close

Enter

Log in using OpenID

Ders7-Yapim Yonetiminde Proje Teslim Sistemleri ve

embedDownload
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
2014 Bahar Ders Notları
Yapı Üretim Süreci
2
YAPIM YÖNETIMINDE PROJE TESLIM
SISTEMLERI VE SÖZLEŞME BIÇIMLERI
Fizibilite ve
Saha
kapsam
mühendisliği
Gereksinimlerin
Tesis
Tasarım
tanımlanması
yönetimi
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Proje Teslim Yöntemi Nedir?
3
4

Proje Teslim Yöntemi örgütsel bir kavram olup
projede yer alacak kişi ve örgütlerin özgün
sorumluluklarını ve süreç içinde rol alacak
aktörlerin proje süresince birbirleri ile ilişkilerini
tanımlar.
Proje teslim yöntemleri, yapım projelerinin ekiplerinin
tasarım ve yapım süreçlerini de kapsayacak biçimde
organize edilmesi sürecidir.



Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
Proje sahibi hangi
tasarımcıları, ne zaman ve nasıl
bir sözleşme düzeni içinde
projede çalıştıracağına karar
verir.
Proje sahibi aynı zamanda
yapım ile ilgili diğer
profesyonelleri ne zaman ve ne
şekilde (sözleşme kapsamında)
proje kapsamına dahil
edeceğine karar verir.
Proje teslim sistemleri yapı
üretim sürecine katılacak
örgütlerin hangi sıra ile sürece
dahil edileceklerini ve kimin
kime karşı sorumlu olduğunu
da tanımlamaktadır.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
1
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
5
2014 Bahar Ders Notları
Projenin Gerçekleştirilmesi
Aşaması
Seçim ve Ödeme Biçimi
6
Proje Sahibi projesini gerçekleştirmek için hangi aktörlerden
yararlanacak?

Proje Sahibi hangi tip tedarik biçimini
seçecek?
Genel
Yüklenici
Çoklu
Yüklenici
Kapalı veya
Açık
Arttırma/
Eksiltme
Yapım
Yöneticisi
TasarımYapım
Firması
Garanti
Edilmiş
Maksimum
Fiyat
Bağımsız
Tasarım
Ekibi
Pazarlıkla
Seçim
Maliyet +
Kar
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Götürü
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
7
8

Geliştirici
Proje sahibi
açısından hangi
aktörler projeye
artı değer
kazandırabilirler?
Proje teslim sistemleri
 Yapım
Genel
Yüklenici
projelerinin üretim sürecinde hangi
paydaşların yer alacağını,
 Bu paydaşların görev ve sorumluluklarını,
 Paydaşlar arası ilişkiler,
 Yasal
Yapım
Yöneticisi
ve sözleşme esaslarına göre sorumluluklar
komuta zinciri
 Raporlama sistemlerini tanımlar.
 Emir
Proje Yöneticisi
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
2
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yapı Üretim Süreci
2014 Bahar Ders Notları
Yapı üretiminde alternatif süreçler
9
10
PROJE TESLİM SÜRECİ
GELENEKSEL
ÖNKARAR
HIZLANDIRILMIŞ
ÖNKARAR
İHALE
TASARIM
YAPIM
TASARIM
İHALE
Fizibilite ve
Saha
kapsam
mühendisliği
Gereksinimlerin
Tesis
Tasarım
tanımlanması
yönetimi
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yapı üretim sürecinin temel aktörleri
t
YAPIM
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yapı üretim sürecinin aktörleri
12
Proje
sahibi
Tasarimci
Mimar

Girişimciler

Tasarımcılar

Danışmanlık ve
Kontrollük Firmaları

Yüklenici
Müteahit
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
Tedarikçiler
Malzeme/Eleman/
Bileşen Üreten ve
Pazarlayan Kuruluşlar

