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2015年7月期第2四半期説明会資料

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株式会社アルデプロ(東証二部上場8925)
「再活×2」 2015年7月期第2四半期説明会資料
不動産を「再活」し、日本を「再活」する。
2015年3月18日
内
容
1.2015/7月期第2四半期決算の概要
2.中期経営計画
3.ビジネスモデル
4.海外展開及びファンド事業
5.参考資料
2
2015年7月期第2四半期 ハイライト
売上高
営業利益
経常利益
四半期純利益
1株当たり
四半期純利益
百万円
百万円
百万円
百万円
円 銭
前回発表予想(A)
6,500
950
800
700
2.99
今回実績(B)
3,319
280
182
167
0.42
△3,181
△670
△618
△533
△48.9
△70.5
△77.3
△76.1
増減額(B-A)
増減率(%)
半期未達も、先日の大型案件売買契約締結により、通期計画は、達成見込み
CB・ワラントの発行及び金融機関からの借入増加により仕入が順調に推移
台湾子会社の設立及び投資顧問会社の子会社化により、
海外展開及び不動産投資顧問事業へのステップ(将来への種まき)
3
2015年7月期第2四半期要約PL
単位:百万円
2014/2Q
(単体)
2015/2Q
(連結)
前年同期比
金 額
増減率
2015/通期
予想
売上高
1,747
3,319
+1,572
190%
15,600
売上原価
1,591
2,713
+1,122
171%
—
155
605
+450
390%
—
販管費
93
324
+231
348%
—
営業利益
63
280
+217
444%
2,400
(利益率)
3.6%
8.4%
経常利益
50
182
(利益率)
2.9%
5.4%
53
167
3.0%
5.0%
売上総利益
四半期純利益
(利益率)
15.4%
+132
364%
2,200
14.1%
+114
315%
2,000
12.8%
4
2015年7月期第2四半期BS要約
(単位:百万円)
【資産の部】
流動資産
固定資産
資産合計
2014年7月期
2015年7月期第2四半期
4,045
19
4,064
11,033
71
11,104
748
528
1,277
2,410
5,688
8,098
現金、在庫の増加
【負債の部】
流動負債
固定負債
負債合計
【純資産の部】
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計
純資産合計
負債純資産合計
550
1,050
1,188
△1
2,787
2,787
4,064
550
1,050
1,315
△2
2,913
3,006
11,104
短期借入金の増加
長期借入金
CBによる調達の増加
四半期純利益
計上により増加
5
2015年7月期キャッシュフロー要約
(単位:百万円)
2014年7月期 第2Q(単体)
2015年7月期 第2Q
営業活動キャッシュ・フロー
△793
△5,023
投資活動キャッシュ・フロー
△2
△42
財務活動キャッシュ・フロー
486
6,949
現金及び現金同等物の期末残高
467
4,494
積極仕入による在庫の増加に伴う資金の減少
差入保証金の差入による資金の減少
CB発行による資金(40億円)の増加と長短借入金(29億円)の増加
6
2015年連結通期計画
2014年7月期
2015年7月期予想
増加率
売上高
10,400百万円
15,600百万円
150%
営業利益
1,832百万円
2,400百万円
132%
経常利益
1,775百万円
2,200百万円
127%
当期純利益
1,632百万円
2,000百万円
125%
7
2014年7月期四半期連結業績推移
単位:百万円
第1Q
通期進捗率
第2Q
通期進捗率
第3Q
通期進捗率
第4Q
通期進捗率 通期合計
売上高
68
0.7%
1,678
16.1%
3,309
31.8%
5,344
51.4%
10,400
経常利益
5
0.3%
45
2.5%
530
29.9%
1,194
67.3%
1,775
四半期純利益
8
0.5%
44
2.7%
529
32.4%
1,049
64.3%
1,632
2015年7月期四半期連結業績推移
第1Q
売上高
1,935
通期進捗率
12.4%
第2Q
通期進捗率
1,384
8.9%
第3Q
前期の四半期売上高は、
第3・第4Qに集中。
通期進捗率
第4Q
4Q:六本木PJ計上
営業利益の
経常利益
四半期純利益
80
75
3.6%
3.7%
101
91
通期進捗率 通期合計
約7割
4.6%
4.6%
15,600
