sayfa 8_Layout 1 16.09.2014 10:19 Page 1 Bizim Emlak PAZAR 14 EYLÜL 2014 Kendinize değer veriyorsanız site yönetim firmasıyla çalışın Oturduğunuz apartmanda ya da sitede işler yolunda değilse site yönetim firmalarından yararlanabilirsiniz. Dikkat etmeniz gereken tek nokta ise seçtiğiniz site yönetim firmasının doğru olması K n Gülender Sargın ocaeli’de bulunan site yönetim firmalarından oldukça fazla şikayet duymaktayız. Bu nedenle köklü ve eski bir firma olan Yönetim Servis Firması’nın sahibi Bahadır Gürses’ten yönetimle ilgili sorularımızı cevaplamasını istedik. Firma sahibi Bahadır Gürses, yönetim firmalarının ne işi yaptığını ve hangi sorunlarla karşılaştıklarını açık yüreklilikle açıkladı. Ayrıca Gürses, yönetim firma işi yapmak isteyenlere de seslendi “Sağlam adımlarla büyüyün” dedi. n Öncelikle site yönetim firmaları hangi misyonları taşır bunlardan bahsedelim. -Bir site yönetim firması site içerisinde bulunan tüm donanımlara hakim olmak zorundadır. Havuz, asansör, güvenlik, kapıcı, ortak tesis ihtiyaçları, ortak bahçe ihtiyaçları gibi konuların hepsinde oluşan problemleri veya yapılan düzenli bakımları takip etmek faturalandırmak ile yükümlüdür. Çalışan personelin maaşları, izinleri gibi konuları takip etmek ve düzenli muhasebeleştirmek zorundadır. Aidatların toplanması, ödenmeyenlerin takibi tahsili tüm sorumluluğuyla site yönetim firmalarında bulunur. Tüm bu ve benzeri işlerin özellikle sayıca yüksek sitelerde yapılması için deneyim ve bilgi gerekmektedir. Doğru tedarikçilerle çalışmanız, düzenli olmanız, evrak hatası yapmamanız en önemlisi güvenilir olmanız gerekir. n Kapsamlı bir iş çizelgesi içeren site yönetim sektörü güvence altında mı? -Ne yazık ki hayır. Bizi denetleyen ya da uymamız gereken yönetmelikleri içeren herhangi bir kanunumuz yok. Sitelerle kendi aramızda yaptığımız sözleşmeler haricinde bağlayıcı hiçbir unsur taşımıyoruz. Denetlenmemiz sadece site ve apartmanların denetim kurullarınca yapılıyor. Site yönetim firması açmak için hiçbir koşul gerekmiyor. Vergi levhalı şirket olmanız yeterli. Oysa ki içeriği çok geniş bir işimiz var, kesinlikle deneyimli ve bilgili olmalısınız. Bir site yönetim firması açıyorsanız mutlaka geçmiş iş hayatınızda uzun yıllar bu tarz firmalarda deneyim kazanmış olmanız gerekir. n Sonuçta site ihtiyaçlarını karşılıyor ve faturalandırıyorsunuz. En fazla ilk hatada fark edilir ve siteden ihraç edilemez misiniz? -İşler bu şekilde yürümüyor. Deneyimsiz bir firma, iyi tedarikçisi olmayan bir firma bilinçsizce siteyi zarara sokabilir. Muhasebe evraklarında yapılan hatalar sitenin bir anda devlete milyarlarca borçlanmasına neden olabilir. Üstelik bu borçlanmadan site yönetimini sorumlu tutamıyorsunuz. Sözleşme imzaladığınız bir site yönetimi ile ilişiğinizi kesmenizde öyle kolay değil. Sözleşme feshi için gerçekten elle tutulur nedenleriniz olması gerekiyor. Site genelinde yeter sayıya ulaşmanız gerek. n Site yönetim firmalarının haksız kazanç elde etme durumları olur mu? -Olmaz mı?. Haksız kazanç elde edebileceğiniz en kolay işlerden biridir. Kötü niyetli bir firma rahatlıkla yaptığı her işlem için değerinin üzerinde