
Guadagno Simona notaio di Cesano Boscone n. 2170/941 di repertorio, trascritto
a Milano 1 con Nota presentata con modello unico 58088 il giorno 29/11/2006
RUMMOLO Adelina, nata a Grisolia (MI) il giorno 17maggio 1948 vendette l’ unità
immobiliare sopra descritta a: MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA sopra
identificati .
3 ) DESCRIZIONE DEI BENI
Il compendio immobiliare in atto è costituito da :
Appartamento di due locali più servizi
Sito in Comune di Milano (MI) Via Padova n. 27
Trattasi di un appartamento due locali e servizi
sito al piano terreno
di un
condominio in Milano , zona periferica come visibile da planimetria allegata
( allegato n. 2 ) .
La zona in cui è posizionato l'immobile è ben servita da mezzi pubblici, ed
è
ampiamente dotata di tutti i servizi commerciali di prima necessità (panetterie,
supermercati, farmacie, ecc.).
L’appartamento fa parte di un condominio costruito ante 1967 secondo quanto atto di
compravendita e non presenta particolari pregi esterni, internamente secondo quanto
visto dalla sottoscritta è mal distribuito essendo frutto di fusione di due unità
immobiliari ed ha un bagno interno. LO STATO IGIENICO – MANUTENTIVO
DELL’IMMOBILE E’ SCARSO.
Il livello esterno di manutenzione del fabbricato è discreto .
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FINITURE ESTERNE:
Struttura portante verticale :
Muri in mattoni pieni.
Strutture portanti orizzontale :
solai in legno.
Pareti esterne:
Rivestite in intonaco.
Infissi esterni:
finestre in alluminio preverniciato,
Copertura :
tegole Marsigliesi
FINITURE INTERNE
Pareti :
finite a gesso,
Pavimenti
piastrelle di scarsa qualità,
Rivestimenti bagno :
piastrelle di scarsa qualità,
Infissi interni :
porte in legno , ed ante a soffietto in plastica
Infissi esterni:
finestre in alluminio preverniciato
Persiane.
in alluminio preverniciato
Impianto di riscaldamento:
autonomo. non a norma
Impianto elettrico:
obsoleto - non a norma.
4 ) STATO DI POSSESSO DELL’ IMMOBILE MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA
Il pignoramento colpisce il 100% della proprietà degli immobili .
La sottoscritta ha tentato primo accesso in data 22/01/2013 andato a vuoto.
in data 11/06/2013 secondo accesso ( dopo due rimandi telefonici) da cui è
emerso il fatto che l’appartamento risulta abitato dalla famiglia Matuber . (vedi
foto allegate).
5 ) VERIFICA DELL’ ESISTENZA DI FORMALITA’ –VINCOLI - ONERI .
Non si sono riscontrati vincoli.
6 ) VERIFICA DELL’ ESISTENZA DI FORMALITA’ - VINCOLI - ONERI
CHE
SARANNO CANCELLATI - _NON OPPONIBILI
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STORIA IPOTECARIA .
L’immobile ante ventennio risultava di proprietà di
1)
RUMMOLO ADELINA , nata a Grisolia (MI) il giorno 17 maggio 1948 che ne
deteneva il possesso con atto del Dr, Lainati Enrico notaio in Milano in data
27/06/1988 rep. 93208 trascritto a Milano 1 il giorno 2 luglio 1988
con nota n.
34463/23891 per acquisto dalla Società A.BI.ELLE. srl con sede in Milano.
2) In forza di ATTO DI COMPRAVENDITA (all.n.6) In data 03/11/ 2006, del Dr.
Guadagno Simona notaio di Cesano Boscone n. 2170/941 di repertorio, trascritto
a Milano 1 con nota presentata con modello unico 58088 il giorno 29/11/ 2006
RUMMOLO ADELINA , nata a Grisolia (MI) il giorno 17 maggio 1948 vendette l’ unità immobiliare oggetto di questa relazione a:
MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA sopra identificati coniugati tra loro in
regime di separazione dei beni secondo ,la propria legge nazionale.
FORMALITA’ PREGUIDIZIEVOLI
a) ipoteca volontaria iscritta il giorno 28 novembre 20086 ai n. 98571/21088 per
euro 400.000,00 a garanzia di mutuo di euro 200.000,00 da restituire in
trent'anni a favore di "BANCA POPOLARE DI NOVARA S.p.a." con sede in
Novara con domicilio ipotecario, codice fiscale01848410039, concesso
a
MATUBER WADUD e MATUBER ALIZA sopra identificati giusto atto l’atto del 03/11/ 2006, del Dr. Guadagno Simona notaio di Cesano Boscone n.
