REL CTU_BNL-ARCODIA - Fondazione Forense Pesaro

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Tribunale di Pesaro
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Procedimento di Esproprio Immobiliare
(R.G.E. N. 66/11)
promosso da omissis contro omissis
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio
C. T. U. arch. Gabriele Caimano
1. PREMESSA
Io sottoscritto arch. Gabriele Caimano residente in Pesaro (PU) alla Via delle Viole n. 5,
regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti PP.PP.CC. della Provincia di Pesaro al n. 548, in
qualità di Consulente Tecnico d’Ufficio nel Procedimento di Esecuzione Immobiliare, promosso
da omissis contro omissis R.G.E. n. 66/11, all’atto del giuramento di rito, ho ricevuto il mandato
di seguito riportato.
Il sottoscritto, dopo una serie di indagini svolte presso i beni oggetti della controversia e sulla
scorta degli accertamenti, ha redatto la presente relazione così articolata:
1. Premessa ;
3. Risposte ai quesiti dell’incarico ;
2. Svolgimento delle operazioni peritali;
4. Conclusioni.
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Le operazioni peritali hanno avuto inizio nei giorni seguenti il giuramento di rito, con esame
della pratica e precisamente della documentazione allegata agli atti del procedimento. Si è
proceduto, in seguito, ad accedere presso gli uffici pubblici competenti (Catasto, Conservatoria
dei RR.II., Uffici Comunali).
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Durante i primi sopralluoghi, svolti nel territorio comunale di Pesaro (PU) e precisamente
alla località Trebbiantico, si è proceduto all’individuazione ed all’accertamento dello stato dei
luoghi dell’immobile pignorato.
Il primo sopralluogo è stato svolto in data 10 del mese di maggio 2012 con individuazione del
bene pignorato ed esecuzione dei primi rilievi fotografici. Il secondo sopralluogo si è avuto il 17
di maggio 2012 durante il quale si è potuto accedere all’interno degli immobili, prendendo atto
dello stato dei luoghi ed eseguendo rilievi planimetrici ed ulteriori rilievi fotografici, prendendo
atto della consistenza degli stessi e ponendo attenzione anche agli impianti tecnologici presenti al
loro interno.
Tutto quanto rilevato in loco fu messo a confronto con le informazioni desunte dalle
documentazioni rinvenute presso l’U.T.E. di Pesaro e l’U.T.C. di Pesaro.
Concluse le operazioni di rito, ritenni opportuno continuare le ulteriori indagini nei
successivi giorni fino alla stesura della relazione finale.
3. RISPOSTE AI QUESITI DELL’INCARICO
- Quesito n° 1 “esatta identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicando
l’esatto numero civico in caso di fabbricato o indicazioni e riferimenti idonei se trattasi di
terreno”;
•
IMMOBILE (appartamento + garage e cantina/ripostigli)
facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza, sito in Comune di Pesaro (PU) e
precisamente alla località Trebbiantico - Via del Cigno n. 16, di proprietà del sig. omissis,
confina a nord con area verde di altra proprietà nonché con viale pedonale comune, ad ovest con
immobile ed area esterna di altra proprietà, a sud con area esterna di altra proprietà e ad est con
area esterna di altra proprietà.
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L’immobile è identificato all’U.T.E. di Pesaro con i seguenti dati:
Foglio 66; p.lla 159; sub. 9; Cat. A/2; Classe 2; consistenza vani 4,5
Foglio 66; p.lla 159; sub. 10; Cat. C/6; Classe 2; consistenza mq. 21
- Quesito n° 2 “sommaria descrizione del bene”;
L’appartamento, ubicato al piano terra, è accessibile sul lato nord dall’antistante Via del Cigno e
precisamente attraverso un viale pedonale in parte comune agli altri proprietari del fabbricato ed
in parte di esclusiva proprietà (vedi foto n. 2-3).
