Janvier 2016 no 324
Magazine immobilier et juridique offert par votre notaire
PATRIMOINE
Quel prêt pour mon projet ?
3 questions
à mon notaire
sur le compromis
de vente
DONATIONS
5 raisons de transmettre
+ de 120 biens à vendre sélectionnés par les notaires
Retrouvez l'intégralité des
annonces immobilières sur
p. 24
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biens à vendre
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vendre, acheter, investir
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sur
sommaire
édito
2015,
un bon cru immobilier
Informations notariales
Un climat propice aux acheteurs, des conditions favorables pour les emprunteurs, 2015
peut-il faire date dans l’immobilier ? Si ce
millésime 2015 semblait pourtant bien né,
les attentats de Paris ont logiquement retenti sur l’activité, le moral des Français, leurs
projets… Voici une rétrospective des faits
marquants qui ont jalonné l’année.
Après un premier trimestre marqué par les
atermoiements des acquéreurs, les beaux
jours ont fait place à une belle éclaircie sur
le fonds des transactions, dans un climat
de confiance qui s’est prolongé l’été durant.
Le mobile
Applications
iPhone et Androïd
DOSSIER
8
MON NOTAIRE M’A DIT
11
HABITAT
14
PATRIMOINE
18
LES NOTAIRES ANNONCEURS
DANS CE MAGAZINE
21
∙ Un bon “compromis”
pour une transaction sans souci
∙ Logement occupé :
pour acheter moins cher…
∙ Pacs et mariage :
protégez votre conjoint
∙ Rénovation :
la résolution de 2016
∙ La check-list indispensable
pour choisir un constructeur
Quel prêt pour mon projet ?
Annonces immobilières
• Maisons
• Fonds et murs commerciaux
• Immeubles de rapport
• Propriétés
• Terrains à batir
• Divers
• Locations
Christophe Raffaillac
Rédacteur en chef
Le web
Toute l’offre
immobilière
des notaires
4
Donations :
5 raisons de transmettre
Parallèlement, le gouvernement a favorisé
ces conditions clémentes en assouplissant le
dispositif Pinel pour investir dans le neuf et
en élargissant à un maximum de ménages
le Prêt à taux zéro pour acheter une résidence principale.
Alors qu’à la fin de l’été, le volume des ventes
retrouvait des couleurs – 753 000 signatures
en septembre, en progression de 4,2 % sur
1 an – et que les prix stoppaient leur repli,
la reprise semblait s’installer durablement…
Mais l’entrée dans l’hiver vient de marquer
un coup très dur au moral ! Certes les répercussions n’impactent pas directement le
marché immobilier, mais peut-être que certains sont amenés à reconsidérer ou à différer leur intention d’acheter… car la Tendance
immonot du marché nous annonce un recul
des transactions pour les 2 mois à venir !
Malgré tout, 2015 reste une année
fructueuse pour l’immobilier,
et 2016 devrait réserver
de belles opportunités !
Sortie
du prochain
numéro :
8 février 2016
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22
31
31
31
31
31
31
43 %
Pourcentage de
personnes se rendant
une fois par an dans leur
agence bancaire.
23 % avouent même
ne jamais y aller.
La raison est simple :
la multiplication des
services internet et
mobile offerts par les
différents établissements
bancaires.
Plus besoin de se
déplacer pour faire un
virement ou consulter
ses comptes par exemple.
Contravention
Vous avez été flashé par
un radar automatique
pour excès de vitesse !
Vous pouvez contester
votre contravention
via internet en vous
connectant sur le site
de l’Agence nationale de
traitement automatisé
des infractions (www.
antai.fr). Il suffit
d’indiquer le numéro
et la date de l’avis
de contravention,
votre nom, le numéro
d’immatriculation du
véhicule puis de choisir le
motif de la contestation.
Sécurité routière,
com. du 23 novembre 2015
Flash info
ADMINISTRATION
Le silence vaut
accord (ou SVA)
La liste des procédures pour lesquelles le
silence de l’administration vaut accord vient
de s’allonger.
La liste des procédures pour lesquelles le SVA
s’applique aux collectivités territoriales, aux organismes de sécurité sociale et aux organismes
chargés d’un service public administratif est
directement disponible sur le site Légifrance :
http://legifrance.gouv.fr/Droit-francais/Silencevaut-accord-SVA.
LOCATAIRES
Présentez
vos papiers
Le décret donnant la liste des pièces pouvant
être exigées par un propriétaire est paru. Parmi
celles-ci figurent :
- une pièce d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du
titulaire ;
- une pièce justificative de domicile (3 dernières
quittances de loyer, avis de taxe foncière…) ;
- un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles ;
- un ou plusieurs documents attestant des ressources (dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition…).
Décret 2015-1437 du 7 novembre 2015
84 %
Pourcentage de Français déclarant
attacher une importance toute particulière
à la performance énergétique de leur
logement.
ABRIS DE JARDIN
Combien risquez-vous de payer ?
Un arrêté de novembre 2015 fixe
les tarifs du mètre carré pour la taxe
d’aménagement.
Pour mémoire, celle-ci s’applique
lors du dépôt d’un permis de
construire ou d’une déclaration
préalable de travaux. Elle peut donc
concerner certaines cabanes et abris
de jardin.
Le montant de la valeur forfaitaire
pour 2016 est de :
- 701 € le m2 hors Île-de-France ;
- 795 € le m2 en Île-de-France.
Arrêté du 6 novembre 2015 relatif à
l’actualisation annuelle des tarifs pour le
mètre carré de taxe d’aménagement - JORF
n°0264 du 14 novembre 2015
LINKY
Le compteur
intelligent
Depuis le 1er décembre 2015 et jusqu’en 2021,
ERDF remplace les compteurs “traditionnels”
par des compteurs électroniques communicants (appelés “Linky”). Les avantages :
- plus d’intervention à domicile, de relevé de
consommation ;
- les factures se font sur la base de la consommation réelle constatée et non plus sur une
estimation ;
- en cas de déménagement, le courant sera rétabli dans les 24 heures ;
- les pannes seront détectées plus rapidement.
CHIFFRES CLÉS
INDICE COÛT
DE LA CONSTRUCTION
3e trimestre 2015 :
INDICE DE RÉFÉRENCE
DES LOYERS (IRL)
3e trimestre 2015 :
INDICE DES LOYERS
COMMERCIAUX
3e trimestre 2015 :
INDICE MENSUEL DES PRIX
À LA CONSOMMATION
(HORS TABAC) nov. 2015 :
1 619,75
125,26
108,38
125,75
- 1,17 % par rapport
au 3e trimestre 2014
+ 0,02 % par rapport
au 3e trimestre 2014
- 0,13 % par rapport
au 3e trimestre 2014
- 0,2 % par rapport
au mois précédent
TERRAIN À BÂTIR
IMMOBILIER ANCIEN
Le chouchou
Un sondage immonot, réalisé à l’automne 2015,
nous apprenait que 79 % des internautes préféraient acheter dans l’ancien. Quelques semaines
plus tard, c’est au tour d’une enquête Cafpi
d’enfoncer le clou. Il en ressort que plus de 82 %
des personnes qui achètent un bien pour la première fois investissent dans l’ancien.
Plus accessible en matière de budget, l’immobilier ancien correspondrait aux attentes des
revenus modestes (25 % du total des dossiers
selon l’étude de Cafpi). L’élargissement du Prêt à
taux zéro devrait peser dans la balance de l’immobilier ancien et aider les primo-accédants à
boucler leur budget efficacement.
LOYERS IMPAYÉS
Nouvelle garantie
Le dispositif “VISALE” devrait peu à peu remplacer la Garantie des risques locatifs (GRL). Ce
nouveau dispositif concernerait en priorité les
“salariés précaires, intérimaires, intermittents,
apprentis, contrats aidés, CDI en période d’essai”
lorsque l’entrée dans le logement et leur prise de
fonction s’effectuent dans un délai très proche.
Elle serait limitée aux logements dont les loyers
plus les charges ne dépassent pas 1 300 € (1 500 €
pour Paris intra-muros). Elle ne prendrait pas en
charge les frais de procédures judiciaires ni les
dégradations. Reste à préciser les modalités pratiques de mise en œuvre du dispositif “VISALE”.
Une convention entre l’État et Action logement
devrait être signée prochainement.
Taxe foncière
moins élevée
En 2015, la valeur locative des terrains à bâtir situés en zones tendues avait été majorée de 25 %
puis de 5 €/m2. Un amendement à la loi de finances rectificative pour 2015 modifie le mode
de calcul de cet impôt :
- en 2016, il prévoit un abattement pour les 200
premiers m2. Au-delà, la majoration de 25 % est
maintenue et celle de 5 €/m2 est supprimée ;
- en 2017, il supprime la règle des 25 % et instaure une majoration de 3 €/m2, tout en permettant aux collectivités locales de la moduler entre 1 et 5 €/m2, dans la limite du plafond
applicable. L’abattement pour les 200 premiers
m2 est supprimé.
4 MOIS
En cas de demande de paiement
fractionné ou différé des droits
de succession, les héritiers ont
désormais 4 mois pour constituer
les garanties demandées par le fisc
(le délai était de 3 mois auparavant).
