ズームイン広がるリフォーム仲介

(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
ズームイン
広がるリフォーム仲介
ここ数年、リフォームを前提とした中古住宅取得の動きが広がり、瑕疵保険やリフォーム一体
型ローンなど制度面の後押しも充実してきた。今回は、不動産仲介業とリフォーム業連携の背景
や業界における事業環境、事業者や業界団体における先駆的な取り組みなどについて紹介する。
１．リフォーム仲介を取り巻くニーズ
●中古住宅購入者の 7 割以上はリフォームを前提に購入するが、工事対象箇所はクロスの張替えや
水回り設備の更新が中心で、構造補強やバリアフリー化などの対応は遅れ気味である（図表１）。
●住宅性能の改善に対する潜在ニーズは高いが、自己資金の制約から生活の利便性や快適性に関わ
る部位が優先されており、耐震性向上などに振り向ける余裕がないのが実態である。
２．リフォーム仲介を促す事業環境
●経年物件の取引拡大で改修を必要とするケースが増えているが、仲介の現場では現状有姿売買が
主流。こうした購入者の潜在ニーズと市場のギャップに、大きなビジネスチャンスが潜んでいる。
●住宅本体とリフォーム対象箇所の双方を対象に、保険料を抑えたパッケージ型瑕疵保険が提供さ
れている。予算制約を解消するリフォーム一体型住宅ローンも、大手行も含めて商品化されてお
り、購入者ニーズに沿った修繕・改修費用の確保が進むものと期待される。
３．新たなビジネスモデルの事例
●大阪府不動産流通活性化協議会では、中古戸建の個人間売買において、瑕疵保険の適合検査や白
アリ点検・保証、住宅履歴保管、引渡し後のアフター点検などをセット価格で提供するワンスト
ップサービス「ワンステート」を 13 年 1 月に開始した。
●「リノべる。
」は中古マンションにおけるセミオーダー制のリノベーション商品。主要都市にショ
ールームを設けて専属コーディネーターが物件探索～設計デザイン～ローン手配までサポートす
るほか、物件費用とリノベーション費用をまとめた長期低利のオリジナルローンも提供している。
図表１中古住宅購入者のリフォーム実施状況
■リフォーム実施状況
（％） 0
■リフォームの対象箇所
10
20
30
40
（％） 0
50
10
20
30
40
50
60
70
79.1
壁のクロスや床の張り替え等の内装
44.8
リフォームを行った
今後リフォームしたいが
まだ行っていない
将来とも行う予定はない
57.0
台所･バス･トイレ･給湯等の水回り設備
冷暖房設備
22.1
建具(窓や扉)・収納家具の修繕・増設
20.9
29.7
25.5
8.1
外壁・屋根などの外装
7.0
5.8
バリアフリー対策
3.5
シックハウス対策
2.3
増改築
1.2
耐震改修などの構造補強
資料：平成21年度不動産流通市場に関する実態調査 (社)近畿圏不動産流通機構
10.5
間取りの変更など
全面リフォーム（リノベーション）
白アリ対策
その他
80
0.0
※複数回答
3.5
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■１
90
ズームイン／広がるリフォーム仲介
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１．リフォーム仲介を取り巻くニーズ
リフォーム前提の
中古住宅購入が一般化
近年の雇用所得の低迷や新築着工戸数の減少、購入者意識の変化な
どを背景に、中古住宅に対するニーズが高まっている。近畿レインズ
が行ったアンケート結果をみると、中古住宅購入者の半数弱はリフォ
ームを実施しており、今後の予定も含めると全体の 74.5％はリフォ
ームを前提に中古住宅を購入している（Ｐ1：図表１）
。市場では経年
物件の取引シェアが拡大しているが、こうした物件をはじめ中古住宅
流通とリフォームは不可分の関係にあり、個人間売買や事業者による
買取再販時のリフォーム・リノベーションは一般化しつつある。
ただ、中古住宅購入時に行われているリフォーム対象箇所は、クロ
スの張替えや水回り設備の更新などが中心で、構造補強やバリアフリ
ー化等の対応は遅れ気味である。一方、購入者が売買時に必要と感じ
ている内容は、耐震診断やインスペクション、白アリ検査、地盤調査、
リフォーム業者のあっせんなどであり、中古住宅性能の確認・向上に
対する潜在的なニーズは高い（図表２）
。
図表２
住宅の売買に際して活用したい仕組み（上位 6 位）
中古戸建住宅
耐震診断
建物検査（インスペクション）
白アリ検査
地盤調査
不動産鑑定評価
専門家による税務相談
（％）
順位
48.2
42.5
37.8
31.6
24.4
21.8
1
2
3
4
5
6
中古マンション
耐震診断
建物検査（インスペクション）
専門家による税務相談
リフォーム業者のあっせん
地盤調査
不動産鑑定評価
（％）
37.3
31.0
30.7
25.7
22.7
18.1
資料：「2012年度不動産流通業に関する消費者動向調査」(社)不動産流通経営協会
図表３
耐震性の信頼度を確保するための対処（中古住宅購入者）
（％）
0
10
予算との兼ね合いで割り切り
何もしなかった
20
23.3
信頼できる施工会社とわかった
23.3
自身で耐震診断・地盤調査・
住宅性能評価を行った
40
10.0
13.3
50
60
70
37.9
26.7
築年数が浅いことで割り切った
売主から耐震診断・地盤調査・
住宅性能評価の結果が示された
30
32.6
25.3
10.5
2.6
かなり不安があった
自身で耐震改修を行った
3.3
売主が耐震改修を行っていた
2.1
2.6
多少不安があった
※耐震性に不安があった
中古住宅購入者を対象
資料：「2011年度不動産流通業に関する消費者動向調査」(社)不動産流通経営協会
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■２
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図表４
購入した中古住宅の築年別リフォーム状況
0%
20%
60%
80%
100%
74.4
20.1
5年以内
3.6
40%
1.8
37.9
54.4
6～10年以内 5.5
2.2
11～15年以内
22.9
58.8
8.4 9.9
16～20年以内
14.0
10.5
63.2
21年以上
16.1
9.4
59.8
売主が不動産会社でリフォーム済
自らリフォームした
12.3
14.6
売主が個人でリフォーム済
リフォームしなかった
資料：「2010年度不動産流通業に関する消費者動向調査」(社)不動産流通経営協会
予算制約で優先される
水周り等の改修
しかし、耐震性に不安を抱えた購入者でも実際には「予算との兼ね
合いで何もしなかった」や「築年数が浅いことで割り切った」とする
ケースが多く、具体的な構造補強等の対応はほとんど行われていない
のが実態だ（図表３）。
中古住宅購入時のリフォームは経年物件ほど実施率が高いが、その
多くは購入者自らが行っている。その比率は比較的築浅の築 6 年以上
でも過半数を占め、築 11 年以上では 6 割前後にのぼる。築 15 年を
超えると不動産会社が売主となってリフォームを行うケースも増え
るが、シェアは 14～16％程度にとどまり、リフォーム仲介市場では
購入者個人による修繕・改修が中心となっている（図表４）。
中古住宅購入者が行うリフォーム工事費用は経年物件ほど上昇す
るが、中古マンションでは築 10 年以下が 100 万円未満と最多で、築
11 年以上では 100～300 万円が中心となる。構造上費用がかさみやす
い中古戸建は、築 10 年以下でも 100～300 万円が最も多く、築 16
年以上では 300 万円以上が半数以上となる（図表５）。
工事費で比較的目立つ 100～300 万円クラスは、水回り設備一式（台
所・バス・トイレ・洗面等）の交換・改修費に概ね相当する。従来、
リフォームローンは金利が高く返済期間も短いため、リフォーム費用
は自己資金で賄われる傾向が強く、ローンを利用する比率は 300 万
円以上で 10％台、700 万円以上でも 25％前後にとどまる。予算制約
から生活の利便性や快適性に関わる部位が優先されており、耐震性な
ど住宅性能の向上に振り向ける余裕がないのが実態と言える。
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■３
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図表５
中古住宅購入者の築年帯別リフォーム費用
■築年別の費用構成
0%
20%
25.0
5年以内
戸建住宅
6～10年
11～15年
42.1
14.3
5.3
42.9
16～20年
21年以上
6.3 9.4
23.5
28.6
41.2
34.4
30.6
9.4
16～20年
10.0
21年以上
6.1 12.1
20.0
50万円未満
300～500万円未満
20.0
39.6
35.0
33.3
17.6
24.2
26.4
25.0
15.8
12.5
28.1
38.7
18.9
100%
7.1 7.1
11.8
60.0
6～10年
80%
50.0
26.3
5年以内
マンション
60%
25.0
10.5
5.9
11～15年
40%
15.0
24.2
50～100万円未満
500～1000万円未満
3.2 3.2
11.3
3.8
15.0
24.2
100～300万円未満
1000万円以上
資料：「2012年度不動産流通業に関する消費者動向調査」(社)不動産流通経営協会
■リフォーム資金調達でのローン利用率
出典：「中古住宅・リフォームトータルプラン参考資料－データ、制度概要等 2012.3」国土交通省
２．リフォーム仲介を促す事業環境
購入者ニーズと市場の
こうした現状を踏まえると、市場の拡大が期待されるリフォーム仲
ギャップが大きな商機
介市場にもいくつかの課題が浮かび上がる。中古住宅市場では経年物
件の取引が拡大し、構造や設備に問題を抱え売買時に改修を必要とす
るケースが増えている。購入者のニーズは価格と住宅性能が両立した
値頃感ある物件に集まるが、実際の仲介現場では依然として現状有姿
売買が主流となっている。
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■４
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図表６
中古住宅流通市場・リフォーム市場をめぐる現状・課題と今後の対応方向
既存住宅ストックの増加
新築住宅供給の減少
住み替えニーズの多様化
中古住宅を許容する価値観の変化
メンテナンス・リフォームに対する
潜在ニーズの拡大
中古住宅に対するニーズの拡大
（価格と住宅性能の両立への要請）
リフォーム等の阻害要因（消費者の不安）の解消
・気軽に相談できるところがない
・信頼できる業者の選定が難しい
・修繕すべき対象箇所がわからない
・適正な費用がわからない
リフォーム市場の拡大
所得の低迷による取得能力の低下
安価な経年物件の取引増大
この解消が
大きな
ビジネス
チャンス
中古流通の阻害要因（消費者の不安）の解消
・構造や品質に不安がある
・将来的な資産価値に不安がある
・過去のメンテナンス状態がわからない
・購入時の改修資金の制約（自己資金対応）
安心して取引できる市場の整備
中古住宅市場市場の拡大
2020年までに　中古住宅流通･リフォーム市場の倍増：20兆円
リフォーム市場でも的確な業者選定や修繕箇所の抽出、適正費用の
把握等の課題が残されている。購入者の潜在ニーズと市場の間には大
きなギャップが存在するが、こうした乖離の解消が業界にとってビジ
ネスチャンスになると考えられる（図表６）。
前号でも紹介したように仲介時に住宅検査と瑕疵保証をセットに
したビジネスモデルが拡大しているが、こうした動きに修繕や大規模
改修を組み合わせて提案することで、多様な購入者ニーズに応えるこ
とが可能となる。
進む瑕疵保険･リフォー
リフォームを後押しする市場の環境整備も着実に進んでいる。瑕疵
ム一体型ローンの整備
保険制度では、中古住宅の建物部分とリフォーム工事対象箇所の双方
を対象にしたパッケージ型の保険が、住宅瑕疵担保責任保険法人から
提供されている（図表７）。この保険は、個人間売買で引き渡し後の
リフォームを行う場合に活用でき、中古住宅売買保険とリフォーム保
険に個別加入するより保険料が抑えられる。検査・リフォームとも
保険法人の登録事業者が行うため施工品質が確保されるほか、引
渡し前検査が不適合でも改修で是正されれば保険加入が可能とな
っている。
リフォーム仲介の大きな阻害要因の一つであった資金確保に関し
ても、リフォーム資金一体型の住宅ローンが急速に整備されている
（図表８）。既に、大手行を含む多くの金融機関がこうした商品を
提供しており、売買代金とリフォーム代金の 100％ローンを従来
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■５
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図表７
中古住宅流通・リフォームに関する保険制度
出典：「中古住宅・リフォームトータルプラン参考資料－市場の環境整備に向けた取組 2012.3」国土交通省
図表８
リフォーム一体型住宅ローンの主要金融機関の取扱状況
都市銀行
借入限度額
売買代金と
リフォーム部分
の金利差
みずほ銀行
三菱東京UFJ銀行
三井住友銀行
りそな銀行
○
○
△
○
売買代金＋リフォーム代金売買代金＋リフォーム代金売買代金＋リフォーム代金売買代金＋リフォーム代金
の100％
の100％
の100％
の100％
同一金利
金利差あり
同一金利
同一金利
提携不動産会社
なし
なし
大手不動産流通会社等
大手不動産流通会社等
リフォーム単体
ローンの有無
あり
あり
あり
あり
信託銀行
借入限度額
三菱東京UFJ信託銀行
×
取り扱いなし
三井住友信託銀行
○
売買代金の120％
売買代金と
リフォーム部分
の金利差
－
同一金利
提携不動産会社
－
大手不動産流通会社、
センチュリー21加盟不動産
会社等
リフォーム単体
ローンの有無
【フラット35】リフォームパック
SBIモーゲージ
取扱金融機関
イオン住宅ローンサービス