2,200
今期についても、下期集中傾向。
仕入、借入も順調に推移
通期計画に変更なし
2,000
8
2015年7月期の業績予想達成の概念図
(単位:百万円)
2015年1月31日現在
進行中
2Q売上
現金・預金
在庫
その他
総資産
4,595
長短借入金
CB
3,319
7,804
その他
294
純資産
3,006
在庫
+
仕入契約
済
16,000
資金調達
最大
19,500
11,104
負債純資産
合計
11,104
P/L
売上高
15,600
営業利益
2,400
経常利益
2,200
当期純利益
2,000
在庫回転
+
資金回転
5,724
785
2015年7月期
翌期以降の
在庫投資へ
9
2015年7月期
在庫の推移状況
2015年7月期 期首在庫
第1Q期末 在庫
土地・区分所有等:1件
収益マンション:1件
第2Q期末 在庫
収益ビル
:2件
収益ビル
:4件
1,168百万円
収益マンション:2件
2物件
2,379百万円
ビジネスホテル: 1件
4物件
新築マンション:7件
収益マンション:2件
5,724百万円
仕入が、順調に推移
14物件
10
2015年7月期 3Q以降の仕入の状況
再開発アジャストメント案件
収益ビル
1件
1件
収益マンション
売却契約済
4Q売上計上
3Q仕入 + 3件
1件
2Q在庫:14件+3Q仕入契約済= 17件
今期の売上目標以上の仕入は、完了
更に仕入を加速しつつ、売却に注力
11
2015年7期 第1~2Q
販売の状況
2014年10月 文京区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11億円
2014年10月 大田区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6億5,000万円
2014年10月 港区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,500万円
1Q
19億3,500万円の売上
2014年12月 中央区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2億8,000万円
2014年12月 港区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8億5,000万円
2Q
11億8,800万円の売却売上
12
売上構成の変化
利益率の高い
再開発アジャストメント事業が増加
売上高102億円
単体
13
2015年7月期
借入の状況
借入実績
平均金利
第1Q
15億500万円
3.86%
第2Q
62億8,200万円
3.55%
トピックス
①2014年10月・・ドイツ銀行 東京支店より40億円の調達枠
②2014年12月・・CB、ワラントの発行 約80億円
借入:77億8,700万円 + 新生I&F 36億円=113億8700万円
更に、ドイツ銀行調達枠+ワラント行使 = 最大合計195億円
2014年7月期の調達は、約30億円
※第三者割当(約9億円)含
前期の約6倍以上
の調達が可能に
14
2015年7月期 借入先分布状況
1,692百万円
3,600百万円
700百万円
430百万円
11,589
267百万円
百万円
500百万円
400百万円
7,787
7,773
百万
百万円
円
4,000百万円
2015年2月28日現在
15
①不動産担保融資ファシリティー契約締結について
ドイツ銀行
東京支店
40億円
再活、再開発アジャストメント事業を加速
貸付人:ドイツ銀行東京支店
融資枠:40億円
•旧耐震マンション等にも融資付
資金使途:不動産取得資金
契約期間:1年間
16
② CB及びワラント発行
攻めの調達
第3回無担保転換社債型新株予約権付社債
・割 当 先 : EVO FUND
・資金調達額 : 4,000,000,000円
・発行による潜在株式数 : 22,975,301株
・転 換 価 額 : 174.1円
・転 換 期 間 : 3年間
希薄化
19.4%
物件仕入・売却
の加速
業績の拡大
調達額最大
約80億9,000万円
第7回新株予約権
・割 当 先 : EVO FUND
・資金調達額 : 3,999,999,730円
・新株予約権総数 : 229,753個(1個=100株)
・発 行 価 額
: 93,046,965円(1個=405円)
・発行による潜在株式数:22,975,300株
・行 使 価 額 : 174.1
・行使期間 : 2年間
17
2.中期経営計画
18
2014年4月30日発表 中期経営計画
積極的な資金調達と事業推進により、中期経営計画の達成を目指す。
(単位:百万円)
Copyright(c) 2014 ARDEPRO Co., Ltd. All Rights Reserved.
