Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 2014 Bahar Ders Notları Yapı Üretim Süreci 2 YAPIM YÖNETIMINDE PROJE TESLIM SISTEMLERI VE SÖZLEŞME BIÇIMLERI Fizibilite ve Saha kapsam mühendisliği Gereksinimlerin Tesis Tasarım tanımlanması yönetimi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Proje Teslim Yöntemi Nedir? 3 4 Proje Teslim Yöntemi örgütsel bir kavram olup projede yer alacak kişi ve örgütlerin özgün sorumluluklarını ve süreç içinde rol alacak aktörlerin proje süresince birbirleri ile ilişkilerini tanımlar. Proje teslim yöntemleri, yapım projelerinin ekiplerinin tasarım ve yapım süreçlerini de kapsayacak biçimde organize edilmesi sürecidir. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Proje sahibi hangi tasarımcıları, ne zaman ve nasıl bir sözleşme düzeni içinde projede çalıştıracağına karar verir. Proje sahibi aynı zamanda yapım ile ilgili diğer profesyonelleri ne zaman ve ne şekilde (sözleşme kapsamında) proje kapsamına dahil edeceğine karar verir. Proje teslim sistemleri yapı üretim sürecine katılacak örgütlerin hangi sıra ile sürece dahil edileceklerini ve kimin kime karşı sorumlu olduğunu da tanımlamaktadır. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 1 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 5 2014 Bahar Ders Notları Projenin Gerçekleştirilmesi Aşaması Seçim ve Ödeme Biçimi 6 Proje Sahibi projesini gerçekleştirmek için hangi aktörlerden yararlanacak? Proje Sahibi hangi tip tedarik biçimini seçecek? Genel Yüklenici Çoklu Yüklenici Kapalı veya Açık Arttırma/ Eksiltme Yapım Yöneticisi TasarımYapım Firması Garanti Edilmiş Maksimum Fiyat Bağımsız Tasarım Ekibi Pazarlıkla Seçim Maliyet + Kar Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Götürü Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 7 8 Geliştirici Proje sahibi açısından hangi aktörler projeye artı değer kazandırabilirler? Proje teslim sistemleri Yapım Genel Yüklenici projelerinin üretim sürecinde hangi paydaşların yer alacağını, Bu paydaşların görev ve sorumluluklarını, Paydaşlar arası ilişkiler, Yasal Yapım Yöneticisi ve sözleşme esaslarına göre sorumluluklar komuta zinciri Raporlama sistemlerini tanımlar. Emir Proje Yöneticisi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 2 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yapı Üretim Süreci 2014 Bahar Ders Notları Yapı üretiminde alternatif süreçler 9 10 PROJE TESLİM SÜRECİ GELENEKSEL ÖNKARAR HIZLANDIRILMIŞ ÖNKARAR İHALE TASARIM YAPIM TASARIM İHALE Fizibilite ve Saha kapsam mühendisliği Gereksinimlerin Tesis Tasarım tanımlanması yönetimi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yapı üretim sürecinin temel aktörleri t YAPIM Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yapı üretim sürecinin aktörleri 12 Proje sahibi Tasarimci Mimar Girişimciler Tasarımcılar Danışmanlık ve Kontrollük Firmaları Yüklenici Müteahit Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Tedarikçiler Malzeme/Eleman/ Bileşen Üreten ve Pazarlayan Kuruluşlar Yüklenici/Alt yüklenici Firmalar Eğitim Kuruluşları Araştırma Kuruluşları Enformasyon Sağlayıcılar Yerel Otoriteler v.b. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 3 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 13 2014 Bahar Ders Notları Geleneksel Sisteminin Olumlu ve Olumsuz Yönleri Proje Teslim Sistemi: Geleneksel Sistem 14 Olumlu Yönlerİ Mal Sahibi Tasarim Ucreti Tamamlanmis Proje Tasarimci Danismanlik Ucreti Sozlesme Dokumanlari Tasarim Ucreti Yuklenici Proje Hizmeti Tasarim Dokumanlari Dolayli iliski Teklif Fiyati Altyukleniciler ve Tedarikciler Tasarim Danismanlari OLUMSUZ YÖNLERİ Sektörde en iyi bilinen sistemdir. Ardışık süreç nedeniyle daha uzun süreye ihtiyaç vardır. Yapıma başlanmadan önce maliyet bellidir. Rekabet ortamı proje fiyatının belirlenmesinde mal sahibi avantajlı konumdadır. Yüklenici tasarım aşamasında yer almadığından yapım sırasında ortaya çıkabilecek sorunlardan da habersiz olur. Tasarımcının genel olarak hem ekonomik hem de verimli proje çıkarmak öncelikleri arasında değil. Koordinasyon görece kolaydır. Tasarımcı ile yüklenici arasındaki dolaylı ilişki kontrol mekanizmasını zorlaştırmaktadır. