Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş. Değerlendirme

Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş.
Halka Arz Fiyat Tespit Raporuna İlişkin
Değerlendirme Raporu
Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş.
10.06.2014
1. Değerlendirme Raporu’nun Amacı
Sermaye Piyasası Kurulu’ nun (“SPK”) 22.06.2013 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan
Pay Tebliği Seri: VII, No: 128.1 (“Tebliğ”) 29. Madde 4. fıkrası uyarınca, “Payların ilk halka
arzında fiyat tespit raporunu hazırlayan halka arzda satışa aracılık eden kuruluşun,
payların borsada işlem görmeye başlamasından sonraki bir yıl içinde en az iki
değerlendirme raporu hazırlaması zorunludur. İki değerlendirme raporunun düzenlenmesi
durumunda; ilk raporun payların borsada işlem görmeye başlamasından altı ay sonra
yapılması ve ikinci rapor ile ilk rapor arasındaki sürenin asgari olarak dört ay olması ve bu
raporlarda halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedeni hakkında
değerlendirmelerde bulunulması zorunludur. İkiden fazla beşten az değerlendirme raporu
düzenlemesi durumunda ise, bu raporlar arasında asgari olarak üç ay bulunması
zorunludur. Bu fıkra çerçevesinde hazırlanan raporların KAP’ ta ortaklığa ilişkin bölümde
ve halka arzda satışa aracılık eden yetkili kuruluşun internet sitesinde yayımlanması
zorunludur.” denilmektedir.
Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş. (“Yayla Enerji” veya “Şirket”)
paylarının ilk halka arzında Tebliğ’ in 29.Madde 1.fıkrası uyarınca Neta Yatırım Menkul
Değerler A.Ş. (“Neta Yatırım”) tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu 05.11.2013
tarihinde KAP’ ta yayınlanmıştır. İşbu Değerlendirme Raporu, Fiyat Tespit Raporu‘ nu
müteakip Tebliğ’ in 29.Madde ve 4.fıkrası kapsamında hazırlanmış olup halka arz fiyatının
belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleşmediyse
nedeni hakkında değerlendirmeleri içermektedir. Bir yıl içinde iki defa hazırlanmasına karar
verilmiş olan raporun birincisidir.
İşbu rapor değere ilişkin herhangi bir görüş içermemekte olup, raporda yer alan
değerlendirmeler herhangi bir tavsiye niteliği taşımamaktadır.
2. Fiyat Tespit Raporu’na ilişkin Varsayımların Gerçekleşme Durumu
Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş.`nin 1,00 TL nominal değerli payının
satış fiyatına ilişkin olarak 05.11.2013 tarihinde yayınlanan fiyat tespit raporumuzda net aktif
değer, indirgenmiş nakit akımları ve piyasa çarpanları yöntemlerine dayanarak bulunan fiyat
üzerinden %13,30 oranında halka arz iskontosu uygulanmak suretiyle 4,80 TL halka arz
fiyatına ulaşılmıştı.
Fiyat tespit raporumuzda şirketin satışlarının 2013 yılında 14.250.000 TL’yi bulacağı
öngörülmüştü. 2013 yılı için net dönem karı tahmini 1.682.114 TL olarak belirlenmişti.
Şirketin 01.03.2014 tarihinde yayınlanan 2013 yılına ilişkin bağımsız denetimden geçmiş mali
tablolarına göre 01.01.2013-31.12.2013 döneminde satış hâsılatı 13.281.798 TL olmuştur.
Fiyat tespit raporunda öngörülen varsayımlar temelinde değerlendirme yapılabilmesi için
şirketin 2013 yılsonu finansal tablolarında yer alan net satış ve net dönem kar (zarar)
rakamları aşağıda karşılaştırmalı olarak çıkartılmıştır.
2
Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş.2013 Yılsonu Finansal Verileri
Tahmin ve Gerçekleşme Karşılaştırması
(TL)
Net Satışlar
Net Satış
Büyümesi
Dönem Net Karı
veya Zararı
2012 (G)
2013 (T)
2013 (G)
11.675.387
14.250.000
13.281.798
-
22,05 %
13,76 %
597.756
1.682.114
(970.703)
Sapma (%)
(6,79)
(…)
Buna göre 14.250.000 TL olarak öngörülen net satışlar tahmin edilenden % 6,79 oranında
düşük olarak 13.281.798 TL seviyesinde gerçekleşmiştir. 2012 yılına göre net satış büyümesi
de 2013 yılı tahmini olan %22,05 artış olarak değil, %13,76 oranında artış olarak
gerçekleşmiştir. Beklenen satış hasılatının beklentilerin altında kalması ve net dönem satış
karı/zararının da beklentilerden önemli oranda sapmasının başlıca sebepleri şöyle
açıklanmaktadır:


Aralık 2013 de yurtiçi ve yurtdışı piyasalarda meydana gelen siyasi ve ekonomik
gelişmeler sonrasında döviz kurlarında ve banka faizlerinde yaşanan artış sonucunda
gelir tablosu tahmininde 1.000.000 TL hasılat beklenen Safir Evleri satışları beklenen
düzeyde gerçekleşmemiş, 8 adet villadan sadece bir adet villa satılabilmiştir.