借入限度額
売買代金の100％
売買代金と
リフォーム部分
の金利差
提携不動産会社なし
備考
あり
あり
金利差あり ※1
※1 リフォーム部分はフラット
35融資対象外のため、取扱金
融機関の融資金利が適用
○…取扱いあり（売買代金、リフォーム部分の金利が同一）
△…取扱いあり（売買代金、リフォーム部分の金利が相違）
×…取扱いなし
表の記載内容は、2012年11月時点の各金融機関窓口等への電話ヒアリング調査による
出典：「市場倍増に向けた不動産流通ビジネスの未来と展望 2012.12」国土交通省
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■６
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の住宅ローンと同一金利で融資するケースが多い。当該商品が仲
介現場で広く扱われるようになれば、住宅性能の向上につながる
修繕・改修費用の確保が進むものと期待される。
３．新たなビジネスモデルの事例
検査～アフター点検まで
のワンストップサービス
中古住宅の仲介業務とリフォーム等の関連業務の連携を図る動き
も活発化している。地域の業界団体等でも、検査～修繕～保証に関連
するパッケージ型のサービス提供が始まった。大阪宅建協会をはじめ
住宅保証検査機関や住宅履歴の保管、インスペクション・研修等を行
う事業組合や NPO 法人、金融機関、鑑定士協会からなる大阪府不動
産流通活性化協議会では、13 年 1 月に仲介業務の関連サービスを提
供するワンストップサービス「ワンステート」を開始した（図表９）
。
これは、中古一戸建ての個人間売買において、瑕疵保険の適合検査
や白アリ点検 1 年保証、住宅履歴保管、引渡し後のアフター点検など
図表９
大阪府における中古住宅流通活性化事業（ワンストップサービス「ワンステート」
）の例
■大阪府不動産流通活性化協議会の概要
■Onestate（ワンステート）の流れ
■Onestate（ワンステート）の内容
※1　検査対象物件は建設工事完了後2年を超える住宅、1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅など
制限あり。かし保険加入には別途、保険料・保証料が必要。
※2　1年保証が付けられる住宅には築20年以内等の制限あり。
※3　現在サービスの内容を調整中。
※4　リフォーム付住宅ローンは関西アーバン銀行の商品。協議会では商品の紹介のみで、取り次ぎは
行わない。
※5　点検結果等を住宅履歴として10年間保管。
※6　住宅全体の点検を行う。
※7　かし保険に加入する場合は、補修工事が必要な場合がある。
※　100平米以上の場合は追加料金がかかる。
★ 「ワンステート」は中古一戸建て住宅、個人間売買時にのみ提供
出典：大阪府不動産流通活性化協議会ホームページ
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をセット価格で提供するもので、大阪宅建協会の会員事業者を通じて
利用が可能となっている。対象は 1981 年 6 月以降に建築確認を受け
た住宅、もしくは新耐震基準に適合している住宅など。このサービス
は国土交通省の後援を受けており、同様の全国 12 の協議会に先駆け
てサービスが開始された。
ワンステートは直接リフォーム工事を提供する仕組みではないが、
瑕疵保険の適合検査で不適合の指摘があった場合は、当該箇所の補修
費用の見積もりが提出される。検査の適合物件は、買主にとって建物
の状態が把握でき、安心して購入判断ができる。売主にとっても検査
適合物件としてアピールができる。なお、適合物件として保険加入す
る場合は、保険料が別途必要となる。保険の対象は、構造耐力上主要
な部分と雨水の侵入防止部分などで保険期間は 5 年間、対象箇所に瑕
疵が見つかった場合は補修費用等が保険から賄われる。地域の宅建業
者を通じて、保険を前提とした検査やアフター点検等がワンストップ
で受けられるサービスは、リフォームを行う際の購入者のメリットも
大きく、同様の動きが広く市場に浸透することが期待される。
リノベーション会社では
施工部位を限定したリフォームだけでなく、新築と同等かそれ以上
一体型ローンの提供も
の居住性・快適性を確保するリノベーションも注目度が高まっている。
首都圏を中心にリノベーション専業の企業が増えているが、事業者に
よる買取再販だけでなく、個人間売買の仲介物件にもリノベーション
を組み込み、改修費用を一体化した住宅ローンなどを提供する企業も
現れている。
「リノべる。」では、中古マンションを中心にリノベーションのセ
ミオーダー制をうたっており、主要都市にショールームを設けて専属
コーディネーターが物件探索～設計デザイン～ローン手配までのサ
ポートが行われる（図表 10）。リノベーション費用は定額制を取り入
れており、60 ㎡で約 600 万円をベースにオプション選択によって加
減算できるようにしたほか、物件購入費とリノベーション費を一括で
賄える最長 35 年の低金利オリジナルローンも用意している。
同社ではリフォーム前のリノベーションに向く物件について、パー
トナー企業である不動産会社を通じて紹介するほか、既に購入物件が
決まっている場合でも設計デザインや工事を請け負う。関西では大
阪・神戸・京都を中心に物件を紹介しており、大阪市内にはショール
ームも設けている。同社の一部物件では、第三者機関であるリノベー
ション住宅推進協議会の基準（検査～工事～報告・保証・住宅履歴情
報の一連フロー）に基づく適合リノベーション住宅の認定が行われ、
その場合は保証書も発行される。
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(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表 10
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民間事業者が展開するリノベーション事業（「リノベる。」の例）
■「リノベる。」の特徴
（1）セミオーダー制。ショールームで確認しデザインできる
（2）リノベーション費用の定額制
（3）物件＋リノベーション費用一括型オリジナルローンの提供
●before
◆セミオーダー制では、顧客の選択の楽しみを重視
◆セレクトショップのように、あらかじめ設計デザイナーたちが人気の高い素材・パーツを厳選
◆デザインは制限せず、間取りはゼロから検討。ライフスタイルや好みに合わせた豊富な提案
◆専属コーディネーターがサポート。物件探索～設計デザイン～ローン手配等の不安を解消
◆完成後のメンテナンス相談も可能
●before
●after
●after
■「リノベる」におけるリノベーション費用一括住宅ローン
出典：リノベる㈱ホームページ
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(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
ズームイン／広がるリフォーム仲介
以上のように、業界団体や専業系企業による中古住宅の仲介業務と
リフォーム関連業務のパッケージ化・ワンストップ化は着実な広がり
をみせている。中古住宅市場の課題であった住宅性能の可視化や、修
繕費用の確保を支援する仕組みも整ってきた。消費者は安心して中古
住宅を取得し、ライフステージやライフスタイルに応じた住まい方を
実現できるツールを手に入れつつあると言えよう。
2013/2 No.48
■１０
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集
新システムデータに基づく市場分析
近畿レインズでは、2011 年 8 月の新システム移行に伴い情報項目等を拡充した。今回はこれ
に伴い、分析が可能となった成約と新規登録物件の個別比較に基づき、登録～成約に至る期間や
価格の変化、成約･新登価格の開差状況から売り出し価格の設定水準等について捉える。
１．直近 2 年間の中古住宅市場の動き
●新システム移行前後 2 年間の府県地域別のシェアは、大きく変化していない（図表１）
。価格帯や
住戸規模別のシェアの変化も上下 2％程度にとどまり、大幅な変動はみられなかった。
●築年帯別では築 31 年以上のシェアが拡大したが、これは新築着工の減少や所得低迷等から 2001
年以降継続的にみられる傾向で、過去 2 年間でさらにこうした傾向が進んだものとみられる。
２．登録～成約に至る取引履歴の分析
●今回分析が可能となった新規登録から成約に至る日数をみると、中古マンションは戸建に比べて
短いが、過去 1 年間では双方とも取引期間が長くなっており、需要の弱さが顕在化しつつある。
●新規登録と成約価格の乖離率に時系列の変化は少なく、概ね 4％前後値引きして取引されている。
ただ、成約に至る物件の乖離は小さく、概ね需要に沿った売出価格の設定が行われている。
●成約日数は築 10 年近辺の物件でやや短く、経年物件ほど長くなる。価格乖離率は総額が低い経年
物件ほど小さくなるが、値引率は古い物件ほど拡大し、価格交渉力が弱くなることがわかる。
３．成約・登録価格の差異からみた売出価格の分析
●新規登録に対する成約価格の開差率をみると、売出価格から 5％以内の値引きで成約した比率は全
体の約 7 割にのぼり、相場を意識した値付けを行った物件が最終的に契約に至るケースが多い。
●大阪府他や神戸市・兵庫県他の中古マンション開差率は低く、売出価格は相場よりやや高い水準で
設定されている。一方、戸建では京都府等の開差率が高く相場を意識した値付けが行われている。
●価格の下押し圧力が強い経年物件の開差率は低く、売出価格を下方修正して契約に至るケースが
多い。ただ、中古マンションの経年物件は開差率 100％のシェアが相対的に高く、相場が意識され
ている。
図表１
府県地域別の成約件数シェアの推移
中古マンション
0%
20%
40%
中古戸建住宅
60%
80%
100%
'11/1-3
20.4
26.3
14.0
4-6
20.6
25.4
14.8
7-9
19.8
26.0
15.3
10-12
20.0
27.6
13.8
'12/1-3
20.7
27.9
4-6
19.9
7-9
21.6
25.6
15.8
10-12
22.2
25.8
13.6
大阪市
大阪府他
神戸市
5.6
9.0
1.9 3.4
4.6
9.5
18.0
2.5 3.9
4.1
8.6
19.5
2.0 3.9
4.8
9.0
17.3
2.7 4.0
4.2
9.2
17.5
1.9 3.3
3.8
8.9
18.5
2.3 3.7
3.7
8.0
19.0
1.7 4.0
3.9
9.6
18.3
2.2 3.7
兵庫県他
京都市
京都府他
滋賀県
奈良県
和歌山県
26.5
14.7
15.4
18.4
0%
20%
40%
60%
1.1
'11/1-3
7.4
30.2
8.8
17.7
0.8
4-6
6.7
31.4
9.3
15.4
0.8
7-9
5.8
0.8
10-12
6.6
0.7
'12/1-3
6.5
1.1
4-6
0.7
0.7
29.9
20.1
9.3
80%
10.5
3.5
6.7 6.5
9.6
2.8
9.4
10.2
33.3
9.1
17.3
10.3
7.4
31.8
9.0
17.6
10.1
7-9
6.6
32.3
8.5
17.5
9.4
10-12
7.3
33.0
16.2
2.7
9.2
17.8
9.3
8.9
6.8 7.0
10.1 6.3 8.0
10.7
30.5
100%
8.8
2.0
7.6 5.8 8.0
2.1
6.8 6.5
8.6
2.7
7.3 7.0 8.5
3.0
10.2 6.3 6.7 8.1
2.8
6.6 6.2
2013/2 No.48
■１
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
１．直近２年間の中古住宅市場の動き
新システム移行で分析
近畿圏不動産流通機構では 2011 年 8 月、情報項目の拡充や利便
可能となった取引履歴
性・操作性の向上を目的として新システムに移行した。データ分析上
の改善点としては、新規登録物件と成約物件番号のリンクによる物件
の個別対比が可能となった。これまでは双方の市場平均値を比較する
ことで、件数倍率や価格乖離率といった指標を示してきたが、今回は
分析が可能となった登録開始～成約に至る取引履歴の状況等につい
て紹介する。
ここでは、新規登録物件と成約物件を個別に比較することにより、
売り出しから成約に至る期間や価格の変化、成約･新規登録価格の開
差状況による売り出し価格の設定水準について、価格帯や築年帯、面
積帯別などの物件属性による違いについて捉えることにする。
府県地域別シェアに
まず、新システム移行前後の直近 2 年間について属性別の市場動向
大きな変化なし
について概観すると、府県地域別の成約件数シェアでは、中古マンシ
ョンの 11 年 1～3 月期から 12 年 10～12 月期までに大きな違いはみ
られない。両四半期の変化を比較すると大阪市は＋1.8％、大阪府他
が－0.5％、神戸市が－0.4％、兵庫県他が－0.1％、京都市が＋0.6％、
京都府他が＋0.3％、滋賀県が＋0.3％、奈良県が－1.7％、和歌山県
が－0.4％と、大阪市や京都府・滋賀県で拡大がみられたものの、エ
リア別のシェアは大きく変化していない（Ｐ１・図表１）。中古戸建
についても過去 2 年間のシェアの変化は－1.5％
（兵庫県他）
～＋2.8％
（大阪府他）の変化にとどまり、新システム移行前後の成約報告件数
のエリア別シェアは大きな変動が認められなかった。
図表２価格帯別の成約･新規登録件数構成の推移
中古マンション
0%
20%
40%
20.9
中古戸建住宅
60%
17.3
80%
100%
18.4
18.4
14.9
9.6
14.9
9.5
9.2
4-6
8.2
16.5
18.3
17.8
14.0
9.8
15.4
12.1
9.9
9.6
7-9
8.3
17.5
18.6
10.6
13.6
12.9
9.5
9.7
10-12
7.5
17.1
18.8
17.3
13.9
10.8
14.4
8.8
10.9
'12/1-3
7.5
16.6
18.7
18.8
13.5
9.9
15.1
7.2
22.2
22.1