L’appartamento comunica direttamente con il piano interrato e precisamente con la cantinagarage attraverso una scala interna ad una rampa. A tale piano interrato si può accedere
direttamente anche dall’area esterna (est) mediante una rampa carrabile comune ad altro
proprietario interno al fabbricato.
L’immobile, nella sua interezza, è articolato e distribuito come segue:
- piano terra: ingresso, soggiorno-pranzo, zona cottura, una camera da letto, un servizio igienico e
disimpegno, altezza utile pari a mt. 2,50 ed una superficie complessiva pari a c.a. mq. 60,50, oltre
a due aree esterne (scoperti esclusivi), ubicate a nord e sud dell’immobile ed un viale pedonale
(est), aventi una superficie complessiva di c.a. mq. 100,00 (vedi foto n. 3-4).
- piano interrato: destinato a locali cantina-ripostigli nonché a garage/autorimessa con altezza
utile pari a mt. 2,30 ed una superficie complessiva del garage/autorimessa pari a c.a. mq. 25,00
oltre alle restanti superfici (cantina-ripostigli) pari a mq. 73,00.
- Quesito n° 3 “atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportata dalla Conservatoria”;
L’immobile oggetto di pignoramento risulta, ad oggi, di proprietà del sig. omissis (esecutato)
in virtù di atto di acquisto del Notaio omissis di Pesaro, stipulato il 04/08/2006 rep. n. 1249 –
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racc. n. 966, registrato a Pesaro il 29/08/2006 – n. 3057 serie 1T e trascritto a Pesaro il
30/08/2006 R.G. n. 14603 – R.P. n. 7522 (vedi allegato).
Relativamente ai precedenti passaggi di proprietà, si precisa che:
-
il precedente proprietario, sig. omissis aveva acquistato l’immobile in oggetto dai sig.ri
omissis, omissis, omissis, in virtù di atto del Notaio omissis di Pesaro, stipulato il 25/05/2006
rep. n. 1.134– racc. n. 865, registrato a Pesaro il 01/06/2006 – n. 1897 serie 1T e trascritto a
Pesaro il 05/06/2006 R.G. n. 9369 – R.P. n. 4772.
Lo stesso immobile è pervenuto ai sig.ri omissis, omissis, omissis da omissis e omissis per atto di
decreto di trasferimento immobili del Tribunale di Pesaro del 03/08/2000 rep. N. 1060, trascritto
a Pesaro il 14/09/2000 al r.g. n. 10899 e r.p. n. 6900.
Lo stesso immobile è pervenuto al sig. omissis e omissis dal sig. omissis in virtù di atto di
compravendita del Notaio omissis del 19/12/1978 rep. n. 14278, trascritto a Pesaro l’8/08/1979 al
r.p. n. 70.
- Quesito n° 4 “lo stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al
quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data
anteriore al pignoramento. In particolare dovrà acquisire copia dell’estratto dell’atto di
matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale della famiglia, al fine di
accertare la proprietà del bene pignorato; dovrà proporre la frazione di più lotti ove appaia
conveniente ai fini della loro vendita o viceversa quando le unità non possono essere divise”;
L’immobile, oggetto di pignoramento, come anzidetto è di proprietà del sig. omissis il quale
occupa l’immobile insieme alla moglie sig.ra omissis (vedi estratto di matrimomio allegato).
Per quanto riguarda l’eventuale frazione in più lotti del bene pignorato, si ritiene che, ai fini
della vendita, trattandosi di un unico appartamento con beni ad esso annessi, si possa considerare
un UNICO LOTTO.
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- Quesito n° 5 “se i beni pignorati siano occupati, da chi e per quale titolo e durata”;
I beni pignorati, come suddetto, risultano occupati dal sig. omissis e dalla moglie sig.ra
omissis.
- Quesito n° 6 “la situazione urbanistica degli immobili medesimi alla luce di quanto richiesto dalla L.