Décret n° 2015-1548 du 27 novembre 2015,
JO du 29 novembre
PACS
4 jours de congés
Depuis la loi pour l’égalité réelle entre les
hommes et les femmes, les salariés qui concluent
un pacte civil de solidarité peuvent bénéficier
d’une autorisation exceptionnelle d’absence de
4 jours, sur justificatif.
LOCATION ET DIAGNOSTICS
Le dossier de diagnostics techniques
que le bailleur doit remettre au locataire
devrait s’étoffer à compter du 1er trimestre
2016 et inclure un état de l’installation
d’électricité et de gaz. À suivre.
TARIF
Le notaire, votre intermédiaire pour acheter à moindres frais !
Les honoraires de négociation à régler
au notaire, en tant qu’intermédiaire,
s’élèveront à seulement (TVA 20 % en sus) :
- 5 % ht du prix du bien jusqu’à 45 735 €
- et 2,5 % ht au-dessus de ce montant
Pour un bien de 150 000 € net vendeur :
- de 0 à 45 735 € : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 744 € TTC
- de 45 735 à 150 000 € : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 128 € TTC
Soit, pour cet exemple :
5 872 € TTC
Soit, 3,91 % TTC du prix d’achat.
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Pensez-y
Si vous avez une cheminée,
il est obligatoire de la faire
ramoner régulièrement
par un professionnel.
Les obligations de
ramonage résultent
des règlements sanitaires
locaux. Renseignez-vous
auprès de votre mairie.
Mais bien souvent,
la plupart des communes
s’inspirent de la
réglementation en vigueur
à Paris qui prévoit deux
ramonages par an (un
avant la période de chauffe
et l’autre pendant). Petit
rappel : le ramonage
incombe à celui qui utilise
la cheminée (donc les
locataires sont concernés
par cette obligation).
en bref
Réparations
Un propriétaire ne peut
pas reprocher à son
locataire de ne pas avoir
entretenu le logement
loué et de ne pas avoir
fait les réparations
nécessaires dès lors que
l’immeuble est considéré
comme vétuste.
La justice a estimé qu’il
était impossible au
locataire d’entretenir
correctement un
logement dans un tel état
et que les réparations
locatives à sa charge
ne doivent pas être
impossibles à réaliser.
Cour de cassation, Chambre
civile 3, 5 novembre 2015
14-23.693
5
Vos droits en pratique
Stationnement
et gestion
des amendes !
Déjà repoussé au
1er octobre 2016
par la loi 2015-991 du
7 août 2015, le transfert
aux communes de la
gestion des amendes du
stationnement payant
devrait être reporté
au 1er janvier 2018 pour
des “raisons techniques
et informatiques”
(Projet de loi de finances
pour 2016 art. 17).
Adultes
handicapés :
hausse de
l’allocation
Le montant mensuel
de l’allocation aux
adultes handicapés
(AAH) est porté
de 800,45 € à 807,65 €
à compter du
1er septembre 2015
(Décret 2015-1233
du 6-10-2015 : JO 7
p. 18180).
6
avec les ÉDITIONS FRANCIS LEFEBVRE
BAIL DE LOCATION
Divorce, fin de la solidarité conventionnelle ?
Des époux, Aline et Bastien, contractent un bail
d’habitation dont l’une des clauses les engage
de manière solidaire. À leur divorce, le jugement
attribue le droit au bail à Aline.
Quelques mois plus tard, elle décède.
Le bailleur assigne alors Bastien, l’ex-époux,
pour obtenir le paiement de loyers dus après
le divorce. La cour d’appel rejette sa demande
au motif que la cotitularité du bail prévue par la
loi entre les époux cesse à compter de la transcription du jugement de divorce, en cas d’attribution du bail à l’un des ex-époux. Le bailleur
forme un pourvoi en cassation. Il soutient que
le divorce, s’il met fin à la cotitularité légale du
bail entre les époux, ne fait pas cesser la colocation conventionnelle de ce bail, résultant de la
clause de solidarité.
Rejet de la Cour de cassation : la transcription
du jugement de divorce ayant attribué le droit
au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité
du bail tant légale que conventionnelle.
Cass. 3e civ. 22 octobre 2015 no 14-23.726
(no 1110 FS-PBRI)
COPROPRIÉTÉ
MAJEURS PROTÉGÉS
Le nouveau syndic Tutelle : une durée
a le dernier mot… limitée ?
Le nouveau syndic de copropriété peut agir
contre l’ancien sans autorisation de l’assemblée
générale. Ainsi, une copropriété désigne M. P. en
qualité de nouveau syndic. Ne parvenant pas à
se faire remettre l’ensemble des documents du
syndicat, il assigne l’ancien syndic devant le président du tribunal de grande instance qui en ordonne la remise sous astreinte. Les documents
ne lui étant toujours pas remis, M. P. saisit le
juge de l’exécution en liquidation d’astreinte.
L’ancien syndic lui oppose l’irrecevabilité de sa
demande à défaut d’autorisation du syndicat
des copropriétaires d’agir en justice. La cour
d’appel rejette cette exception d’irrecevabilité.
Le nouveau syndic peut agir en son nom contre
l’ancien (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Décision confirmée par la Cour de cassation.
Cass. 3e civ. 16 septembre 2015 no 14-22.419
(no 906 FS-PB), Sté Citya Paradis c/ P.
Lors du renouvellement d’une tutelle pour une
durée de 20 ans, Maurice B., le père d’Élodie,
une majeure protégée, est maintenu dans ses
fonctions de tuteur.
Agé de 79 ans lors du renouvellement, il demande que sa mission soit limitée à 5 ans.
Les juges refusent.
Ils rappellent que, conformément à l’article 453
du Code civil, Maurice B. pourra demander à
tout moment à être déchargé de sa mission. Ils
observent que, rien ne permettant d’apprécier
à quel moment il ne sera plus à même d’exercer
la tutelle, il n’y a pas lieu de la limiter dans le
temps a priori.
Cass. 1e civ. 7 octobre 2015 no 14-23.955
(no 1078 FS-PBI).
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Météo
le
météo loca
PRIX MÉDIANS
DES BIENS
Evreux
LILLE
1,95%
MAISONS
179 876 €
LES TAUX DE CRÉDIT
En cette fin d’année, les
banques encouragent les
ménages les plus modestes
à acheter. Conséquence : les
taux baissent encore, peu, mais
ils baissent. Ils sont à un niveau
historiquement bas : 2,20 % en
moyenne sur novembre 2015,
toutes périodes confondues
(source : L’observatoire Crédit
/ Logement CSA).
Bonne nouvelle : avec la baisse
des taux, le montant de l’apport personnel est en forte
baisse. Et les prévisions ? Soyez
rassurés, la hausse des taux
n’est pas pour demain !
APPARTEMENTS
STRASBOURG
RENNES
1,80%
PARIS
1,75
%
1 734 €/m2
et région parisienne
%
1,90
DIJON
1,80%
NANTES
Eure
1,80%
MAISONS
150 000 €
LIMOGES
LYON
1,75%
BORDEAUX
1,75
%
APPARTEMENTS
1,95%
1 685 €/m2
MONTPELLIER
1,85%
Haute-Normandie
TOULOUSE
1,90%
MARSEILLE
MAISONS
1,85%
Taux de crédit sur 15 ans
En partenariat avec
au 1er décembre 2015
AJACCIO
1,95%
150 000 €
APPARTEMENTS
1 594 €/m2
TERRAINS
63 €/m2
+ 2,78 %
LILLE
IERS
LES PRIX IMMOBIL
Il y a eu une légère baisse
des prix au 4e trimestre 2015
(- 0,82 %) pour les appartements et (- 1,82 %) pour les
maisons dans l’ancien.
La légère reprise constatée au
cours du 3e trimestre était en
grande partie saisonnière.
Les notaires pensent que les
prix devraient continuer à
légèrement baisser à court
terme.
Les acheteurs restent attentistes en cette fin d’année. Espérons que le Prêt à taux zéro
en 2016, accessible à davantage d’emprunteurs et ouvert
à l’immobilier ancien, rebooste
le marché immobilier. On y
croit !
France
2 876€/m2
MAISONS
-2,2 %
+ 1,7 %
RENNES
2 380 /m
€
2
2 895€/m2
8 020€/m2
-1,72 %
NANTES
STRASBOURG
PARIS
+ 3,70 %
TOURS
-9,97 %
DIJON
1 857 /m
€
2 246€/m2 2 259€/m2
2
1 777 €/m2
TERRAINS
80 €/m2
BOURG-EN-BRESSE
1 566€/m2
-1,9 %
LIMOGES
BORDEAUX
APPARTEMENTS
-17,59 %
+ 12,31 %
-6,03 %
145 000 €
LYON
1 218€/m2
3 033€/m2
3 870€/m2
L’INDICATEUR IMMONOT
donne le prix médian des biens
les plus répandus proposés à la
vente sur le site immonot.com
en décembre 2015.