19
中期経営計画 経営目標
大都市圏の収益用不動産に対する旺盛なニーズを背景に、現在の仕入状況・販売状
況、及び資金調達の見通しを踏まえ、下記の通りに新中期経営目標を決定致しました。
2014/7期
(連結)
2015/7期
目標1期目
(連結)
2016/7期
目標2期目
(連結)
2017/7期
目標3期目
(連結)
10,400
15,600
22,000
31,700
営業利益
1,832
2,400
3,400
5,300
経常利益
1,775
2,200
3,200
4,900
当期純利益
1,632
2,000
3,000
4,500
7.11円
8.55円
12.83円
19.24円
売上高
1株当たり当期純利益
※2015年7月期以降の1株当たり当期純利益は、2014年7月31日現在の発行株式数に基づいて算出しております。
20
中期経営計画における基本戦略の拡充
1.中古不動産再活事業
•再開発アジャストメント事業の推進
•⇒戦略アドバイザーの招聘
進捗状況
六本木案件売買契約締結済
その他案件情報が多数
2.業務提携等の積極展開
•アセットマネジメント事業への進出
•⇒不動産投資顧問会社の設立
FIP投資顧問会社を買収
一般不動産投資顧問業登録へ
3.海外ネットワークの強化
•海外事業への進出推進
•⇒台湾に加えて欧米不動産市場への進出
2015年1月台湾子会社設立済
営業体制確立
4.財務安定性強化
•借入コストの低減⇒借入金利3%以下へ
•自己資本比率30%維持を目指す。
•ROE重視の会社経営
•東証二部、一部市場への指定承認へ。
・借入コスト:約3.5%
・自己資本比率:26.2%
・2014年12月に東証二部上場
21
3.ビジネスモデル
22
ビジネスモデルの変遷
一棟ビル
マンション
の再活
区分所有
マンション
の再活
フロービジネス
2004年
中規模
ビルの再活
再開発アジャストメント事業
アセットマネジメント事業
ストックビジネス
2014年
23
新たなビジネスモデル
「再開発アジャストメント事業」
24
新ビジネスモデル 「再開発アジャストメント事業・背景」
全国マンションストック総戸数:590万戸(東京都165万戸)
全国旧耐震基準マンション戸数:106万戸(東京都 36万戸)
旧々耐震基準
約7万戸
旧耐震基準 約36万戸
(21.6%)
1971年
1981年
新耐震基準 約129万戸
(78.4%)
万
戸
推定市場規模
30兆円
(資料)住宅・土地統計調査/総務省、住宅着工統計/東京都都市整備局
25
再開発アジャストメント事業
①法改正を活用
旧耐震基準の区分中古マンションの買取を進め、権利関係を
調整し、開発業者へ売却。
②単純に、ビル取得後、権利調整を図り、開発素地として売却
権利調整は、高度な知識、ノウハウが必要
⇒
煩雑な作業を伴う
旧耐震マンションは、融資付が困難。権利調整は、ダークなイメージ
先駆者利益の追求
再開発アジャストメント事業のトップランナーへ
26
ビジネスモデル スキーム
①法改正活用の区分買増し
②シンプルな権利調整
個別・一括買取
マンション・収益ビル等の
古ビルを取得
売
主
(区分所有者)
全体の80%取得まで
権利関係を調整
⇒⇒開発業者へ売却
開発業者
権利関係を調整し、
開発素地として売却
開発業者
取壊し
27
ビジネスモデル 実例(渋谷区渋谷物件)
権利調整仕掛りビル2棟の
区分所有権大半を一括取得
土
地【合計】:624.75㎡
総床面積【合計】:4133.97㎡
100%まで権利取得した上で
開発業者へ一括売却
【仲介】
不動産会社
大手
不動産会社
開発業者
区分所有者
約1か月
約3か月
28
ビジネスモデル 実績案件(都内物件)
総戸数
当初予定
地下1階~4階の区分
を取得
戸
34
土
地:409.96㎡
総床面積:1517.84㎡
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
区分
所有者
買増し
ビジネス
プラン
変更
残24戸を取得
(80%)
取得目途を
付け売却
収益物件
として売却
開発業者
29
4.海外展開及びファンド事業
30
日本の不動産が注目される背景
キーワード
他国と比較して高いキャップレート
東京オリンピック開催
アジアのキャップレート 2013
アベノミクス
円安影響
国内情勢の安定性
SOURCE: Japan Association Real Estate Appraisars
31
2015年にアジア太平洋地域で
最も投資したい都市の1位は東京。大阪は3位。
東京は、