17.1
12.8
7-9
7.6
21.6
22.3
16.9
10-12
7.3
22.5
20.5
17.7
'12/1-3
6.5
23.1
15.9
4-6
7.7
23.1
7-9
7.4
22.1
10-12
8.8
500万円未満
～2500万円
80%
16.2
4-6
22.0
60%
7.6
21.0
16.3
40%
'11/1-3
7.8
21.8
20%
10.4
12.8
'11/1-3
21.0
0%
100%
13.7
9.8
19.3
12.2
13.2
8.4
9.6
4-6
10.6
18.8
16.9
18.5
12.7
9.4
13.0
21.3
17.4
14.1
8.7
9.1
7-9
9.6
18.7
18.9
17.4
13.4
9.4
12.7
20.5
17.2
13.1
8.7
9.8
10-12
9.9
18.8
17.0
18.4
12.9
10.1
12.9
～1000万円
～3000万円
～1500万円
3000万円以上
～2000万円
2013/2 No.48
■２
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
同様に、価格帯別の過去 2 年間のシェアの変化をみると、中古マン
築年帯別で経年化の
ションは－1.1％（2,500～3,0000 万円未満）～1.0％（1,000 万円未
動きを確認
満）、中古戸建は－2.0％（2,000～2,5000 万円未満・3,000 万円以上）
～2.6％（500～1,000 万円未満)の範囲にとどまった。専有・建物面積
別では、中古マンションが－2.2％（70 ㎡台）～2.8％（50 ㎡未満）
、
中古戸建は－1.3％（75～100 ㎡未満）～1.0％（50～75 ㎡未満）と
大差ない。築年帯別では、中古マンションが－2.0％（築 5 年以下）
～5.3％（築 31 年以上）、中古戸建が－3.1％（築 11～15 年以下）～
4.1％（築 31 年以上）の変化を示した（図表２・３・４）。
価格帯・面積帯別とも概ねプラス・マイナス 2％台までの変化にと
どまり、新システム移行前後で大きな取引シェアの変動はみられなか
った。築年帯別では築 31 年以上のシェアの拡大が認められたが、
図表３
専有・建物面積別の成約･新規登録件数構成の推
中古マンション
0%
20%
'11/1-3
8.6
11.1
4-6
8.9
12.3
7-9
8.4
12.0
10-12
9.4
11.5
'12/1-3
8.7
4-6
9.3
7-9
10.9
11.3
10-12
11.4
11.7
60%
50㎡～
0%
100%
20%
40%
60%
80%
100%
13.0
5.9
3.3
'11/1-3 4.8
14.4
27.0
13.7
5.5
3.5
4-6 4.4
14.1
32.4
29.0
27.9
13.2
5.7
3.8
7-9 4.7
13.9
33.0
27.6
11.9
9.1
28.5
28.1
13.7
5.5
3.3
10-12 4.7
15.0
32.0
26.7
12.5
9.2
14.1
5.8
3.4
'12/1-3 4.8
14.4
33.5
27.6
10.3
9.5
26.3
10.9
9.3
27.7
10.9
8.9
26.4
11.3
9.2
29.2
30.2
27.6
12.0
80%
28.8
29.3
10.1
～49㎡
40%
中古戸建住宅
28.9
12.6
5.2
3.6
4-6 5.3
28.7
26.5
13.6
5.2
3.7
7-9 4.9
28.4
26.6
13.5
5.3
3.0
10-12 5.2
28.3
60㎡～
70㎡～
80㎡～
90㎡～
100㎡～
33.7
15.8
26.8
32.4
13.6
34.1
15.4
～49㎡
27.0
32.4
50㎡～
75㎡～
100㎡～
11.4
12.0
8.8
10.3
125㎡～
150㎡～
80%
100%
図表４築年帯別の成約･新規登録件数構成の推移
中古マンション
0%
'11/1-3
20%
11.3
17.4
40%
18.0
中古戸建住宅
60%
12.3
80%
11.9
12.7
0%
100%
16.3
20%
40%
60%
'11/1-3
7.8
12.2
17.1
13.0
12.6
11.7
25.5
17.1
12.7
13.0
11.5
26.3
4-6
9.7
16.9
18.6
12.8
11.6
11.5
19.0
4-6
7.6
11.8
7-9
10.6
17.2
17.5
12.6
11.0
11.6
19.5
7-9
7.3
10.5
16.7
13.1
13.5
11.1
27.9
10-12
10.3
17.5
16.9
11.4
12.3
11.8
19.9
10-12
8.1
11.4
15.5
13.2
13.0
11.7
27.2
'12/1-3
10.1
17.4
17.7
12.4
11.5
11.2
19.8
'12/1-3
7.6
12.8
9.7
27.2
15.9
13.9
13.0
4-6
9.3
14.9
17.1
13.0
12.9
11.2
21.7
4-6
6.9
12.0
13.9
13.6
12.3
7-9
10.1
15.1
17.0
12.4
12.9
11.7
20.8
7-9
6.3
11.7
14.2
13.5
13.9
9.3
16.4
16.6
12.1
12.6
11.5
21.6
10-12
6.8
12.4
10-12
～築5年
～10年
～15年
～20年
～25年
～30年
14.0
14.9
10.0
12.6
31.3
11.8
28.6
9.7
29.6
31年～
2013/2 No.48
■３
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
これは新築着工数の減少やデフレ下の所得低迷などから安価な経年
物件取引が 2001 年以降拡大基調にあり、過去 2 年間もこうした傾向
が進んだものと判断される。
２．登録～成約に至る取引履歴の分析
次に、今回分析が可能となった新規登録から成約に至る成約期間や
成約日数は過去 1 年
価格変更状況について、11 年 10～12 月期以降の動きを捉える。
延びる傾向に
登録から成約までの日数は、11 年 10～12 月期に中古マンションが
48.3 日、中古戸建は 56.1 日だったものが、12 年 10～12 月期は中古
マンションが 52.9 日（プラス 4.6 日）、中古戸建住宅は 63.7 日（プ
ラス 7.6 日）に延びた。中古マンションは中古戸建に比べて成約日数
が短く、取引が行われやすい状況にあるが、双方とも日数は次第に長
くなっており、購入需要の弱さが顕在化しつつある様子がうかがえる
（図表５）。
一方、価格変更の状況を新規登録価格と成約価格の差分（乖離額）
からみると、時系列で大きな変化はみられない。乖離率（売出価格か
らの値引率）も、中古マンション・中古戸建とも 4％前後で推移して
図表５
近畿圏における成約期間・価格変更状況の推移
（日）
成約日数
70
63.7
65
60
56.1
58.1
58.2
49.9
50.7
53.6
55
50
45
48.4
48.3
40
52.9
中古戸建住宅
35
中古マンション
30
'11/10-12
'12/1-3
4-6
7-9
10-12
※成約日数：個々の物件の新規登録～成約に至る日数の平均値
（万円）
-60
（％）
価格乖離額
-50
-66
-64
-65
-63
-65
-3.5
-4.0
-70
-82
-80
-81
-86
価格乖離率
-3.0
-82
-86
-4.5
-3.9
-4.2
-4.3
-4.5
-3.9
-4.1
-4.2
-4.4
-5.0
-90
中古戸建住宅
-100
-4.6
7-9
10-12
中古戸建住宅
-5.5
中古マンション
-4.6
中古マンション
-6.0
-110
'11/10-12
'12/1-3
4-6
7-9
10-12
※価格乖離額：個々の物件の「新規登録価格－成約価格」の平均値
'11/10-12
'12/1-3
4-6
※価格乖離率：個々の物件の「成約価格／新規登録価格-1」の平均値
2013/2 No.48
■４
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
いる。これは、成約に至る物件は売出価格と買い希望額の乖離が小さ
く、購入需要を意識した価格設定が行われているケースが多いためと
考えられる。ちなみに毎号の「市況トレンド」で示している価格乖離
率は、成約物件と新規登録物件の市場全体の平均価格を対比させたも
のであり、この場合の新規登録価格には成約に至らなかった（売り出
し価格が需要と乖離した）物件も含まれる。当該数値は時系列で大き
く変動するが、これは市場全体の需給の強弱を示すための指標であり、
この特集で示す数値とは性格が異なるものである。
同様の考え方で府県地域別の成約日数を捉えると、12 年の中古マ
成約日数短い
ンションは奈良県が 43.3 日で最も短く、和歌山県が 71.6 日で最も長
大阪府・兵庫県
い（図表６）。近畿圏平均（50.4 日）を下回るのは大阪市、大阪府他、
図表６
府県地域別の成約期間・価格変更状況（2012 年）
成約日数
（日） 0
10
20
30
40
50
60
49.4
大阪市
57.7
49.8
神戸市
中古マンション近畿圏平均50.4日
57.6
49.9
兵庫県他
中古戸建住宅近畿圏平均58.2日
55.7
57.5
京都市
53.4
京都府他
80
58.8
48.2
大阪府他
70
滋賀県
67.2
58.3
60.4
62.2
43.3
46.0
奈良県
71.6
和歌山県
76.7
※成約日数：個々の物件の新規登録～成約に至る日数の平均値
価格乖離額
価格乖離率
和歌山県
奈良県
滋賀県
京都府他
京都市
兵庫県他
神戸市
大阪府他
0
-10
-6
-20
-30
-29
-40
-37
-42
-50
-48
-51
-60
-56
-58
-70
-66
-68
-70
-80 -72 -75
-90
-88
-89
-100
-96
-101
-110
-104
中古マンション近畿圏平均-64万円
大阪市
和歌山県
奈良県
滋賀県
京都府他
京都市
兵庫県他
神戸市
大阪府他
大阪市
（％）
（万円）
中古戸建住宅近畿圏平均-86万円
※価格乖離額：個々の物件の「新規登録価格－成約価格」の平均値
0.0
-0.7
-1.0
-2.0
-2.1
-3.0
-4.0
-3.1
-4.0
-4.3
-4.5-4.6
-4.7
-5.0
-6.0
-3.9
-4.3
-2.4
-3.3
-3.0
-3.4
-4.2
-5.1
-5.4
中古マンション近畿圏平均-3.9％
-4.2
中古戸建住宅近畿圏平均-4.5％
※価格乖離率：個々の物件の「成約価格／新規登録価格-1」の平均値
2013/2 No.48
■５
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
神戸市、兵庫県他、奈良県で、中古マンションの主力エリアでは取引
が行われやすい状況にある。中古戸建も奈良県が 46.0 日で最も短く、
和歌山県が 76.7 日で最も長い。近畿圏平均（58.2 日）を下回るのは
大阪府他、神戸市、兵庫県他、奈良県となっている。
中古マンションの価格乖離額は、和歌山県が－6 万円で最も小さく、
大阪市が－72 万円で最も大きく、近畿圏平均を下回るのは京都市、
京都府他、滋賀県、奈良県、和歌山県である。中古戸建でも和歌山県
が最も小さく、奈良県が最も大きい。近畿圏平均を下回るのは大阪市、
京都府他、滋賀県、和歌山県であった。総じて価格水準の高いエリア
の乖離額は大きいが、神戸市や阪神間中心の兵庫県他などでは売出価
格と成約価格の乖離が大きい。乖離率も概ね同様の傾向だが、中古戸
建では大阪市の乖離が－5.4％と大きい。
築年帯別にみると、中古マンションでは築 15 年以下が近畿圏平均
経年物件ほど乖離額
を下回り、築 6～10 年の物件で成約日数が最も短くなる。中古戸建
は縮小･乖離率は拡大
では、築 6～30 年以下の物件が近畿圏平均を下回る（図表７）。乖離
図表７
築年帯別の成約期間・価格変更状況（2012 年）
成約日数
（日）
70
60
60.9
58.5
57.5
57.0
58.1
55.6
54.0
53.8
50
47.9
49.1
52.3
51.1
52.1
46.3
40
中古マンション近畿圏平均50.4日
中古戸建住宅近畿圏平均58.2日
30
～築5年～築10年～築15年～築20年～築25年～築30年築31年～
※成約日数：個々の物件の新規登録～成約に至る日数の平均値
価格乖離額
価格乖離率
（万円）～築5年～築10年～築15年～築20年～築25年～築30年築31年～
中古マンション近畿圏平均-64万円
-20
-59
中古マンション近畿圏平均-3.9％
-1.0
中古戸建住宅近畿圏平均-4.5％
-47
-53
-4.0
-81
-92
-86
-90
-2.0
-87
-81
-82
-99
-97
-120
※価格乖離額：個々の物件の「新規登録価格－成約価格」の平均値
-3.0
-3.0
-2.9
-3.1
-3.5
-3.0
-63
-69
-60
-100
～築5年～築10年～築15年～築20年～築25年～築30年築31年～
中古戸建住宅近畿圏平均-86万円
-40
-80
（％）
0.0
0
-5.0
-6.0
-4.0
-4.4
-3.7
-5.1
-4.1
-4.6
-5.5
-5.0
-5.9
-7.0
※価格乖離率：個々の物件の「成約価格／新規登録価格-1」の平均値
2013/2 No.48
■６
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
額は、中古マンションでは総額が低くなる築 16 年以上で近畿圏平均
より小さく、中古戸建は築 16～20 年と築 31 年以上で小さくなる。
戸建の乖離額が経年変化に応じた縮小を見せないのは、戸建価格が地
価の影響を受けやすく、経年物件でも地価水準の高いエリアが存在す
るためとみられる。ただ、乖離率は経年物件ほど大きくなり中古マン
ションでは築 16 年以上、
戸建は築 21 年以上が近畿圏平均を上回る。
古い物件ほど値引率は拡大し、価格交渉力が弱くなることがわかる。