fatura kestirebilir fazla para tahsil edebilir. Takip edemeyeceğiniz konularda, yapılmamış işleri yapıldı gibi gösterip ekstra aidatlar alabilir. Denetimin her şeyi tamamen takip etmesi imkansızdır. Basit bir örnek; havuza takılan 4 lambanın faturası bin TL. Size, özel led lamba olduğu söylenir, lambayı kontrol edebilmenizin tek şansı havuzu boşaltıp lambaları sökmeniz ve gerçekte ne olduğuna bakmanızdır. Led lambaya para ödediğinizi düşünürken bildiğiniz 50 TL’lik ampule 250 TL ödemiş olursunuz. BAZEN DİKKATE ALINMAZ n Bu gibi durumların yasal yaptırımları yok mu? -Kanuni yollara gitmeniz için elinizde dolandırıcılığın belgesi olması gerekir. Bizim işimizde ise çoğu zaman “ay pardon yanlış olmuş” denip tazmin etme yoluna gidilir ki çoğu zaman denetçilerde dahil olmak üzere muhasebeleşmiş masraflar dikkatle incelenmez. Basit bir örnek daha vereyim. Bir site yönetim firmasının baz istasyon ödeneklerini siteye hiç yatırmadığını 3 yılın sonunda fark edildiğinde pardon deyip ödediğini duydum. Fark edilmeseydi site yönetiminden ayrılan site sakinleri ne kadar açıkta olduğunu bilemeyecekti, ya da düşük fiyat verebilmek için düşük maaşlı personel çalıştırırlar sitelerde. Örneğin, güvenlik personelini düşük ücret alıyorsa büyük ihtimalle asgari bir güvenlik sağlayacaktır. Bazı işleri deneyimli kişilere yaptırmanın alt limitleri vardır. Daha altına inerseniz işinizi yarım yamalak yaptırırsınız. Site sakinleri buna itiraz ettiğinde “e daha çok aidat verin daha iyisini alalım” denir. Halbuki site sakini zaten görevlinin maaşını bilmez ki, o standart bir hizmet alacağını düşünür sadece. n Kanun yok dediniz peki ya dernek, oda gibi kurumlar var mı? -Hayır ülkemizde hiçbir kurum bizim sektörümüzle direk olarak ilgilenmemektedir. Çok geniş kapsamlı olmamıza rağmen herhangi bir eğitim kurumumuz da yok. Yasal kapsama taşıyabileceğiniz konular genelde site sakinlerinin uğraşmak istememesinden kaynaklı olarak havada kalır. Site sakinleri uğraşmak yerine firmadan kurtulmanın yolunu arar yada “Nasılsa 3-5 aya sözleşme bitiyor” der bekler. Bu zaman zarfında da girilen zarar site sakinlerine mal olur. n Site yönetimi hizmeti alacak apartman ve site sakinlerine ne önerirsiniz? -Mutlaka çok iyi incelesinler. Teklif aldıkları ve tercih etmeyi planladıkları site yönetim firmasının referanslarını arayıp bilgi alsınlar. Genel çalışma prensiplerini net belirlesinler. Denetçilerini iyi seçsinler ve denetleme işini senede bir yapılan genel kurullara bırakmasınlar. Unutmayın özellikle hane sayısı çok olan sitelerde bir sene içerisinde yüzlerce fatura ve muhasebe kalemi birikir, tek seferde hepsini incelemeniz imkansızdır. Referanslarından teyit ettikleri firmalarla çalışsınlar. Personel sayısına da mutlaka baksınlar bir kontrol personeli ortalama 10 siteyi kontrol edebilir ihtiyaçlarını karşılayabilir. 