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CROATIAN LAW
CLIENT ALERT
2012 May
CHANGES TO THE CROATIAN SPATIAL PLANNING
AND CONSTRUCTION ACT
Complications with the registration and transfer of real estate in Croatia have been burning issues
for many years and are thought to be real impediments to attracting further investment in the
construction business. The new government announced that dealing with these issues would be
one of its first priorities. Recently adopted legislation indicates the government is at least trying to
follow through.
During 2011, amendments to the Spatial Planning and Construction Act (the “Act”) prescribed
the obligation of registering a use permit in the land registry during the process of registering a
building. Any building without such land registry entry had been considered to have been built
without a building permit, i.e., illegal. In order to prove otherwise, the actual use permit needed
to be submitted. In order to suppress illegal construction, another existing law, the Act on Dealing
with Illegally Constructed Buildings, provides that any illegally built construction may not be sold/
transferred or registered with the land registry.
A number of land registry departments misunderstood these legal provisions and began to
demand registration of use permits in land books in order to register the sale and purchase of any
building, not just newly constructed buildings, as had been the law’s intent. This slowed down and
complicated real estate transactions and had a negative impact on investments in construction.
In an effort to solve the problem, the Croatian parliament recently adopted another amendment
to the Act. The presumption that a building without a registered use permit in the land registry is
illegal has been eliminated. Accordingly, the unconditional ban on the transfer of buildings lacking
registration of a use permit in the land registry is now lifted. The wording of the Act now leaves no
ground for misinterpretation, and the sale and purchase of property can be carried out as before the
mid-2011 amendments. Transactions should be more economical, faster and simpler. However, it is
strongly recommended that any potential purchaser still ascertain that a building has all required
permits beforehand in order to avoid negative consequences in case of a post-transaction inspection
by the authorities.
Although the amendment is certainly a positive first step, it remains to be seen what kind of impact
it will have on everyday real-estate transactions. Many real-estate related procedures will in fact
be significantly simplified by these changes. However, construction, permitting/licensing and
transfer of real estate in Croatia will still remain too burdensome and lengthy for many potential
participants in the market.
ALBANIA AUSTRIA BOSNIA & HERZEGOVINA BULGARIA CROATIA CZECH REPUBLIC HUNGARY ROMANIA SERBIA SLOVAK REPUBLIC SLOVENIA UKRAINE
CLIENT ALERT
Croatian Law
ÄNDERUNGEN DES KROATISCHEN GESETZES ÜBER
DIE RAUMORDNUNG UND DEN BAU
Komplizierte Registrierung und Übertragung des Eigentums auf den Immobilien ist bereits seit
Jahren das brennende Problem in Kroatien, und es herrscht die Meinung, dass dies das bedeutende
Hindernis im Hinblick auf die Anziehung von weiteren Investitionen in den Bausektor ist. Die neue
Regierung hat angekündigt, dass die Lösung von diesen Problemen eine ihrer Hauptprioritäten sein
wird. Neulich vorgeschlagene Gesetzänderungen zeigen, dass die Regierung wenigstens versucht,
sich daran zu halten.
Mit den Änderungen des Gesetzes über die Raumordnung und den Bau (im weiteren Text:
„Gesetz“) aus dem Jahr 2011 wurde die Pflicht der Registrierung der Nutzungsgenehmigung in den
Grundbüchern während der Eintragung des Gebäudes in die Grundbücher vorgeschrieben. Das
Gebäude ohne solche Eintragung im Grundbuch galt als Gebäude, das ohne Baugenehmigung
gebaut wurde, bzw. das Gebäude galt als illegales Gebäude. Um den Gegenteil nachzuweisen,
sollte man gültige Nutzungsgenehmigung vorlegen. Damit illegales Bauen verhindert wird, schreibt
das andere im Kraft stehende Gesetz, nämlich das Gesetz über den Vorgang mit illegal gebauten
Gebäuden vor, dass es nicht erlaubt sei, illegal gebautes Gebäude zu verkaufen. Es ist auch nicht
erlaubt, solchen Verkauf in die Grundbücher einzutragen.
Bestimmte Anzahl von Grundbuchsgerichten hat diese gesetzlichen Bestimmungen falsch
ausgelegt, und die Gerichte haben angefangen, die Registrierung der Nutzungsgenehmigung
in den Grundbüchern zu verlangen, damit sie den Kauf und Verkauf von irgendwelchem
Gebäude eintragen können, anstatt dass die Gerichte dies nur im Hinblick auf die neugebauten
Gebäude verlangen, was auch der Zweck des Gesetzes war. Dies hat die Immobilientransaktionen
verlangsamt und kompliziert gemacht, und es hat sich negativ auf die Bauinvestitionen ausgewirkt.
Mit dem Wunsch, dieses Problem zu lösen, hat das Parlament der Republik Kroatien neulich
zusätzliche Gesetzänderung vorgenommen. Es wurde die Annahme außer Kraft gesetzt, dass
das Gebäude, welches keine eingetragene Nutzungsgenehmigung in den Grundbüchern hat,
illegal gebaut wurde. In Übereinstimmung damit ist nicht mehr das bedingungslose Verbot
des Eigentumsrechts auf den Gebäuden, für welche keine Nutzungsgenehmigung in den
Grundbüchern eingetragen wurde, vorhanden. Im Text des Gesetzes gibt es jetzt keinen Raum mehr
für die falsche Auslegung, so dass der Kauf und Verkauf von Immobilien auf dieselbe Art und Weise
wie vor den Gesetzänderungen stattfinden wird, die Mitte des Jahres 2011 in Kraft getreten sind.
