YASAR UNIVERSITY FACULTY OF ARCHITECTURE DEPARTMENT OF ARCHITECTURE ARCH 325 – INTRODUCTION TO PROJECT AND CONSTRUCTION MANAGEMENT FALL 2014-2015 DR.-ING. ONUR DURSUN LECTURE HANDOUT 3 INSAAT PROJELERI YONETIMI Important Note: The official language of this course is English. The identical content was taught also in English during lecture and can be reached at obs.yasar.edu.tr. The sole aim of this manuscript is to excel students’ knowledge in their mother tongue. That is, the students are responsible to respond exam questions in lecture’s official language. 1. GİRİŞ İnşaat sektöründe ve özellikle inşaat projelerinde proje yönetimi, son dönemde gerek Dünyada, gerekse Türkiye’de, önemi ve gerekliliği genel kabul gören yeni bir meslektir. Ancak bu mesleki alanla ilgili algılamalar hem sektör içinde hem de sektör dışında içeriksel anlamda farklı olabilmektedir. Öte yandan konuyla ilgili literatürde de aynı kavram farklı içeriklerde kullanılabilmekte, proje yönetimi görevleri farklı biçimde tanımlanabilmektedir. Bu makalenin amacı inşaat sektöründe proje yönetimi kavramını ve eşanlamlı kavramların neler olduğunu ve farklı inşaat projesi organizasyonlarında veya proje elde etme modellerinde, proje yöneticisinin veya proje yöneticilerinin temel işlev ve görevlerini, projelerin diğer katılımcılarının temel işlev ve görevleriyle ilişkili olarak, açıklamaktır. 2. İNŞAAT PROJELERİ YÖNETİMİ, YAPIM YÖNETİMİ VE YAPIMCI KAVRAMLARI İnşaat alanında “ Proje Yönetimi veya Proje Yöneticisi “ kavramları gerek içeriksel, gerek biçimsel anlamda herkes tarafından aynı şekilde algılanan bir kavram değildir. Bunun yanı sıra bu kavramların yerine aynı anlama gelebilen başka kavramlar da kullanılmaktadır. Proje Yönetimi / Proje Yöneticisi kavramı yerine, inşaat alanında çoklukla, “Yapım Yönetimi / Yapım Yöneticisi” (Construction Management / Construction Manager) kavramları, ya da daha geniş kapsamlı olarak, “Yapımcı” (Constructor) kavramı kullanılmaktadır. Yapım Yönetimi veya Yapım Yöneticisi kavramlarının inşaat literatüründe en fazla kullanılan kavramlar olması nedeniyle burada da bu kavramlar kullanılacaktır. Yapım yönetimi kavramının tanımıyla ilgili olarak da üzerinde anlaşılmış olan bir ortak tanım bulunmamaktadır. Bu nedenle burada tüm farklı tanımları tek tek açıklamak yerine Amerikada bu meslek için profesyonellik lisansı veren “Amerikan Yapımcılar Enstitüsü” nün ( The American Institute of Constructors ) aşağıdaki yalın ve kısa tanımı verilecektir. AIC bu kavramı şöyle tanımlamaktadır : “ Yapımcı ( Yapım Yöneticisi, İnşaat Projeleri Yöneticisi ) eğitim ve deneyimle kazandığı bilgi ve becerileri bir inşaat işinin tümünün veya bir parçasının gerçekleştirilmesinin yönetimi için kullanan kişidir. “ Yukarıdaki tanıma göre Yapım Yöneticileri bir inşaat işinin bütününü oluşturan girişimplanlama, tasarım, ihale ve yapım evrelerinin tümünde yönetim görevi üstlenebilirler, bu evrelerdeki tüm faaliyetleri planlar, kontrol eder ve tüm katılımcıları koordine ederler. Yapım Yöneticileri bu yönetim faaliyetlerini üstlenen bağımsız profesyonel yapım yönetimi firmalarının sahipleri, ücretli çalışanları, bir inşaat firmasında ücretli olarak çalışan biri, ya da bir mimarlık bürosunda veya mühendislik bürosunda ücretli olarak çalışan biri veya bu büroların sahibi olabilmektedir. Yapım yöneticileri görevleri arasında binaların ve yapıların tasarımını yapmak veya binaları klasik anlamda inşa etmek gibi görevler bulunmaz, bunlar sadece bu süreçleri planlar, koordine ve kontrol eder. Yapım Yönetimini ve Yapım Yöneticisinin temel işlev ve görevlerini daha iyi ve doğru ifade edebilmek için günümüzde inşaat projelerinin ne tür organizasyon biçimleriyle gerçekleştirildiğini bu proje organizasyonlarında görev alanların temel işlevlerinin ne olduğunun ve aralarındaki ilişkilerin biçiminin anlaşılması gerekmektedir. Bu, aşağıda “İnşaat Projeleri Elde Etme Biçimleri“ başlığı altında açıklanacaktır. 