Clipper 9120 770-3 送料無料 Folding Equipment Cart 400 lbs 15.6

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z
POHLEDU DEVELOPERA A NÁJEMNÍCH
VZTAHŮ
Jiří Fiala a Lubomír Bartál
Michal Hink a Jana Matisková
24. října 2013
Clifford Chance
Dentons Europe CS LLP
OBSAH
NOZ z pohledu developera
• Obecně k NOZ – zásady
• Věci a věcná práva – nové koncepty
• Nemovitá věc podle NOZ
• Oddělené vlastnictví staveb a pozemku/trvalá dualita a přechodná
ustanovení
• Právo stavby a jeho použití v developmentu
• Změny v úpravě věcných břemen
• Základní rozdíly v nové úpravě katastru nemovitostí
NOZ z pohledu nájemních vztahů
• Přehled závazkových vztahů z titulu přenechání věci k užití jinému
• Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi
• Hlavní změny v úpravě nájemních vztahů – vpády do jistot
• Nájem prostoru sloužícího podnikání
• Změna vlastnictví (obecná úprava)
OBECNĚ K NOZ - ZÁSADY
• Dispozitivnost – tam kde není výslovně
zakázáno, dobré mravy, veřejný pořádek
• Slib zavazuje a smlouvy mají být plněny
• Očekávání rozumu průměrného člověka
• Povinnost jednat poctivě
• Soudní precedenty – legitimnost očekávání
VĚCI A VĚCNÁ PRÁVA – NOVÉ KONCEPTY
• Pozemek a stavba, součást a příslušenství
nemovité věci
• Právo stavby: komplementární k „zániku“
stavby jako nemovité věci
• Věcná břemena: změna není zásadní
• Široký katalog dalších věcných práv k věci cizí
NEMOVITÁ VĚC PODLE NOZ
•
Věc v právním smyslu (§489) (dosud bez definice) – vše, co je:
• rozdílné od osoby,
• slouží potřebě lidí, a
• je ovladatelné;
nově i negativní vymezení (lidské tělo, živé zvíře).
•
Rozdělení věcí (§ 496 a násl.):
• Hmotná x nehmotná
• hmotná věc - (objektivně) ovladatelná část vnějšího světa, která
má povahu samostatného předmětu;
• nehmotné věci - práva, jejichž povaha to připouští (např. autorské
právo, práva průmyslového vlastnictví, vč. patentů či ochranných
známek), a jiné věci bez hmotné podstaty (zbytková definice)
• Nemovitá x movitá
• nemovité věci – výčet stanoven v NOZ (mohou být hmotné i
nehmotné)
• movité věci – vše, co není nemovitou věcí (mohou být hmotné či
nehmotné)
• Další dělení (např. věc zuživatelná x nezuživatelná, zastupitelná x
nezastupitelná) a vymezení (hromadná věc, obchodní závod apod.)
NEMOVITÁ VĚC PODLE NOZ (POKRAČOVÁNÍ)
•
Nemovité věci (hmotné i nehmotné) (§498):
• Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým
určením (např. stavba metra, důl) + věcná práva k nim;
• Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo
energetické či jiné vedení, jakož i stavby a technická zařízení,
která s nimi souvisí;
• Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby);
• Věci, ohledně nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou
součástí pozemku a nelze-li je přenést z místa na místo bez
porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace, letiště,
vodní díla atd.);
• Stavba, pokud se nestala součástí pozemku (např. dočasná
stavba či stavba v odděleném vlastnictví - viz dále).