5 personelli bir firmanın 300-500 sitesi varsa sizin sitenize 6 ayda bir uğrayacaklardır. n Site yönetimi yerine kendi içlerinde yönetim oluşturanlara bir öneriniz var mı? -Tek apartman gibi 8-10 dairelik binalarda yönetim yapmak zor değildir. Muhasebe ve hukuki konular içinde destek alınırsa sıkıntı olmaz. Ancak çok bloklu ve yüksek sayıda hane oluşturan konut grupları, siteler mutlaka site yönetim firmalarıyla çalışmalıdır. Bunu iki şekilde yapabilirler: Direk site yönetim firmasına yönetimi devredip denetçilerle denetleyebilirler veya kendi yönetimleri altında site yönetim firmalarına kısıtlı yetkilerle görev verip kontrol altında çalıştırabilirler. Site yönetim firmaları masraflar konusunda daha karlı alışverişler yapabilirler. Sürekli çalıştıkları firmalardan daha uygun hizmet alabilir. Muhasebe hatası yapmanıza engel olur. Bu önemli bir detay, çünkü yanlış yaptığınız bir ödeme, maaş v.s. devletten size ceza olarak döner. Sorunlu ve vadeli işlerin takibini daha iyi yapabilir. SUÇLU İŞİ YAPAN n Ne kadar zor olabilir örnekler misiniz? -Mesela yazın ortasında havuzunuz patlarsa ivedilikle ilgilenilmesi gerekir, tam sezonunda havuzun hızla ve uygun fiyata yaptırılması kolay değildir. Bu gibi ekstra durumlar için mutlaka site yönetim firmalarından destek alınmalıdır. Bir keresinde teklif verdiğimiz bir firma bizim yerimize kendi içlerinde yönetim oluşturmayı tercih etmişti. Sadece 3 gün sonra seçtikleri yönetici arayıp “Lütfen gelip destek verin” dedi. Önüne biriken evraklar, yapılacak işler, tamamlanması gereken eksikler, personel izinlerinden maaşlarına, aidat için gönderilecek icralara kadar problemli tüm işlerle uğraşmak sanıldığı kadar kolay olmamış. Oluşacak zararlar her zaman maddi olmayabilir, örneğin yakın zamanda basında bir asansör faciası duyduk. Belki nedenleri farklıydı ancak insanlar öldü. Benzer durumlarda asansör bakımı doğru yapılmayan bir sitede ölümlere neden olabilirsiniz. Havuza doğru atılmayan kimyasallar kör olmanıza ya da uzun vadeli zarar görmenize neden olabilir. Bahçenizde yetişecek yanlış bir bitki; yılanlara ya da farelere davetiye çıkartabilir. Üstelik bu olaylara neden olan yönetiminizi asla sorumlu tutamazsınız. Her zaman suçlu işi yapan görevli olacaktır. Deneyimsiz personeli barındıran ve denetlemeyen yönetim asla etkilenmeyecektir. SAĞLAM ADIMLARLA BÜYÜYÜN n Son olarak iletmek istediğiniz nedir? -Site yönetim işi oldukça zordur. Mutlaka deneyim gerektirir. Ben bilmiyordum yanlış oldu, haftaya bakarızlarla bu işler yürümez, elinde çanta sitenizi yöneteyim diyenlerle olmaz. Referanslarının denetlemeden asla hareket edilmemelidir. Diğer yandan zarara uğramamak için direk yönetimi devretmeseler de en azından birkaç yıl firmaları kendi yönetimleri altında deneyip öyle geçebilirler. Site yönetim işi yapan meslektaşlarımıza da ricam; ne kadar heyecanlı olursanız olun lütfen sağlam adımlarla büyüyün, bir anda yüzlerce yere teklif verip asla yetişemeyeceğiniz kadar çok siteyi almanıza ve sonra pek çoğuyla mahkemelik olmanıza gerek yok. Mesleğimizin her geçen gün değeri artmakta, firmalar ne kadar iyi ve güvenilir olursa yıllar geçtikçe o kadar iyi pazarlar elde ederiz. 