3. İNŞAAT PROJELERİ ELDE ETME MODELLERİ Herhangi bir inşaat projesi birden fazla katılımcının projede yer almasıyla gerçekleştirilir. Her bir katılımcı projenin gerçekleştirilmesinde bir veya daha fazla işlevi (mal sahipliği işlevi, tasarım işlevi, yönetim işlevi, inşa etme işlevi gibi) yerine getirirler. Bir inşaat projesinin temel katılımcıları esas olarak proje sahipleri, tasarımcılar, yapım yöneticileri ve inşaat yüklenicileridir. İnşaat projelerinin bu ana katılımcıları her projede tek başına bu temel işlevlerle yer almayabilirler. Bunlar bazen birden fazla işlevi üstlenen organizasyonlar olabilir veya bir işlev farklı organizasyonlar tarafından gerçekleştirilebilir. Bu katılımcılar arasındaki formel ilişkiler veya sözleşmesel ilişkiler farklı biçim ve içerikte olabilir. Bir projenin gerçekleştirilmesinde söz konusu olan işler değişik sıralarla yapılabilir. “İNŞAAT PROJELERİ ELDE ETME MODELİ“ kavramı yukarıdaki açıklamalardan hareketle her hangi bir inşaat projesinin katılımcılarının temel işlevlerinin ne olduğunu ve bu katılımcıların aralarındaki ilişki biçimini tanımlayan bir kavramdır ve temelde içeriksel olarak birbirinden farklılaşan üç tip proje elde etme modeli söz konusudur: • • • TASARLA – İHALE ET – YAP PROJE ELDE ETME MODELİ TASARIM – YAPIM PROJE ELDE ETME MODELİ YAPIM YÖNETİMİ PROJE ELDE ETME MODELİ 2 a. TASARLA – İHALE ET – YAP PROJE ELDE ETME MODELİ (TRADITIONAL) Geleneksel Proje Elde Etme Modeli de olarak bilinen Tasarla – İhale Et – Yap modelinin üç temel katılımcısı vardır, bunlar mal sahibi, tasarımcı ve yüklenicidir (Fıgure 1). Bu modelde proje gerçekleştirme süreci sıralı olarak gerçekleşir. Mal sahibi önce binanın tasarımını yaptırır, sonra proje ve şartnameler üzerinden projeyi ihale eder ve daha sonra işi alan yüklenici binayı inşa eder. Bu modelde mal sahibi tasarım işlevi için ve inşa etme işlevi için tasarımcı ve yüklenici ile sözleşmeler yapar. Yüklenici bu modelde inşaat işini salt kendi potansiyel işgücü ile değil alt yüklenicilerle sözleşmeler yaparak, birlikte yapabilir. Burada tasarımcıların tasarım işlevi dışında çoklukla, mal sahipleri tarafından kendilerine verilen bir diğer işlev, işin sözleşme dokümanlarına uygun olarak yapılıp yapılmadığının denetlenmesi işi, ya da daha doğru bir kavramla, inşaat işinin mal sahibi adına, sözleşme dokümanlarına ve şartlarına uygun olarak idare edilmesi işi, yani SÖZLEŞME İDARESİ’ dir. Sözleşme İdaresi görevi kapsamında tasarımcılar işin gerçekleştirilme sürecinde yüklenici hak edişlerini inceleme ve onaylama, imalatların proje ve teknik şartnamelere uygun olarak yapılıp yapılmadığının denetimi, işin maliyeti, süresi, nakit akışlarına ve diğer unsurlarına ilişkin mal sahibine rapor verme, yüklenici hak taleplerini inceleme ve değerlendirme, çatışmaları çözme, proje değişiklik raporları düzenleme ve saha toplantıları düzenleme gibi görevler yapar. Sözleşme idaresi görevi aynı zamanda yapım yönetimi görevlerinden biridir. Profesyonel yapım Yöneticilerinin yer aldığı proje elde etme biçimlerinde sözleşme idaresi görevleri tasarımcılarla paylaşılan görevlerdir. Tasarla – İhale Et – Yap Modelinde çoklukla bağımsız bir yapım yöneticisi bulunmaz. Ancak mal sahibinin inşaat tecrübesinin olmadığı durumlarda ve özellikle projenin karmaşık ve büyük olduğu durumlarda, mal sahipleri bağımsız bir proje yöneticisini ücret karşılığı danışman olarak kullanabilirler. Bu danışman yapım yöneticileri mal sahibi adına projenin tasarım öncesi, tasarım ve ihale süreçlerindeki faaliyetlerde danışmanlık yaparlar ve aynı zamanda bu süreçlerdeki bazı görevleri üstlenebilirler. Ancak bunların yapım sürecinde planlama ve koordinasyon gibi temel yapım yönetimi görevlerini üstlenmeleri söz konusu değildir, yani sınırlı bir yapım yönetimi görev seti söz konusudur, zira bu modelde tek bir inşaat yüklenicisi vardır. Bu modelde bu tür yapım yönetimi görevlerinin sadece bağımsız bir yapım yöneticisine verilmesi söz konusu değildir, bu görevler veya işlev tasarımcılara da ücret karşılığı bir ek görev olarak verilebilir. Bu tür görevlere örnek olarak tasarım öncesinde bütçe kontrolü, fizibilite çalışmaları, tasarım sürecinde maliyet kontrolü ihale evresinde ise teklif alınması ve değerlendirilmesi, sözleşme dokümanlarının hazırlanması gibi görevler sayılabilir. Bilindiği gibi bu tür görevler gerçekte bu proje teslim sisteminde özellikle mimarlar tarafından yapılabilen, ancak çoklukla karşılığında ücret alınamayan görevlerdir. 