İSTANBUL
TİCARET
ODASI
KONUT AMAÇLI ARAZİ
YATIRIMLARINDA FİZİBİLİTE
VE PRATİK BİR METOT
ÖNERİSİ
DR. MURAT KURUOĞLU
İ.T.Ü. İNŞAAT FAKÜLTESİ
YAPI İŞLETMESİ ANABİLİM DALI
YAYIN NO: 2006-27
İstanbui, 2006
) Bu eserin tüm telif hakları İstanbul Ticaret Odası'na (İTO) aittir.
Eser üzerinde 5846 sayılı FSEK tarafından sağlanan tüm haklar saklıdır. İTO'nun ve yazarın adı belirtilmek
koşuluyla eserden normal ölçüde alıntı yapılabilir.
İTO'nun ve yazarın yazılı izni olmadan eserin tamamı veya bir bölümü fotokopi, faksimile veya başka bir
araçla çoğaltılamaz, dağıtılamaz, elektronik ortamlarda ticari ya da başka bir amaçla kullanılamaz.
İstanbul Ticaret Odası : 03.09 YAT
Konut Amaçlı Arazi Yatırımlarında Fizibilite ve
Pratik Bir Metot Önerisi .
Murat Kuruoğlu. İstanbul, 2006, 167 sayfa.
1.YATIRIM
I.ARAZİ YATIRIMLARINDA FİZİBİLİTE
II. İNŞAAT MALİYETLERİ III.YATIRIM ANALİZİ
IV. YATIRIM MALİYETLERİ V.FİZİBİLİTE VI.İTO
ISBN: 9944-60-89-X
Türkçe
Reşadiye Caddesi, Eminönü / İstanbul
İTO BİLGİ HATTİ
Tei:(212) 455 61 61
İTO yayınları için ayrıntılı bilgi
Bilgi ve Doküman Yönetimi Şubesi Dokümantasyon Servisi'nden alınabilir.
Tel
Faks
E-posta
İnternet
: (212)455 63 29
: (212) 512 06 41
: [email protected]
: www.ito.org.tr
Odamız yayınlarına tam metin ve ücretsiz olarak internetten ulaşabilirsiniz.
TASARIM / BASKI
PRİVE GRAFİK & MATBAACILIK SAN.VE TİC.LTD.ŞTİ.
Tel:(212) 527 33 24-526 37 27-526 47 12
Faks:(212)511 12 01
ÖNSÖZ
İnsanoğlunun dünyada var oluşundan buyana geçen sürede yemek ihtiyacı yanında
en büyük ihtiyacı barınma olmuştur. Bu ihtiyaç doğrultusunda bannaklar yapmayla
b a ş l a y a n süreç g ü n ü m ü z m o d e r n k e n t l e r i y l e d e v a m e t m e k t e d i r .
Geniş bir kapsamı olan ve birçok sektörden girdi alan inşaat sektöründe, konut
inşaatlan, hem sayı olarak daha fazla kişiye hitap etmekte hem de iş hacmi olarak
sektörün büyük bir bölümünü kapsamaktadır. Kaynakların giderek azaldığı
günümüzde konuta ve dolayısıyla arsaya olan talep artmış ve emlak piyasaları
oluşmuştur. Gelişen emlak piyasaları içinde ise plansız programsız kısaca fizibilite
yapılmadan yapılan inşaatların uzun yıllar sürdüğü, gerek yapan ve gerekse
edinen açısından ek maliyetler anlamına geldiği herkes tarafından bilinmektedir.
Fizibilite olarak bildiğimiz ve işin başında yapımın, tasarımın arsanın kısaca tüm
maliyetlerin bir arada düşünülerek değerlendirmesinin yapıldığı önemli bir raporun
hazırlanması günümüzde son derece önem kazanmış ve yatırım kararlarının
değişmez unsuru haline gelmiştir.
Fizibilite çalışmalarının uzun ve çok fazla veriye dayalı bilgi ve birikim ile
yapılması gerekmektedir. Bu itibarla fizibilite raporu hazırlamak isteyen sektörde
faaliyet gösteren firma ve kuruluşların ihtiyaçlarını karşılayacak uygulamalara
yer veren rehber niteliğinde toplu bir çahşma olan bu kitabın ülkemiz ekonomisine
ve konu ile ilgilenenlere faydalı olmasını dileğiyle çalışmayı hazırlayan İstanbul
Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Öğretim Üyesi Dr. Murat Kuruoğlu'na
teşekkür ederim.
Dr. Cengiz Ersun
Genel Sekreter
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ
.3
SUNUŞ
11
BÖLÜM I
GÎRİŞ
.13
BÖLÜM II
KONU İLE İLGİLİ KAVRAMLAR
2.LYATIRIM VE YATIRIMLA İLGİLİ KAVRAMLAR
2.l.LYatırım Türleri
2.1.1.1 .Kapasite Yaratan Yatırımlar
2. L1.2.Kapasite Yaratmayan Yatırımları
2.1.1.3.Özel ve Kamu Kesimi Yatmmları
2.1.L4.Talebe Yönelik Yatırımlar
2.1.1.5.Talepteki Artıştan Bağımsız Yatırımlar
2. L2.Yatınm Projesi
2.L3.Yatırım Projesinin Hazırlanması
2.L4. Fizibilite Etüdler
2. L4. L Ekonomik Etüdler
2.1.4.2.Teknik Etütler
2.1.4.3.Finansal Etütler
2.1.4.4.HukukiEdütler...
2.2.RAYİÇ FİYAT KAVRAMI
2.3.İMAR PLANLARINA İLİŞKİN TANIMLAR(20)
2.3.LPlan Tanımları
2.3.Ll.İmar Planı
2.3.1.2.Cevre Düzeni Planı
2.3.L3.Mevzi İmar Planı
2.3.L4.Revizyo İmar Planı
2.3.1.5.İlave İmar Planı...
^
2.3.1.6.İmar Planı Değişikliği...
'.
2.3.1.7.Koruma İmar Planı
2.3.1.8.Parselasyon Planı
2.3.2.Yerleşme Alanı (İskan Alanı)
^
15
15
15
15
16
17
17
17
18
.....20
20
21
22
22
.....23
23
24
24
24
25
..25
25
25
25
25
26
26
2.3.2.1.Yerleşik Alanı (Meskun Alanı)
2.3.2.2.Gelisim Alanı (İkişaf Alanı)
2.3.3.Sınırlar
2.3.3.l.Büyükşehir Belediyesi Sınırı
2.3.3.2.İlce Belediyesi Smın
2.3.3.3.Mücavir Alan Sınırı
2.3.4.Kentsel Kullanım Alanları
2.3.4.1.Kentsel Konut Alanları
2.3.4.2.Calışma Alanları ve Yönetim Binaları
2.3.4.3.Turizm Yerleşim Alanları
2.3.4.4.Koruma Alanlan
2.3.4.5.Yesil Alanlar
2.3.4.6.Kentsel Sosyal Altyapı Alanlar
2.3.4.7.Kentsel Teknik Altyapı Alanlar..
2.3.4.8.Kesin Yapı Yasağı Ugulanacak Alanlar
2.3.5.Ada Ve Parseller îlişkin Tanımlar
2.3.5.1.Ada Tanımları
2.3.5.2.Parseller İlişkin Tanımlar
2.3.5.3.Bahçe Tanımlan
2.3.5.4.Parsel Zemini İle İlgili Tanımlar..
2.3.5.5.Ayırma Ve Birleştirme İşlemi İle İlgili Tanımlar
2.3.6.Yapılaşma Düzenine İlişkin Tanımlar
2.3.6.1.Ayrılık Düzen
2.3.6.2.Bitişik Düzen
2.3.6.3.Blok Düzen
2.3.6.4.İkiz Düzen
2.3.7.Yapı Alanına İlişkin Tanımlar
2.3.7.1.Taban Alanı (T.A.)
2.3.7.2.Taban Alanı Katsayısı (TAKS)
2.3.7.3.Katlar Alanı Katsayısı (KAKS)
2.3.7.4.Yapı İnşaat Alam Katlar Alanı
2.3.7.5.Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı)
2.3.7.6.Bağımsız Bölüm Brüt Alanı....
2.3.7.7.Bağımsız Bölüm Net Arası
2.3.7.S.Kazanılmış toplam İşaat Alanı
2.3.8.Yapıya İlişkin Tanımlar
2.3.8.1. Yapı
2.3.8. l.İmar Mevzuatına Aykırı Yapı
2.3.8.1.Geçici Yapı
..26
26
26
26
26
26
27
27
27
29
..30
.31
32
33
33
33
33
34
34
35
35
35
35
35
35
35
35
35
36
36
36
36
36
36
37
37
37
37
37
2.3.8.1.Yüksek Yapı
2.3.8.l.Yapılarda Tamir Ve Tadil
2.3.9.Binaya ilişkin Tanımlar
2.3.9.1.Bina Kullanım Tanımlan
2.3.9.2.Bina Kütlesi İle İlgili Tanımlar
2.3.9.3.Bina Kat Tanımlar
2.3.9.4.Bina Bölüm Tanımları
2.3.9.5.Bina Kat İci Tanımları
2.3.9.6.Bina Bölüm İçin Tanımlar
2.3.10.Yapı İşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları
2.3.10.1 .Kadastro Aplikasyon krokisi
2.3.10.2.Plankote
2.3.10.3.Kot Krokisi
2.3.10.4.İmar Durumu
2.3.10.5.Yapı Yeri Uygulama Krokisi
2.3.10.6.Jeolojik Etüd Raporu
2.3.10.7.Zemin Etüt Raporu
2.3.10.8.Su Ve Atık Su Tesisat Vizesi
2.3.10.9.Elektrik Tesisatı Vizesi
2.3.10.lO.Fen (yol-Tratuvar)Vizesi
2.3.10.11.İnşaata Başlanmadığı Onay
2.3.10.12.Oda Scil Belgesi
2.3.11.Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Tanımları
2.3.11.1 .Önce Proje (Avan Proje)
2.3.11.2Hafriyat Projesi (Kazı Projesi)
2.3.11.3.Uygulama Projeleri
2.3.11.4.Tadilat Projesi
2.3.11 .S.İlave Yapı Projesi
2.3.11.6.Rölöve Projesi
2.3.11.7.Restorasyon Projesi
2.3.11.8.Restitüsyon Projesi
2.3.12.Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımlan
2.3.12.1.İnşaat Ruhsatı
2.3.12.2.Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri
2.3.12.3.Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi
2.3.12.4.Yapıya Başlama Tespiti
2.3.12.5.Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi
2.3.12.6.Yapı Bitim Tarihi
2.3.12.7.Proje Müellifi
37
38
38
38
38
40
40
42
43
44
44
45
45
45
45
45
46
46
46
46
47
47
47
47
47
47
48
48
48
48
48
48
48
49
49
50
50
50
50
2.3.12.8.Fenni Sorumlu
2.3.12.9.Proje Koordinatörü
2.3.12.10.ŞantiyeŞefi
2.4.KONUTLARI İLGİLİ KAVRAMLAR
2.4.1.Konut olgusu
2.4.2.Emlak Ve emlak Aracılığı
50
50
50
51
51
52
BÖLÜM III
KONUT FİYATLARINI BELİRLEYEN FAKTÖRLER VE
İSTANBUL KONUT RAYİÇLERİ
53
3.LK0NU İLE İLGİLİ ÇALIŞMALAR
53
3.2.FAKTÖRLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE SEÇİMİ
55
3.2.LEkonomik Faktörler
....55
3.2.2.Konutsal Faktörler
55
3.2.3.Çevresel Faktörler
56
3.2.4.Ulaşım Faktörü
56
3.2.5.Deprem
.•
56
3.3.VERİLERİN TOPLANMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ
57
3.4.FİYAT ANALİZ SONUÇLARI
.58
3.5.İSTANBUL'DA SON DÖNEME GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER...62
BÖLÜM IV
İNŞAAT MALİYETLERİNİN TAHMİNİ İÇİN YAKLAŞIM METODU
4. LYAPI SINIFININ BELİRLENMESİ
4.2.YAPI SINIFI SONRASI İNŞAAT ALANI HESABI...
4.3.İMALAT KALEMLERİNİN METRAJ TAHMİNİ
65
66
66
68
BÖLÜM V
ARAZI GELİŞTİRME ÇABALARI İÇİN YATIRIM ANALİZİ
5.1.ARSA GENEL BİLGİLERİNİN VE YERİNİN İNCELENMESİ
5. L1 .İmalatın Yapılacağı İnceleme Yapılır
5.1.2.Arazinin Bulunduğu Bölge Hakkında Tarihinden
Başlanarak Bilgi Toplanması
5.1.3.İmalatın Yapılacağı Yer: Uydu Fotoğrafları,
Coğrafi Harita Ve İmar Paftalan Üzerinde Tespit Edilir..
5.1.4.Arazinin civardaki merkezleri olan mesafeleri ölçülür
75
76
76
77
78
79
5.1 .S.Çevre Yapılmış, Yapılmakta Olan Projeler
Hakkında Bilgi toplanır
5.1.6.Bölgedeki Demografik Yapı İncelemeleri Yapılır
5.1.7.Bölge İdari Kısıtlar Üzerinde Araştırma Yapılır
5.2.PROJE HEDEF KİTLESİNİN, PROJENİN GENEL
KONSEPTİNİN BELİRLENMESİ
5.2.LProje SWOT Analiz Yapılır
5.2.2.Hedef Kitle Tespiti Yapılır
5.2.3.Hedef Kitlenin ihtiyaçları. Bölgesi Koşulları
Uygun Tasarım Yapılır
5.2.4.İhtiyaçları Karşılamada Bölgenin Yetersiz Kalması
Durumunda Sosyal Donatı Alanları Eksiklikleri Araştırıları
5.2.5.Tüm Bilgiler Özetlenerek Geliştirilecek Projenin
Özellikleri özetlenir
5.2.6.kaç m^
5.2.7.Kac Konut
5.2.8.sosyal Donat ı Alanları
!
5.2.9 Güvenlik detaylar
5.2.10.Sunulacak Ekstra Çözümler
5.2.11.Satış Fiyatı Tahminleri
5.3.PROJE MALİYET BİLGİLERİNİN HAZIRLANMASI
5.3.1.Arazi Ve zemin Etüdü...
5.3.2.Arsa İmar Durumu
5.3.3.Proje Zorunluklarmm Tespit Edilmesi
5.3.4.Mahal Listelerinin Hazırlanması
5.3.5.Metraj Listelerinin Hazırlanması
5.3.6.Birim Fiyatlarının Tespiti
5.3.7.İŞ Programının Hazırlanması
5.3.8.İmalat Giderlerinin tespiti
5.3.9.Proje Genel Giderlerinin Tespiti
5.3.10.m2 maliyetlerinin Hesaplanması
5.3.11.Arsa Payının bağh Olarak m^ Maliyeti
5.3.12.Proje Satış Senaryosunun Hazırlanması
5.3.13."PROJE AYLIK NAKİT DİYAGRAMİ"NIN
Oluşturulması
5.3.14.Proje kar Oranları
80
81
81
82
..82
85
85
86
86
86
.....86
86
87
87
87
88
...88
88
88
89
89
90
90
91
91
91
91
91
92
93
BÖLÜM VI
ÖRNEK YATIRIMI FİZİBİLİTESİ HESABI
6.LFİZİBİLİTE AMAÇ, KAPSAM VE SONUÇ ÖZETİ
6.2.x BÖLGE PROJESİ TEKNİK BİRİM ÇALIŞMALARI ÖZETİ
6.3.x BÖLGE PROJESİ PAZARLAMA ÇALIŞMALARI ÖZETİ
SONUÇ
KAYNAKLAR
94
94
97
109
......125
127
EKLER
EK
EK
EK
EK
EK
1 İSTANBUL'UN İLÇELERİ VE BÖLGESEL ÖZELLİKLERİ
2 İMALAT KALEMLERİNİN YAPI SINIHA GÖRE DAĞILIMI
3 İMALAT KALEMLERİNİN POZ DAĞILIMI
4 İMALAT KALEMLERİNİN MALİYET DAĞILIMI
5 İMALAT KALEMLERİNİ METRAJ DAĞILIMI
129
156
158
160
163
SUNUŞ
Kaynakların giderek azaldığı, insan nüfusunun hızla arttığı dünyada, sürekli azalan
önemli bir kaynak arazidir. Tüm yapıların üzerin oturduğu bu kara parçaları
esasında her yeni yapı ile tükenmektedir. Zamanında geniş bozkırların, tarlaların
meyva bahçelerin yerini bugün yükselen binalar, sanayi tesisleri, fabrikalar,
otoyolar almış ve almaya devam etmektedir. Dünyanın hacmi ve yüz ölçümü
değişmediğine göre giderek azalan bu kaynağın en uygun amaçla, en uygun
şekilde kullanılması son derece önemli hale gelmiştir.
Son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmelere paralel olarak inşaat
sektöründe bir canlanma yaşanmaktadır. Kredi fazilerinin düşmesi, konut kredilerinin
ucuzlaması ile birlikte konut arzı ve talebinde artış olmuştur. Bulunan her noktaya
imalat yapmak yerine bölgenin ihtaiyaçları ve pazar dengelerini göz önüne alan
etkin bir fizibilite çalışması ile konut üretmek günümüzün bir numaralı problemi
haline gelmiştir.
Fizibilite, fayda ve maliyetlerle beraber maliyet ve yapılabilirlik değerlendirmesini
de içinde barındıran kapsamlı bir çalışma olmanın dışında, yapılması için ekip
çalışması ve kalifiye uzmanlar, istatistiksel alt yapı, pazar ve ihtiyaçların tespitini
gerektiren bir uzmanlık çalışmasıdır.
İstanbul Ticaret Odası bünyesinde 2003/50 sayı ile yayınlanan "İnşaatçılar için
yreni ihale düzeninde pratik teklif fiyatı belirleme yöntemi" isimli çalışmada
maliyet tahminleri için bir pratik bir metot konuş işlenmiştir. Bu çalışmanın
devamı niteliğinde olan bu kitapta, konut amaçlı arazi yatımlarında ve ülkemizde
hasılat paylaşımı, kat karşılığı v.b. sistemler ile üretilen konutlar için arsa
pazarlıklarında oranı belirlemek tarafların üzerinde uzlaşabilecekleri değeri
bulmaları hedef konulmuştur. Bu anlamda kitabın içeriğinde daha önce yapılan
maliyet hesaplama yaklaşımıda yeniden hatırladılarak fizibiltenin sadece maliyetten
ibaret olmadığı konusunda mesajlar verilmeye çalışılmıştır. Konut ve emlak
piyasaları hakkında emlak fiyatlarını belirlemeye yönelik diğer bir çalışmada
çalışmaya dahil edilerek sağlanacak fayda ve maliyet değerlendirmelerinde rehber
nitehğinde bir çalışma olmasına çalışılımş olup İstanbul ili sınırlan içinde yürüterek
tamamlanmıştır.
Bu çalışma bir ekip çalışması ve proje yönetim ilkeleri ışında bir proje olarak ele
alınmıştır. Başta projemizi destekleyen sayın İstanbul Ticaret Odası yöneticilerine
olmak üzere , Yatırım, arazi maliyet ve teklif kavramları konusundaki teorik
derlemesi ve metinlerin yazım klavuzuna uygun hale gelmesi için yoğun çabalan
olan ÎTÜ Yapı İşletmesi Anabilim Dalı Araş.Gör. înş.Yük.Müh. Volkan Ezcan'a
(Bölüm 2. nin yazarı), örnek uygulama çözümlerinin hazırlanması konusundaki
Dumankaya İnşaat A.Ş. planlama sorumlusu İnş.Müh. Ozan Ali KUYUPINAR
koordinasyonunda çalışmalarından dolayı, planlama mühendisleri İnş.Müh. Mirza
Can BİNGÜL'e, İnş.Müh. Ömer Emre GÜRLER'e ve İnş. Müh. Ali Fikret
ERDEM'e (Bölüm 6'nın yazarları), verilerin toplanması ve değerlendirmesi
çalışmalarında bulunan ve inşaat mühendisi olarak şu anda sektörde çeşitli
görevlerde bulunan mühendislik tasarım gurubu öğrencilerimiz , Ayşegül
KORKMAZ, Zeynep YILDIRIM, Sinan YÖNEY, Faruk Nurettin ÇEREK, Yaman
ELİGÜL, Emre UZEL, AH Bülent KILIÇ, Emre AKTAŞ, Emre İLGAZ, Alfio C.
MEDİNA, Esra NAMLI, Alper D U R M U Ş , Alper EMNİYETLİ, Berna
KANTARCIOĞLU, Devrim KARABULUT, Kaan CENGİZ'e değerli katkı ve
destekleri için en derin teşekkürlerimi sunar, kitabın inşaat işletmelerimize yararlı
olmasını diler, değerli meslektaş ve okuyucularımızın sunulan model ile ilgili her
türlü sorun, soru ve görüşlerini rica ediyorum.
İstanbul Mayıs 2006
Dr. Murat KURUOĞLU
İRu çalışmanın 2. bölümün Araş.Gör. Înş.Yük.Müh.Volkan EZCAN ve 6 bölümü İnş.Müh. Ozan Ali
KUYUPINAR koordinatörlüğünde, İnş.Müh. Mirza Can BÜNGÜL, İnş.Müh.Ömer Emre GÜRLER ve İnş.
Müh. Ali Fikret ERDEM tarafından hazurlanmış olup ilgili yazarlannm sorumluluğundadır. Yazara ulaşmak
için e-posta adresini yada web sitesini kullanabillirsiniz.
BÖLÜM 1
GİRİŞ
Atatürk'ün " Ordunun kudreti zabitanm ve kumanda heyetinin kıymeti ile ölçülür."
(1923) sözü gerçekliğini koruyarak önemi dahada arttığı günümüzde, yöneticilerin
ve yatırımcıların hisleri ve tecrübeleri ile değil bilimsel ve teknik verilerin
incelenmesi, değerlendirilmesi ve analiz edilmesi ile karar vermesi gerektiği
yıllarda bulunuyoruz.
Bilginin güç olduğu, bilmenin yanında yapabilmeninde gerektiği günümüde proje
yönetim konusunu en önemli gündem konusu olmanın yanında günümüz
projelerinde bu konuların göz ardı edilmesinin Türkiye'de büyük kaynak sarfiyatına
neden olduğu da yadsınamaz bir gerçektir. Türkiye'de yatırımlardan beklenen
sonucun alınamaması bütçe ve ticaret açıklan ile yüksek enflasyon artık yukarıda
sayılan konuları kendine hedef edinen çalışma disiplinini kaçınılmaz kılmaktadır.
Türk ekonomisinin lokomotifi niteliğinde olan inşaat sektörünün ve inşaa işinin
doğasında bulunan taahhüt esası her bir projenin yerinde yeniden çözümünü
kaçınılmaz kılmaktadır. Diğer yandan alışa gelmiş yöntemler ile inşaat ticareti
yapmakta giderek azalan araziler yanında artan talebin en uygun kesişimini
bulmaya zorlamaktadır.
Kitabın ikinci bölümü yatırım etütleri ve temel imar mevzuatını konu alan
kavramları içeren bir sözlük niteliğindedir. Bu bölümde konu ile ilgili mevzuat
ve kaynak taramaları ile konuya özgü kavramlar açıklanmay çalışılmıştır. Konu
ile ilgili kaynaklar tarandığında pek çok kavramın aynı isimde fakat farrklı anlama
gelecek biçimde kullanıldığı görülmüştür.
Kitabın üçüncü bölümünde İstanbul ili genelinde yapılan emlak rtayiç değerlerinin
belirlenmesinde kullanılması önerilen bir sistematik yaklaşım ve kullanılması
hakkında bilgiler verilmiştir.
Kitabın dördüncü bölümünde İnşaat imalat maliyetlerinin tahmininde kullanılan
ve daha önce İTO tarafından yayınlanan çalışmanın bir özeti bulunmaktadır.
Kitabın beşinci bölümünde arazi geliştirme çalışmalarında fizibilite esalan adım
adım yapılması gerekenler biçiminde ortaya konulmuştur. Arsanın incelenme
sürecinde, pazar araştırmalarına, hedeflerin belirlenmesinden raporun ortay
akonmulmasına kadar geçen süreçte yapılması gerekenler sistematik bir metot
olarak ortaya konulmuştur.
Kitabın altıncı bölümünde ise beşinci bölümünde ortaya konan sitametik fizibilite
yaklaşımı için bir örnek uygulama yapılmıştır. Örnek uygulamada bahsi geçen
arazi ve değerlerler örnek niteliğinde olup, sistematiği göstermek için verilemketedir.
Fiyat ve değerlerin ayne alınıp kullanılması halinde inşaat sektörünün tek ve
tekrarlanamaz niteüğinden kaynaklanan hesaplama hataları olabileceği göz önünde
bulundurulması gerekmektedir.
Kitabın son bölümünde genel bir değerlendirme yapılmıştır.
Ayrıca kitabın eki olarak, İstanbul ili ilçeleri ile ilgili yatınm ve emlak konularında
özellikle pazarlama açısından bilinmesi gereken tarihi bilgiler ve talep imkanları
konusunda ilçe ilçe bilgiler verilmiştir. Diğer ekleri'nde ise maliyet analiz ve
metraj konuları için ek hesaplama tabloları yerleştirilmiştir.
BÖLÜM 2
KONU İLE İLGİLİ KAVRAMLAR
2.1, Yatırım ve Yatırımla İlgili Kavramlar
Halk arasında yatırım kavramı ekonomik değerlerin kar amacı ile bir başka işe
tahsisi anlamına gelmektedir. Belirli bir sermayeye sahip olan bir kişinin parasının
bir kısmıyla yada tümüyle yeni bir iş yeri açması, mevcut işyerini genişletmesi
veya kurulu bir işyerine ortak olması, altın döviz, gayrimenkul satın alınması
yatırım olarak isimlendirilmektedir. [6]
İktisat biliminde yatırım, ekonomik anlamda sermaye kullanımı ya da kar etmek
amacıyla uzun süreli sermaye bağlamayı ifade eder. Buna göre her harcama bir
yatırım , bu süreçten elde edilen her gelir ise çözülen bir yatırımdır. Başka bir
ifadeyle yatırım harcama ile başlayan ödeme akımları sürecidir. [5]
İşletme bilimi açısından yatırım kavramı; İşletmenin yatırım ve üretim
kapasitelerinde artış ya da sürekliliğin sağlanması ve gelecekte belli bir zaman
sürecinde gerçekleşmesi beklenen karları elde etme amacıyla kıt kaynakların
üretime tahsis edilmesi konularını içermektedir. [6]
Görüldüğü gibi yatınm kavramını pek çok farklı açıdan tanımlamak mümkündür.
2.1.1. Yatırım Türleri
Yatırımlar genel olarak sermayenin, mal ve hizmet üretimine yarayan tesislerin
kurulmasına tahsisini içermektedir. Bu anlamda yatınm kavrarmnın farklı tanımlan
bulunduğu gibi pek çok farklı türü de mevcuttur [4].
2.1.1,1. Kapasite Yaratan Yatırımlar
a. Yeni Yatınmlar: İlk defa, ilk kuruluş veya yeni kuruluş için yapılan yatınmlardır.
Bir kuruluş tarafından yapılabileceği gibi yeni oluşturulan bir tüzel kişilik
tarafından da yapılabilir.
b. İkame (Yenileme) Yatınmlar: Üretim sürecinde aşınma ve yıpranmaya uğrayan
sermaye mallarının bu aşınma ve yıpranmalarını telafi etmek ve firmanın
üretim kapasitesini dönem başındaki duruma getirme amaçlı yatırımlardır.
Ancak yeni makine fiyat, fiziki ömür, üretim kapasitesi, üretilen malın niteliği
vb. nedenlerle önceki makinenin aynısı olmayacağı için pratikte, yapılan
yatırımın yeni yatırım mı yoksa yenileme yatırımı mı olduğu tartışmaya açık
bir olgudur. Bu yüzden bu ayrım teorik düzeyde yapılabilmektedir. [18]
c. Üretim Kapasitesini Arttırıcı (Genişleme) Yatırımlar: Talebin karşılanması,
karın arttırılabilmesi, e k o n o m i k k a p a s i t e y e u l a ş ı l a b i l m e s i , y a r ı ş m a
olanaklarının elverişli duruma getirilebilmesi amacı ile yapılan, var olan bir
üretim kapasitesinin genişletilmesi amacını güden yatırımlardır.
d. Modernleştirme Yatırımları: Eskiye kıyasla daha verimli ve daha ekonomik
bir üretim tarzına imkan veren, yeni bir üretim yöntemine veya yeni bir
teknolojiye sahip, yatırımlardır. [19]
e. Almaşık Yatırımlar: İkinci bir yatınm projesi kabul edildiğinde, birinci yatırımın
sağlayacağı yarar t a m a m e n o r t a d a n k a l k ı y o r ya da y a t ı r ı m ö n e r i s i n i n
kabul e d i l m e s i durumunda, diğer yatırımın teknik olarak gerçekleştirilmesi
olanaksız hale geliyorsa, bu iki yatırım almaşık olarak nitelendirilir. [2]
2.1.1.2. Kapasite Yaratmayan Yatırımlar
a. Üretim Maliyetini Düşürücü Yatırımlar: Üretimde yararlanılan enerji, işçilik
girdileri vb. giderlerde ürün başına tasarruf sağlamak amaçlı yatırımlardır.
b. Üretim Kalitesini Arttırıcı Yatırımlar: Üretim kalitesinin düzeltilmesi ve
yükseltilmesi yatırımları; bir ürünün; kullanım kolaylığını ve dayanıklılığını
arttıran, görünüşünü çekici duruma getiren, ambalajlanmasını ve taşınmasını
kolaylaştıran nitelikteki yatırımlardır. [13]
c. Geriye ve İleriye Dönük Bütünleme Yatırımları: Bütünleme yatırımları,
ileriye ya da geriye dönük nitelikteki yapılan bir ürünün önceki ya da
sonraki üretim aşamalarının ürünün üretimine eklenerek bütünlüğün
sağlanması amacıyla yapılan yatırımlardır.
d. Yan Ürün Oluşumunu Sağlayıcı Yatırımlar: Bir ürünün üretimi sonucunda
oluşan artık maddelerin işlenmesi ve yeni bir ürün haline getirilmesi amacı
ile yapılan yatırımlardır.
e. Darboğaz Giderici Yatırımlar: Var olan kapasiteden tam olarak yararlanma
amacıyla yapılan yatırımlardır. Üretim yapan bir tesiste darboğazın giderilmesi
için bu sorunu yaratan b ö l ü m d e darboğaz giderici yatırım olarak;
• makine ve donanımı değiştirilir
• makine ve donanımda kısmen değişiklik yapılır
• yeni makine ve donanım eklenir
f. Bakım ve Onanm Yatmmlan: Makine ve donanımın üretime devam edebilmesi
için, büyük tesislerde, üretimin durdurularak tüm makine ve donamnım ya da üretimi
aksatmayarak bölüm bölüm bakıma alınması için yapılan yatırımlar ve bunun yanmda
herhangi bir bölümü bozulmuş ve işleme hale gelmiş makinelerin bu bölümlerinin
yenilenmesi bakım ve onanm yatmmlan olarak isimlendirilirler.
2.1.1.3. Özel ve Kamu Kesimi Yatırımları
a. Özel Kesim Yatınmlan: Özel kesimin gerçekleştirdiği, genellikle doğrudan karidığı
yüksek olan, gösteriş veya prestij için ya da sosyal yardım amacı ile yapılan
yatınmlandır. [18]
b. Kamu Kesimi Yatırımları: Sosyal faydası bireysel faydasından yüksek olan,
piyasada tam olarak fiyatlandmlması da mümkün olmayan kamu kesimi yatınmlan
genellikle kamusal ve yan kamusal mallann üretimine yöneliktir. Önemli bir bölümü
alt yapıyı geliştirmeye yöneliktir ve bu yatırımlar özel kesim yatırımları için
dışsal ekonomi yaratır.
2.1.1.4. Talebe Yönelik Yatırımlar
a. Uyarılmış Yatırımlar : Bilinen bir malın üretim hacminin arttırılmasını
hedef alan yatırımlardır. [17]
b. Yeni Pazar Oluşturulmasına Yönelik Yatırımlar: Var olan ürünün fazla üretimi
ile yeni pazarlara yönelmek yada yeni bir ürünle yeni talep oluşturulması amacıyla
yapılan yatırımlardır. [13]
c. Yeni Ürün Oluşturulmasına Dönük Yatırımlar: Talebe dayalı olarak yeni ürün
üretimi için yapılan yatırımlardır.
2.1.1.5. Talepteki Artıştan Bağımsız Yatırımlar
a. Otonom Yatırımlar: Talepteki artış gözetilmeden kar amacı güdülmeden, bu
unsurlardan bağımsız olarak, farklı amaçlar ile yapılan, genellikle kamu kesiminin
yaptığı yatmmlar gibi sosyal fay damn önde tutulduğu yatırımlardır. [18]
b. Tamamlayıcı Yatırımlar: Kendilerinden farklı bir yatırımdan beklenen faydayı
arttıran yada bu yatırımın maliyetini azaltan yatırımlardır. Zayıf, kuvvetli ve
gerekli gibi farklı tamamlayıcılık dereceleri mevcuttur. [2]
c. Ayrıcalıklı Yatırımlar: Kabul aşamasında ayrıcalığa sahip olan ve bu şekilde
kabul edilen, kabulleri durumunda diğer yatırım konusunun gerçekleşme
olasılığını ortadan kaldıran yatırımlardır.
d. Rakip Yatırımlar: Kabul edilmesi ve uygulanması durumunda diğer bir
yatırımın karlılığını azaltıcı etkiye sahip yatırımlar birbirleriyle rakip
yatırımlardır.
2.1.2. Yatırım Projesi
Yatırım Projesi kavramını açıklamadan önce bu kavram ile ilişkili olan,
çoğu zaman birbirlerinin yerine de kullanılan, bir takım kavramların da
tanımlanması, kafalardaki soru işaretlerinin giderilmesi açısından faydalı
olacaktır.
Yatırım planlaması, sermaye bütçelemesi ve proje değerlemesi kavramları
çoğu kez eş anlamda kullanılmaktadır. Ancak çoğu zaman her biri de ayrı
ayrı olayları kapsamaktadır.
Yatırım planlaması uzun süreli işletme planlamasının bir parçası olarak
ele alınmaktadır. Sermaye bütçelemesi ise yatırım için gerekli olan fon
tutarı ile yatırımdan sağlanacak gelirlerin toplu olarak ifade edilmesini
kapsamaktadır. İşletmelerin uzun süreli finansal planlarının yapılması ise
ancak belirli projeler üzerinde çalışmaların yapılması ile gerçekleştirilir.
Projeler planların, oluşturulmasına ana verileri sağlar.
Bir projenin uygulamaya elverişli olup olmadığını, noksan, zayıf ve hatalı
unsurlarının bulunup bulunmadığını ekonomik ve teknik ömrü içerisinde
kendisini ödeyip ödeyemeyeceğini ya da karlılık derecesini ölçmek için
yapılan çalışmaya proje değerlemesi denir.
Yatırım projesini tanımlarsak;
Belirli mal ve hizmetlerin üretiminin gerçekleştirileceği tesisiler oluşturmak
amacıyla kaynak tahsis edilmesini öngören yatırım önerisidir.
En az maliyet ve en az riskle üstün mal ve hizmet üretimi ve tüketimi için
yapılacak yatırımların daha önceden iyi bir etütle planlanmasıdır. [7]
Bir başka tanıma göre yatırım projesi insan ihtiyaçlarını karşılayacak mal
ve hizmetlerin üretimini sağlayacak yeni birimlerin oluşturulması amacıyla
kaynakların belirli bir sistematik çerçevesinde harcanmasıdır.
Yatırım projesi, belli bir üretim işin en az maliyetle gerçekleştirmek ve
en yüksek ekonomik ve teknik etkinliğe ulaşmak için, hangi malın hangi
kapasitede ve nerede üretileceğinin, bilgi ve verilerin sistematik kullanılması
ile karşılaştırılması ve uygulamaya konulması işi olarak tanımlamaktadır.
[18]
Görüldüğü gibi bütün tanımlarda ortak olan belirli bir işi gerçekleştirme
isteği, bu isteği yerine getirmek için ayrılan bir kaynak ve bu girişimden
verim elde edebilmek için geliştirilen bir sistematik mevcuttur.
Bir yatırım projesinden beklenenler şunlardır:
• Yatırım projesi ile mevcut kapasite büyütülür veya yeni bir üretim
kapasitesi kurulur.
• E k o n o m i d e n işgücü, sermaye ve doğal k a y n a k l a r r talep edecek ve
kullanacaktır.
• Belli bir üretim teknolojisinin uygulanmasına neden olacaktır. Yatırım
projeleri işletmelerde [7];
• Riski azaltır
• İktisadi faydayı arttırır
• İşletmeciliği yükseltir
• Ülkede bilinmeyen alanlarda üretim imkanları sağlar
• En az riskli kaynaklara üretim önceliği sağlar
H e r h a n g i bir y a t ı r ı m p r o j e s i şu t e m e l ö z e l l i k l e r e s a h i p t i r [ 1 0 ] :
• H e r p r o j e m e v c u t k a y n a k l a r ı g e l e c e k t e d a h a fazla k a y n a k e l d e
e t m e k için b u g ü n d e n b a ğ l a r .
• H e r p r o j e bir g e r e k s i n i m d e n ( t a l e p t e n ) d o ğ a r ve bu g e r e k s i n i m i
karşılamaya yönelik olarak şekillendirilir.
• H e r p r o j e b e l l i bir z a m a n a r a l ı ğ ı n d a ve m e k a n d a g e r ç e k l e ş m e k
üzere programlanır.
• Her proje belli girdiler (kaynak) kullanmak suretiyle amaçlanan
ç ı k t ı l a r ı n ı üretir.
• H e r p r o j e k e n d i b a ş ı n a d e ğ e r l e n d i r i l e n bir y a t ı r ı m ö z e l l i ğ i n e
sahiptir.
2.1.3. Yatırım Projesinin Hazırlanması
Bir yatırım projesini hazırlama, ekonomistlerin, m ü h e n d i s l e r i n , mali
analistlerin ve diğer ilgili alanlardaki uzmanların katılımı ile yapılan
geleceğe ilişkin hesaplamalar sürecini kapsamaktadır. Her proje de olduğu
gibi yatırım projesi süreci de fikir olarak tasarlanmasından başlayarak
yatırımın gerçekleşmesi ve işletmenin faaliyete geçmesi safhalarının
tümünü kapsar.
Bir yatırım projesinin tasarlanmasındaki aşamaları başlıca yedi grupta
toplamak mümkündür.
•
•
•
•
•
•
•
•
Proje fikrinin doğuşu
Ön araştırma
Fizibilite Etüdü
Genel değerlendirme ve yatırım kararlarının alınması
Kesin proje
Projenin uygulanması
Deneme üretimi
Üretime geçiş
Yaptığımız çalışma kapsamında Yatınm Projesinin safhalanndan. Fizibilite Etütleri
üzerinde durulacaktır.
2.1.4. Fizibilite Etüdleri
Fizibilite Etütleri yatınmcımn neyi nasıl üreteceği, hangi fiyattan nereye satacağı
ne kadarlık bir yatırım tutarına fon sağlayacağı ve yatırımdan ne kadar gelir
sağlayacağı sorularına cevap verir.(Anadolu) Bir başka deyişle yatırımcının
vereceği karar doğrultusunda karşılaşması muhtemel soruları önceden ortaya
koyup cevaplandırmayı hedefler.
Yapılan etüdün durumu sağlıklı bir şekilde yansıtmaması yatınm karanmn verihnesi
aşamasında sağlıklı bir karar verilmesini engeller.
Fizibilite etütleri yatırım için kesin proje hazırlanmadan önce, ekonomik, teknik,
finansal ve hukuki etütleri içeren bir kapsamda hazırlanırlar. [6]
2.1.4.1. Ekonomik Etütler
Ekonomik etütlerin yatırım kararının verilmesinde önemleri büyüktür. Fizibilite
etütleri çoğu zaman ilk olarak Ekonomik Etütler ile başlarlar ve yine pek çok
zaman sadece ekonomik etütleri içerirler [7].
Yatırım projelerinin hazırlanması sürecinde ekonomik etüdüler için makro ve
mikro bazda analizler yapılır. Ekonomik etüdüler başlıca dört grupta toplanmaktadır.
Bunlar; Pazar araştırması, talep tahminleri, kuruluş yeri seçimi ve kapasite
belirlenmesi işlemleridir [6].
a. Pazar Araştırması: Yatırım projeleri hazırlanmasında, ekonomik etüdüler
kapsamında yapılan Pazar araştırması çalışmalarının amacı, mevcut ve potansiyel
talep ve arz özelliklerinin bileşimi, üretilecek veya halen üretilen ürünlerin analizini
yapmaktır. Böyle bir çalışma ile pazardaki talep ve ona etki eden faktörler tespit
etmek ve üretim planlaması için elzemdir.
Pazar analizleri detaylı etütleri içeren çok geniş bir alanı kapsayan araştırmalardır.
b. Talep Tahminleri: Yatırıma konu olan ürünün talebine ilişkin tahmin yapabilmek
için üretilmesi düşünülen mala ilişkin ekonomideki mevcut üretim kapasitesi,
satışlar, stoklar, ithal ve ihraç tutarına ilişkin verilere gerek duyulur. Ayrıca söz
konusu mala ilişkin geçmiş tüketim düzeyine ilişkin bilgilere de ihtiyaç
duyulmaktadır[6].
Talep tahmini konusu bir takım etütlerin yapılmasını zorunlu kılar ki bunlar;
• Malların çeşitleri, kaliteleri ve tüketimi
• Tüketim alanları
• Satışların, usul, alışkanlık, örf ve adet durumu
• Talep hacminin yükselebilmesi
• Eksik olan malları diğer mallar ile giderebilme
• Piyasayı etkileyen faktörler
dir.
c. Kapasitenin Belirlenmesi: Kapasitenin belirlenmesi işlemi talep tahminlerine
uygun üretim gücünün saptanmasıdır. Projenin kapasitesini tespit çalışmalarında,
varılmak istenen hedef optimal kapasiteyi seçmektir. Optimal kapasite üretim
maliyetlerinin en düşük olduğu üretim miktarıdır [6].
Projenin kapasitesinin belirlenmesinde talep hacmi, ekonomik ve teknik Uteratür,
piyasanın coğrafi dağılımı, finansman kaynakları, hammadde ve yardımcı madde
sağlama olanakları üzerinde durulması gereken önemli faktörlerdir.
d. Kuruluş Yeri Seçimi: Yatırım projelerinin ekonomik etütlerinde önemli bir
konuda işletmenin kuruluş yeri seçimidir. Kuruluş yerinin seçimi konusunda
verilecek karar, tesisin ekonomik ömrü süresince değiştirilmesi zor veya mümkün
olmayan bir karar olacağından, isabetli kararın verilmesi gereklidir. Kuruluş yeri
seçimi konusunda alınacak hatalı bir kararın getireceği mali yük bazen büyük
boyutlara ulaşabileceği gibi işletmeyi iflasa da sürükleyebilir. [6]
Kuruluş yeri seçimi ekonomik etütlerin kapsadığı bir konu olmasının yam sıra
teknik etütleri de ilgilendirdiği için bu kapsamda da değerlendirilmektedir. Bu
bağlamda, yer seçiminde, ulaşım, hammadde, yardımcı madde, işçilik, pazarlama
V.S.. gibi faktörler hakkında raporlar hazırlanırken bu unsurların incelenmesi hem
teknik hem de ekonomik etütler ile tamamlanır. [7]
İşletmenin kuruluş yeri seçimi, sabit tesis ve üretim maliyetlerinin en düşük, karın
en yüksek olabileceği yerin belirlenmesini içerir. İşletmenin kuruluş yeri seçiminin
analizi başlıca iki aşamada yapılır. Bunlardan ilki işletmenin kurulacağı bölgenin
seçimi, ikincisi ise kurulacağı bölge içerisindeki uygun yapılaşma yerinin seçimidir.
2.1.4.2. Teknik Etütler
Yatınm projelerinin hazırlanmasında yapılan teknik etütlerde, üretim metodunun
seçimi, üretim miktarı, cinsi ve değeri, makine ve teçhizat, tesisin yerleşim planı,
yapı ve inşaat işleri, montaj işleri, teknik yardım, patent ve know-how'a ilişkin
ayrıntılı analizlerin yapılması gerekmektedir. [6]
Yatırım projesine ilişkin olarak teknik etütler yapıldıktan sonra, bu konuda bir
değerlendirmenin de yapılması gerekmektedir. Yatırım projelerinin teknik yönden
değerlendirilmesi, projede gösterilen, teknik bilgilerin ve teknik hesapların
gerçekten yatırım amacına uygun olup olmadığını belirlemek için yapılmak
zorundadır.
2.1.4.3. Finansal Etütler
Finansal Etütlerin amacı, yatırım tutarının, işletme sermayesi miktarının, birim
üretim maliyetinin ve yatırımdan sonra gerçekleşecek karm önceden belirlenmesidir.
Finansal Etütler yapılırken, yatırım tutarımım belirlenmesini, sabit sermaye
yatırımları ile işletme sermayesine olan ihtiyaç olmak üzere başlıca iki kalemin
belirlenmesine gerek vardır. Sabit sermaye yatırımları işletme kurulup faaliyete
geçinceye kadar olan harcamaların toplamını, işletme sermayesi ise işletmenin
üretime geçip faaliyetlerini sürdürebilmesi için gerekli döner varlıklar toplamını
ifade etmektedir. Sabit sermaye yatınm tutan ile işletme sermayesine olan ihtiyaç
işletmenin yatırım tutarını verir[6].
Finansal Etütler yapılırken aynca; yatırımın yılara göre dağılımı, iç ve dış finansman
kaynaklan, kapasite kullanım oranlan, hammadde, yan mamul madde, yakıt enerji
ve su giderleri, personel giderleri, amortisman, lisans, bakım onarım giderleri,
satış giderleri, ödenecek faiz ve borç taksitlerinin yıllara göre belirlenmesi
gerekmektedir.
2.1.4A Hukuki Etütler
İşletmenin hukuki yapısına ilişkin bilgiler araştırılır. Yatırım yapılıp üretime
geçilebilmesi, bazı sektörlerde yasal belirh bir prosedürün izlenerek üretime ilişkin
yasal izinlerin alınması gerektirir. İşletmeler izin alınması gerekmeyen sektörlerde
faaliyet gösterseler bile, işletmenin gerek ticaret unvanının alınmasında, gerekse
belirli bir şükret türü olarak kurulmasında da yine belirli bir hukuki prosedürün
izlenmesi gerekmektedir [6].
Gelişmekte olan bir çok ülkede olduğu gibi ülkemizde de belirli özellik taşıyan
yatmmlann, belirli bölgelerde kurulmasının gerçekleştirilmesi için devlet tarafından
teşvik edildiği görülmektedir. Devletin teşvikleri ile bir yönden yatınm harcamalan
tutarını azaltmak mümkün olurken diğer yandan da yatırım giderlerini arttırmak
mümkündür. Hangi yatınmlann ne şekilde teşvik edileceği, teşvik mevzuatlannda
düzenlenmektedir. Bu yönüyle yapılacak bir araştırmanın da hukuki yönden
yapılacak etütler kapsamında ele alınması gerekmektedir. Bu yönleriyle Hukuki
etütler çoğu zaman göz ardı edilseler de oyunun kurallanmn belirlenmesi açısından
son derece büyük önem taşırlar
2,2. Rayiç Fiyat Kavramı
Taşınmazlar genel olarak üç amaç için değerlenir:
1. Alım - Satım
2. Vergilendirme
3. Kamulaştırma
Değerleme işleminde esas amaç, normal alım-satım bedeli olan "rayiç bedel"
tespitidir. [11]
Rayiç bedel, iktisadi kıymet için işlem tarihinde geçerli olan normal alış-satış
bedelini ifade eder.
Rayiç bedel yalnızca yer ve cins özelliklerine göre fiyat ilişkisini tanıyan bilirkişiler
tarafından araştırılabilir. İstatistiksel olarak tanımlı değildir. [11]
2.3. İmar Planlarına İlişkin Tanımlar [20]
2.3.1. Plan tanımları
2.3.1.1. İmar Planı
Belde ballanın sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli
çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin
ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin
araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme
eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı,
koruma, kısıtlama kararlan, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta rapor
ve notlardan oluşan belgedir. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı
olmak üzere iki aşamadan oluşur.
a. Nazım İmar Planı: Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu
işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve
arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin
gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme
alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve
sorunlarının çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının
hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı
bir rapor ile açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.
b.Uygulama İmar Planı: Onaylı halihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu
işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin
yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli
imar uygulama programlarına temel olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve
diğer bilgileri ayrıntıları gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir
bütün olan plandır.
2.3.1.2. Çevre Düzeni Planı
Konut, sanayi, tanm, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme
ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kuUanma dengesini sağlayan ve
arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük
gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler
arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1/25000,1:50000, 1:100000 veya 1:
200000 ölçekte hazırlanan, plan notları ve raporuyla bir bütün olan plandır.
2.3.1.3. Mevzi İmar Planı
Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının
kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde.
İmar planlan yapım yönetmeliğinin plan yapım kurallanna uyulmak üzere yapımı
mümkün olan, yürürlükteki her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla
bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlannı kendi bünyesinde
sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.
2.3.1.4. Revizyon İmar Planı
Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasmm mümkün
olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlanna uygunluğunun
sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir
kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.
2.3.1.5. İlave İmar Planı
Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana
bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve
uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.
2.3.1.6. İmar Planı Değişikliği
Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini
bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu
yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir.
2.3.1.7. Koruma İmar Planı
Sit niteliğindeki yerleşme alanlarında düzenlenen koruma ve geliştirme amaçlı
plan olup. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununca tanımlanan taşınmaz
eski eser kapsamındaki "anıt", "külliye", "sit", "arkeolojik sit", "ören yeri" ve
"doğal sit"ler ile, kent mekanı ve bunu bütünleyen çevresel alanlarda yer alan
tarihi, arkeolojik ya da mimari değeri bulunan eski eser ve sanat yapılarının ya
da tek tek sanat değeri taşımasalar bile bozulmamışlıklan ve bütünlükleri açısından
beUrU bir devri karakterize eden yerleşme dokuları ve kent parçalarının topluca
oluşturdukları "kentsel sit" alanlannm korunmaları, bu alanlara uygun yeni kentsel
fonksiyonlar getirilmesi ile bu çevrelerde yeni yapılar yapılabilmesi için uyulması
gereken koşulları yeterli ayrıntıda belirleyen plandır.
2.3.1.8. Parselasyon Planı
Mevzuata, uygulama imar planı ve plan notlarına uygun yapılaşmaya temel
oluşturmak ve kamu hizmet ve tesis alanlarının kamu eline geçişini sağlamak
amacıyla hazırlanan, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil
işlemlerinde esas alman arazi ve arsa düzenleme işlemini gösteren plandır.
2.3.2. Yerleşme Alanı (İskan Alanı)
imar planı sınırı içerisindeki meskun ve gelişme alanlarının tümüdür.
2.3.2.1. Yerleşik Alan (Meskun Alan)
İmar planı yapımı aşamasında iskan edildiği tespit edilmiş ve nazım imar planında
belirlenmiş alandır.
2.3.2.2. Gelişme Alanı (İnkişaf Alanı)
Nazım imar planında kentin gelişmesine ayrılmış alanlardır.
2.3.3. Sınırlar
2.3.3.1. Büyükşehir Belediye Sınırı
Büyükşehir Belediyesinin sının, belediye yasasında gösterilen esaslara göre tespit
edilmiş olan ilçe belediyelerinin sınırından oluşur.