28/02/1985 n. 47 e successive”;
Dalle indagini esperite presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Pesaro (PU) risulta, per
l’immobile oggetto di pignoramento, una pratica di Condono Edilizio, ai sensi della Legge n.
47/85, con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 2032/CD85 del 19/02/1999 richiesta e ritirata dal
sig. omissis il 31/06/2006.
Si precisa che, il fabbricato, comprendente il bene pignorato, è stato edificato in virtù dei
seguenti Titoli Abilitativi rilasciati dal Sindaco del Comune di Pesaro:
- Autorizzazione Edilizia n. 914 del 06/12/1976 (Pratica Edilizia n. 939/1976) rilasciata al sig.
omissis;
- Concessione Edilizia in Variante n. 292 del 26/07/1977 (Pratica Edilizia n. 939/76) rilasciata al
sig. omissis con rilascio del Certificato di abitabilità e/o agibilità n. 125 del 09/10/1978.
Dai sopralluoghi effettuati e dai rilievi eseguiti risultano disparità tra quanto rinvenuto in
loco e quanto contenuto nei grafici di cui alla Pratica Edilizia di Sanatoria con particolare
riferimento al piano interrato. A tal riguardo, il piano interrato dell’immobile in oggetto,
attualmente, risulta, relativamente al garage/autorimessa, di superficie inferiore rispetto a quanto
indicato nei grafici di cui alla Sanatoria. Si intuisce che, la revisione planimetrica degli immobili
che costituiscono l’intero fabbricato, successiva alla predetta pratica di Sanatoria edilizia, non è
stata trasmessa al Comune di Pesaro ma si è provveduto solo alla variazione catastale degli
immobili, depositando i nuovi grafici all’UTE di Pesaro. Infatti, la situazione attuale
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dell’immobile in oggetto corrisponde a quanto contenuto nei grafici catastali rinvenuti all’UTE di
Pesaro, fatta eccezione per alcune difformità al piano interrato, dovute a diverse distribuzioni di
spazi interni oltre che di destinazioni d’uso degli stessi locali. Si fa notare un ulteriore non
corrispondenza al piano interrato rispetto ai grafici catastali e vale a dire la presenza di un varco
nella muratura con realizzazione di alcuni scalini, il tutto per accedere direttamente all’ex locale
cantina ora utilizzato a soggiorno (vedi foto n. 9). Tale varco è ubicato al termine della parete
sinistra della scala interna.
Si fa presente, altresì che, su parte dell’area esterna (scoperto esclusivo) lato sud (piano terra), è
ubicato un gazebo in struttura metallica e copertura in telo, realizzato senza alcuna
autorizzazione comunale (vedi foto n. 4).
- Quesito n° 7 “l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene,
che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico”;
Per quanto riguarda i vincoli o oneri di natura condominiale, si fa presente che non risulta
istituito alcun condominio.
Per quanto riguarda i vincoli di natura urbanistica, questi sono dovuti alla zona urbanistica in
cui ricade il fabbricato, il tutto come da Norme Tecniche di Attuazione al P.R.G. del Comune di
Pesaro (PU) mentre non risultano ulteriori vincoli rilevanti.
-
Per quanto riguarda le “trascrizioni e le iscrizioni” sul bene pignorato, dedotte presso la
Conservatoria dei R.II. di Pesaro oltre tutto quanto già menzionato relativamente agli atti di
provenienza degli immobili, si rimanda a quanto riportato nel Fascicolo Documenti agli atti del
Procedimento ed alle allegate visure, da cui risulta quanto segue.
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TRASCRIZIONI:
- Atto di compravendita con trascrizione del 05/06/2006 reg. gen. N. 9369 e reg. part. N. 4772,
pubblico ufficiale omissis rep. n. 1134/865 del 25/05/2006;
- Atto di compravendita con trascrizione del 30/08/2006 reg. gen. N. 14603 e reg. part. n. 7522,
pubblico ufficiale omissis rep. n. 1249/966 del 04/08/2006;
- Pignoramento Immobiliare con trascrizione del 15/06/2011 reg. gen. n. 7311 e reg. part. n.
