close

Enter

Log in using OpenID

değerleme raporu

embedDownload
DEĞERLEME RAPORU
İLGİLİ FİRMA
ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş.
TALEBI YAPAN ŞUBE
MERKEZ ŞUBE / BİREYSEL KREDİLER MÜDÜRLÜĞÜ
TAŞINMAZIN NİTELİGİ
(mahallen)
2 ADET MESKEN
ADRESİ (Mahalle
belirtilecektir)
SEMİZKUMLAR MH. SİNPAŞ SEALYBRİA SİTESİ SANCAK SOKAK.
NO: 7GA , SİLİVRİ / İSTANBUL
RAPOR NO
FOR2014_0055
RAPOR TARİHİ
24.01.2014
EKSPERTİZ TARİHİ
23.01.2014
RAPORUN KONUSU
Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı
Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r)
bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri
yaptırır." hükmü gereğince değerinin tespit edilmesi
FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPORU
DÜZENLEYEN
Adres
Mebusevleri mah. Anıt cad. Şafak Apt. No: 8/12
Çankaya/Ankara
Sözleşme Tarihi
31/12/2013
1. TAPU BİLGİLERİ
İli
İstanbul
Arsa Payı
İlçesi
Silivri
Blok No
Bucağı
--
Kat No
Mahallesi
Alipaşa
Bağ. Bölüm No
Köyü
--
Niteliği
Sokağı
Mevkii
Menzilcambaz
Yevmiye No
Cilt No
1 No : 93/18000(BGİRİŞ)
2 No : 94/18000(BGİRİŞ)
SIRIUS-32 B GİRİŞ
1 No(BGİRİŞ) Zemin
2 No(BGİRİŞ) 1
1,2 (B Giriş)
1 No(BGİRİŞ):mesken
2 No(BGİRİŞ): çatı piyesli
mesken
12377
57
Pafta No
Ada No
272
Sahife No
Tapu Tarihi
5639-5640
13.11.2007
Parsel No
1
Yönetim Planı Tar.
Alanı (m²)
97.297,93
Sahibi
10.12.2004
ALBARAKA TÜRK KATILIM
BANKASI A.Ş
Niteliği (*)
Tapunun Türü
57 Adet 2 Katlı İkiz Bina ve
İkamet Eden
Boş
Arsası
Kat mülkiyeti
Kat irtifakı
Cins tashihli
Arsa vb
Konutun Niteliği Müstakil bina
Apartman dairesi
(*) Parsel üzerinde villa tipi bloklar mevcut olup kat mülkiyeti kurulmuştur.
(**) Mahallen bloklardaki taşınmaz birleştirilmiş olup iki adet villa olarak kullanılmaktadır.
2. TAPU TAKYİDATI
Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlar
üzerinde müştereken aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur;
Beyanlar Hanesinde
:
- Bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir. 21.01.2008 tarih 750 yevmiye
- 02.07.2008 tarih 8387 yevmiye ile Toplu Yapı Yönetim Planı değişikliği: 26.04.2008
- Finansal Kiralama Sözleşmesi Beyoğlu 31.Noterliği nin 01.07.2007 tarih 39811 sayılı noter
sözleşmesi(Başlama Tarih 30.03.2011) 30.03.2011 tarihli 4792 yevmiyeli
3. TAŞINMAZIN MAHALLEN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ
Değerlenen taşınmazlar İstanbul İli, Silivri İlçesi, Semizkumlar Mahallesi, Sealybria Villal arı, Sancak
Sokak üzerinde No: 7GA da konumlu, zemin kat 1 bağımsız bölüm no.lu mesken ve 1. normal kat 2
bağımsız bölüm no.lu çatı arası piyesli mesken (mevcutta taşınmazlar birleştirilerek 1 adet villa olarak
kullanımda)dir.