2.3.3.2. İlçe Belediye Sınırı
Büyükşehir Belediyesi kapsamında kurulan ilçe belediyelerinin sınırları, bu
ilçelerin tüm mahallelerini kapsayan, ilçe sınırlarım aşmayan ve yasalar çerçevesinde
saptanıp onaylanan sınırdır.
2.3.3.3. Mücavir Alan Sınırı
îmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş
olan alanlardır. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez.
Ayrıca bu alanlar köyleri de içerebilir. îmar kanununa göre tespit edilir.
2.3.4. Kentsel Kullanım Alanları
2.3.4.1. Kentsel Konut Alanları
İmar planlarında konut yapımı için ayrılan meskun konut alanları ve kentin
gelişmesi için ayrılan gelişme konut alanlarıyla, gecekondu önleme bölgeleri,
toplu konut alanları gibi konut alanlarından oluşan iskan alanlarıdır.
a. Meskun Konut Alanları: İmar planlarında belirlenmiş yapılaşma yoğunluğuna
göre (yüksek, orta, düşük), yapı düzeni korunacak, düzeltilecek, sağlıklaştınlacak
ikamet bölgeleridir. Meskun konut alanlarında, binaların zemin katlarında veya
bodrum katlannda, sadece günlük ticarete yönelik bağımsız bölümler oluşturulabilir.
b. Gelişme Konut Alanları: İmar planlarında gelişme konut alanı olarak belirtilmiş
ve yapı düzeni ile yapılaşma yoğunlukları (TAKS/KAKS oranları ya da yapı
emsalleri ile ) belirlenmiş, kentin gelişmesine ayrılmış yerleşme alanlarıdır. Bu
alanlarda, binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük
ticarete yönelik bağımsız bölümler oluşturulabilir.
c. Toplu Konut Alanları: 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve bağlı mevzuatına
uygun olarak tanımlanan alanlardır.
d. Gecekondu Önleme Bölgeleri: 775sayılı Gecekondu Kanunu ve bağlı mevzuatına
uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.
e. Gecekondu Islah Bölgeleri: 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve bağlı mevzuatına
uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.
2.3.4.2. Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları
İmar planlarında; yönetim merkezleri, kamu kurumu alanlan, askeri alanlar, ticaret
bölgeleri, tercihli ticaret bölgeleri, metropoliten aktivite merkezi, serbest bölge,
sanayi bölgeleri, küçük sanayi alanları, depolama ve konut dışı kentsel çalışma
alanları gibi çalışma hayatına ve kent yönetimine ayrılan alanlardır.
a. Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında ticari amaçlı yapılar için aynimış bölgelerdir.
Bu bölgelerde bürolar, iş hanları, gazino, lokanta, düğün salonu, çarşı, çok katlı
mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel, sosyal tesisler ile
yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.
b Tercihli Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında belirtilen tercihli ticaret bölgeleridir,
îmar planlarında belirlenen koşullara göre bu bölgelerde ticaret bölgelerinde yer
alan tesislere ilave olarak konutlar da yapılabilir. Ancak, bu bölgelerde yönetmehğin
yürürlüğe girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve ticaret
girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir.
c. Metropoliten Aktivite Merkezleri: İmar planlarında belirlenmiş, konut, her türlü
ticaret, depolama, büro, işhanı, eğlence yerleri, yönetim binaları, kamu kuruluşları,
otel, motel gibi kullanımların yer aldığı bölgelerdir. Bu bölgelerde zemin katlarda
konut yapılamaz. Aynca, bu bölgelerde yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra
yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve konut dışı kullanım girişlerinin ayrı olarak
tertip edilmesi gerekir.
Bu bölgelerde servis istasyonları; yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma
bantlarının sağlanması ve diğer fonksiyonlardan ayrılması halinde yapılabilir.
d. Pazar Yerleri: İmar planında tanımı getirilmiş fonksiyonların yer alacağı açık
ve kapalı pazar yerleridir.
e. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları: Bu alanlarda, servis istasyonları (yol
geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer
fonksiyonlardan ayrılması halinde), çok katlı taşıt parkları, her türlü ticaret,
lokanta, sinema, tiyatro ve eğlence yerleri, banka, sigorta ve bürolar, çok katlı
mağazalar, yerel ve bölgesel kamu kuruluşları, depolama, sosyal ve kültürel tesis
alanları bulunur. Sanayi ve küçük sanayinin gürültülü, tehlikeli, kokulu, patlayıcı
yanıcı maddeler içeren ve bol su kullanan, depolayan, zararlı atık madde çıkartan,
çevre sağlığı yönünden sakıncalı olanları yer alamazlar.
Bu tür alanlarda inşaat yaklaşma smrrlan içinde kalmak ve TAKS-KAKS ve/veya
emsal değerleri aşılmamak kaydıyla bina kütle ölçüleri serbesttir.
f. Sanayi Alanları: îmar planlarında orta ve büyük ölçekte üretim yapan sanayi
tesislerinin yer aldığı bölgedir.
g. Küçük Sanayi Alanlan: Küçük ölçekte üretim yapan sanayi tesisleri ile tamirhane
ve benzeri hizmet tesislerinin yer aldığı bölgelerdir.
h. Depolama Alanlan: Sanayi ve ticari ürünlerin depolanacağı tesislerin yer aldığı
bölgelerdir.
i. Toptan Ticaret Alanları: Toptan ticaret ve bu amaçla ilgili hizmet görecek diğer
yapı ve tesislerin yer aldığı alanlardır.
j . Serbest Bölge: Bakanlar Kurulunca serbest bölge olarak ilan edilen alandır.
k. Yönetim Merkezi: îmar planlarında, kentin yönetim merkezlerini tanımlayan
yönetim birimlerinin yer aldığı alanlardır.
1. Kamu Kurum Alanları: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi
ve belediyece veya kurumlarca sermayesinin ansından fazlası karşılanan kurumlara,
kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait tesislerin
yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda, hizmet binasının yanısıra lojman yapılabilir.
Ancak , lojman alanı toplam inşaat alanının % lO'unun geçemez.
m. Askeri Alanlar: 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri
Kanununda belirtilen alanlardır.
n. Akaryakıt îstasyonu: Araçlann akaryakıt, yağ, su, basınçlı hava gibi ihtiyaçlanmn
sağlandığı ve taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçalarını da bulundurabilecek
şekilde düzenlenmiş tesislerdir.
o. Servis îstasyonu: Araçların, bakım-onarım, yağlama ve yıkama gibi işlerinin
yapıldığı tesislerdir. Bu tesislerin akaryakıt sağlayacak şekilde düzenlenmiş olanlan
akaryakıt istasyonu sayılır ve akaryakıt istasyonu ile ilgili hükümler uygulanır,
p. Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG) îkmal îstasyonları: Sıvılaştırılmış petrol
gazlarının sabit tanklarda depolandığı, yakıt olarak sıvılaştırılmış petrol gazlarını
kullanan sabit depolu karayolu taşıtlanna dispenser vasıtasıyla ikmal hizmetlerinin
verildiği istasyonlardır.
2.3.4.3. Turizm Yerleşme Alanları
îmar planında; turizm konaklama tesisleri, turizm ve ikinci konut alanlan, turizm
ve tercihli kentsel kullanım alanlan, günübirlik tesis alanları ile geleneksel üretim
/ satış ve pansiyon konut alanlan, plaj alanlan / kıyı kesimlerindeki servis odaklan
gibi kullanımların yer aldığı alanlardır.
a. Konaklama Tesisleri: Bu alanlar otel, motel, apart otel (bir turizm tesisine
bağımlı olmak koşuluyla), tatil köyü, kamping gibi yataklı tesisler ile bunların
lokanta, kafeterya, bar, diskotek gibi yan birimlerinin yer aldığı alanlardır.
b. Turizm Ve İkinci Konut Alanları: Bu alanlar plan koşullarına bağlı olarak tercihe
göre turizm konaklama tesislerinin veya 2. konutların yapılabileceği alanlardır.
c. Turizm Ve Tercihli Kentsel Kullanım Alanları: İmar planlarında (T) işareti ile
belirlenmiş alanlar olup, bu alanlar turizm konaklama tesisleri, konut, ticaret ve
büro binalarının yapılabileceği alanlardır.
d. Günübirlik Tesis Alanlan: Bu alanlar yapılaşma koşullan, imar planında belirtilen
sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlanna ihşkin üstü açık tesisler
ile plaj tesisleri (duş, kabin, WC, vb.), lokanta, gazino, kafeterya, çay bahçesi gibi
toplumun yararlanabileceği tesislerin yer aldığı alanlardır.
e. Eğlence Ve Turizm Tesisleri: Her türlü ku* kahveleri, tavernalar, içkiH ve içkisiz
lokantalar gibi tesisleri, sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlanna
ilişkin üstü açık tesisler ile plaj tesisleri (duş, kabin, WC, vb.) ve oyun salonu,
sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, restoran, kafeterya, birahane, dans salonu,
düğün salonu, gece kulübü, bar, diskotek ve emsali içkili ve içkisiz yerleri kapsar.
f. Plaj Alanları: Kamuya açık kıyı alanlarıdır.
2.3.4.4. Koruma Alanları
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre
yapılanma şartları belirlenen arkeolojik, tarihi, kentsel ve doğal sit alanları ile,
özel koşullu tarım alanları / tarımsal niteliği korunacak alanlar, tarımsal niteliği
korunacak özel mahsul alanları / organize tarımsal işletme alanları ve yapı yasağı
ya da sınırlaması getirilen alanlar "Kentsel Koruma Alanları"dır.
a. Bugünkü Arazi Kullanımı Devam Ettirilerek Korunacak Alanlar: Özel koşullu
tarım alanları / tarımsal niteliği korunacak özel mahsul alanları, doğal karakteri
korunacak alanlar, organize tarımsal işletme alanları olarak gösterilen ve planda
özel yapılaşma koşulları getirilmiş tarım alanlarıdır.
b. Yapı Yasağı Veya Smu^laması Getirilen Alanlar: Jeolojik, topografik, morfolojik,
su kaynağı koruma kuşağı, enerji nakil hattı, petrol boru hattı, su ve kanalizasyon
vb. hatlar ile hava alanı koruma bandı ve uçuş koridoru (konisi), askeri alanlar,
askeri güvenlik alanları, sağlık koruma bantları, karayolları yol kenar koruma
kuşağı gibi nedenlerle yapı yasağı ya da sınırlaması getirilen alanlardır.
2.3.4.5. Yeşil Alanlar
Toplumun yararlanması için ayrılan, günübirlik eğlence ve dinlence ihtiyaçlarını
karşılayan, gerek aktif gerekse pasif kullanımlı, bitki örtüsünün yoğun olduğu
alanlardır. Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartları
Enstitüsünün engelliler ile ilgili standartlarına uyulacaktır.
a. Aktif Yeşil Alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan kentsel ve bölgesel
parklar (dinlenme alanları), çocuk bahçeleri, oyun alanları (semt spor sahaları),
mesire alanları (piknik ve eğlence alanları), özel işlevlere ayrılmış yeşil alanlar
gibi alanlar bu alanlar kapsamındadır.
• Parklar (Dinlenme Alanlan): Kentte yaşayanlann yeşil bitki örtüsü ile dinlenme
ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planlarında park alanlarının içerisinde
park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise, bu alanlarda ancak WC, süs
havuzları ve pergola yapılabilir.
• Çocuk Bahçeleri: (0-6) ve (7-11) yaş gruplarının oyun ihtiyaçlarını karşılayan
alanlardır. Bitki örtüsü ile çocuklann oyun için gerekli araç gereçler, süs havuzlan,
pergola ve W.C yer alabilir.
• Oyun Alanları (Semt Spor Sahaları): İskan bölgeleri içinde yer alan gençlerin
spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan açık alanlardır.Bu alanlarda, toplam inşaat
alanı arsa alanının %3'ünü ve aynı zamanda 200 m^'yi ve yüksekliği 1 katı ( 3,80
m.) geçmeyen ve mülkiyet sınırlarına 5 metreden fazla yanaşmayan, sadece
soyunma kabinleri, duş, WC kullanımı için yapı yapılabilir. İmar planında aynlan
alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.
• Piknik, Mesire ve Eğlence Alanlan: Bu alanlar kentlilerin günübirlik eğlenecekleri
ve dinlenebilecekleri alanlardır. Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki örtüsünün yanında
yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek
pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama yerleri ile yapılaşma emsali %3'ü, yapı
yüksekliği 2 kat 6,80 m. yi geçmemek koşulu ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b
tesisler yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal
bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.
• Rekreasyon Alanlan: Bu alanlar kentHlerin günübirlik eğlenecekleri, dinlenecekleri,
sportif etkinlikler yapabilecekleri alanlardır.Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki
örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler,
oyun alanları, yemek pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama yerleri, sadece
günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler, açık
hava tiyatroları ile yapılaşma emsali %3'ü, yapı yüksekliği 2 kat 6,80 m. yi
geçmemek koşulu ile su ve kara sporlarına ilişkin kapalı tesisler ile lokanta,
çayhane, satış yeri v.b tesisler yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü
projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.
b. Pasif Yeşil Alanlar: Orman alanları, ağaçlandırılacak alanlar, milli parklar,
mezarlıklar, doğal karakteri korunacak vb. alanlardır.
c. Yeşil Bant: Yeni gelişim alanlannda ve kent çeperlerinde, belirli bölgeleri veya
kullanımları ayıran ve/ya birbirleriyle yaya bağlantılarını sağlayan, devamlılık
gösteren ağaçların yoğun bulunduğu yaya dolaşma ve yürüme olanakları veren
yeşil alanlardır.
2.3.4.6. Kentsel Sosyal Altyapı Alanları
İmar planlarında kentlinin ihtiyacını karşılayacak eğitim, sağlık, kültürel, dini vb.
sosyal tesislerin yer alacağı alanlardır. îmar planlarında aksine bir açıklama
getirilmediği taktirde bu tür alanlar ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından
plandaki kullanım amacına uygun olarak değerlendirilir.
Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartlan Enstitüsünün
engelliler ile ilgili standartlarına uyulması zorunludur.
a. Eğitim Tesisleri Alanları: Kamu tarafından yapılan veya imar planlarında özel
ya da tüzel kişilerce yapılacağı belirlenmiş olan ve ilgili mevzuata uygun olarak
yapılacak temel eğitim öncesi öğretim (kreş alanları), ilköğretim, ortaöğretim,
temel eğitim, mesleki ve teknik öğretim ile yüksek öğretim tesislerinin yer alacağı
alanlardır. Yeni yapılacak eğitim alanlarında açık alanlar tüm alanın 1/2'sinden az
olamaz.
b. Sağlık Tesisleri Alanları: Kamu tarafından yapılan veya imar planlarında özel
ya da tüzel kişilerce yapılacağı belirlenmiş olan ve ilgili mevzuata uygun olarak
yapılacak hastane, dispanser, sağlık ocağı, huzurevi (yaşlılar bakımevi) gibi
tesislerin yer alacağı alanlardır.
c. Kültürel Tesis Alanları: Kütüphane, konferans, konser, tiyatro, sinema, sergi
salonu gibi kültürel tesislerin bulunduğu alanlardır.
d. Dini Tesis Alanları: Cami, kilise, sinagog, havra, cem evi gibi ibadete açık dini
tesisler ile bunların zorunlu müştemilatlarının bulunduğu alanlardır.
e. Sosyal Tesis Alanları: Bu alanlar, kültürel tesisler, yurt, kreş, huzurevi, yetiştirme
yurdu, güçsüzler evi, turizm bakanhğı danışma bürosu gibi kamuya ait tesisler
ile kamu hizmeti gören vakıf ve meslek odalarına ait sosyal ve hizmet binalanmn
yer alacağı alanlardır.
f. Kentsel Ve Bölgesel Spor Alanları: Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis,
yüzme, atletizm, buz pateni gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis
alanlarıdır.
g. Özel İşlevlere Ayrılmış Alanlar: imar planında fuar, lunapark, festival alanları,
hayvanat ve botanik bahçeleri, kültür park gibi işlevler için ayrılmış alanlardır.
h. Belediye Hizmet Alanı: 1580 ve 3030 sayılı yasalarda belirtilen belediye
hizmetlerini gerçekleştirmek amacıyla imar planlarında ayrılan alanlardır.
2.3.4.7. Kentsel Teknik Altyapı Alanları
Elektrik, havagazı, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon ve her türlü ulaştırma,
haberleşme ve arıtım gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya
kapalı otopark kullanımlarının yer aldığı alanlardır.
2.3.4.8. Kesin Yapı Yasağı Uygulanacak Alanlar
îmar Kanunu ve diğer genel ve özel yasalar, imar planı, koruma planı ve diğer
mevzuat hükümleri ile karayolları ve yol kenarları, koruma kuşaklarında, sahil
şeritlerinde, enerji nakil hatları yaklaşma sınırları içerisinde, hava alanı koruma
ve askeri stratejik alanları koruma kuşaklarında, hava alanı uçuş konilerinde,
kültür ve tabiat varlıklarını koruma alanlarında, diğer kamu alanlarında ve ayrıca
imar adalarında ve imar parsellerinde verilmiş yapı yaklaşma sınırları dışında
yapı yapma yasağı getirilmiş alanlardır.
2.3.5. Ada Ve Parsellere İlişkin Tanınnlar
2.3.5.1. Ada Tanımları
a. Kadastro Adası: Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
b. îmar Adası: îmar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.
2.3.5.2. Parsellere İlişkin Tanımlar
a. Kadastro Parseli: Kadastro yapıldığı zaman oluşmuş, mülkiyeti tescilli parseldir.
b. İmar Parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu,
imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.
c. Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Genel olarak,köşe
başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun
genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. İki veya daha fazla
yola cephesi olan parsellerde,ön,arka ve yan cephelerin tayini, adadaki diğer
parsellerin konumları,mevcut teşekküller ve yapı nizamı dikkate alınarak
belediyesince belirlenir.
d. Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından
indirilen dik hatlarının en uzun ve en kısa olanının
e. uzunluklarının ortalamasıdır.
f. En Az Parsel Alanı: Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik
ile belirlenmiş uygulanabilir en az alanıdır.
g. En Az Parsel Cephesi: Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik
ile belirlenmiş uygulanabilir en az ön cephe uzunluğudur.
h. En Az Parsel. Derinliği: Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik
ile belirlenmiş uygulanabilir en az parsel derinliğidir.
2.3.5.3. Bahçe Tanımları
a. Ön Bahçe: Parsel ön cephe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan bölümüdür.
Birden fazla yola cephesi olan parsellerde, yapı ile yol arasında kalan parsel
bölümleri de ön bahçe tanımına girer.
b. Arka Bahçe: Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan
parsel bölümüdür.
c. Yan Bahçe: Komşu parsel sının ile yapı yan cephe hatları arasında kalan ön ve
arka bahçeler dışındaki parsel bölümleridir.
d. Yapı Yaklaşma Smın: îmar adası veya imar parselinde, yapının zeminde oturduğu
alan olarak, ada veya parsel sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafeyi tayin
eden sınırdır.
2.3.5.4. Parsel Zemini İle İlgili Tanımlar
a. Tabii Zemin: Parselin hafredilmemiş veya doldurulmamış doğal zeminidir.
b. Tesviye Edilmiş Zemin: Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre hafredilerek
veya doldurularak parselin aldığı son zemin durumudur.
2.3.5.5. Ayırma Ve Birleştirme İşlemi île İlgili Tanımlar
a. Ayırma (îfraz): Parselin imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak aynimasıdır.
b. Birleştirme (Tevhit): Parsellerin imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak
birleştirilmesidir.
2.3.6. Yapılaşnna Düzenine İlişkin Tanınnlar
2.3.6.1. Ayrık Düzen
Hiçbir yönde komşu parsel sınırına bitişik olmayan yapı düzenidir.
2.3.6.2. Bitişik Düzen
îmar planında kat adedi, ön bahçeli veya ön bahçesiz oluşu ve bir veya birden
fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olacağı belirtilmiş yapı düzenidir.
2.3.6.3. Blok Düzen
îmar planı veya bu Yönetmelikte, derinliği, kat adedi ve yüksekliği belirlenmiş
tek yapı kütlesinin bir veya birden fazla imar parseli üzerine oturduğu bahçeli
yapı düzenidir.
2.3.6.4. İkiz Düzen
îmar planında, binanın bir tarafı komşu binaya bitişik, diğer tarafı ayrık olarak
oturacağı alan belirtilmiş olan, imar yönetmeliği ile derinliği, kat adedi ve buna
bağlı bina yüksekliği tanımlanmış bahçeli blok düzenidir.
2.3.7. Yapı Alanına İlişkin Tanımlar
2.3.7.1. Taban Alanı (T.A.)
Yapı veya yapıların, taşıyıcı sisteminin zeminle irtibatını sağlayan kolonların dış
yüzeylerinin çevrelediği alandır. Bahçeye yapılan eklenti ve müştemilat taban
alanı içinde sayılır.
2.3.7.2. Taban Alanı Katsayısı (Taks)
Taban alanının, imar parseli alanına olan oranıdır.
2.3.7.3. Katlar Alanı Katsayısı (Kaks)
Katlar alanının imar parseli alanına olan oranıdır.
2.3.7.4. Yapı inşaat Alanı, Katlar Alanı
Bodrum kat ve çatı arası dahil olmak üzere yapının inşa edilen ve kullanılabilen
tüm katlarının ışıklıklar çıktıktan sonraki alanlarının toplamıdır. Bu yönetmeliğin
42. maddesine göre düzenlenen açık çıkmalar, hava bacalan, saçaklar, iç yüksekliği
1.80 m. yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları,
ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan
bölüm ve katlar, genel merdiven dışında tertiplenen yangın merdivenleri, tabii
zemin terasları, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, brüt 45m2.yi
geçmeyen kapıcı daireleri, su deposu ve hidrofor bu alana katılmaz. Kullanılabilen
katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya,
çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara
hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.
2.3.7.5. Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı)
Bodrum kat ve çatı arasındaki piyesler dahil olmak üzere yapının inşa edilen tüm
katlarının toplamıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar ve üstü açık tabii zemin
teraslan hariç, bütün ortak alanlar ve açık ve kapalı çıkmalar bu alana dahildir.
2.3.7.6. Bağımsız Bölüm Brüt Alanı
Bağımsız bölümün, dış duvarlarda duvar dışı, ortak duvarlarda duvarın yarısı ile
çevrelenmiş kendi katındaki kapalı alanın ışıklık, hava bacası, tesisat ve çöp
bacalan, çok katlı bağımsız bölümlerdeki merdiven boşluğu (merdivenin kendisi
dahil) düşüldükten sonraki alandır. Eklentisi olan bağımsız bölümlerin brüt alanı,
bu alana eklenti brüt alanının ilavesi ile bulunur.
2.3.7.7. Bağımsız Bölüm Net Alanı
Bağımsız bölüm içerisinde duvarlar arasında kalan, proje üzerinde gösterilen kaba
yapı boyutlarının her birisinden (2 x 2,5 cm. sıva kalınlığı) 5'er cm düşülerek
bulunan net ölçülerle hesaplanan faydalı alandır. Bağımsız bölümlerde, ışıklıklar
ve her tür baca, karkas binalarda taşıyıcı elemanların duvarlardan taşan dişleri,
balkonların veya arsa zemininden (0,50) metreden yüksek terasların toplamının
(2,00) m^'si, çok katlı bağımsız bölümlerde iç merdivenin ulaştığı katta merdiven
boşluğu, merdivenin başladığı katta merdivenin altında (1,50) m. yüksekliğinden
az olan yerler, net alan dışındadır. Eklentisi olan bağımsız bölümlerin net alanı;
bu alana eklenti net alanının ilavesi ile bulunur.
2,3.7.8. Kazanılmış Toplam İnşaat Alanı
İmar planlarında kazanılmış toplam inşaat alanına göre uygulama yapılması
öngörülen yerlerde; kazanılmış alan, imar durumuna göre yapılması uygun görülen
bina veya binaların; bodrum katları ile çatı arası kullanımları hariç olmak üzere,
taban alanına katların alanları (çıkmalar dahil edilerek) eklenerek hesaplanır. Yeni
yapılacak yapının inşaat alanı hesaplanırken ise, bodrum katta yapılan sığmak ve
otopark hariç olmak üzere, Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı) tanımı esas
alınır.
2.3.8. Yapıya İlişkin Tanımlar
2.3.8.1. Yapı
Karada ve suda daimi veya geçici, resmi veya özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile
bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli tesislerdir.
2.3.8.1. İmar Mevzuatına Aykırı Yapı
Ruhsatsız yapılan, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, yapı düzenine,
bina ve kat nizamına, taban alanına, yapı inşaat alanına, bahçe mesafelerine, imar
yoluna, cephe hatlarına, bina derinliğine, bina yüksekliğine, imar planı arazi
kullanım kararlarına aykırı olan parsel sınırına veya imar planlarında yol, yeşil
alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden,
hisseh arsa ve arazilere, başkasının mülküne veya kesin inşaat yasağı olan yerlere
inşa edilenler gibi yapılardır.
2.3.8.1. Geçici Yapı
İmar Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerine göre geçici süre için yapım ve
kullanıma izin verilen yapılardır.
2.3.8.1. Yüksek Yapı
Yüksek yapı, genel olarak yakın ve uzak çevresini, fiziksel çevre, kent dokusu
ve her türlü kentsel alt yapı yönünden etkileyen bir yapı (bina) türüdür.
23=8.1. Yapılarda Tamir Ve Tadil
a. Basit Tamir Ve Tadil: Yapılarda derz, baca, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk,
dere, yağmur borusu, saçak, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, duvar
kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması
ile bağımsız bölüm içerisinde kalan ve binanın taşıyıcı sistemi ile tesisat projelerini
(mekanik ve elektrik) etkilemeyen, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılan,
diğer bağımsız bölüm ve ortak alanlan etkilemeyen, kuUamm amacım değiştirmeyen
bölme duvan kaldırılması, yerinin değiştirilmesi veya yeni bölme duvarı yapılması,
iç pencere veya iç kapı yerlerinin veya ölçülerinin değiştirilmesi veya birbirlerine
tahvil edilmesi gibi işlemelerdir.
b. Esaslı Tamir Ve Tadil: Yapılardaki taşıyıcı unsurları etkileyen, yapının tümünün
veya ortak alan ve bağımsız bölümlerin kullanım amacını, brüt inşaat alanını
değiştiren ve tesisat (mekanik, elektrik ) projelerinin değişikliğini gerektiren
ruhsata tabi işlemlerdir. Bina cephelerinde binanın tüm görünümünü etkileyen
pencere, kapı, çatı v.b tadilatlar esaslı tamir ve tadil kapsamında sayılır.
2.3.9. Binaya İlişkin Tanımlar
2.3.9.1. Bina Kullanım Tanımları
a. Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye
veya bu kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara ait olan
ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.
b. Umumi Bina : Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri,
özel eğitim, özel sağlık tesisleri, spor tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze,
kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile katlı otopark, genel sığmak
ve bunlara benzer, kısmen veya tamamen umumun kullanımına mahsus binalardır.
c. Mevcut Bina : Yürürlükte bulunan imar planı ve mevzuata uygun olarak
tamamlanmış veya ruhsat alınarak en az su basman seviyesinde inşaatı ikmal
edilmiş ve bugünkü imar planlarına göre yükseklik ve yapı düzeni yönünden
korunması mümkün olan yapılardır.
2.3.9.2. Bina Kütlesi İle İlgili Tanımlar
a. Bina Cepheleri:
• Bina Ön Cephesi: Binanın parsel ön cephesi yönünde yola bakan ve tüm katların
oluşturduğu ön yüzeydir.
• Bina Yan Cephesi: Binanın ön cephesine komşu olan yola veya komşu parsele
bakan ve tüm katların oluşturduğu yan yüzeydir.
• Bina Arka Cephesi: Binanın parsel arka cephesi yönünde yola veya komşu arka
parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu arka yüzeydir.
b. Bina Cephe Hatları:
• Bina Ön Cephe Hattı: Bir parselde inşa edilecek binanın parsele oturan katının
parsel ön cephe hattı yönündeki yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen,
binalara kot verilmesinde röperin yerini tayin eden ve diğer cephelerin
isimlendirilmesine esas olan, bina derinliğinin dik olarak uygulandığı cephe
hattıdır.
• Bina Yan Cephe Hattı: Ön cephe hattına komşu olan ve binanın parsele oturan
katının parsel yan cephesine mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır.
Parsel yan cephesinde yol var ise, yan yol cephe hattı olarak tanımlanır.
• Bina Arka Cephe Hattı: Ön cephe hattına karşıt olan ve binanın parsele oturan
parsel arka cephe hattı yönündeki parsel arka sınırına veya yola mesafesini
tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel arka cephesinde yol var ise,
arka yol cephe hattı olarak tanımlanır.
c. Bina Derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası
arasındaki ön cephe hattına dik hattın uzaklığıdır.
d. Bina Yüksekliği ( H ): Binanın kot aldığı röper noktasından saçak seviyesine
kadar olan mesafedir. Binaların son kat tavan döşemesi eğik olarak düzenlendiği
takdirde, bina ön cephesindeki çıkma hattı dik doğrultusunun eğik döşemeyi
kestiği nokta esas alınır.
e. Röper Noktası : Binanın ön cephe hattı izdüşümü üzerinde bina yüksekliği
tespitine esas olmak üzere, yeri ve kotu bu yönetmelik ve bina +- 0.00 kotuna
göre belirlenen noktadır.
f. Saçak Seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi alt kotudur.
g. Çıkmalar: Binalarda bu Yönetmelikte belirtilen koşullar kapsamında bina cephe
hatları dışına yapılabilen konsoldur.
h. Çıkma Hattı: Binada bu Yönetmelik ile belirlenmiş en fazla çıkma mesafesinin
izdüşümüdür.
i. Çıkma Altı Mesafesi: Binada çıkma altı ile bina cephe hatlarının oturduğu
kaplamalı veya kaplama yok ise tabii zemin veya tretuvar arasındaki yüksekliktir.
2.3.9.3. Bina Kat Tanımları
a. Bodrum Kat: Zemin kat döşemesi altında bu Yönetmelikte belirtilen hükümlere
göre inşa edilen kat veya katlardu*.
b. Zemin Kat: Su basman kotu üzerinde tertiplenen ilk kattır.
c. Kademeli Zemin Kat: Bu Yönetmelikte belirtilen hükümlere göre zemin katın
değişik seviyelerde çözümlenmiş şeklidir.
d. Normal Kat: Bodrum, zemin ve çatı arası dışında kalan kat veya katlardır.
e. Son Kat : Çatı, çatı terası veya çatı arası altında bulunan normal katların en
üstte olan katıdır.
f. Çatı Arası: Bu Yönetmelik hükümleri çerçevesinde eğik olarak düzenlenen çatı
yüzeyleriyle son kat tavan seviyesi arasında, bir alt kata bağımlı olarak düzenlenen
piyeslerdir.
g. İskan Edilen Katlar: Konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi ikamete,
çalışmaya ve eğlenmeye tahsis edilmek üzere yapılan katlardır.
2.3.9.4. Bina Bölüm Tanımları
a. Bağımsız Bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başh başına kullanılmaya uygun olup,
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.
b. Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis
edilmiş olan yerdir.
c. Ortak Alan: Kat mülkiyetine konu olan binalann bağımsız bölümleri ve eklentileri
dışında kalıp, binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat kat,
mahal ve odaları, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri,
asansörler,kalorifer dairesi, yakıt deposu, kapıcı dairesi ve kaloriferci dairesi,
sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.
d. Sığmak: Nükleer ve konvansiyonel silahlarla, biyolojik ve kimyevi harp
maddelerinin tesirlerinden ve tabii afetlerden insanlarla, insanların yaşaması ve
ülkenin harp gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız kıymetleri korumak
maksadıyla 3194 sayılı îmar Kanununa göre düzenlenmiş Sığınaklarla İlgili
Yönetmelik ve eklerine uygun olarak inşa ddilen korunma yerleridir.
e. Müştemilat: Genellikle binaların bodrum katlarında düzenlenen ve odunluk,
kömürlük, müşterek çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri gibi iskan edilmeyen
mekanlar ile kapıcı dairesi, bekçi odası ve kaloriferci dairesi gibi iskana ayrılan,
binanın ortak hizmetlerine tabi mekanlardır.
f. Konut: însanlann barınma, korunma, yeme içme, yatıp kalkma gibi temel yaşam
gereksinmelerini karşıladığı bağımsız bölümdür.
g. İşyeri: Ticarete ve üretime yönelik faaliyetlerin yürütüldüğü bağımsız bölüm
ya da yapı veya tesislerdir.
h. Günlük Ticaret: Her türlü gıda maddeleri satış yerleri, büfe, bakkal, tuhafiye,
kuru yemişçi, tekel bayii, kuru kahveci, aktar, hediyelik eşya satış yeri, çiçek satış
yeri, kuaför, berber, eczane, fotoğrafçı, tek makinesi olan terzihane, kırtasiye,
cam-ayna satış yeri, el ile yorgan dikim yerleri, gazete bayii, ayakkabı tamircisi,
pasta dondurma satış yerleri, yufka imalathanesi, emlakçı, çay ocağı, kuru
temizleme irtibat bürosu, kahvehaneler, oyun salonları, lokantalar, pastaneler,
kafeteryalar, internet kafeler, demek ve lokaller günlük ticaret olarak değerlendirilir.
i. Geçitler: İmar planlarında belirtilen yerlerde, iki veya daha fazla yolun, meydamn,
avlunun vb. açık alanların birbirine yaya bağlantısını sağlayan, giriş ve çıkışı
kapatılamayan, bağımsız bölümler haricinde kalan, tamamen kamu kullanımına
açık, çeperleri dükkanlı veya dükkansız üstü kapalı geçiş alanıdır.
j . Çok Katlı Mağaza: Binada ayrıca konut kullanımı var ise, ticari kullanıma ait
bina girişleri konut girişinden ayrı ,olarak düzenlenmek kaydı ile bu yönetmelik
koşullarına uygun olarak yapılan, içinde bir veya birden fazla bağımsız bölüm
bulunan tek veya çok katlı çarşıdır.
k. Pasaj: Pasajlar, birden fazla yollara veya başka bir kullanıma tapuda tescil
edilmek koşulu ile komşu bir parsel üzerinde aynı nitelikteki başka bir binaya
geçiş sağlayan çarşılar olup, bünyesindeki işyerlerinin ayrı bağımsız bölüm
numaraları alması zorunludur.
1. Arkat: Üstü bina ile kapalı en az iki kenarı açık olan, imar planında belirtilen
yerlerde yapılan, kamu kullanımına açık, imar planı ve bu yönetmelik hükümlerine
göre düzenlenen yaya geçitleridir.
m. Çay Ocakları: Büro, işhanı, pasaj gibi ticari binalarda ve sanayi çarşılarının
bünyelerinde, kullanma alanı en az 3,00 m^ ve yüksekliği en az 2,50 m. olan
bağımsız bölümlerdir. Doğrudan bir ateş bacası ve (0,60x 0,60 ) metre ebadında
bir hava bacası ile irtibatlandırılmaları zorunludur. Işıklıktan veya doğrudan ışık
veya hava alması halinde ayrıca hava bacasına gerek yoktur.
n. Çok Katlı Bağımsız Bölüm: Binada birden fazla kat içerisinde birbiriyle
doğrudan bağlantılı çözümlenen konut veya diğer kullanımlı bağımsız bölümdür.
o. Teraslar:
• Tabii Zemin Terası: Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla
(1,00) m. yüksekliğe kadar tertiplenen katlarda, döşeme ile parsel zemini seviyeleri
arasında konsol uygulaması yapılmadan, altı kapalı olarak parsel zeminine taşıtılan
ve direkt olarak bahçe kullanımı ile irtibatlı terastır. Tabii zemin terasları parsel
sınırlarına en fazla 2,00 m. ye kadar yanaşabilir.
• Kat Terası: Binada değişik büyüklüklerde kat alanlan düzenlenmesi durumunda
saçak seviyesi altındaki normal kat tavan döşeme seviyelerinde ortaya çıkan düz
çatı niteliğindeki teraslardır.
• Çatı Terası: Son kat tavan döşemesi üzerinde oluşan ve sadece müşterek
kullanıma açık olan bina en üst terasıdır.
p. Pergola: Bahçelerde en fazla (2,40) m. net iç yüksekliğinde veya zemin kat ve
kat teraslannda bulunduğu katın kat yüksekliğini aşmayacak şekilde gölge vermek,
bitki sardırmak amacıyla hafif strüktür malzemeden yanları açık, üstü döşeme
plağı ve kaplaması yapılmadan boşluklu olarak düzenlenen, konstrüksiyondur.
2.3.9.5. Bina Kat İçi Tanımları
a. Kat Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan
döşemesi üstüne kadar olan mesafesidir.
b. Kat îç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan
döşemesi altına kadar olan yapı mesafesidir.
c. Kat Net İç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme kaplaması üstünden
kendi tavan döşeme altı kaplaması veya varsa asma tavan kaplaması altına kadar
olan net mesafedir. Döşeme ve tavan kaplama kalınlıkları projede belirtilmemiş
ise, (döşeme+ tavan) kaplaması (0,07) m. kabul edilir. Asma tavan derinliğinin,
tavan döşemesi altından asma tavan kaplaması altına kadar verilmesi zorunludur.
2.3.9.6. Bina Bölüm İçi Tanımları
a. Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi
tanımlanmış ya da niş oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev görerek
kendi bağımsız bölümünün kullanım amacını tamamlayan iç mekandır.
b. Balkon: Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla (1,00) m.
yüksekliğe kadar tertiplenen kat hariç olmak üzere, tüm katlarda, çıkma hattı
içinde kalmak kaydıyla cephe hattı dışında ve/veya içinde açık çıkma ve/veya
gömme niteliğinde, bağlı oldukları bağımsız bölüm ya da ortak alandan bölme
elemanları ile ayrılmış ve bu yönetmelikte belirtilen koşullar çerçevesinde
tertiplenmiş, teras tanımı dışındaki açık kullanım alanıdır. Açık çıkma olarak
yapılan balkonlarda, bağımsız bölümleri ayıran bölme elemanları ve parapet
duvarı dışında herhangi bir yapı elemanı kullanılamaz.
c. Işıklık (Aydınlık): Binalarda merdiven kovalarının veya mutfak, oda, banyo,
hela gibi piyeslerin aydınlatılmalarını ve havalandırılmalarını sağlayan, üstü açık
ya da fenerle kapatılmış, ebatları ve koşulları bu yönetmelikte belirtilen ve
faydalanıldığı tüm katlara ulaşan boşluktur.
d. Fener: Binalarda merdiven kovalarının, ışıklıklarmm, iç bahçe ve avluların ya
da altlarında bulunan alanların aydınlatılması ve havalandırılması için çatıda
bırakılan boşlukların, ışık ve hava alma özelliğini kesmeyecek şekilde üstlerini
veya yanlarını kapatan yapı elemanıdır.
e. Baca: Ebatları ve koşulları bu Yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm
katlara ulaşan, ışıklık hariç çeşitli kullanımda bina içi boşluğudur.
• Duman bacası (Ateş Bacası): Faydalanıldığı piyes veya piyeslerdeki ya da ortak
alandaki duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacadır.
• Hava Bacası: Işıklık yapılması gerekmeyen piyes veya piyeslerin ya da ortak
alanın havalandırılmasına yarayan bacadır.
• Tesisat Bacası: Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat
elemanlanmn topluca geçirildiği, ortak mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen
bacadır.
• Çöp Bacası: Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata
ulaştıniması için kullanılan bacadır. Çöp bacalarının Türk Standartları Enstitüsünün
standartlarına uygun yapılması gerekmektedir.
f. Duvar: Kalınlığı ile gerektiğinde yüksekliği ve yapım koşullan bu Yönetmelikte
belirtilen, düşey doğrultuda koruma, taşıma, gizleme ve bölme amaçlarıyla
kullanılan yapı elemanıdır.
• Dış Duvar: Bina dışı ve balkonlar ile bina iç bölümlerini ayıran duvardır.
• îç Duvar: Bağımsız bölüm veya ortak alan içerisindeki piyesleri ayıran duvardu*.
• Ortak Duvar: İki bağımsız bölümü veya bir bağımsız bölüm ile içerisindeki ya
da bitişiğindeki ortak alanı ayıran duvardır.
•Bahçe Duvan: Parsel sımrlannda, kendi sınm içerisinde veya ortak duvar olarak
korunma ve gizlenme amacıyla yapılabilen duvardır.
• Parapet Duvarı: Pencere altlannda ve düz çatılarda korkuluk olarak ve çatılarda
tesisatları veya çatı kaplamasını gizlemek amacıyla yapılabilen duvardır.
• Kalkan Duvarı: Beşik çatı ile örtülü bir yapının mahyaya dik gelen duvanndaki
Üçgen bölüm, alın duvarıdır,
g. Korkuluk: Balkon, kat ve çatı terasları, beşten fazla basamağı bulunan açık
merdivenler (50 cm. den fazla yüksekliğe çıkan merdivenler), bina iç boşlukları,
zemin katın üzerindeki katlardaki açık ulaşım alanlan vb. yerlerde bu Yönetmeliğe
ve teknik gereksinmelere uygun yapılan koruma elemanıdır.
2.3,10. Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları
2.3.10.1. Kadastro Aplikasyon Krokisi
Ada ve parsellerin Kadastro Müdürlüğünce arazide aplike edilmesi, varsa sabit
tesislerden röperlenmesi, kenar ölçüleri ile birlikte köşe koordinatlanmn yazılması
ile oluşan krokidir.
2.3.10.2. Plankote
Ada veya parsellerin en az köşe ve eğim değişim noktalanmn, oluşmuş kaldırım
ve yolların Ülke Nivelman Sistemine dayalı olarak kotlarını gösteren haritadır.
2.3.10.3. Kot Krokisi
îmar durumu veya vaziyet planına göre ada ve parsellerin köşe noktaları ile
yapılacak binaların köşe noktaları ve varsa kademe noktalarının Ülke Nivelman
Sistemine dayalı olarak gösterildiği krokidir.
a. Siyah Kot: Yapılacak bir yolun veya tesviye edilecek bir parselin işlem görmeden
önceki tabii zemininin kotlarıdır.
b. Kırmızı Kot: Ham yollarda, belediyece hazırlanan ve onaylanan yol profiline
göre , bitmiş yolun kaplama üst kotudur.
2.3.10.4. İmar Durumu
Bir parselde inşa edilecek yapı veya yapıların îmar Kanunu, imar planı ve imar
yönetmeliği ile öngörülen proje yapım koşullarını, yazı ve kroki ile belirten, ilgili
belediyelerce tanzim ve onaylanan yapı ruhsatına esas belgedir.
2.3.10.5. Yapı Yeri Uygulama Krokisi
Yapı inşaat ruhsatı alınmadan önce; sayısal hale getirilen imar parseli veya kadastro
parseli üzerine belediyesi tarafından verilen imar durumuna göre proje sorumlusu
mimar tarafından projelendirilen vaziyet planının harita mühendisince
koordinatlandırılarak gösterildiği, ayrıca, parsel ve yapı köşe noktaları ile imar
hatlarının kot ve koordinatlarının parsele uygulamasında ve su basman vizesine
esas röleve krokisinin düzenlenmesinde yararlanılacak poligonları, bu poligonlann
kot ve koordinatlarını da içeren, ruhsat eki belgedir.
2.3.10.6. Jeolojik Etüd Raporu
îmar planlannın yapımı için zorunlu olan ve imar planlarına veri olan, yapılaşma
kararlarını etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etütlerle elde
edilen ve araştırma alanının genel ve yapısal jeolojisini, birimlerin litolojisini,
stratigrafisini, yeraltı suyu ve deprem durumunu, birimlerin mühendislik jeolojisi
yönünden özelliklerinin belirlenmesini ve sonucunda, araştırma alanının jeolojik
olarak yerleşime uygunluğunun (uygun, az riskli, riskli, uygun olmayan alanlar)
saptamasını içeren rapordur.
2.3.10.7. Zemin Etüt Raporu
Temel tasarımı ile zemin-temel-yapı etkileşiminin irdelenmesinde kullanılacak
zemin özellikleri ve zeminin fiziksel parametrelerinin tayini amacıyla, imar
planlarına esas jeolojik etüt raporlarında belirtilen risk durumuna göre tanımlanan
mühendislik hizmetlerini içeren standartta ve Bakanlıkça hazırlanan "Zemin ve
Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Esaslar"a uygun olarak ve ilgili
mühendislerce düzenlenen jeoteknik etüt raporudur.
2.3.10.8. Su Ve Atık Su Tesisatı Vizesi
Yapının temiz su, pis su ve yağmur suyu parsel içi tesisatının kent şebekesine
bağlanması işleminin İzmir Su ve Kanalizasyon İşletmesi tarafından onaylandığını
gösteren ve inşaat ruhsatı eki niteliğinde olan iki kademeli belgedir.
a. Tesisat Ön Vizesi: Gerek iskan edilmiş alanlarda gerekse kent şebekesi
bulunmayan gelişme alanlarında , inşaat ruhsatı alınması aşamasında gerekli olan
sıhhi tesisat projesinin ilgili belediyesinden onaylanmasından önce, yapının içme
suyu, atık su ve yağmur suyu parsel içi tesisat projelerinin kent şebekesine veya
fosseptiğe bağlantısı yönünden İZSU Genel Müdürlüğü tarafından görülüp
onaylandığını gösterir vizedir.
b. Tesisat Son Vizesi (Kanal Bağlantı Belgesi): Ön vizeli projeye uygun olarak
yapımcı tarafından yapılan işlem ve imalatın üstü kapatılmadan önce ilgili kuruluş
tarafından görülüp kabul edildiğini gösterir kullanma iznine esas belgedir.
2.3.10.9. Elektrik Tesisatı Vizesi
Yapının parsel içi elektrik tesisatının ve gerektiğinde trafosunun kent şebekesine
bağlanacağı yeri, şekli ve toplam gücü gösteren projesinin ilgili kuruluş tarafından
görülüp onaylandığını proje üzerinde gösterir vizedir.
2.3.10.10. Fen (Yol-Tretuvar) Vizesi
Ruhsatlı yapının inşaatı sırasında tahrip edilen veya zarar verilen yol, bordur,
kaldırım ve benzeri imalatın fen icaplarına uygun şekilde ruhsat sahibi tarafından
tamir edilerek eski durumuna getirildiğini, Büyükşehir Belediyesi tasarrufundaki
alanlarda Fen işleri Daire Başkanlığınca ,diğer yerlerde ilçe belediyeleri Fen İşleri
Birimlerince yerinde kontrol edilerek uygun ise veya uygun hale getirildikten
sonra kabul edildiğini veya ruhsat sahibince yaptırılmıyor ise maliyetine %20
eklenerek bedelinin tahsil edildiğini gösterir yapı kullanma iznine esas belgedir.
2.3.10.11. İnşaata Başlanmadığı Onayı
Yapı inşaat ruhsatı verilmeden önce, ilgili fenni sorumlunun tarih belirterek, parsel
üzerinde yapı bulunup bulunmadığını, inşaata başlanıp başlanmadığını bildiren
mimari proje üzerindeki onayıdır.
2.3.10.12. Oda Sicil Belgesi
Mevzuata aykırı uygulaması nedeniyle süreli olarak hakları kısıtlanan proje
müelliflerinin bu durumunu denetlemek üzere ilgili meslek odasınca düzenlenen,
meslek adamının o andaki durumunu gösterir, her proje için işin adı yazılı belgedir.
2.3.11. Yapı İnşaat Rulısatma Esas Proje Tanımiarı
2.3.11.1. ön Proje (Avan Proje)
Bu Yönetmeliğe göre düzenlenmesi öngörülen durumlarda veya yapı veya yapıların
özelliğine göre proje müellifince gerekli görüldüğü hallerde ön izin niteliğinde
ve uygulama projesine esas olmak üzere, geçerli imar durumuna göre düzenlenen
ve içeriğinde ; projenin vaziyet planında bahçe tanzimi, otopark girişi, yangın
merdiveni, bu Yönetmeliğin izin verdiği durumlarda bahçe içine yapılabilecek
trafo ve garajlar ile bahçe ve bina yaklaşım mesafe ve kotları, tüm kat planları
ve yeterli miktarda kesitleri, yapı inşaat alanının hesaplanması için gerekli olan
tüm ölçü ve kotları, proje tertibi nedeniyle tam anlamıyla tanımlanamayan yapı
kütlelerinde tam anlatımlı maket veya üç boyutlu çizim ve ayrıca yapı inşaat alanı
tablosu bulunan ilgili meslek odasının çizim ve sunuş standartlarına uygun 1/500
veya 1/200 veya 1/100 ölçekli ruhsat eki projedir.
2.3.11.2. Hafriyat Projesi (Kazı Projesi)
Yapımcı tarafından talep edilmesi halinde inşaat ruhsatı alınmadan önce kotları
belirlenmiş bir parselde yapılacak kazı durumu ve miktarını belirtecek şekilde
ölçümlendirilmiş ve kotlandırılmış plan ve gerektiği kadar kesitten oluşan, kazı
iznine esas veya zemin iyileştirmesine yönelik kazık ve palplanj yerlerini gösterir
ruhsat eki projedir.
2.3.11.3. Uygulama Projeleri
Bir yapının inşa edilebilmesi için, gereken tüm ilgili mevzuat ile, meslek odaları
tarafından belirlenen mesleki ve teknik standartlara uygun olarak hazırlanmış,
ilgili kuruluşların ön vizelerini almış, ruhsat eki mimari, statik, elektrik ve mekanik
tesisat projeleri ile bunların eki detay, hesap ve raporlardır.
2.3.11.4. Tadilat Projesi
Yapı bitmiş olsun veya olmasın ruhsat eki onaylı projelerde imar mevzuatı
hükümlerine uygun olarak yapılmak istenilen değişikliklere göre sadece değişen
kısımlarla ilgili olarak tanzim edilen uygulama projeleridir.
2.3.11.5. İlave Yapı Projesi
Yapı bitmiş olsun veya olmasın yapı inşaat alanını aşmamak koşulu ile imar
mevzuatı hükümlerine uygun olarak yapılmak istenilen ilavelerin tüm gerekli
projelerini kapsayan ilgili kuruluşların ön vizelerini taşıması gereken uygulama
proje bütünüdür.
2.3.11.6. Rölöve Projesi
Mevcut bir yapının halihazır durumunun tespiti amacıyla vaziyet planı, kat planlan,
biri merdivenden geçen asgari iki kesit ve bitişik olmayan tüm cephe görünüşleri
yerinde ölçüm alınarak çizilen ve gerektiğinde taşıyıcı sistemini anlatan statik
raporu ile yeterli sayıda fotoğraf eklenerek oluşan mimari projedir.
2.3.11.7. Restorasyon Projesi
Tarihsel belge niteliğindeki kültür yapılarının, gelecek kuşaklara aktarılabilmesi
ve yıpranmasının durdurulması amacıyla söz konusu yapılara yapılacak onarım,
yenileme, sağlıklaştırma ve işlevlendirme gibi her türlü teknik ve sanatsal
müdahalelerin ulusal ve uluslararası koruma ilkelerine dayanılarak hazırlanan
rapor ve proje bütünüdür.
2.3.11.8. Restitüsyon Projesi
Rölöve analizi tarihi araştırma ve örneklerin karşılaştırmalı etüdü sonucunda,
sonradan değişikliğe uğramış, kısmen yıkılmış yada yok olmuş yapılann, belgelere
ve eldeki kanıtlara dayanarak özgün biçimini belirlemeye yönelik, araştırma
raporu, harita, fotoğraf, tarihi belge gibi eklerle desteklenmiş varsayım projesidir.