Aynı nedenlerden dolayı hak edişe bağlanmış inşaat taahhüt işleri sözleşme gelirleri
%11,4 oranında artışla 2012 yılındaki 11.6 Milyon TL seviyesinden 13 Milyon TL
seviyesine çıkarken, hak edişe bağlanmış inşaat taahhüt işleri sözleşme maliyetleri ise
%28,7 oranında artışla 10.7 Milyon TL seviyesinden 13,8 Milyon TL seviyesine
yükselmiştir. Böylelikle sözleşme maliyetleri toplam sözleşme gelirlerini aşmış ve
821.588 TL tutarında hak edişe bağlanmış inşaat sözleşmelerinin geliri aşan kısmı
doğrudan esas faaliyetlerden diğer giderler kaleminde finansal tablolara yansıtılmıştır.
3. Yatırımlara İlişkin Gelişmeler
Şirket, sermaye artırımı yoluyla payların halka arz edilmesi sonucu elde edeceği nakit
kaynakla;
a)
Halka arz gelirinin yaklaşık 2 milyon TL tutarındaki kısmı 35 odalı otel ve
günübirlik tesisin inşaat sezonunun durumuna bağlı olarak 2013 yılının sonuna
kadar gerçekleştirilecek inşaat harcamalarında kullanılacağını, söz konusu tesislerin
yapımının 2013-2014 yıllarında gerçekleştirilerek, 2014 yılının kış sezonunun
başında işletmeye alınması amaçlandığını bildirmiştir. Ayrıca diğer 200 odalı 3
otelin devre tatil olarak satışına 2014 yılından itibaren başlanacağını ve 5 yıl
içerisinde satışa konu devre tatil dönemlerinin satılması ile söz konusu otel yatırımı
için gerekli olan finansmanın öncelikle devre tatil satış gelirlerinden karşılanmak
suretiyle veya gerekli olması durumunda diğer finansal imkanlar ve modeller
kullanılarak 2014-2015 yıllarında tamamlanmasının hedeflendiğini bildirmiştir.
3
b)
c)
Şirket, kış turizmi yanında turizm faaliyetinin tüm yıla çıkarılması amacına yönelik
olarak kıyı otelciliği konusunda yapmayı planladığı yatırımın arsa alımı
finansmanında kullanabilmek amacıyla, halka arz gelirinin 5-5,5 milyon TL
tutarında bölümünü ayırdığını, şirketin Çeşme ilçesi sınırları içerisinde bulunan
Aya Yorgi koyunda 4.103 m2 büyüklüğündeki mevcut arazilerinin kıyı turizmi için
bir tesis yapımına yeterli olmaması sebebiyle öncelikle komşu arazilerin satın
alınması fırsatlarını değerlendireceğini beyan etmiştir.
Şirket ayrıca, halka arz maliyetlerine bağlı olarak halka arz gelirinden kalacak
yaklaşık 4 milyon TL tutarındaki kaynağı ise mevcut kısa vadeli kredilerin geri
ödemesinde ve işletme finansmanında kullanacağını duyurmuştur.
Gerçekleşmeler konusunda ise;
a)
b)
c)
Erciyes Kış Sporları ve Turizm merkezinde yapımına başlanmış olup kış sezonu
nedeniyle yapımına ara verilen 7.850 m2 lik günübirlik ticari tesisin yapımına
Nisan 2014 başı itibariyle devam edilmekte olduğu ve 30.06.2014 itibariyle kaba
inşaatın bitirileceği KAP`ta duyurulmuştur. Aynı zamanda aynı projedeki 35 odalı
butik otel için inşaat ruhsatı alındığı ve temel kazılarıyla temel atımına başlandığı
bildirilerek, 2014 yılı son çeyreğinde başlayacak kış sezonuna yetiştirilmek üzere
takvime bağlı ilerlendiği KAP`ta 03.05.2014 tarihli duyuru ile ilan edilmiştir.
Şirket kıyı otelciliği konusunda yapmayı planladığı yatırım için Çeşme ilçesi
sınırları içerisinde bulunan Aya Yorgi koyunda 4.103 m2 büyüklüğündeki mevcut
arazilerinin bitişiğindeki 11.061 m2 büyüklüğündeki arsayı 7.200.000 TL bedelle
peşin olarak satın aldığını 06.05.2014 tarihinde KAP`ta duyurmuştur. Bu alımla
şirketin sahip olduğu arsa büyüklüğü 15.164 m2 ye ulaşmıştır.
Şirket bir miktar kısa vadeli borçların kapatılmasını gerçekleştirdiğini ise
08.04.2014 tarihli Yönetim Kurulu kararını KAP`ta yayınlayarak beyan etmiştir.