Die Transaktionen sollen effizienter, schneller und einfacher werden. Es wird jedoch empfohlen,
dass sich jeder potentielle Käufer vom Vorhandensein von allen Genehmigungen, die für den Bau
erforderlich sind, vor dem Abschluss des Vertrags über den Kauf und Verkauf von Immobilien
versichern soll, damit er negative Folgen der möglichen Inspektionsaufsicht nach der Beendigung
der Transaktion vermeidet.
Obwohl die Gesetzänderung mit Sicherheit der erste positive Schritt ist, man muss abwarten, um zu
sehen, was für eine Auswirkung die Gesetzänderung auf die täglichen Immobilientransaktionen
haben wird. Viele mit den Immobilien verbunden Verfahren, werden mit diesen Änderungen
erheblich vereinfacht. Der Bau, die Ausstellung von Genehmigungen, sowie die Übertragung von
Immobilien wird jedoch weiterhin zu schwierig und zu langsam für viele potentiellen Teilnehmer auf
dem Markt sein.
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CLIENT ALERT
Croatian Law
IZMJENE ZAKONA O PROSTORNOM
UREÐENJU I GRADNJI
Komplicirana registracija i prijenos vlasništva nad nekretninama
već je godinama gorući problem u Hrvatskoj, te se smatra da je
to značajna zapreka privlačenju daljnjih investicija u građevinski
sektor. Nova je vlada najavila da će rješavanje tih problema biti
jedan od njenih glavnih prioriteta. Nedavno predložene izmjene
zakona pokazuju da se vlada barem nastoji držati toga.
Izmjene Zakona o prostornom uređenju i gradnji (dalje u tekstu:
„Zakon“) iz 2011. godine propisale su obvezu registriranja uporabne
dozvole u zemljišnim knjigama prilikom uknjižbe zgrade. Zgrada
bez takvog upisa u zemljišnoj knjizi se smatrala izgrađenom bez
građevinske dozvole, tj. ilegalnom. Da bi se dokazalo suprotno,
trebalo se podnijeti važeću uporabnu dozvolu. Kako bi suzbio
nezakonitu gradnju, drugi zakon koji je na snazi, Zakon o
postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, propisuje da nije
dopušteno prodati nezakonito izgrađenu zgradu, niti je dopušteno
uknjižiti takvu prodaju u zemljišnim knjigama.
Određen je broj zemljišnoknjižnih odjela sudova pogrešno
protumačio te zakonske odredbe, te je počeo zahtijevati registriranje
uporabne dozvole u zemljišnim knjigama kako bi uknjižio
kupoprodaju bilo koje zgrade, umjesto da to zahtjeva samo glede
novoizgrađenih zgrada, što je bila svrha zakona. To je usporilo i
zakompliciralo transakcije nekretninama, te je imalo negativan
učinak na građevinske investicije.
U nastojanju da riješi taj problem, Hrvatski je sabor nedavno
usvojio dodatnu izmjenu Zakona. Uklonjena je pretpostavka da
je zgrada koja nema upisanu uporabnu dozvolu u zemljišnim
knjigama nezakonito izgrađena. U skladu s tim, više ne postoji
bezuvjetna zabrana prijenosa prava vlasništva nad zgradama za
koje nije upisana uporabna dozvola u zemljišnim knjigama. Tekst
Zakona sada ne ostavlja prostora za pogrešno tumačenje, te će se
kupoprodaja nekretnina odvijati na isti način kao i prije izmjena
Zakona koje su stupile na snagu sredinom 2011. godine. Transakcije
bi trebale postati učinkovitije, brže i jednostavnije. Međutim, snažno
se preporučuje da se svaki potencijalni kupac uvjeri u postojanje
svih potrebnih dozvola za zgradu prije sklapanja kupoprodaje kako
bi izbjegao negativne posljedice mogućeg inspekcijskog nadzora
nakon dovršetka transakcije.
Iako je izmjena Zakona zasigurno pozitivan prvi korak, ostaje
za vidjeti kakav će učinak imati na svakodnevne transakcije
nekretninama. Mnogi će postupci vezani uz nekretnine biti
značajno pojednostavljeni tim promjenama. Međutim, gradnja,
izdavanje dozvola i prijenos nekretnina će u Hrvatskoj i dalje ostati
pretjerano otežanima i presporima za mnoge potencijalne sudionike
tržišta.
This memorandum has been prepared solely
for the purpose of general information and is
not a substitute for legal advice.
Therefore, WOLF THEISS accepts no
responsibility if – in reliance on the
information contained in this memorandum –
you act, or fail to act, in any particular way.
If you would like to know more about the
topics covered in this memorandum or our
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HR-10000 Zagreb, Croatia
Silvije Cvjetko
[email protected]
Luka Čolić
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Saša Jovičić
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Nikola Mirković
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