2.3.12. Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları
2.3.12.1. İnşaat Ruhsatı
Bir yapının İmar Kanunu, imar planı ve bu Yönetmeliğe uygun olarak inşa
edilebilmesi için gerekli belge ve projelerin usulüne uygun olarak tanzim edilmesi
ve görülerek onaylanması sonucu oluşan yapı yapma hakkını belirleyen ve
üzerindebinanın yapılacağı parselin ve binanın tanımlan bulunan belediyenin ilgili
birimince onaylanan resmi izin belgesidir.
a. Yeni İnşaat Ruhsatı: Bir parselde ilk defa veya mevcut yapı tamamen yıkılarak
yeni yapı yapılması ya da herhangi bir nedenle ruhsat tarihinden itibaren iki yıl
içerisinde yapıya başlanılmaması durumlarında düzenlenen inşaat ruhsatıdır.
b. Esaslı Tamir Ve Tadil Ruhsatı: İmar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş ve
imar plan hükümlerine göre korunması mümkün olan yapılarda, herhangi bir
nedenle imar mevzuatına uygun esaslı tamir ve tadilat yapılması durumunda,
proje müelliflerinin onayı alınmak kaydıyla, gerekli belge ve rölöve projelerinin
veya tadil projelerinin incelenerek onaylanması üzerine tanzim edilen tadilat
ruhsatıdır.
c. İlave İnşaat Ruhsatı: İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda, ruhsat süresi içerisinde
veya kullanma izni alındıktan sonra yapı inşaat alanı hakkını aşmamak koşulu ile
imar mevzuatına uygun ilave yapı yapılabilmesi durumunda gerekli belge ve ilave
yapı projelerinin incelenerek onaylanmasından sonra inşaat ruhsatı üzerinde ilave
yapı veya yapıların başlama ve bitim tarihleri belirtilerek düzenlenen inşaat
ruhsatıdır.
d. Ruhsat Yenileme: Yapı ruhsat süresi dolmadan önce süresinde bitme imkanı
olmayan ve yönetmeliğin 9. maddesinde tariflenen yapılar için yeniden verilen
inşaat ruhsatıdır.
e. Röle ve Tastiki: İmar durumu, mahallinde hazırlanmış tapu tespit krokisi, 1957
yılı öncesi yapıldığım belgeleyen özel idare veya tapu kaydı ve röleve projesi
dikkate alınarak düzenlenen belgedir.
2.3.12.2. Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri
Yapı inşaat ruhsatı düzenlenmeden önce görülüp, uygun bulunması veya
onaylanması ve ruhsat dosyasında saklanması gereken bu Yönetmeliğin
67.maddesinde açıklanan belgelerdir.
2.3.12.3. Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi
Yapı inşaat ruhsatının düzenlenerek onaylandığı ve ruhsat harçlarının ödendiği
tarihtir.
2.3.12.4. Yapıya Başlama Tespiti
İki yıllık yapıya başlama müddeti içerisinde, ruhsat eki temel projesine uygun
olarak, betonarme yapı temelinin hazırlanıp, beton dökülebilmesi için belediye
onayının (Temel Vizesi) alındığı tarih, yapı inşaat başlangıç tarihidir.
2.3.12.5. Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi
îki yıl içinde inşaata başlanmış yapılarda, yapı ruhsat müddetinin başlama tarihinden
itibaren beş yıllık sürenin bitim tarihidir. Başlanmamış yapılarda ild yıllık sürenin
bitiş tarihidir.
2.3.12.6. Yapı Bitim Tarihi
Yapıya "Yapı Kullanma îzni"nin verildiği tarihtir.
2.3.12.7. Proje Müellifi
Yapıların mimari, tesisat ( mekanik,elektrik) ve inşaat mühendisUği ile ilgili her
türlü proje, plan, resim ve hesapların
hazırlanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu güvencesinde bulunan ve ihtisas
ayrımı çerçevesinde uzmanlık konularına göre ön proje ile mimari projelerin
hazırlanmasında mimar, betonarme ve/veya çelik projelerin hazırlanmasında inşaat
mühendisi, mekanik tesisat projelerinin hazırlanmasında makine mühendisi,
elektrik tesisat projelerinin hazırlanmasında elektrik mühendisi, plankote ve yapı
yeri uygulama krokisi ile temelden su basman seviyesine kadar yapının yatay ve
düşey konumunun belirlenmesinde harita mühendisidir.
2.3.12.8. Fenni Sorumlu
İlgili mevzuatında tanımlanan yapı denetim kuruluşudur.
2.3.12.9. Proje Koordinatörü
İhtisas ayrımı çerçevesinde, proje müellifleri arasındaki koordinasyonu sağlayan,
belediye, yapı denetim kuruluşu ve diğer ilgili kurumlarla ilişkileri yürüten,*
mimardır.
2.3.12.10. Şantiye Şefi
Yapım işlerini mal sahibi veya müteahhit adına yöneten, yapının uygulanması
için gerekli olan inşaat ve iş organizasyonunu sağlayan, İş Kanunu ile İşçi Sağlığı
ve İş Güvenliği Tüzüğü'ne göre zorunlu tedbirleri almak ve uygulatmak ile
somıhlu olan ve yapı denetim kuruluşunun teknik konulardaki talimatlarına uygun
olarak, yapım işlerini yöneten ve uygulayan mimar veya inşaat mühendisidir.
2.4. Konutla ilgili Kavramlar
2.4.1. Konut olgusu
Konut bir ya da daha çok kimsenin ikamet yeri, mesken, ev olarak tanımlanır.
[14] Barınma koşulları, en az yeterli yaşam düzeyinin ayrılmaz parçaları olup,
değişen yaşam kalitesi ile beklenti ve standartlar da değişmektedir. Yaşam kalitesine
ihşkin yapılmış araştmnalar göstermiştir ki "yaşam kalitesi"nin üzerinde uzlaşılnuş
bir tanımı yoktur. Her bireyin en üst düzeye çıkarmaya çalıştığı yaşam kalitesini
sağlayabilmesi için yaşanabilir ve güvenli bir çevreye ihtiyacı vardır. Bu bağlamda
konut, yinelemek gerekirse, en başta yer alır. [8]
En genel anlamda konut, insanların bannma gereksinimlerini sağlayan bir araçtır.
Ancak konutun birçok işlevi vardır. Bu işlevleri genel olarak;
• Bir barınak olma
• Üretilen bir mal olma
• Bir tüketim malı olma
• Bir spekülatif yatırım enstrümanı olma
• Kentsel dokunun bir parçası olma
• Toplumun sosyal bir ünitesi olma
Konut kuUanıcısıyla ve bulunduğu ortamla birlikte algılanır. Konut kavramı,
içinde bulunduğu ortamdan ve kullanıcısından bağımsız düşünülemez.
Değer artış sürecinde konutun algılanışından kaynaklanan , konutun kullanıcısına,
konutun bulunduğu ortama ve konutun kendisiyle ilgiH olan özelliklere bağh faktörler
önem kazanırken, tüm bu özellikler birbirleriyle de etkileşim içindedir. [12]
Gayrimenkul Değerleme: 'Gayrimenkul' kelimesinin sözlükteki karşılığı 'taşınmaz
mal' sözcükleridir. Gayrimenkul değerleme, taşınmaz mal değerlemesi anlamında
kullanılmaktadır. Temelde konut, işyeri, arsa gibi taşınmaz mallann piyasa koşullarında
alınıp satılabileceği 'rayiç bedel'lerinin belirlenmesi kastedilmektedir. [3]
Konut Gereksinimi ve Konut İstemi: Konut gereksinimi ve konut istemi (talebi)
iki ayn kavram olup, konut gereksinimi kişi başına gerekli en küçük yeterli mekanı
anlatan kavramdır. Konut istemi ise tüketicinin, belirli bir konutun bedelini
ödemeye istekli ve ödeme gücünde olmasını ifade eder. [15]
2.4.2. Emlak Ve Emlak Aracılığı
Emlak, bir kimsenin malı olan ev, arsa, toprak gibi taşınmazlar olarak ifade
edilebilir. Emlakçilik ya da Emlak Aracılığı ise bu taşınmazların alım satımı ve
kiraya verilmesi durumlarında aracılık yapmaktır. [16]
Emlak aracılığı mesleğini özel olarak düzenleyen bir yasa, hukuk sistemimizde
mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunu'nun 12. maddesinin 12. bendi ile ticaret
sicili nizamnamesinin 14. maddesi tellallık, komisyonculuk ve aracılık işlerini
yapmak üzere kurulan müesseseleri Ticarethane, bunları işletenleri de Tacir olarak
kabul etmiştir. Mesleğe bu kapsam dahilinde bakılmıştır. (8)
Emlak ve Konut ile İlintili Kanunlar:
•Tapu Kanunu
• İmar Kanuhu
• Kadastro Kanunu
• Kamulaştırma Kanunu
• İskan Kanuhu
• Emlak Vergisi Kanunu
Emlak vergisi: Türkiye sınırlan içindeki bina ve arazilerden alman vergidir. Emlak
vergisi kanunundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada
gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. [16]
BÖLÜM 3
KONUT FİYATLARINI BELİRLEYEN FAKTÖRLER
ve İSTANBUL KONUT RAYİÇLERİ
Toplu Konut İdaresi'nin verilerine göre Türkiye'deki ortalama konut ihtiyacı 400500 bin adet/yıl olup konut üretimi ise ortalama yıllık 300 bin adet civarındadır.
Bu durum konut üretimine hız vererek devam edilmesi gerektiği anlamına gelir.
Konut üretimine artan bir hızla devam ederken ise "konut değerini etkileyen
faktörler"i göz ardı etmemek gerekir. İstanbul; yapısı, yerleşimi, her gün artan
nüfusu ve çarpık kentleşmesiyle öncelikli çözüm bekleyen ilimizdir. İlçeler ve
semtler, hatta mahalleler içinde dahi konut fiyatları dikkat çekici düzeyde
değişmektedir. İşte bu noktada değişimi etkileyen unsurlar nelerdir sorusuna
cevap aramak gerekir. [15]
İçsel unsurlar , doğrudan gayrimenkul ait olan özelliklerdir. Dışsal unsurlar ise
doğrudan gayrimenkul ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebepler ile
etkili olabilecek özelliklerdir. Bunlar ekonomik unsurlar, sosyo-kültürel unsurlar
ve yasal mevzuat gibi unsurlardır. Ekonomik unsurlar konusunda gayrimenkulun
getirişi, piyasadaki cari faiz oranları, ipotek kredisi piyasaları ve bu piyasalara
yapılan devlet müdahaleleri ve ülke ekonomisinin genel durumu göz önüne
alınmalıdır. Sosyo-kültürel unsurların temelinde, bölgenin nüfus dağılışı, nüfus
yoğunluğu, nüfusun genel karakteriyle ilgili hususlar (yaş,cinsiyet vb.) göz önüne
alınır. [3]
3.1. Konu İle İlgili Çalışmalar
Bu faktörler konusunda yapılmış birçok çalışma bulunmaktadır. Konut fiyatlarını
etkileyen faktörler ile ilgili ilk çalışma (1964) Alonso'nun arazi değerleriyle
kuUamm arasındaki ilişkileri açıklayan yerselimi kuramı kabul edilebilir. Alonso'nun
vardığı sonuç "yüksek verim sağlayan ekonomik fonksiyonlar merkezde yer alır,
diğerleri ise çevreye doğru yayılır". Brigham (1965), arsa fiyatlarının konut fiyatı
üzerindeki etkinliğini araştırmış ve vardığı sonuçta bu etkinliğin tereddütlü, kısmi
ve çok düşük olduğunu dile getirmiştir. Ridker ve Henning (1968), çevresel
faktörlerin (hava kirliliği) konut fiyatlarını etkilediğini gösteren bir çalışma
yapmıştır. Muth (1969), Chicago'da yaptığı çalışmada ulaşılabilirlik etkisini
incelemiştir. Elde ettiği bulguya göre "kent merkezi dışında bulunan iş merkezleri,
parklar,ulaşım aks ve yönleri dengeli dağılmışsa o zaman kent merkezinden
uzaklık konut değerini etkilememektedir". Wabe (1971), konut niteliği ve yerleşim
özelliğinin konut fiyatı üzerindeki etkisini araştırmıştır. Kain ve Qugley (1970),
St. Louis kentinde yaptıkları bir çalışma ile konut fiyatının en önemli belirleyicileri
olarak
•
•
•
•
•
konut kalitesi
konut birimi iç nitelikleri
çevredeki binaların kalitesi
konut dışı kullanımlar (komşuluk ünitesi)
yapı kalitesi faktörlerini öne çıkarmışlardır.
Araştırma yapılan St. Louis kenti küçük bir kent olmadığından uzaklık faktörü
çok etkili görülmemiştir. Sonuçta merkezden uzaklaştıkça konut niteliğinde bir
azalış görülmüyorsa uzaklığın etkili olmadığı gözlenmiştir. Andersen ve Crocker
(1971) Washington, Kansas City ve St. Louis'de hava kirliliğinin mülk değerine
etkisini incelemiştir. Evans (1973), Londra'da merkezden dışa, ışınsal yayılan
lineer bir hat üzerinde konut fiyatlarının uzaklıkla ilişkisini incelemiştir. Li ve
Brown (1980), Boston 15 bölgede 781 konutluk bir örnekleme çahşmasmda
• binaya ait özellikler
• komşuluk üniteleri
• yerel kamu hizmetleri ve maliyetleri
• yakın çevre özeUiği, estetik, kirlilik seviyesi ve konut dışı aktivitelere yakınlık
• görsellik unsurlannm konut fiyatımn belirleyicisi olduğu sonucunu elde etmişlerdir.
Rabiega, Lin ve Robinson (1984), inşa edilen toplu konutların konut değerleri
üzerindeki etkisini, incelemişlerdir. Elde ettikleri bulgu göstermektedir ki "toplu
konuta dar gelirh ya da herhangi bir etnik azınlığa mensup kuUamcılar yerleşmediği
takdirde, toplu konut etrafındaki konutların değerini artırır". Dubin ve Sung
(1987), çok merkezli kentlerde konut fiyatlarının mekansal değişimini analiz
etmişlerdir. Curto , Bravi ve Fregonora (1993), İtalyan şehirlerinde yaptıkları
çalışma ile merkez ve çevre şartlarında konut değerlerini etkileyen faktörler
üzerinde çalışmışlardır. Murdoch, Singhve Thayer (1993), San Francisco'da
depremin konut fiyatı üzerindeki etkisini irdelemiştir. Varılan sonuç, depremin
konut fiyatı üzerinde %2 oranında olumsuz etkiye sahip olduğudur. Mozolin
(1994), Moskova'da bütün etkenlere ek olarak istenmeyen yerlere yakın olmanın
olumsuz etkisi ile ilgili bir çahşma yapmıştır. Goodman ve Thibodeau (1995),
konut yaşı-konut fiyatı ihşkisini; Mills ve Simenauer (1996), ABD'de dört bölgede
bina kalitesinin önemini; Houghwout (1997), altyapı yatırımları-konut fiyatı
ilişkilerini incelemişlerdir. [9]
Bu bağlamda Türkiye'de yapılan ilk çalışma Türel (1979), Ankara'da konut yer
seçimi tezidir. Göçer (1998), İstanbul 'da Konut Değerini Etkileyen Faktörler Anadolu Yakası Örneği çalışmasını yürütmüştür. Eğdemir (2001), İstanbul'da
Konut Fiyatlarının Mekansal Analizi Doktora çalışması tarihi yarımadayı merkez
alan bir eksende konut fiyatlarının ilçeler arası değişimini incelemiştir.
3.2. Faktörlerin Değerlendirilmesi Ve Seçimi
Elde olan bulgular ve kaynaklar yardımı ile çalışmanın başlangıç noktası olarak
faktörler listesi oluşturulup:
• ekonomik
•konutsal
• çevresel
• ulaşım
• deprem
başlıkları ana ekseninde toplanmıştır.
3.2.1. Ekonomik Faktörler
Bu faktörler ülkenin ve sektörün içinde bulunduğu makroekonomik ortamda,
tüketicinin alım gücüne vs. bağlıdır.
• Değişen Sosyo-Ekonomik Yapı
• Konut ve Arsa Politikaları
• Yatırım olarak konut
3.2.2. Konutsal Faktörler
Bu faktörler sadece konutun kendisinden kaynaklanan faktörlerdir. Konutun
özellikleri, kullanıcısına sunduğu rahatlık ve sahip olduğu donanımlarla ilgilidir.
• İnşaat Cinsi
• Konfor
•
•
•
•
ve Kalite Özellikleri
asansör
hidrofor
klima
jeneratör
•
•
•
•
• ısı - ses izolasyonu
• otopark
• manzara
• cephe - mevki
•havuz
Konut Yaşı - Kaç Kez El Değiştirdiği
Konut Tipi
Binanın Kat Sayısı - Konutun Kaçıncı Katta Olduğu
îç Nitelikler - Konut Büyüklüğü
• oda sayısı
• balkon sayısı
3.2.3. Çevresel Faktörler
Fiziksel çevre, demografi, trafik sorunları, gürültü vs. göz önüne alınarak konutun
bulunduğu ortam bu başlık altında irdelenir.
•
•
•
•
•
Çevre Binaların Kalitesi
Çevre Düzenlemesi
Nüfus Yoğunluğu
Çevrenin Sosyal Yapısı
Gürültü-Hava Kirliliği
3.2.4. Ulaşım Faktörü
Bir konutun şehir içindeki konumu, merkezden uzaklığı, merkezi yerlere yakınlığı,
ulaşım rahatlığı özellikleri etkisinde konut fiyatlarının değişimi söz konusudur.
Ulaşım faktörleri ile bu değişimin niteliği sorgulanır.
• Merkezi Yerlere (Üniversite, Kültür Merkezi) Yakınlık
• İş ve Alışveriş Merkezlerine Yakınlık
• Bölgenin Merkeze Bağımlılığı
3.2.5. Deprem
17 Ağustos 1999 depremi, konut piyasasını teşkil eden üretici, tüketici ve devletin
piyasadaki tutumlarını önemli açılardan etkilemiştir. Burada depremin konut
fiyatlarını ne derece etkilediği ve tüketici beklentilerinin ne yönde değişiklik
gösterdiği analiz edilmek istenmiştir.
3.3. Verilerin Toplanması Ve Değerlendirilmesi
Konut fiyatlanna etki eden tüketici tercihlerinin belirlenmesi için İstanbul çapmda
bir anket çalışması mevcut projenin ölçeğini aşacağı için, konut fiyatlarının zaman
içerisindeki seyri açısından İstanbul genelini temsil edecek bir semtin belirlenmesi
ve araştırmanın bu semt kapsamında gerçekleştirilmesi benimsenmiştir. Bu amacın
gerçekleştirilmesi için kullanılması gereken tarihsel konut fiyatları verileri
ülkemizde hiçbir kuruluş tarafmdan kayda geçirilmediği için İstanbulun semtlerinde
yerinde ömeklem yöntemi ile veriler toplanmıştır. Söz konusu veriler haznlamrken
her semt için 150 m^ Tik 5 yaşındaki bir dairenin talebin daha yüksek bir serbestlik
göstermesinin bekleneceği manzaralı ve cadde üstü konutlarm fiyatları kuUamlmıştır.
Bu veriler kullanılarak bir İstanbul ortalaması serisinin oluşturulması için ise yine
her semtin değeri, o semtin ait olduğu ilçenin nüfusunun İstanbul nüfusuna oranı
ile çarpılıp, çarpımlar toplanmış ve sonuç bu oranlar toplamına bölünmüştür. Bu
yöntemle İstanbul'un konut fiyatlanmn önyargısız bir aritmetik ortasından ziyade,
bol nüfuslu, konut ağırlıklı ilçelerin semtlerinin diğer semtlere göre daha ağırlıklı
alındığı bir endeks oluşturulmuştur.
Bu çalışmanın altındaki temel düşünce; zaman içerisinde benzer konut fiyat
hareketleri gösteren ve fiyatları aynı mertebede seyreden, coğrafi olarak biri
diğerini kapsayan veya birbirine yakın, benzer ölçekteki bölgelerin konut
piyasalarının fiyatlarının oluşmasında benzer faktörlerden etkilendiği varsayımı
olmuştur. Ancak bu varsayımın kanıtlanması eldeki projenin kapsamı dışında
olup, burada temel olarak anket çalışmasının ölçeğinin küçültülmesi için
kullanılmıştır.
İ.T.Ü. İnşaat Fakültesi Yapı işletmesi Anabilim Dalında yürütülen İstanbul emlak
rayiçleri üzerine bir araştırma sonucunda istanbul ortalamasını sembolize eden
semt Gayrette çıkmıştır. Bu anlamda Gayrettepe semtini rayiç değeri 1 kabul
edirek diğer semtlerin göreceli fiyat değerleri Tablo 3.1. de belirlenmiştir.
Tablo 3.1 Semt Endeksleri
Acıbadem
Akatlar
Anadoluhisarı
Amavutköy
Ataköy
Alaşehir
Bahçelievler
Bahçeşehir
Bakırköy
Balmumcu
Bebek
Beşiktaş
Beykoz
Beylerbeyi
Beyoğlu
Bostancı
Büyükdere
Caddebostan
Emirgan
Erenköy
Esentepe
Etiler
Fenerbahçe
Florya
İstanbul ortalaması
0.987
1.068
1.268
2.648
1.039
1.057
0.698
1.126
0.835
1.027
2.821
1.253
0.662
1.219
0.907
0.709
0.900
1.153
2.037
1.203
0.985
1.848
1.300
1.303
Gayrettepe
Göztepe
İstinye
Kadıköy
Kartal
Kavacık
Koşuyolu
Kozy atağı
Levent
Maltepe
Mecidiyeköy
Moda
Ortaköy
Rumelikavağı
Sanyer
Şişli
Suadiye
Tarabya
Tuzla
Ulus
Üsküdar
Yeniköy
Yeşilköy
Yıldız
1.000
1.072
1.621
0.780
0.314
0.686
0.704
0.779
1.3730.400
0.876
1.247
1.136
0.575
1.103
0.813
1.278
2.201
0.236
2.108
1.162
2.068
1.692
1.140
1.092
3.4. Fiyat Analizi Sonuçları
Fiyat analizi anketi, katılımcı emlak aracılanmn Gayrettepe bölgesinde yakından
tanıdıkları konutlardan bir veya birkaçının incelenen, fiyata etki eden faktörler
açısından betimleyebilecekleri bir formdan oluşmaktadır. Katılımcılar bu forma
sorulan faktörlerin mevcudiyetini ve niteliğini girdikten sonra konutun ismini ve
rayiç bedelini belirtmektedirler. Bu formdan araştırma projesi kapsamında, sekiz
ayn emlak damşmamna toplam yirmi adet doldurtulmuştur. Anketin değerlendirilme
amacı her bir faktörün kendi başına konutun rayiç bedeline ne kadar etki ettiğinin
belirlenmesidir. Örneklem havuzunun küçüklüğü ve araştırılan faktörlerden bir
kısmının aralarında kuvvetli bağımlılık göstermesinden ötürü anket sonuçlarının
değerlendirilmesinde orijinal bir yöntem kullanılmıştır.
Anket formunun içerdiği faktörlerden, dairenin tipi (site içi/ tek apartman), yaşı,
alanı, oda sayısı, balkon sayısı, kaçıncı el olduğu, manzara cinsi ile asansörü,
otoparkı, hidroforu, jeneratörü, güvenliği olup olmadığı, cephe-mevki-manzara
kalitesi; toplu taşıma, iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve yerel kamu hizmetlerine
erişimi, çevre düzenlemesi olup olmadığı ve yakın çevre dokusu değerlendirmeye
alınmıştır. İzolasyon, klima, havuz, yangın merdiveni, ısıtma cinsi ile kültür sanat
merkezlerine yakınlığı faktörleri ise oluşturulan veritabanı kapsamında yeterli
çeşitlilik göstermediği için değerlendirme dışı bırakılmıştır.
Sayısal çalışmanın ilk aşaması, değerlendirme kapsamına giren her faktörün her
bir durumu için (örnek: 3 odalı konutlar), diğer faktörler dikkate alınmaksızın,
eldeki veritabanmda bulunan örneklerin rayiç bedellerinin ortalamasının alınması
olmuştur. Elde edilen neticelerden "tek apartman dairelerinin fiyat ortalaması:
102.9 milyar TL", "site içi apartman dairelerinin fiyat ortalaması:37.4 milyar TL"
gibi aynı faktörün alt gruplarına ait olanlar, birbirleriyle oranlanarak o faktör için
bir endeks katsayısı elde edilmiştir. Her faktör için konutun yalın halini temsil
eden durumun endeks katsayısı 1 olmuştur, diğer durumların katsayıları ise, o
durumlara ait ortalama rayiç bedellerin baz durumun ortalama rayiç bedeline
oranı şeklinde olmuştur. Bu aşamada bulunmuş olan endeks katsayıları, henüz
her faktörün kendi başına konut fiyatına etkisini temsil edememektedir, çünkü
'daire alanı-oda sayısı' veya 'site içi-otoparklı daire' gibi şiddetli bağımlılık
gösteren durumların etkilerinin birbirinden izole edilebilmesi eldeki veritabanmm
homojenliğinden ötürü mümkün olamamaktadır. Bu durumu aşabilmek için
geliştirilen yöntemde, konutlarda genelde birlikte bulunan ve fiyatlara benzer
taleplerden ötürü etki eden faktörler aynı grupta toplanarak faktör grupları
oluşturulmuştur.Tabloda bu faktör grupları gösterilmiştir.
e.k' =
i
= j faktörüne ait endeks katsayısı
= j faktörüne sahip i sıralı konut rayiç bedeli
= j faktörünün yalın hali olan k faktörüne
sahip i sıralı konut rayiç bedeli
Şekil 4-5 Endeks Katsayısı
Görüldüğü üzere son iki faktör hiçbir gruba ait olmayıp bağımsız etki etmektedir.
Bu aşamada çevre düzenlemesi ve hidrofor faktörleri çıkarılmıştır. Sözü geçen
iki faktör için konutun yahn halinin endeks katsayıları, donanımlı halininden daha
yüksek çıkmıştır (her iki durumda da katsayılar l ' e çok yakın olmak üzere). Bu
durumun açıklaması şöyle olabilir; çevre düzenlemesi Gayrettepe semtinin her
noktasına çok benzer kalite göstermekte ve çevre düzenlemesinin mevcudiyeti
yorumu her anket katılımcısı için birbirinden farklı olmaktadır.
-1
+1
a.e-^
e,k.^
^
=j faktörüne ait arı endeks
= j faktörüne ait, grubunda i sırah
endeks katsayısı
Şekil 4-6 Arı Endeks
Hidrofor ise her bina için gerekli bir ek donanım olmadığı, ve mevcudiyetinin
binanın kotu, şebeke merkezinden uzaklığı gibi etkenlere bağlı olarak gerekli hale
gelebileceği için, hidrofor olup olmaması ile dairenin rayiç bedeli arasında bir
bağımlılık gözlenememesi normaldir. Bu grupların belirlenmesinde ömeklemin
küçüklüğünden ötürü sistematik bir yöntem izlenmeyip, faktörlerin eldeki ömeklerde
ne sıklıkla bir arada bulunduğu ile saha çalışması kapsamında konut tüketicisinin
talebinin şekli hakkında edinilen bilgiler göz önünde bulundurulmuştur. Her
grubun baz endeksleri dışındaki endeks katsayılarının aritmetik ortalaması grup
etkisi olarak tanımlanmıştır (ikinci, dördüncü ve beşinci gruplarda aşağıda
anlatıldığı üzere iki ayn grup etkisi tammlanmıştır). Faktörlerin her birinin bağımsız
etkisinin, grup etkisine, grup içerisindeki ağırlıkları oranınca katkıları olduğu
varsayımıyla bu bağımsız etkiler izole edilmiştir. Yapılan işlem, her faktörü iki
seçenekli olan gruplar için (birinci, üçüncü ve altıncı gruplar), önce endekslerin
ağırlıklarınca yüzdelerinin belirlenmesi (örnek: 3. grup için asansör: 0,485 ,
jeneratör: 0,515) daha sonra bu yüzdelerin grup etkileriyle çarpılıp an endekslerin
bulunması şeklindedir. Diğer gruplar için ise üç seçenekli her faktörün l'den
farklı her iki endeks katsayısı gruba teker teker dahil edilip iki ayrı grup etkisi
belirlenmiştir. Daha sonra her iki durum için arı endeksler yukarda belirtildiği
gibi hesaplanmıştır. Gruptaki iki seçenekli faktörlerin arı endeksleri, iki durum
için mükerrer hesaplandığından bunların aritmetik ortalamaları sonuç olarak
alınmıştır. Elde edilen sonuçlar yukarıda tablo olarak verilmiştir.
Faktörlerin arı endeksleri olarak ortaya çıkan katsayılar göstermektedir ki genel
olarak binanın kalitesini vurgulayan asansör, jeneratör gibi donanımlar konuta en
fazla katma değer sağlayan özellikleri teşkil etmektedir.
Tablo 3-2 Faktörlerin Arı Endeksleri
Faktörler ve Grupları
1 Otopark (var/yok)
Site/apartman
Koruma (var/yok)
Yakın çevre: site/tek
2 Daire alanı (150-200/100-150 m ^
Oda (4/3)
Balkon (2-/1-2/0)
3 Asansör (var/yok)
Jeneratör (var/yok)
4 Manzara cinsi (park/cadde/yok)
Cephe-mevki-manzara (var/yok)
5 Yaş (5-10/10-15/15-)
Kaçıncı el olduğu (2/3-)
6 Toplu taşıma (var/yok)
İş merkezleri (var/yok)
7 Alışveriş merkezleri (var/yok)
8 Yerel kamu hizmetleri (var/yok)
Arı Ene eksler
1.00000
1.09915
1.00000
1.09027
1.00000
1.10552
1.00000
1.07581
1.21552
1.00000
1.19456
1.00000
1.16693
1.14661
1.00000
1.30838
1.00000
1.32747
1.07648
1.05393
1.06902
1.00000
1.06606
1.14205
1.00000
1.09768
1.00000
1.12906
1.00000
1.13644
1.00000
1.06575
1.00000
1.02911
r.b.
s.e.
A
r.b = (s.e)A
p=
Şekil 4-7 Rayiç Bedel
= konut rayiç bedeli
= semt endeksi
= baz fiyat katsayısı
= p sıralı arı endeks
1.0
1.0
1.00
Bundan sonra dairenin büyüklüğü, yaşı ve binanın lokasyonu ile ilgili faktörler
devreye girmektedir. Bulunan bu arı endeksler vasıtasıyla faktörleri bilinen bir
konut için rayiç bedelin hesaplanabilmesi için para birimi cinsinden değeri olan
bir baz fiyat katsayısına ihtiyaç duyulmaktadır. Her faktör açısından en yalın
durumda olan teorik bir konutun değeri olacak bu katsayı, eldeki veritabamndaki
fiyatların hesaplanan arı endekslere bölümü suretiyle geri, gidilerek bulunan
değerlerin ortalaması şeklinde hesaplanmıştır. Baz fiyat katsayısı A=40,804 M
TL veya A=$29,784 olarak bulunmuştur^
3.5. istanbuTda Son Dönennde Gelişmekte Olan
Bölgeler
2003 yılı sonlarında başlayan gayrimenkul talebindeki artış 2004 yılında da devam
etmiştir. Uzun bir dönem görülen durgunluk nedeniyle oluşan stoklann tüketiminin
ardından, yeni projelere başlanmaktadır. Özellikle talebin arttığı konut sektöründe
2005 yılının olumlu gelişmelere sahne olması ve yatırımların devam etmesi
beklenmektedir.
2004 yılı, 2003'ün ikinci yarısından itibaren ekonomik hedeflerin tutturulması
ve gözlenen olumlu gelişmelerin etkisiyle, özellikle gayrimenkul sektörünün
canlandığı bir yıl olmuştur.
Avrupa Birliği üyeliği yolunda atılan adımlar ve Türkiye ekonomisinde yaşanan
olumlu gelişmeler gayrimenkul sektörünü doğrudan etkilemiştir. Düşüş trendine
giren enflasyon, faiz oranlarına olumlu yansırken, fiyatlardaki istikrar ve düşüş
yatırımcılar için dövizi bir tercih olmaktan çıkarmıştır. Bankalardaki mevduata
garanti sınırlaması getirilmesi de gayrimenkule dönüşü hızlandıran diğer bir
etkendir.
Hükümetin 2004 yılı içerisinde yeniden düzenlediği ve yabancıların gayrimenkul
sahibi obuasını kolaylaştıran "yabancı uyrukluların taşınmaz mal edinimi" yasasıyla
birlikte başta İstanbul ve Antalya olmak üzere özellikle tatil bölgelerine yönelik
yeni bir talep de ortaya çıkmıştır.
2004'le birlikte faizlerdeki düşüş ve vadelerin uzaması kredili konut alımlarında
tetikleyici bir rol oynamıştır. İpotekli konut finansmanı sisteminin (mortgage)
^Türk Lirası olarak toplanan veriler 1$=1,370 YTL kurundan ABD$'ına çevirilmiştir..
Türkiye'de uygulamaya aimması çalışılmış, özellikle Hükümet ve Sermaye
Piyasası Kurulu tarafından yürütülen çalışmalar ile hız kazanmıştır. Uygulamada
uzun dönemde kira öder gibi konut sahibi olma imkanını tanıyan bu sistem batıda
yaygın olarak kullanılmakta ve Türkiye'de sistemin uygulanabilmesi için reel
faizlerin enflasyonla uyumlu bir noktaya gelmesi öngörülmektedir. Bugün nüfusun
%3'ü konut kredisi kullanmaktadır. Toplam kuUamlan konut kredilerinin GSMH'ye
oranı Türkiye'de %0,5 iken bu oran Avrupa BirUği ülkelerinde %40, A.B.D.'de
%60 civarındadır. Bu oranlar konut kredisi kullanımında önümüzdeki dönemlere
ait potansiyeli göstermektedir.
Gayrimenkul sektörünün ana segmentleri olan konut, ofis ve alışveriş piyasalarındaki
gelişmelere bakıldığında en çok konut pazarında bir hareketlilik göze çarpmaktadır.
Yaşam standardını arttırmaya yönelik, nitelikli villa projeleri için seçilen, kent
yoğunluğundan uzak fakat şehre ulaşımı kolay olan Kemerburgaz, Göktürk,
Ömerli ve Zekeriyaköy gibi bölgeler, gelişen altyapılarıyla da tercih sebebi olan
projelerin yanı sıra, özellikle Çekmeköy, Ataşehir gibi bölgelerde gerçekleştirilen
8-10 katlı site projelerinin konutlara talebin arttığını göstermektedir. 2003 yılına
oranla İstanbul genelinde konut satış fiyatlarında ortalama %30 oranında bir artış
olmasına rağmen, uzun dönemli vadelerle orta ve üst gelirli ailelerin gelirlerine
uygun olarak ödeme koşulları yaratılmaya çalışılmıştır. Bu ödeme koşullarında
YTL'de ve dövizde 120 aya kadar vade imkânı sağlanabilmektedir.
Bu projeler, sosyal tesis ve ulaşım imkânları, kaliteli ve fonksiyonel tasarımları,
depreme dayanıklı inşa edilmeleri, alışveriş ve eğlence merkezlerine yatan olmalan,
kapalı/açık otoparklara sahip olmaları ve güvenlik hizrnetleri sayesinde tercih
edilmektedir.
Konut pazarına yönelik olmak üzere arsa ve arazi yatırımlarında ise 2003 yılma
oranla %50 artış gözlenirken, ulaşım olanaklarının geUşmesiyle öne çıkan Riva,
toplu konut yatırımlarına yönelik olarak TOKİ tarafından ihale edilen arsaların
bulunduğu Ataşehir ve Halkah bölgesi. Formula yarışlarına ev sahipliği yapacak
olan Kurtköy, Tepeören gibi bölgeler ön plana çıkmaktadır.
Alışveriş merkezi pazarında yaşanan durgun dönem atlatılmıştu*. Bunun bir sonucu
olarak ahşveriş merkezleri caddelerdeta mağazaların boşluk oranlarım düşürmüştür.
İstanbul'da faaliyet gösteren Akmerkez, Olivium ve Tepe Natilus gibi ana alışveriş
merkezleri %100 doluluk oranlarına sahip olmalarına rağmen, potansiyel kiracılar
sırada beklemektedir. Profilo, Carrefour ve Metrocity alışveriş merkezleri ise
%90-100 doluluk oranlarıyla faaliyetlerini sürdürmektedir. Ikea, Carrefour ve
Metro gibi perakende devlerinin yatırımları ile ivme kazanan alışveriş merkezi
yatırımları, yabancı gayrimenkul fonlarının da ilgisini çekmeye başlayınca, arsa
fiyatları yaklaşık iki kat artış göstermiştir. Özellikle son iki yıldır hareketlenen
alışveriş merkezi sektöründe ciddi talep artışları yaşandığı, iki yıl önce ahşveriş
merkezlerine uygun arsaların m»'5f'si ortalama 250 USD iken, yaşanan talep
patlaması ile artık 400 USD'a bile arsa bulunamamaktadır. Özellikle Çekmeköy
ve Ümraniye gibi bölgelerin altyapılarının tamamlanmasıyla, merkeze yaklaşan
bu bölgelerin alışveriş merkezleri için en revaçta olan bölgeler olduğu, İstanbul'da
şehrin artık kuzeye doğru yöneldiği, şehrin Marmara Denizi'nden geçen fay
hattından uzaklaşarak artık ulaşımın kolay olduğu kuzeye doğru ilerlemeye
başlamıştır. Kozyatağı bölgesi, Kurtköy, Bayramoğlu ve Riva alışveriş merkezi
yatırımları için uygun bölgelerdir. Avrupa yakasında ise Hadımköy, İkitelli ve
Bahçeşehir gibi yeni yerleşim alanları, son yıllarda gündeme gelen 3.Boğaz
Köprüsü ile de Ömerli ve Riva'yı gelişmekte olan bölgeler arasında önemli bir
konuma getirmiştir.
BÖLÜM 4.
İNŞAAT MALİYETLERİNİN TAHMİNİ İÇİN
YAKLAŞIM METODU'
Ülkemizde inşaatlarm ağırlığmı konut inşaatları oluşturmaktadır. Özellikle konut
inşaatlarında etkin olan İnşaat Dolaysız maliyetlerinin (DM) belirlenmesinde yapı
türü ve inşaat alanına dayalı bir sistematik yaklaşım geliştirilmiştir. Bu yaklaşım
metodu konut inşaatlarının belirli bir kalite anlayışına göre tasnif edilip inşaat
dolaysız maliyetlerini oluşturan maliyet gruplarının belirlenmesine, her yapı
türünden seçilmiş örneklerin metraj ve piyasa rayiçlerine göre maliyetleri üzerinden
yapılan istatistik çalışması sonrası oluşturulan boyutsuz büyüklüklere göre
geliştirilmiştir. Bu sistematiğe Boyutsuz Büyüklükler ile Yaklaşık Maliyet yaklaşımı
adı verilmiştir. Yaklaşımın ana felsefesini inşaat dolaysız toplam maliyetinin
belirlenmesi oluşturmakta diğer gider kalemlerinin bu değere bağlı katsayılar
yardımıyla ilave edilmesi süreci oluşturmaktadır. Buna göre teklif fiyatı dolaysız
inşaat maliyetlerinin bir fonksiyonudur.
Teklif Fiyatı = (Dolaysız İnşaat Maliyetleri)
Teklif Fiyatı = Toplam Maliyet (TM) + KAR ve RİSK
Toplam Maliyet = İnşaat Maliyeti (İM)+ Genel Giderler (GG)
İnşaat Maliyeti = Dolaysız Maliyetler (DM)+ Şantiye Giderleri (ŞG)
Sonuç olarak;
Teklif Fiyatı = DM + ŞG +GG + KAR ve RİSK
olarak hesaplanmaktadır. Burada her bir değerin hesaplanması ile teklif fiyatı
belirlenmiş olacaktır. Yukarıdaki yaklaşım ile formüle edildiğinde diğer gider
kalemleri de dahil teklif fiyatı;
Teklif Fiyatı = DM + Kı* DM + K2 DM + KAR ve RİSK
^Bu bölüm Dr. Murat Kuruoğlu tarafından yapılan İTO 2003-50 nolu " İnşaatçılar için yeni ihale
düzeninde pratik teklif fiyatı belirleme yöntemi" isimli çalışmadan aktarılmıştır.
biçiminde hesaplanmaktadır. Burada Kı ile Şantiye Gider payı ve K2 ile Merkez
Gider payı hesabına esas katsayılardır. Bu sistemin işleyişi ile ilgili akışı diyagramı
aşağıdadır.
4.1. Yapı Sınıfının Belirlenmesi
ilk olarak belirlenen arazi üzerinde geliştirilecek olan projenin hangi kategoriye
göre inşa edileceği belirlenir. Bu belirleme işleminde bölgede yaşayan insanların
ihtiyaçları ve yapımı tamamlanan dairelerin satılabilirliği esas olarak göz önüne
alınır. Belirlenen arazinin bulunduğu bölgede yaşayan insanların temel ihtiyaçları
ve yapıların gene durumu açısından (odalarda marley, parke, ıslak zeminlerde
seramik malzemesi, alüminyum eloksanlı malzeme veya ferforje imalatı v.b.) gibi
ömeklenebilecek detaylar belirlenerek yapının kategorisi 1 nolu tablo kullanılarak
belirlenir. Bu tabloda yapılar 3 sınıfa ayrılmıştır. İlk sınıf Bayındırlık Bakanlığı
yapı maliyetlerinde belirtilen IlI-a sınıfı yapıya yakın bir sınıf olup diğerleri de
ülkemizde çokça imalata yapılan orta ve üst sımf yapılara örnek teşkil etmektedir.
Ayrıca Ek 2 de yapı sınıfına bağlı olarak kullanılabilecek bayındırlık bakanlığı
poz numaraları tasnif edilmiştir.
4.2. Yapı Sınıfı Sonrası İnşaat Alanı Hesabı
Geliştirilecek olan projenin hangi kategori standardına uygun olarak yapılacağı
tespit edildikten sonra arazide yapılacak olan projenin inşaat alanı (m^ cinsinden)
hesaplanır. İnşaat alanı bulunurken bölgenin imar yönetmelikleri esas olarak alınır.
Belirlenen arazi üzerinde TAKS katsayısına bağlı olarak taban alanı belirlenerek,
yoldan çekme mesafelerine göre taban alanı revize edilir. KAKS katsayısına bağlı
olarak binanın yüksekliği ve kat yüksekliğinden binanın kaç katlı olacağı bulunur.
Arazini durumu ve binanın arazideki yönüne bağlı olarak bodrum kat sayısı tespit
edilir. Binada binadaki temel ve çatı dahil olmak üzere betonarme plakların
alanlarının toplamından bir binaya ait toplam inşaat alanı (TİA) bulunur.
Tablo 4.1. Bina Kalite Sınıfları
BİNA KALTE SINFLARNA BAĞLI MALİYET DAĞILMLARI
l.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
Alt Sınıf Konut
Standart
2.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
Orta Sınıf Knt
Sandart
3.KATEGORİ
4,KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN KONUTLAR İÇİN
Orta Üst Sınıf Knt
Lüks Sınıf Knt
Standard
standart
Kazı ve Dolgular
Kazı İşleri
Kazı İşleri
Kazı İşleri
Betonlar
BS20 Betonu
BS20 Betonu
BS20 Betonu
Duvar İmalatları
Tuğa Duvar
Gazbeton Duvar
Gazbeton Duvar
Kalıp ve İskele İmalatları
Betonarme Kalıp
Betonarme Kalıp
Betonarme Kahıp
Nervürlü Demir İmalatları
Donatı
Donatı
Donatı
Çatı İmalatları
Kiremit Örtü,
Cam Yünü ile İzo.
Bitümlü Örtü
Pol.Köpük ile İzo.
Bitümlü Örtü Çam
Cam Yünü ile İzo.
Kapı-Pencere ve Doğrama
İmalatı
Kayın Krst.Dış Kapı
Çam Krst. İç kapı
Demir yangın Kaçışı
l.Snf. Çam Doğrama
Düşük kalite Mutfak
Çelik Dış Kapı
Amerikan İç Kapı
Çelik yangın Kaçışı
Orta kalite Mutfak
Çelik Dış Kapı
Amerikan İç Kapı
Çelik yangın Kaçışı
Kaliteli Mutfak
Marley İmalatları
PVC Doğrama İmalatları
Odalar Marley Kap.
-
PVC Doğrama
PVC Doğrama
Ahşap ve Lamina
Parke İmalatları
Salonlar IlI.Sımf
Parke
Odalar m.Sınıf Par.
Salonlar Laminat
Parke
Odalar m.Sınıf Par.
Salonlar Laminat
Parke
Alüminyum
Havalandırma
Menfezleri
Alüminyum
Havalandırma
Menfezleri
Alüminyum
Eloksanlı Korkuluk
Demir Doğrama ve
Alüminyum İmalatları
Sıva ve Şap İşleri
Duvar sıvası
Alçı Sıva
Alçı Sıva
Boya ve Badana İşleri
Odalar Kireç
Salonlar Pis Boya
Odalar Plastik
Salonlar Saten Boya
Odalar Plastik
Salonlar Saten Boya
Yer ve Duvar Kaplama
İşleri
Mozayik Merdiven
Maplaması, Düşük
Kaliteli Seramik
Mermer Merdiven
Kaplaması, Orta
Kaliteli Seramik
Mermer Merdiven
Kaplaması, Orta
Kaliteli Seramik
Kartonpiyer İşleri
___
___
Kantonpiyer İmi.
Kantonpiyer İmi.
Cam işleri
4mm düz cam
4+4mm ısı cam
4+4mm ısı cam
Yağmur Oluk İnişleri
Çinko dere ve
yağmur inişleri
PVC dere ve
yağmur inişleri
PVC dere ve
yağmur inişleri
Sıhhi Tesisat Keşif Özeti
Orta kaliteli Tes.
Aksesuarların Kul.
Kaliteli Tesisat ve
Aksesuarlann Kul.
Kaliteli Tesisat ve
Aksesuarlann Kul.
Kalorifer Tesisatı
Demir Radyatör
Panel Radyatör
Panel Radyatör
Doğalgaz Tes. Keşif Özeti
Kaliteli Malzeme
Kaliteli Malzeme
Kaliteli Malzeme
Elektrik İşleri
Keşif Özeti
Düşük Kaliteli
Aksesuarlar
Orta Kalite
Aksesuarlar
Kaliteli
Aksesuarlar
Asansör İşleri Keşif Özeti
Bloklarda Tek
Asansör Kullanımı
Bloklarda Çift
Asansör Kullanımı
Bloklarda Çift
Asansör Kullanımı
4,3. İmalat Kalemlerinin Metraj Tahmini
Geliştirilecek olan projenin tipi ve inşaat alanının belirlenmesinden sonra Ek 2
de bulunan yapı sınıfına bağlı tablolarda bulunan imalat kalemlerinden biri seçilir.
Yaklaşımda imalatlar kaba ve ince imalatlar olmak üzere iki ana gruba bölünmüştür.
Bu ana bölünmenin alt başlıkları aşağıdadır ;
Kaba İnşaat İmalat kalemleri
• Kazı ve Dolgular
•Betonlar
• Duvar İmalatları
• Kalıp ve iskele imalatları
• Nervürlü Demir imalatları
• Çatı imalatları
İnce İnşaat İmalat kalemleri
• Kapı-Pencere ve Doğrama imalatı
• Marley imalatları
• PVC Doğrama İmalatları
• Ahşap ve Laminant Parke imalatları
• Demir doğrama ve Alüminyum imalatları
• Sıva ve Şap işleri
• Boya ve Badana işleri
• Yer ve Duvar kaplama işleri
• Kartonpiyer işleri
• Cam işleri
• Yağmur oluk ve inişleri
• Sihhi Tesisat keşif özeti
• Kalorifer tesisatı
• Doğalgaz tesisatı keşif özeti
• Elektrik İşleri keşif özeti
• Asansör İşleri keşif özeti
Ek 2 de bulunan tablolardan yapı sınıfına göre seçilen imalat kalemine ait detaylı
pozlar, her poz için 2 nolu tabloda yer alan metraj katsayısı ile inşaat alanı
çarpılması ile ilgili poza ait yaklaşık metraj bulunur.