Yüklenici/Alt yüklenici
Firmalar

Eğitim Kuruluşları

Araştırma Kuruluşları

Enformasyon Sağlayıcılar

Yerel Otoriteler

v.b.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
3
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
13
2014 Bahar Ders Notları
Geleneksel Sisteminin Olumlu ve
Olumsuz Yönleri
Proje Teslim Sistemi:
Geleneksel Sistem
14
Olumlu Yönlerİ
Mal Sahibi

Tasarim
Ucreti
Tamamlanmis
Proje

Tasarimci
Danismanlik
Ucreti
Sozlesme
Dokumanlari
Tasarim
Ucreti
Yuklenici

Proje Hizmeti
Tasarim
Dokumanlari
Dolayli iliski

Teklif Fiyati
Altyukleniciler
ve
Tedarikciler
Tasarim
Danismanlari
OLUMSUZ YÖNLERİ
Sektörde en iyi bilinen
sistemdir.
Ardışık süreç nedeniyle daha
uzun süreye ihtiyaç vardır.

Yapıma başlanmadan önce
maliyet bellidir.
Rekabet ortamı proje fiyatının
belirlenmesinde mal sahibi
avantajlı konumdadır.
Yüklenici tasarım aşamasında
yer almadığından yapım
sırasında ortaya çıkabilecek
sorunlardan da habersiz olur.

Tasarımcının genel olarak hem
ekonomik hem de verimli proje
çıkarmak öncelikleri arasında
değil.

Koordinasyon görece
kolaydır.
Tasarımcı ile yüklenici arasındaki
dolaylı ilişki kontrol
mekanizmasını zorlaştırmaktadır.

Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
15
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Proje Teslim Sistemi:
Yapım Yönetimi (construction management)
Yapım Yönetimi Sisteminin
Olumlu ve Olumsuz Yönleri
16
OLUMLU YÖNLERİ
OLUMSUZ YÖNLERİ
Mal Sahibi

Tasarim
Ucreti
Tasarimci
Danismanlik
Ucreti
Sozlesme
Dokumanlari
Yonetim
Proje Hizmeti Ucreti
Teklif Fiyati
Tasarim
Dokumanlari
Tasarim
Danismanlari
Yonetim
hizmeti
Altyukleniciler
ve
Tedarikciler
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
Yonetim
Construction
Management


Mal sahibi tasarımcı yüklenici arasında iyi
bir ilişki vardır.
Tasarımcının yüklenici seçiminde söz
hakkı vardır.
Tasarımcıya ve yükleniciye belirli ücret
ödenir.

Değer-Mühendisliği iyi yapılır.

Hızlandırılmış süreçler kullanılabilir.

İhale düzeni mal sahibine avantaj sağlar




Mal sahibi tasarımcı yüklenici
arasındaki ilişki iyi olmazsa
tüm avantajlar tersine
dönebilir.
Sistem sofistik ve karmaşıktır.
Altyükleniciler paketler halinde mal sahibi
ile sözleşme yapar.Dolayısıyla sözleşme
karları mal sahibine kalır.
Yapım aşamasından tasarım değişikliğine
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
olanak verir.
4
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
17
2014 Bahar Ders Notları
Tasarım Yapım Sisteminin
Olumlu ve Olumsuz Yönleri
Proje Teslim Sistemi:
Tasarım Yapım (design built)
18
OLUMLU YÖNLER
Mal Sahibi

Proje Ücreti $$$
Tasarım
Ücreti $$
Tamamlanmış
Proje
Tasarım Yapım
Firması
Tasarım
Tasarım
Danışmanlığı
Proje
Hizmeti
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
19


İmtiyaz
Sözleşmesi

Değişiklikler kolay halledilir.