MONTPELLIER
2 277€/m2
-11,54 %
+ 3,12 %
TOULOUSE
2 463 /m
€
Prix médians au m des appartements
dans 14 grandes villes et évolution sur
3 mois - Source : Indicateur
Décembre 2015
2
+2%
MARSEILLE
2 270€/m2
2
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En baisse sur le dernier trimestre
Stable sur le dernier trimestre
En hausse sur le dernier trimestre
VIDÉO
Regardez
la météo
sur le site
immonot
7
DOSSIER
Donations
5 raisons de transmettre
Bien transmettre son patrimoine c’est prévoir et anticiper.
Les donations sont un “outil” particulièrement bien adapté.
Elles vous permettront d’aider vos enfants,
protéger la personne qui partage votre vie
ou encore gratifier quelqu’un qui compte beaucoup pour vous.
Sans oublier les avantages fiscaux qui en découlent.
P
ourquoi faire une donation ?
Tout simplement parce que
vous avez tout à y gagner, y
compris en termes de sérénité !
Cela vous évitera d’appliquer “à la lettre”
les dispositions de la loi en matière de
succession, qui ne répondront peut-être
pas à ce que vous souhaitez pour vos
héritiers. Selon votre objectif, la forme de
donation choisie ne sera pas la même.
1. Je veux protéger
mon conjoint
Les époux héritent automatiquement
l’un de l’autre, sans droits de succession.
Mais si rien n’a été prévu, la part qui
revient au survivant n’est pas toujours
suffisante (quantitativement, mais aussi
parfois qualitativement) pour faire face à
ses besoins. La donation entre époux (ou
donation au dernier vivant) permet de donner
une part plus importante que celle prévue
par la loi. Elle peut porter sur tous les biens
possédés par l’époux au jour de son décès. La
part recueillie grâce à la donation entre époux
varie en fonction de la composition de la famille.
8
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À savoir
Sauf si elle est consentie par contrat
de mariage, la donation entre époux
est révocable à tout moment et sans avoir
à prévenir son conjoint.
DROITS DU CONJOINT SURVIVANT
Situation
familiale
Le couple
a des enfants
communs
Sans donation
entre époux
-1/4 en pleinepropriété
- ou la totalité
en usufruit
Le défunt
-1/4 en pleinea des enfants
propriété
d’une précédente
union
Avec donation
entre époux
-quotité
disponible :
1/4 en pleinepropriété et 3/4
en usufruit
- ou la totalité
en usufruit
- ou 1/2 en pleinepropriété (1 enfant),
1/3 en pleinepropriété
(2 enfants), 1/4 en
pleine-propriété (3
enfants ou +)
En l’absence d’enfants
Le défunt
a ses 2 parents
1/2 en pleinepropriété*
1 seul
des parents
du défunt
est en vie
3/4 en pleinepropriété*
Les deux
parents
du défunt
sont décédés
La totalité en
pleine-propriété*
La totalité en
pleine-propriété*
* S’ils ont donné des biens à leur enfant, les père et mère du défunt
bénéficient d’un droit de retour sur ces biens. Ce droit ne joue cependant que dans la limite des droits accordés par la loi aux parents,
dans le cadre d’une succession (1/4 par parent). Lorsque le défunt ne
laisse ni descendants (enfants) ni ascendants (parents), ses frères et
sœurs peuvent également avoir droit à la moitié des biens de famille.
2. Je veux partager mon
patrimoine entre mes enfants
Pour être sûr de ne léser aucun de vos enfants, la
donation-partage apparaît comme la solution
idéale. Il s’agit à la fois d’une donation et d’un
partage anticipé de votre succession.
La donation-partage :
- évite les difficultés et les brouilles familiales pouvant naître lors du règlement d’une succession ;
- facilite l’attribution des biens conformément
aux souhaits du donateur et aux besoins,
capacités ou aptitudes de chaque enfant (les
donataires).
Vous êtes libre de composer à votre guise les
lots qui seront distribués entre vos enfants. En
revanche, chacun doit recevoir au moins sa
part comme prévu par la loi. Si ce n’était pas
le cas, l’enfant s’estimant lésé pourrait agir “en
réduction”.
La donation-partage :
pas que pour les enfants
Depuis 2007, la donation-partage
ne s’applique pas seulement aux enfants.
Le donateur peut également gratifier ses
petits-enfants. On parle de “donation-partage
transgénérationnelle”. La loi donne également
la possibilité de faire des donations au
sein des familles recomposées. Enfin, des
personnes sans enfant peuvent faire une
donation-partage au profit de leurs frères
et sœurs (ou, en cas de décès de ceux-ci,
de leurs neveux et nièces).
3. Je veux aider
un de mes enfants
Deux options s’offrent à vous :
- si vous souhaitez apporter une aide ponctuelle
à cet enfant, sans le gratifier spécialement par
rapport à ses frères et sœurs, vous pouvez lui
faire une donation en avance sur sa part
successorale ;
DONNER EN 2 TEMPS
- La donation graduelle
permet au donateur
de donner un bien
en pleine-propriété à
un premier bénéficiaire
qui a obligation de
le conserver jusqu’à
la fin de sa vie et de
le transmettre, à son
décès, à un second
bénéficiaire désigné
dans l’acte de donation.
Le premier bénéficiaire
ne peut ni le donner, ni
le vendre de son vivant,
ni le transmettre par
testament.
- La donation résiduelle
s’opère également en
deux temps. Mais ici,
le premier bénéficiaire
n’est pas tenu de
conserver le don dans
son intégralité.
Le second bénéficiaire
ne recueillera que ce qui
reste du don.
Donner provisoirement
Effectuée par acte notarié, la donation temporaire d’usufruit vous
permet, comme son nom l’indique, de donner, par exemple, à un enfant
pendant une durée déterminée, l’usufruit d’un bien procurant des
revenus (logement, parts de SCI…). Votre enfant profitera des revenus
provenant de ce bien, ce qui peut l’aider à financer ses études ou un
projet professionnel, par exemple. Fiscalement, durant la période fixée
dans l’acte de donation, les parents donateurs ne seront pas imposés
sur les revenus du bien donné. Et, comme pour une donation “classique”,
un abattement de 100 000 € (renouvelable tous les 15 ans) s’appliquera
sur la valeur du bien donné à votre enfant.
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9
DOSSIER
À FAIRE
Avant de concrétiser votre
donation, pensez à faire
un bilan de votre situation
familiale et patrimoniale
avec l’aide de votre
notaire. Il vous conseillera
la solution la plus
opportune en fonction
de vos besoins actuels
et futurs.
31 865 €
Somme que vous pouvez
donner tous les 15 ans,
à chacun de vos enfants,
petits-enfants ou arrièrepetits-enfants, en toute
franchise de droits,
si vous avez moins de
80 ans. Ce don peut être
fait par chèque, virement,
mandat ou remise
d’espèces.
Retrouvez
plus d’infos sur
- si votre intention est de l’avantager par rapport
aux autres, vous pouvez faire une donation
“hors part successorale”. Vous pourrez ainsi
lui donner plus, tout en restant dans la limite
des règles de la quotité disponible et de la
réserve héréditaire. En revanche, si la donation
consentie empiète sur la part de ses frères et
sœurs, ils pourront, lors de l’ouverture de votre
succession, remettre en cause la donation.
Le don manuel
Quoi de plus simple que de donner
une somme d’argent ou un bijou… sans
intermédiaire ni formalité, directement de
la main à la main. Rien ni personne n’interdit
cette pratique. Toutefois, cette simplicité
peut s’avérer source d’ennuis si le donateur
ne respecte pas un minimum de règles. Ainsi,
la validité du don manuel repose sur l’accord
des deux parties. Le donateur doit le faire
sans aucune contrainte et celui qui reçoit le
don doit l’accepter en parfaite connaissance
de cause, sans y être forcé.
Le don manuel doit avoir une cause licite
(dédommager quelqu’un qui vous a rendu un
service, preuve d’un sentiment d’affection…).
Enfin, il doit être fait dans les limites de la
“quotité disponible” et ne pas porter atteinte
aux droits successoraux des autres héritiers.
Aucun texte n’oblige le donataire (celui qui
reçoit) à révéler l’existence du don au fisc.
Mais cela est recommandé. L’administration
fiscale peut demander l’origine des fonds
qui lui ont permis de réaliser telle opération
ou tel placement. D’autre part, vis-à-vis
des héritiers, cela évitera tout malentendu
lors de l’ouverture de la succession.
Don manuel et présent d’usage : à ne pas confondre
Qui n’a pas reçu (ou fait) un petit geste lors d’un anniversaire,
d’une réussite à un examen, d’un mariage…
S’agit-il alors d’un don manuel ou d’un présent d’usage ? Il est fréquent
de confondre ces deux notions. Or elles n’ont pas grand chose en
commun. Le présent d’usage est un cadeau dont la valeur est en relation
avec le train de vie et les capacités financières de celui qui le fait.
Le présent d’usage n’est pas “rapportable” à la succession du donateur
c’est-à-dire qu’il n’en sera pas tenu compte lors de l’ouverture de la
succession et de la répartition du patrimoine entre les héritiers.
Autre différence avec le don manuel, le présent d’usage n’est pas
soumis à droits de donation en raison de la modicité de la somme
ou de la valeur du bien donné par ce biais.