Tablo 4.2. Metraj Katsayıları
BİNA KALİTE SINIFLARINA BAĞLI METRAJ KATSAYILARI DAĞILIMI
PozNo işin Adı
Birim
l.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
KABA İNŞAAT
-2f
>
15.140/2 Kum-Çakıl serilmesi
m3
0.008520
0.012656
0.008520
15.006/2 G:D:K yum.ves Sert küs
m^
0,279699
0,203171
0,279699
15.001/1 Mkna ile sert veyum.top.kazıl
m3
0.024470
0.059752
0.024470
15.006/1 Mak.ıle sertb.yum.vesert.küs
m3
0.045440
0.139422
0.045440
17136 Ocak taşı ile blokj yapılması
m^
0,012527
0,000000
0,012527
1401B El ile sert küs.top.sıkıştrılması
m3
0,105893
0.022552
0.105893
m3
0.013779
0.000000
0.013779
m^
0,008520
0,012656
0,008520
SNBF.27 Kazı-moloz nakli sant.dısı(40km) ton
0.243716
0.852976
0,243716
ton
0,230269
0,022552
0,230269
SNBF.ıO Moloz taşNaklı
SNBF.15 Kum-Çakılnaklı(40km)
SNBF.28 Kazı-moloz nakli sant.içi
14004 El ile tok.Tabaka kazılması
1
0.314840
0.264416
0.314840
16004 300Dz.Demirsiz beton
m^
0,002733
0.000000
0.002733
16002 200 Dozlu demırsiz beton
m3
0,009092
0,007517
0,009092
S N B F 1 5 Kum-çakıl nakli(40km)
m3
0,014644
0,009397
0,014644
S N B F 2 9 Hazırbeton nakli
m^
0.314840
0.264416
0.314840
S N B F 2 5 Çimento nakli(60km)
ton
0,002638
0,001503
0,002638
18.112/B 13,5'luk Gazbeton duvar
m^
0,431395
0,429758
18.112/A 8,5'luk Gazbeton duvar
m2
0,380133
0,497641
S N B F 0 5 Gazbeton Nakli
ton
0,090550
0,100317
18.071/1 13,5'luk tuğla duvar
m^
0,429758
18.071/3 8.5'luk tuğla duvar
m2
0.497641
S N B F 1 5 Kum-çakılnaklı(40km)
m3
0,023524
S N B F 2 5 Çimento nakli(60km)
ton
0,005881
S N B F 0 5 TuğlaNakli30km
ton
0,125381
2,108213
21011 Beton veB.A kalıbı
-i
0.014572
m3
m3
16.058/1 BS20Betonu
**
**
1,971000
2,108213
21054 Kalıp iskelesi
m'
2,587245
2,409761
2,587245
21067 Iş iskelesi Duvadarıpn)
m^
0,472542
0,442581
0,472542
21057 Kalıp iskelesi
m^
**
0,091344
23014 ince donatı
ton
0.016917
0.019441
0.016917
ton
0.016100
0,009436
0.016100
0,036319
0,031765
0,036319
m^
20,097557
0,167862
0,097557
m2
20,029275
1
23015 Kaim donatı
o
S
N
B F 2 1 Her çeşit nar çelik nak.(575km)
O
18.248/1 Bütümlü el. çatı örtüsü
19.050/1 Cam yünü ile ısı tecridi
21210 Ahşap oturma çatı
m2
19054 Pol.Köp.ile ısı izolasy.
m2
20,077708
0.029275
0,159672
0,049730
0,077708
PozNo İşin Adı
Birim
l.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
İNCE İNŞAAT
a
s
a
-o
cs
25021 Duvar yağlı boya
m2
25034 Akrilik esasli diş cepthe bys
m2
25036 Akrilik esaslı diş cephe bys
m^
0,625026
0,625026
m2
1,448420
3,945242
1,411807
0,625026
0,567293
0,625026
m2
0,821909
mt
0,316036
0,278196
0,316036
0,040296
0,019926
m2
0,062295
0,193840
SNBF.Ol Kireç Nakli
Ton
0,000103
0,000025
26.194/1 Duvar Seramik
m2
0,352442
0,352442
26.194/3 Duvar Seramik
m2
0,301671
26.192/3 Yer Seraimik
m2
0,254833
**
26.192/1 Yer Seramik
m2
0,264202
**
0,264202
m2
0,005383
2
0,024731
0,012118
0,024731
26702 Memer denizlik (25-17)
"a
26621 Beyaz mermer merd. basamagi
m^
mt
27565 Mozaik döşeme kapl.
m2
26601 Mozaik merdiven basamağı
Q SNBF.15 Kum-çakil nakli (40km)
mt
0,061433
m3
0,002363
SNBF.IB Mermer pirinci Nakli
m3
0,002039
SNBF.25 Çimento nakli (60km)
Top
0,002332
s»-
0,041924
0,019496
0,002040
0,000582
0,001729
**
0,037245
26622 mermer merdiven basamafll
mt
0,040482
0,047804
m
adet
28023 4mm düzcam yapilmasi
28097 4-1-4 mm cam takilmasi
28019 5mm Buzlu cam yapilmasi
28.063/2 6 mm düz cam
24063 0 lOO mm PVC yağmur ol.im
24060 0 70 mm PVC yağmur brusu
0.003523
0,000772
m2
ÖZEL 3 Kartonpiyer yapilmasi
i|l
0,016441
26206 Mernıer döşeme kaplamasi
ÖZEL 4 Kartonpier Göbek Yapilmasi
|i:s
0,050889
0,061953
özel 03 AlçıpanTavan kaplamasi
i
0,202636
m2
a
0
0,567293
m2
26202 Mermer döşe mekaplamasi
•g
0,741480
25.048/1 Plastik badana yapılması
25005 Ahşap Yağlı boyasi
u
0,553171
27.560/1 Silikon esaslı Dış ceph astarı
25045 Kireç badana yapilmasi
>
231-101
Körkasa boyasi
>^
25015 Demir İmalat Boyasi
u
**
0,061766
m2
0,495459
0,630414
0,037253
0,032053
**
**
0.055060
0,061766
m2
0,010669
0,010798
0,008105
m^
0,001343
0.001575
0,001343
mt
0,017961
0,039474
0,017961
mt
0,040451
0,013213
0,040451
PozNo
İşin Adı
Birim
l.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
MEİRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
İNCE İNŞAAT
22017
l.snf Ç a m ker. Iç kapı kanadı
m2
0,085639
**
**
22037
K a y m Kereste Dış kapı kanadi
m2
0,011753
**
**
22004
Kayin Ker Masif kasa peraz
m2
**
**
ÖZEL 6
Çelik kapı
adet
0.005770
**
0.005399
0.005342
ÖZEL 7
îç Kapilar
adet
**
0.045080
0.044258
Yangın Merdiveni Çıkış Kapısı
adet
0.001182
**
0.001182
Kilit ve aynalar (İç kapı)
adet
0.044258
0.045080
0.044258
m2
0.027003
0.029294
0.027003
Ö Z E L 12
Al-2
22003
i i
"i i
A8
Kapi kolu ve aynalar (üç kapı)
adet
0.044258
0.045080
0.044258
A7
Silindirli trajlı dış kapı kilit
adet
0.005741
0.000630
0.005741
Menteşe (İç kapi)
adet
0,099200
0.090161
0.099200
Mutfak dolabı yapilmasi
adet
0.005342
0.005399
0.005342
21301
Merdiven Küpeştesi
mt
0.018237
**
0,018237
22045
1. Snf. Ç a m pencere doğraması
m2
0.100505
**
**
AlO
ÖZEL 5
_
Biö
f e n c e r e Menteşesi
adet
0.116178
Bl
-
**
Pencere İspanyoleti
adet
0.058089
**
özelli
Banyo dolabi
adet
**
0,005399
25115
P V C Marley kaplama
m2
0.233894
**
*•*
Laminant Parke yapılması
m2
**
**
0.168618
21296
IlI.Snf. parke
m~
0.168629
0.217736
0.233891
25081
Parke cilası yapılması
m-
0.186350
0.365608
0.251612
21281
Ahşap süpürgelik
mt
0.354414
0344773
0.354414
23241
P V C doğrama
kg
**
1.597119
1.775447
**
0.116178
ÖZELİ
**
P V C pencere menteşesi
adet
Cl
P V C İspanyolet takımı l O O C M
adet
**
**
0.027805
0.041203
C3
P V C Isp. Tk. 180 C M B Y K
adet
**
0,015927
0,016886
**
0,008101
**
0.933072
0.451434
B16
"1.1
2.SınıfCam kapı kasası yap.
özel 07
P V C kapı Lambrisi
23152
Kara ve dikdörtgen pr.Cel.İmalat
kg
0.980589
23176
Çeşitli demir işleri yapılması
kg
0,212922
0,228011
0,180684
0,018899
**
0,015889
>
23.24/A
A l ü m i n y u m doğrama
kg
fi S «
ÖZEL 8
A l ü m i n y u m balkon kortkuluğu
mt
0.015889
**
fi
ÖZEL9
Sacdan su dolabı sayacı
adet
0.001351
**
0.001351
Posta kutusu
adet
0.005373
0,005399
0,005373
Banyo Havalandırma Menfezi
adet
**
**
0,016027
Profil Demir nakli
Ton
0.001313
0.001277
0.000695
özel 12
Havalandırma menfezi
adet
**
0,016197
**
özel 08
Ahşap Su sayacı kutusu
adet
**
0.001575
**
-27525
Alçı duvar sıvası yapılması
m2
1.389266
1.536684
27528
Alçı tavan sıvası
m-
0,551017
0,616610
27532
Duvar sivasi yapilmasi
m^
1,821576
0,173979
0,295956
27502
Dış sıva yapılması
m^
0,625026
0,567293
0,625026
27586
Sap
m2
0,719543
0,618978
0.719543
27581
Tesfiye betonu
m2
0,719543
0,618978
0,719543
27535
Tavan sivasi
m2
0,763079
0,111183
0.146466
0,352442
0,301671
0,352442
0,064429
ö
^
'1 "i
Ö Z E L 10
OZEL9
SNBF.20
'S
•Io.
0.052142
27534
Fayans Arkasi siva yapilmasi
m2
>
27587
D u v yüzey İzolasyon şapı
m2
0,064429
**
>
19020
B o d r u m Perde İzolasyonu
m2
**
0.064429
SNBF.Ol
Kireç Nakli
Ton
0.064429
**
0,003195
0,003534
SNBF.15
Kum-Çakıl nakli l(40km)
m3
0.165362
0.113160
0.134945
SNBF.25
Çimento nakli (60km)
Ton
0,047467
0,030981
0,037466
19.020/A
Duv İzolasyonu
m2
**
0,062923
**
PozNo
İşin Adı
Birim
l.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
MEİRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
İNCEİNŞAAT
165-708
P K K P 6 0 0 Radyatör
mt
0,035584
0,030762
204-605
Unk Boru
mt
0,948246
0,848687
0.948246
170-601
Köşe tipi radyatör valfi
Ad.
0,077846
0,080983
0,077846
240-201
Koruyucu Kılıif
mt
0.948246
0,848687
0,948246
109-101
Kollektör
Ad.
0.010684
0,012957
0,010684
169-401
Red montja elemanı
adet
0,037396
0,075585
0,037396
109-201
Kollektör ağzı
Ad.
0.077079
0,080983
0,077079
170-101
Radyatör musluğu
Ad.
0,037396
0,037793
0,037396
Daire içi dağıtım boruları
daire
0,005342
0,005399
0,005342
ad
0,000169
0.000315
0,000169
Doğalgaz
tesisatı
Blok içi ana kolon çekilmesi
815-101
Telefon tesisatı sortisi
0.021661
0,022676
0,021661
735-102
Gavenlik hattı priz sortisi
0,091877
0,091782
0,091877
725-712
Üç fazlı sayaç
0,005404
0,005399
0.005404
734-101
Aydinlatma sortisi normal
0,043997
0,043192
0,043997
727-124
4*6 NYA kablo
0,162109
0,161968
0,162109
**
0.005399
0,005373
ÖZEL
1
}
•s
Asansör
işleri
C
S
0 035584
Diafon teslsati ve santrali
734-102
Aydmlatma sortsi Komitatör
0,027110
0,026995
0,027110
718-515
2X40 şalter
0.005419
0.005399
0.005419
701-201
Önden kapaklı saç pano
0,000691
0.001260
0,000691
726-402
Topraklama hatti
0,162109
0,161968
0.162109
735-101
Priz sortisi
0,010699
0,010798
0,010899
818-101
2 çiftli ana hat
0,189895
0,161968
0,189695
741-103
Topraklı priz ve montajı
0,021783
0,021596
0,021763
724-402
Anahtarh otomatik sigorta 25A
0,032422
0,032394
0,032422
742-104
C tipi porselen armatür
0,017623
0.018356
0.017623
724-404
Anahtarlı otomatik sigorta 4 0 A
0,010807
0,010798
0,010807
806-101
Kapı zili sortisi
0.010807
0,010798
0,010807
707-103
Otomatik sigorta
0,005465
0,005399
0,005465
0.005404
813-101
Kapi otomatik Sortisi
0.005404
0,005399
819-206
200 çiftli telefon dağılım kutuları
0,000184
0,000315
0,000184
737-100
Mer. oto. düğmesi sortisi
0,003040
0,001890
0,003040
809-101
Zil ve montaji
0,005404
0,005399
0,005404
830-101
Yangın ihbar düğmesi ve montajı
Yangın ihbar tesisatı
**
**
0,001520
829-101
**
**
814-101
Kurmalı tip kapı otomatiği
0.000169
0,000315
0,000169
0,005404
738-100
Merd.otomatiği ve montajı
0,000169
0,000315
0,000169
901-107
8 duraklı tek hızlı yolcu asansörü
0,000169
0,000315
0.000336
901-105
Tek hızlı 6 durak 320 kg.kap.
**
**
15.140/2
Kum-Çakıl serilmesi
m3
0,001842
0,002839
0,001842
15.006/2
G:D:K yum.ve sert küs.
m3
0,006755
0,010948
0,006755
15.001/1
Mkn.ile srt. ve.yum.top.kazılması
m3
0,004053
0,006344
0,004053
Mkn.ile srt. ve.yum.top.küs.
m3
0,002702
0,004241
0.002702
El ile sert küs. top.sıkıştırılması
m-^
0,011974
0,016957
0,011974
El ile tok. tabaka kazılması
m3
0.001535
0.003088
0.001535
15.006/r
14018
1400
16004
300 Dz.demirsiz beton
m-""
0.002072
0.002722
0.002072
18401
Beton büzlerinin döşenmesi 0 1 0
mt.
0,001669
0.002835
0.001689
18409
Beton büzlerinin döşenmesi 0 2 0
mt
0.003807
0.005939
0,003807
18425
Beton büzlerinin döşenmesi 0 4 0
mt
0,003807
0.005939
0,003807
0,002364
18.449/lA
Beton büzlerinin döşenmesi 0 1 0 0
mt
0,002364
0,003150
>^
17.215/2
Bordur döşenmesi
mt
0.016119
0,022206
0,016119
G
SNBF.15
Kum-Çakıl nekli(40km)
ton
0.005373
0.010967
0.005373
SNBF.25
Kum-Çakıl nekli (60 km)
ton
0,001075
0,002392
0,001075
SNBP.27
Kazı Nakli
ton
0,030088
0.007664
0.030088
PozNo işin Adı
Birim
l.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
İNCE İNŞAAT
086-105
086-201
OzeltsOl
077-100
077-300
G ö m m e banyo
G ö m m e banyo
Banyo dolabı
Alafranga hela
Alafranga hela
tkn. (küvet)
tkn. (küvet)
087-602
087-605
072-301
072-500
071-205
071-206
204-405
086-301
Cam elyaflı duş
Cam elyaflı duş
Lavabo batarya
Lavabo batarya
taşı
taşı
teknesi
teknesi
tesisatı
tesisatı
50*65 Ayaklı lavabo tk.
50*65 Ayaklı lavabo tk
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
0,005399
0.005342
0005342
0.005342
**
**
**
0,005399
0005342
0,016457
0,016457
0.005511
**
**
**
**
**
0,005399
0,010798
0,005572
0.010684
0,010684
0.005342
**
**
0,005399
0.005342
0.059286
0,010684
0,010798
0,059286
0,010684
Ad
Ad
mt
Ad
089-402 Mutfak bataryası
089-504 Mutfak bataryası
204-102 3/4-25 dış çap
Ad
0.005342
**
Ad
**
0,005342
mt
0.299349
0,005399
0,275886
087-501
089-111
103-103
072-101
092.400.
Ad
Ad
adet
Ad
adet
adet
Ad.
mt
mt
Ad
Ad
Ad
Ad.
Ad.
Ad.
0.005511
0,032115
0.005542
0,005542
0,005399
0,032394
0.005511
0,032115
0,005542
0.005542
0.016027
0,016027
0,000169
0,010132
0,042216
0,010684
0 1 5 0 PVC Boru
Banyo bataryasi
Dus teknesi tesisatı
Taharet musluğu
25 m m su sayacı
Birinci Snf.mus. tes.(WC)
Havluluk
090.400
107-103
201-208
204-403
089-201
071-102
071-103
Sabunluk
Hidrofor
2 " Dikişligalvaniz borular
0 1 0 0 pvc Boru
çamaşır musluğu
28x45 Lavabo
40-50 Lavabo
207103 1" Siber vana
210617 2 " Küresel vana
102-103 Yangın dolabı ve hidrantı
204-404 0 1 2 5 PVC Boru
094.400 Kağıtlık
097-303 Yer süzgeci
207102 3/4" Şiber vana
089-101 KisaMusluk
mt
adet
•adet
Ad.
0.016027
0.016027
0.000169
0,010132
0,042216
0,010684
0,005542
0.005399
0,005399
0.016197
0,005399
**
**
0,036440
0,005399
0,299349
**
**
**
0,005399
0,005542
0,005373
0,005399
0,005373
0,001520
**
**
0.016027
0.032053
0.016197
0.032394
0.001351
0,012665
0.016027
0.032053
0.005373
0.005373
0.005399
0.010798
0,005373
0.005373
0.012665
204-101 1/2" 20 m m dış çap
Ad
mt
0,058335
0,057229
0,058335
204-402
mt
0.006755
0.006755
mt
mt
0.006939
0.005542
0.028569
0.006142
mt
mt
mt
0.002533
0.001013
0,000844
0 70 P V C Boru
204-104 1 1/4" 4 0 m m dış çap
204-103 1" PVC boru
204-106 1" 1/2 5 0 m m dış çap
201-108 1" 1/2 dikişh boru
204-.107 2 " 63mm dış çap
089-301
107-103
204-401
210-612
Musluk rozeti
Hidpofor
0 5 0 PVC boru
Küresel vana
089-105 Musluk
Ad.
Ad
mt
Ad.
Ad
**
**
**
**
0.005670
0.000315
0.005670
0.010798
0,000315
0.060986
0,005399
0,008996
0,006939
0.005542
0,002533
0.001013
0,000844
**
**
4.4. İmalat Kalemlerinin Maliyetinin Tahmini
Metrajları yaklaşık olarak tespit edilen pozlar için piyasadan toplanan malzeme
birim fiyatları ile çarpılarak dip toplamının alınması ile ilgili pozun yaklaşık
maliyeti hesaplanmış olur.
Poz maliyeti = Metraj * Piyasa (Rayiç) Birim Fiyatı
4.5. Toplam İnşaat Maliyetinin Tahmini
Yapı tipine bağlı olarak hazırlanmış tablodan seçilen pozun toplam maliyet içindeki
ağırlığı bulunur. Bulunan bu değer poz maliyetine bölünerek toplam inşaat dolaysız
maliyeti hesaplanır.
Toplam İnşaat Dolaysız Maliyeti = Poz Maliyeti / Maliyet Ağırlığı
4.6. Toplam Maliyetin Proje Aşamaların Göre Dağılımı
Toplam maliyet bulunması ile birlikte tabloda verilen maliyet dağımı yüzdeleri
toplam maliyet ile çarpılarak hesaplanması istenen kısma göre ilgili dağılım
yapılır. Bu durumda tablo kullanılarak proje bedelinin kaba ve ince imalat olarak
dağılımı yapılmış olur.
4.7. Yaklaşık Toplam Maliyetin Pozlara Göre Dağılımı
Kaba, ince ve alt yapı işlerinin toplam bütçelerinin tespitinden sonra sıralanan
başlıklar için alt detayların tespiti tabloların kullanılması ile yapılır. İlgili tablo
kuUamlarak kaba inşaat kalemlerinin ve ince inşaat kalemlerinin kendi alt sımfmdaki
dağılımı belirlenmiş olur.
Ayrıca geliştirilecek olan projenin tüm inşaat kalemlerine göre maliyet dağılımıda
belirlenebilmektedir.
BOLUM 5.
ARAZİ GELİŞTİRME ÇABALARI İÇİN YATIRIM
ANALİZİ
FİZİBİLİTE RAPORU
HAZİRLANMASİ
imalatın yapılacağı
arazide i n c e l e m e
yapılır
Bölgesel idari kısıtlar
üzerine araştırma
yapılır
Arazinin bulunduğu
bölge hakkında
tarihinden başlanarak
bilgi topla
İ m a l a t ı n y a p ı l a c a ğ ı yer,
uydu
fotoğrafları,
coğrafi harita ve imar
paftaları ü z e r i n d e
tespitlerin yapılması
Arazinin civardaki
merkezlere olan
mesafelerintespit
edilmesi
Çevrede yapılmış ve
yapılmakta olan
projeler h a k k ı n d a
bilgi toplanması
analizinin yapılması
Ftoje içinöngörülen
Fırsatların belirlenmesi
Projenin G ü ç l ü
Yanlarının belirlenmesi
H e d e f k i ü e tespiti
yapılır
Hedef kiüenin
ihtiyaçlaıı ve bölgesel
koşullar u y g u n bir
tasarım | a p ü ı r
S a t ı ş fiyatı
tahminleri yapılır
İhtiyaçları karşılamada
bölgenin yetersiz kalması
d u r u m u n d a sosyal donatı
alanlan tasarlanır
T ü m Bilgilerin İşığında
Yapılacak olan projenin
özellikleri venitelikleri
belirlenir
Dairelerin kaç m ^e k a ç o d a l ı o l a c a ğ ı
JKaç k o n u t v e B l o k |
yapılacağı
A r a z i y a p ı s ı v e Zeı
Iözelliklerine bağlı olarak
İnşaat Yapım Teknolojisi
ve Detay Çözümlerine
Karar y e l m e s i
Birim Fiyatlann
Tespit Edilmesi
~ı—
iş Programı
hazırlanması
Arsa payına bagh
[olarak m - Maliyetlerinin
Hesaplanması
Maliyetlerinin
Hesaplanması
PROJE AYLİK NAKİT,
AKIŞ DİYAGRAMI'nm
oluşturuknası
PROJE VE
BAŞLANGİÇ
Projenin Mali
Yapısının F i r m a
finansman
D u r u m u ile
Karşılaştırılması
hfapı D e ğ e r l e n d i r m e
'
ve KabuUerin
Yapılması üe
D u r u m u n Tekrar
İGözden G e ç i r i l m e s i
PROJENİN
REDDEDİLMESİ
Bölgedeki demografik
yapı üzerinde
incelemeler
yapılması
5-1. Arsa Genel Bilgilerinin Ve Yerinin İncelenmesi
5.1.1. imalatın Yapılacağı Arazide İnceleme Yapılır.
Arazinin konumu, çevre yollara uzaklığı, malzeme tedariki yapılacak yerlere
ulaşım gibi konularda değerlendirilir. Konumun maliyete ve yapım süresine etkisi
araştırılır. Konum bazı noktalarda detay değişikliklerine ve bazı detaylardan
vazgeçilmesine sebep olabilir.
Çevredeki coğrafi unsurlar değerlendirilir. Bazı unsurlar çok büyük farklılıklara
sebep olabilir. Arazinin denize ya da bir akarsuya yakın olması, tepe ya da dağın
yamacında olması gibi etkenler maliyet ve imalatı ciddi boyutlarda etkileyebilir.
Çevredeki su kendini tutamayan toprak gibi unsurlar düzenleme gerektirecektir
ve bu da ilave maliyet ve süre demektir. Özellikle denize yakın yapılarda deniz
seviyesinin altında kalan bölgelerde koruma amaçlı ciddi maliyetler oluşacaktır.
Yapılacak uygulamanın zamanı ve imalat sürecindeki yeri de imalatın kendi
maliyeti yanı sıra imalat sürecini etkilemesi, toplam süreyi uzatması, bazı imalatlara
ara verilmesi gibi dezavantajlara yol açabileceğinden bu konuyu göz ardı etmek
sağlıklı olmayacaktır.
Arazinin yapısı önem arz eden diğer bir konudur. Arazideki eğim bir çok düzenleme,
istinat ve izolasyon sorunu yaratacağından ve mimari güçlük çıkaracağından iyi
değerlendirilmelidir. Bu konu her zaman olumsuz etki de yaratmaz. Arazinin
deniz vs manzarasının olduğu durumlarda eğim olumlu bir etken olabilir. Eğim
imalat zorluğu da demektir. İmalat sırasında malzeme taşıma, imalat yapma,
imalatı koruma açısından sürekli zorluklar çıkacaktır. Bunun yanı sıra eğimli
arazide hava koşullan düz arazilerden daha belirleyici olacak ve çalışma zamanını
ve ilerleyişi daha fazla etkileyecektir.
Arazinin rakımı da önemli bir etkendir. Rakım yükseldikçe iklim koşulları
zorlaşacak, ulaşım güçlükleri çıkacak ve malzeme nakli zorlaşacaktu*. Bunun yanı
sıra hava koşulları nedeni ile ısı ve su izolasyonu maliyetleri ile ısıtma sistemi
maliyeti artacaktır.
Toprak yapısı, zemin durumu hakkında gerekirse yakın çevre sakinlerinden veya
varsa inşaatlardan bilgi alınır. Bölgedeki yeraltı suyu durumu hakkında yüzeysel
bir araştırma yapılır. Bölgedeki yapılardan ve çevreden zeminin taşıyıcılığı ve
uygulanan temeller hakkında bilgiler toplanır.
5.1.2. Arazînin Bulunduğu Bölge Hakkında Tarihinden
Başlanarak Bilgi Toplanması
Bölgenin tarihindeki çevresel, kültürel faktörlere dayalı gelişimi incelenir ve
arazinin mevcut gelişim içindeki konumu değerlendirilir. Geleceğe yönelik bölgenin
ve arazinin o bölgedeki konumunun değeri hakkında bir öngörüde bulunmak ve
bu öngörüyü mümkün olduğunca örnekleme ve sebep sonuç ilişkileri ile
sağlamlaştırmak gerekmektedir.
Bölgedeki kilit nokta olarak nitelendirilebilecek yapılanmalar belirlenir ve arazinin
bu noktalara göre konumu değerlendirilir. Bu değerlendirme yapılırken mevcut
yapıların yanı sıra gelecekte yapılması planlanan yapılarda değerlendirilmelidir.
Söz konusu okul, alışveriş merkezi, liman, hava limanı, iskele, istasyon, durak
gibi yapıların araziye kattığı değer doğru tespit edilmelidir. Bu değerlendirmenin
sonucu yapının kalite sınıfını ve müşteri portföyünü de belirleyecektir. Dolayıyla
burada yapılan öngörülerde bu yapılan farklı yerlerde çevrelerine nasıl etki ettikleri
ve bunun yanı sıra bu etkinin nasıl bir süreçte kendinin gösterdiği incelenmelidir.
Süreç projenin yapım ve satış aşamasının dışına taşıyor ise pazarlamada kullanılıp
kullanılamayacağı düşünülmeli, burada da etken olamayacaksa göz ardı edilmelidir.
Bölgede genel ulaşımın ve yolların yapısı incelenmeli mümkünse bu yönde
geleceğe dönük planların olup olmadığı araştırılmalıdır. Mevcut ve gelecekteki,
yapının projenin kullanıcısına nasıl etki yapacağı ve bunun olumlu ya da olumsuz
etkileri göz önüne alınmalıdır.
Varsa tarihi değerleri, tarihi eserleri, tarihi kalıntılar ve bu oluşumlar ile ilgili
unsurlar incelenmelidir. Bu unsurları bölgeye ve araziye kattığı değerin yanı sıra
imalat aşamasında oluşabilecek güçlükler de göz önüne almmahdır. Bu yapıların
çevresinde çalışma koşullarının yanı sıra proje uygulamaya geçildiğinde ihtiyaç
duyulacak bazı imalatlara müsaade edip etmediği öğrenilmelidir.
Bölge insanlarının kültürel yapısı incelenmeli, bu kültürel yapının ne kadar stabil
olduğu araştırılmalıdır. Bölgede değişmesi çok zor bir kültürel yapı varsa bu
yapıya uygun bir proje geliştirilmelidir. Kültürel yapının gelecekte değişebileceği
ve bu değişimin doğrultusu öngörülebiliyorsa proje buna göre değerlendirilmelidir.
Bu noktada projenin büyüklüğüne bağlı olarak çevresini değiştirebilme gücü
değerlendirilmeli ve bunun pozitif ve negatif yönleri değerlendirilmelidir.
5.1.3. İmalatın Yapılacağı Yer; Uydu Fotoğrafları, Coğrafi
Harita Ve İmar Paftaları Üzerinde Tespit Edilir.
Projenin bulunduğu bölge ve arazinin önceki dönemlerden fotoğrafları ve imar
durumundaki değişiklikler gibi verilere ulaşılmaya çalışılır. Bu veriler bölgenin
zamansal süreçte gelişimini gösterir. Bu gelişimi analiz etmek aynı zamanda
geleceğe dönük öngörü yapılmasına alt yapı sağlayacaktır.
Bölgenin ileriki yıllardaki durumu tahmin edilmeye çalışıln*. Bu bağlamda arazinin
bölgedeki konumu ve bu konumun özellikleri değerlendirilir. Bu değerlendirme
sonucu yapılacak çalışmalara yön verilir. Yapılacak yapının kalite sınıfı, yapıların
tip ve boyutu öngörülen bu durum göz önüne alınarak belirlenir. Bu noktada
projenin başansı için yapılan öngörünün sağlam temellere oturtulması gerekmektedir.
Yapılan öngörünün gerçekçi olabilmesi için çeşitli modellemeler yapılmalı ve bu
modellerde mümkün olduğunca mevcut bilgiler kullanılmalıdır. Yapılan
modellemede elde bulunana bilgiler ve tahminler değerlendirildiğinde kararın
verilmesi için daha ziyade eldeki bilgiler yol gösterici olmalıdır.
Bölge hakkında geleceğe dönük öngörüde bulunmak ilk etapta tahminde bulunmak
gibi görülebilir. Fakat öngörüde bulunmanız gereken ve önemli olan süreç projenin
yapılacağı ve satılacağı zaman diUmidir. Bu da 5 (beş) proje büyüklüğüne bağlı
olarak bazen 10 (on) yıldır. Bu zaman dihmleri ashnda birçok şeyin belirlenmiş
olduğu fakat hayata geçirilmemiş olan süreçlerdir. Bölgedeki yollar, köprüler,
çevre düzenleme çahşmalan, okul gibi devlet tarafından yaptırılan işler belirlenmiş
ve yapılması için bir bekleme sürecindedir. Ahşveriş merkezi, fuar alanı gibi
projeler geliştirilmiş olmalıdrr. Bütün bunlann ışığmda yapılması gereken tahminde
bulunmak değil bilgi toplamaktu*. Bölgede oluşacak farklı unsurlar sizin araştmna
yaptığınız dönem gündemde yoksa birden ortaya çıkıp kısa bir zaman diliminde
yapılmayacaktır. Böyle bir şey olsa bile bu kısıtlı oranlarda kalacaktır.
Arazi ve bölgenin uydudan çekilmiş fotoğrafları, havadan çekilmiş fotoğrafları,
harita ve imar paftaları üzerinden incelenmesinin başka bir faydası da farklı bir
bakış açısı yakalamaktır. Projenin geliştirilmesi, yapıların konumlandırılması ve
çevre ile entegrasyon noktasında bu belgeler daha sağlıklı karar verilmesine sebep
olacaktır.
5.1.4. Arazinin Civardaki Merkezlere Olan Mesafeleri Ölçülür.
Araziye ulaşım olanakları incelenir. Ulaşım olanaklarının incelenmesinde birden
fazla amaç vardır.
Projenin gerçekleştirilmesi sürecinde personel tedariki için önemli bir unsurdur.
Projenin bulunduğu yer ile gerek idari ve teknik personelin gerekse işgücünün
İkamet ettiği yerler arasındaki mesafe ve ulaşım imkânları önem arz etmektedir.
Bu mesafelerin uzun olması bazen personel taşıma maliyeti oluştururken bazen
de mesafenin uzaması konaklama imkânı oluşturma mecburiyetini ortaya çıkarır.
Şantiyenin merkezi yerlere uzaklığı arttıkça personele sağlık, kişisel hizmet ve
sosyal hizmetler sunma ihtiyacı doğacaktır ki ihtiyaçlar arttıkça maliyetler ciddi
boyutlara ulaşacak, belki sadece bu sebepten proje karlı bir iş olmaktan çıkacaktır.
Araziye ulaşun imkânları aym zamanda güvenlik noktasında da önem arz etmektedir.
Şehir dışı şantiyelerde personel ve malzeme güvenliğinin sağlamak da iş zorluğu
ve maliyet olarak karşınıza çıkacak bir unsurdur. Güvenhği sağlamak için yapılacak
personel istihdamı, maliyeti ve personel ve malzemeyi koruyamama durumunuzda
aldığınız mali ve idari risk göz ardı edilemeyecek bir unsurdur.
Araziye ulaşım imkânları aynı zamanda malzeme tedariki.açısından da önemli
bir unsurdur. Yakın mesafede tedarikçi bulunmasının sağlayacağı avantajlar ve
maliyet farklarının yanı sıra bölgeden yapılabilecek tedarik sebebi ile projede
tercih değişiklikleri yapılabilir. Bölgede ve arazide yaşanacak tedarik sıkıntısı
çok ciddi ulaştırma ve stok maliyetlerine sebep olabilir. Bu parametre incelenirken
bölgenin mevsimsel karakteristiği ve arazi ve ulaşım yollarının zemin yapısı ile
birlikte ele alınmalıdır. Çünkü bazı bölge, yol ve arazi koşullarında malzeme
tedariki için uygun mevsim koşulları kullanılmak zorundadır ve bu da ciddi
boyutlarda depo ve stok sahalarının oluşturulmasına sebep olacaktır. Bu depo ve
stok sahalanmn maliyetinin yanı sıra depolama sürecinde yaşanan malzeme firesi,
malzemeyi koruma amaçlı yapılan çalışmaların maliyeti de önem kazanacaktır.
Bu maliyetlerin yanı sıra, hatta daha önemli olan bir parametrede böyle bir koşulun
oluşmasının tedarik zincirinde ve maliyet akışında oluşturacağı büyük boyuttaki
düzensizliktir. Belirli dönemlerde oluşacak finansman ihtiyacı ve bu ihtiyacın
yönetilmesi yatınmcıyı zorlayabilecek hatta aşacak boyutlara ulaşabilir. Malzemenin
depolanmasının oluşturduğu maliyetlerin yanı sıra ödemelerinin yapılmış olan
malzemenin kullanılmıyor olması dolayısıyla şirket kaynaklarının atıl bir hale
getirilmiş olması da karlılığı olumsuz etkileyen bir etkendir.
Ulaşım imkânlarının projenin yapısına göre çok önem kazandığı bir diğer nokta
da satış ve kullanım sürecine etkisidir. Konut ve alışveriş merkezi şeklindeki
projelerde ulaşım çok kritik bir kalemdir. Ulaşım güçlüğü satışı ve projenin
değerini çok olumsuz etkileyecek bir etken olarak karşımıza çıkmaktadır. Toplu
taşıma, istasyon, iskele, liman gibi yapılar projenin şeklinde de belirleyici olacaktır.
Toplu taşımanın kolay olduğu yerlerde toplu konutlara yönelmek tercihi gerçekçi
göründüğü gibi ulaşımın zorlaştığı yerlere daha lüks ve özel yapılar yapmak
mantıklı olabilecektir. Bununla beraber yat limanı gibi özel bir yapılanma varsa
yine bunun etkisi ile lüks yapılar oluşturmak uygun olarak değerlendirilebilir.
5.1.4.1. Arazinin ve Bölgenin Merkezi Unsurlara Yakınlıkları İncelenir.
Merkezi bölgelere yakınlık ulaşım imkânlarından bağımsız olarak da projenin
değerini etkileyecek bir unsurdur. İnsanlarda her zaman yakın olmak kolay
ulaşmaktan daha önemlidir düşüncesi vardır. Bu yüzdendir ki ulaşım ve trafik
sıkıntısı olsa bile her zaman merkezi yerler tercih edilen yerler olmuştur.
5.1.5. Çevrede Yapılmış, Yapılmakta Olan Projeler Hakkında
Bilgi Toplanır
Projelerin büyüklükleri, incelenir. Bu oluşturulacak projeye çok farklı yönlerde
etki yapacaktır. Bölgedeki genel yapıya uymak yönünde bir tercih yapılacağı gibi
farklılaşmak, bölgeye yani bir alternatif oluşturmak tarzında seçimlerde yapılabilir.
Projenin amacıyla doğru orantılı olarak bu seçime yön verilebilir.
Bölge ile uyum sağlamak daha önce yapılmış olan projelerde elde edilmiş ve
ispatlanmış sonuçlara ulaşmak anlamına geleceğinden riskleri azaltmak için doğru
bir tercih olabilir. Bununla beraber iddiadan uzak, karlılık oranı sınırlıdır.
Bölgeden farklılaşmak ise daha vurucu bir etki yaratabileceği gibi başarı konusunda
riskler alındığı unutulmaması gereken bir seçenektir. Bu seçenekte önceden
yapılmış olan projelerin fizibilite çalışmalarının iyi yapılmadığı ya da iyi
yorumlanmadığı esasına dayanarak hareket edilebileceği gibi proje amacının
farklılığı da düşünülerek hareket edilebilir. Bu noktada esas olan bölgenin o ana
kadar karşılanmamış bir ihtiyacı karşılanabilir. Bununla beraber farkhlaşma ve
özelleşme sonucu talep de oluşturulabilir. Bu daha başarılı sonuçlar oluşturabilecek
bir yöntemdir. Fakat farklılaşmaya verilecek tepki önceden iyi analiz edilmelidir.
Bu noktada farkh bölgelerde yapılmış projelerin ve bu projelerin farklılaşma
çabalarının sonuçları araştırılarak modellemeler yapılabilir. Bu modellemeler
sayesinde yapılacak öngörüler daha sağlıklı olacak hatta yapılacak çahşmalarda
değişikliklere gidilebilecektir.
Bölgede yapılmış olan projelerin çevrelerine yaptıkları etkiler de hassasiyetle
analiz edilmesi gereken bir konudur. Özellikle büyük çaptaki projeler etraflarını
olumlu ya da olumsuz ciddi boyutlarda etkilemektedirler. Bu etkilerin yapılması
düşünülen projeye nasıl yansıyacağı iyi değerlendirilmelidir. Aynı zamanda
yapılacak projenin çevreye etkisi de olumlu ve olumsuz yönleri ile
değerlendirilmelidir. Projelerin çevre ile etkileşimleri çoğu zaman insanların
yapacağı tercihleri değiştirebilmektedir. Projenizin büyüklüğü çevrede bir kalabalık
ve trafiğe sebep olacaksa beklide projenin şekli değiştirilmeli daha özel küçük
çapta fakat lüks yapılar oluşturarak bu olumsuz yön ortadan kaldırılarak aynı
karlılık elde edilebilir.
Projelerin yapılış amaçları ve vizyonları tespit edilmeye çalışılır. Bu amaçlara
ulaşılıp ulaşılmadığı ve bunlann sebepleri araştırılır. Bu veriler yapılması düşünülen
projenin daha önce denenmiş modelleri varmışçasına sağlıklı bilgiler edinilmesine
sebep olur. Amacına uygun ve başarılı projelerin örnek alınması tek yol gibi
görünse de aslında bu sadece kullanılacak bir bilgi olarak bize yol gösterir. Çünkü
başarıya ulaşmış bir proje aslında ihtiyacın tamamını da karşılamış olabilir. Bu
nedenle ihtiyacın devam edip etmediği de incelenmelidir. Bu noktada başarılı
olmayan projelerin de neden başarılı olamadıkları iyi analiz edilmelidir ki aynı
başarısızlıkla karşılaşılmasın. Başarısızlığın sebebi bazen sadece zamanlama da
olabilir. Bu nedenle bölgede daha önce başarısız olan bir projenin benzeri yapılarak
başarıya ulaşılabilir.
5.1.6, Bölgedeki Demografik Yapı Üzerinde İncelemeler
Yapılır.
Bölgenin nüfus yapısı ve özellikleri hakkında bilgiler toplanır. Bu bilgiler hem
bölgesel müşteri portföyünü behrleyecek hem de projenin genel yapısını belirleyecek
unsurlardan biri olacaktır. Bu inceleme yapılırken mevcut yapının değişkenliği
de incelenmesi gereken bir unsurdur. Yapılacak yatırımın bölgede oluşturabileceği
etkilerde iyi analiz edilmesi gereken bir husustur. Proje bölgenin çehresini tamamen
değiştirebilir ya da mevcut değişimi hızlandmp yönlendirebilir. Bu noktada mevcut
yapı ve projenin gücü iyi değerlendirilmeli ye doğru karar verilmelidir.
5.1.7. Bölgesel İdari Kısıtlar Üzerine Araştırma Yapılır.
Bölgenin ve arazinin imar durumu incelenir. Bu imar durumu kapsamında proje
geliştirmek mümkün olduğundan herhangi bir proje geliştirme çalışmasında önce
konu ile ilgili bütün sınırlar belirlenmiş olmalıdır. Emsal bilgileri, katsayıların
yanı su*a arazi ile ilgili hak iddia edebilecek ya da kısıt koyabilecek bütün unsurlar
araştırmalı ve herhangi bir özel durum olup olmadığı belirlenmelidir.
Bölgede yapılacak projenin imalat aşamasında karşılaşabileceği olası engeller
araştırılır. İmalat, malzeme taşıma, personel istihdamı, iaşe ve ibatesi konulannda
herhangi bir kısıt ya da özel durum olup olmadığı araştırılır. Böyle bir durumun
söz konusu olduğu durumlarda konunun aşılması ve süreç ve maUyete etkisi anahz
edilir.
Arazinin bölgenin kalkınma planındaki yeri incelenir. Projeyi çevreleyecek
unsurların projeye etkileri analiz edilir. Bu etki bazen olumlu olacakken bazen
de olumsuz olabilecektir. Bölgede yapılacak sosyal ve kültürel değeri olan yapılar
projeye değer katacaktm Bunun yanı sıra bazı yapılarda projenin değerinde ciddi
düşüşlere sebep olacaktır. Bunlara en bariz örneklerden biri cezaevleridir. Bölgede
yapılacak bir cezaevi projenin değerinde çok ciddi kayıplara sebep olacaktır.
Bunun yanı sıra hava alanlarına yakınlık avantaj iken gürültü ve yoğunluktan
etkilenecek kadar yakın olmak dezavantaj oluşturabilir.
5.2. Proje Hedef Kitlesinin, Projenin Genel Konseptinin
Belirlenmesi
5.2.1, Proje SWOT Analizi Yapılır.
5.2.1.1.Projenin güçlü yanları.
5.2.1.1.1.Prestij yönünden avantajları
Projenin prestij yönünden firmaya ve bölgeye katkıları incelenir. Bu katkının
etkileri ve gerekiyorsa geliştirilmesi için yapılacak değişiklikler, yatırımlar ve
bunların maliyet yönleri incelenir.
5.2.1.1.2. Sunduğu sosyalimkânlar
Projenin kullanıcısına sunduğu sosyal imkânlar incelenir. Bu imkânların yeterliliği,
projeye katkısı değerlendirilir ve bu incelemeler doğrultusunda imkânlar üzerinde
değişikliğe gidilebilir. Yapılacak bu değişikliklerin getirileri ve maliyetleri
değerlendirilir.
5.2.1.1.3. Konum olarak avantajları
Projenin bulunduğu konum incelenir. Bu konumun sahip olduğu avantaj ve
dezavantajlar değerlendirilir. Olumlu yönlerin arttırılması ya da mevcut olumlu
yönlerin daha verimli kullamiması amaçlı önlemler düşünülür ve bunlarm mahyetleri
değerlendirilir.
5.2.1.1.4. Sunduğu alternatifler
Projede sunulmuş olan alternatifler ve bu alternatiflerin oluşturduğu müşteri
portföyü belirlenir. Sunulan altematiflerin amaca uygunluğu, etkinliği ve oluşturduğu
sonuçları değerlendirilir. Yapılan değerlendirme sonucunda alternatiflerde
düzeltmeler ve verimliliğin arttırılması yönünde çalışmalar yapılmalıdır.
5.2.1.1.5. Projenin farklılaştırılması
Projenin diğer projelere göre ne şekilde fark yaratabileceği tespit edilir. Projenin
farklılaştırılması değerlendirilirken yapılması gereken farklılaşmanın mümkün
olduğunca pozitif yönde etki oluşturmasını sağlamaktır. İhtiyaca yönelik ya da
projenin bulunduğu bölgedeki eksiklikleri tamamlamaya yönelik yapılan
farklılaştımıalar ön plana çıkarılmalıdır.
5.2.1.2.Projenin zayıf yanları
Ortaya çıkabilecek riskler hesaplanır. Projenin gerçekleştirilmesi süresince ortaya
çıkabilecek olumsuz faktörler belirlenmelidir. Bu faktörler, sektörsel, ekonomik,
siyasi olabileceği gibi coğrafik ve iklimsel de olabilir. Dolayısıyla riskler
öngörülmeye çalışılırken, bölgenin, firmanın, bölgede hâkim iradenin, coğrafyamn
ve iklimin yapısı ile beraber dönemsel hareketleri de incelenmelidir.
5.2.1.3.Proje için öngörülen fırsatlar.
5.2.1.3.1 .Bölgeye olan talep
Projenin bulunduğu bölgeye olan talep proje için bir fırsat olabilir. Bu konu çeşitli
şekillerde değerlendirilebilir. Mevcut talebin karşılanmasının yanı sıra talep
oluşturma fırsatları da değerlendirilmelidir. Bu noktada bölgede yapıhnası düşünülen
düzenlemeler, projeler ve ulaşım imkânları gibi faktörlerin incelenmesinde
gösterilen titizlik ön plana çıkacaktır. Böylelikle projenin gider hanesinde ve aynı
zamanda gelir hanesinde önemli oynamalar olabilir.
5.2.1.3.2. Genel popülarite
Projenin kullanım amacının gördüğü genel talep değerlendirilmelidir. Doğru
kullanım amacı ve doğru konum projenin başarısını önemli ölçüde etkileyecektir.
Kullanım ve yatırım amacı ile talebin arttığı tip ve sınıfta projeler geliştirmek
genle itibari ile mevcut fırsatı değerlendirmek olarak düşünülebilir.
5.2.1.3.3. Farklılaşma
Bölgede ya da sektörde mevcut projelerden daha farklı bir proje oluşturmak fırsat
olarak değerlendirilebilir. Farklılaşmak o ana kadar karşılanmayan talebi karşılamak
gibi bir avantaj içermektedir. Bununla beraber sıradan olmayanı talep eden
kullanıcıya da alternatif sunulmuş olacaktır.
5.2.1.3.4. Özel durum
Projenin bulunduğu bölgede ya da projenin sınıfı, büyüklüğü, kullanım amacı
gibi özelliklerine bağlı olarak uygulanan vergi, resmi masraf, düşük faizli kredi
gibi teşviklerin incelenmesi ve bu fırsattan faydalanmamn genel itibari ile uygunluğu
değerlendirilmelidir.
5.2.1.4. Proje için öngörülen tehditler.
5.2.1.4.1. İmar planlarındaki değişiklikler
Projenin uygulanacağı bölgede sonradan oluşabilecek kısıtlamalann belirlenmesi
ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Öngörülebilen herhangi bir değişiklik varsa
bunun zamanı ve proje üzerindeki etkisi değerlendirilmelidir. Söz konusu
değişiklikten zarar görmemek için gerekli uygulamaların yapılabileceği zamanın
olup olmadığı değerlendirilmelidir. Olası değişikliğin olumsuz etkilerinden
kaçınmak amacı ile alınacak önlemlerin maliyetleri ve uygulanabilirliği
incelenmelidir.
5.2.1.4.2. Hava koşullarına bağlı gecikmeler
Projenin bulunduğu bölgedeki iklim analiz edilmelidir. İklimsel nedenlerle oluşacak
gecikmelerin projeye etkisi değerlendirilmelidir. Yapılan incelemede koşulların
projeye ve imalata etkisi ve bu etkinin ortadan kaldırılmasının maliyetleri göz
önüne alınmalıdır. Bu maliyetler, proje süresinin uzatılmasına ya da sürede
değişiklik yapılmadan gerekli önlemleri alarak projeyi gecikmesiz olarak bitirmeye
karar vermek yönünde, yol gösterici olacaktır.
5.2.1.4.3. Doğal afetlere bağlı gecikmeler veya imkânsızlıklar
Bölgenin doğal afetler yönünden risk haritası incelenmelidir. Projenin bu riskler
göz önüne alınarak tasarlanması ve afetlerin meydana gelmesi durumunda
oluşabilecek zarar değerlendirilmeli ve projenin ilerleyişine bu doğrultuda karar
verilmelidir. Bu faktörün öngörülmüş olması avantaj olarak kuUamlabilir. Özellikle
pazarlama ve prestij yönünden bu öngörüyü yapmış olmak negatif olan özelliğin
proje lehine kullanılmasını sağlayabilir.
5.2.1.4.4. Çevresel memnuniyetsizlikler
Projenin çevresindeki mevcut yapılaşma, çeyre yaşayan insanların gelir ve kültür
seviyesi, çevredeki sosyal kısıtlar gibi olumsuzlukların projeye etkisi belirlenmeli
ve bir değerlendirme yaparak bu konunun aşılmasmm mümkün olup olmadığı
araştırılmalıdır.
5.2.2. Hedef Kitle Tespiti Yapılır
5.2.2.1. Projenin hitap ettiği hedef kitle gelir düzeyleri,
5.2.2.1.1. Projenin hitap ettiği hedef kitlenin gelir düzeyleri iyi etüt edilmelidir.
Gelir düzeyi, insanların yaşam tarzını ve ihtiyaçlarını doğrudan etkileyen bir
faktördür. Proje kullanıcısının ihtiyaçları ve yaşam tarzının doğru belirlenmesi
ve tasarımın bu doğrultuda yapılması gerekmektedir. Projenin kalite standardı da
hedef kitleye uygun olmalıdır. Gereğin üstündeki kalite, fiyatı arttıracağı gibi
caziplik yönünden sıkıntı da yaratacaktır. Alt sınıfta yapılan imalat ise kalitesizlik
hissi uyandıracak ve projenin başarısını olumsuz etkileyecektir.
5.2.2.2. Kültürel yapıları belirlenir.
Proje kullanıcısının kültürel yapısı da insanların yaşam tarzını ve ihtiyaçlarını
doğrudan etkileyen diğer bir faktördür. Hedef kitlenin kültürel yapısı aynı zamanda
beğeniyi de etkileyecektir. İhtiyaçlarla beraber beğeniyi de karşılayacak tasarımlar
yapılmalıdır. Kültürel yapı bazen de diğer projelerde öngörülmeyen detayların
bulunmasına sebep olacaktır. Bu da öngörülmeyen bir imalat, çözüm, süre ve
maliyet demektir.
5.2.3. Hedef Kitlenin İhtiyaçları, Bölgesel Koşullara Uygun
Tasarım Yapılır
Hedef kitle için belirlenen kriterlere göre mimari tasarımlar ortaya çıkarılır.
Hedef kitlenin ihtiyaçları ve bölgesel koşullar mimari dizaynı etkileyen en önemli
kriterlerdendir. Bölgesel koşulların yapıya etkisi, genel dış görünüş, genel beğeni,
projenin tasarımının başarılı olması için göz ardı edilemeyecek hususlardır.
Bölgesel ihtiyaçlara yönelik çözüm oluşturmak projeye değer katacağı gibi bunun
öngörülmüş olması yapılan değerlendirmeleri daha sağlıklı hale getirecektir.
Yapılan öngörü ihtiyacı daha iyi karşılayacağı gibi yapılacak gereksiz imalatları,
projeye değer katmayacak fakat ciddi maliyetleri içerecek uygulamaların önüne
geçmiş'^ olacaktır.
5.2.4.ihtiyaçları Karşılamada Bölgenin Yetersiz Kalması
Durumunda Sosyal Donatı Alanları Eksiklikleri Araştırılır
Projenin bulunduğu bölgede ve yakın çevredeki sosyal imkanların durumu araştırılır
ve bu imkanlardaki yetersizliklerin projeye etkisi değerlendirilir. Projenin başansım
olumsuz yönde etkileyecek olan eksikliklerin proje kapsamında çözülebilirliği
araştırılır. Mevcut olan çözümlerden maliyet ve etkinlik yönünden en uygun
olanları seçilir ve projeye dahil edilir. Bu kapsamda projeye dahil edilebilecek
tesisler olarak çocuk oyun alanları, spor kompleksleri, gezi parkları, göletler,
eğlence mekanları, lokantalar, marketler vb. örnek gösterilebilir.
5.2.5. Tüm Bilgiler Özetlenerek Geliştirilecek Projenin
Özellikleri Özetlenir
Bütün bilgiler bir araya getirildiğinde projenin özellikleri belirlenmiş ve detaylan
oluşturulmuş olur. Konu bu şekilde incelendiğinde projenin her detayının
belirlenirken bir ihtiyaç ile ya da bir özellikle eşleştirilmesi gerektiği, proje
özelliklerinin incelemeler ve değerlendirmeler sonucu oluşturulması gerektiği
görülmektedir. Bir araya gelen bilgiler ile bir özet oluşturulur ve bu özet şablon
haline getirilir. Oluşturulan bu belge ile projenin bütün detaylan için yorum yapılır
ve karar verilir.
5.2.6. Kaç M'
Projenin kullanım hedefi, hedef kitlesi ve tasarıma uygun olarak konut, dükkân,
sosyal tesis gibi kısımların m^'lerine karar verilir. Bu projenin başarısını
etkilemesinin yam sıra maliyetler üzerinde de etkili olacaktır. Bölüm büyüklüklerini
belirlerken genel talebi de iyi analiz etmiş olmak gerekir.
5.2.7. Kaç Konut
Projedeki konut sayısı belirlenmeli ve değerlendirmeler buna göre yapılmalıdır.
Maliyet belirlenirken projenin büyüklüğü ile birlikte ayrılmış bölümlerin sayısı
da önemli bir faktördür. Birçok imalat kalemi daire adedi ile doğru orantılıdır.
Bunu en bariz örnekleri daire giriş kapısı, mutfak dolabı, banyo dolabı, küvet, vb.
dir.
5.2.8. Sosyal Donatı Alanları
Projedeki sosyal alanlann ihtiyacı karşılaması sağlanmah ve detaylan belirlenmehdir.
Sosyal tesislerin yapısı ve yapılacağı zamanlar maliyet ve pazarlamayı doğrudan
etkileyecektir. Sosyal tesislerin maliyet yükünün satılabilir alanlara paylaştmiması
gerekmektedir ve yapılan çalışmanın sağlıklı olabilmesi için bütün sosyal tesislerin
öngörülmesi gerekmektedir.
5.2.9. Güvenlik Detayları
Projenin hedef kitlesi, kullanım amacı, çevresindeki kültürel yapı ve çevredeki
yapılanma göz önüne alındığında projenin güvenlik ihtiyacı ortaya çıkacaktır.