4. Yayla Enerji Pay Fiyatı Performansı
Yayla Enerji 4,80 TL fiyattan halka arz olduktan sonra Borsa İstanbul GİP piyasasında
işleme başladığı 22.11.2013 tarihinden itibaren ilk üç aylık dönemde dalgalı bir yükseliş
hareketi yaşayarak 21.02.2014 tarihinde 9,62 TL fiyat seviyesini görerek %100,4 oranında
artış sağlamıştır. Daha sonra bir hafta içerisinde sert bir düşüşle 03.03.2014 tarihinde 5,30 TL
seviyesini görmüştür. Daha sonra tekrar sert yükseliş ve düşüşler içerisinde dalgalanarak üç
aylık bir dönemi geçiren Yayla Enerji pay fiyatı, 09.06.2014 tarihi itibariyle 7,97 TL
seviyesinde bulunmakta olup halka arz fiyatının %66 oranında üzerinde işlem görmektedir.
5. Halka Arz Sonrasında Fiyata Etki Eden Faktörler
Halka arz sonrasında Yayla Enerji pay fiyatı incelendiğinde BİST-100 endeksiyle düşük
korelasyon içinde hareket ettiği görülmektedir. BİST-100 endeksiyle Betası 0,16 gibi çok
düşük bir ilişkiyi ifade etmektedir. Son altı aylık süreçte siyasi gündemde yaşanan çalkantılar
ve seçim sürecinde ekonomik ve siyasi istikrara yönelik endişeler nedeniyle düşen Borsa
İstanbul endeksine rağmen Yayla Enerji pay fiyatı olumsuz etkilenmemiş ve yükselmiştir.
Ancak Şubat ayı ve Mart ayı içerisinde yoğunlaşan enflasyon ve cari açık başta olmak üzere
4
genel ekonomik değişkenlerde ve küresel piyasalarda likidite koşullarında yaşanan
bozulmaların etkisiyle yabancı yatırımcının TL enstrümanlardan çıkarak dövize yönelmesinin
yarattığı döviz kuru yükselişleri ile USD kurunun 2,23 TL ve aktif tahvilin faizinin %11
seviyelerine yükselmesinin yanı sıra 28.2.2014 tarihinden itibaren şirketin pay sırasında
SPK`nın 26.02.2014 tarih ve 35/2012 sayılı kararına istinaden BİST Yönetim Kurulunun
almış olduğu kararla brüt takas uygulamasına geçilmiş olmasının, Yayla Enerji pay fiyatının
sert düşüşünde etkili olduğunu düşünüyoruz.
Şirketin Mart ayı başında açıklanan 2013 yıl sonu Bağımsız Denetimden geçmiş finansal
tablolarının yayınlanmasıyla halka arz fiyat tespit raporu varsayımlarından önemli sapmalar
içerdiğinin görülmesinin olumsuzluğuna karşılık, olumlu faktör olarak, Yayla Enerji
tarafından yapılan, halka arz gelirinin planlanan yatırımların gerçekleştirilmesine yönelik
olarak kullanılmakta olduğuna ilişkin açıklamaların yarattığı etkiler nedeniyle dalgalı bir seyir
izlemekte olduğunu düşünüyoruz.
Halka arzdan bu yana günlük olarak Yayla Enerji Pay Fiyatının BIST-100 endeksine
oranla gösterdiği performans aşağıdaki grafikte görülmektedir.
Yayla Enerji Üretim Turizm ve İnşaat Ticaret A.Ş.
Günlük Pay Fiyatı ile BIST-100 Endeksi Grafiği Karşılaştırması
85000
10
9
80000
8
7
75000
6
70000
5
4
65000
3
60000
Bist-100
2
Yayla
1
0
22.11.2013
29.11.2013
06.12.2013
13.12.2013
20.12.2013
27.12.2013
06.01.2014
13.01.2014
20.01.2014
27.01.2014
03.02.2014
10.02.2014
17.02.2014
24.02.2014
04.03.2014
11.03.2014
18.03.2014
25.03.2014
01.04.2014
08.04.2014
15.04.2014
22.04.2014
30.04.2014
08.05.2014
15.05.2014
23.05.2014
30.05.2014
06.06.2014
55000
5
Burada yer alan her türlü bilgi, değerlendirme, yorum ve istatistiki şekil ve değerler hazırlandığı tarih
itibariyle mevcut piyasa koşulları ve güvenilirliğine inanılan kaynaklardan elde edilerek derlenmiştir. Neta
Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, karşılığında herhangi bir maddi menfaat temin edilmeksizin, genel
anlamda bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olup, hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bilgiler
yatırımcılar tarafından danışmanlık faaliyeti olarak kabul edilmemeli ve yatırım kararlarına esas olarak
alınmamalıdır. Bu bilgiler, belli bir getirinin sağlanmasına yönelik olarak verilmemekte ve bu yönde
herhangi bir şekilde taahhüt veya garantimiz bulunmamaktadır. Bu itibarla bu sayfalarda yer alan ve hiç bir
şekilde yönlendirici nitelikte olmayan hususlar hakkında herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır.
Gerek bu yayındaki, gerekse bu yayında kullanılan kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve bu yayındaki
bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların ve/veya ilgili kişilerin uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya
dolaylı zararlardan, kâr yoksunluğundan manevi zararlardan ve her ne şekil ve surette olursa olsun üçüncü
kişilerin uğrayabileceği her türlü zararlardan dolayı Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz.
6

Download Report