ODDĚLENÉ VLASTNICTVÍ STAVEB A POZEMKU/TRVALÁ
DUALITA A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ
K 1.1.2014:
•
•
Shodný vlastník stavby a pozemku ► „stavba“ zaniká jako
právní pojem
Různí vlastníci stavby a pozemku ► trvalá dualita
Dualita po 1.1.2014:
• Vzájemné předkupní právo – vlastníci pozemku a stavby
(nelze vyloučit)
• „Stavba“ dále zanikne kdykoliv po spojení vlastnictví pozemku
a stavby
• Skutečností bránící sjednocení vlastnictví
ODDĚLENÉ VLASTNICTVÍ STAVEB A POZEMKU/TRVALÁ
DUALITA A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ
Stavba součástí
pozemkupozemku
Stavba
součástí
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
243
330 zastavěná plocha
a nádvoří
Stavba stojí na parcele: 243; 244
Způsob využití
Zádveřice, č.p. 111,
rod. dům
244
105 zastavěná plocha
a nádvoří
Další údaje: stavba je součástí pozemku: 243
245
446 zastavěná plocha
Zádveřice, č.e. 112,
a nádvoří
rod. dům
Stavba stojí na parcele: 245; 689; 456, LV 56, k.ú. Lípa
689
45 zastavěná plocha
a nádvoří
Další údaje: stavba je součástí pozemku: 245
Způsob ochrany
PRÁVO STAVBY
A JEHO POUŽITÍ V
DEVELOPMENTU
Právo stavby (§ 1240 a násl.):
•
•
•
•
•
•
•
•
Speciální věcné právo osoby (stavebníka) mít na cizím pozemku (pod
povrchem či na povrchu) stavbu (existující i nově zřizovanou).
Je nemovitou věcí; zapisuje se do katastru nemovitostí.
Stavba je součástí práva stavby, její zánik nemá vliv na právo stavby.
Lze zřídit jen dočasně – dohodou maximálně na 99 let, na 40 let při vydržení
(soud může prodloužit či zkrátit); konec doby práva stavby musí být zřejmý z
katastru nemovitostí.
Lze zřídit bezúplatně (daňové dopady) či úplatně: (i) jednorázová úplata nebo
(ii) stavební plat (zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno).
Stavebník: (i) stejná práva jako vlastník a (ii) povinnost udržovat stavbu v
dobrém stavu (možno sjednat povinnost stavbu pojistit).
Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se zatížením práva stavby –
výhrada se zapisuje do katastru nemovitostí (právo stavby pak nelze zatížit
bez souhlasu).
Vzájemná předkupní práva vlastníka pozemku a práva stavby (lze sjednat
jinak - výhrada se zapisuje do katastru nemovitostí).
PRÁVO STAVBY A JEHO POUŽITÍ V
DEVELOPMENTU (POKRAČOVÁNÍ)
•
•
Vznik:
• smlouvou (mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku) + vkladem do
katastru nemovitostí (účinky ke dni podání) (konstitutivní zápis);
• rozhodnutím orgánu veřejné moci (např. rozhodnutím soudu při
vypořádání spoluvlastnictví) (deklaratorní zápis);
• vydržením.
Zánik:
• písemnou dohodou stavebníka a vlastníka pozemku;
• uplynutím doby; možno prodloužit (pouze na maximální zákonem
stanovenou dobu) - nutný souhlas osob s věcnými právy k pozemku
zřízenými po zřízení práva stavby.
Při zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku, stavebníkovi
náleží náhrada - ½ hodnoty stavby; lze sjednat jinak.
•
Stavebník se může práva stavby zříci – právo stavby nezaniká a
vlastník pozemku může právo stavby převést na sebe či jinou osobu.
ZMĚNY V ÚPRAVĚ VĚCNÝCH BŘEMEN
• Služebnosti, reálná břemena
• Služebnosti: vlastník pozemku se něčeho zdrží nebo
něco strpí
• Reálná břemena:vlastník
konat/dávat
pozemku
je
povinen
• Věcná břemena uzavřená před a zapsaná do veřejného
seznamu po účinnosti nového OZ (?)
• Lze sjednat mezi pozemky téhož vlastníka
• Služebnosti nezanikají spojením vlastnictví panující a
služebné věci
ZMĚNY V ÚPRAVĚ VĚCNÝCH BŘEMEN
• Podrobnější úprava některých služebností
• Přístup:
• Služebnost stezky: právo chodit či dopravovat se lidskou silou
• Služebnost cesty: právo jezdit vozidly
• Sítě:
• Služebnost inženýrské sítě
• Právo vést vedení, provozovat ho a udržovat
• Užívání věci:
• Služebnost požívacího práva
• Praktické využití v obchodních vztazích nejasné
ZÁKLADNÍ ROZDÍLY V NOVÉ ÚPRAVĚ
KATASTRU NEMOVITOSTÍ
• Nově definováno, co je předmětem evidence v KN
• Předmětem evidence v KN nebudou
• Podzemní stavby
• Rozestavěné budovy
• Zápis právních vztahů do KN - vklad vs. záznam vs.