Projenin geneli ve bölünmüş kısımların güvenlik ihtiyacını karşılamak için gerekli
alternatifler oluşturulmalı ve proje kullanıcısına bu alternatifler arasından sunulacak
hizmetler belirlenmelidir. Bu doğrudan hizmeti sunmak ya da hizmet için altyapıyı
hazırlamak yönünde tercih edilebilir. Bu tercih yapılırken hizmetin projeye kattığı
değer, maliyeti ve konu hakkındaki genel tercihler değerlendirilmelidir. Yapılan
incelemelerde hedef kitlenin güvenlik yönünde bariz bir tercihi belirlenemezse
bu konuda alternatiflere açık bir alt yapı oluşturmak proje başarısı için daha etkili
olacaktır.
5.2.10. Sunulacak Ekstra Çözümler
Projeye özellik katmak ya da genel beğenide standartlaşmamış kalemler için hedef
kitleyi daraltmamak amaçlı kullanıcıya alternatifler sunulabilir. Bu alternatifler
belirlenirken etkinlik, ihtiyacı karşılama ve maliyet yönünden eşdeğerlik
gözetilmelidir. Bu alternatifler maliyete yansıtılırken eşdeğerlik sayesinde
kullanıcıdan ekstra talepte bulunma ya da kar oranında değişim gibi olumsuz
durumlardan kaçınılmış olunur. Maliyet farkı önemli boyutta olan alternatifler ki
buna örnek olarak iç dekorasyonu yapıhnamış daireler gösterilebilir, bu alternatiflerin
seçilme oranları öngörülmelidir.
5.2.11. Satış Fiyatı Tahminleri
Projenin gider hanesinin yanı sıra gelir hanesi de netleştirilmelidir. Satış fiyatı
tahmini için en önemli gösterge bölgedeki benzer proje satış fiyatlarıdır.
Projenin yapısal özellikleri ve genel nitelikleri fiyat belirlenirken iyi
değerlendirilmelidir. Proje dahilindeki bazı özellikler maliyet olarak çok büyük
farklar yaratmasa bile genel beğenide üst düzey bir etki yaratabilir. Bu tarz
özellikleri tasarımda bulundurma ihtimalleri değerlendirilmelidir.
Projenin satışa başlayacağı tarihteki genel müşteri, yaklaşımlan hakkında öngörüde
bulunmak gerekmektedir. Projenin yoğun talep göreceği düşünülen zamanlarda
karlılık arttırılabilir.
Projenin pazarlama stratejisinin öngörülmesi gerekmektedir. Pazarlama stratejisinin
genel yapısı, fiyat değişkenliği gibi hususlar aynı zamanda projenin nakit akışını
belirleyecektir. Bu durum karlılığı doğrudan etkileyeceği gibi projenin finansman
ihtiyacını da ortaya koyacaktır.
5.3. Proje Maliyet Bilgilerinin Hazırlanması
Yaklaşık maliyetin belirlenebilmesi için yapılması gereken işler:
5.3.1. Arazi Ve Zemin Etüdü
öncelikle yapılması gereken iştir. Firma teknik personel ve ekipmanları tarafından
arazinin zemin etüdü yapılarak projelendirme ve boyutlandırma kriterleri belirlenir.
Firma bünyesinde böyle bir çalışmayı yapmak mümkün değil ise bu değerler
taşeron bir firmaya yaptırılmalıdır. Bu işin çok özenli ve de dikkatli bir şekilde
yapılması gerekmektedir. Zira hafriyat ve zeminle ilgili sonradan çıkabilecek
problemler çok yüksek maliyetlere; hatta onanlamayacak durumlara sebep olabilir.
Örneğin; zemin emniyet katsayısının farklı bir değer olarak hesaplanmış olduğu
bir durumda, tüm betonarme ve statik değerler başka türlü bir betonarme
boyutlandırması ortaya çıkaracak, bu da tamamen farklı bir maliyet ortaya
koyacaktır. Tabi bu durumun erken fark edilmesi durumu için geçerlidir, zira
sonradan boyutlandırmamn yetersiz olduğu fark edilirse, belki de yapılmış olan
bütün imalatların yıkılarak tekrarı söz konusu olabilir.
5.3.2. Arsa İmar Durumu
Bu, fizibilite çalışması yapılabilmesi için en değerh bilgidir. Arsaya yapılabilecek
olan toplam inşaat alanının doğru bir şekilde bilinmesine olanak vermektedir.
Ayrıca tasarlanan projenin; bloklarca kullanım alanının belirlenmesine (blok
oturma alanı), buna bağlı olarak projede kaç katlı kaç adet bloğun yapılabileceğine,
bu konseptle ortaya çıkarılabilecek ticari ve sosyal donatı alanlarının tespiti ve
konumu ile ilgili detaylı ve farklı alternatiflerde çalışmalar yapılabilmesine olanak
vermektedir. Bu detayda yapılmış olan bir ön çalışma bu projenin; hangi hedef
kitleye, hangi fiyattan, nasıl bir konseptle ortaya konabileceği hakkında detaylı
bir fikir verecektir. Projenin genel hatları ile belirlenmesi, diğer çalışmalara kaynak
oluşturup proje maliyetlerini direkt olarak etkileyecek en önemli unsurdur.
5.3.3. Proje Zorunluluklarının Tespit Edilmesi
Proje konseptinin lansmanmda etkili olacağı düşünülen tüm detaylann belirlenmesi
gerekmektedir. Bu çalışmalar yapılırken, bu alternatiflerin projemize olan katkılarım
ve projeye katacağı değeri, bize ekstradan yüklemiş olduğu maliyetlerle birlikte
değerlendirmeli ve kararımızı bu analizlerin neticesinde yapmalıyız. Zira bu husus
maliyetlerimiz açısından çok önemlidir.
ihale yöntemi ile hazırlanılacak bir proje ise, bu projede yapılması zorunlu kılman
özel imalat ve özel teknik şartnamelerin çok detaylı bir şekilde incelenmesi ve
araştırılması gerekmektedir.
Proje teslim süresine getirilmiş olan herhangi bir kısıtlama varsa; bu hususun
dikkatlice incelenerek iş programının yapılmasından sonra, maliyet tespitlerinin
yapılması zorunludur. Zira kullanılacak olan inşaat teknolojilerinin belirlenmesi
(Örneğin; kalıp sistemi olarak tünel kalıp sisteminin belirlenmesi, imalat sürelerinin
kısalmasına neden olacaktır.), kullanılacak olan ekip ve ekipman sayıları bizim
maliyetlerimizi doğrudan etkileyecektir.
Projenin uygulanacağı bölge coğrafyasında doğal afetler ile sıkça karşılaşılmıyorsa,
projelendirilme ve yapım aşamalarında uygun ve kaliteli imalatların tercih edilmesi
zorunlu olacaktır. Bu durum da bizim maliyetlerimizi önceden dikkate almamızı
gerektirmektedir. (Örneğin; deprem, aşırı kar yağışı ve yükü oluşturan coğrafyalar,
taşkın ve seller vb.)
5.3.4. Mahal Listelerinin Hazırlanması
Yukarıda yapılmış olan tüm bu analiz ve çalışmalar, bizim projemizde ne tür
malzemeler kullanacağımız konusunda belirleyici olacaktır.
Projenin konseptine göre belirlenmiş olan mahal detayları ile bu mahallerde
kullanılacak malzeme cins ve kaliteleri mimari departman tarafından hazırlanır.
5.3.5. Metraj Listelerinin Hazırlanması
Mimari çizimler, mahal listeleri ve statik çizimler üzerinden Kesin Hesap
Departmanı tarafından metraj bilgileri çıkartılarak hazırlanır.
Projenin fizibilitesinin hazırlanması sırasında zamansal olarak bir yetersizlik varsa
ya da proje tasarım ve konseptinde net bir şekilde uzlaşılamıyor ise; bu durumda,
birçok imalat kaleminin metrajlannın öngörü ve kabuller ile yapılması zorunluluğu
doğmaktadır. Tabi bunun bir fizibilite çalışması olduğu unutulmadan ve gerçeğe
çok yakın değerler ( %90-95 oranında) elde edebilmesi için hali hazırdaki veya
bitirilmiş olan projelerdeki metraj değerleri kuUamlrr. Bu metrajlara çeşitli uyarlama
ve benzetmeler yapılarak "boyutsuz büyüklükler" adı verilen değerlere ulaşılır.
Bu sayede proje metrajlarındaki eksiklikler giderilmiş olacaktır.
5.3.6. Birim Fiyatların Tespiti
Mimari departman tarafmdan belirlenmiş olan malzemeler için satmalma departmam
tarafmdan; fiyat ve rayiçler araştırılarak uygun fiyatlar belirlenir.
İşçilik birim fiyatları belirlenirken;
• Tecrübe edinilmiş işler için: Firma veritabanında yapılmış olan analizlerden
veya ilgili meslek odalan, üniversite, kamu kuruluşları veya benzeri kuruluşlardan
yararlanılır. .
• İlk defa yapılan veya benzeri olmayan işler için: Tecrübelere ve tahminlere
dayalı anahzlerden, varsa yakın benzerlikteki işlerden veya toplam fiyat belirlemek
suretiyle analizler yapılır.
İmalat birim fiyatlan tespit edilirken, projenin konumuna ve özelliklerine dikkat
edilmelidir. Zira aşağıda belirtilen bu özellikler artırıcı veya azaltıcı bakımdan
maliyetleri etkileyecektir.
• İş gücü kaynaklarının imalat alanına yakınlığı,
• İhzarat koşulları,
• Yapılan işle ilgiU tecrübeler,
• Mevcut ekip ve ekipmanların yeterliliği,
• Ekipmanların amortisman durumları tespit edilerek, leasing gibi çeşitli kaynaklara
ihtiyaç duyulup duyulmayacağı,
• Mevcut ekibin yeni imalat için yetip yetmeyeceği; yetmiyorsa alınacak olan
yeni elemanların istihdamı,
• Şantiyeye ulaşılabilirlik,
• Merkez ve şantiye koordinasyonu,
5.3.7. İş Programının Hazırlanması
5.3.7.1.Proje teslim süresi ve hazu-lanmış olan imalat metrajlan dikkate alınarak;
imalat süreleri, planlanan ekip ve ekipmanlar ile tamamlanacağı varsayılarak
hesaplanır. Bu imalat sürelerinin hesaplanmasında ve başlangıç-bitiş tarihlerinin
belirlenmesinde iş programı hazırlama yazılımları kullanılır.
5.3.7.2. Bu bilgiler neticesinde; haftalık, aylık, yıllık olmak üzere malzeme kaynak
kullanım durumları, imalat maliyet giderleri, imalat tamamlanma yüzdeleri, proje
bitiş süresi hakkında kapsamlı raporlar oluşturulur. Bu raporlar firmaya; hangi
malzeme için hangi tarihte ne kadar bağlantı kuracağını ve süreye bağlı olarak
imalat giderlerini bildirir. (Kaynak Yönetiminin İmalat Sürecine Dağılımı - Kaynak
Planlama) Kısaca satış gelirleri ve genel giderler ile birleştirildiğinde bize aylık
olarak "Proje Nakit Akış" diyagramını verir.
5.3.8. İmalat Giderlerinin Tespiti
Belirlenen birim fiyatlar, hazırlanmış olan metraj hstelerindeki metrajlarla çarpılarak
toplam imalat maliyetleri tespit edilir. Ayrıca hazırlanmış olan iş programından
alman bilgiler doğrultusunda aylık olarak imalat giderleri hesaplanır. (İmalat
Maliyetinin İmalat Sürecine Dağılımı - Finansal Planlama)
5.3.9.Proje Genel Giderlerin Tespiti
Firmanın yapısına göre genel giderler (genel sarf malzemeleri, vergi ve harç
bedelleri, kırtasiye giderleri, şantiye kurulum giderleri, personel giderleri, ruhsat
alınması, çevre düzenlemesi, altyapı imalatları, proje tasarım bedeli, pazarlama
ve satış giderleri vb.) iş programından alınan süreye bağlı olarak yaklaşık olarak
tespit edilir. Eğer böyle bir detayda çalışılmayacaksa; bitirilmiş olan proje bilgileri
kullanılarak bu gider kalemleri için genel proje maliyetleri üzerinden belli bir
yüzde kabulü yapılarak hesap edilir.
Hesaplanan genel giderlerin, süresel olarak dağılımları çeşitli öngörüler
doğrultusunda aylık olarak yapılır. (Örneğin: Şantiye kurulum, proje tasarım ve
ruhsat alım giderinin imalat başlangıç tarihinden 1 ay önce, çevre düzenleme
maliyetinin ise proje bitiş tarihine doğru öngörülmesi vb.)
Hesaplanmış olan aylık proje genel giderleri, aylık nakit akış diyagramının
oluşturulmasında kullanılır.
5.3.10. m^ Maliyetlerinin Hesaplanması
Yukarıda belirlenen tüm maliyetler (Proje Genel Giderleri + İmalat Giderleri)
dikkate alınarak m2 maliyeti, toplam maliyetlerin toplam satılabilir m2 maliyetine
bölünmesi suretiyle hesaplanır.
5.3.11.Arsa Payına Bağlı Olarak m^ Maliyeti
özleşmeye göre belirlenen arsa payı düşülerek m^ maliyet hesaplanır.
5.3.12.Proje Satış Senaryosunun Hazırlanması
Arsa ve imar durumlarının incelenmesi aşamasında yapılmış olan araştırma ve
çalışmalarda; proje konsepti, hedef kitlesi, tahmini m^ satış bedeli gibi birçok
konuda çeşitli karar ve tahminlere yer verilmişti. Bu aşamada ise; bu konularla
ilgih daha detayh ve kapsamh bir çahşılacaktır. Zira projenin ve de YÜKLENİCÎ'nin
tek gelir kaynağı olan satış hasılatının çok doğru ve gerçekçi bir şekilde
hesaplanması gerekmektedir.
Bu aşamada yapılması gereken ise birçok alternatiften oluşan bir satış senaryosu
hazırlamaktır. Bu senaryoları hazırlarken ise satışların çok iyi, iyi, orta ve düşük
seviyelerde olacağı öngörülerinin yapılması gerekmektedir. Tabi bu satış senaryoları
ve pazarlama stratejilerini hazırlarken daha önceden hazırlanmış olan iş programı
verilerinin de bize çok yardımcı olacağını belirtmek gerekir. Çünkü herkesin de
bildiği gibi birçok projede, inşaat ve blok tamamlanmalarının ve hangi tarihlerde
hangi aşamalarda bulunduğunun satışlar açısından çok önemli bir etken olduğu
bilinmektedir. îş programından alman; blok başlangıç-bitiş tarihleri, imalat durum
raporları ve blok tamamlanma oranları, firmanın satışlarının hangi tarihlerde,
hangi oranlarda ve nasıl bir seyir takip edeceği noktalarında çok gerçekçi bilgiler
sunacaktır. Tüm bu değerlendirmeler neticesinde gerçekçi bir satış senaryosu
hazırlanmış olacaktır.
Bu alternatiflerin oluşturulmasının ardından tahmini m^ satış fiyatlarının da
beklenen seviyeler arasında çeşitlendirilmesi gerekmektedir. Her ne kadar önceki
çalışmalarda m^ satış fiyatı tahmini olarak belirlenmişse de, bu fiyatın da iyimser
ve kötümser olmak üzere alternatiflendirilmesi daha sağlıklı ve gerçekçi hasılat
geliri hesaplayabilmek için gerekmektedir.
Satış senaryosu hazırlanu-ken dikkat edilmesi gereken bir husus ta, satışların vadeli
veya peşin olarak yapılıp yapılmadığıdır. Zira bu detayın aylık olarak hazırlanan
nakit akış diyagramında çok farklı bir tablo oluşturacağı kesindir. Bu aşamada
karar verilmesi gereken nokta ise; pazarlama stratejisi olarak satışların peşin mi
yoksa vadeli olarak mı yapılmasının, satışları ne yönde ve seviyede
etkileyebileceğinin doğru bir şekilde belirlenmesidir.
5 . 3 , 1 3 / T R O J E A Y L I K NAKİT AKIŞ D İ Y A G R A M I ' N ı n
Oluşturulması
Satış senaryosundan alınmış olan aylık satış toplam bedelleri ile aylık imalat ve
aylık genel giderlerin örtüştürülmesi neticesinde oluşturulur. Hazırlanmış olan bu
tablo aslında bize projenin karnesini sunmuş olur. Firma bu tabloya bakarak; bu
projenin, ne kadar karlı, kendi finansal yapısına ne kadar uygun, yapılmış olan
yatmmlann ne kadar sürede geri dönüşünün sağlandığı, bu sırada başka projelere
de başlana bilinir mi gibi çok önemli sorularma cevap bulur. Örneğin, proje sonuç
itibari ile çok karlı ve sağlıklı görünüyor olabilir. Fakat başlangıç aşamasında
yüklü bir finansman gerektiriyordur ve bu o firmanın o anki yapısı ile
uyuşmamaktadır. Böyle bir durumda firmanın karar vermesi gereken şey ise;
projeye başlayabilmek için kredi kullanmak veya vazgeçmek olmalıdır. Bu ve
bunun gibi pek çok stratejik karar ancak bu şekil ve detayda hazırlanmış olan
alternatifli fizibilitelerden ortaya çıkabilmektedir.
5.3.14. Proje Kar Oranları
Alternatiflere göre hazırlanmış olan nakit akış diyagramlarından projenin kar
oranları da ayrı ayrı olarak hesaplanır.
BÖLÜM 6.
ÖRNEK YATIRIM FİZİBİLİTESİ HESABI
Bir projenin oluşturulması ve detaylarının belirlenmesi ile ilgili bahsi geçen
konuların uygulama şekU hakkında daha detayh bilgiye sahip olabilmek için bir
örnek yapılması gerekmektedir. Bu amaçla
ili
bölgesinde bulunan
bir arazi için hazırlanmış olan fizibilite raporunun özeti aşağıda sunulmuştur. Bu
örnekte sakıncası olabileceği düşüncesi ile arazinin detay bilgileri, bölge ve firma
detayları net bir şekilde belirtilmeyecektir.
Bundan sonra aşağıdaki terimler kullanılacaktır.
X Firma: Projeyi gerçekleştirme konusunda değerlendirmeler yapan kuruluşu,
X Arsa: Projenin gerçekleştirileceği arazi,
X Bölge: Projenin yer aldığı bölgeyi,
X Mevkii: Projenin yer aldığı mevkii tanımlayacaktır.
6.1. Fizibilite Amaç, Kapsam Ve Sonuç Özeti
Raporun amacı; X Bölgesi, X Mevkii'nde geliştirilmesi planlanan villa projesinin
analizinin yapılması, projenin pazarlama ve satışı için baz teşkil edecek 4 farklı
fiyat aralığında, ödeme koşullarına ve genel satış stratejilerine ilişkin önerilerin
sunulması, satış hedeflerinin ve tahmini nakit akış çalışmalarının hazırlanması,
tanıtım faaliyetleri ve bütçelerinin belirlenmesi; iki farklı imalat stratejisine bağh
olarak imalatların iş programının, maliyetlerinin ve aylık nakit akışlarının tespit
edilmesidir.
Çahşma kapsamında; bölgedeki villa satış birim fiyatlanmn belirlenmesine yönelik
çalışmalar yapılarak, projenin satılabilirliğini arttıracak fiyat aralıkları tespit
edilmiştir. Proje satış bedeli olarak tek bir fiyat belirlemek yerine, düşük fiyatla
satışa başlanarak, süresel ve imalatların belirli bir olgunluğa ulaşmasına paralel
olarak sürekli artan fiyat aralığı politikası belirlenmiştir. Bu sayede, projenin
uygun fiyatla ilk satışa sunulması ile ön finansman sağlanması ve projeden villa
satın alan müşteriler için de yatınm avantajı sağlanması hedeflenmiştir. Projenin
satış fiyatı olarak, 900$, 1000$, 1050$ ve 1100$ 'dan başlayıp 400$ artış öngörülen
4 farklı aralık için analizler yapılmıştır.
Satış politikası olarak, 2 farklı senaryo hazırlanarak karşılaştırmalar yapılmıştır.
İyimser senaryo olarak 24 aylık satış kampanyası; gerçekçi senaryo olarak da 36
aylık satış kampanyası; projenin geliştirileceği alanın bölgesel konumu, bölgedeki
projelerin satışı, X Firma portföyündeki potansiyel müşteriler ve hazırlanan medya
planı ile ulaşılması planlanan müşteri kitlesinin geri dönüş olasılığı göz önünde
tutularak belirlenmiştir.
Tanıtım faaliyetlerinin belirlenmesinde, projenin temel özellikleri ve hitap edeceği
kesim dikkate alınarak tanıtım enstrümanlarının seçimi yapılmıştır. Belirlenen
tanıtım faaliyetlerine baz oluşturacak reel piyasa fiyatları araştırılmış, X Firma'nın
geçmiş dönemlerde yapmış olduğu kampanya çalışmalarının sonuçları da analiz
edilerek, tanıtım faaliyetleri bütçeleri ile ilgili olarak 36 aylık ve 24 aylık satış
kampanyaları alternatiflerine göre giderlerin nakit akış tabloları hesaplanmış ve
bu değerler grafiklerle desteklenmiştir.
Geliştirilmesi planlanan proje ile ilgili olarak medya planları oluşturulmuştur.
Medya planları oluşturulurken, pazarlama araştırmalarının genel sonuçları ve X
Firma'nın geçmiş dönemlerdeki konu ile ilgili verilerinin bulunduğu arşivlerin
incelenmesi ve analizi sonucunda, zamana bağlı olarak hangi medya kanalında,
hangi süre ve frekansla, hangi boyutta bir bütçe ile tanıtım yapılması gerekliliği
tespit edilerek, medya plam hazırlanmıştır. Medya plam hazırlanmasında, kampanya
başlamadan bir hafta önce hedef kitlede merak uyandıracak ilanların düzenlenmesi
ile tanıtıma başlanması, satışa başlanacak haftada ve devam eden iki hafta boyunca
yoğun ilan dönemine girilmesi, ilan kampanyalarının ay sonralarına doğru
arttırılması, ramazan ve kurban bayramı süresince satışlarm büyük ölçüde düşmesine
karşın projeyi unutturmamak adına minimum düzeyde ilan çıkılması gibi bir çok
kriter değerlendirilerek, medya planının aylık bütçelerine ulaşılmıştır.
Arazi üzerinde geliştirilecek villanın tasarımı aşamasında, villaların birbirlerinin
görüş açılarını kesmemesi, her villa için çok kaliteli peyzaj imalatlarının yapıldığı
geniş bahçelerin dizayn edilmesi, her villa için özel havuz, villalara kolay ulaşımın
sağlanacağı yolların tasarlanması, genel olarak villa satın alacak olan kitlenin
ihtiyaçlarım karşılayacak yeterli büyüklük ve imkâm sunan sosyal tesisler yapılması
kriterleri göz önüne alınarak projenin kalitesinin ve satılabilirliğinin arttırılması
hedeflenmiştir.
İmalat aşamasında yapılan bir çalışma için bir villanın inşaatı için gerekli olan
bütçe 260 $/m^ olarak tespit edilmiştir. Bu rakama ruhsat alınması, çevre
düzenlemesi, altyapı imalatları gibi diğer kalemlerden gelen toplam bütçenin m^
fiyatına düşen payının hesabı yapılarak toplam bütçe 474 $/m olarak tespit
edilmiştir. Arsa payı hariç olarak yapılan çalışmalara arsa payı %32,5 olarak
hesaplanarak bir villa için pazarlama giderleri hariç olarak toplam m maliyetinin
702 $ olduğu hesaplanmıştır.
Villa müşterilerine standart imalatları yaparak villa satılması yerine, dış cephesi,
doğramaları ve bahçe düzenlemesi tamamlanmış, iç mahallerde bitiş malzemeleri
konulmadan sıva ve şap aşamasında teslim edilecek villaların yapılmasının
gereklihği pazarlama çahşmalan sonucunda tespit edildiğinden; projenin imalatlan
ile ilgih olarak,
1. Arsa sahibinin ve yüklenicinin viUalarmdaki kaba ve ince imalatları hepsi
yapılması durumu.
2. Arsa sahibinin villalanndaki kaba, ince imalatlan hepsi yapılması ve yüklenicini
viUalarmdaki kaba imalatları hepsi, ince imalatlarının bir kısmının yapılması
durumu olmak üzere 2 farklı alternatif oluşturulmuştur. Bu durumda da arsa payı
hariç olarak toplam m maliyetinin 420 $ olduğu, arsa payı dahil olarak bu rakamın
622 $/m^ olduğu hesaplanmıştır.
İmalat stratejileri ile ilgili olarak proje imalatlannm 3 etap halinde tamamlanacağı,
1. etap dahilinde pilot bölge oluşturulacağı ve bu bölgedeki imalatlann kısa sürede
tamamlanacağı, sosyal tesis imalatlarının 1. etap dahilinde büyük ölçüde
tamamlanacağı gibi kriterler belirlenerek, imalatlarla ilgili iş programı 2 farklı
alternatif için ayrı ayrı hazırlanmış ve ilk çalışmalarda X Firma'nm geçmiş
dönemlerde gehştirdiği projelerdeki maliyetlerin anahzlerine bağh olarak hesaplamp,
güncel şartlara ve proje özelliğine göre revize edilen maliyetlerin dağıtılması ile,
imalatlar için gerekli toplam bütçe ve bunların iş programına bağh olarak aylık
nakit akışları tespit edilmiştir.
Sonuç olarak; yapılan çahşmalann sonucunda, 900$-1300$, 1000$-1400$, 1050$1450$, 1100$-1500$ olmak üzere 4 farklı fiyat aralığı, 24 aylık ve 36 aylık satış
kampanyaları olmak üzere 2 farklı satış kampanyası ve tüm villaların anahtar
teslimi şeklinde veya arsa sahibi villalarının anahtar teslimi, yüklenici viUalannm
kısmi olarak ince imalatlarının yapılması şeklinde olmak üzere 2 farklı imalat
stratejisine göre; toplam 16 adet senaryoya bağlı olarak analizler yapılmış ve
anahzlerin sonucu özet tablo olarak aşağıda sunulmuştur.
6.2. X Bölge Projesi Teknik Birim Çalışmaları Özeti
X Bölge projesinin imalat maliyetleri ile ilgili yapılan çalışma ve analizler
sonucunda;
Projedeki toplam inşaat m^'sinin eşit olarak 3'e bölünmesi ve proje imalatlarının
toplamda 3 etap halinde tamamlanması öngörülerek imalat ile ilgili iş programı
hazırlanmış ve aylık bütçelerin tespit edilmiştir.
Proje etapları belirlenirken, toplam inşaat m^'si eşit olarak 3'e bölünmüş, imalatın
Mart 2004 tarihinde başlayacağı planlanarak, her etap için 24 aylık imalat süresi
ve her etabın başlamasından 12.ay sonra diğer etabın başlayacağı varsayılmıştır.
(Tablo 6.1)
Proje ile ilgili imalatlara Mart 2004'te başlanması öngörülmesine karşın, imalattan
önce yapılması gereken proje ile ilgili çalışmaların (Ruhsat alınması, tasanm vb.)
Ocak 2004'te başlaması planlanmıştir.
Maliyetlerle ilgili çalışmanın başında Satmalma Departmanı tarafından hazırlanan,
reel piyasa fiyatlannm yer aldığı rapor kullanılarak. Mimari departman tarafından,
geliştirilecek villa projesi için Kesin Hesap departmanı tarafından belirlenen
metrajlar ile hesaplanan bina m? maliyeti 260 $ olarak tespit edilmiş ve bu maliyet
kaba inşaat, ince inşaat, mekanik, elektrik olarak ayrıştırılmıştır. (Tablo 6.2)
Arazide 35.000 m2 inşaat alanı olmasına karşın, 187.000 m2'lik bir arazide imalat
yapılacağı düşünülerek,yaklaşık 1.445.000 $'lık altyapı maliyeti hesaplanarak,
toplam maliyete yansıtılmıştır.
Arazi güçlükleri ile ilgili maliyet çahşmasmda, l^elirli bölgelerde arazi yapısının
mevcut durumu itibari ile inşaat yapılmasına olanak sağlamamasından dolayı,
zeminde yapılacak iyileştirme çahşmalan da göz önüne alınarak yaklaşık 915.000
$'lık imalat hesaplanarak, toplam maliyete eklenmiştir.
Site geneUnde sosyal tesis alanında yapılacak genel kullanıma açık olan havuzun
yanı sıra her villa için bir adet özel havuz yapılması tasarlandığından site genelinde
yapılacak tüm havuzların maliyeti ile ilgili olarak yaklaşık 1.500.000 $'lık ek
maliyet de maliyetlere yansıtılmıştır.
Projenin villa projesi olması ve proje detaylan göz önüne alınarak kaliteli imalatlar
yapılması sebebi ile çevre düzenlemesi konusunda kaliteh peyzaj yapılması, site
geneli için kurulacak koruma sistemleri ve sosyal tesis maliyetleri ile ilgili olarak
toplam site maliyetine 2.200.000 $'lık maliyet eklenmiştir.
Detayları yukarıda belirlenen imalatlara ek olarak ruhsat alınması, tasarım, yapı
denetim, genel giderler ve trafo merkezi maliyetleri eklenerek sitenin toplam
maliyeti hesaplanmış ve bu çalışmaya bağlı olarak toplam rrfi fiyatları tespit
edilmiştir. Ancak hesaplanan söz konusu toplam m^ maliyetlere pazarlama giderleri
dahil edilmemiştir. (Tablo 6.3)
Yukarıda detayları anlatılan çalışmalar proje genelindeki tüm villaların anahtar
teslim şeklinde imalatların tamamlanmasına yöneliktir. Pazarlama stratejileri ve
villa projeleri müşterilerin genel talepleri doğrultusunda dekorasyona yönelik
ince imalatların yapılmadan satışa çıkılabilmesi, için imalat stratejileri ile ilgili
olarak bir diğer alternatif oluşturulmuştur. 2 Alternatifin oluşturuhnasında villaların
bütünlüğünün bozulmaması için dış cephedeki ince imalatların tamamen
bitirilmesine ve iç cephedeki imalatlarla ilgili olarak ta seramik haricindeki tüm
harçlı imalatların tamamlanması öngörülmüştür.
Projedeki tüm villaların tamamlanması için X Firma veri tabanlarında depolanmış
geçmiş verilerin analizi yardımı ile yapılan çalışma, belirlenen imalatların
yapılmaması durumuna göre tekrar hesaplanarak 2. alternatif oluşturulmuştur. 2.
Alternatifin oluşturulmasında hesaplanan mahyetler, arsa sahibine ait olan viUalarm
anahtar teslimi, yüklenici firmaya ait olan villaların ince imalatlarının belirlenen
kalemlerinin yapılmaması şekHnde düzenlenmiştir. (Tablo 6.4)
Yapılan çalışmaların bu aşamaya kadar olan bölümü tek bir tablo ile icmal
edilmiştir. (Tablo 6.5)
MaHyet hesaplanmn tamamlanması ile birlikte yapımı tasarlanan projenin belirlenen
etaplarına bağlı süresel iş programı aşağıda açıklanan detaylar çerçevesinde
hazırlanmış ve aylık nakit akış miktarlan 1. Alternatife bağlı olarak hesaplanmıştır.
(Tablo 6.14-6.15-6.16-6.17)
• Ruhsat alınması maUyeti Ocak 2004'te başlatümış ve 4 ay sonunda tamamlanmıştır.
• Tasanm çalışmaları maliyetleri Ocak 2004'te başlatılmış ve 4 ay sonunda bütün
mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerinin maliyetleri tamamlanmıştır.
• Yapı denetim maliyeti kaba inşaatın başlamasına paralel olarak başlatılmış ve
imalat süresince yayılmıştır.
• Mekanik tesisat imalatları ince imalatm başlamasım takiben 1 ay sonra başlatılnuş
ve proje süresince imalata devam edilmiştir.
• Elektrik tesisat imalatları kaba imalatın başlamasım takiben 1 ay sonra başlatılmış
ve proje süresince imalata devam edilmiştir.
• Alt yapı imalatları kaba imalatın başlaması ile başlatılmış ve proje sürecine
yayılmıştır.
• Trafo merkezi imalatı 3 parça halinde ele alınmış ve her etabın bitimi ile beraber
imalat tamamlanmıştır.
• Arazi güçlükleri konulu çalışmalar imalatları kaba imalatın başlaması ile
başlatılmış ve kaba imalatın tamamlanması ile birlikte imalat tamamlanmıştır.
• Genel giderler projenin başlangıcı olan Ocak 2004 tarihinden itibaren proje
sürecine yayılmıştır.
• Havuz imalatları kaba imalatın bitiminden hemen sonra başlatılmış ve en geç
ince imalatların tamamlanması ile imalatın biteceği düşünülerek planlanmıştır.
Havuz imalatları için kullanılacak kalıp malzemesinin ve kaba inşaat taşeronlanmn,
kaba inşaat ekiplerinden farklı olması durumuna göre iş programı yapılmıştır.
• Çevre düzenlemesi ve koruma sistemleri iş kalemi altında yer alan imalatlar
Mart 2004 tarihinde başlatılmış, 1. etap dahilinde sosyal tesis imalatlarına ağırlık
verileceği ve 1. etap dahilinde pilot bölge uygulaması yapılacağı için imalat
sürecindeki maliyet dağılımında iterasyonu yöntemi kullanılmıştır. (Tablo 6.146.15-6.16-6.17)
• Kaba inşaat imalatları Mart 2004'te başlatılmış ve 5 ayrı takım kalıp kurularak,
her viUamn kaba imalatı toplam 6 haftada tamamlanmıştır. Kaba inşaat maliyetlerinin
dağılımı yapılırken Toplam maliyetin tüm haftalara lineer dağıtılması doğru
olmayacağından, temeldeki imalatlardan dolayı, ilk haftaların maliyet yüzdesi
yüksek tutularak daha gerçekçi maliyet dağılımı yapılmıştır. (Tablo 6.14-6.156.16-6.17)
• İnce imalatlarla ilgili olarak 10 ayn koldan imalatlara başlatılmıştır. Kaba inşaatı
tamamlanan villanın ince imalatına hemen başlatılmış ve imalat 12 hafta sürecinde
tamamlanmıştır. İnce imalatların maliyetlerinin dağılımında yine haftalara göre
maliyetin ağırlıklı dağılım oranları ile boyutsuz büyüklüklerin normalizasyonu
yöntemi kullanılmıştır. (Tablo 6.14-6.15-6.16-6.17)
Altematiflere bağlı olarak hesaplanan aylık maliyet dağılımı değerleri, İş kalemlerine
atanan birim fiyatların revize edilmesi yolu ile değiştirilerek, 2. Alternatif olan
arsa sahibine ait villalarm anahtar teslimi. Yükleniciye ait olan viUalarm imalatlarımn
eksik yapılması durumundaki maliyete göre düzenlenmiştir. (Tablo 6.16)
TABLO 6.1: Etaplarda Yapılacak İmalat m2|eri ve İmalat Süreleri
1. ETAP
2. ETAP
3. ETAP
TOPLAM
11.667 m2
11.667 m2
11.667 m2
B A Ş L A M A TARIHI
Mart 2004
Mart 2005
Mart 2006
BITIŞ TARIHI
Mart 2006
Mart 2007
Mart 2008
TABLO 6.2: m2 Maliyet Dağılımları
IMALAT K A L E M I
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik Tesisat
Elektrik Tesisatı
TOPLAM
m2 MALIYETI
81.57$
140.34 $
21.76$
16.32$
260.00 $
Tablo 6.3:Bütün Villaların Anahtar Teslim Yapılması Halinde m2
ve Site Geneli
imalat
Kalemleri
Maliyet
Dağılımı
9,36$
RuhsatAlınması
6,43$
Tasarım
8,16$
Yapı Denetim
81,57$
Kaba İnşaat
140,34$
ince inşaat
21,76$
Mekanik Tesisat
16,32$
Elektrik Tesisat
41,35$
Alt vapi
3,92$
iTrafoMerkezi
26,12$
Arazi Güçlükleri
13,06$
Genel Giderler
43,19$
Havuz
62,86$
P p v r e Düzenlemesi veKoruma Sis
0,00$
Reklam
474,45$
TOPLAM
Arsa Payı Oran
Site Toplam m^ Maliyeti(ArsaHariç)
Site Toplam m^ Maliyeti(ArsaDahil)
Toplam inşaat Alani
Site Toplam Maliyeti($)
Site Toplam Maliyeti (YTL)
Toplam
Bütçe ($)
327,586,21$
225,000,00$
285,641,38$
2,855,081,20$
4,911,836,60$
761,761,26$
571,320,94$
1,447,346,39$
137,117,03$
914,113,51$
457,056,76$
1,511,724,14$
2.200,000,00$
0,00$
Toplam
Bütçe (YTL)
475000YTL
326,250,00 YTL
414,180,00 YTL
4,139,867,74 YTL
7,122,163,07 YTL
1,104,553,83 YTL
828,415,37 YTL
2,098,652,27 YTL
198,819,69 YTL
1,325,464,59 YTL
662,732,30 YTL
2.192,000,00 YTL
3.190.000,00 YTL
-YTL
16.605.585,41$ 24.078.098,84 YTL
32,50%
474,45$
702,88$
35.000 m2
16.605.585,41$
24.078.098.84 YTL
w . . • • wT,^^ ° 6,4 Arsa Sahibi Villaları Anahtar Teslimi,
Yüklenici Villaları İnce İmalatlarının Kısmi Yapılması Durumunda m2
ve Site Geneli Maliyet Analizi
imalat
Kalemleri
RuhsatAhnması
Tasanm
Yapı Denetim
Kaba inşaat
mce mşaat
MekanİkTesisat
ElektrikTesisat
Altyapı
Trafo Merkezi
Arazi Güçlükleri
Genel Giderler
Havuz
Çevre Düzen, ve KorumaSis.
Reklam
TOPLAM
Arsa Payı Oranı
Site Toplam m^ Mal. (Arsa Hrç.)
Site Toplam m^ Mal. (Arsa Dhl.)
Toplam inşaat Alanı
Site Toplam Maliyeti ($)
Site Toplam Maliyeti (YTL)
Maliyet
Dağılımı
9,36$
6,43$
8,16$
81,57$
97,71$
15,15$
11,37$
41,35$
3,92$
26,12$
13,06$
43,19$
62,86$
0,00$
420,25$
Toplam
Bütçe ($)
Toplam
Bütçe (YTL)
327.586,21$
475.000,00 YTL
225.000,00$
326.250,00 YTL
285.641,38$
414.180,00 YTL
2.855.081,20$
4.139.867,74 YTL
3.419.866,23$
4.958.806,04 YTL
530.376,28$
769.045,60YTL
397.782,21$
576.784,20YTL
1.447.346,39$ 2.098.652,27 YTL
137.117,03$
198.819,69YTL
914.113,51$
1.325.464,59 YTL
457.056,76$
662.732,30 YTL
1.511.724,14$ 2.192.000,OOYTL
2.200.000,00$
3.190.000,00 YTL
0,00$
0,00 YTL
14.708.691,32$ 21.327.602,42 Y T L '
32,50%
420,25 $
622,59 $
35.000 m2
14.708.691,32$
21.327.602,42 Y T L
X
X
•T—(
. 1
öl
u
İD
CD
Ûû
O
İP
I ^
I
E
+-»
c3
ı
a,
i
(D i
o
u
ww ü
Q
cu
X
CD
c
u
CÜ
<
m
13 1
o
a
d)
>
13 I
>
Q
(D
i a
c3
,1
fc4
O
^
>
^ >
>
P h . Q 00
PQ
Tablo 6.6 Bütün Villaların Anahtar Teslim Yapılması Durumuna Bağlı
Aylık İmalat Giderleri
.
2 0 0 4 Yıh
TARIH
2005Yıh
GIDER
2 0 0 6 Yıh
TARIH
GIDER
TARIH
0$
GIDER
O C A K 2005
389.141$
ŞUBAT 2004
OCAK 2006
396 191$
152.624$
ŞUBAT 2005
495.220$
MART 2004
ŞUBAT 2006
152.624$
496 656$
MART 2005
397.627$
NISAN 2004
MART 2006
333.578$
NISAN 2005
3•J8o\j6 .y.i'-ry
0491;
MAYıS 2004
255.260$
HAZIRAN 2004
T E M M U Z 2004
AĞUSTOS 2004
EYLÜL 2004
OCAK 2004
^
386.049$
NISAN 2006
MAYıS 2005
380.336$
3 8^ 0^ • 3 3\j<\j
6$
MAYıS 2006
312.309$
HAZIRAN 2005
477.265$
3^ 8V_/2^ • 3^ 9^ Lml^
2$
HAZIRAN 2006
366.614$
477 362$
T E M M U Z 2005
382.490$
T E M M U Z 2006
382.490$
AĞUSTOS 2005
381.523$
AĞUSTOS 2006
381.523$
4 7 6 \ lfX
477.362$
E Y L Ü L 2005
476.176$
E Y L Ü L 2006
382.392$
• / VJ. 1 / Uq)
EKIM 2004
380.336$
. EKIM 2005
382.392$
EKIM 2006
K A S ı M 2004
382.392$
K A S ı M 2005
477.362$
K A S ı M 2006
ARALıK 2004
477.362$
ARALıK 2005
434.076
389.141$
ARALLıK 2006
338.387$
2 0 0 7 Yıh
2 0 0 8 Yılı
TARIH
GIDER
TARIH
O C A K 2007
339.921$
O C A K 2008
67.281$
ŞUBAT 2007
424.151$
ŞUBAT 2008
53.825$
GIDER
M A R T 2007
349.194$
M A R T 2008
40.369$
NISAN 2007
355.058$
NISAN 2008
0$
MAYıS 2007
427.912$
MAYıS 2008
0$
HAZIRAN 2007
273.263$
HAZIRAN 2008
0$
T E M M U Z 2007
232.798$
T E M M U Z 2008
0$
AĞUSTOS 207
192.775$
AĞUSTOS 2008
0$
E Y L Ü L 2007
72.676$
E Y L ÜL 2008
0$
EKIM 2007
53.825$
E K I M 2008
0$
K A S ı M 2007
67.281$
K A S ı M 2008
0$
ARALıK 2007 |
53.825$
A R A L ı K 2008
0$
3^ 8\J 2^ • 2A^^T\J
4 0 $»4^
a;
•g
b
•-80-qn§
- -lO-eJV
- -^o-na
03
E
• Z^OnŞv
••Z.0UI3X
--LO'ZBH
• -LO'^^n
03
ÛÛ
03
C
E
û
03
CL
03
>-
•9OBJV
•9OSBX
"901^3
•90*n§V
'90*«i3X
•9OZBH
90'^Bp\[
90SIM
90JBPM
l90'qn§
90B3O
to
CD
03
:£
03
C
<
- .so-qn§
-t^ORa
-•roı^a
• t^OnŞV
c03
•M
o
• po-^m
ÛÛ
-to*qn§
E
03
O
a.
-M
03
E
03
to
rsı
Tablo 6 7 Arsa Sahibi Villaların Anahtar Teslimi, Yüklenici Villaları İnce
İmalatlarının Yapılması Durumuna Bağlı Aylık İmalat Giderleri
2 0 0 4 Y ıh
TARIH
2 0 0 5 Yıh
GIDER
OCAK 2004
0$
ŞUBAT 2004
152.624$
MART 2004
152.624$
TARIH
2 0 0 6 Y»lı
GIDER
o /I
UCArv
TARIH
A Cc
GIDER
Zööj
342.455$
O C A K 2006
350.521$
ŞUBAT 2005
M A R T 2005
437.643$
352.176$
ŞUBAT 2006
M A R T 2006
439.397$
3 3 9 145IÎ
334.159$
NISAN 2004
333.578$
NISAN 2005
339.145$
MAYıS 2004
NISAN 2006
252.864$
MAYıS 2005
334.159$
HAZIRAN 2004
MAYıS 2006
285.226$
H A Z I R A N 2005
419.905$
T E M M U Z 2004
HAZIRAN 2006
325.301$
T E M M U Z 2005
336.312$
AĞUSTOS 2004
T E M M U Z 2006
334 837$
336.312$
A Ğ U S T O S 2005
334.837$
EYLÜL 2004
AĞUSTOS 2006
419.277$
418.599$
E Y L Ü L 2005
418.599$
E K I M 2004
EYLÜL 2006
334.159$
336 940$
EKIM 2005
336.940$
EKIM 2006
335.337$
419.377$
K A S ı M 2004
336.940$
K A S ı M 2005
419.277$
K A S ı M 2006
ARALıK 2004
419.277$
376.2096
A R A L ı K 2005
342.455$
ARALLıK 2006
292.717$
2007Yıh
2008Yıh
TARIH
GIDER
TARIH
O C A K 2007
293.743$
O C A K 2008
67.281$
ŞUBAT 2007
366.066$
ŞUBAT 2008
53.825$
40.369$
GIDER
M A R T 2007
303.016$
M A R T 2008
NISAN 2007
309.607$
NISAN 2008
0$
MAYıS 2007
369.827$
MAYıS 2008
0$
HAZIRAN 2007
226.577$
H A Z I R A N 2008
0$
T E M M U Z 2007
191.194$
T E M M U Z 2008
0$
A Ğ U S T O S 207
167.872$
A Ğ U S T O S 2008
0$
E Y L Ü L 2007
68.320$
E Y L Ü L 2008
0$
E K I M 2007
53.825$
E K I M 2008
0$
K A S ı M 2007
67.281$
K A S ı M 2008
0$
A R A L ı K 2007
53.825$
A R A L ı K 2008
0$
- .8oqn§
. .80*«3O
• -LO™
0)
u
- lonŞv
• LOUi^l
c _
a;
• "z-o-qna
= "D
90BJV
f90SB:5I
90Ra
901^3
|<
(D
•90n?V
90* wax
90ZBH
90-^«IA[
•90*sm
fD
03 03
90qni§
90BDO
5£
1 5.
i/l C
(O z
. .soqn§
• .ro's^ıı
• -t^O-nlV
• "rO«i3X
• ro'^^ıv
- fo'^^n
6.3. X Bölge Projesi Pazarlama Çalışmaları Özeti
X Bölge projesinin pazarlama faaliyetleri ile ilgili yapılan çalışma ve analizler
sonucunda;
bölümde proje ile ilgili yapılacak pazarlama faaliyetlerinin detayları ve satış
senaryolarına yer verilmiştir.
Yapılan detay çalışmaları sonucunda elde edilen tablo ve grafikler aşağıda
sunulmuştur:
Tablo 6.8 Durumlara Bağlı m^ Fiyat
S ATIŞ ALTERNATİFLERİ
1. Alternatif
2.Altematif
36 Aylık Satış Kampanyası
24 Aylık Satış Kampanyası
SATIŞ DURUMLARI
1. DURUM
2.DURUM
3. DURUM
4. DURUM
ALT LİMİT
900$
1.000 $
1.050 $
1.100$
ÜST LİMİT
1.300$
1.400$
1.150 $
1.500 $
r10
o
UJ
COT- TV-
CM
s
3
r- TTCMTT10
ın
CM T-
cu
E n T0 CNJ
Sn
û-
i CM
I
10
03
>^
•ö
CÜ
<
T^ T^ TT- r-
T-
E
) ın
CM
T- T-
ID 10 CM
•rrT-
CM
H
CM
r- T-
T- T-
^
û
^
IX)
S»
03
+-»
r-
r - T-
T-
s
r- r-r-
T-
) ın
1010 CM
T-
CM r-
r - T-
T- T- T-
s
S" n Ts CMT-
T-
^
T-
r•r-
T- T-
S CM(M
tnCM
Z
CM
1010
T- r-
ın
T-
-r-
CO V-
T~ T-
rT-
T-
o
û CM
03
1 r-
o
o
o o
d
o
i
(D
CM
z z z
5
-)(
T-
H
'h
o:
UJ UJ
CO
z
z CO
W
UJ UJ UJ cö UJ
H m HUJ UJ UÜ UJ UJ
N N
^
0C O
UJ >
< ü < CÛ
§if
(D
Dd
— T-
O
O
O
d
o
o
o
d
*
T-
O
İl 1z z İl
İJ UJ
oco
CO COCO 0 CO
UJ UJ il jJÜ
1- H
UJ UJ UJ n u
0
UJ >
< ffiü DO
< CÛ
*
z z z
UJ
CO et
UJ
z CO
cö CÖ CO t
z
JÜ
cö
u.
U. LÜ
3
i
1^
I
CÛ ü <
<
& UJ >
CÛ
QJ
(D
•g
b
03
o o
o o
o o
o o
o o
o o
ö
d
d
d
o N
iri Csİ
o o
N
00
03
N
05
CO CO
(O
İ2 c
5
J
CM
(D
C
EO
İS i?
LL
i ? İD
b
c
. (0.=
û
C T)
•E C
«5 İS
(D
(D
£
(D
Û) N
CO (D
5 ^
c
LU <
CO.:
(/>C0İ
O
O
O
O
O
o
CO N
oO
l c/î" c/j"!
O
l O
O
l
o o
o o
o o
o o
o o
o o
o N
O 00
d
d
iri
d
d
CM
E
00 o O o
• CM oo o
N lO o o
I
N
CO
o:)
00
O
00
CM
d
T-
d
CO
CM
03
N
03
mi0
CO o
^ CO
CO T -
o mb
o CO o
o
C3>
o
C
O cd
d
o CM
CM
CO
0)
<
Tl
I
CO
(O
CO
CO
c
E
o
—'
CO 0) (O
II
0)
T3
I
- ™.
> E
rsı
CM
o
CO
CO
û-
O
o o 00
o CO
d m
o N
İ5
oo
SI
03
T-
0)
m ^
_o
o
o
o
"D
c
o
cH-"
o
00
CO »o
CM
-Q
03
(O
c/>t/>|
oo
O
l
10 cd
CO
»i
(U
h-
•g
b
T-
d
CM
a.
O
oo ö O O
CO o O O
o> o O O
d
CM d
CO
'Sİ- CM
E
o oo o
o o
E»
•D
m
LU>-
O
sı
03
CO
c
c
o
Sİ
•D
CO
C T3
cu I I
(5
c
0(S 0)
İS
5 S
CO
N
CO CO
E
c
C
O
<^
m
m <
Tablo 6.11 36 ve 24 Aylık Villa Satış Adetleri
36 Aylık
24 Aylık
NISAN 2004
5
7
MAYıS 2004
6
8
HAZIRAN 2004
1
4
TEMMUZ 2004
1
2
AĞUSTOS 2004
1
2
EYLÜL 2004
5
7
EKIM 2 0 0 4
3
4
KASıM 2004
2
2
ARALıK 2004
3
5
OCAK 2005
3
3
ŞUBAT 2005
3
3
MART 2005
3
4
NÎSAN 2005
4
6
MAYıS 2005
4
6
HAZIRAN 2005
1
2
TEMMUZ 2005
1
2
AĞUSTOS 2005
1
2
EYLÜL 2005
3
3
EKIM 2005
1
1
KASıM 2005
5
4
ARALıK 2005
4
7
OCAK 2006
1
3
ŞUBAT 2006
3
5
MART 2006
3
NISAN 2006
4
-
MAYıS 2006
4
HAZIRAN 2006
2
TEMMUZ 2006
1
AĞUSTOS 2006
1
-
EYLÜL 2006
3
-
EKIM 2006
-
-
KASıM 2006
6
-
2 .