2170/942 di repertorio.
b) ipoteca legale iscritta il giorno 09 luglio 2007 ai n. 51694/ 13143 per euro
5.832,92 di cui euro €.2.916,46 di capitale a carico di MATUBER ALIZA, giusto
l’atto del 28/06/2007 n.14120/68 di rep. a favore di ESATRI ESAZIONE TRIBUTI
S.P.A. con sede in Milano C.F. 1848410039 e domicilio in Milano Viale
dell’Innovazione Dott. Arch. Visone Letizia
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c) ipoteca legale iscritta il giorno 14 luglio 2009 ai n. 52491/ 10297 per euro
83.501,44 di cui €.41.750,72 di capitale a carico di MATUBER WADUD , giusto
l’atto del 09/09/2009 n.11522/68 di rep. a favore di ESATRI ESAZIONE TRIBUTI
S.P.A. con sede in Milano C.F. 1848410039 e domicilio in Milano Viale
dell’Innovazione n.1/B.
c) pignoramento immobiliare trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Milano,
Circoscrizione di Milano 1, in data 17 febbraio 2012 ai numeri 8762/6440 a favore
CONDOMINIO VIA PADOVA n.27 C.F. 95601230154 contro MATUBER WADUD e
MATUBER ALIZA (sopra identificati) notificato in data 20/10/2011 sulla unità
immobiliare oggetto di questa relazione.
7) CONTROLLO DI REGOLARITA’
Il fabbricato è stato edificato ante 1967 come ben visibile dallo stile del
fabbricato e come attestato nell’ atto di compravendita allegato.
La sottoscritta ha chiesto visura atti al Comune di Milano ricevendo
lettera di NON REPERIMENTO ATTI da parte del COMUNE ( allegato n. 5/b ).
N.B. La sottoscritta ha preso visione dell’atto di provenienza Dr, Lainati Enrico notaio in Milano in data 27/06/1988 rep. 93208 trascritto a Milano 1 il giorno 2 luglio 1988 e
dichiara sotto propria responsabilità che risulta allegato :
NON UN CONDONO EDILIZIO MA
UN ATTO DI ASSEVERAZIONE presentato al CONSIGLIO DI ZONA n.10 in data
29/3/1988 protocollo n. 00586 in cui si assevera 1) la fusione di due unità
immobiliari, 2) l’arretramento del bagno, 3) restringimento dell’apertura di accesso al disimpegno.
SI E’ CONSTATATA LA NON CONFORMITA’ DELL’APPARTAMENTO ALLA SCHEDA CATASTALE ALLEGATA. ( allegato n. 4 ).
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Si allega rilievo eseguito all’atto del sopralluogo in data 11/6/2013 ( all.n. 5 ).
Si allega la scheda catastale di uno dei subalterni oggetto di fusione( all.n. 4b ).
Si rende necessaria DIA in variante e nuova scheda catastale con un costo di
circa €. 2.000,00 (duemila).
8- CERTIFICAZIONI .
2)
Il bene non possiede la documentazione amministrativa e tecnica in
materia di installazione impianti all’interno degli edifici di cui al D.M. Ministro dello sviluppo economico del 22/1/2008 n.37.
per la certificazione x impianto elettrico =
€ . 800,00 circa
per la certificazione x impianto gas =
€ . 800,00 circa
per la certificazione x canne di esalazione/ camini =
€ . 600,00 circa
TOTALE CERTIFICAZIONI
€.2.200,00 circa+ IVA
9- VALUTAZIONE DEL FABBRICATO.
Nel caso dell’immobile in oggetto per la determinazione del valore di mercato è possibile usare il metodo di “stima sintetica” procedendo per comparazione con i
prezzi unitari tratte dal Listino Prezzi dall’Agenzia del Territorio aggiornato al
secondo semestre 2012. ( allegato n. 9 ) immobili scadenti simili a all’immobile oggetto di stima.
Da tale documento risulta che i prezzi medi di mercato per appartamenti in immobili
nella zona periferica di
Milano per immobili normali è fra €. 1.700,00 a €.
2.000,00 al mq. Si tiene conto di una cifra di €. 1.600,00/ mq. data la dimensione
e qualità, lo stato di incuria e degrado di manutenzione dell’immobile, la
distribuzione interna è obsoleta ed i servizi che richiedono una totale
ristrutturazione.
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Va anche valutata la tendenza di stasi dei prezzi di mercato.
La superficie lorda di pavimento è stata così calcolata sulla base del rilievo
eseguito :
- pareti divisorie interne 100%
- muri perimetrali esterni 100%
- muri a confine 50%
Appartamento
mq.
71,00
Totale appartamento
mq.
71, 00 ca.
Il valore commerciale risulta quindi :
€. 1.600,00 / mq . X 71,00 mq.= €. 113.600,00 .
La valutazione automatica, con la rendita catastale di
€. 415,75 per
l’appartamento sarebbe pari a :
€. 415,75+5%= €. 436,54 x100=€.43.654, valore molto diverso da quello valutato.
Valore al netto di spese tecniche.
€. 113.600,00 - (€.4.200,00)= €. 109.400,00 arrotondabili a
€. 110.000,00 (centodiecimila euro).
N.B. Si fa presente che il bene è stato acquistato nel 2006 per la somma
dichiarata in atto di €. 180.000,00 (euro centottantamila/00) con ipoteca
volontaria a garanzia di mutuo di €. 200.000,00 (duecentomila) di capitale.
VALORE DEI BENI OCCUPATI .
€. 110.00,00 - 25% = €. 82.500. 00,00 (ottandaduemilacinquecento euro)
La scrivente, nella convinzione di aver compiutamente svolto l’incarico ricevuto,
rimette la presente relazione all’ ILL.mo Sig. GIUDICE ESECUTORE, restando a
disposizione per fornire ogni ulteriore chiarimento o integrazione dovesse rendersi
necessaria.
Milano,
luglio 2013
Il C.T.U .
Dott. Arch. Letizia Visone
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