一方、専有・建物面積別では総額が上昇する住戸規模の大きな物件
面積帯ボリュームゾーンの
ほど乖離額も大きくなるが、乖離率は縮小する傾向にある。中古マン
成約日数･乖離率低下
ションの成約日数は 49 ㎡以下が最も長く、90 ㎡台まで規模が大きく
なるに従い日数は短縮する。70～90 ㎡台は近畿圏平均より短く、中
古戸建も同様に 75～150 ㎡未満は短くなる傾向にある（図表８）
。一
定規模以上のファミリータイプなど中心的なボリュームゾーンの成
約日数は相対的に短く、取引されやすいことがわかる。
中古マンションの乖離率は 70 ㎡台と 90 ㎡台で近畿圏平均を下回
図表８専有・建物面積別の成約期間・価格変更状況（2012 年）
成約日数
（日）
80
成約日数
（日）
80
中古マンション近畿圏平均50.4日
中古戸建住宅近畿圏平均58.2日
72.1
70
70
62.3
60
59.3
55.5
51.2
62.0
57.6
60
55.1
52.9
51.8
50
47.1
47.9
70㎡～
80㎡～
50
45.1
40
40
～49㎡
50㎡～
60㎡～
～49㎡
90㎡～ 100㎡～
50㎡～
75㎡～
100㎡～
125㎡～
150㎡～
※成約日数：個々の物件の新規登録～成約に至る日数の平均値
中古マンション
中古戸建住宅
（万円）～49㎡ 50㎡～ 60㎡～ 70㎡～ 80㎡～ 90㎡～ 100㎡～（％）
0
-20
-40
-60
-80
-100
-120
-140
-160
-180
-200
-220
0.0
-1.0
-43
-43
-4.0
-53
-3.9
-2.0
-64
-3.6
-86
-93
-3.4
-4.0
-134
-3.8
-3.0
-4.0
-5.0
-6.0
-5.7
価格乖離額近畿圏平均-64万円
価格乖離率近畿圏平均-3.9％
※価格乖離額：個々の物件の「新規登録価格－成約価格」の平均値
-7.0
-8.0
（万円）
0
-20
-40
-60
-80
-100
-120
-140
-160
-180
-200
-220
～49㎡
50㎡～
75㎡～
100㎡～ 125㎡～ 150㎡～
（％）
0.0
-1.0
-39
-57
-64
-4.1
-7.0
-2.0
-85
-3.0
-112
-4.0
-3.8
-4.3
-4.5
-5.0
-6.0
-5.8
価格乖離額近畿圏平均-86万円
価格乖離率近畿圏平均-4.5％
-7.0
-20 1
※価格乖離率：個々の物件の「成約価格／新規登録価格-1」の平均値
2013/2 No.48
■７
-8.0
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
図表９中古マンション地上階層別の成約期間・価格変更状況（2012 年）
価格乖離額
成約日数
（日）
56
53.1
54
53.0
（万円）
5階以下
6～9階
10～14階
価格乖離率
15～19階
20階以上
（％）
0.0
0
52
49.2
50
-20
-1.0
48
45.1
46
44.6
-40
-60
44
42
-2.0
-57
-61
-80
-65
-66
-3.0
40
5階以下
6～9階
10～14階
15～19階
20階以上
※成約日数：個々の物件の新規登録～成約に至る日数の平均値
※価格乖離額：個々の物件の「新規登録価格－成約価格」の平均値
※価格乖離率：個々の物件の「成約価格／新規登録価格-1」の平均値
-100
-120
-140
-3.4
-3.4
-4.0
-4.0
-4.0
-12 0
-4.5
-5.0
り、中古戸建は 75～150 ㎡未満で平均を下回る。成約日数と同様、
比較的大きな住戸規模の物件は乖離率が小さくなり、取引されやすい
状況にあることがうかがえる。
高層物件も成約日数・
乖離率は低下
中古マンションの階層別についてもみておくと、10 階以上の中高
層や超高層物件は成約日数が短くなる。9 階以下は約 53 日だが、10
～14 階は 49.2 日、15 階以上では 45 日前後に短縮する（図表９）。
乖離額は 9 階以下が近畿圏平均を下回り、10～19 階も－65～66 万円
と 9 階以下と大差ないが、高額のタワーマンションを含む 20 階以上
になると－120 万円に拡大する。ただ、乖離率は高層物件ほど縮小し、
最も低い 15 階以上は－3.4％と相対的に値引されにくい状態にある
ことがわかる。
３．成約・登録価格の差異からみた売出価格の分析
開差率は 95～100％が
最多
最後に、新規登録価格に対する成約価格の開差率の分布を属性別
にみておく。開差率は成約価格÷新規登録価格で算出し、上述の価格
乖離率と類似した概念だが、ここでは開差率帯ごとの成約件数分布を
示すことで、売り出し価格の設定水準（どの程度の水準が最も成約し
やすいか）について把握する。
中古マンションにおける 12 年の開差率の分布をみると、95～100％
の水準で成約した割合が 39.9％と最多を占めた。次いで多いのが
100％で、売り出し時と同じ価格で成約している物件も多くみられた。
売り出し価格から 5％以内の値引きで成約した比率は、全体の 7 割以
にのぼり、最終的に契約に至った物件の大多数は、購入者の希望価格
2013/2 No.48
■８
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表 10
特集／新システムデータに基づく市場分析
近畿圏全体の成約価格と新規登録価格の開差率の推移
■2012年の開差率
中古マンション
（％） 0
101％以上
10
20
中古戸建住宅
30
40
50
（％） 0
0.2
101％以上
32.0
100％
39.9
20.1
30
40
37.5
31.0
95-100％未満
18.3
7.0
85-90％未満
80-85％未満
1.7
80-85％未満
80％未満
1.2
80％未満
50
0.3
90-95％未満
4.9
85-90％未満
20
100％
95- 100％未満
90-95％未満
10
3.4
2.7
※開差率：成約価格／新規登録価格
■四半期別の開差率推移
中古マンション
100%
90%
80%
中古戸建住宅
1.8
1.6
5.4
0.9
1.7
5.1
1.3
1.5
5.2
1.2
1.7
4.5
1.3
2.0
5.0
19.7
19.6
20.7
19.9
20.4
70%
60%
50%
41.8
40.3
39.9
39.0
40.7
40%
30%
20%
10%
0%
90%
2.6
3.0
6.0
2.5
3.4
6.9
2.4
3.2
7.2
3.1
3.5
6.7
2.8
3.4
7.0
80％未満
80%
18.3
17.8
19.2
17.6
18.6
80-85％未満
70%
85-90％未満
60%
90-95％未満
50%
32.8
31.5
29.9
30.7
32.4
95-100％未満
40%
37.0
37.6
37.7
38.1
35.8
0.3
0.2
0.5
0.3
0.1
'11/1012
'12/1-3
4-6
7-9
10-12
100%
100％
29.6
32.3
0.1
0.1
'11/10- '12/1-3
12
31.2
33.4
0.2
0.3
0.3
4-6
7-9
10-12
30.2
101％以上
30%
20%
10%
0%
※開差率：成約価格／新規登録価格
（相場）を意識した値付けを行っていることが改めてわかる（図表
10）。中古戸建の開差率は 100％が 37.5％を占め最も多いが、12 年の
成約価格が下落基調であったため、需要の弱さから中古マンションよ
り相場に沿った値付けが行われていた（強気の値付けが難しい）とみ
られる。95～100％を加えると全体の 7 割弱が 5％以内の値引きで成
約している。四半期別の推移をみても、こうした構成比に大きな変化
はなく中古マンションは 95～100％、中古戸建は 100％が最多となっ
ている。
神戸市等で低い
中古マンション開差率
次に府県地域別の開差率をみると、中古マンションでは大阪府他や
神戸市、兵庫県他、奈良県で 95～100％の構成比が近畿圏平均を上回
り、売り出し価格が相場よりやや高い水準（強気）で設定されている
可能性が考えられる。一方、中古戸建で開差率 100％の比率が近畿圏
平均を上回るのは京都市や京都府他、滋賀県、和歌山県で、これらの
2013/2 No.48
■９
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表 11
特集／新システムデータに基づく市場分析
府県地域別の成約価格と新規登録価格の開差率（2012 年）
■中古マンション
（％） 0
10
20
30
40
0.3
50
（％） 0
1.8
1.3
0.1
4.6
大阪府他
1.7
1.2
0.2
42.3
21.8
5.0
京都府他
27.4
40.1
22.1
6.0
2.5
1.5
0.2
1.3
0.9
京都市
27.8
神戸市
兵庫県他
38.3
19.6
20
30
滋賀県
3.5
1.4
0.9
0.4
2.1
1.2
1.0
100％
85-90％未満
95-100％未満
80-85％未満
和歌山県
70
44.5
40.8
39.1
16.4
2.5
0.4
0.2
0.0
60
35.2
38.6
17.8
4.9
0.8
2.3
0.6
奈良県
41.0
20.3
101％以上
90-95％未満
80％未満
50
36.0
13.6
26.0
31.2
5.1
40
0.1
34.1
大阪市
10
3.8
1.0
0.0
40.4
23.1
7.2
8.6
19.0
10
20
66.7
■中古戸建住宅
（％） 0
10
20
30
40
0.3
50
（％） 0
10.0
3.7
4.7
17.9
26.6
0.1
大阪府他
4.0
3.2
6.6
19.6
0.1
神戸市
2.6
2.1
0.4
兵庫県他
3.4
2.1
京都市
34.9
31.6
京都府他
28.5
8.0
7.3
101％以上
90-95％未満
80％未満
37.8
20.9
17.5
100％
85-90％未満
95-100％未満
80-85％未満
45.2
44.0
27.3
27.1
35.6
22.3
9.3
3.5
2.3
0.2
3.3
2.1
31.9
16.8
6.3
奈良県
和歌山県
60
25.3
13.3
4.7
2.3
2.2
0.2
滋賀県
50
47.7
16.0
5.4
2.7
2.6
0.3
3.3
2.1
0.0
36.1
33.1
40
0.4
36.9
大阪市
30
44.0
6.3
16.8
27.3
府県では相場を意識した値付けが行われやすい環境にあるとみられ
る（図表 11）
。
中古住宅の開差率
経年物件で拡大
築年帯別の開差率は、前述の価格乖離率でもみたように経年物件ほ
ど値引きされる比率が高い。築 10 年以下の築浅物件では、ほとんど
値引きのない 95％以上の開差率が 8 割を上回るが、築 11 年以上では
95％未満で成約する比率が拡大し、築 31 年以上で 4 割前後に達する。
経年物件に対する価格の下押し圧力は強く、売り出し価格を下方修正
して、契約に至るケースは多いと考えられる。
2013/2 No.48
■１０
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
特集／新システムデータに基づく市場分析
図表 12 築年帯別の成約価格と新規登録価格の開差率（2012 年）
■中古マンション
■中古戸建住宅
0%
～築5年
20%
40%
60%
27.1
80%
100%
56.2
13.6 2.1 0.4
54.4
0.6
15.4 1.80.3
0.1
～築10年
27.4
0.1
～築15年
47.0
18.6
2.8 0.8
0.3
～築20年
38.6
21.4
5.1 0.9
0.3
～築25年
34.3
32.7
22.4
～築30年
6.6
1.5
29.0
23.4
7.2 2.9 1.9
0.3
築31年～
100%
11.0 2.6 0.7
48.6
0.2
～築10年
1.6
34.8
47.2
13.9 2.4 1.1
～築15年
38.8
36.7
0.6
4.2 0.9
18.0
～築20年
1.5
39.3
33.0
19.0
5.4
～築25年
～築30年
0.9
2.1
36.0
29.4
20.2
8.5
2.7
2.7
32.2
28.0
23.7
7.5 5.0
3.2
0.5
34.2
27.4
24.4
8.3 3.5
2.0
0.1
101％以上
85-90％未満
35.4
80%
0.6
2.3
35.3
60%
0.3
1.0
0.2
40%
0.1
0.8
32.7
～築5年
20%
0.0
0.4
29.8
0%
築31年～
37.0
21.0
20.1
11.0 5.8
0.2
100％
80-85％未満
95-100％未満
80％未満
90-95％未満
ただ、中古マンションの築 16 年以上は開差率 100％の比率が 3 割
を超え、築 15 年以下より売出価格と同等の水準で成約する比率が拡
大する。これは土地評価の割合が低いマンションでは、築年が古くな
ると建物評価の低下がそのまま影響するため、相場を無視した売出価
格の設定が困難になることが要因と考えられる（図表 12）。
以上のように、個別の成約と新規登録物件を対比することで、物件
属性別の成約日数や値引きの状態など、様々な傾向を捉えることがで
きた。特に、成約日数の推移からは市場における需要の強弱を示す新
たな傾向が示されたほか、開差率の分布からは売出価格の設定に関す
る適正水準を把握する可能性も捉えられた。こうした点は新システム
への移行によって初めて把握が可能となったが、今後は当該データを
継続的に作成・ストックすることにより、中古住宅市場の需給の変化
や構造面の特徴についてより詳細な分析が可能になると考えられる。
市況レポートの新たな指標として、一層の拡充を図ることが期待され
る。
2013/2 No.48
■１１
4.9
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
市況トレンド
2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
2012 年 10～12 月期の近畿圏市場は、中古マンション・戸建住宅とも成約価格の下落が続いた。