Ana taşınmaz E-5 Karayolu’na 700 m., Silivri merkeze 10 km, sahile 600 m mesafede yer almaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde Uyumkent, İrfan Sırdaş ilkömğretim Okulu, Sarten Ambalaj Fabrikası
bulunmaktadır.
Taşınmazın çevresinde üst gelir düzeyine sahip ailelerce mesken olarak kullanılan yazlık kullanımlı 2
katlı villa nitelikli yapılar bulunmaktadır. Bölgenin alt yapısı tam olup ulaşım imkanları kolaydır.
4. TAŞINMAZIN YERALDIĞI SİTENİN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ
Selybria Sitesi, farklı parsellerde yaklaşık 288 dönüm arazi üzerinde toplam 222 adet villadan
oluşmaktadır. Grandi, Karina, Pruva olmak üzere farklı büyüklükte 3 adet villa tipi mevcuttur. Değerleme
konusu taşınmazlar Sırıus tipi villa olup yerinde ise Karina tipi olarak adlandırıldığı tespit edilmiştir.
Taşınmazın yer aldığı 272 ada 1 parselde toplam 57 adet ikiz villa yer almaktadır. Her villanın kendisine
ait açık havuzu, 2 araçlık otoparkı, saunası ve bahçesi bulunmaktadır. İnşaat çalışmalarının
tamamlanmış olduğu sitedeki doluluk oranı yaklaşık % 60’dir. Site çevresi betonarme duvar üzeri fens teli
ile çevrilmiştir. Sert zeminler kaldırım taşı ile kaplı olup yeşil alanlar çimlendirilmiş ve ağaçlandırılmıştır.
Site içerisinde, açık yüzme havuzu, tenis kortları, basketbol ve voleybol sahaları, çocuk oyun alanları,
sosyal tesis, sauna ve fitness center bulunmaktadır. Ana taşınmaz bodrum, zemin, 1 normal kat ve çatı
piyesinden oluşmaktadır. Ana taşınmaz bloka zemin k at seviyesinden iki adet giriş bulunmakta ve A ve B
Blok girişi olarak adlandırılmaktadır.
Sayfa 2 / 12
5.TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN MAHALLEN ALT YAPI/İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
Konut yapı tarzı
Betonarme
İnşaat Nizamı
Ayrık
Güvenlik
Var
Yok
Konut yapım yılı
2004
Otopark
Var
Yok
Elektrik
Şebeke
Yüzme Havuzu
Var
Yok
Su
Şebeke
Asansör
Var
Yok
Kanalizasyon
Şebeke
Yangın Merdiveni
Doğalgaz
Mevcut
Dış Cephe
Var
Yok
Mantolama üzeri plastik boya
Su Deposu-Hid.
Yok
Çatı Tipi
Ahşap çatı (kiremit kaplı)
Yangın Tesisatı
Yok
Jeneratör
Var
Merdiven Evi
Binadaki toplam
kat sayısı
Basamak ve sahanlıklar betondur.Duvarlar plastik badanadır.
Kat Taksimatı
Deprem Hasarı
İnşaat Sınıfı
Eksik imalatlar
Doluluk Oranı
Çelik
Yığma
Ahşap
Yok
4 (bodrum + zemin + 1 normal kat + çatı piyesi)
Projede
Bodrum kat
Zemin kat
Normal kat
Değerlenen
: kömürlük,Makine dairesi,depo,su deposu, sığnak, çamaşırlık
: 2 adet mesken (A ve B girişi)
ve Çatı kat : 2 adet dubleks mesken (A ve B girişi)
taşınmazlar deprem sonrası yapıda yer almaktadırler.
4. Sınıf, A Grubu Yapı
Islak ve kuru zemin kaplaması,mutfak dolapları tezgahı,kombi,radyatörler,
armatürler,merdiven korkulukları,aksesuarlar eksiktir.
Sitedeki doluluk oranı ~%60
6. TAŞINMAZIN MAHALLEN ÖZELLİKLERİ
Binadaki Konum
Projesinde :B Girişi