3 MALSAHİBİ ALT YÜKLENİCİ ALT YÜKLENİCİ ALT YÜKLENİCİ ALT YÜKLENİCİ ANA YÜKLENİCİ ELEKTRİK MÜH. MAKİNA MÜHENDİSİ İNŞAAT MÜHENDİSİ MİMAR Figure 1: Geleneksel (traditional) tasarla – ihale et – yap proje elde etme modeli (sadelestirilmis) Bu proje elde etme modeline ilişkin açıklamalar içinde proje yöneticisi veya yapım yönetici kavramının pratikte farklı bir kullanım biçimine örnek vermek gerekmektedir. Proje veya yapım yöneticisi çoklukla mal sahibi adına tüm süreci yöneten kişi olarak algılanır. Ancak aynı kavramlar bu modelde yer alan inşaat yüklenicisi firmanın söz konusu projeyi yönetmek için görevlendirdiği kişi için de kullanılabilmektedir. Buradaki inşaat firmasının proje yöneticisi veya yapım yöneticisinin temel görevi, inşaatı sözleşme koşullarına ve inşaat firmasının temel amaçlarına uygun olarak gerçekleştirmek ve yönetmek ve işin çeşitli parçalarını gerçekleştirme durumunda olan alt yüklenicilerin faaliyetlerini koordine etmek, planlamak ve kontrol etmektir. İnşaat firmasının bu proje veya yapım yöneticisinin mal sahibi adına çalışan yapım yöneticisinden temel farkı bunun sadece yapım sürecindeki bazı görevleri inşaat firması adına gerçekleştirmektir. Ayrıca bu yapım yöneticisinin, içinde profesyonel yapım yöneticisinin bulunduğu bir proje elde etme biçimindeki yapım süreci görevleri de içeriksel olarak farklılık göstermektedir. Proje Yöneticisi kavramının farklı içeriklerde kullanımına bu proje elde etme modelinde ikinci örnek tasarım gurubunda söz konusu projenin tasarım ekibinin liderine verilen addır. Buradaki tasarım ekibi lideri de proje yöneticisi olarak adlandırılabilmektedir ve bu proje yöneticisinin esas işlevi “ tasarım yönetimi “ dir. Temel işlevi tasarım yönetimi olan bir proje yöneticisi çoklukla mimari projenin gerçekleştirilmesini üstlenen mimarlık bürosunun sahibi veya bunun görevlendirdiği bir mimar olmakta ve tasarım sürecine katılan tüm farklı disiplinler arasında koordinasyon sağlamaktadır. Buradaki proje yöneticisinin görev kapsamı ve içeriği projenin tümünün büro içinde yapılması durumunda farklı, mimari proje dışındaki disiplinlerin projelerini mimarlık bürosu ile yapılan sözleşme çerçevesinde yapmaları durumunda farklıdır. Her iki durumda da proje yönetiminin temel görevleri belirli farklılıklarla bu proje yöneticisi 4 tarafından yerine getirilmektedir. Bu proje yönetimi görevi de çoklukla, mimarlar tarafından adı konulmaksızın ve ücret alınmadan yapılan bir görevdir. b. TASARIM – YAPIM PROJE ELDE ETME MODELİ (DESIGN – BUILD) Tasarım – Yapım Proje Elde Etme Modelinde geleneksel modeldeki üç aktörlü modelden farklı olarak sadece iki aktör vardır (Figure 2). Bunlardan birincisi mal sahibi, ikincisi ise tasarım ve yapım işlevlerini üstlenen ve mal sahibi ile aralarında bir tasarım – yapım sözleşmesi olan bir firma ya da söz konusu proje için kurulmuş tasarım ve inşaat firması konsorsiyumudur. Bu proje elde etme modelinin çeşitli varyasyonları olabilmektedir. Bu modelin orijinal formunda gerek tasarım öncesinde projeye ilişkin belirli görevlerin ( örneğin proje ihtiyaç programının, proje ve yapım şartnamelerinin hazırlanması, tasarım – yapımcı firma seçimi kriterlerinin belirlenmesi, teklif istenmesi, tekliflerin değerlendirilmesi gibi) gerekse sözleşme idaresi görevlerinin ( örneğin hakedişlerin incelenmesi ve onaylanması, tasarım ve imalatların şartnamelere uygunluğunun kontrolü, değişiklik talepleri gibi ) doğrudan mal sahibinin kendi organizasyonundaki uzman personel tarafından yapılması söz konusudur. MALSAHİBİ YAPIM ALT YÜKLENİCİ YAPIM ALT YÜKLENİCİ YAPIM ALT YÜKLENİCİ TASARIM ALT YÜKLENİCİ TASARIM ALT YÜKLENİCİ TASARIM ALT YÜKLENİCİ TASARIM-YAPIM FİRMASI Figure 2: Tasarim – Yapim (Design-Build) proje teslim sistemi (sadelestirilmis) Eğer mal sahibi organizasyonunda konunun uzmanı bulunmuyorsa, mal sahibi organizasyonuna bu tür bir uzmanı dahil edecektir veya ücret karşılığında bir bağımsız danışmanla ( veya danışmanlarla) anlaşacaktır. Bu tür bir danışman mimar/mühendis ve bir yapım yöneticisi olabileceği gibi her ikisi de eşzamanlı olarak görev alabilecektir. Bu durumda tasarım – yapım modeli özgün yapısından farklı olarak üçüncü aktörü de modele dahil etmektedir. Ancak bu durumda dahi modelin temel işlevleri doğrultusunda çalışması söz konusudur ve modelden beklenen faydalar ( mal sahibinin 5 projede tek muhatabının olması, tasarımcı yapımcı çatışmalarının ve bunların parasal sonuçlarının artık mal sahibinin sorunu olmaması, inşaat uzmanlarının tasarım sürecine katılabilmeleri, ardışık süreçler yerine