poznámka
• Vkladem se bude zapisovat cca 20 práv na základě NOZ
• Nové podmínky přezkumu listin při vkladovém řízení
ZÁKLADNÍ ROZDÍLY V NOVÉ ÚPRAVĚ
KATASTRU NEMOVITOSTÍ (POKRAČOVÁNÍ)
• Rozhodnutí o povolení vkladu - povinnost KÚ vyrozumět
účastníka na jeho adresu uvedenou v katastru (přestože
zastoupen zmocněncem)
• Poznámky spornosti (§24)
• Lhůty pro zápis do KN (§33)
• Vklad – bez zbytečného odkladu po povolení vkladu
• Záznam a poznámka – 30 dnů od doručení listiny
• Žaloba na určení hranice pozemku (§ 1026 NOZ)
PŘEHLED ZÁVAZKOVÝCH VZTAHŮ Z TITULU
PŘENECHÁNÍ VĚCI K UŽITÍ JINÉMU
•
Výprosa (§2189 a násl.) – bezplatné přenechání věci bez sjednání
doby a účelu užívání
•
Výpůjčka (§2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci
k dočasnému užívání
•
Nájem (§2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za
nájemné
•
Pacht (§2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a
požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci
ZÁKLADNÍ ZNAKY NÁJMU A PACHTU A ROZDÍLY
MEZI NIMI
NÁJEM
• užívání, ale nezuživatelnost věci
• dočasnost
• úplata – nájemné
• druhy – na obecná ustanovení
navazuje speciální úprava: (i)
nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii)
nájmu prostoru sloužícího
podnikání, (iii) podnikatelského
nájmu movitých věcí, (iv) nájmu
dopravního prostředku a (v)
ubytování (vč. tzv. timeshare)
• forma - písemná forma
vyžadována jen u nájmu bytu a u
některých jednotlivých úkonů stran
(např. souhlasy nebo ukončení)
• úprava dispozitivní
PACHT
• užívání a požívání – brání plodů
a užitků (výnosů) a nabývání
vlastnictví k nim
• dočasnost
• úplata – pachtovné nebo část
výnosu, případně kombinace
• druhy – na obecná ustanovení
navazuje speciální úprava (i)
zemědělského pachtu a (ii) pachtu
závodu
• forma - není výslovně stanovena
písemná forma
• úprava dispozitivní
• úprava stručnější, přiměřené
použití ustanovení o nájmu
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH
VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT
Přechodná ustanovení - § 3074 NOZ
Zák. č. 116/1990 Sb.
(i) vznik nájmu
(ii) práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti NOZ
NOZ
(iii) vše ostatní (např. zánik/ukončení nájmu)
Tzv. nepravá retroaktivita, např. § 2204 – nájem na dobu určitou
delší, než 50 let = > po 1. lednu 2014 nájem na dobu neurčitou
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH
VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ)
Souběžné jednání s více nájemci (pronajímateli)
•
•
Předsmluvní jednání - § 1726
Culpa in contrahendo - § 1728 a 1729
Písemná vs. ústní forma nájemní smlouvy
•
•
Ústní nájemní smlouva a její dodatečné písemné potvrzení - §
1757(1)
!Omezená možnost namítat neplatnost pokud nedodržena
sjednaná písemná forma smlouvy (§ 582 NOZ vs. § 1758)
Postoupení nájemní smlouvy
•
Souhlas předem vůči neurčité osobě (§ 1897) – „postoupení ve
skupině bez omezení“ = staré „bianco směnky“ -
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH
VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ)
Změna okolností a předčasné ukončení nájmu ze strany nájemce
Obecná změna okolností / Hrubý nepoměr v právech a povinnostech - §
1765
•
možnost obnovení jednání o obsahu smlouvy
•
změna obsahu smlouvy soudem
•
zrušení smlouvy soudy
Speciálně pro nájemní vztahy § 2311 a § 2287
Změna okolností z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy vycházely do
té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval ----►např. autosalon Saab; nebo nízký footfall?