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 15 Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Proje Teslim Sistemi: Yapım Yönetimi (construction management) Yapım Yönetimi Sisteminin Olumlu ve Olumsuz Yönleri 16 OLUMLU YÖNLERİ OLUMSUZ YÖNLERİ Mal Sahibi Tasarim Ucreti Tasarimci Danismanlik Ucreti Sozlesme Dokumanlari Yonetim Proje Hizmeti Ucreti Teklif Fiyati Tasarim Dokumanlari Tasarim Danismanlari Yonetim hizmeti Altyukleniciler ve Tedarikciler Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Yonetim Construction Management Mal sahibi tasarımcı yüklenici arasında iyi bir ilişki vardır. Tasarımcının yüklenici seçiminde söz hakkı vardır. Tasarımcıya ve yükleniciye belirli ücret ödenir. Değer-Mühendisliği iyi yapılır. Hızlandırılmış süreçler kullanılabilir. İhale düzeni mal sahibine avantaj sağlar Mal sahibi tasarımcı yüklenici arasındaki ilişki iyi olmazsa tüm avantajlar tersine dönebilir. Sistem sofistik ve karmaşıktır. Altyükleniciler paketler halinde mal sahibi ile sözleşme yapar.Dolayısıyla sözleşme karları mal sahibine kalır. Yapım aşamasından tasarım değişikliğine Yapım Yönetimi ve Ekonomisi olanak verir. 4 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 17 2014 Bahar Ders Notları Tasarım Yapım Sisteminin Olumlu ve Olumsuz Yönleri Proje Teslim Sistemi: Tasarım Yapım (design built) 18 OLUMLU YÖNLER Mal Sahibi Proje Ücreti $$$ Tasarım Ücreti $$ Tamamlanmış Proje Tasarım Yapım Firması Tasarım Tasarım Danışmanlığı Proje Hizmeti Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 19 İmtiyaz Sözleşmesi Değişiklikler kolay halledilir. Altyüklenici ve Tedarikçiler Mal sahibi projenin fiyatını gelenekselde olduğu kadar kesin bilmez. Ancak konsept bütçeden haberdardır. Maliyetleri tutturabilmek için kaliteden ödün verilir. Mal sahibinin çok alışık olmadığı bir sistem olduğundan kararlarını çoğu kez konuya çok hakim olmadan almak zorunda kalır. Bu sistemin ritmi çok hızlıdır. Mal sahibinin ayak uydurması genelde zordur. Mal sahibi adına kontrol mekanizması zor işler çünkü tasarım ile yapım aynı ekipten çıkar. Tasarım ekibi yaptığı hataları kendi üstelenmek zorundadır. Problem çıktığında sorumlu bulmak biraz zordur. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Sözleşme Öncesi Aşama: İhale 20 Yatırımcılar Yapım Sözleşmesi Banka İmtiyaz Sahibi Süre ciddi bir biçimde kısaltılabilir Hizmet Bedeli $$ Proje Teslim Sistemi: Yap İşlet Devret (built-operate-transfer) Kamu (devlet) Tasarım ekibi ile yapım ekibi arasında iyi bir ilişki vardır. OLUMSUZ YÖNLER Proje sahibi (mal sahibi) açısından ele alındığında 2 temel mal sahibinden söz edilebilir: KAMU Yükleniciler ÖZEL SEKTÖR Tedarikçiler Tesis İşletmecisi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 5 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 2014 Bahar Ders Notları İhale Usulleri ve Uygulamaları 21 İhale Süreci 22 Açık ihale Belli istekliler arasında ihale Pazarlık usulü Doğrudan temin Kamusal işler için ihale İlan verilmesi (gazete ve dergiler yoluyla) Projenin yasal yetki alanı tanımlanır. Genellikle: Projenin türü, yeri, sözleşme biçimi, hangi tip bond istendiği, projenin başlangıç ve bitiş tarihleri, tahmini maliyeti ve proje ile ilgili belge ve projelerin nereden ve nasıl temin edileceği, ihale dosyasının içeriği, nereye ve ne zaman teslim edileceği gibi bilgilere yer verilmektedir. Kamu ihalelerini Kamu İhale Kanunu (KİK) usullerine göre gerçekleştirmek zorundadır. Uluslar arası ihalelerde ise Müşavir-Mühendisler Uluslararası Federasyonu (Fédération Internationale Des IngénieursCounseils) FIDIC koşulları kabul görmektedir. Bazı durumlarda ise Amerikan Mimarlar Birliği tarafından AIA (American Institute of Architects) üretilmiş olan sözleşme belgeleri kullanılmaktadır. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 23 Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 24 Özel sektör için ihale sahibi herhangi bir biçimde yükleniciye karar verebilir. İlan, genellikle açık rekabetten faydalanmak amacıyla kullanılır. İhale öncesi hazırlık aşaması Tasarim Ihale icin ilan Proje belgelerine ek cikarilmasi Ihalenin acilmasi Mal Yuklenici ihale belgelerini temin eder Metraj hesabi Ihale teklifinin teslimi Maliyet hesabi Yuklenici teklif fiyatini olusturur Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Altyuklenicilerin yukleniciye on teklif teklif vermeleri Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 6 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 2014 Bahar Ders Notları Sözleşme Biçimleri Sözleşmenin İmzalanma Süreci 25 26 Tekliflerin degerlendirilmesi Tekliflerin acilmasi Malsahibi sozlesmeyi sunar Ihalenin verildigi firma aciklanir Yuklenci son karar icin bekler Mal sahibi on gorusmelere (preconstruction) baslar Yapimin ilk gunu "Ise basla" yazisi iletilir Yuklenici gerekli Bondlari ve sigortalari temin eder Sozlesme imzalanir ve projenin organizasyonuna baslanir Yapim isi baslar Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Sözleşme nedir? 