paralel süreçler uygulayabilmenin getireceği zaman tasarrufu gibi ) yine gerçekleşebilecektir. Bu modelin özgün yapısından farklı olarak uygulanan diğer bir formunda mal sahibi tasarımın yaklaşık yüzde otuz beşlik bir kısmını ( bu aşağı yukarı bir avan projeye tekabül etmektedir.) tasarım – yapım firması sözleşmesinden önce bir bağımsız mimara yaptırmaktadır. Yukarıdaki açıklamalardan da görüldüğü gibi tasarım – yapım proje elde etme modelinin uygulandığı bir projede mal sahibinin ve projenin özelliklerine bağlı olarak mal sahibi adına çalışan bir profesyonel yapım yöneticisine danışman olarak ihtiyaç duyulabilmektedir. Ancak bu yapım yöneticisi tüm yapım yönetimi görev setinden bazılarını sınırlı olarak böyle bir projede yapmak durumundadır. Öte yandan mal sahibi adına değil ama tasarım – yapım firması içinde de bu firma için proje yönetimi ve/veya yapım yönetimi uygulaması söz konusu olacaktır, zira tasarım – yapım firması veya konsorsiyumu içinde ve aynı zamanda dışarıdan projenin gerçekleştirilmesine katkıda bulunan çok sayıda kişi ve kuruluş bulunmakta ( mal sahibi temsilcisi, mimarlar, mühendisler, inşaat firması, alt yükleniciler gibi) ve bu katılımcılar arasındaki koordinasyon ve entegrasyonun sağlanmasından sorumlu ve projenin mal sahibine karşı muhatabı olan bir proje yöneticisinin olması gerekmektedir ( Bkz. Şekil ) [ 5 ]. Tasarım – Yapım Firmasının görevlendirdiği bu proje yöneticisi esas olarak projenin tasarım ve yapım işlevini üstlenmiş olan firmada tasarım yönetimi ve yapımın yönetimi konularında uzman olan ve deneyim sahibi bir kişi olmak durumundadır. Bazı tasarım – yapım projelerinde projenin büyüklüğüne ve karmaşıklığına bağlı olarak bu proje yöneticisi bazı görevlerini delege edebilmektedir, örneğin şekilde de görüldüğü gibi tasarım yönetimi görevi bir “ proje müdürü “, inşaat işleri ise “ proje yapım yöneticisi “ tarafından yönetilebilmekte, proje yöneticisi ise her iki alt yönetici arasındaki koordinasyonu sağlamakta, mal sahibi ve kendi firması olan tasarım – yapım firması arasındaki ilişkileri düzenlemektedir. Tasarım –Yapım firmasının bu Proje Yöneticisi esas olarak şu görevlerin yürütülmesinden sorumludur; tasarım – yapım sözleşmesinin içeriğine bağlı olarak tasarım öncesi hizmetler, planlama ve maliyet tahmini, zaman yönetimi, maliyet yönetimi, tasarım yönetimi, alt yüklenici yönetimi, değişiklik yönetimi, güvenlik yönetimi, insan kaynakları yönetimi, malzeme ve ekipman yönetimi, proje finansman yönetimi, kalite yönetimi. Tasarım – Yapım Proje Elde Etme Modeli ile ilgili yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı gibi bu modelde yapım yönetimi görevleri eşzamanlı olarak, hem mal sahibi adına bir yapım yöneticisi, hem de tasarım –yapım firması içinde bir proje/yapım yöneticisi tarafından uygulanabilmektedir. Ancak yine yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı gibi her iki yöneticinin görev içerikleri ve kapsamı ve de görevlerin amaç ve hedefleri açısından farklılıklar olmakta, ancak yapım yönetimine ilişkin bilgi ve beceriler her iki yönetici için de aynı kalmakta, diğer bir ifadeyle her iki yönetici de görevlerini ifa ederken temel proje/yapım yönetimi bilgi ve becerilerini kullanmaktadır. 6 c. YAPIM YÖNETİMİ PROJE ELDE ETME MODELİ Günümüz inşaat pratiğinde ve inşaat literatüründe İnşaat Projesi Yönetimi veya Yapım Yönetimi kavramı çoklukla bir inşaat projesi elde etme modeli olarak anlaşılmakta ve İnşaat Projesi Yönetimi / Yapım Yönetimi veya İnşaat Projesi Yöneticisi / Yapım Yöneticisi görevleri ise bu proje elde etme modelinde bir temel katılımcı veya aktör olarak yer alan birey ya da firmanın yapmak durumunda olduğu görevler olarak anlaşılmaktadır. Yapım Yönetiminin profesyonel bir uygulama olarak kullanılmaya başlanması 1960’ lı yılların başında, inşaat projelerinin oldukça karmaşık sistemler haline gelmesine bir tepki olarak gerçekleşmiştir. Yüksek düzeyde karmaşık yapı sistemleri hem tasarım, hem de yapım profesyonelleri arasında uzmanlaşmalara neden olmuştur. Buna ek olarak yapı ve yapımla ilgili yasal düzenlemelerdeki, anlaşmazlıklardan doğan davaların sayısındaki artışlar ve benzeri diğer riskler mal sahibinin haklarını savunan ve mal sahibi ile tasarımcılar ve yükleniciler arasında köprü görevi olan bir profesyonelin gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Bugün yapım yönetimi artık oturmuş ve kurumlaşmış, tüm dünyada genel kabul gören ve zaruri bir meslek olarak görülmektedir. 