4. Je profite des abattements
Les donations bénéficient d’une fiscalité très
avantageuse. Des abattements, variables selon la
personne à qui vous donnez, réduisent les droits
à acquitter. Ces abattements se renouvellent
tous les 15 ans. Vous pourrez donc en bénéficier
plusieurs fois.
Vous faites une donation à…
l’abattement sera de…
votre père ou votre mère
100 000 € (1)
votre conjoint
ou votre partenaire pacsé
80 724 € (1)
un enfant
100 000 € (1) (2)
un petit-enfant
31 865 € (1) (2) (5)
un arrière petit-enfant
5 310 € (1) (2) (4) (5)
un frère ou une sœur
15 932 € (1)
un neveu ou une nièce
7 967 € (1) (3)
une personne handicapée
159 325 €
(1) abattement cumulable avec l’abattement de 159 325 € en faveur
des handicapés.
(2) abattement cumulable avec l’abattement spécial de 31 865 €
prévu en cas de don familial en espèces.
(3) abattement cumulable avec l’abattement spécial de 31 865 €
prévu en cas de don familial en espèces si le donateur n’a pas
de descendants en ligne directe (enfants, petits-enfants…).
(4) abattement cumulable avec celui de 31 865 € en faveur des
petits-enfants si l’arrière petit-enfant représente son père ou sa mère
prédécédé(e).
(5) abattement cumulable avec celui de 100 000 € en faveur des
enfants si le petit-enfant représente son père ou sa mère prédécédé(e)
(ou sa grand-mère ou son grand-père prédécédé(e) dans le cas de
l’arrière petit-enfant).
5. Je veux soutenir l’action
d’une association
Les dons consentis à certaines associations
ou fondations donnent droit à une réduction
d’impôt égale à 66 % du montant du don (dans
la limite de 20 % du revenu imposable). Pour
les dons aux organismes d’aide aux personnes
en difficulté, la réduction d’impôt est de 75 %
des dons versés (jusqu’à 529 € en 2015 pour les
impôts qui seront payés en 2016).
Si vous ne savez pas à quelle association vous
pouvez donner, consultez le site www.francegenerosites.org. Vous y trouverez près de 80 associations et fondations reconnues d’utilité
publique pouvant recevoir vos dons tout en
réduisant vos impôts.
Marie-Christine Ménoire ■
10
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3
questions
à mon notaire
Un bon “compromis”
pour une transaction sans souci
Vous avez enfin trouvé
un acquéreur pour votre
bien immobilier. Quelles sont
les démarches à faire pour
concrétiser l’engagement de
vendre et celui d’acheter ?
Voici quelques précisions utiles
sur le compromis de vente,
qu’il vaut mieux signer dans
une étude notariale, comme
nous le rappelle Stéphanie
Swiklinski, diplômée notaire.
Qu’est-ce qu’un compromis
de vente ?
Il est également appelé sous-seing privé. C’est un
avant-contrat (ce n’est pas l’acte définitif) dans
lequel le vendeur s’engage à vendre son bien
et l’acquéreur s’engage à l’acheter. La signature
du compromis de vente permet de fixer un
accord sur le prix, les conditions générales
et particulières de la vente, les conditions
suspensives et la date butoir pour la signature
de l’acte définitif. C’est finalement l’acte le plus
important, puisque c’est à ce moment-là que
tout se décide !
Faut-il signer le compromis de vente
devant un notaire ou pas ?
Il est conseillé de faire systématiquement appel
à un notaire, professionnel du droit, pour signer
un compromis de vente. Ce n’est cependant pas
illégal de le signer directement entre particuliers
ou à l’agence immobilière qui a négocié la vente.
Dans ce dernier cas, ce n’est pas non plus une
obligation. Vous pouvez tout de même exiger
+ D’INFOS
Les domaines
de compétence
du notaire sont multiples.
N’hésitez pas à le
consulter pour obtenir
un conseil avisé qui
préservera vos intérêts.
que le sous-seing privé se signe chez votre notaire. Dès que vous vous serez mis d’accord avec
votre vendeur, prenez rendez-vous chez votre
notaire. Celui-ci vous conseillera utilement, établira lui-même tous les actes et prendra soin d’y
annexer tous les documents requis.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
La réalisation de la vente peut être soumise à
l’accomplissement de conditions suspensives :
les effets de la vente sont alors suspendus à la
survenance d’un événement futur et incertain
et ne dépendent pas de la volonté des parties.
Il peut s’agir par exemple : du droit de préemp-
tion du locataire du bien vendu, du droit de
préemption urbain ou de l’obtention du prêt de
l’acquéreur. Lorsque les conditions ne sont pas
réalisées dans les délais prévus, le vendeur et
l’acquéreur reprennent leur liberté.
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■
11
MON NOTAIRE M’A DIT
Logement occupé
Pour acheter moins cher…
Acheter un logement avec un locataire en place ! Drôle d’idée
me direz-vous. Quel en est l’intérêt puisqu’on ne peut pas
l’habiter tout de suite ? Et pourtant, cette opération a plus
d’un avantage. Explications…
65 ANS ET PLUS
Un locataire âgé (65 ans
et plus) est protégé.
Ce principe, déjà renforcé
par la loi Alur, est étendu
par la loi Macron
du 6 août 2015.
Il s’applique dorénavant
à tous les contrats
de location en cours.
Mais il y a des conditions
à respecter…
Plus d’intérêts qu’il n’y paraît
- Intérêt no 1 : c’est moins cher. En effet, une
décote est pratiquée en fonction du locataire
en place et de la durée du bail restant à courir.
Celle-ci peut aller de 6 à 10 % par rapport au
prix du marché.
Par ailleurs, vous obtiendrez plus facilement
un prêt pour votre acquisition, vu que les
loyers perçus couvriront, en tout ou partie, les
mensualités.
- Intérêt no 2 : vous n’avez pas besoin de
chercher un locataire. Il est déjà là et le bail
va continuer jusqu’à l’échéance prévue. Si vous
envisagez d’acheter un appartement ou une
maison non pas pour y vivre personnellement
mais pour louer, c’est la solution tout confort.
Vous vous dispenserez des démarches, souvent
longues et fastidieuses, liées à la recherche du
locataire idéal.
- Intérêt no 3 : vous percevrez les loyers
immédiatement après la signature de l’acte
de vente. Il n’y aura pas de délai entre le
moment où vous devenez propriétaire et celui
où vous trouvez un locataire.
Ce qu’il faut savoir avant…
Même si l’opération est tentante, avant de vous
lancer dans ce type d’achat, plusieurs points
sont à vérifier :
1. Validez que le prix demandé correspond
au prix du marché.
12
Sur ce point, votre notaire sera de bon conseil.
2. Étudiez attentivement le bail en cours et
examinez plus particulièrement les clauses
concernant le loyer et ses modalités de
révision, la durée du bail… Il faut que les
conditions prévues correspondent à vos
attentes et votre projet.
3. Assurez-vous que le locataire en place
n’est pas un mauvais payeur, ni une personne occasionnant des troubles de voisinage, par exemple. Vérifiez qu’il n’y a pas de
litiges en cours avec l’ancien propriétaire (en
l’occurrence le vendeur) ou avec des tiers.
4. Renseignez-vous aussi sur l’âge du locataire en place. En effet, si par hasard, vous
souhaitez reprendre le logement pour y
vivre, n’oubliez pas que les locataires âgés
sont protégés par la loi et que vous ne pourrez peut-être pas reprendre le logement aussi facilement que vous le pensez.
5. Comme pour toute vente immobilière,
vérifiez l’état de l’immeuble et s’il s’agit
d’une copropriété, renseignez-vous sur les
travaux entrepris récemment ou prévus
(les PV des dernières assemblées générales
seront d’un grand secours). Dans tous les
cas, soyez attentif aux diagnostics qui vous
seront fournis.
Marie-Christine Ménoire ■
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Pacs et mariage :
protégez votre conjoint
Pacs et mariage sont souvent en
concurrence. Ils ont, chacun, leurs
avantages et leurs inconvénients.
Pour ceux qui hésiteraient
encore, certaines différences
de taille existent, notamment
en matière de succession…
M
ême si le Pacs, par certains aspects, ressemble au mariage,
ce dernier est nettement plus
protecteur en matière de succession. Mais des aménagements sont possibles.
La garantie d’avoir un toit
pour le partenaire
- Dans le cadre du mariage, le conjoint survivant bénéficie pendant un an d’un droit temporaire au logement. Cela signifie qu’il pourra
continuer à occuper le logement gratuitement
et utiliser les meubles qui le garnissent durant
l’année qui suit le décès. Ce droit est automatique et d’ordre public (le conjoint survivant ne
peut pas en être privé même par testament).
Dans le délai d’un an à compter du décès, le
conjoint peut demander à bénéficier sa vie
durant d’un droit d’habitation du logement et
d’un droit d’usage des meubles le garnissant
(c’est le droit viager au logement).
Sauf si le défunt avait privé son conjoint
de ce droit par testament authentique (ce qui est assez rare en pratique).