Altyüklenici
ve
Tedarikçiler

Mal sahibi projenin fiyatını gelenekselde olduğu kadar
kesin bilmez. Ancak konsept bütçeden haberdardır.
Maliyetleri tutturabilmek için kaliteden ödün verilir.
Mal sahibinin çok alışık olmadığı bir sistem olduğundan
kararlarını çoğu kez konuya çok hakim olmadan almak
zorunda kalır.
Bu sistemin ritmi çok hızlıdır. Mal sahibinin ayak
uydurması genelde zordur.
Mal sahibi adına kontrol mekanizması zor işler çünkü
tasarım ile yapım aynı ekipten çıkar.
Tasarım ekibi yaptığı hataları kendi üstelenmek
zorundadır.
Problem çıktığında sorumlu bulmak biraz zordur.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Sözleşme Öncesi Aşama: İhale
20

Yatırımcılar
Yapım
Sözleşmesi


Banka
İmtiyaz
Sahibi
Süre ciddi bir biçimde
kısaltılabilir
Hizmet
Bedeli $$
Proje Teslim Sistemi:
Yap İşlet Devret (built-operate-transfer)
Kamu
(devlet)
Tasarım ekibi ile yapım ekibi
arasında iyi bir ilişki vardır.
OLUMSUZ YÖNLER

Proje sahibi (mal sahibi) açısından ele
alındığında 2 temel mal sahibinden söz
edilebilir:
 KAMU
Yükleniciler
 ÖZEL SEKTÖR
Tedarikçiler
Tesis
İşletmecisi
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
5
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
2014 Bahar Ders Notları
İhale Usulleri ve Uygulamaları
21
İhale Süreci
22




Açık ihale
Belli istekliler arasında ihale
Pazarlık usulü
Doğrudan temin

Kamusal işler için ihale
 İlan
verilmesi (gazete ve dergiler yoluyla)
 Projenin yasal yetki alanı tanımlanır. Genellikle:
Projenin türü, yeri, sözleşme biçimi, hangi tip bond
istendiği, projenin başlangıç ve bitiş tarihleri,
tahmini maliyeti ve proje ile ilgili belge ve projelerin
nereden ve nasıl temin edileceği, ihale dosyasının
içeriği, nereye ve ne zaman teslim edileceği gibi
bilgilere yer verilmektedir.
Kamu ihalelerini Kamu İhale Kanunu (KİK) usullerine göre
gerçekleştirmek zorundadır.
Uluslar arası ihalelerde ise Müşavir-Mühendisler Uluslararası
Federasyonu (Fédération Internationale Des IngénieursCounseils) FIDIC koşulları kabul görmektedir. Bazı
durumlarda ise Amerikan Mimarlar Birliği tarafından AIA
(American Institute of Architects) üretilmiş olan sözleşme
belgeleri kullanılmaktadır.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
23
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
24

Özel sektör için ihale
sahibi herhangi bir biçimde yükleniciye karar
verebilir.
 İlan, genellikle açık rekabetten faydalanmak
amacıyla kullanılır.
İhale öncesi hazırlık aşaması
Tasarim
Ihale icin
ilan
Proje
belgelerine
ek cikarilmasi
Ihalenin
acilmasi
 Mal
Yuklenici ihale
belgelerini
temin eder
Metraj hesabi
Ihale
teklifinin
teslimi
Maliyet hesabi
Yuklenici
teklif fiyatini
olusturur
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
Altyuklenicilerin yukleniciye
on teklif teklif vermeleri
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
6
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
2014 Bahar Ders Notları
Sözleşme Biçimleri
Sözleşmenin İmzalanma Süreci
25
26

Tekliflerin
degerlendirilmesi
Tekliflerin
acilmasi
Malsahibi
sozlesmeyi
sunar
Ihalenin
verildigi firma
aciklanir
Yuklenci son karar
icin bekler
Mal sahibi on
gorusmelere
(preconstruction)
baslar
Yapimin ilk
gunu

"Ise basla"
yazisi iletilir


Yuklenici
gerekli Bondlari
ve sigortalari
temin eder
Sozlesme imzalanir
ve projenin
organizasyonuna
baslanir
Yapim isi
baslar
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Sözleşme nedir?
27
Sözleşmeyi Oluşturan Elemanlar
28
Sözleşme, genellikle taraflar arasında, kanunlar
tarafından çerçevelenen anlaşmadır.
Sözleşme yazılı –expressed- olabileceği gibi sözlü de –
implied- olabilir.
Yazılı (Express): Anlaşmanın koşulları yazılı, açık, öz, ve
kesin olan sözleşmedir.
Sözlü (Implied): Koşullar net olarak belirtilmemiş olmakla
birlikte çıkarsamalar ve tümdengelim bir yapıya
sahiptirler. Çoğunlukla sözlü sözleşmelerdir.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
Götürü Usulü Fiyat (sabitlenmiş) – Lump-sum
veya Fixed Price
Birim Fiyat – Unit Price
Maliyet + Kar – Cost Plus Fee
GMP- Guaranteed Maximum
Price