Další nově upravené možnosti ukončení nájmu ze strany nájemce
Porušení smlouvy podstatným způsobem – prodlením (§ 1977), jiným
podstatným způsobem (§ 2002); vada/nepoužitelnost předmětu nájmu (§
2208; 2210; 2227)
Odstoupení/výpověď – ihned a bez nutnosti poskytnutí lhůty k nápravě
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH
VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ)
Plnění do notářské úschovy
Nájemce možnost složit dlužné nájemné do úschovy notáře (§ 2253)
•
nájem nelze vypovědět (uplatní se i na nebyt. prostory?)
Náhrada za převzetí zákaznické základny
•
•
•
Výpověď ze strany pronajímatele – vyjma případu hrubého
porušení povinností nájemce
"Náhrada za výhodu "
Povinným "pronajímatel nebo nájemce“
Umístění "loga/reklamy" nájemce
•
•
•
"Nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící k podnikání"
Pronajímatel může odmítnout pouze, má-li pro to vážný důvod
Presumpce souhlasu pronajímatele, pokud do jednoho měsíce
nereaguje na písemnou žádost nájemce
HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH
VZTAHŮ – VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ)
Odpovědnost pronajímatele za třetí osoby
Nájemce v užívání rušen/jinak dotčen jednáním třetí osoby (§ 2212)
•
"třetí osobou" např. i dodavatel médií ?
Poskytování služeb – vyúčtování služeb
! Obdobné použití ustanovení upravujících nájem bytu
•
•
Rozúčtování cen a úhrady služeb – "stanoví jiný právní předpis„
Riziko do budoucna?
Výpověď z nájmu a námitky
•
Nejasné účinky námitek, viz související část prezentace
Změna vlastnictví a vyvázání se z "nevýhodných podmínek" nájmu
•
Asset deal a jeho vliv na obsah nájemní smlouvy, viz další část
prezentace
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ
• NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb.
• Přiměřeně se použijí obecná ustanovení o nájmu
• Předmět nájmu
• Prostory nebo místnosti, je-li účelem jejich nájmu
provozování podnikatelské činnosti
• Účel nemusí být výslovně uveden (pokud prostor
převážně slouží podnikání)
• Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním
kolaudačního souhlasu
• NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru
• NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné
práva (§ 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je
nezávislé na uplatňování práva veřejného“)
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ
(POKRAČOVÁNÍ)
•
Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a
předchozí písemný souhlas pronajímatele
•
Skončení nájmu na dobu neurčitou – 6 měsíční výpovědní doba,
z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční)
•
Skončení nájmu na dobu určitou – stanovené důvody a důvod
výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost):
•
Nájemce může vypovědět:
•
ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor
určen;
•
přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů
způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí
odpovídající náhradní prostor; nebo
•
porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ
(POKRAČOVÁNÍ)
•
•
Pronajímatel může vypovědět:
•
má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována
tak, že to brání dalšímu užívání prostor;
•
porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči
pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel
vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu
pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je
déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo
služeb.
Námitky proti výpovědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud
výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o
přezkoumání (prekluzivní lhůta)
ZMĚNA VLASTNICTVÍ (OBECNÁ ÚPRAVA)
Změna vlastnictví (§§2221 – 2224)
•
•
•
•
Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu
přecházejí na nabyvatele
Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět - rozdíl oproti §
680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu),
výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě
Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné
Ochrana nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vl.
práva (singulární sukcese):
• přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže
o ostatních povinnostech věděl;
• u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod
pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem
vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou
dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci
- 1 měsíc.
KONTAKTY
Michal Hink
Advokát
T: +420 236 082 217
E: [email protected]
Jiří Fiala
Counsel
T: +420 222 555 222
E: [email protected]
Jana Matisková
Advokátka
T: +420 236 082 216
E: [email protected]
Lubomír Bártal
Seniorní advokát
T: +420 222 555 222
E: [email protected]