Aucune condition de forme n’est imposée
pour faire cette demande, même si l’acte notarié est à privilégier (pour sa force probante et
l’incontestabilité de sa date).
- Dans le cadre d’un Pacs, le partenaire survivant n’a droit qu’au droit temporaire au logement (sauf testament contraire).
Il est cependant possible d’aménager cette
disposition légale soit en lui attribuant prioritairement, par testament, le logement et son
mobilier, soit en achetant le bien sous forme
de SCI.
Les statuts de la société pourront alors prévoir que les partenaires seront co-gérants de
la société et que le survivant aura la jouissance
gratuite du bien appartenant à la SCI sa vie
durant.
La nécessité du testament
pour les pacsés
Contrairement aux personnes mariées qui sont
assurées de recevoir une part de l’héritage du
défunt, les partenaires d’un Pacs ne sont pas
automatiquement héritiers l’un de l’autre.
Le pacsé survivant n’a droit à rien en l’absence
de testament.
Et même avec un testament, la marge de
manœuvre est plus réduite que pour les couples
mariés.
En effet, les effets du testament seront limités à
la quotité disponible “ordinaire” (minimum en
quelque sorte) alors qu’en cas de mariage, cette
quotité peut être “élargie”. Cette part que l’on
peut qualifier de “quotité disponible spéciale
entre époux” peut porter :
- soit sur la totalité de la succession en usufruit,
même en présence d’enfants d’un premier lit ;
- soit sur 1/4 en pleine propriété et les 3/4 en
usufruit.
C’est pourquoi il faut être très vigilant lors de
la rédaction du testament et ne pas hésiter à
demander conseil à un notaire pour protéger
efficacement son partenaire.
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BON À SAVOIR
Quel régime faut-il choisir
en cas de Pacs ?
Les pacsés sont, en
principe, soumis au
régime de la séparation
de biens. Toutefois,
ils peuvent opter pour
l’indivision et tous les
biens acquis ensemble
ou séparément, après
la signature du Pacs,
appartiendront pour
moitié à chacun
des partenaires.
Ce régime permettra
d’attribuer au survivant
la propriété de la moitié
des biens indivis, sans
avoir à acquitter aucun
droit de succession.
En revanche, l’autre
moitié ne lui revient pas
(sauf si un testament est
fait en ce sens).
Marie-Christine Ménoire ■
13
HABITAT
Rénovation
La résolution de 2016
Le chantier est vaste, mais les logements pourront bientôt
retrouver tout leur faste. Les mesures pour la transition
énergétique et la labellisation RGE des artisans vont se traduire
par des rénovations du plus bel effet… 2016 lève le voile !
À SUIVRE…
En cours d’examen,
le projet de loi de finances
pour 2016 prévoit
la prolongation
de l’éco-PTZ jusqu’au
31 décembre 2018.
S
i l’on considère que notre pays compte
près de 34 millions de logements, on
réalise combien la rénovation du parc
existant est une opération de grande
envergure, avec des enjeux majeurs au plan
économique et écologique. En effet, la loi sur
PROFITEZ D’UN DIAGNOSTIC GRATUIT !
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14
la transition énergétique apporte des réponses
concrètes, puisque les travaux d’isolation sont
largement encouragés au travers du Crédit
d’impôt pour la transition énergétique (Cite)
ou encore de l’Éco-prêt à taux zéro. Un chantier
stratégique, qui devrait permettre d’alléger
considérablement les factures d’énergie et de
valoriser les logements.
Chantier no 1
Je consulte un artisan “RGE”
“RGE”, 3 lettres qui viennent désormais
parachever le travail des artisans et des
entreprises de rénovation.
Depuis le 1er janvier 2015, les aides pour
l’amélioration des logements sont soumises à
conditions. En effet, le crédit d’impôt, l’Éco-prêt
à taux zéro ou les subventions des collectivités
locales sont accordés dans la mesure où le
professionnel du bâtiment est détenteur du
précieux sésame : le label RGE pour “Reconnu
garant de l’environnement”.
Même si les artisans doivent se soumettre à
cet examen, ils ne sont pas tenus de bachoter
à outrance pour l’obtenir. L’attribution de la
mention RGE repose largement sur l’expérience
acquise et le respect d’un cahier des charges.
Le professionnel du bâtiment doit :
- désigner au moins un responsable technique
et apporter la preuve de ses compétences ;
- recourir à des sous-traitants labellisés RGE ;
- réaliser au minimum 2 chantiers achevés tous
les 2 ans dans l’activité labellisée RGE ;
- se soumettre à un audit de chantier dans un délai de 2 ans suivant la demande de qualification.
Le RGE est délivré par un organisme de
qualification (Qualibat, Qualit’EnR, Qualifelec)
ou de certification (Cequami, Certibat).
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Chantier no 2
J’isole mon logement
Portes, fenêtres, murs, toiture… autant de zones
sensibles à bien isoler pour obtenir le meilleur
coefficient de performance thermique “R”. Car
dans les logements anciens, il faut souvent
intervenir à plusieurs niveaux afin de limiter les
déperditions énergétiques.
- la toiture : 30 % de déperdition. C’est la zone
de la maison la plus énergivore, puisqu’elle
laisse s’échapper près d’1/3 de la chaleur.
=> Solutions : posez une laine de roche ou
laine de bois entre les chevrons, en visant
un coefficient “R” de 6 m2K/W pour des
combles non aménagés et de 8 si ils sont
habités.
- les murs : 20 % de déperdition. Une bonne
étanchéité à l’air est indispensable dans un
bâtiment à la fois économe en énergie et
confortable été comme hiver.
=> Solutions : prévoyez une laine de verre
de 20 cm sur les murs pour atteindre une
résistance thermique R de 6,25 m2K/W.
- les menuiseries : 15 % de déperdition. La
performance énergétique d’une fenêtre se
détermine au travers de son coefficient de
transmission thermique Uw. Plus il est faible,
plus la paroi vitrée est isolante.
=> Solutions : choisissez la paroi vitrée en
fonction de sa capacité à conserver la
température intérieure (Uw ≤ 1,3 W/m².K).
Chantier n 3
Je finance mes travaux
Le coup de pouce financier, c’est un des atouts
majeurs de la rénovation énergétique. Le Crédit
d’impôt pour la transition énergétique (Cite)
permet de réduire de l’impôt sur le revenu
30 % du montant des dépenses occasionnées.
S’ajoute l’Éco-prêt à taux zéro, d’un montant
maximum de 30 000 €, remboursable sans
intérêts sur 10 ans. Attribué sans condition de
ressources, il s’adresse aux propriétaires d’un
logement construit avant 1990, qu’il soit occupé
comme résidence principale ou un bien locatif.
o
BON À SAVOIR
Plus le coefficient “R”
est élevé, plus le produit
est isolant. La résistance
thermique dépend de
l’épaisseur et de la
conductivité du matériau.
Christophe Raffaillac ■
CEPS SERVICES VASSEUR
Jacques VASSEUR & fille
Siège social :
8 rue du Gril
BP 334 - 27403 LOUVIERS
Tél. 02 32 25 14 40
Fax 02 32 25 15 75
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7 place Ferrand
27110 LE NEUBOURG
CHAUFFAGE
PLOMBERIE
CONTRAT ENTRETIEN
GAZ ET FIOUL
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ENTRETIEN - SAV
Tél. 02 32 62 65 60
Fax 02 32 36 34 89
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15
HABITAT
La check-list indispensable
pour choisir un constructeur
Ça y est, votre projet de construction est prêt, votre financement
bouclé, il n’y a plus qu’à… Oui mais, face à la multitude de
constructeurs sur le marché, comment être sûr de choisir le bon ?
Voici une check-list des 8 points à passer en revue.
À SAVOIR
Si votre chantier
fait plus de 170 m²,
le constructeur sera
contraint de faire appel
lui-même à un architecte,
la différence étant que
ce professionnel n’aura
alors pas de compte
à vous rendre
directement.
16
1 - Le contrat de construction
de maison individuelle
Choisissez un professionnel qui s’engage sur la
base d’un Contrat de construction de maison
individuelle (CCMI) !
Strictement encadré par une loi du 19 décembre
1990, il vous met à l’abri des mauvaises surprises
et vous épargne la gestion de corps de métiers
multiples. Il existe deux types de contrats :
- avec fourniture de plan : le constructeur
propose différents modèles, ou bien aménage
le plan proposé par le maître de l’ouvrage, et
dans tous les cas, se charge de la construction ;
- sans fourniture de plan : c’est au propriétaire
de faire réaliser les plans par un architecte (ou
de les dessiner lui-même), le constructeur ne
se chargeant que de la réalisation des travaux.
Ce contrat doit contenir certaines informations obligatoires :
• La description précise de la maison
construite (plan et matériaux utilisés, etc).
• Le prix de la maison.
• La date à laquelle débute le chantier et le
délai d’exécution des travaux.
• La garantie de livraison au prix et au délai
qui ont été convenus.
Cela implique que la banque se porte
garante de votre constructeur et s’engage
pour lui auprès de vous quoi qu’il advienne.
• La garantie décennale.