2005 yılında Amerikan Yapım Yöneticileri Birliği (CMAA) ve FMI adlı bir inşaat yönetim danışmanlığı şirketinin, dünyanın en büyük mal sahipleri ile yaptıkları altıncı alan araştırmasında mal sahiplerinin % 35’ i en sık kullandıkları proje elde etme modelinin yapım yönetimi modeli olduğunu ve yine bunların % 35’i en çok tercih ettikleri modelin bu model olduğunu belirtmişlerdir. Benzer şekilde Amerikan Mimarlar Enstitüsünün (AIA) 2000 yılında yaptığı araştırmada yapım yönetimi modelinin % 36 oranında uygulandığı ortaya çıkmıştır. Yapım yönetimi modeliyle inşa edilmiş ilk önemli örneklerden biri New York’ da ki, bu gün yeniden inşa edilmekte olan Dünya Ticaret Merkezidir. Yapım Yönetimi Proje Elde Etme Modelinin iki farklı uygulaması vardır. Bunlardan biri Yapım Yöneticisinin mal sahibi adına ve onun bir tür danışmanı olarak yer aldığı “Danışman Yapım Yönetimi ( DYY ) Proje Elde Etme Modeli “ , ikincisi ise Yapım Yöneticisinin bir genel inşaat yüklenicisi niteliğinde ve risk üstlenen bir yapımcı olarak yer aldığı “ Yapımcı Yapım Yönetimi ( YYY ) Proje Elde Etme Modeli “ dir. i. DANIŞMAN YAPIM YÖNETİMİ ( DYY ) PROJE ELDE ETME MODELİ (CONSTRUCTION MANAGEMENT DELIVERY METHOD) Danışman Yapım Yönetimi Proje Elde Etme Modelinin temel özelliklerinden biri mal sahibinin projeyi birden fazla inşaat yüklenicisine, bunların her biriyle ayrı sözleşmeler yaparak, inşa ettirmesi ( örneğin inşaat işleri, mekanik tesisat işleri, elektrik işleri, peyzaj işlerinin farklı yüklenicilere verilmesi ) ve görevlerinden biri bu yükleniciler arasındaki koordinasyonu sağlamak olan bağımsız bir profesyonel yapım yöneticisini belirli bir ücret karşılığı ve sözleşmeyle proje organizasyonuna almasıdır. Bu modelde tasarımcılar geleneksel modelde olduğu gibi yer almakta ve temel işlevleri yine, bina ve binanın alt sistemlerinin tasarımı olmaktadır ( Bkz. Şekil ). Ancak bu kez, tasarımcıların geleneksel modelde tasarım işlevi dışında yaptıkları bazı görevler yapım yöneticileri tarafından üstlenilmekte ( örneğin bütçeye ilişkin değerlendirmeler, tüm süreç boyunca maliyet yönetimi ve planlama gibi ) ve bazı görevler ise ( örneğin sözleşme idaresi görevleri ) 7 tasarımcılarla paylaşılmaktadır. Bu modelin diğer bir temel özelliği ise yapım yöneticisinin sürecin hemen başında görevlendirilmesi ve sürecin tüm evrelerinde, tasarım öncesi, tasarım, ihale, yapım ve yapım sonrası evrelerde çeşitli görevlerle yer almasıdır. Bu modelde danışman yapım yöneticisinin projenin maliyeti, kalitesi ve süresine ilişkin herhangi bir sorumluluğu bulunmamakta ve bir risk altına girmemektedir. Aşağıda Danışman Yapım Yöneticisinin Görevleri özetle sıralanacaktır. Burada sayılan görevler yapım yöneticisi, yapım yöneticisinin istihdam ettiği personel ve yapım yöneticisi tarafından çeşitli uzmanlara yaptırılan işler olarak değerlendirilmeli ve yapım yöneticisinin mal sahibi ile yaptığı sözleşmede var olan bu görevleri yapmak için uygun bir organizasyon kurması, uygun nitelikte ve sayıda personele sahip olması ve uygun bir yönetim biçimi oluşturması gerekmektedir. MALSAHİBİ DANIŞMAN YAPIM YÖNETİCİSİ UZMAN YAPIMCI UZMAN YAPIMCI UZMAN YAPIMCI UZMAN YAPIMCI ELEKTRİK MÜHENDİSİ MAKİNA MÜHENDİSİ İNŞAAT MÜHENDİSİ MİMAR Figure 3: Danisman yapim yoneticisi proje elde etme methodu (sadelestirilmis) Danışman Yapım Yöneticisinin ( DYY )Yapım Evresi Öncesindeki Görevleri : 1. Mal sahibinin ihtiyaç programının değerlendirilmesi 2. Mal sahibinin genel isteklerinin, iş programının ve bütçesinin ön değerlendirmesi 3. Mimarın ilk şematik tasarımı ve tasarım kriterlerine dayalı olarak ilk maliyet tahminlerini yapmak ve alternatif malzeme ve sistemlerin maliyet karşılaştırmalarını yapmak 4. Tasarım sürecinde tasarım dokümanlarını incelemek ve değerlendirmek, arsanın kullanımı için öneriler yapmak, malzeme, sistem ve ekipman seçiminde yardımcı olmak, yapım yöntemlerinin olabilirliği, malzeme ve işçiliklerin temin edilebilirliği, tedarikler, yapım ve montaj için zaman ihtiyacı ve olası ekonomiler konusunda danışmanlık yapmak 5. İş programı hazırlamak ve periyodik olarak güncelleştirmek, proje iş programında yapım yönetimi, mimarlık ve mühendislik hizmetleri ve mal