COMUNE DI ORBETELLO Provincia di Grosseto SETTORE PIANIFICAZIONE TERRITORIALE SOTTOCOMMISSIONE TECNICA PER L’ESAME DELLE PRATICHE URBANISTICHE ED EDILIZIE Determinazione Dirigenziale n° 312 del 26/06/2013_modificata da Det. 414/2013 VERBALE Adunanza del 08.09.2014 1 L’anno duemilaquattordici addì 8 del mese di settembre alle ore 9,30 in Orbetello nel Palazzo Municipale si è riunita la Sottocommissione Tecnica nelle persone dei Signori: Arch. Maurizio Talocchini (Presidente); Arch. Massimo Sabatino; Arch. Francesca Olivi; Arch. Alessandra Cappelletti; Geom. Alessio Covitto. Le funzioni di segretario sono svolte dalla Dott.ssa Eleonora Di Lazzaro. Constatata la presenza dei componenti la Commissione, si procede all’esame del quesito, all’ordine del giorno. 1° CASO II quesito è relativo alla possibilità di realizzare un abbaino e/o di un lucernario sulla copertura dell’edificio posto nel centro storico di Orbetello, per il quale sono consentiti interventi di ristrutturazione r1; l’immobile è inoltre soggetto alla disciplina di tutela e conservazione degli edifici posti nel tessuto storico nella fattispecie riassunta dalla scheda n. 200 di “Analisi degli edifici di valenza storica e per l’identità territoriale” allegata al RUC, che non esclude esplicitamente gli interventi sulle coperture del centro storico, ma prescrive il mantenimento della configurazione originaria della facciate, “,….con particolare attenzione alle coperture…..” Il Regolamento Edilizio comunale vigente non disciplina in modo specifico la possibilità di realizzare abbaini e lucernari, se non per quanto riportato all’art. 157 1 e all’art. 176.2.1 2; in questo ultimo caso legati all’uso di sottostanti “depositi occasionali”, e pertanto non propriamente riferito al caso di specie; parimenti il Regolamento Urbanistico, tratta la materia all’art. 37 delle N.T.A. “Regole per la progettazione dei centri abitati” 3, all’art. 56 delle N.T.A. relativo alla disciplina degli interventi sui fabbricati censiti con la sigla S2, come quello in oggetto, ammettendo le categorie di intervento di Restauro e di risanamento conservativo, e la ristrutturazione edilizia (r1) 4; l’art. 42 “Regole specifiche di Tutela del patrimonio storico architettonico e archeologico e documentale” 5; richiama ancora una “…particolare attenzione per le coperture…..” La previsione del nuovo abbaino, è legata alla necessità di inserimento di una superficie accessoria in un ambiente sottostante, consentita dalla disciplina urbanistico-edilizia; nel 2 caso di specie la copertura, del tipo a padiglione, sembra avere mantenuto la configurazione originaria, e risulta pertanto necessario valutare se l’inserimento di un ulteriore abbaino possa incidere o meno sui caratteri originari, tenendo presente che è già presente sulla stessa copertura un altro abbaino, che non si può escludere che sia stato realizzato contestualmente alla realizzazione della copertura stessa. Vista la disciplina vigente è tuttavia di tutta evidenza come la dimensione degli abbaini sia elemento essenziale per definirne o meno il carattere di variazione essenziale dell’assetto della copertura e di conseguenza la ammissibilità, tenendo conto della più volte raccomandata, dalla disciplina urbanistico-edilizia, “…particolare attenzione per le coperture…..”. Per quanto riguarda gli aspetti dimensionali l’ unico elemento di riferimento, nella disciplina locale, è l’art. 176.2.1 del REC, che però disciplina espressamente la sola fattispecie dei depositi occasionali, e consente per la aero-illuminazione di tali locali 1,00 mq. di superficie finestrata ogni 30 mq. di sottostante superficie di pavimento; in assenza dunque di specifiche disposizioni regolamentari riferite alla casistica in questione, ed a fronte comunque, della necessità di rispondere alle esigenze di tutela disposte dalla disciplina urbanistico-edilizia vigente si è ritenuto opportuno fare riferimento alla analoga disciplina dettata dall’art. 176.2.1; a scopo tuzioristico si è anche operata una ricognizione delle discipline di tutela adottate da altri comuni della Toscana, primo fra tutti il comune capoluogo di regione, che per edifici di particolare pregio, come quello in questione, prevede comunque la possibilità (art. 85 6 del REC) di realizzare un solo abbaino per ogni unità Immobiliare, con superficie della finestra nella