Lors de la signature du contrat, le propriétaire
a un délai de réflexion de dix jours. Au-delà,
ce dernier est définitivement engagé. L’erreur à
éviter : ne pas lire attentivement votre contrat
de construction de maison individuelle. Au
contraire, examinez-en les moindres détails et si
vous l’estimez nécessaire, à vous de faire modifier certaines clauses.
2 - L’Union des Maisons
Françaises
Parce que c’est un gage de qualité, vérifiez que
votre constructeur soit membre de l’Union des
Maisons Françaises (UMF).
Cette organisation regroupe des professionnels
de la construction de maisons individuelles.
Ces constructeurs sont recrutés après examen
minutieux de leur dossier dans le but d’offrir aux
acquéreurs la garantie d’un résultat de qualité.
Concrètement, cela implique :
• L’étude des règles d’urbanisme et environnementales liées au terrain.
• La conception d’un plan personnalisé selon
le mode de vie et la taille de la famille.
• La prise en compte des besoins et attentes
dans la conception de la maison (volume et
répartition des pièces, équipements dernier
cri, choix des matériaux et des couleurs…).
• Le respect des nouvelles normes de
construction et l’utilisation des procédés les
plus performants en matière d’isolation et
d’économies d’énergie.
3 - Les compétences
Renseignez-vous sur le sérieux du constructeur,
ses compétences et le style de ses réalisations.
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Si vous voulez une maison résolument moderne,
ne faites pas appel à un constructeur habitué à
bâtir des maisons ultra-traditionnelles ! Demandez
à votre constructeur s’il a une expérience des
nouvelles techniques de construction durable.
Respecte-t-il les nouvelles normes de la
réglementation thermique 2012 ? Les attributions
de labels, de prix et de récompenses diverses
peuvent aussi constituer un excellent indicateur
du professionnalisme de l’entreprise.
4 - La solvabilité
C’est aussi un critère important. Et pour éviter
que votre constructeur n’arrête le chantier en
cours de route et ne vous laisse en “plan”, le
mieux est de s’assurer de sa santé financière.
Vous pouvez consulter les sites :
- societe.com
- bilansgratuits.fr
5
- Les références
Le constructeur en est-il à ses premières
réalisations ou, au contraire, a-t-il construit
des dizaines voire des centaines de maisons ?
Possède-t-il un savoir-faire et une expérience ?
Il vous communiquera, normalement sans
problème, le nombre de ses constructions.
Il paraît gêné ? Alors, redoublez de vigilance !
Attention aussi aux constructeurs trop
sollicités : ils n’auront certainement pas toute la
disponibilité que vous souhaiteriez pour suivre
votre chantier.
de construction (choix des matériaux, style
architectural…). La proximité vous permettra
également d’être plus facilement associé et
consulté aux différentes étapes de votre projet.
8 - Le bouche à oreille
C’est vieux comme le monde, mais ça marche.
Vous pouvez vous faire ainsi une idée précise sur
un constructeur. Commencez par interroger vos
amis, vos relations. Sollicitez le constructeur luimême, demandez-lui les coordonnées de clients
ayant fait appel à lui : il n’y a aucune raison pour
qu’il refuse ! Visitez des maisons qu’il a construites
et discutez avec les propriétaires. Surfez sur
internet, vous trouverez des forums et des retours
d’expérience le concernant. La difficulté étant de
rester objectif : quelques avis négatifs peuvent
cacher une multitude de clients satisfaits…
L’erreur à éviter : se lancer à l’aveuglette. Si vous
avez un doute, passez votre chemin.
Nathalie Duny ■
6 - La concurrence
Pourquoi vous limiter à l’entreprise au coin de
votre rue ? Faites jouer la concurrence. Élargissez
votre champ d’investigation et faites le tour
des constructeurs de votre ville, département
et pourquoi pas de votre région. Faites établir
des devis et comparez : prix, service, qualité
technique employée, disponibilité, délais, labels,
garanties de livraison… L’erreur à éviter : ne
prenez jamais une décision dans la précipitation.
Vous devez maîtriser tous les aspects du dossier
pour choisir sereinement.
7
- La proximité
Choisissez un constructeur bien implanté.
Quand le terrain a été choisi, une visite
approfondie permet d’évaluer avec précision les
meilleures conditions pour bâtir votre maison.
Or, seuls les constructeurs “locaux” maîtrisent
les spécificités de votre secteur en matière
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17
PATRIMOINE
Quel prêt pour mon
La concrétisation d’une opération immobilière suppose que l’on
décroche un prêt immobilier. On a tendance alors à se tourner
vers des formules “classiques”. Et pourtant, en cherchant bien,
il existe certainement un autre type de prêt mieux adapté
à votre projet. Démonstration.
E
n matière d’immobilier et de patrimoine, pour être efficace, il faut
cibler ses priorités et savoir à quelle
porte frapper. À chaque âge ses
projets et à chaque projet son prêt. La preuve
par l’exemple.
80 000
Nombre de ménages
qui pourront bénéficier
en 2016 des nouvelles
dispositions du PTZ
contre 44 000 aujourd’hui.
18
Julien rêve de devenir
propriétaire
Julien, 29 ans, CDI en poche, souhaite acheter sa
résidence principale avec son amie Noémie avec
qui il est pacsé. Ne travaillant pas depuis très
longtemps, leurs économies sont “maigres” et
leur apport personnel n’est pas très important.
Julien et Noémie craignent que cela soit un frein
pour décrocher un prêt.
La solution : le Prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ fait désormais partie des “incontournables” pour financer l’achat de sa première résidence principale. Sans frais de dossier ni intérêts, le PTZ ne permet pas de financer à lui seul
l’acquisition. Il vient compléter d’autres prêts
immobiliers.
Son obtention, ainsi que son montant et ses
modalités de remboursement, dépendent :
- du montant de l’opération ;
- de la zone où se situe l’achat immobilier à financer ;
- du nombre de personnes composant le ménage ;
- des ressources du ménage.
Le PTZ est encore plus attractif en 2016 car :
- il est plus accessible pour les logements anciens à condition d’y réaliser, dans les 2 ans,
des travaux représentant au moins 25 % du
prix d’achat ;
- les plafonds de revenus exigés pour bénéficier
du PTZ sont revus à la hausse ;
- le montant prêté est augmenté jusqu’à 40 %
du financement (contre 18 à 26 % précédemment) ;
- le différé d’amortissement (période durant
laquelle l’emprunteur ne rembourse pas de
mensualités) est de 5 ans, quels que soient les
revenus de l’emprunteur.
Virginie et Nicolas doivent
trouver un nouveau toit
Nicolas, 40 ans, a été muté il y a 3 mois dans la
région de Montpellier. Son épouse et ses 2 filles
de 8 mois et 3 ans vont le rejoindre sous peu.
Nicolas étant sur place, il a déjà prospecté et le
couple envisage d’acheter une nouvelle maison.
La solution : les prêts aidés
Pour financer leur nouvelle acquisition, Virginie
et Nicolas peuvent prétendre à :
- un prêt action logement. Ce prêt est accordé
aux salariés des entreprises adhérentes au
Comité interprofessionnel du logement (CIL).
Il peut financer l’achat d’un logement neuf
ou ancien sans travaux, devant respecter les
conditions de performances énergétiques. La
durée de prêt est au maximum de 20 ans.
Le prêt ne doit pas dépasser 30 % du coût total
de l’opération et son montant peut varier de
7 000 € à 25 000 € selon la zone où se situe
l’opération ;
- un prêt conventionné. Accordé sans conditions
de ressources par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention
avec l’État, ce prêt peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat
d’un logement neuf ou ancien, mais aussi
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projet ?
certains travaux d’amélioration du logement.
Le prêt conventionné peut être complété par
un PTZ, un Prêt d’épargne logement (PEL et/
ou CEL), un prêt Action logement, un prêt
pour les fonctionnaires.
Il permet également de percevoir les APL.
Le prêt relais : pour acheter sans attendre
Nicolas a déniché l’affaire du siècle. La
décision d’achat est à prendre rapidement,
car cette belle demeure, à prix raisonnable,
risque de trouver vite preneur. Mais le logement actuel n’est toujours pas vendu. Le prêt
relais est un montage financier idéal durant
cette période de transition.
Son mécanisme est simple : le temps de trouver un acquéreur, la banque avance l’argent
qui proviendra de la vente de l’ancien logement. Le montant de ce prêt est calculé sur
la valeur estimée du bien mis en vente. Généralement, il avoisine les 60 à 70 % de celle-ci.
La durée du prêt, fixée dans le contrat, est
courte (1 an le plus souvent), renouvelable
une fois.
Virginie et Nicolas auront le choix entre deux
solutions de remboursement : soit rembourser tous les mois les intérêts et la prime
d’assurance, soit ne rien payer d’autre que la
prime d’assurance et rembourser à l’échéance
du prêt les intérêts et le capital emprunté.
Sophie et Mathieu souhaitent
faire des travaux
Ce couple a acheté une maison ancienne et en
ont assez de voir leurs factures de chauffage
augmenter d’année en année. Ils ne veulent plus
repousser l’échéance et veulent entreprendre au
plus vite les travaux qui s’imposent pour leur
confort… et leur portefeuille.