2
Bodrum
kat
:
130m
(Denge
tankı,Makine
dairesi,depo,su
deposu,sığnak,çamaşırlık,kömürlük )
2
Zemin kat (1 No) : 122 m (salon, 2 oda, banyo, mutfak, antre, koridor ve 16
m2 teras, 19 m2 giriş holü)
2
1.Normal kat (2 No) : 118 m ( salon,3 oda, 3 banyo, mutfak nişi, balkon,
antre, koridor, tv odası, 1 balkon, 5 m2 merdivon holü)
2
2
Çatı katı (2 No) : 15m +25 m teras ( 1 oda, teras)
Taşınmaz Sancak sokak girişinin sağ köşesinde konumludur.
Kullanım tertibi
Salon
Isıtma Sistemi
Tadilat - Bakım Durumu
Merkezi kalorifer
Kombi
Soba
Diğer
İç kapılar ahşap ve pencere doğramaları PVC den mamul olup pencereler
çift camlıdır. Villa giriş kapıları çelik kapıdır.
Yok
% 80
Islak ve kuru zemin kaplaması,mutfak dolapları
tezgahı,kombi,radyatörler,armatürler,merdiven korkulukları,aksesuarlar
Taşınmaz natamamdır.
Konutun yapı kalitesi
Lüks
Brüt Kullanım Alanı
(bina ortak alanları hariç)
Kapı ve Pencere Doğ.
Manzarası
İnşaat Seviyesi
Eksik İmalatlar
2
Oda
5
İyi
2
Mutfak
Orta
Banyo
4
Balkon
Düşük
İç mekan özellikleri
:
Zemin
Duvar
Tavan
Antre
Salon
:
:
Şap
Şap
Saten astar
Saten astar
Saten astar
Saten astar
Odalar
Mutfak
:
:
Şap
Şap
Saten astar
İnce sıva
Saten astar
İnce sıva
Banyo,WC
:
Şap
İnce sıva
İnce sıva
Sayfa 3 / 12
1
7. KADASTRO, RUHSAT ve PROJE BİLGİLERİ
Taşınmaz (mahallen görülen yer); kadastral
paftasındaki yerine uygun mu ?
Taşınmazın binadaki katı, kattaki konumu,
projesine uygun mu?
Taşınmazın kullanım alanı ve mimarisi
projesine uygun mu?
Proje Tarihi / No’su (bilgi alınan makam)
İlgili Belediyede bina ile ilgili yıkım kararı
veya herhangi bir tutanak var mı?
Uygundur.
Uygundur. Ancak taşınmazlar projesine aykırı olarak
birleştirilmiş,
bütün
halde
tripleks
villa
olarak
kullanılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar konum ve alan olarak
onaylı mimari projelerine uygundur.
17.03.2004 (Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü)
Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan sözlü
bilgiye göre taşınmazların bulunduğu parsel 27.11.1985
tarihli 1/1000 ölçekli Silivri Uygulama İmar Planı dahilinde
ayrık nizam, 2 kat, Taks: 0.20, Kaks: 0.40, konut
alanında kalmaktadır.10.12.2012 onay tarihli Silivri Sahil
Bölgesi Nazım İmar planında kısmen yol,kısmen yeşil
alan ve 2 kat konut alanında kalmaktadır.
Silivri Belediyesi imar arşivinde yapılan incelemede
taşınmazlara ait 08.04.2004 tarih ve 2004/43 sayılı yapı
ruhsatı, 15.03.2007 tarih ve 2007/28 sayılı yapı kullanma
izin belgesi görülmüştür. Taşınmazların ada, parsel
nezdinde yerinin doğruluğu Silivri Belediyesi İmar
Müdürlüğünde imar plan paftaları üzerinden kontrol
edilmiştir.
8. TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER
Olumlu etkenler :
Olumsuz etkenler :
 Kat mülkiyetli binada yer alması