sahibi görevlerini ve benzeri gereklilikleri koordine ve entegre etmek 8 6. Tüm tasarım evrelerinde maliyetleri hesaplamak ve güncellemek ve maliyet hedeflerinin aşılması durumunda maliyet düşürücü önlemler önermek 7. Mal sahibi, mimar ve mühendislere, yapım dokümanlarındaki yapılabilirlik, maliyet ve süreye ilişkin problemler ve bunların çözümüne ilişkin bilgi vermek 8. Yapım için arsada kurulacak geçici tesisler ve ekipman için ve diğer benzeri şantiye gereksinmeleri için öneriler yapmak ve bu konularda alınacak kararların sözleşme dokümanlarında yer almasını sağlamak 9. İş güvenliği ile ilgili değerlendirme ve öneriler yapmak 10. İş bütününün değişik iş paketlerine bölünmesi ve bunlarla ilgili ayrı sözleşmeler yapma, yüklenici seçimi ve sözleşme usullerine ilişkin öneriler geliştirmek ve bunlara karar verildiğinde bu sözleşmeler arasında koordinasyonu sağlamak 11. Tüm iş paketlerine ve işin bütününe yönelik iş programı hazırlamak 12. Binada kullanılacak malzeme ve ekipmanın zamanında şantiyeye gelmesi için gerekli satın alma düzenlerine ilişkin program hazırlamak 13. Proje için gerekli özel uzman ve danışmanların ( topograflar, test laboratuarları v.b. ) bulunması, seçimi, ve bunlar arasındaki koordinasyonu sağlamak 14. Tüm inşaat dokümanlarının ( proje dokümanlarının ) tamamlanmasından ve mal sahibi tarafından onaylanmasından sonra bu nihai dokümanlar esas alınarak maliyet tahmini ve iş programı yapmak 15. İnşaat paketleriyle ilgili olası teklif verecekler listesini hazırlamak ve mimar ve mal sahibinin onayına sunmak 16. Mimarla birlikte tüm ihale hazırlıklarını yapmak, teklifleri almak ve değerlendirmek ve mal sahibinin onayına sunmak 17. İnşaat yüklenicilerin önereceği alt yüklenicilerin ve malzeme sağlayıcılarının kabulü ile ilgili değerlendirmeler yapmak 18. İnşaat izninin ve diğer özel izinlerin alınmasında mal sahibine yardımcı olmak ve çeşitli kamu otoriteleri tarafında talep edilebilecek çeşitli doküman ve belgelerle ilgili dosyaların hazırlanmasında yardımcı olmak Danışman Yapım Yöneticisinin ( DYY )Yapım Evresindeki Görevleri : 1. Mimarla birlikte inşaat sözleşmelerini idare etmek ve bu bağlamda aşağıdaki görevleri yapmak 2. İnşaat sürecinin tüm katılımcılarının ve yüklenicilerin programlanmış faaliyetlerini ve sorumluluklarını, inşaat dokümanlarına, en son iş programına ve maliyet hesabına uygun olarak koordine etmek, idare etmek ve yönetmek 3. Tüm katılımcılarla prosedürleri, iş ilerlemesini ve iş programlarını görüşmek için yapılacak toplantıları programlamak, bunları yapmak ve bu toplantıların tutanaklarını en kısa sürede dağıtmak 4. Yüklenicilerin kendileriyle ilgili yaptıkları iş programlarını alıp bunları birleştirmek ve genel iş programına entegre etmek ve bunları periyodik olarak güncellemek 5. Fiili İnşaat maliyetinin periyodik gelişimini izlemek ve raporlamak ve inşaat sonu itibarıyla maliyet tahminleri yapmak 6. Projenin nakit akışı raporlarını hazırlamak ve nakit akışı tahminleri yapmak ve mimar ve mal sahibine bütçelenmiş maliyetle fiili maliyet arasındaki sapmalara ilişkin bilgi vermek ve değerlendirme yapmak 7. Yapılan işlerin maliyetine ilişkin muhasebe raporları vermek 9 8. Yüklenicilerin, yapılan işlerin ara ve kesin ödemeleriyle ilgili inceleme ve işleme koyma talepleri için prosedürler geliştirmek ve bunlarla ilgili başvuruları inceleyerek onay vermek 9. Her yüklenicinin kendisinin geliştirdiği güvenlik programlarını incelemek ve bu programlar arasında koordinasyon sağlamak 10. Her yüklenicinin yaptığı işin genel olarak tüm inşaat dokümanlarına uygunluğunu kontrol etmek, gerekli gördüğü durumlarda ek laboratuar incelemeleri ve testler istemek, mimara danışarak uygun olmayan işleri red etmek 11. Sözleşme dokümanlarına uygun olarak işin öngörülen düzende yapılmasını sağlamak, koordine etmek ve son proje iş programına göre programlamak 12. Çizim ve teknik şartnamelerde anlaşılmayan noktalara ve benzeri konulara ilişkin yüklenici taleplerini mimara iletmek ve bunlarla ilgili sorunların çözümünde mimara yardımcı olmak 13. Projeye ilişkin değişiklik taleplerini incelemek ve proje değişikliklerini yönetmek 14. Yüklenicilerin hak taleplerinin incelenmesi, değerlendirilmesi ve dokümantasyonunda mimara yardımcı olmak 15. Yüklenicilerden gerekli garanti ve sigorta sertifikalarını almak, bunları