しかし、衆院選後の円高修正や金融緩和が企業業績や不動産の購入マインドに好影響を与える見
通しが強まっており、弱含みの需給環境は改善する可能性が出てきた。
１．中古マンション市場の動き
●12 年 10～12 月期の中古マンション成約件数は 3,799 件で前年比 3.2％増と 15 期連続増加。新規登
録件数も 9 期連続増（図表１）。成約の増加が新規登録を上回り、供給過剰感は引き続き薄らいだ。
●成約価格は 1,649 万円で 2.0％下落し 5 期連続マイナス。新規登録価格もマイナス 1.3％と、双方
下落する中で新規登録と成約価格の乖離率は拡大したが、売出価格の調整も目立ってきた。
２．中古戸建住宅市場の動き
●成約件数は 2,581 件で前年比 0.5％減少する一方、新規登録件数はプラス 7.2％と増加が続き、中
古マンションとは対照的に供給過剰感がやや強まっている（図表２）。
●成約価格は 1,821 万円で前年比マイナス 3.3％と 3 期続けて下落。中古戸建市価格も安価な水準が
続くが、新規登録価格は 07 年 10～12 月期以来 5 年ぶりの上昇に転じ、価格調整は一服した。
３．近畿圏市場の方向
●12 年 10～12 月期の中古マンションは件数がプラス・価格は下落とポジションは変わらないが、中
古戸建は件数・価格ともマイナスとなり弱含みの傾向が進んだ。
４．関連不動産市場の動き
●12 年 10～12 月期も賃貸マンションの賃料単価は下落が続くが、前年比では神戸市が、前月比では
京阪神の各市で下げ止まりの兆しがみられた。
●オフィス空室率は神戸市で改善が続いたが、大阪･梅田、淀屋橋･本町、京都市ではやや上昇。募集
賃料は引き続き下落基調だが、京都市は横ばいとなった。
図表１中古マンションの成約･新規登録件数
（件）
4,000
成　約
3,799
図表２中古戸建住宅の成約･新規登録件数
（％）
15
3,500
10
3.2
3,000
2,500
5
0
（件）
2,750
成　約
（％）
2,581 15
2,500
10
2,250
2,000
5
1,750
1,500
0
1,250
2,000
-5
新規登録
14,000
15
12,439
10
12,000
2.9
10,000
8,000
6,000
4-6
7-9 10-12 '12/ 4-6
1-3
件数
前年同期比
16,000
14,000
12,000
-5
'10/ '11/
10-12 1-3
7-9 10-12
年/月
-5
1,000
5
0
-0.5
新規登録
15
13,840
7.2
10
5
10,000
0
8,000
-5
6,000
-10
'10/ '11/ 4-6 7-9 10-12 '12/ 4-6 7-9 10-12
年/月
10-12 1-3
1-3
件数
前年同期比
2013/2 No.48
■１
市況トレンド／2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
１．中古マンション市場の動き
成約・新規登録価格
2012 年 10～12 月期の近畿レインズへの成約報告件数は、3,799 件
で前年同期比 3.2％増と 7～9 月期の 9.3％増から縮小したが、09 年 4
とも下落
～6 月期以来 15 四半期連続の増加となった。10～12 月期の水準とし
ては過去最高を更新し、成約報告量ベースでみた中古マンション市場
は堅調さが続く（Ｐ１・図表１）。一方、新規登録件数は 12,439 件で
前年比 2.9％増と 9 期連続で増加し、やはり 10～12 月期として過去
最高となった。ただ、増加率は徐々に低下しており、市場への供給が
鈍化したことから、10～12 月期の成約に対する新規登録の件数倍率
（4 四半期後方移動平均値）は 3.43 倍と、7～9 月期の 3.44 倍から若
干低下し、需給は比較的安定している。
ただ、成約価格の下落は続いており、10～12 月期は 1,649 万円で
前年比マイナス 2.0％と、5 期連続で下落した（図表３）。新規登録価
格は 1,829 万円で前年比マイナス 1.3％と下落に転じたが、新規登録
に対する成約物件の価格乖離率はマイナス 9.3％と、7～9 月期から
0.2 ポイント拡大した。中古マンションは安価な物件取引が拡大して
きたが、新規の売り出し価格の調整も目立ってきた。価格面の需給
図表３中古マンションの成約･新規登録価格
（万円）
1,800
（％）
2
成　約
1,700
図表４中古マンション件数の府県地域別増減率
1,649
1
0
1,600
-1
1,500
-2
-2.0
1,400
新規登録
1,900
1,800
1,829
（％） -20
-10
-5
0
5
10
15
大阪市
20
13.1
2012年
10-12月期の
前年同期比
大阪府他
神戸市
-2.0
-0.4
兵庫県他
5.8
京都市
11.1
京都府他
滋賀県
-3
-15
-18.6
奈良県
2
和歌山県
1
近畿圏
7.9
-12.2
0.0
3.2
0
1,700
-1
1,600
-1.3 -2
1,500
'10/ '11/ 4-6
10-12 1-3
-3
7-9 10-12 '12/ 4-6 7-9 10-12
年/月
1-3
価格
前年同期比
図表５中古マンション価格の府県地域別変動率
（％） -15
-10
大阪市
-8.1
-5
大阪府他
0
5
10
15
-2.5
11.3
神戸市
兵庫県他
京都市
-8.0
-5.6
京都府他
滋賀県
奈良県
和歌山県
近畿圏
9.7
2012年
10-12月期の
前年同期比
-0.2
6.4
42.6
-2.0
2013/2 No.48
■２
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
市況トレンド／2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
は弱含みだが、価格調整の進展が今後の需要を下支えしていく可能性
が指摘される。
取引増エリアでは
安価な物件にシフト
12 年 10～12 月期のエリア別の中古マンション成約件数の動きを
みると、増減傾向に違いがみられた。近畿圏の取引量の過半数を占め
る大阪市、兵庫県他、京都市、滋賀県の 4 エリアで成約件数が増加し、
京都市は 8 期、兵庫県他は 6 期、大阪市は 4 期連続で増加した。一
方、取引シェアの高い大阪府他や神戸市が減少に転じたほか、京都府
他や奈良県も減少した（図表４）。主要エリア別の成約件数シェアは、
大阪府他（25.7％）、大阪市（21.8％）、兵庫県他（18.2％）、神戸市
（13.7％）、京都市（9.2％）の順であった。
成約価格は大阪市、大阪府他、兵庫県他、京都市、滋賀県で下落し、
主に取引が伸びたエリアで安価な物件に需要がシフトした。価格がプ
ラスとなった神戸市や京都府他、奈良県は取引が減少しており、安価
で手頃な物件の不足が取引の低迷につながったとみられる（図表５）。
各エリアの平均成約価格は神戸市（1,775 万円）
、京都市（1,741 万円）
、
大阪市（1,714 万円）
、兵庫県他（1,655 万円）で近畿圏平均を上回り、
以下、大阪府他（1,588 万円）、滋賀県（1,542 万円）、京都府他（1,445
万円）
、奈良県（1,266 万円）
、和歌山県（1,178 万円）の順であった。
件数に価格を乗じた成約報告ベースの取扱高は、神戸市（10.9％増）
や滋賀県（7.7％増）、京都市（4.9％増）など 5 つのエリアで拡大し
た。近畿圏全体ではプラス 1.1％と 13 期連続の拡大となったが、件
数・価格ともマイナスだった大阪府他をはじめ、成約価格の下落で取
扱高の伸び率は低下している。
２．中古戸建住宅市場の動き
成約件数は前年比
横ばい
中古戸建住宅の 12 年 10～12 月期の成約件数は 2,581 件で、前年
比マイナス 0.5％と 7～9 月期の 12.0％増から減少に転じた。一方、
新規登録件数は 13,840 件でプラス 7.2％と 9 期連続で増加し、売物
件の増加が鈍化しつつある中古マンションとは対照的な動きとなっ
た（Ｐ１・図表２）。10～12 月期の成約件数は 11 年同期に次ぐ水準
だが、新規登録件数の増加が続いたため、成約に対する新規登録の件
数倍率は 5.51 倍と 7～9 月期を上回り供給過剰感がやや強まった。
10～12 月期の成約価格は 1,821 万円で前年比マイナス 3.3％と下落
が続くものの、下落率は次第に縮小している。新規登録価格は 2,266
万円で前年比プラス 0.4％と 07 年 10～12 月期以来、実に 5 年ぶりに
2013/2 No.48
■３
市況トレンド／2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表６中古戸建住宅の成約・新規登録価格
（万円）
2,000
図表７中古戸建住宅件数の府県地域別増減率
（％）
4
成　約
2
1,900
1,821
1,800
-3.3
1,700
0
新規登録
2,300
0.4
2,266
-4
-6
2
0
-2
2,200
-4
2,100
-6
2,000
-8
'10/ '11/
10-12 1-3
4-6
-5
0
5
10
15
9.2
5.6
-12.3
神戸市
-2
-10
2,400
-10
大阪市
大阪府他
-8
1,600
（％） -15
7-9 10-12 '12/ 4-6 7-9 10-12
年/月
1-3
価格
前年同期比
-3.6
兵庫県他
京都市
2012年
10-12月期の
前年同期比
-6.0
京都府他
-10.4
1.1
滋賀県
-4.6
奈良県
32.1
和歌山県
-0.5
近畿圏
図表８中古戸建住宅価格の府県地域別変動率
（％）
-20
大阪市
-15
-10
-5
0
5
-7.6
神戸市
-4.1
9.6
兵庫県他
京都市
4.3
京都府他
-6.1
-3.8
-2.5
滋賀県
奈良県
近畿圏
15
-13.3
大阪府他
和歌山県
10
-14.4
2012年
10-12月期の
前年同期比
-3.3
上昇に転じ、長らく続いた価格調整に一服感が出た（図表６）。この
ため、新規登録に対する成約価格の乖離率はマイナス 18.7％と前の
期に比べて 0.7 ポイント拡大し、両者の乖離は 12 年以降広がってい
る。こうした価格の乖離が今回の取引の減少につながったとも考えら
れ、来期以降、成約価格の下落が納まり需給改善に向かうか注視すべ
きである。
成約価格の下落エリア
はやや減少
12 年 10～12 月期のエリア別の成約件数で前年比増となったのは
近畿圏取引量の半数弱を占める大阪市、大阪府他、和歌山県の 3 エリ
アのみであった。大阪市と大阪府他は 10～12 月期としては過去最高
水準を記録しているが、双方とも成約価格は下落し、安価な物件が取
引の中心となっている（図表７）。成約価格は兵庫県他と京都市を除
く 7 エリアで下落し、近畿圏の取引量の 7 割以上を占める地域で下落
した（図表８）。ただ、全エリアが下落した 4～6 月期よりプラスとな
る地域が増え、前期比ベースの上昇は 5 エリアに拡大し、価格の下落
基調はやや改善している。
成約価格の下落に加え成約件数が減少するエリアが拡大したため、
取扱高は近畿圏全体でマイナス 3.8％と 4 期ぶりに縮小した。拡大し
たのは兵庫県他（5.7％増）
、和歌山県（13.1％増）のみで、他 7 エリ
2013/2 No.48
■４
市況トレンド／2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
アはいずれも縮小した。エリア別の成約価格をみると、兵庫県他
（2,131 万円）、京都市（2,023 万円）、神戸市（2,010 万円）が近畿
圏平均を上回り、以下、京都府他（1,782 万円）、大阪府他（1,754 万
円）、奈良県（1,693 万円）、滋賀県（1,663 万円）
、大阪市（1,529 万
円）、和歌山県（1,031 万円）の順となっている。
３．近畿圏市場の方向性
成約件数と成約価格の前年同期比から市況の位置づけを捉えると、
中古住宅市場は弱含み
12 年 10～12 月期の中古マンション市場は取引増（プラス 3.2％）・
ポジションから好転？
価格下落（マイナス 2.0％）の傾向が続き、弱含みのポジションによ
り近づいた（図表９）。一方、新築マンションは発売戸数の増加が続
く中で平均価格は下落に転じ、やや弱含みの市場局面に変化している。
中古戸建住宅は件数・価格ともマイナスの弱含みポジションに変化す
る一方、新築戸建は双方ともプラスの局面を維持した。
内閣府が 13 年 2 月に公表した 12 年 12 月の景気動向指数（速報値）
は、先行指数・一致指数とも上昇し、12 年 4 月以降の景気減速の動
きに歯止めがかかった（図表 10）。近畿の 12 月の不動産購買態度指
数は低下したが、「買い時」感は維持されている（図表 11）。昨年末
の政権交代以降、円高修正や株高など景気の先行き回復期待が高まっ
ているが、一部指標ではこうした影響が現れ始めた。1 月に政府･日
銀によるインフレ目標を示した大幅な金融緩和が実施され、デフレ脱
却を目指す動きが始動したが、輸出関連企業を中心に業績回復が現実
のものとなれば、消費者の景況感がさらに好転する可能性が出てくる。
図表９近畿圏の四半期別成約件数・価格変動率（前年同期比）
価格％
[マンション]
'10年10-12月
中古戸建住宅
8
6
'10年10-12月
価格％
10
[戸建住宅]
10
8
新築戸建住宅
新築戸建：
レインズ会員による成約報告物件
4
6
'12年
10-12月
2
4
'10年10-12月
2
0
0
-2
-2
'12年
10-12月
'12年10-12月
-4
-4
-6
中古マンション
'12年10-12月
新築マンション
-6
'10年10-12月
-8
-8
-10
-10
-12
-12
-20 -15 -10
-5
0
5
10
件数％
15
20
25
30
35
-20 -15
-10
-5
0
5
10
件数％
15
20
25
30
2013/2 No.48
35
■５
市況トレンド／2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表 10 景気動向指数
図表 11 不動産購買態度指数（近畿）
（指数）
105
↑良い
先行指数
一致指数
遅行指数
110
（2005年=100）
100