misura massima di mq. 0,80 ed a condizione che la dimensione del lato minore non sia inferiore alla metà del lato più lungo. Si ritiene in conclusione, che in attesa che il Comune di Orbetello si doti di specifica normativa che disciplini compiutamente la materia, la realizzazione di abbaini e lucernari sia regolata anche per locali diversi dai depositi occasionali, applicando in via analogica lo stesso art. 176.2.1; per gli immobili censiti dalla “Analisi degli edifici di valenza storica e per l’identità territoriale” (allegata al RUC), con apposita scheda, al fine di tutelare la originaria conformazione delle coperture si ritiene inoltre che, ferma restando la eventuale disciplina di maggior tutela dettata da vincoli paesaggistici, tale articolo non possa essere applicato oltre la misura minima (1,00 mq.), indipendentemente dalla superficie di cui è a servizio, purché la dimensione minore della superficie finestrata non sia inferiore alla metà del lato più lungo. Negli immobili censiti con apposita scheda dell’analisi storica, si ritiene altresì 3 che le murature di contorno alla superficie finestrata debbano essere parimenti contenute entro i minimi indispensabili per la realizzazione dell’intervento. 2° CASO: Il quesito è relativo alla richiesta di verifica di conformità urbanistico-edilizia di due unità immobiliari, comprese all’interno di un medesimo fabbricato, le cui superfici sono state variate, a seguito del passaggio di c.a 2,00 mq. da una unità all’altra, senza variazione della superficie complessiva e del numero delle unità immobiliari. In data 24 luglio 1981 all'immobile veniva concessa la licenza di abitabilità previa acquisizione del referto dell'Ufficiale Sanitario in data 10.12.1979 e della relazione dell'istruttore tecnico comunale in data 5 maggio 1981, con la espressa dizione “…… non ai soli fini igienico sanitari….”; la disciplina all’epoca vigente difatti (artt. 221 e 226 del R.D. 27.07.1934) prevedeva che la abitabilità fosse verificata rispetto ai soli parametri igienicosanitari, prescindendo dalla conformità delle opere effettivamente realizzate rispetto ai titoli edilizia rilasciati, per cui quando si riscontrava il rispetto dei parametri igienico sanitari, ma non la regolarità urbanistico edilizia il certificato di abitabilità veniva rilasciato “…. ai soli fini igienico sanitari….” A fronte di questa situazione l'art. 9.4 del vigente Regolamento Edilizio prevede al punto 9.4.3 che "Le opere realizzate in difformità rispetto al Permesso di Costruire per le quali sia stato rilasciato certificato di abitabilità o agibilità non soli ai fini igienici non necessitano di alcun provvedimento esplicito di sanatoria, stante il lungo tempo ormai trascorso dall'ultimazione delle opere e la conseguente assenza di pubblico interesse, concreto ed attuale, alla rimessa in pristino od al sanzionamento. Ciò in quanto l'esistenza del certificato costituisce presunzione che le difformità furono considerate all'epoca irrilevanti e quindi non perseguibili in via amministrativa". Per quanto verificabile dalla documentazione presentata, le difformità riscontrate rispetto a quanto autorizzato dalla concessione n°97 del 09/03/1971 e dalla successiva variante in corso d'opera n° 2298 del 31/10/1974, appaiono inoltre riconducibile alla fattispecie di cui agli artt. 26 e 48 della L. 47/1985; per quanto espressamente disposto dalla Circolare Ministeriale LL.PP n° 2241/95, al punto 4.3, rientrano difatti nella fattispecie dell'art. 48 anche l'accorpamento totale o parziale di unità contigue, purché non vi sia aumento delle unità immobiliari. 4 Per quanto disposto inoltre dalla Circolare Ministeriale LL.PP. n° 3466/25 del 18/07/1986, la mancata presentazione della relazione prevista dall'art. 48 della L. 47/1985, non comporta alcuna particolare sanzione, quando sia accertabile che l'esecuzione delle opere sia antecedente al 1985. In conclusione si ritiene, sulla base della documentazione presentata, e delle motivazioni sopra esposte, che l’immobile in questione, per quanto presenti modeste difformità rispetto a quanto a suo tempo autorizzato, non sia soggetto ad alcun provvedimento ripristinatorio né ad alcuna altra sanzione amministrativa connessa alle difformità evidenziate. Alle ore 12,30 si chiude la seduta. Letto, approvato e sottoscritto Orbetello lì 08.09.2014 IL