不動産流通の仕組み

よくわかる不動産講座
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よくわかる不動産業界その2 「不動産流通の仕組み」
今回は物件情報がどのように流通するのか解説いたします。物件情報の流通は物件を扱っている不動産業者の
種類によって異なります。
1.不動産会社の種類
住宅を取扱う不動産会社は大きく分けて次の３つに分けられます。また会社によっては下記の業務を兼ねて
いる場合もあります。いずれの業態でも「宅地建物取引業者」としての免許が必要となります。
分譲会社
買取り会社
流通会社
株式会社
あっぷる
・土地を買って造成し、利益をのせて住宅地として土地を売る。
・土地を買ってマンションを建設し、利益をのせて新築マンションを売る。
・土地を買って一戸建住宅を建設し、利益をのせて新築一戸建マンションを売る。
・中古一戸建住宅を買取り、利益をのせて転売する。
・中古マンションを買取り、利益をのせて転売する。
・不動産の所有者と購入者の橋渡し（仲介）をする会社。
・自ら不動産を仕入れたり、買取ったりはしない。
〒173-0023 東京都板橋区大山金井町３７−５
TEL：03-5966-1221（代） FAX：03-5966-1331 MAIL：[email protected]
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2.物件流通の基本的な流れ
不動産会社（売主）が直販するケース
売主
分譲会社
物件
①買ってください
②はい
あるいは
あなた
買取り会社
物件
②はい
①これ下さい
不動産会社
買取り会社
以外の個人・法人
＊契約した場合あなたに手数料は発生しません。（1号参照）
物件
このように売主が直接、買主をみつけることができれば理想的なのですが、現実的にはなかなか
買主を見つけるのは困難です。そこで多くの売主は買主を探す専門会社（不動産流通会社）に物件
の販売を依頼します。
株式会社
あっぷる
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不動産流通会社を経由するケース1
不動産の流通専門会社は販売窓口をもっており、また日頃から買主さんを探していることもあってお客さんを
たくさんもっています。
売主
①買主を探してください
②はい了解！
分譲会社
物件
③特選物件情報だよ！
④気に入った！
あるいは
!
買取り会社
物件
流通会社
売却の依頼
物件
あなた
（媒介あるいは代理）＊1号参照
不動産会社
買取り会社
あんな物件が欲しい
探してよ！
こんな物件が欲しい
以外の個人・法人
物件
購入予備軍
株式会社
あっぷる
購入予備軍
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購入予備軍
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不動産流通会社を経由した場合ケース１の手数料の流れは以下のようになります。
売主
分譲会社
物件
①取引態様が「代理」の場合
あるいは
買取り会社
物件
手数料
流通会社
あなた
手数料なし
（売買価格の６％ﾌﾟﾗｽ１２万円を
限度とする）
②取引態様が「媒介」の場合
不動産会社
買取り会社
流通会社
以外の個人・法人
物件
手数料
（売買価格の３％ﾌﾟﾗｽ６万円を
限度とする）
あなた
手数料
（売買価格の３％ﾌﾟﾗｽ６万円を
限度とする）
この場合、いずれの取引態様においても「流通会社」は一つの取引で売買価格の３％ﾌﾟﾗｽ６万円×２を限度として
報酬を頂くことが可能です。
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不動産流通会社を経由するケース２
ケース１のようにお客さんがすぐ見つかればめでたいのですが、一つの流通会社ではお客さんの情報にも限度が
ある為、現実的にはなかなかそうはいきません。
そこで流通会社は物件情報誌に広告を載せたり、不動産流通会社の物件情報ネットワーク（不動産流通機構）を
通じてお客さんを探します。
①特選物件情報だよ！
②ちょっとまってね！
物件情報ネットワーク
（不動産流通機構）
③ネットワークに登録
③物件検索
他の物件
物件
べつの
流通会社
他の物件
流通会社
他の物件
物件
他の物件
物件
他の物件
物件
他の物件
④これはどう？
他の物件
他の物件
物件
他の物件
購入予備軍
べつの
流通会社
購入予備軍
①こんな物件が欲しい
探してよ！
あなた
購入予備軍
購入予備軍
②いりません
購入予備軍
⑤気に入った！
購入予備軍
俺にも探して！
このように物件情報は不動産流通業者の間で公開されますので、不動産会社の大小にかかわらず、物件情報の量と質はほとん
ど変わりありません。
株式会社
あっぷる
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不動産流通会社を経由した場合ケース２の手数料の流れは以下のようになります。
売主
①取引態様が「代理」の場合
分譲会社
物件
手数料
あるいは
流通会社
（売買価格の６％ﾌﾟﾗｽ１２万円を
限度とする）
手数料
（話し合い）
べつの
流通会社
手数料なし
あなた
買取り会社
物件
②取引態様が「媒介」の場合
流通会社
手数料
不動産会社
買取り会社
以外の個人・法人
物件
べつの
流通会社
（売買価格の３％ﾌﾟﾗｽ６万円を
限度とする）
手数料
あなた
（売買価格の３％ﾌﾟﾗｽ６万円を
限度とする）
「元付け業者」
「客付け業者」
手数料「分かれ」の線
上記のように一つの取引に流通（仲介）会社が２社存在する場合、売主より直接依頼を受けた会社を「元付け業者」。直接
買主をみつけた会社を「客付け業者」と呼びます。
また②のように売主、買主がそれぞれの流通業者に手数料を支払うことを、手数料の「分かれ」といいます。
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不動産流通業界ではたまにこんな事もあります。
①売ってください
売
主
②買う人いない？ ③買う人いない？ ④買う人いない？ ⑤買う人いない？
べつの
流通会社
流通会社
物件
物件
べつの
流通会社
物件
べつの
流通会社
物件
⑥どうですか？
べつの
流通会社
物件
「元付け業者」
⑫欲しいそうだ！ ⑪欲しいそうだ！ ⑩欲しいそうだ！ ⑨欲しいそうだ！
あなた
物件
「客付け業者」
⑧欲しいそうだ！
⑦欲しい！
このような場合を業界では「あんこ」といい「元付け業者」「客付け業者」以外の会社を「あんこ業者」と呼びます。
あいだに多くの流通会社が介在するので、条件の交渉や問い合わせに対しての返事に時間がかかったりします。
株式会社
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このような物件流通経路でも、売主、買主の支払う手数料は変わりません。手数料の配分は流通業者のあい
だで話し合って決めることになります。不動産流通業者は非常に仁義深い業界なので、流通経路を重んじます。
途中の「あんこ業者」を一つでも省いてで手数料を分けたりすると大変なもめごとになったりします。（慣習で
す）
手数料「分かれ」の線
「分かれ」だよ
そっちで分けてね
売
主
手数料
流通会社
「元付け業者」
元付けからも
もらおうよ？
べつの
流通会社
べつの
流通会社
手数料どうやって
分けようか？
べつの
流通会社
「あんこ業者」
べつの
流通会社
手数料
あなた
「客付け業者」
以上のように物件は流通してみなさんの手元に届けられます。結論から述べますと直接売主から購入する場合を除い
ては一つの不動産売買契約に、６％ﾌﾟﾗｽ１２万円の手数料が発生する。ということです（売主・買主どちらがどれだけ負
担するかは別にして）この流通経路を踏まえた上で次回は「いい物件」の見つけかたについてご説明いたします。
株式会社
あっぷる
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