Sitede doluluk oranının %60 olması
 Taşınmazların aktiviteli site içerisinde
olması

Natamam olması

Projeye aykırı olarak 1 ve 2 nolu bağımsız
bölümlerin müşterek kullanılması
 Sahile ve E-5 karayoluna yakın olması
9. SATIŞ KABİLİYETİ
(--) Yüksek
(X) Normal
(--) Düşük / Alıcısı Az
(--) Çok Düşük
Açıklama: Taşınmazların bodrum kattaki ortak kullanım alanları da dahil bir bütün halde
kullanılmaları, sitede yer alan tüm satışların bu şekilde iki tapulu olarak yapıldığı göz önüne
alınarak değerlemesinin müştereken yapılmasının uygun olacağı düşünülmekle birlikte
taşınmazların değerlemesinde; konumu, cephesi, mevcut durumu, ulaşım olanakları, kent
merkezine yakınlığı, bölgesel etkiler ve arz - talep dengeleri gibi unsurlar dikkate alınarak satış
kabiliyetlerinin ‘Satılabilir’ olduğu kanaatine varılmıştır. Değerleme bir bütün olarak taşınmazların
ortak alanları dahil edilerek yapılmıştır.
Konu taşınmazların % 100 oranında tamamlanması durumunda piyasa değerinin 700.000 TL.
olacağı düşünülmektedir.
Sayfa 4 / 12
10. DEĞERLEME YÖNTEMİ VE FİYATLANDIRMA
Taşınmazın değerinin tespitinde ‘’Emsal Karşılaştırma Yöntemi’’ kullanılmıştır.
Bu yöntemde; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış/kiraya verilmiş benzer taşınmazlar
dikkate alınmıştır.Değerleme konusu taşınmazın köşebaşı olması nedeniyle emsal taşınmazlara göre
şerefiyesi yüksektir.Taşınmazın değerini etkileyebileyecek çevre şartları ve taşınmazın halihazır durumu
gözönünde bulundurulmuştur.
Aşağıdaki bileşenler, taşınmazın bölüm bazında ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında
olmayıp, toplam değerin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
Bölüm
1. Yasal Alan 1
no(B girişi)
Kaçak Alan
Alanı (a)
Birim Fiyat (b)
Fiyat (axb=)
409 m²
1.345.-TL/m²
~550.000.-TL
-
-
-
TOPLAM DEĞER:
550.000.-TL
SONUÇ CÜMLESİ : Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların her biri için yerinde yapılan
incelemesinde; konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine ve kullanış maksadına
göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payı dahil değeri için,
550.000.-TL. (Beşyüzellibin TL.) kıymet takdir edilmiştir. Bu takdir, taşınmazlar ile ilgili herhangi
bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
TAŞINMAZA 550.000 TL kıymet takdir edilmiştir.
Bilgilerinize sunulur. Saygılarımızla...
Değerlemeyi Yapan
Salim AYDIN
Kontrol Eden
Sedat ÖZDEMİRCİ
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Elif EVCİN
Ekler : Konum krokisi, Fotoğraflar, Tapu sureti, Çap, Ruhsat sureti, İskan belgesi sureti
Sayfa 5 / 12
11. TAŞINMAZIN KONUM KROKİSİ ve EMSAL TAŞINMAZLAR
EMSAL 1 :
İlgili Kişi ve Tel
Satılık Villa
Emsalin Adresi
Remax 0532 226 43 08
Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede Karina tipi, aynı büyüklükte, iyi konumda
yapılı villa
Kullanım Alanı
480 m²
EMSAL 2 :
1.250.000 TL
Birim Fiyat
2.604TL/m²
Satılık Villa
İlgili Kişi ve Tel
Emsalin Adresi
Sahibinden
Kullanım Alanı
480 m²
EMSAL 3 :
Satış Fiyatı
Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede, karina tip aynı büyüklükte, yapılı villa
Satış Fiyatı
1.150.000 TL
Birim Fiyat
2.395 TL/m²
Satılık Villa
İlgili Kişi ve Tel
Emlak Ofisi
Emsalin Adresi
Değerleme konusu taşınmazla aynı sitede Karina tipi, aynı büyüklükte, natamam villa
için 600.000 TL bedel istenmektedir.
Kullanım Alanı
370 m²
Kira Fiyatı
620.000 TL
Birim Fiyat
1.675 TL/m²
EMSAL ANALİZİ : Emsaller taşınmazla aynı sitede yer alan benzer özelliklerdeki 2 tapudan oluşan
villalardır. Değerlenen taşınmaz karina tipi olarak geçmekte olup 480 m2 alanlı olarak
pazarlanmaktadır. Emsallerde pazarlık payı bulunmakta olup 1. Sırada yer alan emsalin konum
olarak daha iyi konumdadır. Bitmiş oalrak pazarlanan emsallerin içlerinin lüks malzeme ile yapılı
olmasından dolayı yüksek değerler talep edilmektedir.
Sayfa 6 / 12
12. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI
TAŞINMAZIN YERALDIĞI BİNANIN VE ÇEVRENİN GÖRÜNÜŞÜ
Sayfa 7 / 12
TAŞINMAZIN İÇ MEKAN GÖRÜNÜŞLERİ
Sayfa 8 / 12
13. TAPU SURETİ VE DİĞER EVRAKLAR
VAZİYET PLANI
Sayfa 9 / 12
İMAR KROKİSİ
Sayfa 10 / 12
PROJELER
Sayfa 11 / 12
Sayfa 12 / 12
Author
Document
Category
Uncategorized
Views
1
File Size
790 KB
Tags
1/--pages
Report inappropriate content