SEGRETARIO Dott.ssa Eleonora Di Lazzaro I COMPONENTI: Il Presidente Arch. Maurizio Talocchini Arch. Francesca Olivi Arch. Alessandra Cappelletti Arch. Massimo Sabatino Geom. Alessio Covitto 1 Art.157 Opere esteriori ai fabbricati 157.1 - Sono soggette alle prescrizioni di cui al presente Capitolo le opere esteriori agli edifici, con particolare riferimento agli elementi aggettanti da realizzarsi su facciate che prospettino sulla pubblica via, o comunque su spazi pubblici, ovunque ubicati nell’ambito del territorio comunale, ivi comprese le zone non urbanizzate. Il rispetto di dette norme è condizione necessaria ma non sufficiente per l’ammissibilità dell’opera, la quale rimane sempre subordinata al rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio su cui deve inserirsi, con particolare riferimento agli edifici ricadenti nella zona omogenea “A” o in aree ad essa assimilata o comunque per quanto dettato per aree immobili o complessi di valore dagli strumenti di pianificazione e dagli atti di governo. 2 Utilizzo dei vani sottotetto per deposito occasionale 176.2.1 - ….omissis…. Anche gli interventi relativi al recupero dei locali per deposito occasionale possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi. Le eventuali aperture realizzate sulle coperture del tetto dovranno avere una superficie massima complessiva pari a mq.1,00 per ogni 30 mq di superficie netta. In nessun caso sarà consentita la modifica delle quote di imposta delle coperture esistenti. 5 3 Art. 37- Regole per la progettazione nei centri abitati Le presenti regole devono considerarsi indicazioni per la qualità degli interventi sul patrimonio edilizio esistente e di nuova edificazione nei centri abitati. Per gli interventi sugli edifici esistenti, di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione, di saturazione, di completamento nei centri urbani i progetti considerano e danno esplicita dimostrazione di aver tenuto conto dei seguenti criteri: allineamento con gli edifici contigui nel caso di ampliamenti e sopraelevazioni, sostituzioni e ristrutturazione urbanistica; allineamento delle componenti architettonico edilizie quali tettoie, portici, logge, balconi; continuità dei percorsi pubblici; qualificazione anche di immagine degli spazi pubblici; ricomposizione delle coperture, in particolare in caso di sopraelevazione, per dar luogo a coperture omogenee ed eliminare eventuali irregolarità ed elementi estranei. Per la nuova edificazione devono essere rispettate le indicazioni contenute nelle schede allegate alle presenti norme, …omissis... 4 Il Tessuto S2 prevede in particolare che “Edifici o parti di essi, modificati rispetto alla loro configurazione originaria, possono essere ripristinati ove tale intervento comporti un effettivo miglioramento della funzionalità e del decoro, e la ricostituzione del pregio di origine. Limitatamente a tali casi e per tale fine, gli interventi possono comportare opere significativamente incidenti sia dal punto di vista della struttura che dell’immagine e dei caratteri architettonici. Per significativa incidenza, e conseguente ammissibilità di dette opere, si intende anche il superamento di una manomissione dei caratteri originari, che, a fronte dell’impossibilità di ripristinare lo stato originario, introduca componenti e forme dell’architettura contemporanea migliorative rispetto allo stato manomesso.”, 5 …“Sugli edifici di valore storico architettonico censiti dal presente Regolamento Urbanistico, in ambito urbano e in territorio rurale, e per gli edifici facenti parte dei nuclei storici in ambito rurale, sono sempre ammessi interventi di restauro e di risanamento conservativo, come definiti dalle presenti Norme e di seguito integrati, e quelli necessari al superamento delle barriere architettoniche ed all’adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili, anche in aggiunta ai volumi esistenti. E’ fatto obbligo del mantenimento delle partiture e delle aperture originali poste sui fronti principali e delle strutture portanti orizzontali originali, con particolare attenzione per le coperture. Le coperture possono essere sostituite, se deteriorate, solo con materiali analoghi a quelli originali, potendosi utilizzare materiali e tecnologie volte a garantire il rispetto delle norme sismiche. 6 6 7
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