4246, pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario Tribunale di Pesaro del 19/04/2011 rep. n.
470/2011, a favore di omissis, a carico di omissis.
ISCRIZIONI:
- Ipoteca volontaria, iscritta il 05/06/2006 r.g. n. 9370 e r.p. n. 2578, a garanzia di mutuo, notaio
omissis del 25/05/2006 a favore di omissis, per quota capitale di €. 150.000,00, durata 30 anni, a
carico di omissis di cui omissis si accolla la quota capitale residua di €. 149.791,37;
- Ipoteca volontaria, iscritta il 26/01/2010 r.g. n. 1044 e r.p. n. 187, a garanzia di mutuo, notaio
omissis del 20/01/2010 rep. n. 21960/7475 a favore di omissis, per quota capitale di €. 38.000,00,
durata 20 anni, a carico di omissis.
- Ipoteca giudiziale, iscritta il 19/10/2010 r.g. n. 13306 e r.p. n. 3308, pubblico ufficiale
Tribunale di Pesaro del 14/10/2010 rep. n. 871/10, derivante da decreto ingiuntivo, a favore di
omissis, a carico di omissis, per quota capitale di €. 50.321,82.
- Quesito n° 8 “l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente”;
Si rimanda a quanto contenuto nel precedente quesito e comunque alle allegate visure della
Conservatoria dei RR.II. di Pesaro.
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- Quesito n° 9 “la stima commerciale dei beni proponendo la formazione di più lotti ove appaia
conveniente ai fini della loro vendita o viceversa, indicando quando le unità non possono essere
divise”;
Per la valutazione dell’immobile in oggetto si ritiene opportuno, utilizzare il cosiddetto
“metodo diretto” basato sulla determinazione del valore venale più attendibile attraverso una
“stima sintetica”, considerando le condizioni estrinseche ed intrinseche dell’immobile oggetto di
stima. In particolare, si intende per condizioni estrinseche quelle relative alla zona in cui sono
situati i fabbricati, quali, accessibilità, presenze di attrezzature, interesse pubblico, livello di
degrado della zona, etc., mentre per condizioni intrinseche quelle relative al fabbricato stesso,
quali, stato di usura, posizionamento, dimensioni.
•
l’immobile, situato nel territorio comunale di Pesaro (PU) e precisamente alla località
Trebbiantico, è parte integrante di un fabbricato di maggiore consistenza ben rifinito e
direttamente accessibile dall’antistante Via del Cigno;
•
l’immobile è costituito da un appartamento (piano terra) e da locali garage-cantina-ripostigli
al piano interrato, questi ultimi accessibili sia dall’interno dell’appartamento sia dalla rampa
carrabile comune;
•
l’immobile appare in buono stato di conservazione e manutenzione;
•
per quanto riguarda gli impianti tecnologici, l’immobile è dotato di impianto telefonico,
citofonico, elettrico, idrico-sanitario, termico, adduzione gas metano, attualmente,
funzionanti.
Da tutto quanto anzidetto e considerando i valori immobiliari, dedotti dall’Annuario Immobiliare
edito da Il Sole 24Ore, da un’attenta analisi condotta in zona, prendendo atto della situazione del
mercato immobiliare nell’area in esame, si è riscontrato che, i prezzi attualmente correnti, per
immobili aventi analoghe caratteristiche a quello in esame, si possono sinteticamente stimare in
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c.a. €. 1.800,00/mq, a seconda della zona in cui questi ricadono, della loro ubicazione nonché
esposizione e delle loro peculiari caratteristiche.
In considerazione della qualità e vetustà del fabbricato/immobile, realizzato verso la fine degli
anni’80, sarà applicato un coefficiente complessivo pari a (0,75), ottenendo un prezzo di mercato
pari a: €. 1.800,00/mq x 0,75 = €. 1.350,00,00/mq.