mal sahibine iletmek ve bir kopyasını da mimara vermek 16. Mimarla birlikte shop drawinglerin, ürün bilgilerinin, örneklerin ve diğer belgelerin sevki, işlenmesi ve onayı için prosedürler hazırlamak ve bunları uygulamak 17. İş ilerlemesine yönelik yazılı raporlar hazırlamak, şantiye günlüğü tutmak ve bunları mal sahibi ve mimara vermek 18. Şantiyede her tür belge ve dokümanın bir kopyasını bulundurmak 19. Mal sahibi tarafından satın alınan malzeme, yapı bileşeni ve ekipmanı projede kullanıncaya kadar teslim almak, depolamak, korumak ve güvenliğini sağlamak 20. Mimar ve mal sahibinin personeliyle birlikte mahallerin, teknik sistemlerin ve ekipmanların son testlerini ve işletmeye alma faaliyetlerini gözlemek 21. Yükleniciler tarafından gerçekleştirilen işlerden kısmen tamamlanmış olanlarını veya uygun nitelikte olmayan işleri belirleme ve denetlemede mimara yardımcı olmak ve yüklenicilerle bu işlerin tamamlanması için bir iş programı hazırlamak 22. Kısmen tamamlanmış veya uygun olmayan işlerin yapımını koordine etmek ve mimara nihai denetimlerinde yardım etmek. 23. Yapılmış inşaatla ilgili tüm garanti belgelerini, işletme ve bakıma yönelik belgeleri ve diğer tüm dokümanları hazırlamak ve mal sahibine teslim etmek ve kesin hakedişle ilgili gerekleri yerine getirmek Danışman Yapım Yönetimi Proje Elde Etme Modelinin mal sahipleri açısından temel avantaj ve dezavantajları şöyle sıralanabilir, Avantajlar : • • Bu modelde de geleneksel proje elde etme modelinde olduğu gibi tasarım görevini üstlenmiş mimar ve mühendislerin projenin mal sahibi dışındaki katılımcılarına bir sadakat borçları yoktur ve doğrudan mal sahibi için çalışırlar. Benzer şekilde danışman yapım yöneticisi de doğrudan mal sahibini amaçlarına yönelik olarak çalışır ve ne tasarımcılar, ne de yapımcılarla finansal bir bağı yoktur. Bunların seçiminde de düşük fiyat teklifi değil, kaliteleri temel kriterdir. 10 • • • • • Mal sahibi tasarımcı ilişkisine ek olarak danışman yapım yöneticisinin tasarım öncesi ve tasarım evrelerinde görev alması ekonomi ve kalite arasında önemli dengelerin sağlanabilmesi sonucunu getirir. Maliyetler bu süreçlerde süreli hesaplanır, alternatifler değerlendirilir, inşa edilebilirlik kontrolleri sürekli yapılır, erken iş programları yapılır ve bunlar inşaat risklerini azaltır, zaman ve maliyetten önemli tasarruf sağlar ve inşaat sırasında hak talepleri ve çatışmaları daha az bir düzeye indirir. Model proje faaliyetlerinin ardışık olarak değil ( geleneksel modelde olduğu gibi ) paralel olarak yapılmasına olanak verir ( örneğin tasarım henüz tamamlanmadan bazı inşaat işleri başlatılabilir ) ve bu proje süresinden önemli tasarruflar yapılmasına ve ayrıca yapının daha erken kullanıma açılmasına olanak verir. Modelde birden fazla yapım yüklenici olabilmesi ve bunların rekabetçi bir ihale yöntemiyle seçilebilmesi hem maliyet tasarrufu sağlar, hem de kaliteli ve uzman yüklenicilerle iş yapmaya olanak verir. Yapım sürecinde hem tasarımcıların, hem de yapım yöneticilerinin bulunması ve görev alması yüklenicilerin inşaat dokümanlarını tam anlayabilmeleri açısından önemli yararlar getirir. Model yüklenicilerle farklı türden sözleşmelerin yapılabilmesine olanak sağlar ve böylece sözleşme ve tedarik esnekliği getirir. Dezavantajlar : • • • Bu modele getirilen en önemli eleştirilerden biri projede bürokratik işlemlerin arttığı ve bunun da maliyeti artırıcı bir sonuç doğurduğu yönündedir. Ancak bu görüşe karşı çıkanlar gerçekte bu modelin genel proje maliyetini düşürdüğünü söylemektedirler. Küçük projelerin yapım yöneticisi bir firmanın kullanılmasına, ek maliyetlerin büyüklüğü nedeniyle, olanak vermeyeceği söylenmektedir. Danışman yapım yöneticisinin yüklenicilerle belirlenen sözleşme fiyatları konusunda bir risk üstlenmediği ve mal sahibinin bu konuda yapım yöneticisinin deneyim düzeyine bağımlı olduğu söylemektedir. ii. YAPIMCI YAPIM YÖNETİMİ ( YYY ) PROJE ELDE ETME MODELİ (MANAGEMENT CONTRACTING) Yapımcı Yapım Yönetimi ( YYY ) Proje Elde Etme Modelinde ( Bkz. Şekil ) yapım yöneticisi bir tür genel yüklenici gibidir ve projenin yapım öncesi evrelerinde danışman olarak, yapım evresinde ise yapımın finansal sorumluluğunu üstlenmiş ve risk almış genel yüklenici kimliği ile görev alır [ 8 ] . Mal sahibi ile yapımcı yapım yöneticisinin arasındaki sözleşme