-
OCAK 2007
1
ŞUBAT 2007
1
-
92
92
ARALıK 2006
TOPLAM
Nisan 2004
Mayıs 2004
Haziran 2004
Temmuz 2004
Ağustos 2004
Eylül 2004
Ekim 2004
Kasım 2004
Aralık 2004
Ocak 2005
Şubat 2005
Mart 2005
Nisan 2005
Mayıs 2005
Haziran 2005
Temmuz 2005
Ağustos 2005
Eylül 2005
Ekim 2005
Kasım 2005
Aralık 2005
Ocak 2006
Şubat2006
Mart 2006
Nisan 2006
Mayıs 2006
Haziran 2006
Temmuz2006
Ağustos 2006
Eylül 2006
Ekim 2006
Kasım 2006
Aralık 2006
Ocak 2007
Şubat 2007
4. D U R U M
3. D U R U M
1. D U R U M
2. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
384.300 $
427.000 $
448.350 $
469.700 $
488.075 $
569.421 $
596.536 $
542.305 $
156.126$
127.739 $
141.933 $
149.029 $
133.074 $
147.860 $
155.253 $
162.646 S
169.231 $
138.461 $
153.846 $
161.538 $
467.025 $
518.917$
544.863 $
570.809 $
331.328 $
368.143 $
386.550 $
404.957 $
324.594 $
265.577 $
295 0 8 5 $
309.840 $
420021 $
440 022 $
360 018 $
400020 $
377.006 $
418.895 $
439840 $
460.785 $
394.163 $
459.857 $
481.755 $
437.959 $
411.492$
457.213 $
480,074 $
502.935 $
515.602$
601.536$
630.180$
572.891 $
539.172$
629.034 $
599.080 $
658.988 $
297.931 $
331.035 $
347.587 $
364.138$
303.942 $
337.714$
371485 $
354,599 $
310.013$
344.459 $
361.682$
378.905 $
498.196$
553.551 $
581.229 $
608.906 $
332.903 $
369.893 $
388.387 $
406.882 $
789.532 $
710.579$
829.009 $
868.486 $
648 383 $
720.425 $
756.447 $
792.468 $
389.740 $
433.045 $
454.697 $
476.120$
587.523 $
652.803 $
685.443 $
716.682$
708.224 $
607.049 $
674.499 $
739.755 $
724.363 $
804.848 $
845.090 $
881.349$
750.922 $
834.358 $
876.076$
912.607 $
578.640 $
642.933 $
675.080 $
703.639 $
546.263 $
598.319 S
491.637 $
573.577 $
498.478 $
553.865 $
581558 $
606.323 $
712.051 $
789.475 $
860.684 S
828.949 $
420.764 $
512.684$
467.417 $
490.788 $
1.057.924$
1.164.961 $
1223,210$
1.263,434$
673.314$
742.740 $
808.506 $
778.656 $
557.353 $
615.342 $
644.808 $
670.770 $
538.312$
593.138 $
621.043$
646.127$
Mart 2007
Nisan 2007
Mayıs 2007
Haziran 2007
Temmuz 2007
Ağustos2007
Eylül 2007
Ekim 2007
Kasım 2007
Aralık 2007
Ocak 2008
Şubat 2008
Mart 2008
Nisan 2008
Mayıs 2008
• Haziran 2008
Temmuz 2008
Ağustos 2008
Eylül 2008
Ekim 2008
Kasim 2008
Aralık 2008
Ocak 2009
Şubat 2009
Mart 2009
Nisan 2009
Mayıs 2009
Haziran 2009
Temmuz 2009
Ağustos 2009
Eylül 2009
Ekim 2009
TOPLAM
1. D U R U M
2. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $)
429.162$
475.477 $
424.566 $
470.371 $
419.924 $
465.213 $
396 484 $
439 168 $
382.278 $
423.385'$
372.714$
412.757 $
358.223 $
396.656 $
343.587 $
380.395 $
328.806$
363.970 $
313.876$
347.382 $
293.770 $
325.042 $
273.464 $
302.480 $
268.337 $
296.783 $
263.158$
291.029$
257.928$
285.217$
242.079 $
267.608 $
236.744 $
261.679$
209.799 $
231.741 $
188.028$
207.551 $
182.531 $
201.443 $
165.874 $
182.935 $
149.051 $
164.243 $
126.396$
139.070$
103.514$
113.646$
91.958 $
100.807 $
86.123 $
94.323 $
80.229 $
87.774 $
62.283 $
67.932 $
62.283 $
67.932 $
25.305 $
27.450 $
12.794 $
13.820 $
6.445$
6.938 $
23.810.711 $
26.021.208 $
3. D U R U M
(1050 $-1450 $)
499.016 $
493.654 $
488.238 $0
460891 $
444.318 $
433.159$
416.254 $
399.179$
381.933 $
364.515 $
341.059 $
317.368 $
311.386$
305.344 $
299242 $
280.753 $
274.528 $
243.092 $
217.693 $
211.279$
191.846$
172.219$
145.788 $
119.093$
105.612
98.804 $
91.928 $
71.093 $
71.093$
28.586 $
14.347 $
7.191 $
27.137.573 $
4. D U R U M
(1100 $-1500 $)
519.851 $
514.234 $
508.560 $
479911 $
462.549 $
450.858 $
433.148$
415.260 $
397.193$
378,946 $
354.372$
329.553 $
323.287$
316.957$
310.564$
291.194$
284.673 $
251.741 $
225.131 $
218.426 $
198.148$
177.709 $
150.238 $
122.547 $
108.590 $
101.557 $
94.466 $
73.026 $
73.026 $
29.455 $
14.816$
7.437 $
28.832.405 $
1.400.000$
1.200.000$
1.000.000.
1. D U R U M ( 9 0 0 $ - 1 3 0 0 $ )
• 3. D U R U M (1050 $-1450 $)
2. D U R U M ( 1 0 0 0 $ - 1 4 0 0 $ )
4. D U R U M ( 1 1 0 0 $-1500 $)
ŞEKİL 6.5: 36 Aylık Satışa ve Durumlara Bağlı Aylık Gelirler
1.400.000
1.200.000$
1.000.000.$
800.000
600.000 $
400.000 $
200.000
1. D U R U M ( 9 0 0 $ - 1 3 0 0 $ )
• 3. D U R U M (1050 $-1450 $
2. D U R U M ( 1 0 0 0 $ - 1 4 0 0 $ )
4. D U R U M ( 1 1 0 0 $-1500 $)
TABLO 6.13: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Anahtar Teslimi
Şeklinde Yapılması Durumundaki Kümülatıf Nakit Akışı
Şubat 2004
Mart 2004
Nisan 2004
Mayıs 2004
Haziran 2004
Temmuz 2004
Ağustos 2004
Eylül 2004
Ekim 2004
Kasım 2004
Aralık 2004
Ocak 2005
Şubat 2005
Mart 2005
Nisan 2005
Mayıs 2005
Haziran 2005
Temmuz 2005
Ağustos 2005
Eylül 2005
Ekim 2005
Kasım 2005
Aralık 2005
Ocak 2006
Şubat2006
Mart 2006
Nisan 2006
Mayıs 2006
Haziran 2006
Temmuz2006
Ağustos 2006
Eylül 2006
Ekim 2006
Kasım 2006
4. D U R U M
3. D U R U M
2. D U R U M
1. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
-152.624$
-152.624$
-152.624$
-152.624$
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-45.146$
-15.256$
-75.036$
-134.816$
283.265$
217.139$
151.013$
21.834$
177443$
264.730$
90.157$
-78.051$
120.493$
19659$
-81.174$
-274.545$
-106.696$
8.283$
-221.675$
-441.299$
153.740$
306.064$
1.416$
-286.714$
286.767$
465.008$
108.525$
-227.2995$
146.900$
343.104$
-49.303$
-418.332$
298.573$
527.566$
69.581$
-359.657$
395.995$
651.410$
143.550$
-331.597$
672.039$
389.043$
112.206$
-410.760$
941.653$
624460$
317.855$
-262.084 $
1.454.606$
1.090.580$
746.899$
89.897$
1.935.394$
1.525.253$
1.142.625$
404.483$
1.538.820$
1.976.616$
1.132.043$
345,968$
1.655168$
2121.317$
1.223.682$
389.467$
1.846699$
2341.907$
1.389.938$
507.445$
2.608.472$
2.078.046$
1.592.660$
652.702$
2.192.376$
2.747.786$
1.685.141$
701.996$
2.471.340$
3.064.605$
1.930.245$
878.606$
3.354.132$
3.999.962$
2.766.008$
1.618.138$
4.417.548$
3.734.877$
3.113.799$
1.899.346$
5.044.234$
4.315.658$
3.652.388$
2.352.435$
4.458.187$
5.212.049$
3.772.240$
2.427.387$
4,608.349$
5.387.496$
3.899,725$
2.509.972$
4.777.188$
5.581.621$
4.045,889$
2.611.235$
5.680.777$
4851058$
4.097,083$
2.617.528$
5.020.767$
5,875.772$
4.244.116$
2.719.6bu$
5.095.823$
5.976.113$
4.296.496$
2.727.139$
6.170.239$
5.264.663$
4.442.659$
2.828.402$
6.364516$
$5.433.655$
4.588.975
2.929.817$
6.506.958$
5550811$
4.683.455$
2.979.396$
TABLO 6.13: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Anahtar Teslimi
Şeklinde Yapılması Durumundaki Kümülatif Nakit Akışı (Devam)
Aralık 2006
Ocak 2007
Şubat 2007
Mart 2007
Nisan 2007
Mayıs 2007
Haziran 2007
Temmuz 2007
Ağustos 2007
Eylül 2007
Ekim 2007
Kasım 2007
Aralık 2007
Ocak 2008
Şubat2008
Mart 2008
Nisan 2008
Mayıs 2008
Haziran 2008
Temmuz2008
Ağustos 2008
Eylül 2008
Ekim 2008
1. D U R U M
2. D U R U M
3. D U R U M
4. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
3.124.664$
4.873.624$
5.763.656$
6.745.089$
3.237.174$
5.027.565$
5.938.539$
6.943.522$
3.229.233$
5.057.229$
5.987.142$
7.013.674$
3.277.868$
5.141.627$
6.089.468$
7.136.538$
3.311.356$
5.209.949$
6.175.207$
7.242.303$
3.262.614$
5.195.101$
6.177.261$
7.263.868$
3.335.214$
5.298.258$
6.295.487$
7.399.774$
3.428.962$
5.420.627$
6.431.863$
7.552.765$
3.552928$
5,572.232$
6.596.936$
7.733.915$
3.772.116$
5.816.567$
6.853.369$
8.005.057$
3.995.004$
6.063.084$
7.111.238$
8276715$
4.189.060$
6.279,228$
7.337.975$
8.516.307$
4.375.657$
6.485.931$
7.554.245$
8.744.169$
4.516.801$
6.644.147$
7.720.637$
8.920.230$
4.638.763$
6.780.087$
7.863.335$
9.070.826$
4.763.139$
6.917.454$
8.006.981$
9.221.776$
4.916.676$
7.083.040$
8.178.364$
9.399.860$
5.058.837$
7.236.354$
8.336.988$
9.564.577$
5.183.506$
7.370.801$
8.476.092$
9.708.844$
5.302.229$
7.498.834$
8.608.558$
9.846.191$
5.396.689$
7.600.693$
8.713.946$
9.955447$
5.447.839$
7.655,834$
8.770.996$
10.014.558$
5.480.056$
7.690.552$
8.806.917$
10.051.750$
TABLO 6.14: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Arsa Sahibi
Villaların Anahtar Teslimi, Yüklenici Villaları İnce İmalatlarının Yapılması
Durumundaki Kümülatif Nakit Akışı
Şubat 2004
Mart 2004
Nisan 2004
Mayıs 2004
Haziran 2004
Temmuz 2004
Ağustos 2004
Eylül 2004.
Ekim 2004
Kasım 2004
Aralık 2004
Ocak 2005
Şubat 2005
Mart 2005
Nisan 2005
Mayıs 2005
Haziran 2005
Temmuz 2005
Ağustos 2005
Eylül 2005
Ekim 2005
Kasım 2005
Aralık 2005
Ocak 2006
Şubat2006
Mart 2006
Nisan 2006
Mayıs 2006
Haziran 2006
Temmuz2006
Ağustos 2006
Eylül 2006
Ekim 2006
4. D U R U M
3. D U R U M
2. D U R U M
1. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
-152.624$
-152.624$
-152.624$
-152.62
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-15.256$
-45.146$
-75.036$
-134.816$
285.661$
219.535$
153.409$
24;230$
294.209$
206,922$
119.636$
-48.572$
191.285$
90.451$
-10.382$
-203.753$
125.253$
10.274$
-104.705$
-324.329$
481.1191
328.795$
176.471$
-111.659$
686.240$
507.999$
329.757$
-6.067 $
609.788$
413.584$
217.381$
-151.648$
852335$
623.342$
394.350$ •
-34.888$
1.022.865$
767.450$
515.005$
39.858$
1.101;071$
818.075$
541.238$
18.272$
1.416.136$
1.098.943$
792.338$
212.399$
1.975.993$
1.611.967$
1.268.286$
611.284$
2.502.958$
2.092.817$
1.710.189$
972.047$
2.601.540$
2.163.744$
1.756.967$
970.892$
2.792.419$
2.326.270$
1.894.784$
1.060.569$
3.059.695$
2.564.487$
2.107.726$
1.225.233$
3.383.837$
2.853.411$
2.368.025$
1.428.067$
3.568.603$
3.013.193$
2.505.958$
1.522.813$
3.943.507$
3.350.242$
2.809.147$
1.757.508$
4.925.550$
4279720$
3.691.596$
2.543.726$
5,388.806$
4.706.135$
4.085.057$
2.870.604$
6.072.851$
5.344.275$
4,681.005$
3.381,052$
6.287.570 $
5.533.708$
4,847.761 $
3 502.908$
6.509.194$
5.730.047$
5.021.423$
3.631.670$
6.748.771$
5.944.338$
5.213.039$
3.778.385$
6.906.012$
6.076.293$
5.322.318$
3.842.763$
7.147.693$
6.292.688$
5.516.037$
3.991.581$
7.305611$
6.425.321$
5.625.994$
4.056.637$
7.545.189$
6.639.613$
5.817.609$
4.203.352$
6.855.508$
7.786.369$
6.010.828$
4.351.670$
TABLO 6.14: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Arsa Sahibi
Villaların Anahtar Teslimi, Yüklenici Villaları İnce İmalatlarının Yapılması
Durumundaki Kümülatif Nakit Akışı (Devam)
Kasım 2006
Aralık 2006
Ocak 2007
Şubat 2007
Mart 2007
Nisan 2007
Mayıs 2007
Haziran 2007
Temmuz 2007
Ağustos 2007
Eylül 2007
Ekim 2007
Kasım 2007
Aralık 2007
Ocak 2008
Şubat2008
Mart 2008
Nisan 2008
Mayıs 2008
Haziran 2008
Temmuz2008
Ağustos 2008
Eylül 2008
Ekim 2008
4. D U R U M
3. D U R U M
2. D U R U M
1. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
7.986.678$
7.030.531$
6163175$
4.459.116$
8.270.479$
7289046$
6.399.014$
4.650.054$
8.515.090$
7.510.107$
6.599.133$
4.808.742$
8.643.327$
7.616.795$
6,686.882$
4.858.886$
8.812.369$
7.765.299$
6.817.458$
4.953.699$
8.963.585$
7.896.489$
6,931.231$
5.032.638$
9.043.235$
7.956.628$
6.974.468$
5.041.981$
9.225.827$
8.121.540$
7,124.311$
5.161.267$
9.420.422$
8.299.520$
7.288.284$
5.296.619$
9.626.475$
8.489.496$
7.464.792$
5.445.488$
9.901.973$
8.750.285$
7.713.483$
5.669.032$
10.173.631$
9.008.154$
7,960.000$
5.891.920$
10,413.223$
9.234,891$
8.176.144$
6.085.976$
10.641.085$
9.451.161$
8.382.847$
6.272.573$
10.817.146$
9.617.553$
8.541.063$
6.413.717$
10.967.742$
9.760.251$
8.677.003$
6.535.679$
11.118.692$ .
9.903.897$
8.814.370$
6.660.055$
11,296.776$
10.075,280$
8,979.956$
6.813.592$
11.461.493$
10.233.904$
9.133.270$
6.955.753$
11.605.760$
10.373.008$
9.267.717$
7.080.422$
11.743.107$
10.505.474$
9.395.750$
7.199.145$
11852.363$
10.610.862$
9.497.609$
7.293.605$
11.9114741
10:667.912$
9.552.750$
7.344.755$
11.948.666$
10.703.833$
9.587.468$
7.376.972$
TABLO 6.15: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Anahtar Teslimi
Şeklinde Yapılması Durumundaki Kümülatif Nakit Akışı
Şubat 2004
Mart 2004
Nisan 2004
Mayıs 2004
Haziran 2004
Temmuz 2004
Ağustos 2004
Eylül 2004
Ekim 2004
Kasım 2004
Aralık 2004
Ocak 2005
Şubat 2005
Mart 2005
Nisan 2005
Mayıs 2005
Haziran 2005
Temmuz 2005
Ağustos 2005
Eylül 2005
Ekim 2005
Kasım 2005
Aralık 2005
Ocak 2006
Şubat2006
Mart 2006
Nisan 2006
Mayıs 2006
Haziran 2006
Temmuz2006
Ağustos 2006
Eylül 2006
Ekim 2006
Kasım 2006
1. D U R U M
2. D U R U M
3. D U R U M
4. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
-152.624$
-152.624$
-152.624$
-152.624$
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-288.536$
-245.836$
-224.486$
-203.136$
-364.060$
-267.130$
-218.665$
-170.199$
-664.315$
-553.191$
-497.630$
-442.068$
-972.660$
-846.750$
-783.795$
-720840$
-1.257.327$
-1.116.033$
-1.045.386$
-974.738$
-1313.822$
-1.120636$
-1.024.043$
-927.450$
-1.393.166$
-1.163.166$
-1.048.166$
-933.165$
-1.645.877$
-1.386368$
-1.256.613$
-1.126.859$
-1.821.254$
-1.521.743$
-1.371.988$
-1.222.232$
-1.868.463$
-1.527.062$
-1.356.362$
-1.185.662$
-2.025.372$
-1.640.176$
-1.447.578$
-1.254.980$
-2.047.880$
-1.616.962$
-1.401.503$
-1.186.044$
-1.974.589$
-1.486.382$
-1.242.279$
-998175$
-1.957.865$
-1.409.750$
-1.135.693$
-861635$
-2.216.018$
-1.634.800$
-1.344.191$
-1.053.581$
-2.380.325$
-1.765.336$
-1.457.841$
-1.150.346$
-2.478189$
-1.828.753$
-1.504.035$
-1.179.318$
-2.477.327$
-1.772.536$
-1.420.141$
-1.067.746$
-2.556.584$
-1.814.804$
-1.443.914$
-1.073.024$
-2.452.402$
-1.631.669$
-1.221.303$
-810.936$
-2.200.230$
-1.307.455$
-861.067$
-414.679$
-2.287.159$
-1.351.079$
-883.039$
-415.228$
-2.252.542$
-1251182$
-750.502$
-251.452$
-2.053.628$
-984.818 $
-450.413$
80.168$
-1.739.480$
-590.185$
-15.537$
551,302$
-1.451.428$
-218.697$
397.663$
1.001.039$
-1.422726$
-125.702$
522.810$
1.154,740$
-1.398.656$
-47.005$
628,820$
1.285.492$
-1.402.707$
4.330$
707.848$
1.389.286$
-1.094.207$
390,254$
1.133.247$
1.846.419$
-1.091.945$
439.170$
1.205.533$
1.940.601$
-527.063$
1,111.089$!
1.935.701$
2.710.994$
TABLO 6.15: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Anahtar Teslimi
Şeklinde Yapılması Durumundaki Kümülatif Nakit Akışı (Devam)
Aralık 2006
Ocak 2007
Şubat 2007
Mart 2007
Nisan 2007
Mayıs 2007
Haziran 2007
Temmuz 2007
Ağustos 2007
Eylül 2007
Ekim 2007
Kasım 2007
Aralık 2007
Ocak 2008
Şubat2008
Mart 2008
Nisan 2008
Mayıs 2008
Haziran 2008
Temmuz2008
Ağustos 2008
Eylül 2008
Ekim 2008
Kasım 2008
Aralık 2008
Ocak 2009
Şubat2009
Mart 2009
Nisan 2009
Mayıs 2009
Haziran 2009
Tenımuz2009
Ağustos 2009
Eylül 2009
Ekim 2009
1. D U R U M
2. D U R U M
3. D U R U M
4. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
-207.282$
1.500.296$!
2.360.823$
3.165,967$
-69.760 $
1.695.806$
2.585.800$
3.416.905$
-19.641$
1.800.752$
2.718.651$
3.574.839$
3.305$
1.870.013$
2.811.451$
3.688.474$
7.878$
1.920.391$
2,885.112$
3.782.715$
-110$
1.957.693$
2.945.438$
3.863.364$
123.111$
2.123.598$
3.133.066$
4.070.011$
272.591$
2.314.184$
3.344.586$
4.299.762$
452.530$
2.534.167$
3.584.970$
4.557.845$
738077$
2.858.147$
3.928.548$
4.918.317$
1.027838$
3.184.716$
4.273.902$
5.279.752$
1.289.364$
3.481.406$
4.588.554 $
5.609.664 $
1.549.414$
3.774.962$
4,899.244$
5.934.784$
1,775.904$
4.032.724$
5.173.022$
6.221.876$
1.995.543$
4.281.378$
5436565$
6.497.604$
2.223.510$
4.537.792$
5707.582$
6.780.522$
2.486.668 $
4.828.820 $
6.012.926 $
7.097.479 $
2.744.596$
5.114.037$
6312.168$
7408.043$
2.986.675$
5.381.645$
6.592.921$
7.699.237$
3.223.419$
5.643.325$
6.867.448$
7.983.910$
3.433.218$
5.875.066$
7.110.541$
8.235.651$
3.621.246$
6.082.616$
7.328.233$
8.460.783$
3.803.777$
6.284.059$
7.539.512$
8.679.208$
3.969.651$
6.466.994$
7.731.359$
8.877.357$
4.118.701$
6.631.237$
7.903.578$
9.055.065$
4.245.097$
6.770.307$
8.049,366$
9.205.303$
4.348.611$
6.883.953$
8.168.459$
9.327.850$
4.440.569 $
6.984.760 $
8.274.071 $
9.436.440 $
4.526.692 $
7.079.083 $
8,372.874 $
9.537.997 $
4.606.922$
7.166.858$
8.464.802$
9.632.463$
4.669.204$
7.234.790$
8.535.895$
9.705.489$
4.731.487$
7.302.722$
8.606.988$
9.778.514$
4.756.792$
7.330.171$
8.635.574$
9.807.970$
4.769.585 $
7.343.992 $
8.649.921 $
9.822.785 $
4.776.030$
7.350.930$
8.657.112$
9.830.223$
TABLO 6.16: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Arsa Sahibi
Villaların Anahtar Teslimi, Yüklenici Vil alan İnce İmalatlarının Yapılması
Durumundaki Kümülatif Nakit Akışı
Şubat 2004
Mart 2004
Nisan 2004
Mayıs 2004
Haziran 2004
Temmuz 2004
Ağustos 2004
Eylül 2004
Ekim 2004
Kasım 2004
Aralık 2004
Ocak 2005
Şubat 2005
Mart 2005
Nisan 2005
Mayıs 2005
Haziran 2005
Temmuz 2005
Ağustos 2005
Eylül 2005
Ekim 2005
Kasım 2005
Aralık 2005
Ocak 2006
Şubat2006
Mart 2006
Nisan 2006
Mayıs 2006
Haziran 2006
Temmuz2006
Ağustos 2006
Eylül 2006
Ekim 2006
Kasım 2006
Aralık 2006
4. D U R U M
3. D U R U M
2. D U R U M
1. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400$) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500 $)
-152.624$
-152.624$
-152.624 $
-152.624 $
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-305.248$
-203.136$
-224.486$
-288.536$
-245.836$
-167.803$
-264.734$
-216.269$
-361.664$
-523.712$
-468.151$
-412.589$
-634.836$
-713.003$
-650.048$
-901.868$
-775.958$
-857.768$
-999.063$
-928.416$
-1.140.357$
-848.988$
-752.395$
-1.138.767$
-945.581$
-711.933$
-1.171.934$
-941.934$
-826.934$
-860.175$
-1.379.193$
-1.119.6841$
-989.929$
-897.463$
-1.196.974$
-1.047.219$
-1.496.485$
-984.907$
-814.207$
-1.497.008$
-1.155.607$
-1.596.340$
-1.211.144$
-1.018.546$
-825.948$
-71.1.561$
-1.142.479$
-927.020$
-1.573.397$
-476.788$
-1.453.202$
-964.995$
-720.892$
-294.071$
-1.390.301$
-842186$
-568.129$
-719.267$
-428.657$
-1.591.094$
-1.009.876$
-1.094.234$
-786.739$
-479244$
-1.709.223$
-1.760.401$
-461.530$
-1.110.965$
-786.247$
-1.701.962$
-997.171$
-644.776$
-292.381$
-1.735.767$
-993.987 $
-623.097$
, -252.207$
-1.573.500$
-752.767$
-342.401$
67.966$
-1.274.642$
-381.867$
64.521$
510.909$
-1.315.901$
-379.821$
556.030$
88.219$
-1.223.925$
-222.565$
278.115$
777.165$
-978.107$
90.703$
625.108$
1155689$
-617.782$
531.513$
1.106.161$
1673000$
-284.278$
948.453$
1.564818$
2.168.189$
-197.491$
1.099.533$
1748.045$
2.379.975$
-126.735$
1.224.916$
1.900.741$
2.557.413$
-73209$
1.333.828$
2.037.346$
2.718.7841
280.743$
1.765.204$
2.508.197$
3.221.369$
329.908$
1.861.023$
2.627.386$
3.362.454$
952.6575$
2.580.809$
3.415.421$
4.190.714$
1.318.108$
3.025.686$
3.886.213$
4.691.357$
TABLO 6.16: 24 Aylık Satış Kampanyası ve İmalatların Arsa Sahibi
Villaların Anahtar Teslimi, Yüklenici Villaları İnce İmalatlarının Yapılması
Durumundaki Kümülatif Nakit Akışı (Devam)
Ocak 2007
Şubat 2007
Mart 2007
Nisan 2007
Mayıs 2007
Haziran 2007
Temmuz 2007
Ağustos 2007
Eylül 2007
Ekim 2007
Kasım 2007
Aralık 2007
Ocak 2008
Şubat2008
Mart 2008
Nisan 2008
Mayıs 2008
Haziran 2008
Temmuz2008
Ağustos 2008
Eylül 2008
Ekim 2008
Kasım 2008
Aralık 2008
Ocak 2009
Şubat2009
Mart 2009
Nisan 2009
Mayıs 2009
Haziran 2009
Temmuz2009
Ağustos 2009
Eylül 2009
Ekim 2009
4. D U R U M
3. D U R U M
2. D U R U M
1. D U R U M
(900 $-1300 $) (1000 $-1400 $) (1050 $-1450 $) (1100 $-1500$)
4988473$
4157.368$
3.267.374$
1.501.808$
5204492$
4.348.304$
3.430.405$
1.610.012$
5.364 305 S
4.487.282$
3.545844$
1.679.136$
5.503.997$
4.606.394$
3641673$
1.729.160$
5.642.731$
4.724.805$
3737.060$
1.779.2571$
5.896.064$
4.959.119$
3.949.651$
1.949.164$
6.167.419$
5.212.243$
4.181.841$
2.140.248$
6.450.405$
5.477.530$
4.426.727$
2.345.090$
6.815.233$
5.825.464$
4.755.063$
2.634.993$
7.176.668$
6.170.818$
5.081.632$
2.924.755$
7.506.580$
6.485.470$
5.378.322$
3.186.280$
7831700$
6.796.160$
5.671.878$
3.446.330$
8118792$
7.069.938$
5.929.640$
3.672.820$
8.394520$
7.333481$
6.178.294$
3.892.459$
8.677.438$
7.604.498$
6434708$
4.120.426$
8.994.395$
7.909.842 $
6.725.736 $
4.383.584 $
9.304.959$
8.209.084$
7010.953$
4.641.512$
9.596.153$
8.489.837$
7278.561$
4.883.591$
9.880.826$
8.764.364$
7.540.241$
5,120.335$
10.132.567$
9.007.457$
7.771.962$!
5.330.134$
10.357.699$
9.225.149$
7.979.532$
5.518.162$
10.576.124$
9.436.428$
8.180.975$
5.700.693$
10.774.273$
9.628.275$
8.363.910$
5.866.567$
10951.981$
9.800.494$
8.528.153$
6.015.617$
lin5?19$
9946282$
8667.223$
6.142013$
1.224.766$
0.065.375$
8.780.869$
6.245.527$
0.170.987$
.333.356$
8.881.676$
6.337,485$
0.269.790 $
.434.913 $
8.975.999 $
6.423.608 $
0.361.718$
.529.379$
9.063.774$
6.503.838$
.602.405$
0.432.811$
9.131.706$
6.566.120$
.675.430$
0.503.904$
9.199.638$
6.628.403$
.704.886$
0.532.490$
9227.087$
6.653.708$
719.701 $
0.546.837 S
9240.908$
6.666.501 $
11.727.139$,
10.554.028$
9.247.846$
6.672.946 $
Şekil 6.6: İmalatların Arsa Sahibi Villaları Anahtar Teslimi,
Yüklenici Villaları İnce İmalatlarının Kısmi Yapılması Durumunda,
24 Aylık Satış Kampanyası ve 1. Durum (900$-1300$ )
Fiyatlarına Bağlı nakit Akışı
1.200.000$
1.000.000.$
800.000 $
600.000 $
400.000 $
200.000 $
Oî
200.000 $
400.000 $
Toplam Finansman Tutarı
324.329 $
I Finansman Geri Dönüş Tarihi Oeak 2005
Net Kar tutan
'.376.972 $
11.200.000 î
l.OOO.OOO.î
800.000 $
600.000 $
-•400.000$
•-200.000$
-•0$
--200.000$
400.000 {
KUMULTıF NAKIT AKıŞı
Şekil 6.7: İmalatların Arsa Sahibi Villaları Anahtar Teslimi,
Yüklenici Villaları İnce İmalatlarının Kısmi Yapılması Durumunda
24 Aylık Satış Kampanyası ve 4. Durum (1100$-1500$ )
Fiyatlarına Bağlı nakit Akışı
1.200.000 $
1.000.000.$
800.000 $
600.000 $
400.000 $
200.000 $
0$
200.000 $
400.000 $
Toplam Finansman Tutan
Finansman Geri Dönüş Tarihi
İNet Kar tutan
AYLıK NAKIT A K ı Ş ı
305.248$
Mayıs 2004
11.986.666$
KÜMÜLTİF NAKİT AKIŞI
I
1.200.000 3
• 1.000.000.3
• 800.000 $
600.000 $
400.000 $
200.000 $
0$
200.000 $
400.000 $
KUMULTıF NAKIT AKıŞı
Projenin bütün alternatifleri ve senaryolan dikkate alınarak nakit akış diyagramlan
aylık ve kümülatıf olarak hazırianır. Bu tablolar firma yöneticisine karar verme
noktasında yol gösterici olacaktır.
SONUÇ
Hızla kaynaklanıl tükendiği günümüzde ayağını yorgan göre uzat kavramı yanında
imkanların en iysini bu gayreti giderek dahada ağılığım hisstettirmektedir. İnşaat
sektörünün hızla parladığı bugünlerde de gelecekğimizin inşaası için bu düşünceden
ayrılmadan eldeki kaynakları en doğru şekilde kullanmak gerekmektedir.
Yatırım fizibilitesi ve konut geliştirme stratejilerinin belirlenmesinde kitabın
değişik bölümülerinde gereksinim duyulan pek çok bilgi örnekler ile verilmiştir.
Rehber niteliği taşıması için hazırlanan çalışmada fizibilite hesaplannda özellikle
dikkat edilmesi gereken konular şunlardır :
a) Fizibilite etütü , düz hesap makinası ile iki çarpma bir bölme işlemi değil,
bilginin toplanıp uzmanlarınca değerlendirilmesi gereken bir uzmanlık işidir.
b) Hesaplamalara esas veriler toplanırken , verilerin doğruluğu ve güvenirliği
mutlaka sınanmak, bir yakının telefon ile aranarak alınan tavsiyelerin sonunun
hüsran olabileceği unutulmamalıdır.
c) Gelişen teknoloji ve bilişim dünyası çözümlerinin hesaplamalarda çok büyük
bir yardımcı olarak devreye girmesi son derece avantaj olmakla birlikte, çıkan
sonuçların direkt olarak kullanılması yerine yorumlanması gerektiği hatırdan
çıkmamalıdır.
d) Her bölgenin kendine has gereksinmi olduğu, bir bçlgeye yapılan konutların
başka bir bölge için pahah, lüks, ucuz, uygun değil v.b. kavramlarla nitelendirileceği
göz önüne almarak, her projenin her yere uymayacağı bölge ve Pazar araştırmalarmm
sağlıklı y a p ı l m a s ı n ö n e m i
bir kez daha k e n d i n i g ö s t e r m e k t e d i r .
e) İnşaat projelerinin ve yatınm etütlerinin sistematik bir biçimde ele alınmasında
İnşaat Proje Yönetim ilke ve siteminden yararlanılması işleri kolaylaştıracaktır.
f) Finansal analizleri sadece kar realizasyonu olarak görmenin fırsat maaliyetlerinin
göz önüne alınmamasının sonuçları çoğu zaman pahalı ve bölge ihtiyacı dışında
bir üretim olduğu unutulmamalıdır.
g) Satışa çıkan bir konut projesinin fiytalarını belirlemede yapılacak hatanın
satışlar başladıktan sonra elde konut stoğu olarak kalacağı hususu dikkate
alınmalıdır.
h) Arsa sahiplerinin, özellikle kat karşılığı imalatlar için sözleşmelerinde yüklenici
karını ve bölgenin gelecekte oluşturacağı rantı hesap ederek arsa oram belirlemesinde,
üzüm yemek yerine bağcıyı dödükleri, ellerindeki arsaları alanların ise çoğu
zaman işleri zamanında tamamlayamadıkları göz önüne alındığında, arsa
sahiplerininde bölüşüm oram hesabında fızibliteden faydalanmaları yararh olacaktır.
i) Arsa ve menkul değerlemesi ile ilgili okulların çoğalması, konu uzmanlarının
yetiştirilmesine ihtiyaç bulunmaktadır, bu konuda yapılacak her türlü yatırım
mutlak suretle gelecekte yarar olarak geri dönecektir.
j) İnşaat Proje yönetim uzmanlığının , ön tasarımdan (fizibilite) işin bitimine
kadar olan süreçte yer alması halinde iletişim ve koordinasyon sorunlannm ortdan
kaldıracağı ve inşaat üretimi üzerinde daha sağlıklı, zamanında ve istenen kalitede
sonuçlandmlması açısından önemi tartışmasızda Bu anlamda ulusal inşaat proje
yönetim standartları ile tescilli inşaat proje yöneticilerine ihtiyaç vardır.
k)İTÜ İnşaat Fakültesi bünyesinde 15 senedir devam eden bu eğitimlerde temel
hedef sektörün gereksindiği bu uzmanları yetirmek olmuştur. Yetişen bu uzmanların
sektöre yararının maksimize edilmesi için bu konuda çalışan akademiler ile özel
sektörün iş birliği içinde olması gerekmektedir.
1) Ulusal bilgi bankalarımızın, emlak verileri, arsa rayiç verileri, imalat maliyet
verileri, adam-saat abakları v.b. konualrda acilen kurulması giderek kaynaklann
tükendiği ülkemizde artık kaçınılmaz olmuştur.
Tarih, deneyimlerin depolanması, analiz edilmesi ve sonuçta ortaya çıkan bilginin
bir sonraki nesile aktarılması biçiminde tanımlanırsa, sürekli imalat gerçekleştiren
inşaatçılarımızın, kendi özgün tarihlerini yazmaları ve bundan yararlanılarak
ulusal inşaat tarihimizin yeni yetişen inşaatçılara rehber olarak, geUşimin değişimle
birlikte olması gerekliliğini bir kez daha ortaya koyacaktır.
KAYNAKLAR
1. Ağakay, M.A. 1974, Türkçe Sözlük, , Türk Dil Kurum Yayınları Sayı:403,
Ankara s.727
2. Akgüç, Ö., 1998, Finansal Yönetim, Muhasebe Enstitüsü Eğitim ve Araştırma
Vakfi Yayın No: 17, İstanbul
3. Alp, A. & Yılmaz, M.U., (2000). Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi.
(1. Basım). İstanbul: Mart Matbaacılık Ltd. Şti.
4. Ayturan, A.N., 2000, İşletme Yönetiminde Yatınm Kararmı Etkileyen Faktörlerin
Analizi, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü,
İstanbul
S.Berk N . , 2 0 0 2 , F i n a n s a l y ö n e t i m , T ü r k m e n K i t a b e v i ,
İstanbul
6. Büker S., 1996,Yatırım ve Proje Değerlemesi, Anadolu Üni. Açık Öğretim
Fakültesi Yayınlan No: 827 , Fasikül 1, Eskişehir
7. Çelebi E., 1992, Yatınm Harcamalan Hesaplan Etüt ve AnaHzleri ile yatınmlann
verimliliğini arttırabilme imkanları, Marmara Ün. Teknik Eğitim Fak. Yayınlan.
İstanbul
8. Çu-acı, H. Ve Erkut, G., (1998). 2000 li yıllarda İstanbul'un Altyapı Beklentileri
ve Mekansal Örgütlenme. İstanbul: İstanbul Ticaret Odası Yayını No: 1998,17
9. Eğdemir, G.F., (2001). İstanbul'da Konut Fiyatlanmn Mekansal Analizi, Doktora
Tezi, İstanbul: İTÜ, Fen Bilimleri Enstitüsü.
10. Erkan V., 1999, Dış Proje Kredisi Kullanan Kamu Yatınmlarınm Gelişimi ve
Değerlendirilmesi (1988-1997), Uzmanlık Tezi İktisadi Sektörler Ve Koordinasyon
Genel Müdürlüğü Proje, Yatırımları Değerlendirme Ve Analiz Dairesi, Ankara
11. Ertaş M., 2000, Kentsel Alanlarda Mal Değerlemesi, Dr. Tezi.T.Ü. Fen Bilimleri
Enstitüsü, İstanbul
12. Göçer, K., (1998). İstanbul'da Konut Değerini Etkileyen Faktörler Anadolu
Yakası Örneği, Yüksek Lisans Tezi:. İstanbul: İTÜ, Fen Bilimleri Enstitüsü.
13. Güvemli, O., 1994, Yatınm Projelerinin Düzenlenmesi Değerlendirilmesi ve
İzlenmesi, Marmara Ün. Nihad Sayar Eğitim Vakfı Yayınlan, 5. Baskı, İstanbul
14. Hasol, D., (1998). Ansiklopedik Mimarlık Sözlüğü, İstanbul: YEM
15. Keleş, R., (1997). Kentleşme Politikası. İstanbul: İmge Yayınevi.
16. Meydan Larousse Büyük Lügat ve Ansiklopedisi
17. Ross M. H., 1964, Income, Analysis and Policy, Mc Graw Hill Book Co, New
York, s. 125
18. Şahin H„ 1998,Yatirim Projeleri AnaHzleri, Ezgi Kitabevi Yayınlan, Bursa
19. Yılmaz Z., 1997, Yatırını Projeleri Analizi ve Yönetimi, Uludağ Üniversitesi
Güçlendirme Vakfi Yayın No:8, Bursa
20. www.izmir.bel.tr
EK 1
İSTANBUL'UN İLÇELERİ VE BÖLGESEL ÖZELLİKLERİ
1. Adalar
1. Nüfus: Toplam nüfusu 2000 senesi sayımlarma göre 17.760 kişidir ve bu
nüfusun önemli bir kısmım halen azınlıklar oluşturmaktadır. Ancak, yaz mevsiminde
yazlıkçılarm gelmesiyle bu rakamın 150 bin civanna yükseldiği tahmin edilmektedir.
ii. Yüzölçümü: Adalar ilçesi Büyükada, Heybeliada, Burgazadası, Kmalıada,
Sedefadası, Yassıada, Kaşıkadası, Sivriada ve Tavşanadası olmak üzere 9 ayrı
adadan oluşmaktadır. Adalar ilçesi 5 mahalleden oluşmaktadır. Bu mahalleler;
Büyükada'daki Maden ve Nizam Mahalleleri ile, Kmalıada, Burgazadası,
Heybeliada mahalleleridir. Sedefadası, Büyükada'daki Maden Mahallesi
Muhtarlığı'na bağlıdır. İlçenin merkezi Büyükada'dır.
İÜ. Tarihi Mekânlar:
Büyükada: Adanm en yüksek tepesinde Aya Yorgi küise ve manastın bulunmaktadır.
Buradaki ilk yapı, 6. Yüzyılda inşa edilmiştir. Bu mevkide, birçok kilise ve
manastırın kalıntıları da vardır. İsa Tepesi'nde ise Hristos Kilise ve manastırı
bulunmaktadır. Kumsal semtindeki Ayios Dimitrios Kilisesi de Adanın önemli
dini yapılarmdandır. Adadaki Ortodoks cemaat, büyük ayinlerini burada
yapmaktadır.
Heybeliada: Bahriye Okulu, Aye Ofemya Ayazması, Türkiye'nin ilk sanatoryumu
olan Heybeliada Sanatoryumu ve Papaz Okulu.
Burgazada: Hristos ve Aya Yorgi Manastırları
2. Avcılar
i. Nüfus: İlçenin nüfusu 2000 sayımlarına göre 233.749 'dur.
ii. Yüzölçümü: İstanbul'un Batısında, Marmara Denizi sahilinde, İstanbul
merkezine 27 kilometre uzaklıktadır. Doğusunda Küçükçekmece gölü ve
Küçükçekmece ilçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde
Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece ilçesi; güneyinde ise Marmara denizi
ile çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne
sahiptir. TEM otoyolu ile E-5 (d-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmektedir.
İÜ. Bölgesel Özellikler: İlçede sanayi tesislerinin gelişmesiyle balıkçılık, bağcılık
ve tarım tarihe karışmış bunların yerini sanayi, ticaret ve rekreasyon (eğlencedinlenme) almıştır. Avcılar'da başta madeni eşya, dokuma, giyim eşyası olmak
üzere irili ufaklı 350'den fazla sanayi tesisi faaliyettedir. Buna göre nüfusun
%40'ından fazlasını işçiler, %10'unu bölge esnafı ve küçük çapta memur kesimi
oluşturmaktadır. İlçenin çeşitli yerlerinde yaşayan insanların ihtiyaçlarını büyük
ölçüde karşılayan Ana Sağlık Ocağı, Trafik Hastanesi, çok sayıda klinik ve büyük
özel hastaneler açılmıştır. İlçede birçok Eğitim öğretim kurumları vardır. Bu
kurumların içinde, İstanbul Üniversitesi Avcılar Kampusu büyük öneme sahiptir.
Kampüste Mühendislik, Veterinerlik, İşletme Fakülteleri, Teknik Bilimler Yüksek
Okulu bulunmaktadır.
3. Bağcılar
i. Nüfus: İstanbul' un en hızlı nüfus artışının görüldüğü Bağcılar ilçesi, son
yıllardaki göç hareketleri ile resmi rakamlara göre 558,435 kişi olan nüfusun çok
üzerinde kişi barındırmaktadır. Resmi makamının bu konudaki açıklamalarına
göre günümüzde Bağcılar ilçesinde 600,000 kişi üzerinde insan yaşadığı
sanılmaktadır. Ayrıca Mahmutbey MİA (Merkez iş alanı) bölgesinin ticari
yapılaşmasının tamamlanması halinde nüfus yoğunluğunun çok daha büyük boyuta
ulaşacağı açıktır.
ii. Yüzölçümü: İstanbul ilinin Avrupa yakasında, Büyükşehir Belediyesi sınırları
içerisinde yer alan Bağcılar, Avrupa - Asya aksı üzerindedir. Edirne - Ankara
arasında yapılmış, Türkiye' nin en önemli otobanı olan E - 80 (TEM) oto yolunun
0-2 güzergahı ile bu güzergahın, D-100 (Eski E-5) oto yolunun, güney - batı ve
kuzey - doğu ekspres bağlantıları arasındaki Bağcılar ilçesi bir geçit özelliği
taşımaktadır. Batıda Küçükçekmece, kuzeyde askeri arazi ve Esenler, doğuda
Güngören, güneyde ise Bahçelievler ilçeleri ile çevrili Bağcılar ilçesi 22 km^
alana kuruludur.
üi. Bölgesel Özellilkler: Günümüzde 2554 cadde ve sokağın hemen hepsinde
yaya kaldırımı mevcuttur, yollar asfalt ve kilit taşı kaplama olarak yapılmıştır.
Yapılan kavşak ve yol genişletme ve iyileştirme çalışmaları ile kent içi ulaşımda
olumsuzlukları ortadan kaldırılmıştır. İstanbul' un merkez ve diğer ilçeleriyle
ulaşımında İETT ve Halk Otobüsleri yanında, minibüsler ile toplu taşıma hizmeti
yürütülmektedir. İstanbul' un en önemli ticaret ve sanayi merkezlerinden biri olan
Bağcılar İlçesi' nde günümüzde iplik dokuma, gıda, taş ve toprak, metal ve basın
sanayi çeşitlenmesi, küçük - büyük atölyeler, ticarethaneler ile ticaret merkezleri
bulunmaktadır. Bugün bu sektörlerde toplam 52,750 işletme faaliyet göstermektedir.
Ülkenin büyük basın kuruluşlarından Hürriyet, Milliyet, Meydan, Dünya, Akit
ve Yeni Asya gazeteleri matbaa ve yönetim merkezleri Bağcılar İlçesi' ndedir.
Son yirmi yıla kadar % 72' si kültüre elverişli tarım alanı olan Bağcılar İlçesinde
günümüzde tanm alanlan, mera ve otlaklann yapılaşmaya bağlı olarak yok olması
nedeni ile hiç kalmamıştın
4. Bahçelievler
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre 478.623'dir.
ii. Yüzölçümü: 16.7 km^ dir.
İÜ. Tarihçe: Bahçelievler İlçesi, Cumhuriyet, Çobançeşme, Fevziçakmak ve
Hüniyet mahallelerinin Yenibosna bölgeleri, Kocasinan, Siyavuşpaşa, Soğanlı,
Şirinevler, Yenibosna, Zafer ve Bahçelievler olmak üzere 11 mahalleden
oluşmaktadır. Bahçelievler'e bağlı bucak ve köy yoktur.
Bahçelievler'in bulunduğu kesim, Bakırköy'ün O-l karayolunun (eski E-5)
kuzeyine doğru büyümesiyle oluşmuştur.
iv. Tarihi Mekanlar:
Havuzlu Köşk (Siyavuşpaşa Kasrı): Havuzlu Köşk (Çavuş Başı) Milli Egemenlik
Parkının içinde bulunmaktadır. Yapılan ek ve değişikliklere karşın, köşkün genel
görünüşü 16. Yüzyıl Osmanlı sivil mimarlığının tüm özelliklerini yansıtmaktadır.
Günümüzde çocuk kitaplığı olarak değerlendirilmektedir. Adını 16. Yüzyılda
Sultan III. Mehmet zamanında iki defa sadrazamlık yapmış olan Siyavuşpaşa'dan
almıştır.
Çobançeşme Köprüsü: Londra Asfaltı'nm Atatürk Hava Limanı Kavşağında yer
alır Altı kemerli 38 metre uzunluğunda yontma taşlardan yapılmışta. Doğu Roma
İmparatorluğu dönemine ait bu köprü, suyu bol Ayamama Deresi üzerine kurulmuş
iken şimdi suları çekilmiş kuru bir dere yatağı üzerinde durmaktadır.
Viran Saray (Viran Bosna): Yenibosna Merkez Mahallesinde Yenibosna
İlköğretim Okulu'nun güneybatısmda yer almaktadır. Şu anda tamamen viran
olmuş, sarayın kalıntılan vardır. Yapılan incelemede Osmanlı Dönemine ait olan
saray, bugünkü Yugoslavya'da bulunan Bosna kentinden ismini almıştu*. Önceleri
Saray Bosna iken saldırı sonucu yıkıldıktan sonra Viran Bosna adını almıştır.
5. Bakırköy
i. Nüfus: 2000 sayımına göre 208.398'dir.
ü. Yüzölçümü: İstanbul'un eski semtlerinden biri olan Bakırköy, Avrupa yakasmda,
Marmara Denizi'nin kuzeydoğu sahilindedir. Kuzeyinde E-5 Karayolu sınırı
olup, Güngören ve Bahçelievler ilçeleri; güneyinde Marmara Denizi, doğusunda
Çırpıcı deresi sınır olup, Zeytinburnu ilçesi, batısında ve kuzey-batısında ise
Küçükçekmece ilçesi bulunmaktadır. Bu sınırlar içerisinde Bakırköy ilçesi 35
km»'5f alana kuruludur. Bahçelievler, Güngören ve Bağcılar ilçeleri 1992 yılında
Bakırköy'den ayrılarak ilçe olmuşlardır. 1957'ye kadar Zeytinburnu, 1989'a
kadar Küçükçekmece ve Avcılar ilçeleri, Bakırköy'e bağhydı.
iii. Tarihçe: Tarihi gelişmesi içinde. Antik Çağ' dan günümüze çeşitli tarihi eser
bırakan Bakırköy'ün önemli tarihi eserleri olarak, Bizans döneminden kalma
Fildamı (Fildamı Sarnıcı), 17. yüzyıl Osmanlı mimarisini yansıtan Baruthane,
aynı dönemde yapılan, ancak 1875"de Sultan Abdülaziz tarafından yeniden inşa
edilen Çarşı Camii ve Çeşmesi, aynı dönemde yaptırıldığı sanılan Şifa Hamamı,
19. yüzyılda yaptırılan Bez Fabrikası (Bakırköy Pamuklu Sanayi Müessesesi),
Yeşilköy yahlan, Batarköy evleri, kihseler, köşkler, Horya Deniz Köşkü sayılabihr.
iv. Bölgesel Özellikler: İstanbul'un eski ilçelerinden olan Bakırköy, Osmaniye,
Kartaltepe, Zuhuratbaba, Zeytinlik, Cevizlik, Sakızağacı ve Yenimahalle
mahallelerinden oluşur. Florya, Yeşilköy, Yeşilyurt ve Ataköy Plajları, kıyı
kahveleri gezinti yerleri ile yöre hakkında hizmet veren Florya'nın önemli bir
yeri vardır. Türkiye Cumhuriyeti'nin kurucusu büyük önder Atatürk'ün buyruğu
ile kurulmuş Atatürk Ormanı doğal güzelliğinin yanında önemli oksijen
kaynağıdu-.Hava, Kara, Deniz ulaşımı açısından Türkiye'nin en zengin ulaşımına
sahip Bakırköy, Uluslararası Havacılık alanında faaliyet gösteren Atatürk
Havalimanı ile büyük bir turizm potansiyeline sahiptir.
6, Bayrampaşa
i. Nüfus: 2000 genel nüfus sayımına göre 246.646 civarındadır. Ancak ilçedeki
nüfus, iş günlerinde 750.000'in üzerine çıkmaktadır.
ii. Yüzölçümü: 9 milyon 500 bin metrekaredir.