12月
95
93.4
92.7
90
86.3
85
※今後１年間、不動産が買い時かどうかを
聞いたもの。「買い時」「買い時でない」
双方が均衡する点が100
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
80
75
70
'088 10 12 '094 6 8 10 12 '104 6 8 10 12 '115 6 8 10 12 '124 6 8 10 12
/6
/2
/2
/2
/2
'08 3 5 7 911'09 3 5 7 9 11'10 3 5 7 9 11'11 3 5 7 9 11'123 5 7 9 11 年
/1
/1
/1
/1
/1
/月
資料：「景気動向指数 2012年11月」内閣府
↓悪い
年/月
資料： (社 )日本リサーチ総合研究所
*先行指数：新規求人数、新設住宅着工床面積、東証株価指数など 11指標に基づく合成指標
*一致指数：鉱工業生産財出荷指数、大口電力使用量、商業販売額など 11指標に基づく合成指標
*遅行指数：家計消費支出、法人税収入、完全失業率など 6指標に基づく合成指標
図表 12 成約・新規登録の件数倍率と価格乖離率からみた近畿圏の需給状況
件数倍率・倍
Ａ.中古住宅市場の需給ポジション
（Ｂ.とＣ.の合成図）
2
3
4
5
6
7
0
-2
需給タイト
-4
-6
価
格
乖
離
率
・
％
'09年1 -3月
-8
-10
'06年1-3月
-12
'1 2 / 1 0 - 1 2 月
'06年1 -3月
-14
'09年1 -3月
-16
-18
-20
-22
中古マンション
-24
中古戸建住宅
'1 2 年1 0 - 1 2 月
需給緩和
-26
Ｂ.中古マンションの件数倍率と価格乖離率
（倍）
2.8
Ｃ.中古戸建住宅の件数倍率と価格乖離率
件数倍率（4期後方移動平均）<左目盛>
乖離率（4期後方移動平均％）<右目盛>
'08/9 リーマンショック
3.0
（％）
-5
（倍）
5.0
-6
5.2
-7
3.2
3.4
3.6
3.8
需給タイト
↑
↓
需給緩和
4.0
-9
6.0
-12
-13
'04 Ⅲ '05 Ⅲ '06 Ⅲ '07 Ⅲ '08 Ⅲ '09 Ⅲ '10 Ⅲ '11 Ⅲ '12 Ⅲ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
'08/9 リーマンショック
6.2
6.4
6.6
6.8
（％）
-13
-14
-15
5.6
5.8
-11
乖離率（4期後方移動平均％）<右目盛>
5.4
-8
-10
件数倍率（4期後方移動平均）<左目盛>
-16
-17
-18
需給タイト
↑
↓
需給緩和
-19
-20
-21
7.0
-22
'04 Ⅲ '05 Ⅲ '06 Ⅲ '07 Ⅲ '08 Ⅲ '09 Ⅲ '10 Ⅲ '11 Ⅲ '12 Ⅲ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
Ⅰ
10～12 月期の成約件数に対する新規登録（売り出し）件数の倍率
は中古マンションが横ばい、中古戸建はやや拡大している。価格乖離
率も中古マンションは 11 年以降、中古戸建は 12 年以降拡大基調に
あり、需給は弱含みの傾向が続く（図表 12）。ただ、14 年 4 月の消
費増税を控え、財政出動による景気対策や増税緩和策としての住宅
2013/2 No.48
■６
市況トレンド／2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
ローン減税の拡充等が実施される予定である。こうした対策は、中古
住宅市場にも好影響を与える可能性があり、購入マインドの改善とと
もに市況はプラスのポジションに変化することが考えられる。上述の
ような景気回復期待が、実体経済の好転（雇用所得の拡大等）に結び
つくには一定の時間を要するとみられるが、それまで目先の需要は安
価な中古物件に向きやすく、需給は次第にタイトな局面に移行する可
能性がある。
４．関連不動産市場の動き
近畿圏の 12 年 10～12 月期の新築マンション発売戸数は 7,076 戸
発売価格の調整で
新築マンション販売堅調
で前年比 15.7％と 2 ケタ増で推移した（図表 13）。特に 12 年 12 月
は 3,271 戸で同 34.8％の大幅増となり、10～12 月期としては 07 年
以来の 7 千戸台を回復した。契約率も 75.6％と前の期から改善し 7
割以上を維持している。10～12 月期は多くのエリアで発売戸数が増
加したが、安価な物件が大幅に増加した大阪市内や大阪府下で販売価
格が下落し、近畿圏の平均価格を押し下げた。即日完売戸数は大阪市
内や北摂、阪神間を中心に 12 年 3 月以降増えており、12 月の月末在
庫は 2,757 戸と 43 ヶ月連続で減少している。発売価格の調整が続い
ており、新築マンション販売は比較的堅調さを保っている。
図表 13 新築マンションの販売状況
(％)
80
図表 14 京阪神の賃貸マンション成約単価
（円/㎡）
2,050
契約率（四半期平均）
75.6
2,000
75
1,950
70
1,900
1,850
65
1,800
(万円)
3,750
7,076 （％）
発売戸数
（件）
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
15.7
価格
販売価格
前年比
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
(％)
15
3,500
3,317
3,250
10
5
0
3,000
-5
2,750
-10
-10.3
2,500
'10/ '11/
4-6
10-12 1-3
資料：㈱不動産経済研究所
7-9
10-12 '12/
1-3
4-6
7-9
-15
10-12
年/月
1,750
1,700
1,650
近畿圏
京都市
大阪市
神戸市
1,600
年/月
'09/ '10/ 4-6 7-910-12'11/ 4-6 7-910-12'12/ 4-6 7-910-12
10-121-3
1-3
1-3
■四半期別の前年同期比（％）
10年10-12月
近畿圏
-0.6
京都市
2.6
大阪市
-0.4
神戸市
-0.6
'11年1-3月
-1.0
-1.6
-0.2
0.9
4-6
7-9
0.8
-0.2
-1.9
-0.4
2.0
1.4
0.6
-3.8
10-12
12年1-3月
-2.3
-0.9
-3.7
-1.8
-1.7
-2.6
-2.5
-1.0
4-6
-2.1
0.1
-2.7
-0.2
7-9
10-12
-1.5
-0.7
-0.9
-2.4
-3.4
-0.3
3.9
3.6
2013/2 No.48
■７
市況トレンド／2012 年 10～12 月期の近畿圏市場
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
賃貸マンション市場の四半期動向を見ると、近畿圏の 12 年 10～12
マンション賃料の下落
月期の成約賃料単価は前年比マイナス 0.7％と、6 期連続の下落とな
基調に変化の兆しも
った。神戸市だけは前年比・前期比とも 2 期連続のプラスとなったが、
大阪市・京都市は下落が続く。弱含みの傾向は続いているが、前期比
では両市ともプラスに転じており、足元では下げ止まりの動きもみら
れ、変化の兆しがうかがえる（図表 14）
。
京阪神ビジネス地区の 12 年 12 月のオフィス空室率は、大阪・梅
オフィス空室率の低下
田地区が 6.12％と 9 月比で 0.05 ポイントのプラスとなり、11 年 3
に一服感
月以来の改善傾向に歯止めがかかった。淀屋橋・本町も 9.67％で 9
月比プラス 0.12 ポイント、
京都市は 8.10％で同 0.18 ポイント上昇し、
神戸市のみ 8.85％で同 0.49 ポイント低下した（図表 15）。
一方、12 年 12 月の坪当たり募集賃料は、梅田が 14,332 円、淀屋
橋･本町は 11,152 円、神戸市は 10,932 円で緩やかな下落が続くが、
京都市は 11,592 円と 9 月比で横ばいとなった。大阪市内では解約や
再募集の影響が出たが、館内増床や拡張移転、自社ビルからの借り換
え移転の動きもみられた。
図表 15 オフィス空室率と募集賃料
大阪・梅田
(％)
14.0
大阪・淀屋橋本町
神戸市
京都市
大阪・梅田
大阪・淀屋橋本町
(円/坪)
16000
空室率
12.0
15000
10.0
14000
8.0
神戸市
京都市
募集賃料
13000
6.0
12000
4.0
11000
2.0
10000
0.0
年 '08 6
/月 /3
9 12 '09 6
/3
9 12 '10 6
/3
9 12 '11 6
/3
9 12 '12 6
/3
9 12
'08 6
/3
9 12 '09 6
/3
9 12 '10 6
/3
9 12 '11 6
/3
9 12 '12 6
/3
9 12
資料：三鬼商事㈱
2013/2 No.48
■８
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
地域不動産事情
奈良県・和歌山県
今回は奈良県と和歌山県の不動産流通市場を取り上げる。奈良県では中古マンションを中心に
取引の減少が目立ち、価格も弱含む中で取扱高は縮小。和歌山県は中古マンション・戸建とも概
ね横ばいで推移した。両県の特定エリアでは、築浅物件に需要がシフトする傾向もみられた。
１．取引物件の動向
●2012 年の成約件数上位都市は、中古マンション・戸建とも例年通り奈良市、生駒市、和歌山市な
どの順となったが、中古マンションでは上位都市でも件数の落ち込みが目立った（図表１）。
●和歌山市のみがマンション件数・価格ともプラスで、全体に需要の弱さが目立った。中古戸建で
今回ランクインした平群町は、町内の戸建団地を中心に敷地にゆとりある物件の取引が増加した。
●3 エリア別には、奈良市･生駒市、奈良県他の成約件数の減少が目立ち、成約価格は中古戸建も含
め下落基調に。和歌山県はマンション･戸建とも件数の増加がみられ、相対的に堅調さを維持した。
●3 エリア別の取扱高は、奈良市・生駒市、奈良県他の両エリアで中古マンション・戸建とも縮小傾
向に。和歌山県は横ばいながらマンション・戸建とも 11 年の水準を上回った。
●沿線駅別の上位商圏をみると、中古マンションは上位 9 駅の顔ぶれが変わらず、近鉄奈良線沿線
が 11 年と同じく 7 駅がランクイン。中古戸建では 9 位の近鉄学研北生駒、10 位の JR 法隆寺を除
く 8 駅が前年と同じく上位に。中古戸建件数は増加が目立ったが価格は下落する駅が多く、多少
狭くてもより安価な物件を求める動きが強まった。
２．地域別の市場動向
●今回特徴的な動きを示した大和郡山市周辺エリアでは、00 年以降の築浅マンション取引が拡大。
戸建も築浅物件が増加。和歌山市周辺エリアの中古マンションは 00 年代以降の取引が拡大。各築
年に取引が分散する戸建も 90 年代以降の物件が拡大し、今後も需要を集めるとみられる。
図表１成約件数の都市別ＴＯＰ10（2012 年 1 月～12 月）
■中古マンション
順
位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
地域
奈良市・生駒市
奈良市・生駒市
和歌山県
奈良県他
奈良県他
和歌山県
奈良県他
奈良県他
奈良県他
奈良県他
市区町村
奈良市
生駒市
和歌山市
橿原市
大和高田市
岩出市
大和郡山市
天理市
桜井市
香芝市
成約件数
（件）
285
89
80
45
42
29
27
20
20
14
成約件数
前年比(％)
-10.1
-16.0
12.7
-35.7
5.0
-23.7
-28.9
17.6
25.0
-44.0
成約価格
(万円)
1,302
1,254
1,183
878
769
608
1,410
866
856
1,341
成約価格
前年比(％)
1.9
-3.1
15.7
-30.0
-3.2
22.5
15.3
-8.6
-3.7
23.8
㎡単価
（万円/㎡）
17.5
16.3
17.3
12.1
10.5
9.0
18.5
12.8
11.9
15.9
㎡単価
前年比(％)
1.6
-3.8
10.7
-29.2
-8.2
18.3
13.7
-4.5
-7.9
15.5
専有面積
（㎡）
72.8
75.8
64.7
71.6
71.6
66.9
73.7
67.0
70.4
79.2
専有面積
前年比(％)
築後年数
（年）
築後年数
前年差（年）
1.1
1.3
1.8
-0.7
5.4
2.2
0.9
-3.8
1.5
4.4
20.2
20.5
18.1
23.5
19.2
19.5
15.8
16.9
17.7
16.8
-0.2
2.4
-0.1
5.3
-0.1
0.4
-0.3
0.4
2.2
-1.4
建物面積
前年比(％)
築後年数
（年）
築後年数
前年差（年）
-0.4
-0.9
6.5
-3.9
9.6
5.1
11.6
-13.6
6.5
6.6
23.8
25.1
22.7
23.7
22.2
20.6
19.3
25.6
22.2
23.4
0.3
1.3
-1.4
0.7
-3.3
2.5
1.8
-0.1
-0.2
-2.3
1万世帯
当たり
成約件数
18.3
18.7
5.2
8.9
14.3
14.6
7.3
6.9
8.3
4.9
■中古戸建住宅
順
位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
地域
奈良市・生駒市
奈良市・生駒市
和歌山県
奈良県他
奈良県他
奈良県他
和歌山県
奈良県他
和歌山県
奈良県他
都市
奈良市
生駒市
和歌山市
大和郡山市
橿原市
香芝市
岩出市
大和高田市
紀の川市
平群町
成約件数
（件）
246
126
118
60
56
52
46
39
38
31
件数前年比
(％)
1.7
2.4
-9.2
9.1
3.7
-3.7
21.1
34.5
46.2
19.2
成約価格
(万円)
2,194
2,138
1,211
1,327
1,444
2,009
970
881
689
1,541
成約価格
前年比(％)
0.4
-5.6
7.6
-2.5
5.0
10.6
1.4
-24.0
5.3
41.6
土地面積
(㎡)
218.6
212.8