開発プロジェクトの立地としても
1位に、また大阪は3位
に選ばれている。
32
2014年6月12日 東京不動産 サイトOPEN
http://tokyo-fudousan.asia/
33
台湾子会社の設立
名
称
所在地
代表者の役職
氏名
事業内容
資本金
東京房屋仲介股份有限公司
台湾台北市大安区忠孝東路四段
董事長(代表取締役)
趙 壽廣(Soo-kwang Cho)
不動産の売買、仲介、オークション事業
250万台湾ドル(約950万円)
設立年月日
2015年1月
大株主
持株比率
当社100%
34
当社保有新築7物件等⇒台湾富裕層へ販売活動開始
千鳥
練馬高野台1st.2nd
南久が原
南麻布
池袋
東武練馬
35
FIP投資顧問(株)の子会社化
2015年4月1日: 株式譲渡契約締結及び株式取得予定
名
称
所在地
FIP投資顧問株式会社
東京都あきる野市
優秀人材の確保
一般不動産投資顧問業登録へ
代表者の氏名 三上 哲治
事業内容
投資運用業、投資助言・代理業
不動産ファンド事業への参入
アセットマネジメント受託
資本金
2,000万円
私募ファンドの組成へ
36
不動産投資顧問会社 運用スキーム
配当(分配金)
投資家
賃料収入等
私募ファンド等
投 資
不動産
投 資
資産運用委託
FIP投資顧問(株)
2015年4月1日
株式100%取得
37
5.参考資料
38
会社概要
商
号
株式会社アルデプロ
設
立
1988年3月1日
地
東京都新宿区新宿三丁目1番24号
所
在
京王新宿三丁目ビル2階
大
阪
支
店
大阪府大阪市北区西天満六丁目3番16号 梅田ステートビル8階
代
表
者
名
保坂 光二
金
5億5,001万8千円(2015年1月31日現在)
資
本
発 行 済 株 式 数
233,873,050株(普通株式:単元株=100株)(2015年1月31日現在)
決
月
7月末
算
従
事
員
数
【連結】16名
【単体】 13名 (2015年1月31日現在)
事
業
内
容
不動産再活事業
所
属
団
体
社団法人 東京都宅地建物取引業協会
東京都不動産協同組合
社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
免
許
・
登
録
宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(1)第8637号
第二種金融商品取引業 関東財務局長(金商)第1203号
39
大株主の状況 平成27年1月31日現在
株主名
秋元 竜弥
株式数
持分比率
90,372,891
38.13
UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT
(常任代理人 シティバンク銀行株式会社)
8,150,508
3.44
BNP PARIBAS LONDON BRANCH FOR PRIME BROKERAGE CLEARANCE ACC FOR THIRD PARTY
(常任代理人 香港上海銀行東京支店)
5,205,000
2.2
株式会社SBI証券
3,228,600
1.36
日本証券金融株式会社
2,803,900
1.18
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL(常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社)
2,123,500
0.9
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY(常任代理人 株式会社みずほ銀行)
1,764,300
0.74
山崎 一弘
1,561,900
0.66
BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCT E PSMPJ
(常任代理人 株式会社三菱東京UFJ銀行)
1,250,000
0.53
牧間 次夫
1,230,000
0.52
株主数:36,054名
40
沿革
年
Reborn アルデプロ
月
概
新たな成長ステージへ
要
経営内容
1988年
3月内装事業を主軸として創業
2004年
3月東証マザーズ市場に上場【IPO】 (証券コード8925)
過去最高の売上・利益を達成
7月
ビジネスドメ
(売上:775億円 経常利益:113億円)
インの拡大
・PM事業
GS証券より300億円調達
8月
・開発事業
(第三者割当200億円+CB100億円)
8月サブプライム危機
2007年