üi. Tarihçe: 1950 sonrasında İstanbul'da başlayan imar faaliyetleri, endüstrileşme,
arsa fiyatlarının yükselmiş olması, gecekonduların yıkımı gibi nedenlerle çevrede
(kırsal yerleşmede) konut arsası talebi başlanuştu*. Bayrampaşa bu kırsal özelliğini,
İstanbul'da Aksaray mevkiinde Vatan-MiUet Caddeleri'nde 1955'ten sonra yapımına
başlanan istimlakla ve İstanbul Belediyesi'nin beldeyi sanayi bölgesi olarak tespit
etmesi ve düzlüğü sebebiyle küçük atölye sahiplerinin burayı tercih etmeleriyle
kaybetmiş, bu tarihlerde büyük bir nüfus patlaması olmuştur. 1955'ten önce Maltepe
civarında mevcut olan 3-4 adet fabrika, yeni açılanlarla birlikte, beldede bir işçi
muhitinin oluşmasını sağlamıştır. İskan alanlan merkezden Terazitepe, Altmtepesi
ve İsmetpaşa Mahalleleri'ne kaymaya başlamıştır. Bayrampaşa halkının % 40'ını
temsil eden göçmenler, genellikle Yıldırım, Vatan ve Terazidere Mahalleleri'nde
ikamet etmektedir. 1960 yılında ikinci bir nüfus patlaması olmuştur. Beldenin
%30-35'ini teşkil eden Trakya, Karadeniz, Anadolu ve Orta Anadolu halkının yanı
sıra, Yugoslavya'dan gelen göçmenlerin yarattığı yeni konut gelişimi, mevcut
dokunun dolması ve daha sonrada Murat-Kartaltepe-Yıldırım mahalleleri'nin
oluşmasıyla kendilerini göstermiştir. 1963'te Belediye teşkilatı kumlan Sağmalcüar'm
adı 1978'de Bayrampaşa olarak değiştirilmiştir. İlçeye ulaşım belediye otobüsü,
minibüs ve metro ile sağlanır. Otogar ve sebze hali ilçe sınırları içerisindedir.
Bayrampaşa Kapalı Cezaevi ilçe sınırları içerisindedir. Bu da ilçemiz için ayrıca
bir sorun teşkil etmektedir ve rayiçleri düşürmektedir. İlçede 49 park bulunmaktadır.
Kişi başına düşen yeşil alan miktarı ise 1.5 metre karedir. Yapılan yeni planlar
Büyük Şehir Belediyesi tarafından kabul edilirse, yeşile açılan alanlarla, kişi
başına düşecek yeşil alan miktarı 7 metre kare olacaktır.
iv. Tarihi Mekanlar:
Sadrazam Mustafa Paşa Meydan Çeşmesi: (1166/1752) Edimekapı-Rami arası
Topçular Camii ilerisindedir. Sadrazam Bahir Mustafa paşa yaptırmıştır. Ferhatpaşa
Çeşmesi: Mimari özelliklerine ve üslubuna bakıldığında takribi olarak; miladi
1850-1870 yıllan arasında, Rodos taşından kesme taş işçiUğiyle Rokoko üslubunun
güzel bir örneği olarak inşa edildiği anlaşılmaktadır.
7. Beşiktaş
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 190.08l'dir.
ii. Yüzölçümü: 1930 yılma kadar Beyoğlu'na bağlı bir nahiye olan Beşiktaş'ın
yüzölçümü 11.000 km^'dir.
İÜ. Tarihçe: Beşiktaş, Bizans döneminde Boğaziçi kıyılarındaki en belli başlı
yerleşim merkeziydi.
Arnavutköy: Bebek'le Kuruçeşme arasında yer aln*. Boğaziçi'ndeki önemli ibadet
yerlerinden biri olan Ayios Mihael Kilisesi buradaydı. Konstantinos tarafından
yaptırıldığı söylenen bu kilisede Başmelek Mihael'in mozaik bir ikonası
saklanıyordu.
Aşiyan: Bebek ile Rumelihisarı arasında, bugün aynı isimle anılan mezarlık
sırtlarında bulunan semt.
Balmumcu: Barbaros Bulvarı üzerinde Yıldız'la Zincirlikuyu kavşağı arasında
kumlu mahalle. Bugünkü Balmumcu Mahallesi'nin bulunduğu yerde II. Mahmud
döneminde (1808-1839) aynı adla anılan bir çiftlik bulunuyordu. Balmumcu
Kasrı denilen köşk daha sonra Abdülaziz döneminde yapılmıştı.
Bebek: Osmanlı döneminde Bebek'e ve Bebek adının kökenine ait ilk bilgiler
İstanbul'un fethinin hemen öncesine gider. II. Mehmed'in (Fatih) Rumeli Hisan'nm
yapımı ve kuşatma sırasında asayişi sağlamak üzere buraya Bebek Çelebi adlı
veya lakaplı bir bölükbaşı tayin ettiğini; Bebek Çelebi'nin semtte bir köşk ve bir
bahçe kurduğunu, ölümünden sonra semtin onun adıyla anıldığını yazmaktadır.
18. yy sonundan 19. yy ortalarına kadar olan dönemi kapsayan Bostancıbaşı
Defterleri'ndendir.
Kuruçeşme: Ortaköy'den Defterdarbumu ile; Arnavutköy'den Sarrafburnu ve
Çorlulu Ali Paşa Yalısı (bugünkü Robert Lisesi girişi) ile ayrılan sahil boyunca
ve arkasındaki sarp kayalık tepelerde yer alır.
Ortaköy: Ortaköy'ün tarihinden gelen en önemli özelliği farklı kültürlerden Türk,
Rum, Ermeni ve Yahudi topluluklarının ve farklı inançların bir arada dostluk
içinde yaşamasıdır ve bu özellik günümüze kadar gelmiştir. Ortaköy'e bugünkü
çehre ve özelliğini kazandıran, iskelenin arkasındaki Ortaköy Meydanı'nm en
belirgin ve egemen mimari öğesi Ortaköy Camii'dir. Mehmed Ağa tarafmdan 18.
yy'm başlarında yaptırılan cami, Abdülmecid tarafından tamamen yıktırılarak
denize uzanan rıhtım üzerine 1854-1856 yıllarında Mimar Nigoğos Balyan'a
yeniden yaptırılmıştır. Ortaköy Meydan ve çevresi, sanat atölyeleri, kahveler, bar
ve lokantalar, pazar günleri açılan elişi, antika ve sanat pazarıyla, gece gündüz
canlı bir buluşma merkezidir.
Yıldız: Yıldız'm sınırlarım kuzeyde Barbaros Bulvarı'ndan ayrılan BeşiktaşBoğaziçi Köprüsü bağlantı yolu ve aynı noktadan ayrılarak güneydoğuya yönelen
Palanga Caddesi, kuzeybatıda Emirhan Caddesi, batıda Ihlamur ve Dikilitaş
semtleri, doğuda Yıldız Parkı, güneybatıda Abbasağa Mahallesi, güneyde
Serencebey Yokuşu ve güneydoğuda Çırağan semtleriyle çizmek olanaklıdır. Bu
sınırlar içinde Yıldız Sarayı ve Yıldız Parkı en geniş yeri tutar. Yerleşme bölgesi
Barbaros Bulvan'nm batısında kalan Ihlamur-Yıldız Caddesi ve Yıldız Posta
Caddesi çevresidir. Güneyde, ayrı küçük bir semt olarak bilinen Serencebey
Yokuşu çevresini de semtin geniş sınırları içinde saymak mümkündür. Saray ve
semt bu bölgedeki tepelerden Beşiktaş ve Ortaköy'e doğru inen, tümüyle koruluk
yamaçlar üzerinde kurulmuştur.
7. Beykoz
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 210.832'dur.
ü. Yüzölçümü: 313 km^'dir.
İÜ. Bölgesel Özellikleri: Beykoz Boğaziçi'nin kuzey kesiminde Anadolu yakasında
Küçüksu deresi ile Anadolu Kavağı arasında yer alan; merkeziyle olduğu kadar
çevre köyleri, ormanları ve korularıyla da ünlü bir yerleşim yeridir. Doğusunda
Şile batısında İstanbul Boğazı Kuzeyinde Karadeniz, Güneyinde Üsküdar,
Ümraniye, Kartal ve SultanbeyU ilçeleri bulunur. İlçe 19 mahalle ve 19 köyden
meydana gelmiştir. Biri merkez olmak üzere iki bucağı vardır. Beykoz İlçesi
merkez bucağına 11 köy, Mahmutşevketpaşa Bucağına da 8 köy bağlıdır. Beykoz
ilçe merkezine bağlı mahalleler; Anadoluhisan, Anadolukavağı, Beykoz (Merkez),
Çamlıbahçe, Çiğdem, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Gümüşsüyü, İncirköy, Kanlıca,
Kavacık, Ortaçeşme, Paşabahçe, Rüzgarlıbahçe, Soğuksu, Tokatköy. Yalıköy,
Yenimahalle'dir. Köyleri; merkez bucağına bağlı, Alibaba, Alibahadır, Anadolufeneri,
Çavuşbaşı, Çayağzı, Dereseki, Elmalı, Kaynarca, Mahmutşevketpaşa, Polonez,
Poyraz; Mahmutşevketpaşa Bucağına bağlı Ömerli (bucak merkezi), Bozhane,
Cumhuriyet, Gollü, İshaklı, Kılıçlı, Öğümce ve Paşamandıra'dır. Beykoz ilçesi
eskiden Üsküdar'a bağlı bir yerleşim yeriydi. Cumhuriyet döneminde Üsküdar
ilçesinden ayrılarak, ayrı bir ilçe olmuştur.
9. Beyoğlu
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 231.900'dur
ii. Tarihçe: Beyoğlu, İstanbul'un ilk yerleşim yerlerinden biridir. Tarihte, "Karşı
yaka" anlamına gelen "Pera" adıyla bilinmektedir. Beyoğlu, 1924 yılında idari
yapı içinde İstanbul'un bir ilçesi olarak yer almıştır. Cumhuriyet'in ilk yıllarında
Beşiktaş ve ŞişU'yi de idari olarak içinde banndu-an Beyoğlu 1930 yılında Beşiktaş
ilçesinin kurulması, ardında da diğer idari tasarruflar sonunda bugünkü durumuna
gelmiştir. İlçe, kuzeyde Eyüp, Kağıthane, Şişli ve Beşiktaş'a, güneyde ise Fatih
ve Eminönü ilçelerine komşudur. Beyoğlu'nun Boğaz'm Anadolu yakasındaki
komşusu ise Üsküdar'dır. 1860-1864 arasında Aşıklar ve Ayazpaşa mezarlıkları
kaldırırılmış. Galata surları yıktırılmış, yeni caddeler ve sokaklar açtırılmış;
yangınların önlenebilmesi için ahşap bina yapımı yasaklanmıştır. 1873'de
Galatasaray'ı Beyoğlu'na bağlayan Tünel açılıp hizmete girmiştir. 1913'te ise
Beyoğlu-Şişli arasında elektrikli tramvaylar hizmete girmiştir. Osmanlı'dan
Cumhuriyet'e geçildiğinde de Beyoğlu'nun yerleşme alanı Teşvikiye ve Maçka'dan
Beşiktaş'a, Şişh ötelerine, Haliç ve Boğaziçi yamaçlarına uzanmıştır. Bu gehşme
sırasında konutlar yavaş yavaş iş yerlerine dönüşmüştür. Önceleri adı Cadde-i
Kebir iken Cumhuriyetten sonra İstiklal Caddesi denilen ana yol boyunca mağazalar,
bankalar, kahvehaneler, tiyatrolar, sinemalar, pastaneler ve eğlence yerleri açılmıştır.
Bu gelişme Halaskargazi Caddesi boyunca Şişli'ye doğru sürmüştür. Dünyada
yeraltında yapılan raylı ulaşım denemelerinin ilk örneklerinden olan Tünel de 19.
yüzyıhn ikinci yarısında Beyoğlu'nda tesis edilmiştir. Cumhuriyet'ten sonra,
büyükelçiliklerin Ankara'ya nakledilmesi, varlık vergisi konulduktan sonra bir
çok gayrimüslim vatandaşın Türkiye'yi terk etmesi, İsrail'in kurulması üzerine
çok sayıda Yahudi'nin İsrail'e göç etmesi, bölgedeki gayrimüslim nüfusun
azalmasına yol açmış, nüfus dengesi Müslümanlar lehine değişmiştir. Bugün
Beyoğlu ilçesinin sınırları içerisinde çok sayıda önemli kurum ve mekan
bulunmaktadır. Bunlann arasında; Fındıklı'daki Mimar Sinan Üniversitesi, Taksim
Meydanı'ndaki Atatürk Kültür Merkezi, Kasimpasa'daldXuzey Deniz Saha
Komutanlığı, Sütlüce'deki Tophane-i Amire ( Koç Sanayii Müzesi)^ Aynalıkavak
Kasn, İstiklal Caddesi'ndeki İstanbul Sanayi Odası, Yapı Kredi Kültür ve Yaymcılık,
Çiçek Pasajı, Balık Pazan, Aksanat, çok sayıda sinema. Muammer Karaca Tiyatrosu,
Tünel ve Tramvay ulaşımı, Galata'daki Galata Kulesi de bulunmaktadır.
iv. Tarihi ve Turistik Mekanları: Piyale Paşa Cami, Arap Cami, Galata Köprüsü,
Karaköy Palas, Osmanlı Bankası Müzesi, Kamondo Merdivenleri, terziler Sinagogu
(Tofre Begadim), İngiliz Bahriye Hastanesi, Galata Kulesi, Tophane-i Amire,
Galata Mevlevihanesi, Botter Apartmanı, Pera Palas, Saint Antoine Apartmanı,
El-Hamra Hanı, Taksim Cumhuriyet Anıtı, Cihangir Cami, Alman Sarayı
(Konsolosluğu), Markiz Pasajı.
V. Bölgesel Özellikler: Beyoğlu ilçesi günümüzde, 45 mahalleden ve yaklaşık
225 bin yerleşik nüfustan oluşan bir yerleşim yeridir. İş, eğlence ve kültür merkezi
olması nedeniyle bu ilçe sınırları içerisindeki gündüz ve gece nüfusu birkaç
milyonu bulmaktadır. Bazılarına göre Beyoğlu, Karaköy'den Taksim'e kadar
uzanan bölgedir. Bazılarına göre de. Tünel Meydam'ndan Taksim'e uzanan
bölümden ibarettir. İlçedeki tiyatrolar, gazinolar, içkili eğlence yerleri, bugünkü
durumu da hesaba katarsak sinema salonları ve kültür merkezleri İstanbul'un diğer
ilçe ve semtlerinden daha yoğundur. Aynı zamanda yabancı elçiliklerin de
yoğunlaştığı bir semt olan Beyoğlu'nun esas ahalisi Avrupa kökenli Levantenler
olmuştur. Beyoğlu'nun mimarisi de öteden beri batılı tarzda gelişmiştir. Beyoğlu
ve çevresinde İstanbul'un diğer yerlerinden daha çok sayıda kilise ve sinagog da
bulunmaktadır. Kılık, kıyafet ve yaşam tarzı ve binalar açısından bütün halinde
Türkiye ölçeğinden farklı bir yaşam ve görüntünün asıl yoğunluk kazandığı yer,
kuşkusuz, Beyoğlu olmuştur.
10. Büyükçekmece
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 384.089'dur.
11. Yüzölçümü: 213 km
dir.
iii. Tarihçe: İstanbul'dan Trakya istikametine giden E-5 karayolunun 35.
Kilometresinde yer alan ilçe, adını, İstanbul'un denizden çok dar birer kara
parçasıyla ayrılan iki gölünden biri olan Büyükçekmece gölünden almıştır.
Büyükçekmece kendi adıyla anılan, Büyükçekmece gölünün doğusunda geçmişte
gölün ince bir kanalla suyunu denize boşalttığı bölgeye kuruludur. Marmara
denizine bakan Büyükçekmece, güneyde Marmara Denizi, doğuda Avcılar,
kuzeyde Çatalca, batıda Silivri ilçesiyle çevreli olup arazinin büyük ve önemli
bir kısmı ovadır. Ortalama yükseklik 75-80 metre dolayındadır. Merkeze bağlı
13 köyü vardır. Bu köyler, Ahmediye, Çakmaklı, Esenyurt, Gürpınar, Hoşdere,
Karaağaç, Kavaklı, Kıraç, Kumburgaz, Mimarsinan, Tepecik, Türkoba ve
Yakuplu'dur. Osmanlı ve Cumhuriyet döneminde Çatalca'ya bağh bir belde olan
Büyükçekmece 1987 yılında ilçe olmuştur. Burada, Mimar Sinan'ın inşa ettiği
ünlü köprü ve bir kaç kervansaray kalıntısından başka önemli bir tarihi eser
bulunmamaktadır. 1950'lere kadar tarımdan geçinen bir yerleşim merkezi olan
Büyükçekmece, bu noktadan sonra sanayileşmeye başlamıştır. Büyükçekmece
1980 yılından sonra Türkiye'de başlayan hızlı ve modern kentleşme sürecinde
yapılaşmış, 20 yıl öncesinin küçük bir beldesi iken bugün Avrupa standartlarında
altyapısı tamamlanmış, İstanbul'un gözde yerleşim birimlerinden birisidir.
iv. Bölgesel Özellikler: Şehircilik açısından baktığımızda Büyükçekmece; yerleşim,
imar, altyapı, çevre, şehircilik donanımı ile sorunlarını çözmüş, kendini 21. yy'
a hazırlamış, çağdaşlaşmanın sınırsız olacağı düşüncesi ile de tüm yeniliklere ve
gelişmeye açık bir kent haline gelmiştir. Özellikle 1994 yılından sonra altyapı
çalışmaları tamamlanarak, kanahzasyonu, sahil ve göl koUektörü, atık su arıtma
tesisi, tertemiz geniş cadde ve yolları, ağaca kazanmış sokakları, modern yaya
kaldırımları ile çağdaş şehirciliğin tüm gereklerini yerine getirmiştir. Dünün
yazlık beldesi Büyükçekmece bugün rağbet edilen, ayrıcalıklı görülen, tatili, daimi
ikametin, ticareti, endüstriyi, sanatsal ve kültürel olguları bünyesinde toparlayabilmiş,
gecekondu sorunu olmayan İstanbul'un birkaç ilçesinden biridir.
V. Tarihi Mekanlar:
Büyükçekmece Kervansarayı: 16. yy' da Osmanlı İmparatorluğu döneminde,
Trakya'dan batıya uzanan yollar üzerinde Büyükçekmece ile büyük menzil(konak)
yeri olmaktaydı. Bu yol üzerinde günümüze ulaşan bir menzil külliyesi içinde
mescit, namazgah, üç kemerli çeşme, dört bölüm halindeki köprü ile kervansaray
yapısı yer almaktadır. Zaman zaman yapılan onarımlarla bu eserler günümüze
ulaşabilmiştir.
Büyükçekmece Mimarsinan Köprüsü: l.Süleyman(Kanuni) (hd 1520-1566)
Zigetvar seferine çıkarken, bu köprünün yapımına başlatmış 2. Selim zamanında
1566-1567 bir yılda tamamlanmıştır. Büyükçekmece Köprüsü Mimarsinan eseri
olup yapılannm listesini veren Tuhfetü'l-Mimarin'de Büyükçekmece Köprüsü'dür.
Büyükçekmece ile Mimarsinan arasında ulaşımı sağlayan köprü,(Şimdi trafiğe
kapalıdır) İstanbul'a 36 km. uzaklıkta Büyükçekmece Gölü ile Marmara Denizi
üzerindeki geçit üzerinde yapılmıştır.
11. Çatalca
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 81.589'dur.
ü. Yüzölçümü: 1.502 km dir. Yüzölçümü itibarıyla istanbul'un en büyük ilçesidir.
İÜ. Tarihçe: Önceleri sancak ve vilayet iken 1926 yılında Çatalca Vilayeti
kaldırılmış ve ilçe olarak İstanbul'a bağlanmıştır. 1924 yılında yapılan mübadeleye
kadar nüfusunun çoğunluğu Rum olan Çatalca'ya, mübadeleden sonra Naseliç,
Drama, Serez, Demirhisar ve Langaza'dan gelen Türkler yerleştirilmiştir.
iv. Bölgesel Özellikler: İlçenin Karadeniz kıyısında Kuzey kesiminde Istranca
Dağlan'nm devamı olan ormanlarla kaplı yükseltiler yer alır. Bunların Güneyinde
verimli ovalar başlar. İstanbul un içme suyu ilçe sınırları içindeki Terkoz gölü ve
Büyükçekmece baraj gölünden sağlanır. Istranca deresi başta olmak üzere Terkoz
gölüne su taşıyan birçok irili ufaklı dere vardır. Kent Güney batısında 330 metreye
kadar yükselen ve Istranca dağlarının devamı olan tepelerin ova ile birleştiği
alanda kurulmuştur. Çatalca ve çevresi, eski dönemlerden beri bir tarım bölgesidir.
Bu özelliği bugün de devam etmektedir.
12. Eminönü
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 55.635'tir.
ii. Yüzölçümü: 5 km2'dir.
İÜ. Tarihçe: İstanbul'un "Tarihi Yarımada" denilen bölümü olan sur içindeki iki
ilçeden biridir. Esasen, Cumhuriyet dönemine kadar idari bölünmede "İstanbul"
veya "Dersaadet" olarak adlandırılan yer de sur içindeki Fatih ile Eminönü'dür.
Eminönü ilçesi kuzeyden Haliç, güneyden Marmara Denizi, doğudan İstanbul
boğazı batıdan ise Fatih ilçesi ile çevrilidir. İlçe bütünüyle İstanbul kentinin tarihi
çekirdeği olan sur içinde yer alır ve merkezi alanın en canlı bölgelerinden birini
oluşturur. Eminönü ilçesinin bulunduğu mevki İstanbul'un ilk kurulduğu mevkidir.
İlçe, adını İstanbul limanının bir bölümünü teşkil eden ve Osmanlı döneminde
bu mevkide bulunan Gümrük Eminliği'nden alır.
iv. Bölgesel Özellikler: İstanbul'da iş hayatının en yoğun olduğu bölgelerden
biri olan, gündüzleri 1 milyona yakın bir nüfusu üzerinde barındırmaktadır. Semt
olarak Eminönü, Yeni Cami, Mısır Çarşısı ve çevresidir. Eminönü, 1928'de İstanbul
Merkez ilçesinin ikiye ayrılmasıyla ilçe yapılmıştır. Tarihi İstanbul'un kuruluşu
kadar eski olan Eminönü İstanbul'un ön önemli ve en bilinen tarihi eserlerini de
içinde banndınr. Binlerce dükkamn sayısız merak ve ilgiye hizmet ettiği Kapalıçarşı
ve Mısır Çarşısı -İstanbul'un iki büyük kapalı çarşısı- Eminönü ilçesindedir. Tarihi
ve ticari özelliklerinin yanısıra, İstanbul'un yönetim merkezi de Eminönü'ndedir.
İstanbul Valiliği, Defterdarlık, vergi dairelerinin birçoğu bu ilçenin sınırlan içinde
bulunmaktadır. İstanbul Üniversitesi'nin birçok fakültesi, sadece İstanbul'da ya
da Türkiye'de değil, dünyada da çok iyi tanınan Süleymaniye Kütüphanesi başta
olmak üzere Bay azıt, Köprülü gibi kütüphaneler Eminönü'nü aynı zamanda bir
eğitim ve kültür merkezi haline getirmektedir.
V. Tarihi Mekanları: Büyük Ayasofya, Küçük Ayasofya, Sultanahmet Camii,
Topkapı Sarayı, Süleymaniye Camii, Burmah ve Örmeh Sütun, Dikilitaş, Beyazıt
Meydanı, Bizans döneminde Hipodrom, Osmanlı döneminde Atmeydanı olan
bugünkü Sultanahmet Meydanı, Yeni Cami, Kapalıçarşı, Nuruosmaniye Camii,
Çemberlitaş, Bayazıt Camii, İstanbul Üniversitesi Merkez binası, Çemberlitaş,
Şehzade Camii, Laleli Camii, Mısır Çarşısı, Yerebatan ve Binbirdirek sarnıçları
gibi önemli tarihi eserler Eminönü ilçesi sınırları içindedir.
13. Esenler
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 380.709'dur.
ii. Bölgesel Özellikler: Esenler, İstanbul'un Avrupa yakasındadır. Kuzeyde
Gaziosmanpaşa, güneyde Bağcılar ve Güngören, batıda Küçükçekmece, doğuda
Bayrampaşa ilçeleriyle komşudur. 1993 yılı sonunda ilçe olmuştur. Esenler'in
bulunduğu bölge, baştan Bakırköy ilçesine dahil iken, bu ilçe bölününce önce
Bayrampaşa'ya dahil edilmiştir. Daha sonra da müstakil bir ilçe olarak
kurulmuştur. 16 mahalleden meydana gelen Esenler ilçesinin mahalleleri şunlardır:
Birlik, Çiftehavuzlar, Davut Paşa, Fatih, Fevzi Çakmak, Habipler, Havaalanı,
Karabayır, Kazım Karabekir, Kemer, Menderes, Mimar Sinan, Namık Kemal,
Nene Hatun, Turgut Reis, Yavuz Selim. Esenler, çevresindeki Bağcılar,
Küçükçekmece vd. ilçelerden farklı olarak, sanayi merkezi olmaktan çok bir
yerleşim merkezi özelliğindedir. İstanbul Şehirlerarası Otobüs Terminali de
Esenler'de bulunmaktadır.
14. Eyüp
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 255.912'dir.
ii. Yüzölçümü: 242 kilometrekare olan Eyüp, Kemerburgaz bucağını da içine
almaktadır. Eyüp'ün, Halic'e 2,6 kilometre kıyısı vardır. Daha önce Eyüp ilçesi
sınırları içinde olan Bayrampaşa, 1990'da ilçe yapılarak Eyüp'ten ayrılmıştır.
iii. Tarihçe: Eyüp semti, Fetih'ten sonra Fatih Sultan Mehmet'in, Eyüp Sultan
Türbesi'ni yaptırmasıyla gelişmeye başlamıştır. Aynı yıllarda bu yapılara eklenen
medrese, aşhane, kütüphane, imaret, hamam ve diğer yapılar çevresinde, Eyüp'teki
doku oluşmaya, ilçe şekillenmeye başlamıştır. Eyüp'te, Osmanlı'mn tipik karakterini
yansıtan tarihi yapılaşmanın içine 19. yüzyılda batı tarzı yapılar da katılmaya
başlamıştır. 1930'lu yıllardan itibaren, Haliç çevresi fabrikalarla dolmaya başlamış,
kıyıdaki tarihi yapılar, sahil saraylar yıkılarak yerlerine irili ufaklı fabrika ve
imalathaneler inşa edilmiştir. Son dönemlerde Halic'in etrafı temizlenmesine
rağmen Eyüp, henüz eski güzelliğine ve canlılığına kavuşamamıştır. Eyüp merkez
yerleşmesi sit alanı ve koruma alanı ile Haliç sahilinde ve koruma alanının
batısında anıt eserleri ve sivil mimarlık ürünü tescilli yapıları içermektedir. Eyüp
Tarihsel ve Kentsel Sit Alanı Eyüp Sultan Külliyesi ve yakın çevresini. Nişanca
ve Defterdar mahalleleri ile Düğmeciler Mahallesi'nin bir kısmını içine alan 109
hektar büyüklüğünde bir alandır; koruma alanı ise Eyüp Merkez Mahallesi'ni.
Düğmeciler ve îslambey mahallelerinin bir kısmını ve tarihi Eyüp Mezarlığı'm
kapsayan 168 hektar büyüklüğünde bir alandır.
iv. Tarihi Mekanlar:
Piy er Loti: Ünlü Fransız romancı Pierre Loti, 1850-1923 yılları arasında yaşadı.
Gerçek adı Louis Marie Julien Viaud olan yazar aynı zamanda bir deniz subayıydı.
1867 yılındaki Okyanusya seferi sırasında. Büyük Okyanus'ta yetişen bir çiçeğin
adı olan Loti takma adım aldı. Mesleği sayesinde Ortadoğu ve Uzakdoğu ülkelerini,
kültürlerini görme fırsatı buldu ve yazdığı anı ve romanlarda bu seyahatlerinde
edindiği bilgilerden çok faydalandı. İstanbul'u da ziyaret eden Loti, bu şehirden
ve Osmanlı kültüründen çok etkilendi ve daha sonra defalarca buraya gelerek
uzun süre burada yaşadı. İstanbul'a ikinci gelişinde (1879) o zamanın Osmanlı
Dönemi Türkiyesi'ni anlattığı "Aziyade" adlı romanına adını veren kadınla tanıştı.
Loti, bu romanla birçok eleştirmenden olumlu not aldı ve geniş bir kitle tarafından
tanınmış oldu. Daha sonra roman yazmaya devam etti ve birçok önemli yapıta
imzasını attı.
Eyüp sırtındaki Pierre Loti Kahvesi, bütün HaUç'in tepeden görülebildiği, doğal
ve sakin bir mekan. Eyüp, dini mekanları, mezarlıkları, doğal güzellikleriyle
önemU ve eski bir yerleşim bölgesi. Eyüp'ten Eminönü'ne kadar tüm Halic'in
tepeden görülebildiği Pierre Loti Kahvesi, yerli ve yabancı turistlerin oldukça ilgi
gösterdiği bir yerdir.
15. Fatih
i. Nüfus: 2000 sayımlarına göre nüfusu 403.508'dir.
ü. Tarihi Mekanlar: Şehrin en eski yerleşim alanlarından bazılarının bulunduğu
Fatih ilçesi, tarihsel yapılar açısından oldukça zengindir. Bunlardan başlıcaları
Bozdoğan Kemeri, Yedikule Zindanı, Blahernai Sarayı, Fethiye Gamii, Kariye
Camii ve Fatih Külliyesi'dir.
iii. Bölgesel Özellikler: İstanbul şehir içi ulaşım bağlantılarından bazıları Fatih
İlçesi'nden geçer. Bunlardan başlıcalan Saraçhane-başı'ndan Edimekapı'ya uzanan
Macar Kardeşler ve Fevzi Paşa caddeleri, Aksaray'ı Topkapı-Edimekapı Caddesi'ne
bağlayan Vatan Caddesi (Adnan Menderes Bulvarı) ile yine Aksaray'ı Topkapı'ya
bağlayan Millet (Turgut Özal) Caddesi'dir. Haliç kıyısı boyunca Ayvansaray,
Demirhisar, Balat Vapur iskelesi ve Abdülezel Paşa caddeleri uzanır. Bu caddelerle
Haliç arasında yeşil alanlar yer alır. İlçenin Marmara kıyısından Sirkeci'yi
Bakırköy'e bağlayan ve "sahil yolu" da denilen Kennedy Caddesi geçer. Fatih
İlçesi'nin Marmara Denizi kıyısı yeşil alanlar halinde düzenlenmiştir, İstanbul'u
Avrupa ülkelerine bağlayan ve şehrin batı yakasındaki banliyö ulaşımını sağlayan
çift hatlı demiryolu da yer yer sahil yoluna paralel olarak uzanır. Fatih ilçesi
"Çağdaş Tramvay ve Hızlı Tramvay" adıyla anılan raylı ulaşım sistemlerinden
de yararlanır. Haliç kıyısında da suyolu ulaşımı yapılan bazı iskeleler vardır.
İstanbul şehrindeki önemli eğitim ve sağlık kurumlarından bir bölümü Fatih
İlçesi'nin sınırlan içindedir. Bunlardan başlıca ortaöğrenim kurumlan Darüşşafaka
Lisesi, Fatih Kız Lisesi, Pertevniyal Lisesi, Fatih Ticaret Lisesi, Sultanselim Kız
Meslek Lisesi, Fatih İmam-Hatip Lisesi, Özel Eresin Otelcilik ve Turizm Meslek
Lisesi, Sahakyan Nunyan Ermeni Lisesi, Özel Fener Rum Erkek Lisesi, Özel
Yuvakimyon Rum Kız Lisesi'dir. İstanbul Üniversitesi'ne bağh Cenahpaşa ve
İstanbul (Çapa) Tıp Fakülteleri de Fatih İlçesi'ndedir. Fatih'in önemli ahşveriş
merkezleri Aksaray, Fatih ve Fındıkzade semtlerinde, odaklaşmış durumdadır.
Bunlardan en düzenli olanı Aksaray'daki yeraltı çarşısıdır. Önemli konaklama
tesisleri daha çok Millet Caddesi kenarında, başhca eğlence yerleriyle lokantalar
ise genellikle sahil yolu çevresindeki semtlerde yer alır.
16. Gaziosmanpaşa
i. Nüfus: 2000 yılı sayımlarına göre 752.389'dur.
ii. Yüzölçümü: 163 km"^ dir.
İÜ. Tarihçe: Gaziosmanpaşa ilçesi, 27 Ağustos 1963'te yürürlüğe giren 309 sayılı
yasayla kurulmuştur. Böylece, Eyüp ve Çatalca ilçelerinin sınırları içinde kalan
bölge, Gaziosmanpaşa ilçesi olarak idari yapılanmadaki yerini almıştır. 1950'lere
kadar çoğu boş olan bu bölge, halk arasında uzun süre Taşlıtarla olarak anılmıştır.
1950-51 yıllarında buraya yerleştirilen Balkan göçmenleri ilçedeki yerleşimin
çekirdeğini oluşturmuştur.
iv. Bölgesel Özellikler: İlçe, daha çok bir yerleşme merkezi hüviyetindedir. Küçük
çaplı atölye ve işyerlerinin de bulunduğu ilçede, kırsal alanda tanm da yapılmaktadır.
17. Güngören
i. Nüfus: 2000 yılı sayımlarına göre 272.950'dir.
ii. Tarihçe: Güngören ilçesi, 3 Haziran 1992'de yürürlüğe giren 3806 sayılı yasayla
kurulmuştur. 11 mahalleden oluşmaktadır. Bu mahalleler, Abdunahman Nafiz
Gürman, Akıncılar, Gençosman, Güneştepe, Merkez, Güven, Haznedar, Mareşal
Çakmak, Mehmet Nezihi Özmen, Sanayi ve Tozkoparan mahalleleridir. Güngören
ilçesi, adını, Bakırköy'ün Mahmutbey bucağına bağlı bir köy olan Güngören'den
almıştır. Güngören Köyü'nde belediye örgütü 1966 yılında kurulmuştur. Bu
belediye önce İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne, sonra da Bakırköy Belediyesi'ne
bağlanmış, 1992'de ilçe olduktan sonra İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı
müstakil bir belediye haline gelmiştir. 1993 yılma kadar Esenler'i de içine alan
Güngören, Esenler'in ilçe olmasından sonra bugünkü sınırlarını elde etmiştir.
18. Kadıköy
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 663.299'dur.
ii. Yüzölçümü: 33 km
dir.
İÜ. Tarihçe: Fetih yıllarında küçük bir yerleşim birimi olan Kadıköy, fethi takip
eden yıllarda da çok büyük bir gelişme göstermemiştir. Kadı Hızu* Bey'in, bugünkü
Osmanağa Camii'nin bulunduğu yere yaptırdığı cami, Osmanlı'nın buradaki ilk
önemli yapısı olmuştur.Kadıköy'ün asıl gelişmesi, 19. yüzyılın 2.
Selimiye Kışlası, Haydarpaşa Askeri Hastanesi gibi önemli yapıların
sonra başlamıştır. Özellikle 1857'de başlayan düzenli vapur seferleri
yerleşim için daha tercih edilir bir mevki haline getirmiştir. Kadıköy'ün
günümüze
yarısında,
inşasından
Kadıköy'ü
bu özelliği
kadar devam etmiştir. Kadıköy, 1869 yılında o zamanlar daha büyük ve önemli
bir merkez olan Üsküdar Sancağı'na bağlanmıştır. Uzun süre Üsküdar'a bağlı kalan
Kadıköy, 1930'da ilçe yapılmıştır. Kadıköy, şehirleşmesini büyük ölçüde tamamlamış
olmasına rağmen nüfusu artmakta olan bir ilçemizdir. 1940 yıhnda nüfusu 58 bin
olan Kadıköy, 1970'te 241 bin, 1985'te de 648 bin nüfuslu büyük bir şehir haline
gelmiştir. Kadıköy'ün 1997 yılındaki nüfusu 699.379'dur.
iv. Bölgesel Özellikler: Kadıköy'de yaygın olan ekonomik etkinlik ticarettir.
Kadıköy Çarşısı, Altıyol, Bahariye ve Bağdat caddeleri, ticari hareketlihğin yoğun
olduğu yerlerdir.
19. Kağıthane
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 345.239'dur.
ü. Tarihçe: Lale Devri'nde İstanbul'un en 'popüler' yeri haline gelmiştir. Sadabad
Kasn'nm yapılışı, çevrenin havuzlarla, bahçelerle süslenmesi bu devirde olmuştur.
Bu dönemde Kağıthane'de 100 kadar iriH ufaklı köşk inşa edildiği söylenir. Bunlann
birçoğu Lale Devri'nin 'noktalayan' Patrona Halil isyam sırasında yakılıp yıkılmıştır.
Lale Devri'nden sonra da mesire yeri olarak pek sevilen Kağıthane, özellikle 30'lu
yıllarda Prost'un Haliç ve çevresini sanayi merkezi olarak gösteren şehir planının
uygulanmaya başlanmasıyla doğal özelliklerini yitirmeye başlamıştır. Pırıl pırıl,
tertemiz suyuyla çevreye hayat veren Kağıthane deresi, fabrika bacaları tütmeye
başladıktan sonra çevreyi kirleten bir kaynak haline gelmiştir. Yoğun bir doğa
kirlenmesiyle 1940'lı yıllarla birlikte yok olan eski Kağıthane mesiresinden
günümüze ulaşan, yalnızca bazı yapıların temel kalıntılarıdır. Yöredeki yapıların
çoğu II. Dünya savaşı sırasında çeşitH devlet kurumlarının tesislerinin inşası için
yıkılmış, kalanı ise bakımsızlıktan çürümeye terkedilmiştir.
İÜ. Bölgesel Özellikler: 1987 yılma kadar Şişü'ye bağlı bir köy statüsünde olan
Kağıthane, 1987'de ilçe yapılmıştır. İstanbul boğazını Boğaziçi ve Fatih Sultan
Mehmet köprüleriyle aşan oto yollardan ilki ilçenin güneyinden, ikincisi ise
kuzeyinden geçer. Bunlardan 01 (E5) oto yolu güneyde Şişli ilçesiyle sınır oluşturur.
02 (TEM) oto yolu ise Kağıthane ilçesinin kuzey kesiminde doğu-batı doğrultusunu
izler. Okmeydanı ve Hasdal kavşakları arasında uzanan bir başka oto yolda 01
ve 02 oto yollarını bir birine bağlar. Bugün halen yürütülen Sadabad projesi
kapsamında Kağıthane mesiresi "Sadabad" 'ın eski ihtişamlı günlerine ve İstanbul'un
yeniden cazibe merkezi haline dönüştürülmesine çalışılmaktadır.
20. Kartal
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 407.865'tir.
ü. Yüzölçümü: 80 km
dir.
üî. Tarihçe: 1992 yılında, daha önce Kartal'a dahil olan Sultanbeyli ve Maltepe
ilçe olmuş ve Kartal'dan aynimışlardır. Şehir merkezi, tarihin eski dönemlerinden
beri küçük bir balıkçı köyüdür. Osmanlı döneminde de küçük bir yerleşim mahalli
olarak kalan Kartal, 1873'te Haydarpaşa-Pendik banliyö hattının açılmasından
sonra nispeten hareketlenmeye başlamıştır. Cumhuriyetle birlikte Kartal'ın gördüğü
en büyük değişiklik 600 yıldu- Osmanlı'nın hoş görü ve koruması altında Türklerle
içice yaşayan Rumlann, Lozan Anlaşması' mn ilgili hükmüne istinaden Yunanistan'a
gönderilmesi ve oradan getirilen muhacir Türklerin de bir kısmının Kartal'a
yerleştirilmesi olmuştur. Böylece Kartal tam bir Türk şehri hüviyetine kazanmıştır.
iv. Bölgesel Özellikler: 1947'de Kartal ve çevresinin sanayi bölgesi olarak
belirlenmesiyle, ilçenin nüfusu ve üretimi artarken beraberinde ciddi oranda çevre
kirlenmesi yaşanmıştır. Halen İstanbul içindeki en önemli sanayi bölgelerinden
biri olan Kartal'da halkın büyük çoğunluğu da işçi olarak çalışmaktadır. İlçe
merkezi ve Şamandıra beldesinde yaklaşık 400 büyük ve orta ölçekte fabrika,
1300 atölye, 1200 küçük esnaf ve işyeri bulunmaktadır. Bu fabrika ve atölyelerde
yaklaşık 40 bin işçi çahşmaktadır. Kartal'da ulaşım deniz, kara ve demiryolu ile
sağlanmaktadır. Pendik-Kurtköy'de hizmete giren Sabiha Gökçen Havaalanına
15 dakika uzaklıkta bulunan Kartal'dan, Yalova'ya Deniz Otobüsü ve Yolcu Vapuru
ile ulaşım sağlandığı gibi, ilçeden geçen E-5 Karayolu ilçeyi Anadolu'ya bağlar.
İstanbul Boğazı üzerindeki Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet köprülerinden
Avrupa yakasındaki il ve ilçelerle karayolu ulaşımı sağlanmaktadır. Kadıköy'den
Pendik'e kadar uzanan Bağdat Caddesi ilçede önemli bir yer tutmaktadır. Deniz
kıyısındaki ulaşım Bostancı sahilinden, Maltepe ilçesini geçerek Kartal'a, oradan
da Pendik yoluyla Tuzla ilçesine kadar uzanmaktadır. Diğer bir ulaşım ise;
Büyükbakkalköy, Şamandıra ve Sultanbeyli'den geçen Anadolu otoyoludur.
21. Küçükçekmece
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 594.524'tür.
îi. Tarihçe: İstanbul'un Avrupa yakasındadır. İstanbul'un Marmara'dan dar bir
kara parçasıyla aynlan bu nedenle de 'çekmece' ismiyle amlan iki gölden küçüğünün
çevresinde yer alır. Türkiye'nin bilinen en eski yerleşim yerlerinden biri olan
Yanmburgaz mağarası bu ilçenin sınırlan içindedir. Mağara duvarlannda bulunan
gemi resimleri, burada yaşayanların denizcilikle uğraştıkları düşüncesine yol
açmaktadm Küçükçekmece, 1908 yılma kadar Çatalca kazasına bağlıydı. 1908'de
Makri Köy (Bakırköy) kazasına bağlandı. 1987 yılında ilçe oldu. 1992'de de
Avcılar Küçükçekmece ilçesinden ayrılarak ilçe yapıldı. İstanbul 'un 15 km
batısında yer alan ve 14 km' lik bir alan kaplayan Küçükçekmece Gölü; son
jeolojik dönemdeki buzuUaşmamn erimesiyle, denizlerin seviyelerinin yükselmeleri
sonucu, Çanakkale Boğazı'nm yarılarak Marmara Çukurunun dolması, bu deniz
istilasıyla eski vadi ağızlarının boğularak "ria " ların ortaya çıkması sonucu önce
koy, zamanla da kıyı kordonuyla kaplanarak lagün haline gelmesiyle oluşmuştur.
Gölün halen Çekmece Nükleer Araştırma ve Eğitim Merkezi arazisi içinde kalan
3700 uzunluğundaki kıyı şeridi üzerinde gizli bir kuş cenneti bulunmaktadır.
Karabatak, balıkçıl ve yaban ördekleri başta olmak üzere çeşitli kuş türlerinin
barındığı bu koruluk alana zaman zaman göçler sırasında yabancı kuş türlerinin
de geldiği gözlenmektedir.
iii. Tarihi Mekanlar: Küçükçekmece ilçesinde bulunan en eski ve değerli olan
mağara Yanmburgaz Mağarası'dır. İstanbul'un 22 km. kuzeybatısında,
Küçükçekmece gölünün 1,5 km kuzeyinde, Altmşehir mahallesi civarında ve
Kayabaşı-Samlar Köyü yolu üzerindedir. Denizden yüksekliği ortalama 15 m,
kadardır. 1838'den günümüze dek birçok jeolog ve antropolog tarafından yapılan
incelemeler sonucu, Küçükçekmece Belediye sınırları içerisinde yer alan
Yanmburgaz Mağaralan'nda tarih öncesi insanlann yaşadıklan ortaya çıkarılmıştır.
22. Maltepe
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 355.384'tür.
İİ. Yüzölçümü: 52 km^ dir.
iii. Tarihçe: Eskiden Maltepe nüfusunun çoğunluğunu Rumlar oluşturuyormuş.
Fakat Rumların büyük çoğunluğu cumhuriyet döneminde mübadele neticesinde
burayı terk etmiştir. Maltepe'de belediye örgütlenmesi ilk olarak 1928 yılında
gerçekleştirilmiştir. 1992 yılında Maltepe Kartal îlçesi'nden ayrılıp müstakil ilçe
olmuş, aynı yıl 1 Kasım'da "Ara Yerel Seçimleri" neticesi Maltepe'de belediye
kurulmuştur.
iv. Bölgesel Özellikler: Maltepe bölgesi'nde ulaşım demiryolu ve karayolu ile
yapılmaktadır. Demiryolu Maltepe'nin E-5 Karayolu altına kalan Eski
Maltepe'nin kurulmuş olduğu güzergahtır. Karayolu ise (Ankara Asfaltı) Maltepe'yi
ikiye ayırmaktadır. Bu yol Maltepe'yi Anadolu'ya yan yollar ise komşu ilçelere
bağlar. İkinci önemli karayolu ise Bağdat Caddesi olup Bostancı ile Pendik
arasındaki güzergâhı oluşturmaktadır.
23. Pendik
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 389.65'dir.
ii. Tarihçe: Pendik çok eski bir yerleşim yeridir. Tarihi M. Ö. 5000 yılma kadar
uzanır. Doğal liman özelliği gösteren bir koyun kıyısına yakın bir mesafede
kurulmuştur. Marmara Denizi'ndeki düzey düşüklüğü ve aşın tuzlanma nedeniyle
bin yıl kadar önce terk edildiği ve Marmara'nın durumu normale dönünce, elverişli
konumu nedeniyle yeniden iskana sahne olduğu sanılmaktadır. Tarih boyunca en
önemli özelliği ise Avrupa'dan Asya'ya gidecek yolcuların ilk konaklama yeri
olmasıdır. 1924 yılındaki mübadeleye kadar nüfusunun önemli bir kısmını
Rumlar'm oluşturduğu Pendik, 1960'larda başlayan sanayileşme sürecine kadar
küçük bir balıkçı köyü görünümünde kalmıştır. Pendik'te Fransız Katolik Kilisesi,
Kubbeli Sarnıç, Silindirik Sarnıç, Sultan Konağı, Rum Yetimhanesi ve Aydos
Kalesi kulesi gibi önemli tarihi eserlerin yanı sıra bir de höyük bulunmaktadır.
İh. Tarihi Mekanlar:
Pendik Höyüğü: Pendik'in tarih öncesi döneme ait bir yerleşim yeri olduğunu
gösteren kalıntılar Pendik Höyüğüne aittir. Temenye Bumu ve Temenye Koyu'nun
güney ucunu oluşturan oval biçimli ve çok yayvan bir tümsek şeklindeki yerde
yapılan kazılarda 1 ile 5 metre çapında taban düzlemleri olan, oval veya yuvarlak
biçimli kulübeler olduğu ortaya çıkmıştır.
Temenye: Pendik'in bir kilometre doğusundaki yer tarih öncesi bir yerleşim yeri.
Burada sütunları, haçlı taşlan ve kıymetli eşyaları ile varlığı 1010 yılma kadar
süren Hazreti Yahya (Saint Jean Babtist) Kilisesi bulunmaktaydı.
Bizans Manastırı: 1974 yılında yapilan bir kazı sonucu Çmardere mahallesinde
Bizans devrine ait bir manastırın kalıntıları bulundu. Kazı neticesinde Büyük
kilise, opus sectile döşemeli şapel, mezar odası, iki oda ile atrium ve diğer
kalıntılara rastlandı. Manastmn 1203 yılındaki Haçlı seferlerinde yıkıldığı tahmin
ediliyor.
24. Sarıyer
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 242.543 'tür.
ii. Yüzölçümü: Sarıyer ilçesi batıda Eyüp, güneyde Şişli ve Beşiktaş ilçeleri,
doğuda İstanbul Boğazı ve kuzeyde Karadeniz ilçeleriyle çevrili, 151 km^'lik bir
alan üzerinde yayılmıştır.
iii. Tarihi Mekanlar: Sanyer, tarihi eser bakımından oldukça zengin bir bölgedir.
Bizans'tan önceki döneme ait tarihi kalıntılardan Bizans'a, oradan da Osmanh'ya
ve bugüne kadar çok çeşitli bir tarihi mirasa sahiptir. Ali Kethüda Cami, Ali Paşa
Cami, Cenah Mahmut Efendi Cami, Emirgan Cami, Emirgan Çeşmesi, Hamam
Cami, iskele Cami, Kethüda Cami, Baltalimanı Cami, Kireçbumu Cami, Osman
Reis Cami, Reşit Paşa Cami, Rumelihisan, Rumelikavağı Kalesi, Sait Halim Paşa
Yalısı, şerifler Yalısı, Uskumruköy Cami, Valide Cami, Zekeriyaköy Cami, Telli
Baba Türbesi. Doğal çevresi korunan Sarıyer'de pek çok koru bulunmaktadır.
Bunlar arasında: Cumhurbaşkanlığı Korusu, Rus, İspanyol, İngiliz, Fransız, Alman
ve Polonya Sefareti Korusu, Eski Avusturya Macaristan Korusu, Sait Halim Paşa
Korusu, Misbah Korusu sayılabilir.
iv. Bölgesel Özellikler: Sarıyer ilçesinde iktisadi açıdan faal nüfusu oluşturan
kesim, daha çok ilçe dışındaki işyerlerinde çalışmaktadır. İlçede fazla sanayi tesisi
yoktur. Başlıca sanayi tesisleri kibrit ve kablo fabrikalarıdır.
25. Silivri
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 108.155'tir.
ii. Yüzölçümü: 860 km yüzölçümüne sahiptir.
iii. Tarihçe: Silivri şehri bugünkü kasabanın yanındaki koyun doğusunda,
Marmara'ya hakim 56m yüksekliğindeki dik ve sarp bir tepenin üzerinde
kurulmuştur. Zamanla bu tepenin etrafı surlarla çevrelenmiştir. Şehir zamanla
gelişerek surların dışına çıkmış ve yayılmıştır.
iv. Bölgesel Özellikler: İlçeye bağlı 8 belde ve 18 köy vardır. 45 km. uzunluğunda
sahil şeridi bulunan ilçe aynı zamanda Türkiye'yi Avrupa'ya bağlayan E-5 ve
TEM karayolları üzerinde bulunması ve Türkiye'nin en büyük ticaret merkezi
olan İstanbul ve Kocaeli Yarımadası'nm giriş noktası olması nedeniyle önemli
ve avantajlı bir konuma sahiptir. İlçenin az engebeli yapısı, Trakya ikliminin
etkilerinin görühnesi ve verimli toprak yapısı nedeniyle büyük bir tarım potansiyeline
sahiptir.
26. Sultanbeyli
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 175.700'dir.
ü. Tarihçe: Sultanbeyli'deki arazilerin asü sahibi Osmanlı Devleti'nin ilk Denizcilik
Bakanı Hasan Hüsnü Paşa'dır. II. Abdülhamit, kendisine yaptığı hizmetlere karşılık
olarak Hasan Hüsnü Paşa'ya Sultan Beyliği çiftliğini ulufe olarak vermiştir. Bu
tarihi gerçek Hasan Paşa'nm 1910 yılında yaptırmış olduğu Osmanlıca haritada
ortaya çıkmaktadır. Hasan Hüsnü Paşa 1922 yılında ölünce oğlu tarafından maliki
olduğu bu araziler varisler tarafından da bugünkü hissedarlara satılmıştır. 1945
yılında Bulgaristan'dan gelen göçmenler buraya yerleştirilmiştir. 1957 yılında
Sultanbeyli'ye köy olma kararı çıkmış ve Sultanbeyli köyü kurulmuştur. TEM
Otoyolu'nun köyün içinden geçmesi köyü cazip hale getirmektedir. 1985'ten beri
süren hızlı yapılaşma sonucunda Sultanbeyli bugünkü haline ulaşmıştır. 31 Aralık
1987'de Sultanbeyli'nin belediye olması karan alınmıştır. Ancak seçimler 26 Aralık
1989 yılında yapılmıştır. 1992 yılında da ilçe olmuştur. Nüfusu resmi olarak
175.771'dir, yerleşik alanı 20.000 dönümdür.