27 Sözleşmeyi Oluşturan Elemanlar 28 Sözleşme, genellikle taraflar arasında, kanunlar tarafından çerçevelenen anlaşmadır. Sözleşme yazılı –expressed- olabileceği gibi sözlü de – implied- olabilir. Yazılı (Express): Anlaşmanın koşulları yazılı, açık, öz, ve kesin olan sözleşmedir. Sözlü (Implied): Koşullar net olarak belirtilmemiş olmakla birlikte çıkarsamalar ve tümdengelim bir yapıya sahiptirler. Çoğunlukla sözlü sözleşmelerdir. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Götürü Usulü Fiyat (sabitlenmiş) – Lump-sum veya Fixed Price Birim Fiyat – Unit Price Maliyet + Kar – Cost Plus Fee GMP- Guaranteed Maximum Price Teklif ve teklifin kabulu – offer & acceptance Anlayışların örtüşmesi – meetings of mind Bedel – Consideration Hukuka uygun meta - Lawful subject matter Yetkin taraflar - Competent parties Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 7 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 29 Yapım Sözleşmelerinde Gerekli Dokümanlar 2014 Bahar Ders Notları Surety Bonds (Kefil Teminatı) 30 Projeler (Ör: Plankote, taşıyıcı sistem, mimari, sıhhi tesisat, havalandırma, elektrik vb.) İdari Şartname - Project Manual Sözleşme Genel koşullar - General Conditions EK Koşullar - Supplementary Conditions Teknik Şartnameler - Specifications (Teknik (CSI) ve performansa dayalı) Genel Yüklenici ihale ve sözleşme aşamasında şu belgeleri temin etmek durumundadır: Bid Bond Performance Bond Payment Bond Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Surety Bonds 31 Taraflar: 32 1935 Miller Kanunu – Federal hükümete ait tüm projelerde Surety bond temin edilmesi gerekmektedir. Toplam değeri 200.000$’ı aşan tüm projelerde Payment ve Performance Bond temin edilmesi gereklidir. Bond: Yüklenici firma tarafından sözleşmenin koşullarını yerine getireceğine dair verilen garantidir. Yüklenicinin şartları yerine getirememesi durumunda Surety firması sözleşmenin şartlarını yerine getirmeyi taahhüt eder. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal Surety: Bond firması ana mesulün sorumluluklarını yerine getirememesi durumunda projeyi tamamlamayı veya tamamlamak için gereken finansmanı temin etmeyi taahhüt eder. Ana Mesul (Principal): Performansı bond firması tarafından garanti edilen taraf – genel yükleniciAlacaklı (Obligee): Bond’dan faydalanan taraf –Mal Sahibi-. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 8 Mimarlık Fakültesi Yapım Yönetimi ve Ekonomisi 33 Performance Bond Bid Bond 2014 Bahar Ders Notları 34 İhale sonrasında, ihaleyi alan yüklenicinin sözleşmenin koşulları gereği Payment ve Performance bondları temin edebileceği ve sözleşmenin diğer koşullarını yerine getirebileceğine dair garanti verilmesidir. Bid bondun bedeli, sözleşme bedelinin %5-20’si arasında olabileceği gibi en iyi iki teklifin arasındaki fark kadar olabilir. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Performance Bond, finansal açıdan sorumlu bir tarafın ana yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirememesi durumuna karşı garanti verir. Bondun değeri sözleşme bedelinin %100’ünü kapsar, böylece mal sahibi minimum risk alır. Performance Bond’un bedeli genellikle 1Milyon $’ın üstü işler için %1’dir. Bond sözleşmenin süresince geçerlidir. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Payment Bond 35 Payment Bond Mal sahibini, genel yüklenicinin üçüncü şahıslara karşı yükümlülüklerini yerine getirememesi durumundan kaynaklanan aksamalara karşı korur. Bu mekanizma, taşeronların riskin minimize olmasından dolayı düşük fiyat vermesine yardımcı olur. Payment bond her üçüncü şahıs alacaklının işini tamamladıktan sonraki 90 gün içinde alacağının tahsilini garanti eder. Yapım Yönetimi ve Ekonomisi Yrd.Doç.Dr.Almula Köksal 9
© Copyright 2024 Paperzz