Pertanto, si stima il più probabile valore di mercato attuale nel modo seguente:
LOTTO UNICO:
Superficie Convenzionale dell’immobile:
- piano terra: [appartamento + area esterna pertinenziale x 0,18]:
mq. 60,50 + 100 x 0,18 = mq. 78,50
- piano interrato: [cantina/ripostigli x 0,50 + garage]: mq. (73 x 0,50 + 25) = mq. 61,50
Totale Sup. Conv. = mq. (78,50 + 61,50) = mq. 140,00
mq. 140,00 x €. 1.350,00/mq = €. 189.000,00
Valore Venale
189.000,00
Adeguamenti e correzioni della stima:
si ritiene opportuno adeguare/correggere la stima applicando una riduzione pari al 15% del valore
calcolato per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per
vizi occulti e per rimborso forfettario di eventuali ulteriori spese da cui:
€. (189.000,00 x 0,85) = €. 160.650,00 arrotondato ad €. 160.650,00
Da cui ne deriva che: Valore mercato = €. 160.650,00
Considerato il valore di mercato del bene pignorato pari a: €. 160.650,00
il valore relativo alla quota di proprietà della ditta esecutata (100%), come indicato nell’atto
di pignoramento e nelle documentazioni-certificazioni notarili agli atti del procedimento in
oggetto, è pari a:
- LOTTO UNICO:
omissis (100%)
Procedimento di Espropriazione Immobiliare R.G.E. n. 66/11
€. 160.650,00 x 100% =
€. 160.650,00
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- Quesito n° 10 “lo stato degli impianti, posti al servizio dell’edificio, collocati all’interno dello stabile
stesso; in particolare, la loro conformità all’esatta osservanza delle disposizioni contenute nel
D.M. 22/01/2008 n. 37”;
L’appartamento è dotato di impianto telefonico, citofonico, elettrico, idrico-sanitario e
riscaldamento (al piano terra) del tipo autonomo con radiatori in ghisa e caldaia di tipo murale
(marca Emmeti Nina, matr. N. 162C1411477), quest’ultima ubicata sulla parete esterna sud ed
alimentata a gas metano con potenza termica di Kw 30.
La stessa caldaia murale risulta manutenuta dalla ditta “omissis” di Pesaro con ultimo controllo
registrato su apposito libretto del 26/01/2012.
Per quanto riguarda gli altri impianti, gli stessi risultano funzionanti ma non sono state rinvenute
le dichiarazioni di conformità.
Ringraziando la S.V. per la fiducia accordatami, ritenendo di avere svolto completamente il
mandato ricevuto, rassegno la presente relazione, depositandola insieme al fascicolo documenti,
a suo tempo, prelevato dalla cancelleria per l’espletamento dell’incarico peritale.
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Si allega alla presente:
1. Specifica Competenze Professionali;
2. Verbali di Sopralluogo;
3. Rilievo Planimetrico;
4. Rilievo Fotografico;
6. copie visure catastali e copie planimetrie catastali;
7. copia visure presso Conservatoria RR.I.I di Pesaro (Agenzia del Territorio);
8. copia di “Contratto di vendita” tra omissis e omissis;
9. copia stralcio dell’Autorizzazione Edilizia n. 914/76;
10. copia stralcio della Concessione Edilizia in Variante n. 292/77;
11. copia dell’autorizzazione di abitabilità e agibilità n. 125 del 09/10/1978;
12. copia stralcio della Concessione Edilizia in Sanatoria n. 2032/CD85 con grafici catastali;
13. copia estratto di matrimonio;
14. copia ricevuta di pagamento c/o Conservatoria RR.II. di Pesaro;
15. copia di ricevuta di quietanza per spese presso U.T.C. di Pesaro.
Il C.T.U.
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