İÜ. Bölgesel Özellikler: Genel yapı olarak bir mozaik gibi Anadolu'nun bağnndan
ve çeşitli köşelerinden İstanbul'a gelmiş olan insanların barındığı kozmopolit bir
ilçedir. Üç tarafı ormanlarla çevrili olan ilçenin havası temizdir. Ömerli Barajı'nm
bol oksijenli havası Sultanbeyli'nin ormanlarla kaplı doğasına ekstra oksijen
sağlamaktadır. İlçe, Anadolu'dan gelenlerin İstanbul'a TEM'den ilk giriş kapısıdır.
27. Şile
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 32.447'dir.
ii. Yüzölçümü: 736 km dir.
İÜ. Tarihçe: Şile, tarihi M.Ö. 12.000 - 6.000'lere kadar inen bir yerleşim birimidir.
Türkiye'nin kuzeybatısında Marmara Bölgesi'nin kuzeydoğusunda. Çatalca Kocaeli bölümünde, Kocaeli Yöresinde ve Kocaeli Yarımadasının Karadeniz
kıyısında yer alır.
iv. Tarihi Mekanlar: Dünyanın 2. Büyük Feneri olan Şile Fenerinin tarihi değeri
oldukça büyüktür. Kırım Harbinde, Karadeniz'den İstanbul Boğazına girecek
gemilerin yollarını bulabilmeleri için yapılmış fenerlerden biridir. Bu amaçla
Boğazlar civarında 1856 yapılan Anadolu Fenerinden sonra 1858 - 1859 yılları
arasında inşa edilmiştir. Şile Kalesi tarihsel gehşim içinde önemli bir yer tutmuştur.
Bizanslıların inşa ettiği kale, daha sonralan Osmanlılar tarafından kullanılmıştır.
Denizden gelebilecek saldırılara karşı koyabilmek amacıyla inşa edilmiştir. Ağlayan
Kayalar, Şile Fenerinin 600 metre gerisinde taşlar arasından çıkan bir su kaynağıdu*.
Akış biçimi ağlayan bir insanin gözyaşlarına benzetildiği için bu adı almıştır.
İlçenin en önemli turistik ve doğal fizik tedavi doktoru denen Kumbaba Tepesi,
60 rakımlı kırmızı - turuncu renkli, demir/bakır alaşımlı ve radyonktriteli kumlan
olan bir tepedir. Kumbaba Tepesi zirvesinde Kumbaba'mn mezan vardır. (Kumbaba
gerçek ismi belli olmayan bu tepeyi keşfedip romatizmal hastalıklann tedavisinde
kullanan kişidir.)
V. Bölgesel ÖzeUikler: Batıda Kumaköy, güneyde Değirmençaym Köyü, doğuda
ise Ağva beldesi arasında uzanan Şile ilçe arazisi, kabaca ters bir üçgen şeklindedir.
Şile merkezinin İstanbul'a (İstanbul'un merkez ilçelerinden Ümraniye'ye) uzaklığı
55 km'dir. Köylerine asfalt ve stabilize yollarla ulaşım mümkündür. Şile'yi
dünyaya tanıtan en önemli kültür varlığı Şile Bezidir. Şile Bezinin tarihi Osmanh
Türklerinin Şile'ye yerleşmesinden sonra başlamaktadır. El tezgahlannda pamuk
ipliğinden dokunan tamamen şileye ait otantik bir kültür mirasıdu*. Şile Bezinden
çeşitli giysiler üretilmektedir. Şile Bezi'nin en önemli özelliği teri emerek vücudu
serin tutmasıdır. Şile İstanbul'a 70 km mesafededir. 2001 yılında hizmete giren
otoyol Şile-Üsküdar arası ulaşımı 40 dakika'ya düşürmüştür.
28. Şişli
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 270.674'tür.
ii. Yüzölçümü: 25 km lik bir alanda yer alır.
İÜ. Tarihçe: Şişli ilçesi, İstanbul gibi insanlık tarihinin en eski yerleşim yerlerinden
birisinin ilçesi olarak nispeten yeni bir yerleşim yeri sayılabilir. Şişh İlçesi. Nüfus
273.000 olup bu nüfus gece nüfusudur gündüz bu nüfus 3 misline kadar çıkabilir.
Şehrin bü bölgesi 19. Yüzyılın ortalarından sonra yerleşime açıldığı, Nişantaşı,
Teşvikiye mahallelerinin iskanı Abdülmecit döneminde teşvik edildiği bilinmektedir.
Şehrin bu bölümünün yapılanmasında 1870'te Beyoğlu' nda çıkan büyük yangınla,
Tanzimat'la birlikte yabancıların mülk edinmeleridir. Yerleşiminin Şişli'ye doğru
yayılması ISSl'den itibaren özellikle atlı tramvayın Taksim'den, Pangaltı' ya
hatta Şişli'ye kadar uzanmasıyla hızlanmıştır. 1913' te elektrikli tramvay işlemeye
başlamış; Şişli, Beyoğlu' ndan sonra elektrik ve havagazı alabilen ikinci semt
olmuştur. 19. yüzyılın son yıUannda ise Şişli artık hem etkili yabancılann, zengin
azınlıkların ve Batıcı yaşam biçimini benimseyen ve özenen Osmanlı sakinlerinin,
çağdaş yaşam olanaklarını kullanarak yaşam süren varlıklı insanların bölgesi
olmuştur. Ayrıca ilçede 1895'te yaptırılmış olan Darülaceze, (1898'de geçirdiği
hastalık nedeniyle ölen Abdülhamit'in kızı Hatice Sultan adına yaptırılan) Etfal
hastanesi gibi önemli yapılar da yer almaktadır. Tramvayla birlikte gelen ulaşım
kolaylığı, Halaskargazi Caddesi boyunca evlerin, konakların sıklaşması ilk
apartmanlann belirmesi 1910-1919 dönemidir. Mustafa Kemal Atatürk'ün Samsun'a
gidene kadar (Aralık 1918'den Mayıs 1919 ) kaldığı ev döneminde yapıları
hakkında bir fikir vermektedir. Cumhuriyet döneminde de Şişli şehrin en seçkin
yerlerinden biri olma özelliğini korumuştur.
Özellikle Etfal hastanesi çevresinde yapılaşma giderek yoğunlaşmış 1920 sonrası
Halaskargazi Caddesine paralel giden Abide-i Hürriyet caddesinin batısından yer
alan Bomonti bira fabrikası bahçesinin bulunduğu sutlara doğru hızh bir yapılaşma
olu?şmuştur. 1930-1940 döneminde başta Halaskargazi ve Abide-i Hürriyet
caddelerinin iki yanında ve çevresinde çoğu günümüze kadar gelen dönemin lüks
apartmanlarının bitişik nizamda kurulduğu görülmektedir. 1950'den sonra İstanbul'
a yönelen ve günümüze kadar süren göç dalgasından Şişli' de payını almış ve
semtin kuzeyinde Çağlayan, Gültepe gibi gecekondu mahalleleri oluşmuştur. 1960
ve sonrasında da Hürriyet, Ömektepe, Kuştepe, Çeliktepe adlarıyla yeni gecekondu
bölgeleri hızla eklenmiştir. Bu süreç içinde Harbiye, Nişantaşı, Osmanbey ve Şişli
semtlerinde canlı alışveriş merkezleri oluşmuştur. Daha önceleri sadece
apartmanların alt katındaki dükkanlar, sonraları değişime uğrayarak binaları
tamamında her katta değişik reyonların bulunduğu büyük mağazalara dönüşmüştür.
Halaskargazi, Rumeli ve Vali Konağı caddeleri 1982' 1er de İstanbul'un ve belki
de ülkenin en gözde alışveriş merkeziydi. 1982 sonrası yeni imar planları ile
özellikle bu kuzey bölümü hızlı bir değişime uğramıştır. Maslak mahallesi son
yıllarda bankalar ve büyük şirketlerin iş merkezi haline dönüşmüş, Büyükdere
caddesi, İstinye kavşağı gökdelenlerin, beş yıldızlı otellerin yükseldiği bir bölge
haline gelmiştir.
iv. Bölgesel Özellikler: Maçka silahhanesi, Mekteb-i Harbiye binası, Nişantaşı'
ndaki Meşrutiyet camii, Teşvikiye camii Darülaceze binası ilçenin en eski
yapılanndandır. Abide-i Hürriyet anıtı, Atatürk'ün evi olarak anılan Atatürk müzesi
ve Şişli Camii de bunlara eklenebilir. İlçede yer alan birkaç tiyatro ve sinemanın
yanı sıra, Lütfi Kırdar Kongre Salonu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Harbiye
Açık Hava Tiyatrosu, Şehir tiyatroları Harbiye Sahnesi, Askeri Müze, İstanbul
Teknik, Marmara, Yıldız Teknik üniversitelerinin bazı birimleri Şişli ilçesi içinde
yer almaktadır. Şehrin üç büyük stadyumundan Ali Sami Yen Stadı da ilçe sınırlan
içersindedir. Şişli ilçesi hızla değişim içinde 21. yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye
ekonomisinin iş ve finans merkezi olma yolundadır.
29. Tuzla
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 123.225'tir.
ü. Yüzölçümü: 86 km
dir.
İÜ. Tarihçe: Tuzla, 1992 yılında ilçe olmuştur. 10 mahalle ve 2 beldesi vardır.
Adını Osmanlı Dönemi'nde İstanbul'un tuz ihtiyacını karşılayan. Tuz Gölü'nden
almıştır. (Yetmiş yıl öncesine kadar bu gölden tuz çıkarılmaktaydı.) Tuzla'nm
tarihi çok eski olmakla beraber, tarihi kaynaklardan edindiğimiz bilgilere göre,
yerleşik hayat milattan öncesine dayanmaktadır. 1912 yılma kadar Balıkçı Köyü
özelliğini koruyan Tuzla'ya 1924 yılında Lozan Antlaşması gereği Atatürk'ün
emriyle gerçekleştirilen mübadelede Rumların yerine Selanik, Drama, Kavala,
Kılkış'dan gelen Türkler yerleştirilmiştir. 1951 yılında Kartal'a 1989 yılında
Pendik'e bağlanmıştır. 3 Haziran 1992 tarihli 21247 sayılı mükerrer Resmi
Gazete'de yayınlanan Bakanlar Kurulunun 27.05.1992 ve 3806 sayıh kanunla ilçe
olmuştur.
iv. Bölgesel Özellikler: Marmara Denizi'nde 13 km. uzunluğunda kıyıya sahiptir.
İlçenin güney uç noktası olan Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı meydana getirir.
Aydmtepe kıyılarından merkeze kadar koylar ve burunlarla girintili ve çıkıntılıdır.
Tuzla Körfezi'nden sonra Mezar Burnu, Mesari Burnu, Limon Burnu, Dalyan
Burnu sıralanır. En ileri çıkıntı Tuzla Burnuyla, Sarp Burnudur. Tuzla Burnu
güneyinde Şemsiye Adası, Korsan Adası ve İncir Adası yer alır. Kuzeye doğru
Sakız Ada Burnu ile İçmeler Burnu belirgin bir çıkıntı gösterir. Sakız Burnu
açıklarında Eşek Adası (Ekrem Bey Adası) vardır. Kıyılar, tepelerin denize yakın
olduğu kesimlerde ve genellikle burunlarda yüksek kıyı, tepelerin iç kısımlarının
bulunduğu kesimlerde alçak kıyı biçimindedir. Tuzla topraklarında dağlık kesim
düzlüklerden daha fazladır. Denize yakın kesimlerde oldukça geniş düzlükler yer
alır. İçerilere gidildikçe, yükseklik artar. Düzlükler, platolar halinde tepelerin
arasında uzanır. En yüksek yerlerde denizden yükseklik 300 metreyi aşmaz.
Aydmlı'daki Karatepe denizden 190 m. Kavastepe 109 m. yüksekliklerindedir.
30. Ümraniye
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 605.855'tir.
ii. Yüzölçümü: 22 bin hektardır.
iii. Tarihçe: 1960 yılına kadar köy olarak kalan Ümraniye, organize sanayi bölgesi
olarak ilan edilmesinden sonra yoğun göç almıştır. Belediye ilk defa 1963 yılında
kurulmuş, 1980 yılında müdürlüğe dönüştürülmüş ve 1987 yılında tekrar
kurulmuştur İstanbul Metropolitan alan smu-lan içerisinde doğu yakasında bulunan
Ümraniye 1970' İi yıllarda sanayi faaliyetlerinin yoğunlaşmaya başlamasıyla hızlı
bir gelişim göstermiştir. İlçe ve belediye statüsü kazanmadan önce Üsküdar İlçesi'
ne bağımlı gelişen Ümraniye yerleşim süreci içinde; sanayi, hizmet ve ticaret
sektörlerindeki gelişimi ile çevre yerleşmelere hizmet verir konumuna gelmiştir.
1940'ta Üsküdar' a bağh bir konumunda olan Ümraniye nüfusunun 501 olduğu
bilinmektedir. 1955 yılında da köy konumundadır ve nüfusu 1.781 dir. 1963
yılında Belde Belediyesi olan Ümraniye, 1980 yılında askeri yönetim tarafından
"mülga" edilmiş ve Üsküdar Belediyesi' ne bağlanmıştır. 1989 yılında ise tekrar
ilçe belediyesi statüsüne kavuştuğu gibi, kimlik değiştirerek, ilçe merkezi konumuna
gelmiştir.
iv. Bölgesel Özellikler: Ümraniye; doğu yakasının %11.5' lik kısmım, İstanbul
genelinin % 3 ' ünü oluşturmaktadır. Ümraniye İlçesi' nde 1970 yılı itibariyle;
tarımda çalışan 912 kişi, sanayide çalışan 33.017, hizmet sektöründe çalışan
38.793 kişidir. İlçede %53.4 ile hizmet sektörü birinci sn-ayı alu-ken %1.2 ile tanm
sektörü en son sırada yer almaktadır.
31. Üsküdar
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 495.118'dir.
îî. Yüzölçümü: 35 km'^'dir.
İÜ. Tarihçe: 1918 ve 1924'de ayn vilayet yapılan Üsküdar, 1926'daki yönetsel
düzenlemeler sırasında üçe yapılarak İstanbul Vilayeti'ne bağlanmıştır. İstanbul'un
fethinden sonra H.Mehmed (Fatih), Üsküdar'dan kaçan Rumlarm yerine Anadolu'dan
gelen Türkleri yerleştirmiştir. Üsküdar'ın Osmanlı dönemindeki önemli bir Özelliği
de, her yıl Mekke ve Medine'ye gidecek hacı adaylarının oluşturduğu Sürre-i
Hümayun'un törenlerle buradan uğurlanmasıdır. 1 4 7 r d e Vezir Rum Mehmed Paşa
tarafından yaptırılan ve Paşa'nm adını taşıyan Tabhaneli Cami ve Türbe ile,
günümüze ulaşamamış olan medrese ve hamamm yanı sıra başta Kızîailesi, olmak
üzere Üsküdar'da birçok tarihi eser bulunmaktadır.
iv. Tarihi Mekanlar:
Kız Kulesi: Üsküdar'ın sembolü haline gelen kule, Üsküdar'da Bizans Devrinden
kalan tek eserdir. M.Ö.2475 yıUanna kadar uzanan tarihi bir geçnüşe sahip olan
kule, Karadeniz'in Marmara ile kucaklaştığı yerde minicik bir ada üzerinde
kurulmuştur.
32. Zeytinburhu
i. Nüfus: 2000 sayımına göre nüfusu 247,6ö9'dur.
ii. Yüzölçümü: 12 km^ dir.
iii. Tarihçe: İstanbul'u Türklerin eline geçmesinden sonra başlayan ilk yerleşimler,
Kazlıçeşme civarlarında Kudüslü Papazlar adı verilen topluluklar tarafından
yapılmıştır. Kudüslü papazların yaşadıkları çağlarda bu yerler doğanın binbir
rengiyle bezenmiş güzel bir yöre durumuna geldi. İklimin zeytin bile yetiştiribnesine
elverişli olduğu bu çağlarda Zeytinburnu yöresi bir gezinti yeriydi. İstanbul
kentinin kıyıcığmda bir eğlenme, dinlenme, gezinme yeri olarak uzun yıllar
istanbul halkının yaşamını etkiledi. Son yıllarda yapılan araştırmalara göre, II.
Beyazit çağından önce bu toprakların Türkler'in tapulu yerleri olduğu ortaya
çıkmıştır. Bu nedenle Zeytinburnu topraklarının tapu kayıtlarında Kudüslü
Papazların yeri olarak gözüken bölümlerden birçoğu Vakıflar Yönetimine (idaresine)
devredilmiştir. 1953 yılma kadar doğusunda bulunan Fatih ile batısında bulunan
Bakırköy ilçeleri tarafından yönetilmiş, 1953 yılında belediye olmuş ve 1957
yılında da İstanbul'un 14. İlçesi olmuştur. Zeytinburnu İlçesi toprakları üzerinde
yerleşmeyi etkileyici ikinciolay; Kazlıçeşme'de dericilik sanayisinin kurulmasıdu*.
Türkiye'de dericilik sanayisinin 150 yılı aşkın tarihçesi Kazlıçeşme'de başlaımştır
denebilir.
iv. Tarihi Mekanlar: Bizans Surlan, Erikli Baba Türbesi, Yenikapı Mevlevihanesi,
Kazlıçeşme, Merkezefendi Camii Türbesi Ve Çilehanesi, Dikilitaş, Derya-i Ali
Baba Türbesi, Seyit Nizam Camii ve Türbesi, Belediye Hizmet Binası'dır.
v. Bölgesel Özellikler: Zeytinburnu, Trakya'nın güneydoğusunda, Çatalca
yarımadasının, Marmara denizine bakan yamaçlarının, bu denizle birleştiği
yerdedir. Tarihi yanmada ile surlarla aynimış, E-5 karayoluna sınır ve havalimamna
15-20 dakikalık mesafededir. Bu sebeple İstanbul'un dışarı açılan önemli bir
penceresidir. Doğusunda Fatih, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören,
Bakırköy, güneyinde ise Marmara Deniziyle çevrilidir.
EK 2
İMALAT KALEMLERİNİN YAPI SINIFINA GÖRE DAĞILIMI
IMALAT KALEMLERI
K A B A INŞAAT
Kazı ve Dolgular
Betonlar
Gazbeton duvr imalatları
Kalıp ve iskele imalatları
Nevrürlü Demir imalatları
Çatı İmalatları
I N C E INŞAAT
Kapı-Pencere ve Doğrama imalatı
Parke-Marley imalatları
PVC Doğrama imalatları
Ahşap ve laminat parke imalatları
Demir Doğrama ve Alüminyum İmalatlarT
Sıva ve Şap İşleri
Boya ve badana işleri
Yer ve Duvar kaplama İşleri
Kartonpiyer işleri
Cam işleri
Yağmur oluk ve inişleri
Sıhhi Tesisat Keşif Özeti
Kalorifer Tesisatı
Doğalgaz Tesisatı keşif Özeti
Elektrik Tesisatı Keşif Özeti
Asansör İşleri teşif Özeti
BİNA KALTE SINFLARNA BAĞLI MALİYET DAĞILMLARI
3.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
Orta Üst Smıf Knt
Standard
l.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
Alt Smıf Konut
Standart
2.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
Orta Smıf Knt
Sandart
Kazı ve Dolgular
Kazı İşleri
Kazı İşleri
Kazı İşleri
Betonlar
BS20 Betonu
BS20 Betonu
BS20 Betonu
Duvar imalatları
Tuğa Duvar
Gazbeton Duvar
Gazbeton Duvar
Kalıp ve İskele İmalatları
Betonarme Kalıp
Betonarme Kalıp
Betonarme Kahıp
Nervürlü Demir İmalatları
Donatı
Donatı
Donatı
Çatı imalatları
Kiremit Ortü,
Cam Yünü ile İzo.
Bitümlü Ortü
Pol.Köpük ile İzo.
Bitümlü Ortü Cam
Cam Yünü ile İzo.
Kapı-Pencere ve Doğrama
İmalatı
Kayın Krst.Dış Kapı
Çam Krst. İç kapı
Demir yangın Kaçışı
l.Snf. Çam Doğrama
Düşük kalite Mutfak
Çelik Dış Kapı
Amerikan İç Kapı
Çelik yangın Kaçışı
Orta kalite Mutfak
Çelik Dış Kapı
Amerikan İç Kapı
Çelik yangın Kaçışı
Kaliteli Mutfak
Marley İmalatları
Odalar Marley Kap.
PVC Doğrama
PVC Doğrama
Odalar IlI.Sımf Par.
Salonlar Laminat
Parke
Odalar m.Sınıf Par.
Salonlar Laminat
Parke
Alüminyum
Havalandırma
Menfezleri
Alüminyum
Eloksanlı Korkuluk
PVC Doğrama imalatları
Ahşap ve Lamina
Parke İmalatları
_
-
-
Salonlar IlI.Sınıf
Parke
Alüminyum
Havalandırma
Menfezleri
Demir Doğrama ve
Alüminyum İmalatları
Sıva ve Şap işleri
Duvar sıvası
Alçı Sıva
Alçı Sıva
Boya ve Badana işleri
Odalar Kireç
Salonlar Pis Boya
Odalar Plastik
Salonlar Saten Boya
Odalar Plastik
Salonlar Saten Boya
Yer ve Duvar Kaplama
İşleri
Mozayik Merdiven
Maplaması, Düşük
Kaliteli Seramik
Mermer Merdiven
Kaplaması, Orta
Kaliteli Seramik
Mermer Merdiven
Kaplaması, Orta
Kaliteh Seramik
Kantonpiyer Iml.
Kantonpiyer Iml.
Kartonpiyer işleri
Cam işleri
Yağmur Oluk İnişleri
4mm düz cam
4+4mm ısı cam
Çinko dere ve
yağmur inişleri
PVC dere ve
yağmur inişleri
4+4mm ısı cam
PVC dere ve
yağmur inişleri
Sıhhi Tesisat Keşif Özeti
Orta kaliteli Tes.
Aksesuarlann Kul.
Kaliteh Tesisat ve
Aksesuarların Kul.
Kaliteli Tesisat ve
Aksesuarlann Kul.
Kalorifer Tesisatı
Demir Radyatör
Panel Radyatör
Panel Radyatör
Doğalgaz Tes. Keşif Özeti
Kaliteli Malzeme
Kaliteli Malzeme
Kaliteli Malzeme
Elektrik işleri
Keşif Özeti
Düşük Kaliteli
Aksesuarlar
Orta Kalite
Aksesuarlar
Kaliteh
Aksesuarlar
Asansör İşleri Keşif Özeti
Bloklarda Tek
Asansör Kullanımı
Bloklarda Çift
Asansör KuUanımı
Bloklarda Çift
Asansör KuUanımı
4.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
Lüks Smıf Knt
Standart
nozç
i
tûumtUMBUiûiUU
|||||||||
nesısBiJ&ffjofByt
dliQH IBSISBİ
mis
iii
BAmojnuiBBA
^
i İsi
^ S S
2:
2
JB/moBAJBA
UBlil
euepeg ba eAog
İJBfiıdeğBAeAis
ݧİݧfiiİ
;i: s şi î5 SQ s Kî K g
\
BABUiBJBopjIUUBQ :
l s1ü5s
UBflBimUi
ABUB^-BifJBd
JQ
<
a
N
o
^ ?i ?5
UBtmBWIByfMd
îUBUtlUB-ı BA dB§qv i;
UBtietBUH
BtUBjBoaÖAd
nt^BiUI
BVUBjğoa
BA BJBOUBd-tdB^
UBUBİBUnUBÖ
a:
0
» m
cj
lU
UBiiBremı
MUiBQ QiJQAJBN
<
•
(/y
UBfiejBUf!
BiBnsı BA dııe^
m
ÜBfBtJU! JBAnO
JBtUOİBg
<
İli
^
is!
g 0 b tu u. al
<o JO 2 g ^ g
JBinSioQ BA ızeyf
İİİİİİİİİİ
EK 4
İMALAT KALEMLERİNİN İMALAT DAĞILIMI
BİNA KALİTE SINIFLARNA BAĞLI MALİYET DAĞILIMLARI
l.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
Alt Sınıf Konut
Standart
Kazı ve Dolgular
Betonlar
Duvar İmalatlan
2.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
Orta Sınıf Knt
Sandart
3.KATEGORİ
4.KATEGORİ
K O N U T L A R İ Ç İ N KONUTLAR İÇİN
Orta Üst Sınıf Knt
Lüks Sınıf Knt
Standard
Standart
1.90%
2.77%
1.47%
12.64%
8.63%
•9.72%
3.89%
8.63%
6.45%
Kalıp ve İskele İmalatlan
13.02%
10.12%
10.02%
Nervürlü Demir İmalatlan
13.44%
9.72%
10.34%
Çatı imalatları
1.83%
2.73% .
1.41%
Kapı-Pencere ve Doğrama
İmalatı
7.02%
8.94%
7.96%
0.00%
Marley İmalatlan
4.14%
0.00%
PVC Doğrama İmalatlan
0.00%
4.46%
4.84%
Ahşap ve Lamına
Parke İmalatları
Demir Doğrama ve
Alüminyum İmalatlan
0.00%
1.19%
5.41%
1.80%
1.67%
3.37%
13.52%
10.21%
11.22%
Boya ve Badana İşleri
6.26%
9.68%
9.83
Yer ve Duvar Kaplama
İşleri
5.41%
5.19%
4.62%
Kartonpiyer İşleri
0.00%
0.98%
1.12%
Cam İşleri
0.43%
1.30%
1.34%
Yağmur Oluk İnişleri
0.13%
0.12%
0.10%
Sıhhi Tesisat Keşif Özeti
4.67%
3.99%
4.91%
Sıva ve Şap İşleri
Kalorifer Tesisatı
3.83%
2.92%
2.95%
Doğalgaz Tes. Keşif Özeti
0.64%
0.58%
0.49%
Elektrik İşleri
Keşif Özeti
Asansör İşleri Keşif Özeti
3.41%
3.12%
2.82%
1.61%
2.05%
2.48%
Binaya Ait Altyapı İşleri
Keşif Özeti
0.42%
0.41%
0.32%
BIN A KALITE S ı N ı F L A R ı N A B A Ğ L ı M A L I Y E T D A Ğ ı L ı M L A R ı
l.KATEGORI.
KONUTLARİÇİN
A l t s ı n ı f Konut
Standart
2.KATEGORI.
KONUTLARİÇİN
Orta Sınıf Knt
Sandart
4.KATEGORİ
3.KATEGORI.
K O N U T L A R IÇIN K O N U T L A R İ Ç İ N
Lüks Sınıf Knt
Orta Üst Sınıf Knt
standart
Standard
46.72%
40.1^
39.41^
Kaba İnşaat toplamı
52.^
59.41%
60.27%
İnce İnşaat Toplamı
0.42_
0.41^
0.32%
Binaya Ait Altyapı İşleri
Keşfi
^
BINAKALITE SıNıFLARıNA BAĞLı MALIYET DAĞıLıMLARı
1.KATEGORI.
KONUTLARİÇİN
Alt Sınıf Konut
Standart
İnce İnşaat Toplamı
Binaya Ait Altyapı İşler
1 Keşif Özeti
2.KATEGORI.
KONUTLARİÇİN
Orta Sınıf Knt
Sandart
4.KATEGqRI
3.KATEGORI.
KONUTLARİÇİN KONUTLARİÇİN
Lüks Sınıf Knt
Orta Üst Sınıf Knt
Standart
Standard
BINA KALITE S ı N ı F L A R ı N A B A Ğ L ı MALIYET D A Ğ ı L ı M L A R ı
1.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
Alt Sınıf Konut
Standart
Kazı ve Dolgular
2.KATEGORI
KONUTLAR İÇİN
Orta Sınıf Knt
Sandart
3.KATEGORI
4.KATEGORI
KONUTLAR İÇİN K O N U T L A R İ Ç İ N
Orta Üst Sınıf Knt
Lüks Sınıf Knt
Standard
Standart
4.08%
6.90%
3.72%
27.05%
21.49%
24.68%
8.32%
15.44%
16.37%
Kalıp ve İskele İmalatları
27.87%
25.19%
25.42%
Nervürlü Demir İmalatları
28.77%
24.20%
26.24%
3.92%
6.79%
3.57%
Betonlar
Duvar imalatlan
Çatı imalatlan
Kaba İnşaat tonlamı
mn
mo/^
^
1 nn PiCiO/^
BINA KALITE S ı N ı F L A R ı N A B A Ğ L ı MALIYET D A Ğ ı L ı M L A R ı
1.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
Alt Sınıf Konut
Standart
Kapı-Pencere ve Doe. İmi.
2.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
Orta Sınıf Knt
Sandart
3.KATEGORİ
4.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN K O N U T L A R İ Ç İ N
Orta Üst Sınıf Knt
Lüks Sınıf Knt
Standard
Standart
13.28%
15.05%
13.21%
Marlev İmalatlan
7.82%
0.00%
0 00%
PVC Doğrama İmalatlan
0.00%
7.50%
4.84%
Ahşap ve Lamina Parke İmi
0.00%
1.19%
5.41%
Demir Doğ. ve Aim. İmi.
3.41%
2.81%
5.59%
Sıva ve Şap İşleri
25.5%
17.18%
18.61%
Boya ve Badana İşleri
11.85%
16.29%
11.33%
Yer ve Duvar Kaplama İşi.
10.23%
8.73%
7.67%
Kartonpiyer İşleri
0.00%
1.66%
1.86%
Cam İşleri
0.81%
2.18%
2.22%
Yağmur Oluk İnişleri
0.24%
0.20%
0.16%
Sıhhi Tesisat Keşif Özeti
Kalorifer Tesisatı
o. o t
7.25%
1.21%
o./l%
8.14%
4.92%
0.99%
4.89%
0.82%
Elektrik İşleri Keşif Özeti
6.44%
5.25%
4.68%
Asansör İşleri Keşif Özeti
3.05%
3.46%
4.12%
Doğalgaz Tes. Keşif Özeti
/o
1
EK 4 : İMALAT KALEMLERİNİN METRAJ DAĞİLİMİ
BİNA KALİTE SINIFLARINA BAĞLI METRAJ KATSAYILARI DAĞİLİMİ
PozNo İşin Adı
Birim
l.KATEGOÇlİ
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORI
KONUTLARİÇİN]
METRAJ
KATSAYISI
KABA INŞAAT
15.140/2 Kum-Çakıl serilmesi
15.006/2 \G:D:K yum.ves Sert küs
15.001/1 Mkna ile sert veyum.top.kazıl
15.006/1 Mak.ıle sertb.yum.vesert.küs
17136 Ocak taşı ile blokj yapılması
1401B El ile sertküs.top.sıkıştrılması
SNBF.ıO Moloz taş Nakli
feNBF.15 I Kum-Çakılnaklı(40km)
İSNBF.27 Kazı-moloz nakli sant.dısı(40km) ton
ton
SNBF.28 Kazı-moloz nakli sant.içi
14004 İRİ ile tok.Tabakakazılması
16.058/1 BS20Betonu
16004 1300Dz.Demirsiz beton
16002 200 Dozlu demirsiz beton
S N B F 1 5 İKum-çakıl nakli(40km)
[SNBF29 Hazırbeton nakli
SNBF.25 Çimento nakli(60km)
18.112/B 13.5'luk Gazbeton duvar.
118.112/A 8,5'luk Gazbeton duvar
S N B F 0 5 Gazbeton Nakli
ton
0.012656
0.008520
0,279699
0,203171
0,279699
0.024470
0.059752
0.024470
0.045440
0.139422
0.045440
0,012527
0,000000
0,012527
0,105893
0.022552
0.105893
0.013779
0.000000
0.013779
0,008520
0,012656
0,008520
0.243716
0.852976
0,243716
0,230269
0,022552
0,230269
0.014572
0.314840
0.264416
0.314840
0,002733
0.000000
0.002733
0,009092_
0,007517
0,009092
0,014644
0,009397
0,014644
0.314840
0.264416
0.314840
0,002638
0,001503
0,002638
0,431395
0,429758
0,380133
0,497641
0,090550
0,100317
2,108213
1,971000
2,108213
2,587245
2,409761
2,587245
0,472542
0,442581
0,472542
ton
0,429758
18.071/1 13,5'luk tuğla duvar
18.071/3 8.5'luk tuğla duvar
S N B F 1 5 Kum-çakılnaklı(40km)
SNBR25 Çimento nakli(60km)
S N B F 0 5 TupaNakli30km
0.008520
0.497641
0,023524
0.005881
ton
21011 Beton veB.A kalıbı
21054 Kalıp iskelesi
21067 İş İskelesi Duvadarıpn)
0,125381
0,091344
21057 Kalıp İskelesi
23014 İnce donatı
23015 Kaim donatı
İSNBF21 Her çeşit nar çelik nak.(575km)
18.248/1 Bütümlü el. çatı örtüsü
19.050/1 [Cam yünü ile ısı tecridi
21210 Ahşap oturma çatı
19054 Pol.Köp.ile ısı izolasy.
ton
0.016917
0.019441
0.016917
ton
0.016100
0,009436
0.016100
0,036319
0,031765
0,036319
20,097557
0,167862
0,097557
0.029275
20,029275
20,077708
0,159672
0,049730
0,077708
PozNo
İşin Adı
Birim
1.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
İNCE İNŞAAT
22017
l.snf Ç a m ker. Iç kapı kanadı
m2
0,085639
22037
K a y m Kereste Dış kapı kanadi
m2
0,011753
22004
Kayin Ker Masif kasa peraz
m2
0.005770
ÖZEL 6
Çelik kapı
adet
**
0.005399
0.005342
İç Kapilar
adet
**
0.045080
0.044258
Yangın Merdiveni Çıkış Kapısı
adet
0.001182
**
0.001182
Kilit ve aynalar (İç kapı)
adet
0.044258
0.045080
0.044258
Al-2
22003
iJ
^
A8
A7
AlO
ÖZEL 5
'W)
21301
22045
B16
Bl
pzelll
s
u il
lig
û .1 "î
•|
m2
0.027003
0.029294
0.027003
Kapi kolu ve aynalar (üç kapı)
adet
0.044258
0.045080
0.044258
Silindirli trajlı dış kapı kilit
adet
0.005741
0.000630
0.005741
Menteşe (İç kapi)
adet
0,099200
0.090161
0.099200
Mutfak dolabı yapilmasi
adet
0.005342
0.005399
0.005342
mt
0.018237
**
**
0,018237
Merdiven Küpeştesi
**
m2
0.100505
adet
0.116178
Pencere İspanyoleti
adet
0.058089
**
**
Banyo dolabi
adet
**
0,005399
**
**
1. Snf. Ç a m pencere doğraması
f encere Menteşesi
P V C Marley kaplama
m2
0.233894
m2
**
**
**
21296
IlI.Snf. parke
m2
0.168629
0.217736
0.233891
25081
Parke cilası yapılması
m2
0.186350
0.365608
0.251612
21281
Ahşap süpürgelik
mt
0.354414
0.344773
0.354414
23241
P V C doğrama
kg
1.597119
1.775447
**
0.116178
ÖZELİ
Cl
P V C İspanyolet takımı l O O C M
adet
C3
P V C Isp. Tk. 180 C M B Y K
adet
**
**
**
**
B16
özel 07
&
2.SınıfCam kapı kasası yap.
Laminant Parke yapılması
25115
piö
**
**
ÖZEL 7
Ö Z E L 12
11
*.t
**
**
P V C pencere menteşesi
adet
P V C kapı Lambrisi
0.168618
0.027805
0.041203
0,015927
0,016886
**
0,008101
23152
Kara ve dikdörtgen pr.Cel.İmalat
kg
0.980589
0.933072
0.451434
23176
Çeşitli demir işleri yapılması
kg
0,212922
0,228011
0,180684
23.24/A
A l ü m i n y u m doğrama
kg
0.015889
0,018899
0,015889
ÖZEL 8
A l ü m i n y u m balkon kortkuluğu
mt
**
0.052142
Sacdan su dolabı sayacı
adet
0.001351
**
**
Posta kutusu
adet
0.005373
0,005399
0,005373
B a n y o Havalandırma Menfezi
adet
**
**
0,016027
Profil Demir nakli
Ton
0.001313
0.001277
0.000695
özeli2
Havalandırma menfezi
adet
0,016197
özel 08
Ahşap Su sayacı kutusu
adet
**
**
**
**
ÖZEL9
Ö Z E L 10
ÖZEL9
SNBF.20
0.001575
0.001351
27525
Alçı duvar sıvası yapılması
m2
1.389266
1.536684
27528
Alçı tavan sıvası
m2
0,551017
0,616610
27532
Duvar sivasi yapilmasi
m2
1,821576
0,173979
0,295956
27502
Dış sıva yapılması
m2
0,625026
0,567293
0,625026
27586
Sap
m2
0,719543
0,618978
0.719543
^
27581
Tesfiye betonu
m2
0,719543
0,618978
0,719543
a
27535
Tavan sivasi
m2
0,763079
0,111183
0.146466
27534
Fayans Arkasi siva yapilmasi
m2
0,352442
0,301671
0,352442
>
27587
Duv yüzey İzolasyon şapı
m2
0,064429
0,064429
B o d r u m Perde izolasyonu
m2
0.064429
**
**
İ/J
SNBF.Ol
Kireç Nakli
Ton
**
0,003195
0,003534
SNBE15
Kum-Çakıl nakli l(40km)
m3
0.165362
0.113160
0.134945
SNBE25
Çimento nakli (60km)
Ton
0,047467
0,030981
0,037466
.
19020
0.064429
PozNo İşin Adı
İBirim
1.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORİ
KONUTLARİÇİN]
METRAJ
KATSAYISI
INCE INŞAAT
0,553171
25021 Duvar yağlı boya
25034 Akrilik esasli diş cepthe bys
0,625026
25036 Akrilik esaslı diş cephe bys
25.048/1 Plastik badana yapılması
0,625026
0,567293
1,448420
3,945242
1,411807
27.560/1 Silikon esaslı Dış cepti astarı
25045 Kireç badana yapilmasi
0,625026
0,567293
0,625026
231-101 Körkasa boyasi
25015 Demir İmalat Boyasi
0,316036
0,278196
0,316036
0,062295
0,040296
0,019926
25005 I Ahşap Yağlı boyasi
SNBF.Ol Kireç Nakli
0,193840
Ton
0,000103
0,000025
0,352442
0,352442
0,301671
26.194/3 I Duvar Seramik
26.192/3 Yer Seraimik
0,254833
26.192/1 Yer Seramik
26202 Mermer döşe mekaplamasi
26702 Memer denizlik (25-17)
26621 Beyaz mermer merd. basamagi
27565 Mozaik döşeme kapl.
26601 Mozaik merdiven basamağı
26622 Mermer merdiven basamafil
özel 03 AlçıpanTavan kaplamasi
ÖZEL 3 Kai-tonpiyer yapilmasi
ÖZEL 4 Kartonpier Göbek Yapilmasi
0,264202
0,264202
0,005383
0,050889
0,024731
0,012118
mt
0,061953
0,016441
0,061433
0,019496
0,002363
0,002040
0,002332
0.003523
0,000582
0,002039
Ton
0,024731
0,041924
mt
SNBF.15 IKum-çakil nakli (4Qkm)
SNBF.IB Mermer pirinci Nakli
S N B F 2 5 Çimento nakli (6Qkm)
26206 Mermer döşeme kaplamasi
0,202636
0,821909
26.194/1 Duvar Seramik
t
ıl
0,741480
0,000772
0,001729
0,037245
0,040482
mt
0,047804
adet
0,495459
0,630414
0,037253
0,032053
0.055060
0,061766
28023 4mm düzcam yapilmasi
28097 4-1-4 mm cam takilmasi
0,061766
28019 5mm Buzlu cam yapilmasi
0,010669
0,010798
0,008105
0,001343
0.001575
0,001343
28.063/2
16 mm
düz cam
24063 0 lOO mm PVC yağmur ol.im
mt
0,017961
0,039474
0,017961
mt
0,040451
0,013213
0,040451
24060 0 70 m m PVC yağmur brusu
PozNo
İşin Adı
Birim
1.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORİ
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORI
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
INCE INŞAAT
%
165-708
P K K P 6 0 0 Radyatör
mt
0,035584
0,030762
0 035584
204-605
UnkBoru
mt
0,948246
0,848687
0.948246
170-601
K ö ş e tipi radyatör valfi
Ad.
0,077846
0,080983
0,077846
240-201
Koruyucu Kılıif
mt
0.948246
0,848687
0,948246
109-101
Kollektör
Ad.
0.010684
0,012957
0,010684
169-401
R e d montja elemanı
adet
0,037396
0,075585
0,037396
109-201
Kollektör ağzı
Ad.
0.077079
0,080983
0,077079
170-101
Radyatör musluğu
Ad.
0,037396
0,037793
0,037396
daire
0,005342
0,005399
0,005342
ad
0,000169
0.000315
0,000169
Daire içi dağıtım b o r u l a n
Doğalgaz
tesisatı
Blok içi ana kolon çekilmesi
815-101
Telefon tesisatı sortisi
0.021661
0,022676
0,021661
735-102
Gavenlik hattı priz sortisi
0,091877
0,091782
0,091877
725-712
Üç fazlı sayaç
0,005404
0,005399
0.005404
734-101
Aydinlatma sortisi normal
0,043997
0,043192
0,043997
727-124
4*6 NYA kablo
0,162109
0,161968
0,162109
0,005373
**
0.005399
734-102
Aydmlatma.sortsi Komitatör
0,027110
0,026995
0,027110
718-515
7Y40 ş a l t e r
onns4iQ
0 005399
0 005419
701-201
Ö n d e n kapaklı saç p a n o
0,000691
0.001260
0,000691
726-402
Topraklama hatti
0,162109
0,161968
0.162109
ÖZEL
•i
Cm
•3"
Asansör
işleri
735-101
Priz sortisi
0,010699
0,010798
0,010899
'818-101
2 çiftli ana hat
0,189895
0,161968
0,189695
741-103
Topraklı priz ve montajı
0,021783
0,021596
0,021763
724-402
Anahtarlı otomatik sigorta 2 5 A
0,032422
0,032394
0,032422
742-104
C tipi porselen armatür
0,017623
0.018356
0.017623
724-404
Anahtarlı otomatik sigorta 4 0 A
0,010807
0,010798
0,010807
806-101
Kapı zili sortisi
0.010807
0,010798
0,010807
707-103
Otomatik sigorta
0,005465
0,005399
0,005465
813-101
Kapi otomatik Sortisi
0.005404
0,005399
0.005404
819-206
200 çiftli telefon dağılım k u m l a n
0,000184
0,000315
0,000184
737-100
Mer. oto. düğmesi sortisi
0,003040
0,001890
0,003040
809-101
Zil ve montaji
0,005404
0,005399
0,005404
830-101
Yangın ihbar düğmesi ve montajı
Yangın ihbar tesisatı
**
**
**
**
0,001520
829-101
814-101
Kurmalı tip kapı otomatiği
0.000169
0,000315
0,000169
738-100
Merd.otomatiği ve montajı
0,000169
0,000315
0,000169
901-107
8 Duraklı tek hızlı yolcu asansörü
0,000169
0,000315
0.000336
901-105
Tek hızlı 6 durak 320 kg.kap.
**
**
**
15.140/2
Kum-Çakıl serilmesi
0,001842
0,002839
0,001842
15.006/2
G:D:K yum.ve sert küs.
15.001/1
Mkn.ile srt. ve.yum.top.kazılması
15.006/1
14018
1400
2
<
m3
m
3
m
3
0,005404
0,006755
0,010948
0,006755
0,004053
0,006344
0,004053
0.002702
Mkn.ile srt. ve.yum.top.küs.
m3
0,002702
0,004241
El ile sert küs. top.sıkıştuılması
m3
• 0,011974
0,016957
0,011974
El ile tok. tabaka kazılması
m3
0.001535
0.003088
0.001535
16004
300 Dz.demirsiz beton
m3
0.002072
0.002722
0.002072
18401
Beton büzlerinin döşenmesi 0 1 0
mt.
0,001669
0.002835
0.001689
18409
Beton büzlerinin döşenmesi 0 2 0
mt
0.003807
0.005939
0,003807
18425
Beton büzlerinin döşenmesi 0 4 0
mt
0,003807
0.005939
0,003807
Beton büzlerinin döşenmesi 0 1 0 0
mt
0,002364
0.003150
0.002364
Bordur döşenmesi
mt
0.016119
0,022206
0,016119
Kum-Çakıl nekli(40km)
ton
0.005373
0.010967
0.005373
18.449/lA
17.215/2
e
Diafon teslsati ve santrali
SNBF.15
SNBF.25
Kum-Çakıl nekli (60 k m )
ton
0,001075
0,002392
0,001075
SNBP.27
Kazı Nakli
ton
0,030088
0.007664
0.030088
PozNo İşin Adı
Birim
l.KATEGORI
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
2.KATEGORI
KONUTLARİÇİN
METRAJ
KATSAYISI
3.KATEGORI
KONUTLAR İÇİN
METRAJ
KATSAYISI
İNCE İNŞAAT
086-105
086-201
OzeltsOl
077-100
077-300
G ö m m e banyo tkn. (küvet)
G ö m m e banyo tkn. (küvet)
Banyo dolabı
Alafranga hela taşı
Alafranga hela taşı
087-602 Cam elyaflı duş teknesi
087-605 Cam elyaflı duş teknesi
072-301 Lavabo batarya tesisatı ^
072-500 Lavabo batarya tesisatı
o
cs
•i
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
**
0,005399
0.005342
0005342
0.005342
**
**
0005342
**
**
0,005399
0,016457
0,016457
0.005511
**
**
**
**
**
**
0,005399
0,010798
0,005572
071-205 50*65 Ayaklı lavabo tk.
071-206 50*65 Ayaklı lavabo tk
204-405 0 1 5 0 P V C Boru
086-301 Banyo bataryasi
089-402 Mutfak bataryası
Ad
Ad
Ad
mt
Ad
Ad
0,010684
0.005342
**
**
**
**
**
0,005399
0.059286
0,010684
0.005342
**
0.005342
0,059286
0,010684
089-504 Mutfak bataıyası
204-102 3/4-25 dış çap
Ad
mt
**
0.299349
Dus teknesi tesisatı
Taharet mıfsluğu
25 m m su sayacı
Birinci Snf.mus. tes.(WC)
Ad
Ad
adet
Ad
0.005511
0,032115
0.005542
0,005542
Havluluk
Sabunluk
adet
adet
0.016027
0.016027
Ad.
0.000169
0,010132
**
**
mt
Ad
Ad
0,042216
0,010684
0,036440
0,005542
**
**
Ad
Ad.
Ad.
**
0,005399
0,005399
0,005542
087-501
089-111
103-103
072-101
092.400
090.400
107-103
Hidrofor
201-208 2 " Dikişligalvaniz borular
204-403 0 1 0 0 pvc Boru
089-201 Çamaşır musluğu
071-102 28x45 Lavabo
071-103 40-50 Lavabo
207103 1" Siber vana
210617 2 " Küresel vana
102-103 Yangın dolabı ve hidrantı
204-404 0 1 2 5 P V C Boru
094.400 Kağıtlık
097-303 Yer süzgeci
207102 3/4" Şiber vana
089-101 Kisa Musluk
204-101 1/2" 20 m m dış çap
204-402 0 70 P V C Boru
204-104 1 1/4" 4 0 m m dış çap
204-103 1" P V C boru
204-106 1" 1/2 50mm dış çap
201-108 1" 1/2 dikişli boru
Ad
Ad
Ad
mt
Ad.
mt
adet
adet
Ad.
Ad
mt
0,005373
**
**
0.012665
0.016027
0.032053
0.005373
0.005373
0,010798
0.010684
**
**
0,005399
0,275886
0,005342
0,005399
0.005511
0,032394
0.005399
0,005399
0.016197
0,032115
0,005542
0.005542
0,005399
0,016027
0,000169
0,005399
**
**
**
0',299349
0.016027
0,010132
0,042216
0,010684
0,005373
0,001520
0.005399
0.010798
0.001351
0,012665
0.016027
0.032053
0,005373
0.005373
0.016197
0.032394
0,058335
0,057229
0,058335
mt
0.006755
0.006755
mt
mt
0.006939
0.005542
0.028569
0.006142
mt
mt
0.002533
0.001013
204-.107 2 " 63mm dış çap
089-301 Musluk rozeti
107-103 Hidpofor
mt
0,000844
Ad.
Ad
204-401 0 5 0 PVC boru
210-612 Küresel vana
mt
Ad.
**
**
**
**
**
0,006939
0.005542
0.005670
0.000315
0.005670
0,002533
0.001013
0,000844
0.010798
0,000315
**
**
**
**
0.060986
0,005399
İTO YAYINLARI (2005)
2005-1
Doğu Anadolu Turizm Odaklı Bölgesel Kalkınma Projesi ve
Kış Olimpiyatları Araştırması
2005-2
Fiyat İndeksleri
2005-3
Büyük Mağazalar İle Üretici ve Toptancı İlişkileri (2.Baskı)
2005-4
Yurtdışı Fuarlar Rehberi' 2005
2005-5
KOBİ' lerin Rekabet Gücünün Gehştirilmesinde E-Tedarik Sistemleri
2005-6
Avrupa Birliği Yatırım Teşvikleri Sistemi ve Türkiye'deki Durum
2005-7
Dünya Ticaret Örgütü Kararları ve 2005' te İşletmelere Yansımaları
2005-8
İşyerleri İçin Müzik Eserlerinde Telif Hakkı Uygulamaları
2005-9
Türkiye'nin Dahil Olduğu AB Programları ve Fonları
2005-10 Dünyada ve Türkiye'de Özel Dershaneler
2005-10/01 Ekonomik Göstergeler
2005-12 Süt Sanayi Gıda Güvenliği ve Mevzuat Hakkında Bilgilendirme
Semineri
2005-13 Bir Finanslama Yöntemi Olarak Menkul Kıymetleştirme: İpoteğe
Dayalı Menkul Kıymetleştirme ve Türkiye Uygulaması
2005-14
AB ile Müzakere Sürecine Doğru
2005-15 Avrupa Biriiği Eğitim Programları'na Katılım
2005-16
Akdeniz Ülkelerinde Zeytin Üretimindeki Gelişmeler Ve Türkiye'nin
İzlemesi Gereken Stratejiler
2005-17 Avrupa Birhği ve Türkiye'de Vergi Yapısı, Denetimi ve İdâri İşlemlerde
Mükellef Hakları
2005-18 Sicil Uygulamaları Rehberi
2005-19 Rakamlarla Türkiye Ekonomisi' 2005
2005-20 Turkey in Figures'2005
2005-21 Sektörler İtibariyle Ekonomik Durum Analizi Anket Sonuçları'2005
2005-22 Limited Şirketler Rehberi
2005-23 KOBİ'lerde Rekabet ve VerimHIik
2005-24 KOBİ'lere Yönelik Destekler
2005-25 AB ile Müzakere Sürecinde Türk Tanm ve Gıda Sanayinin RekabetHIiği
2005-26 Food Exporters of İstanbul
2005-27 Hidrojen Enerji Sistemleri ve Türkiye Açısından Önemi
2005-28 İstanbul'un Ekonomik ve Sosyal Göstergeleri
2005-29 Social and Economic Indicators of İstanbul

Pdf indir - Beşiktaş Belediyesi

Meryap Dergi

01. Novotel ve Ibis Otel Zeytinburnu,İstanbul

SIRA NO AD SOYAD BRANŞ KURUM EK2 1 ERAY ADIGÜZEL Sınıf

si`nden tc ankara 10. icra dairesi ilan tc bartın 2. asliye hukuk

İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü Yazısı - mersin

TAMAMLAYICI URUNLER KATALOG.indd

Duyuru İçin Tıklayınız

TDV DIA - İslam Ansiklopedisi

Baca Yönetmeliği - Kayseri Büyükşehir Belediyesi