Teklif ve teklifin kabulu – offer & acceptance
Anlayışların örtüşmesi – meetings of mind
Bedel – Consideration
Hukuka uygun meta - Lawful subject matter
Yetkin taraflar - Competent parties
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
7
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
29
Yapım Sözleşmelerinde Gerekli Dokümanlar





2014 Bahar Ders Notları
Surety Bonds (Kefil Teminatı)
30
Projeler (Ör: Plankote, taşıyıcı sistem, mimari,
sıhhi tesisat, havalandırma, elektrik vb.)
İdari Şartname - Project Manual
Sözleşme Genel koşullar - General
Conditions
EK Koşullar - Supplementary Conditions
Teknik Şartnameler - Specifications (Teknik
(CSI) ve performansa dayalı)



Genel Yüklenici ihale ve sözleşme
aşamasında şu belgeleri temin etmek
durumundadır:
Bid Bond
Performance Bond
Payment Bond
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Surety Bonds
31
Taraflar:
32


1935 Miller Kanunu – Federal hükümete ait
tüm projelerde Surety bond temin edilmesi
gerekmektedir. Toplam değeri 200.000$’ı
aşan tüm projelerde Payment ve Performance
Bond temin edilmesi gereklidir.
Bond: Yüklenici firma tarafından sözleşmenin
koşullarını yerine getireceğine dair verilen
garantidir. Yüklenicinin şartları yerine
getirememesi durumunda Surety firması
sözleşmenin şartlarını yerine getirmeyi
taahhüt eder.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal



Surety: Bond firması ana mesulün
sorumluluklarını yerine getirememesi
durumunda projeyi tamamlamayı veya
tamamlamak için gereken finansmanı temin
etmeyi taahhüt eder.
Ana Mesul (Principal): Performansı bond
firması tarafından garanti edilen taraf – genel
yükleniciAlacaklı (Obligee): Bond’dan faydalanan taraf
–Mal Sahibi-.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
8
Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
33
Performance Bond
Bid Bond


2014 Bahar Ders Notları
34
İhale sonrasında, ihaleyi alan yüklenicinin
sözleşmenin koşulları gereği Payment ve
Performance bondları temin edebileceği ve
sözleşmenin diğer koşullarını yerine
getirebileceğine dair garanti verilmesidir.
Bid bondun bedeli, sözleşme bedelinin %5-20’si
arasında olabileceği gibi en iyi iki teklifin
arasındaki fark kadar olabilir.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi




Performance Bond, finansal açıdan sorumlu bir
tarafın ana yüklenicinin yükümlülüklerini yerine
getirememesi durumuna karşı garanti verir.
Bondun değeri sözleşme bedelinin %100’ünü
kapsar, böylece mal sahibi minimum risk alır.
Performance Bond’un bedeli genellikle 1Milyon
$’ın üstü işler için %1’dir.
Bond sözleşmenin süresince geçerlidir.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Payment Bond
35



Payment Bond Mal sahibini, genel yüklenicinin
üçüncü şahıslara karşı yükümlülüklerini yerine
getirememesi durumundan kaynaklanan
aksamalara karşı korur.
Bu mekanizma, taşeronların riskin minimize
olmasından dolayı düşük fiyat vermesine
yardımcı olur.
Payment bond her üçüncü şahıs alacaklının
işini tamamladıktan sonraki 90 gün içinde
alacağının tahsilini garanti eder.
Yapım Yönetimi ve Ekonomisi
Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal
9
Author
Document
Category
Uncategorized
Views
0
File Size
583 KB
Tags
1/--pages
Report inappropriate content