bir danışmanlık ve yapım sözleşmesidir. Bu modelde mal sahibi sadece yapımcı yapım yöneticisi ile yapım sözleşmesi yapar. Yapım yöneticisi ise inşaat işini projenin gerektirdiği şekilde bölümlerine ayırarak her bir bölümü uzmanlaşmış inşaat yüklenicilerine, bunların her biri ile kendisi sözleşme yaparak, yaptırır. Yapımcı yapım yöneticisi bu şekilde bir tür genel yüklenici gibi çalışmakta, ancak genel yükleniciden bir önemli farkı, projeye ilk evreden itibaren dahil olabilmesi ve aynen danışman yapım yöneticisinin yapım öncesi evrede yaptığı görevleri yapabilmesidir. Yapımcı yapım yöneticisi bu hizmetlerinin bedelini ya maliyet artı ücret ya da garanti edilmiş maksimum fiyat sözleşmelerinden biriyle almaktadır. 11 Garanti edilmiş maksimum fiyat sözleşmesinin gereği olarak mal sahibi bu bedelin üstündeki maliyetleri ödemez, ancak yapım yöneticisinin sorumluluklarından kaynaklanmayan nedenlerle, örneğin mal sahibinin projede yaptığı değişiklikler nedeniyle oluşan ek maliyetleri mal sahibi karşılamak durumundadır. Bu ödeme usulünde yapım yöneticisi, yapım öncesi hizmetlerini bedelini çeşitli usullerle, örneğin götürü bir ücret biçiminde almaktadır. Yapım Hizmetlerinin bedeli için ise yapım yöneticisi proje ve teknik şartnamelerin tamamlanmasından sonra kendisinin hazırlayacağı ve mal sahibi ve mimarla birlikte değerlendireceği maliyet tahminini esas alarak bir garanti edilmiş maksimum fiyat teklifi verecek ve eğer bu teklif mal sahibi tarafından kabul edilirse, mal sahibi ile sözleşme imzalanacak ve ödeme bu sözleşme hükümlerine göre yapılacaktır. Bu modelde yapımcı yapım yöneticisinin yapım sürecindeki esas görevi sözleşme yaptığı yükleniciler arasında koordinasyon sağlamak ve bunları yönetmektir. Ayrıca mal sahibine yönelik olarak iş ilerleme raporları vermek, iş programı yapmak, inşaat maliyetleri ile ilgili bir maliyet kontrol sistemi kurmak ve şantiye günlüğü tutmak gibi görevleri vardır. Ancak Danışman yapım yöneticisinin yapım sürecinde yaptığı bazı görevler bu modelde mimarlar tarafından sözleşme idaresi görevleri olarak yerine getirilmek durumundadır. Diğer bir anlatımla yapım işinin inşaat dokümanlarına göre yapılıp yapılmadığının denetlenmesi görevi geleneksel proje elde etme modelinde olduğu gibi mimardadır. Bu modelde mimar ve diğer tasarımcılar, geleneksel modelde olduğu gibi, mal sahibi ile esas olarak tasarım ve sözleşme idaresi sözleşmesi yapmaktadırlar. MALSAHİBİ UZMAN YAPIMCI UZMAN YAPIMCI UZMAN YAPIMCI ELEKTRİK MÜHENDİSİ MAKİNA MÜHENDİSİ İNŞAAT MÜHENDİSİ UZMAN YAPIMCI YAPIMCI YAPIM YÖNETİCİSİ MİMAR Figure 4: Yapimci Yapim Yonetimi proje teslim sistemi (sadelestirilmis) Yapımcı Yapım Yönetimi Proje Elde Etme Modelinin mal sahipleri açısından avantaj ve dezavantajları şöyle sıralanabilir, 12 temel Avantajlar : • • • • Bu modelde de geleneksel proje elde etme modelinde ve danışman yapım yönetimi modelinde olduğu gibi tasarım görevini üstlenmiş mimar ve mühendislerin projenin mal sahibi dışındaki katılımcılarına bir sadakat borçları yoktur ve doğrudan mal sahibi için çalışırlar Bu modelde de yapım yöneticisinin yapım öncesi görevleri nedeniyle maliyet ve süre tasarrufu sağlanabilmekte, yapım sürecinde olası hak talepleri ve çatışmalar daha azalmaktadır. Danışman yapım yönetimi modelinde olduğu gibi paralel süreçler uygulanabilmekte, tasarım tamamlanmadan bazı inşaat ileri ihale edilebilmektedir. Ayrıca bazı malzeme ve ekipmanların erken siparişi ve alımı yapılabilmektedir. Dezavantajlar : • • Bu modelin, en önemli dezavantajı olarak inşaat süreci başladığında mal sahibinin mimar ve yapım yöneticisi ile yaptığı sözleşme ilişkisinden kaynaklandığı belirtilmektedir. İnşaat başladığında yapım yöneticisinin danışman kimliği sona ermekte ve genel yüklenici rolü üstlenmekte ve o ana kadar aynı amaç için birlikte çalışmış olanlar, inşaat başladıktan sonra karşı saflarda yer almaktadır. İşte bu zaman aralığında inşaat kalitesi, tasarım dokümanlarının tamamlanmışlığı, ve bunların iş programına ve bütçeye etkisi konularında sorunlar çıkmakta, bu da tansiyonu artırmakta ve ilişkiler muhalif ilişkilere dönüşmektedir. Öte yandan özelikle, garanti edilmiş maksimum fiyat sözleşmesinde, sözleşmenin tasarım tamamlanmadan önce yapılmış olması durumunda, kalan işlerle ilgili çatışmalar doğmaktadır. 13
© Copyright 2024 Paperzz