159.0
146.4
155.5
201.7
162.7
114.0
154.9
280.4
土地面積
前年比(％)
8.3
-12.0
10.3
-6.1
8.6
23.9
28.3
-22.0
-13.5
30.5
建物面積
(㎡)
116.0
113.7
106.0
102.6
109.3
117.9
106.6
92.3
102.2
114.7
2013/2 No.48
■１
1万世帯
当たり
成約件数
15.8
26.5
7.7
16.3
11.0
18.3
23.1
13.2
16.2
39.7
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
１．取引物件の動向
今回は、奈良県と和歌山県の 3 つのエリアについて両県の市場特性
戸建取引の上位都市で
を捉えることにする。
件数増加
直近 1 年間（2012 年 1 月～12 月）で成約件数の上位 10 都市をみ
ると、中古マンションでは例年通り 1 万世帯当たり成約件数の多い
（取引水準の高い）奈良市や生駒市の取引量が多く、次いで和歌山市、
橿原市、大和高田市の順で 5 位までは前年同様の順位であった。6 位
以下も順位は若干変化したが、上位 10 都市の顔ぶれは前年と同じで
あった（Ｐ１・図表１）。ただ、奈良市や生駒市の成約件数は減少が
目立ち、上位 10 都市中 6 都市の取引は減少した。件数・価格ともプ
ラスとなったのは和歌山市のみで、件数が増加した大和高田市や天理
市、桜井市も成約価格は下落し、全体に需要の弱さが目立った。平均
専有面積は拡大する都市が多く、安価でより住戸規模の大きい物件を
求める動きが強まった。
中古戸建も奈良市、生駒市、和歌山市、大和郡山市、橿原市の順で
成約件数が多く、順位の変化はあるものの上位 8 位までは前年と同じ
であった。新たにランクインしたのは紀の川市と平群町で、成約件
数・価格とも大きく伸びた。中古マンションとは対照的に成約件数が
増加した都市が多く、土地・建物面積の大きな物件の取引が増えたこ
とから平均価格の上昇も目立つ。今回ランクインした平群町の 1 万世
帯当たり成約件数は生駒市を上回るが、同町内には若葉台や光ケ丘な
どの戸建開発団地が位置し、築後年数は 20 年以上と他都市と大差な
図表２中古マンションのエリア別成約件数・成約価格
■年度四半期別の前年比（％）
成約価格
（万円）
1,600
四半期
1,400
'10/10-12
-14.4
'11/1-3
9.0
-2.6
-6.3
1,200
-10.5
-12.2
1,000
4-6
7-9
9.9
4.7
9.7
17.9
18.4
-2.1
-2.8
800
600
400
奈良市・生駒市
奈良県他
和歌山県
成
約
価
格
200
140
成約件数
120
100
80
成
約
件
数
60
40
20
0
(件) '10/ 4-6 7-9 10- '11/ 4-6 7-9 10- '12/ 4-6 7-9 101-3
12
1-3
12
1-3
年/月
12
奈良市・生駒市
奈良県他
和歌山県
10-12
7.5
'12/1-3
4-6
2.3
-4.6
4.6
-3.1
-15.1
7-9
-3.0
-4.8
48.9
4.8
-27.5
10-12
'10/10-12
'11/1-3
4-6
6.4
36.7
27.6
-0.9
2.7
0.0
7.1
-1.6
30.3
-23.7
10.8
-34.9
7-9
10-12
-7.5
-14.6
-35.9
-13.8
'12/1-3
-20.8
-5.2
42.2
-14.7
-26.8
4-6
7-9
-13.1
-10.5
-17.7
-12.7
35.7
4.0
0.0
-29.7
8.0
10-12
2013/2 No.48
■２
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表３中古戸建住宅のエリア別成約件数・成約価格
■年度四半期別の前年比（％）
成約価格
（万円）
四半期
2,500
2,000
1,500
1,000
500
奈良市・生駒市
奈良県他
和歌山県
成
約
価
格
0
160
成約件数
140
120
100
80
成
約
件
数
60
40
20
0
(件)
'10/ 4-6
1-3
7-9
10- '11/ 4-6
12 1-3
7-9
10- '12/
12 1-3
4-6
7-9
年/月
1012
奈良市・生駒市
奈良県他
和歌山県
'10/10-12
9.3
-0.4
'11/1-3
-6.5
-2.7
-0.3
-7.6
4-6
7-9
8.2
4.5
-5.4
-10.1
-10.3
0.6
10-12
-2.4
-12.3
3.6
'12/1-3
4-6
6.0
-3.6
18.7
-6.3
-5.8
-1.4
7-9
-4.8
-5.4
17.1
10-12
'10/10-12
'11/1-3
-3.7
4.0
-23.1
-3.9
0.8
16.4
-14.4
-26.6
-20.7
4-6
-1.9
18.7
-10.2
7-9
10-12
-1.2
-7.7
1.8
0.0
-28.0
-8.6
'12/1-3
13.3
-10.9
-13.8
4-6
7-9
-5.9
1.2
7.1
3.4
-26.1
28.8
10-12
1.0
-9.0
32.1
いが、土地面積は平均 280 ㎡と敷地にゆとりある物件の取引が特徴
となっている。
奈良県内で目立つ
中古マンション取引減
次に、3 エリア別の中古マンションの成約件数をみると、奈良県内
の減少が目立つ。奈良市・生駒市は 12 年 7～9 月期まで 6 期連続の
減少、奈良県他も 10～12 月期まで 4 期続けて減少し、プラスで推移
した和歌山県とは違った動きを示した。成約価格も奈良県内では上
昇・下落を繰り返すなど弱含みの傾向がみられた（図表２）。10～12
月期の成約価格は奈良市・生駒市が 1,369 万円、奈良県他が 1,092 万
円、和歌山県は 1,115 万円だが、奈良市・生駒市は過去 10 年で最も
価格水準が高かった 07 年 10～12 月期と比べると 3.6％、奈良県他は
04 年 4～6 月期比で 13.3％下落した。一方、和歌山県は 12 年 1～3
月期に次ぎ、比較的高い水準となった。
中古戸建は、中古マンションに比べると奈良県内の成約件数はやや
堅調に推移した（図表３）
。奈良市・生駒市は 12 年に入って前年比で
増加する四半期が増え、奈良県他や和歌山県は 4 期中 2 期が増加した。
ただ、成約価格は奈良市・生駒市、奈良県他とも 3 期続けて下落し、
和歌山県も軟調に推移するなど、安価な中古戸建が取引の中心であっ
た。10～12 月期の成約価格は奈良市・生駒市が 2,139 万円、奈良県
他が 1,304 万円、和歌山県は 1,031 万円で、奈良市・生駒市は過去
10 年で最も高かった 06 年 10～12 月期比で 24.9％下落している。
2013/2 No.48
■３
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表４エリア別の取扱高
(億円) 0
25
'09年
46.2
50
75
100
125
150
■年度四半期別の前年比（％）
四半期
奈良市 '10年
生駒市
51.5
'12年
48.3
'09年
20.6
'10年
24.4
'12年
88.2
80.8
54.2
'11年
奈良県
他
'11年
82.0
80.9
68.9
70.0
中
古
マ
ン
シ
ョ
ン
70.4
27.5
69.1
21.2
'09年 11.8
35.2
'10年 12.5
35.6
中
古
戸
建
住
宅
和歌山
県
'11年 10.0 28.3
'12年 11.7 28.4
中古マンション
取扱高も奈良県内は
縮小
中古戸建住宅
奈良市・生駒市
奈良県他
和歌山県
'10/10-12
49.0
-6.3
'11/1-3
24.2
-4.1
-2.7
4-6
7-9
8.9
-3.2
8.0
11.8
-22.9
-37.3
-16.2
10-12
-8.2
'12/1-3
4-6
-19.0
-17.1
48.8
-17.3
-30.1
7-9
10-12
-13.1
6.4
-16.9
-27.8
'10/10-12
13.7
-28.1
6.1
'11/1-3
4-6
7-9
4-6
3.3
-9.9
20.0
-9.4
7-9
10-12
-3.7
-2.7
10-12
'12/1-3
0.4
-34.7
8.9
42.2
-24.6
40.7
-26.8
13.3
12.3
-8.6
-26.8
-19.4
-12.3
5.7
-5.3
-18.8
0.4
-2.2
-12.6
-27.2
-27.6
50.8
13.1
成約件数に価格を乗じた 12 年の取扱高を 3 エリア別にみると、奈
良市・生駒市は中古マンションが前年比 11.0％減、中古戸建が 0.2％
増、奈良県他は中古マンションが 23.0％減、中古戸建が 1.8％減、和
歌山県は中古マンションが 17.2％増、中古戸建が 0.5％増となり、奈
良県内における市場規模の縮小が目立った。四半期別にみても中古マ
ンションでは奈良県他が 4 期連続で縮小し、中古戸建も奈良市・生駒
市が 3 期続けて縮小するなど、価格の下落と成約件数の落ち込みが影
響し、取扱高は軟調に推移した（図表４）。
近鉄･JR 主力エリアの
中古戸建取引は増加
より詳しい商圏の動きを 12 年の鉄道最寄駅別の成約件数上位 10
駅からみると、中古マンションは主力の近鉄奈良線沿線が 11 年と同
様に 7 駅がランクインした。上位 9 駅の顔ぶれは前年と変わらず、新
大宮、富雄、学園前、生駒、大和西大寺の順で、JR 王寺が新たに 10
位に入った。ただ、7 駅の成約件数は前年比で減少し、上位駅でも中
古マンション取引の減少が目立った。物件の平均専有面積は拡大する
駅が多いが、価格は 6 駅で下落するなど奈良県内の主力商圏の中古マ
ンション市場は軟調であったことがわかる。
中古戸建では 9 位の近鉄学研北生駒、10 位の JR 法隆寺を除く 8
駅が 11 年と同様にランクインした。中古マンションとは対照的に成
約件数は 7 駅で増加し、主力商圏は堅調な動きをみせたが、成約価格
は 8 駅が下落。JR 王寺や法隆寺、近鉄生駒、五位堂、学研奈良登美
ケ丘では土地面積が縮小し、多少狭くてもより安価な物件を求める動
2013/2 No.48
■４
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
図表５成約件数沿線駅別ＴＯＰ１０（2012 年 1 月～12 月）
■中古マンション
順
位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
沿線
近鉄難波・奈良線
近鉄難波・奈良線
近鉄難波・奈良線
近鉄難波・奈良線
近鉄難波・奈良線
近鉄難波・奈良線
近鉄大阪線
近鉄難波・奈良線
JR関西本線
JR関西本線
成約件数
（件）
駅
新大宮
富雄
学園前
生駒
大和西大寺
東生駒
大和高田
近鉄奈良
奈良
王寺
件数前年比
(％)
-1.8
24.4
-25.9
-14.6
-2.9
-30.2
17.4
-25.0
-8.3
0.0
55
51
40
35
34
30
27
24
22
18
成約価格
(万円)
価格前年比
(％)
1,109
1,309
1,182
1,360
2,114
1,300
801
954
918
1,302
㎡単価
(万円/㎡)
6.0
-1.5
-1.4
6.6
22.6
-6.9
-10.0
-1.0
-26.9
69.0
単価前年比
(％)
16.5
17.4
15.6
17.9
27.0
16.4
10.8
13.8
13.7
17.2
9.0
-0.6
-0.2
3.0
16.1
-6.3
-13.7
-5.0
-18.8
50.7
専有面積
(㎡)
専有面積
前年比(％)
67.9
74.3
73.0
74.9
77.1
78.5
74.4
68.0
66.1
73.8
築後年数
（年）
1.1
0.5
0.7
4.0
9.6
-0.1
6.2
3.5
-5.7
7.1
築後年数
前年差（年）
-2.1
2.3
-0.2
1.4
-3.1
3.2
-0.7
2.0
5.3
-2.5
21.1
17.4
23.1
18.4
13.9
23.8
20.5
25.4
25.7
15.0
■中古戸建住宅
順
位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
沿線
近鉄難波・奈良線
JR関西本線
近鉄難波・奈良線
近鉄難波・奈良線
近鉄大阪線
近鉄難波・奈良線
近鉄けいはんな線
JR関西本線
近鉄けいはんな線
JR関西本線
成約件数
（件）
駅
学園前
王寺
生駒
富雄
五位堂
近鉄奈良
学研奈良登美ケ丘
大和小泉
学研北生駒
法隆寺
件数前年比
(％)
-14.9
3.7
25.0
43.5
7.4
-21.6
9.5
-18.5
5.0
35.7
57
56
35
33
29
29
23
22
21
19
成約価格
(万円)
価格前年比
(％)
3,111
1,585
1,828
2,238
2,244
1,612
2,392
934
2,857
1,293
13.0
-1.9
-18.2
8.8
-23.5
-3.1
-20.1
-12.0
-17.2
-0.4
土地面積
(㎡)
土地面積
前年比(％)
260.6
173.3
175.9
284.0
171.3
187.7
219.1
137.6
291.9
149.2
7.4
-12.5
-47.0
36.7
-25.3
15.4
-12.1
6.0
11.3
-9.8
建物面積
(㎡)
建物面積
前年比(％)
134.7
109.5
107.0
116.6
116.2
107.9
119.4
92.5
125.6
109.0
築後年数
（年）
6.4
-5.2
-5.4
2.5
-12.4
1.2
-5.2
-1.2
-2.6
6.9
築後年数
前年差（年）
21.9
25.0
26.4
23.7
18.7
23.8
26.5
24.9
24.3
22.3
きが強まった。件数・価格ともプラスとなったのは近鉄富雄のみで、
住戸規模が拡大し成約価格が上昇した近鉄学園前の成約件数は減少
している。中古戸建でも安価で手頃な物件を主体とする商圏で、取引
が伸びている様子がうかがえる（図表５）。