8 Murat HAMZAOĞLU KOCAELİ EMLAK [email protected] - www.kocaeliemlak.com Konuşan, akıllı evler…! Başlığa baktığınızda “bu da mı olacaktı” demeyin, yazının devamını okuduğunuzda konunun asıl muhataplarını anlayacaksınız. Yıllarca emlak sektöründeyim. Bir çok ev gördüm, sattım, değerlerini belirlemeye çalıştım. Son yıllardaysa, lüks konutlar, pahalı evler, hatta “Akıllı evler” ortaya çıktı. Bunu da geçtim, “Konuşan evler” beni rahatsız ediyor ! Ev alırken, bir çok kriterleri ortaya koyarak seçmeye çalışırız. Kılı kırk yararak aldığımız, lüks konut dediğimiz, dünyanın parasını saydığımız ev “KONUŞUYOR”. Evet, yanımızdaki, üstümüzdeki, altımızdaki komşularla sanki aynı evde yaşıyoruz ! “Akıllı ev” diye sattıkları “Konuşan ev” oldu… Sevgili inşaat firmalarına soruyorum, siz bu “Konuşan evleri” satarken hiç utanmıyor musunuz? Ses yalıtımı diye bir şey var. Sizlerin bu vurdum duymaz tavrı beni çileden çıkartıyor. Benim oturduğum site, yeni bir site ama gelin görün ki, tüm blok sanki müstakil ev, bir arada oturuyoruz. 12 daire bir arada, kim ne yapmış, ne demiş, kimle kavga etmiş, ne zaman banyodaymış, ne zaman sı…, ne zaman sev…! Yok arkadaş…! Bu sadece benim binamın sorunu değil, tüm binanın sorunu. Kime sorsam, evet diyor. Dedim ki, bir uzmana sorayım… Uzman da ne uzman, şimdi ismini versem reklam diyecekler vermeyeceğim. Nedir bu? diye sordum. Adam ilimizin en lüks konutlarını yapıyor, ilk yaptığı konutlardan kendisi “ses” den şikayetçi olduğu için, bu konunun üzerine gitmiş ve bir sonraki projede bu sorunu çözmüş. Önce inanmadım, ‘hadi gidelim’ dedi ve test ettim ve evet, işte budur… Maliyet, sıkı durun, sudan ucuz ama araştırma, deneme yanılma. Tebrik ediyorum. Bu konunun birileri tarafından çözülmesi ve ele alınması gerekiyordu. Sevgili inşaat firmaları, projelerinizi satarken her şey var diyorsunuz. Site, güvenlik, havuz, yeşil alan, falan filan… Bunlar gerçekten güzel şeyler ama lütfen sizden rica ediyorum. Bu ses işine bir çözüm bulun. Ben kendi evimi paylaşmak istemiyorum ! Bu kadar küçük maliyetlere çözüm üretilebiliyorsa, yapın… Bir de ev almak isteyenleri uyarıyorum. Sadece reklamlara bakarak ses yalıtımını sorgulamayın. Bizzat evi teslim alırken deneyin. Çok zor bir şey değil. Kalabalık bir evde yaşamak istemiyorsanız, inşaatın ses yalıtımına özen gösterin. Hatta örnek daireye bakar gibi, örnek ses yalıtımına da bakın diyorum. Sonra pişman olmayın… CNR Expo Emlak Fuarı’na MUTLAKA KATILIN 11 -14 Eylül 2014 tarihinde CNR Expo Yeşilköy’de yapılacak Emlak Fuarı’na mutlaka katılın. Özellikle bilgi ve deneyim elde etmek adına gayrimenkul sektöründe hizmet veren firmaların, sonrasında da gayrimenkul arayışında olan kişilerin mutlaka katılması gereken bir fuar. YAKINDAN TANIYIN Pek çok çeşit konut grubu ve işyeri grubunun bulunacağı fuarda, özellikle emlak firmalarının ve inşaat firmalarının görmesi gereken ayrıntılar yer alacak. İnşaat ve emlak firmaları adını ancak reklamlarda duyduğu pek çok firmayı yakından tanıyabilir ve vizyonlarını geliştirebilirler. Gayrimenkul alıcıları içinde bulunmaz bir fırsat olan fuarda 3d maketlerle yapılan tanıtımlar ve fuara özel kampanyaların yer alacağı kesin. Kiralık ev sorunu sürekli büyüyor O Bu günlerde İzmit’te kiralık daire bulmak neredeyse imkansız. Bulunan daireler de ya çok pahalı ya da oturulamayacak kadar bakımsız ancak yine de kira fiyatları artıyor kulların bitmesiyle üniversite