La solution : l’éco-PTZ
Ce prêt finance vos travaux de rénovation
énergétique jusqu’à 30 000 € sans intérêts.
Accordé sans conditions de ressources, il
concerne les logements construits avant 1990.
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise labélisée “Reconnu garant de l’environnement” (RGE).
La durée maximale de remboursement de l’écoPTZ est de 10 ans. Cette durée peut être prolongée à 15 ans pour les travaux de rénovation les
plus lourds.
Le projet de loi de finances 2016 le reconduit
jusqu’au 31 décembre 2018.
Bon à savoir
L’éco-PTZ est cumulable avec le Crédit d’impôt pour la transition
énergétique (CITE) si le montant des revenus de l’année n-2 du foyer
fiscal n’excède pas :
- 25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 35 000 € pour un couple soumis à imposition commune
et 7 500 € supplémentaires par personne à charge.
Aline et Dominique veulent
se lancer dans l’investissement
locatif
Ce couple de quinquagénaires, fonctionnaires
tous les deux, envisage d’acquérir un appartement dans le neuf pour y faire de l’investissement locatif en Pinel.
La solution : le prêt in fine
Son principe est extrêmement simple, mais
cependant particulier. Son remboursement
s’effectue en deux temps. Durant toute la durée
du crédit, l’emprunteur ne paye que les intérêts
et l’assurance. Le capital est remboursé en une
seule fois avec la dernière mensualité. À la fin,
d’où le terme “in fine”.
L’emprunteur doit donc disposer de ressources
suffisantes tout au long du prêt pour être en
mesure de le rembourser en une seule fois
dans sa totalité. C’est pourquoi les banques
accordent prioritairement ce type de crédit
en contrepartie d’un placement d’un montant
suffisamment conséquent ou de la constitution
d’une épargne dont le solde final servira à rembourser le crédit. Le plus souvent, il s’agira d’un
contrat d’assurance-vie.
Avantage pour Aline et Dominique : ils pourront déduire de leurs revenus locatifs les intérêts d’emprunt.
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LE PEL : TOUJOURS
ET ENCORE
Sans risque et rémunéré
à 2 % d’intérêts, le Plan
d’épargne logement (PEL)
vous permet d’épargner
régulièrement pour vous
constituer un capital qui
servira à financer vos
projets immobiliers.
Marie-Christine Ménoire ■
19
9
étapes
clés
POUR BIEN
ACHETER
consulte ma banque
1 Je
C'est une étape essentielle, car elle permet de
connaître son enveloppe budgétaire. En fonction
des revenus, du taux d'endettement et de l'épargne
disponible, le banquier ou courtier peut déterminer
le montant du prêt et celui des mensualités.
Conseil : interrogez plusieurs banques
rencontre mon notaire
2 Je
Le notaire propose de nombreux biens à la vente au
niveau de son service négociation. Ses honoraires sont
tarifés par décret et parmi les plus avantageux (3,91 %
TTC pour un bien de 150 000 €). De plus, il délivre des
conseils juridiques sur la façon d'acheter sans être
marié, de protéger son conjoint ou ses enfants…
Conseil : évaluez l'incidence patrimoniale
traque les bonnes affaires !
3 Je
Le site immonot propose des biens à vendre dans
toutes les régions de France et de plus, le système 36h
immo permet d'acheter selon un principe d'enchères.
Conseil : créez une alerte sur le site immonot.com
valide mon plan de financement
4 Je
Une fois les biens repérés, il faut affiner son plan de
financement avec son banquier et envisager toutes les
aides, comme le prêt à taux zéro désormais accordé
pour l'achat dans l'ancien ou le prêt action logement.
Conseil : prenez du temps pour bien vous documenter
visite les biens
5 Je
À l'heure du choix, pas de précipitation, mais place
à la réflexion pour s'assurer que le bien correspond
aux besoins d'aujourd'hui et de demain, et qu'il pourra
se revendre facilement.
Conseil : faites l'offre de prix appropriée !
vérifie les diagnostics immobiliers
6 Je
Obligatoire pour la signature du compromis de vente,
les diagnostics donnent des informations sur l'état
du bien, il faut donc bien les étudier avant de signer.
Conseil : demandez une expertise au notaire, si doute
L'envie, ou le besoin,
d'une nouvelle maison se dessine,
et il faut partir à la conquête
du logement idéal…
Pour que le parcours soit le plus
direct, immonot vous donne
les étapes clés pour acheter
en toute sécurité et sérénité.
Bonne route !
signe un compromis de vente
7 Je
Cet avant-contrat prévoit les termes de la vente ainsi
que les conditions suspensives. Il s'accompagne du
versement par l'acquéreur d'une somme comprise
entre 5 et 10 % du prix de vente, sachant que ce
dernier dispose de 10 jours pour se rétracter.
Conseil : confiez la rédaction à votre notaire
signe l'acte authentique
8 Je
Ce document vient constater l'ensemble des
conditions prévues à l'avant-contrat. Il officialise
le transfert de propriété et s'accompagne de frais
d'acquisition s'élevant de 7 à 8 % du prix du bien
dans l'ancien.
Conseil : conservez bien votre titre de propriété
mon déménagement
9 J'organise
Avant de s'installer, il faut demander le transfert des
compteurs de gaz, eau, électricité et de ligne internet.
Conseil : anticipez pour que tout fonctionne le jour J
20
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Les notaires annonceurs
dans ce magazine
BERNAY (27300)
Mes Daniel LEBEAUT
et Enrique LECA
6 rue Lobrot - BP 105
Tél. 02 32 47 51 00 - Fax 02 32 47 51 11
[email protected]
Mes Nadine MICHELPORCHER et Magalie VIEL
15 boulevard Dubus - BP 30802
Tél. 02 32 43 00 34 - Fax 02 32 44 03 26
[email protected]
[email protected]
BEUZEVILLE (27210)
Mes Daniel FÉLICIEN
et Emmanuel MARTIN
504 rue Louis Gillain - BP 22
Tél. 02 32 20 26 20 - Fax 02 32 42 24 44
[email protected]
BOURGTHEROULDE INFREVILLE (27520)
OFFICE NOTARIAL
98 Grande Rue - BP 4
Tél. 02 32 96 08 30 - Fax 02 35 87 88 96
[email protected]
BRETEUIL (27160)
Mes Guillaume DISSOUBRET
et Virginie JARDIN
81 place Laffitte
Tél. 02 32 29 74 72 - Fax 02 32 29 90 29
[email protected]
BRIONNE (27800)
Mes Frédéric VIGIER
et Sophie PIBOULEAU-VIGIER
Place de la Lorraine
Tél. 02 32 47 47 10 - Fax 02 32 46 26 19
[email protected]
CORMEILLES (27260)
Me Jean-luc BAERT
95 rue de l'Abbaye - BP 36
Tél. 02 32 57 80 01 - Fax 02 32 57 26 31
[email protected]
DAMVILLE (27240)
Me Christophe BARRANDON
Place de la Gare - BP 15
Tél. 02 32 34 50 08 - Fax 02 32 34 83 73
[email protected]
ETREPAGNY (27150)
Me Monique HUBERT-GRADIN
108 rue Georges Clémenceau
Tél. 02 32 55 71 68 - Fax 02 32 55 75 21
[email protected]
Mes Sylvie MOMBELLETRAMET et Nathalie NABHAN
Sente de la Porte Rouge - ZI de la Porte Rouge
Tél. 02 32 55 80 60 - Fax 02 32 55 70 10
[email protected]
LA MADELEINE DE NONANCOURT
(27320)
Mes SAULEAU
et GOUMARD-GEFFRE
Route de Merville - BP 10
Tél. 02 32 58 07 54 - Fax 02 32 60 25 46
[email protected]
LE NEUBOURG (27110)
Mes Richard BERNIER
et Adrien PATY
18 place du Vieux Château - BP 11
Tél. 02 32 35 05 16 - Fax 02 32 35 84 81
[email protected]
LES ANDELYS (27700)
Mes Dominique BUDRY,
Laurent DAGUET
et Anne-Charlotte ROY
48 avenue de la République - BP 516
Tél. 02 32 54 22 47 - Fax 02 32 54 39 61
[email protected]
LIEUREY (27560)
Me Karine TILMANT
54 route de Bernay
Tél. 02 32 57 91 50 - Fax 02 32 42 07 60
[email protected]
LOUVIERS (27400)
Mes Aimée BRUTUS
et Yann LEGROS
1 square Albert 1er - BP 214
Tél. 02 32 40 00 58 - Fax 02 32 25 03 99
[email protected]
Mes Philippe POTENTIER
et Stéphane PELFRENE
26 rue du Maréchal Foch - BP 608
Tél. 02 32 40 17 91
Fax 02 32 40 73 58
[email protected]
MONTFORT SUR RISLE (27290)
Me Sandra MORIN-PIOCELLE
2 rue Saint Pierre - BP 10
Tél. 02 32 56 00 34
Fax 02 32 42 07 43
[email protected]
PONT AUDEMER (27500)
Mes Xavier MEYER
et Nicolas GOULET
14 boulevard Pasteur - BP 338
Tél. 02 32 41 15 08
Fax 02 32 41 41 96
[email protected]
Mes Sylvain PETITPAS
et Jean-Pierre JAMET
1 rue Sadi Carnot - BP 339
Tél. 02 32 41 08 86
Fax 02 32 41 58 23
[email protected]
PONT DE L'ARCHE (27340)
Laurent PRIEUR
et Capucine LESAULT
2 place Aristide Briand - BP 7
Tél. 02 32 98 90 00
Fax 02 32 98 90 68
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ROUTOT (27350)
Me Florence CACHELEUX
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Fax 02 32 57 08 99
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NOTAIRE HORS DÉPARTEMENT
ORBEC (14290)
Me Jean-Philippe ROUAULT
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Fax 02 31 32 70 20
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Notaires 27 est à votre disposition chez vos commerçants,
votre notaire et à la chambre des notaires de l'Eure - 5 place Dupont de l'Eure - 27000 ÉVREUX
Tél. 02 32 33 13 39 - Fax 02 32 39 61 15 - [email protected]
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MAISONS
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grand séjour-sàm avec cheminée, salle de bains, wc, buanderie.