11 年の新築マンション
奈良県・和歌山県内の新築マンションは供給対象都市が減少し、11
年は奈良県内の 3 市にとどまり和歌山県での発売は確認されなかっ
販売は 3 市のみ
た。1 位の生駒市は 10 年比で 4 倍近くの大幅増となり、これまで 1
位を続けてきた奈良市を逆転。2 位となった奈良市は 11.2％減少し、
92 年以来 19 年ぶりに生駒市の発売戸数を下回った。3 位の橿原市は
36 戸で 16.1％増であった（図表６）。
図表６新築マンションの販売動向(発売戸数ＴＯＰ10)
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
都市名
発売戸数
平均価格
都市名
発売戸数
平均価格
都市名
発売戸数
平均価格
都市名
発売戸数
平均価格
都市名
発売戸数
平均価格
資料：㈱不動産経済研究所
１位
２位
３位
４位
５位
６位
７位
８位
９位
１０位
奈良市
550 戸
3,098 万円
奈良市
362 戸
3,191 万円
奈良市
357 戸
2,879 万円
奈良市
215 戸
3,851 万円
生駒市
243 戸
3,506 万円
大和高田市
314 戸
2,967 万円
和歌山市
176 戸
2,981 万円
和歌山市
192 戸
3,053 万円
和歌山市
110 戸
2,759 万円
奈良市
191 戸
3,402 万円
和歌山市
159 戸
2,920 万円
天理市
109 戸
2,476 万円
橿原市
88 戸
2,679 万円
生駒市
50 戸
3,944 万円
橿原市
36 戸
2,698 万円
香芝市
95 戸
2,466 万円
生駒市
105 戸
3,344 万円
生駒市
81 戸
2,853 万円
橿原市
31 戸
2,789 万円
－
天理市
83 戸
2,532 万円
北葛城郡
92 戸
3,500 万円
葛城市
74 戸
2,466 万円
－
生駒市
76 戸
3,409 万円
橿原市
79 戸
2,650 万円
北葛城郡
19 戸
3,619 万円
－
桜井市
69 戸
2,537 万円
葛城市
57 戸
2,462 万円
天理市
11 戸
2,174 万円
－
生駒郡
67 戸
3,404 万円
大和高田市
39 戸
2,906 万円
－
北葛城郡
51 戸
2,280 万円
－
大和郡山市
32 戸
3,068 万円
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
*2008年の9位以下、09年の8位以下、10年の5位以下、11年の4位以下は該当都市なし
2013/2 No.48
■５
-3.4
0.6
3.4
1.3
0.4
3.8
-0.1
0.4
3.5
-2.2
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
２．地域別の市場動向
前述のように、奈良県の主力エリアである奈良市・生駒市で中古マ
ンションを中心に取引が軟調になる一方、天理市の中古マンションや
大和郡山市・平群町の中古戸建で成約件数が増加する動きがみられた。
和歌山県では主力の和歌山市の中古マンションや岩出市・紀の川市の
中古戸建が堅調に推移した。そこで、今回はこれらのエリアを対象に、
築年帯別の動きなどからマーケットの売れ筋について捉えることに
する。
奈良県内の新築供給
奈良県内では、上記の大和郡山市・天理市に平群町の周辺町を加え
減少で築浅取引拡大
た生駒郡・磯城郡・北葛城郡のエリアを対象に、中古住宅の成約状況
をみる。2012 年の当該エリアの中古マンション取引をみると、築浅
物件の取引が拡大していることがわかる（図表７）。同エリアにおけ
る新築マンション供給は 90 年代から大幅に増加し、90 年以降の累積
供給戸数は全体の 8 割以上を占める。中古マンション取引も 90 年築
以降のシェアは 74.2％にのぼり、マンションストックの構成に近似
している。中でも、00 年築以降の比率が拡大しており、12 年は前年
比で 7.1 ポイント増の 29.9％となった。前述のように、奈良県内の新
築マンション供給は減少しており、構造・設備等で良好な物件を求め
図表７大和郡山市・天理市・生駒郡・磯城郡・北葛城郡の中古住宅成約状況
■中古マンションの動向
（戸）
1,400
（％）
100
Ａ.新築マンションの販売戸数
Ｃ．中古マンション専有面積別成約件数の比率
'90年1,223戸
1,200
0%
20%
40%
60%
80%
100%
80
1,000
発売戸数
800
累積比率
43.2
2010年 4.9
28.4
12.3 7.4
3.7
15.2 5.4
4.3
16.3
1.3
60
600
2011年
40
37.0
4.3
32.6
1.1
400
2012年
20
200
11.3
31.3
37.5
0.0
0
'73 '75 '77 '79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 '05 '07 '09 '11
2.5
～49㎡
80㎡～
0
年
50㎡～
90㎡～
60㎡～
100㎡～
70㎡～
資料：㈱不動産経済研究所
（㎡、万円/㎡）
Ｂ．中古マンション築年帯別成約件数の比率
0%
20%
2010年
6.2 4.9
2011年
5.4
40%
60%
32.1
80%
25.9
100%
4.9
24.7
1.2
3.3
2012年
37.0
27.2
16.3
6.5
4.3
6.5
0.0 1.3
24.8
'～79年
'95年～
19.5
'80年～
'00年～
19.5
'85年～
'05年築～
10.4
'90年～
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Ｄ．中古マンション年帯別成約状況
（万円）
2,500
※2012年の成約物件
2,000
1,500
1,000
500
0
'～79年 '80年～ '85年～ '90年～ '95年～ '00年～'05年築～
専有面積
㎡単価
成約価格
2013/2 No.48
■６
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
■中古戸建住宅の動向
Ａ．持家の建築時期別ストック戸数の比率
0%
20%
40%
60%
80%
Ｃ．中古戸建の建物面積帯別成約件数の比率
0%
100%
2010年
20%
3.9
40%
60%
35.9
37.7
39.8
31.6
34.9
34.5
80%
100%
11.7 9.1
1.7
37.9
'08年10月
24.9
21.7
10.6
4.9
2011年 4.7
14.1
9.8
0.0
'～80年
'81年～
'91年～
'01年～
'06年築～
2012年
～49㎡
資料：平成20年住宅・土地統計調査
（㎡）
Ｂ．中古戸建の築年帯別成約件数の比率
0%
20%
40%
2010年
24.8
16.4
2011年
24.2
18.3
2012年
22.2
60%
18.6
80%
14.6
21.0
11.1
6.2
50㎡～
75㎡～
100㎡～
125㎡～
150㎡～
'～79年
'95年～
14.5
'80年～
'00年～
14.1
13.7 10.1 8.1
'85年～
'05年築～
'90年～
2,500
200
2,000
150
1,500
100
1,000
50
17.3
（万円）
※2012年の成約物件
100%
11.1 11.9 6.0 7.5
7.8
Ｄ．中古戸建の築年帯別成約状況
250
9.7 4.9
15.9
0.8
500
0
0
'～79年 '80年～ '85年～ '90年～ '95年～ '00年～'05年築～
建物面積
土地面積
成約価格
る需要は築浅物件を選択しているとみられる。00 年築以降の中古マ
ンションは平均 1,600～2500 万円台と比較的割安感があり、専有面
積も 75～77 ㎡台とゆとりがあり、新築需要を代替しやすいようだ。
中古戸建も多様な築年帯の物件が取引される中で、築浅物件も人気
を集めている。持家ストックの築年構成は 90 年以前の比率が 6 割以
上を占めるが、12 年の中古戸建の同じ築年帯シェアは 54.0％とやや
低い。11 年比では 80 年代以前の物件が 9.5 ポイント低下する一方、
90 年代以降は拡大し、需要は比較的築浅の物件に向かいつつある。
90 年代の物件は建物面積が 100～120 ㎡台を確保するが成約価格は
1,500 万円前後と割安感があり、00 年代以降も土地面積が 160 ㎡超
で 2,000～2,400 万円台と同じ築年帯の中古マンションと大差なく、
値頃感は強い。大阪へは近鉄線や JR 線を利用し比較的便利な通勤圏
であり、経年物件から築浅でもゆとりある物件を確保できるのがこの
エリアの特徴といえる。
和歌山エリアでも築浅
マンション取引拡大
和歌山市･岩出市･紀の川市では過去の新築マンション供給の 7 割
近くが 80 年代後半から 90 年代にかけて行われ、バブルピーク時の
90 年には 1,500 戸弱が供給された。同築年帯の中古マンションの取
引シェアも 12 年は 60.3％を占めたが、11 年比では 12.6 ポイント低
下した。代わってシェアを伸ばしたのが 00 年代以降の物件で、31.1％
を占め新築マンションの累積供給シェアと同水準となっている。
2013/2 No.48
■７
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
00 年代築の平均専有面積は 73 ㎡前後と大きく、価格も 1,700～2,100
万円台と他の経年物件に比べて高いが、新築マンションに比べると値
頃感がある。奈良県内と同様、新築マンション供給が細っている同
図表８和歌山市・岩出市・紀の川市の中古住宅成約状況
■中古マンションの動向
Ａ.新築マンションの販売戸数
（戸）
1,600
Ｃ．中古マンション専有面積別成約件数の比率
（％）
100
'90年1,457戸
0%
1,400
20%
40%
60%
80%
100%
80
1,200
発売戸数
1,000
累積比率
2010年 5.3
22.0
46.2
15.2
3.0
7.6
60
800
2011年 5.5
40
600
400
25.7
45.0
17.4
4.6 0.9
0.9
2012年
20
7.3
15.6
48.6
18.3
7.3
200
1.8
0.9
0
'73 '75 '77 '79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 '05 '07 '09 '11
～49㎡
80㎡～
0
年
50㎡～
90㎡～
60㎡～
100㎡～
70㎡～
資料：㈱不動産経済研究所
（㎡、万円/㎡）
0%
20%
40%
60%
80%
2,250
2,000
1,750
1,500
1,250
1,000
750
500
250
0
※2012年の成約物件
70
100%
（万円）
Ｄ．中古マンション年帯別成約状況
80
Ｂ．中古マンション築年帯別成約件数の比率
60
50
18.6
2010年
48.8
9.3
15.5
47.7
9.3 12.1 6.5
2.3
3.9 1.6
30
15.9
2011年
5.6
2012年
20
2.8
10
17.9
37.7
1.9
'～79年
'95年～
'80年～
'00年～
6.6
40
15.1
4.7 16.0
'85年～
'05年築～
0
'～79年 '80年～ '85年～ '90年～ '95年～ '00年～'05年築～
'90年～
専有面積
㎡単価
成約価格
■中古戸建住宅の動向
Ａ．持家の建築時期別ストック戸数の比率
0%
20%
40%
60%
80%
Ｃ．中古戸建の建物面積帯別成約件数の比率
100%
0%
2010年
40.7
'08年10月
20.4
11.7 11.8 10.7
20%
40%
14.5
42.7
15.5
43.8
60%
80%
21.6
9.8
100%
9.4
2.0
4.7
2011年
28.4
4.1
6.7
1.5
'～80年
'81年～
'91年～
'96年～
'01年～
'06年築～
2012年
～49㎡
資料：平成20年住宅・土地統計調査
（㎡）
Ｂ．中古戸建の築年帯別成約件数の比率
0%
2010年
2011年
2012年
20%
24.7
60%
12.4 10.4
29.3
20.2
40%
17.9
7.9 7.3
10.4 11.4
'～79年
'95年～
18.8
20.2
'80年～
'00年～
80%
22.7
16.8
18.1
'85年～
'05年築～
100%
8.0
12.0 7.9
7.3 12.4
'90年～
4.0
12.4
39.1
11.9 8.4
27.2
1.0
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
50㎡～
75㎡～
100㎡～
125㎡～
150㎡～
Ｄ．中古戸建の築年帯別成約状況
※20112の成約物件
（万円）
2,250
2,000
1,750
1,500
1,250
1,000
750
500
250
0
'～79年 '80年～ '85年～ '90年～ '95年～ '00年～'05年築～
建物面積
土地面積
成約価格
2013/2 No.48
■８
(社)近畿圏不動産流通機構市況レポート
地域不動産事情（奈良県・和歌山県）
エリアでは、中古マンション市場が新築需要を取り込んでいる構図が
見受けられる。
中古戸建でも、前述の大和郡山市他のエリアと同様に 90 年以前の
持家ストックが 6 割以上を占めるが、中古市場で取引される戸建住宅
は 90 年代築以降の物件が増加しつつある。12 年の築年帯別シェアは
90 年築以降が 58.0％を占め、11 年比で 2.5 ポイント拡大した。特に
05 年築以降は 4.5 ポイント拡大し 12.4％を占めた。極めて築浅の 05
年築以降の物件だが、平均土地面積は 164 ㎡、建物面積は 112 ㎡と
広く、平均価格も 2,041 万円と割安感がある。中古戸建を主体とする
同エリアでは、経年から築浅まで多様な築年帯の物件が取引されてい
るが、新築住宅の供給が減少する中で築浅物件に対する需要は今後と
も拡大していくことが見込まれる。
2013/2 No.48
■９

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