öğrencileri yeni dönem için ev bakmaya başlarlar. Bazıları evlerini değiştirirken bazıları da yurtlardan çıkıp kendi evlerine taşınmak ister. Bu da İzmit’teki kiralık evlere talebin artmasına sebep oluyor. Bunu bilen ev sahipleri de bu dönemde fiyatları artırarak kiracı beklemeye başlıyor. Bu döngü yıllardır ilimizde böyle sürüyor. Aralık ayında 500 TL’ye veremediği evi, bu günlerde 600650 TL’ye verebilen ev sahipleri de bu fırsatı kaçırmak istemiyor. DÜĞÜN VE TAYİNLER Haziran-eylül aylarının düğün ve tayinlerin en yoğun aylar olduğunu biliyoruz. Bu dönemde yoğun bir şekilde kiralık evler bakılmaya başlanır. Bu talepte, ev sahiplerinin iştahlarının kabarmasına yetiyor. Özellikle, tayinle diğer illerden gelen insanların biran önce kiralık ev bulma istekleri, kiraları çok daha fazla artmasına neden olabiliyor. Bu dönemler tüm ülke için geçerli ama bizde öğrenciler, tayinler, düğünler ve yeterli konutun olmayışı da kiralık ev fiyatlarını artmasına neden oluyor. FİYAT YÜKSELİYOR ! Ev sahipleri bir türlü evlerini kime vereceklerini karar veremiyor. İlimizde öğrencilerin son dönemde en çok rağbet ettikleri bölge Kent Konut 1-2-3-4-5 Bölgeleri. Kent Konut 2. etap da 2+1 77 metrekarelik daire, bu günlerde 650 TL’ye kiracı bulabiliyor. Bundan 1 yıl önce aynı daire 450500 TL aralığındaydı. Bir ailenin bu kirayı verme şansı yok ama iki üç öğrenci bu rakamı birleşerek verebiliyor. Serbest piyasa ekonomisi denilebilir ama bu kadar dengesiz fiyat politikası da olmamalı. ÇÖZÜM PLANLI KONUT Kısaca çözümü açıklamak gerekiyorsa, planlı konut üretimi olduğunu düşünüyoruz. Kent Konut’un 1-2-3’deki kiralık profiline bir bakın, neredeyse tamamı öğrencilerden oluşmakta. Neden bu bölge tercih ediliyor diye araştırın. Çıkacak sonuca göre konut üretimine girebilirsiniz. Türköz PETKİM Park Sitesi teknolojiyle buluştu Ç Yapılacak konutların Umuttepe’ye ulaşımı göz önüne almanız aslında yeterli. Bu konuda tüm yük Kent Konut’un üzerinde. Sorunu akılcı yönden ele alırsa, birkaç yıla kalmaz sorun çözülür. Her geçen gün vakit kaybı yaşıyoruz. Rantçı ev sahiplerine bu fırsatı vermemeliyiz. evremizde pek çok site mevcut ancak çok azı teknolojinin nimetlerinden faydalanıyor. PETKİM Park Sitesi mal sahiplerinin oluşturduğu Facebook grubu, genel sorunlardan fikir paylaşımlarına kadar pek çok konuda birbirlerine ulaşmalarını sağlayan aktif bir alan olmuş. MÜTEAHHİT YAPSIN Genel sorun ve ihtiyaçlarını Facebook grubu üzerinden dile getiren site sakinleri, ihtiyaçlarına cevap bulup kolay bir şekilde hareket ede- biliyor. Bu tarz teknolojik iletişim kaynakları müteahhitlerin yapması gereken bir ihtiyaç haline gelmeye başladı. ÜCRETSİZ KAYNAK Özellikle yüksek sayıda haneye sahip inşaatlarda daha başlangıç aşamasında bu tarz online ya da ofline iletişim kaynakları oluşturulmalı. Genel ihtiyaçlardan tebriklere ya da davetlere kadar, aidat takiplerinden, satış kiralama ihtiyaçlarına kadar pek çok konu bu tarz ücretsiz kaynaklar üzerinden yapılabilir. Tepecik Mah. Kemal Öz Sok. Hamzaoğlu Apt. A Blok Kat:1 Daire :1 İzmit/KOCAELİ Tel: 262 321 23 92 - Gsm:541 321 23 92 www.kocaeliemlak.com
© Copyright 2024 Paperzz