Etage: palier, 5 chambres, salle d'eau, wc. Cave. Terrain de 1.331m2.
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218 000 € dont 7 912 € d'émoluments de négo
ALIZAY
Située à proximité immédiate de PONT DE L'ARCHE, commerces,
écoles et transport à proximité immédiate. Maison individuelle de
plain-pied divisée en: entrée avec grands placards, séjour/salon avec
cheminée insert, grande cuisine aménagée et équipée, 3 chambres,
salle de bains, wc. Garage avec coin buanderie. Grenier. Jardin clos.
Les plus: plain-pied, 3 chambres, chauffage par pompe à chaleur,
huisseries en PVC double vitrage. Pas de travaux à prévoir.
AMFREVILLE SUR ITON
Maison de type F3 comprenant: entrée, cuisine, séjour, 2
chambres, salle d'eau, wc, cellier. Grenier, terrain de 935m2.
Classe énergie : E. www.potentier-pelfrene.notaires.fr
Réf 27082-219212
Réf 27063-216247
186 000 € soit 180 000 € + négo 6 000 €
126 000 € dont 5 152 €
d'émoluments de négo
Mes POTENTIER et PELFRENE
02 32 40 17 91
Mes PRIEUR et LESAULT
02 32 98 90 10 ou 02 32 98 90 00
Mes POTENTIER et PELFRENE
02 32 40 17 91
AMFREVILLE LA CAMPAGNE
APPEVILLE ANNEBAULT
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Maison de 183m2 en bon état comprenant au rdc: entrée avec placard,
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chambres (dont 2 en enfilade), salle de bains, wc. Au S/sol, le tout
aménagé: arrière cuisine, 2 chambres (avec fenetre) de 19,5 et 12,6m2,
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cabinet de toilettes au (rdc). Grand
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séjour-salon, 2 chambres, salle
de bains, wc. Garage préfabriqué attenant. Classe énergie : F.
124 970 €
soit 120 000 € + négo 4 970 €
soit 200 003 € + négo 7 372 €
Me S. MORIN-PIOCELLE
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CENTRE - Pavillon de 2009 situé à proximité des commerces, des
écoles et de toutes commodités comprenant au rez-de-chaussée:
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220 760 € soit 213 000 € + négo 7 760 €
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pied: séjour, 2 chambres, sdb avec wc. Terrain clos sans vis-a-vis.
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Pavillon comprenant rdc: hall
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acquisition). Classe énergie : F.
143 000 € dont 5 000 €
d'émoluments de négo
d'émoluments de négo
Me C. BARRANDON
02 32 34 50 08
[email protected]
22
Me B. BENOIT
02 32 96 08 30
[email protected]
Mes BUDRY, DAGUET et ROY
02 32 54 71 32 ou 02 32 54 22 47
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SCP F. CACHELEUX - ROUTOT
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Mes FÉLICIEN et MARTIN
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BOURGTHEROULDE INFREVILLE
BOURGTHEROULDE INFREVILLE
Pavillon de plain-pied composé: entrée, séjour-salon, 3
chambres, salle de bains, wc.
Garage attenant. Classe énergie : D.
Réf 107045
Maison d'habitation en centre-ville avec au rez-de-chaussée: séjoursalon, salle d'eau, cuisine aménagée-repas, 1 pièce avec départ d'escalier, rangement-chaufferie et wc. A l'étage: 3 chambres (dont 2 en
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BRIONNE
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de commerce et d'habitation comprenant rdc: magasin et arrière-boutique, wc. Appt rdc: entrée. 1er étage:
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bains, une chambre de 11m2. A l'étage: palier desservant bureau, 2
grandes chambres dont une avec espace baignoire, wc. Chauffage
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d'eau avec wc, chambre d'appoint, 2 pièces et débarras. Garage
indépendant. Terrain en nature de pelouse d'une contenance de
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séjour, salon, suite parentale (chambre-salle de bain), wc. A l'étage: 2
chambres, bureau, salle de bain. Terrain environ 2900m2. Classe énergie : E. www.petitpas-jamet.notaires.fr
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02 32 29 74 72
Mes DISSOUBRET et JARDIN
02 32 29 74 72
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manger avec cheminée insert,
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bains, wc. Bâtiment accolé avec
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Mes PETITPAS et JAMET
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wc, une chambre, cellier. A l'étage: bureau, 2 chambres, salle de bains
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DIVERS
ST AUBIN SUR QUILLEBEUF
Terrain à bâtir plat. Au calme en
bout de voie sans issue. Viabilité
en bord de route. www.meyergoulet.eure.notaires.fr
Réf M/1364
49 800 €
TROUVILLE LA HAULE
Un terrain à bâtir édifié d'un
bâtiment www.petitpas-jamet.
notaires.fr
Réf 27065-211069
45 000 €
EPINAY
Belle parcelle de bois d'1ha 92a
07ca.
10 600 € soit 10 000 € + négo 600 €
Coeur de la ville. Grand local:
ancienne s. de réception 210m2 +
autre salle, sanitaires, hall d'accueil
et vestiaires. Grenier sur partie.
Boxes et partie couverte offrant
plein de poss. différentes. Poss. loft.
Classe énergie : C. www.meyer-goulet.eure.notaires.fr Réf M/1369
166 200 €
Me J-P. ROUAULT
02 31 32 45 91
Mes MEYER et GOULET
02 32 41 60 34
Mes MEYER et GOULET
02 32 41 60 34
CALVADOS
CALVADOS
LA FOLLETIERE ABENON
MAROLLES
Réf 14058-213800
21 200 € dont 1 200 €
d'émoluments de négo
soit 42 300 € + négo 2 700 €
soit 47 017 € + négo 2 783 €
Centre ville. Rue commerçante.
Local commercial en rez-dechaussée env. 55m2. Aéré. 2
vitrines + porte vitrée. Droit au
bail 10.600 euros + Loyer 921,60
euros par mois TTC. www.
meyer-goulet.eure.notaires.fr
Réf M/1361
Mes MEYER et GOULET
02 32 41 60 34
[email protected]
Mes PETITPAS et JAMET
02 32 41 62 82
[email protected]
LOCATIONS
CAPELLE LES GRANDS
Entre Orbec et Bernay. Belle
longère de plain-pied, rdc: salle
avec cheminée, cuisine aménagée et équipée, arrière-cuisine,
cave, chaufferie fuel, salon, 3
chambres, salle d'eau et wc.
Grenier au-dessus. Double
garage. Jardin d'environ 500m2.
LOUVIERS
En plein centre ville. Très beau
F2 comprenant: entrée-cuisineséjour, chambre, salle d'eau,
wc.
www.potentier-pelfrene.
notaires.fr
Réf 27082-211384
Loyer 530 €  + charges 40 €
Réf 14058-206944
Loyer 600 €
Me J-P. ROUAULT
02 31 32 45 91
[email protected]
[email protected]
Bel environnement sans aucune nuisances. Jolie longère rénovée aux
prestations de qualité. 1) Maison en
colombages couverte en ardoises.
2) Belle dépendance récente. 3)
Autre dépendance à rénover pour
partie. 4) Beau terrain clos arboré de
16000m2. Réf 208812
238 272 €
[email protected]
Propriété compr mais norm:
entrée ds séj, ch, wc, sdb,
cuis, sàm, sal (chem), cave. A
l'ét: 4 ch, bur, 1 pce. Gge, fruitier, dépdce, jar d'env 3300m2.
Classe énergie : E.
Réf 072/206
soit 160 027 € + négo 6 173 €
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immobilière
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233 000 €
soit 225 000 € + négo 8 000 €
soit 230 000 € + négo 8 272 €
Mes POTENTIER et PELFRENE
02 32 40 17 91
[email protected]
Me J-P. ROUAULT
02 31 32 45 91
[email protected]
www.notaires-hautenormandie.com | www.immonot.com
Me J-L. BAERT
02 32 57 89 38 ou 02 32 57 90 17
[email protected]
31
Conception :
POUR LUC, DE GRANDS ESPACES
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