2008年
9月リーマンショック
2010年
6月事業再生ADR手続成立
2010年 10月各支店の整理完了
2011年
2013年
3月東日本大震災
不動産市場
の好況 継続
サブプライム問題
リーマンショック
経営資源の
集中
不動産
融資厳格化
世界的不況
不動産需要の
減退
7月事業再生ADR手続終結
8月営業部を新設
2月S&Standard株式会社を子会社化
3月株式会社奨建築を子会社化
2014年
販売網の 拡大
・支店等 39ヶ所
・関連会社11社
外部環境
4月
大阪支店を開設
Reborn
新たな成長
ステージへ
新 中期経営計画の発表
8月中期経営計画基本戦略拡充
41
事業の推移(第17期~第30期計画)
勘定科目名
売
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
2015年 2016年 2017年
(計)
(計)
(計)
高
7,775
13,583
43,001
77,413
47,977
13,924
8,356
4,761
3,240
3,153
10,400
15,600
22,000
31,700
益
1,036
1,905
6,698
11,315
-7,903 -18,611
-9,214
-551
-5,176
-532
1,775
2,200
3,200
4,900
当 期 純 損 益
557
1,078
3,739
4,710 -26,125 -25,618
-8,704
55
-4,469
3,400
1,632
2,000
3,000
4,500
期 末 時 価 総 額
26,012
4,744
2,657
801
7,869
39,524
-
-
-
経
上
(単位;百万円)
常
利
IPO
(東証Mothers)
43,566 102,072 115,171
最大時価総額 GSから
1,800億円
300億円
(単位;百万円)
100,000
18,305
2,931
リーマン・ショック
ADR申請
東日本大地震
ADR完了
サブプライム
ローン危機
売上高
経常利益
80,000
当期損益
60,000
40,000
20,000
0
(20,000)
(40,000)
Copyright(c) 2014 ARDEPRO Co., Ltd. All Rights Reserved.
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グループ図(平成27年1月31日付)
アルデプログループ
株式会社アルデプロ
S&Standard株式会社
2015年4月1日
子会社化予定
株式会社奨建築
FIP投資顧問株式会社
<グループ従事員数の推移>
2013年7月末
5名
東京房屋仲介股份有限公司
2014年1月
大阪支店の開設
2015年1月31日付
16名
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経営理念
これまでの私たちの行動を支えてきたもの
経営理念・・・三つの豊かさの追求
事業を根底から支える精神的支柱
①経済的な豊かさ
売上高ではなく、経常利益の増加を目指します
豊かさを実現したら、周囲に「与えられる」ようになること
理 ( 理 念 ) と 利 ( 利 益 ) の 追 求
日常の行動指針
心の豊かさ
②身体的な豊かさ
健康であることに感謝する心も大切です
身体と精神が健全であって初めて豊かさが実現します
③心の豊かさ
経済的な豊かさ
身体的な豊かさ
礼節を重んじる謙虚な心、加えて、経済的・身体的豊さの
バランスを保ち、真の『心の豊かさ』を目指します
SS=Shareholder’s Satisfaction (株主満足)
CS=Customer’s Satisfaction
(顧客満足)
ES=Employee’s Satisfaction
(従業員満足)
CSR
社会的存在意義の実現
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この資料は当社に関する情報提供のために作成したもので、当社の有価証券への投資勧誘を直接的な目的としたものではありません。本資料は
2015年1月末日現在のデータに基づいて作成されており、記載された予測等については資料作成時点での当社の判断により、掲載情報の正確性、
完全性を保証、確約するものではありません。また本資料内容は予告なく変更される可能性があります。
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