CROATIAN LAW CLIENT ALERT 2012 May CHANGES TO THE CROATIAN SPATIAL PLANNING AND CONSTRUCTION ACT Complications with the registration and transfer of real estate in Croatia have been burning issues for many years and are thought to be real impediments to attracting further investment in the construction business. The new government announced that dealing with these issues would be one of its first priorities. Recently adopted legislation indicates the government is at least trying to follow through. During 2011, amendments to the Spatial Planning and Construction Act (the “Act”) prescribed the obligation of registering a use permit in the land registry during the process of registering a building. Any building without such land registry entry had been considered to have been built without a building permit, i.e., illegal. In order to prove otherwise, the actual use permit needed to be submitted. In order to suppress illegal construction, another existing law, the Act on Dealing with Illegally Constructed Buildings, provides that any illegally built construction may not be sold/ transferred or registered with the land registry. A number of land registry departments misunderstood these legal provisions and began to demand registration of use permits in land books in order to register the sale and purchase of any building, not just newly constructed buildings, as had been the law’s intent. This slowed down and complicated real estate transactions and had a negative impact on investments in construction. In an effort to solve the problem, the Croatian parliament recently adopted another amendment to the Act. The presumption that a building without a registered use permit in the land registry is illegal has been eliminated. Accordingly, the unconditional ban on the transfer of buildings lacking registration of a use permit in the land registry is now lifted. The wording of the Act now leaves no ground for misinterpretation, and the sale and purchase of property can be carried out as before the mid-2011 amendments. Transactions should be more economical, faster and simpler. However, it is strongly recommended that any potential purchaser still ascertain that a building has all required permits beforehand in order to avoid negative consequences in case of a post-transaction inspection by the authorities. Although the amendment is certainly a positive first step, it remains to be seen what kind of impact it will have on everyday real-estate transactions. Many real-estate related procedures will in fact be significantly simplified by these changes. However, construction, permitting/licensing and transfer of real estate in Croatia will still remain too burdensome and lengthy for many potential participants in the market. ALBANIA AUSTRIA BOSNIA & HERZEGOVINA BULGARIA CROATIA CZECH REPUBLIC HUNGARY ROMANIA SERBIA SLOVAK REPUBLIC SLOVENIA UKRAINE CLIENT ALERT Croatian Law ÄNDERUNGEN DES KROATISCHEN GESETZES ÜBER DIE RAUMORDNUNG UND DEN BAU Komplizierte Registrierung und Übertragung des Eigentums auf den Immobilien ist bereits seit Jahren das brennende Problem in Kroatien, und es herrscht die Meinung, dass dies das bedeutende Hindernis im Hinblick auf die Anziehung von weiteren Investitionen in den Bausektor ist. Die neue Regierung hat angekündigt, dass die Lösung von diesen Problemen eine ihrer Hauptprioritäten sein wird. Neulich vorgeschlagene Gesetzänderungen zeigen, dass die Regierung wenigstens versucht, sich daran zu halten. Mit den Änderungen des Gesetzes über die Raumordnung und den Bau (im weiteren Text: „Gesetz“) aus dem Jahr 2011 wurde die Pflicht der Registrierung der Nutzungsgenehmigung in den Grundbüchern während der Eintragung des Gebäudes in die Grundbücher vorgeschrieben. Das Gebäude ohne solche Eintragung im Grundbuch galt als Gebäude, das ohne Baugenehmigung gebaut wurde, bzw. das Gebäude galt als illegales Gebäude. Um den Gegenteil nachzuweisen, sollte man gültige Nutzungsgenehmigung vorlegen. Damit illegales Bauen verhindert wird, schreibt das andere im Kraft stehende Gesetz, nämlich das Gesetz über den Vorgang mit illegal gebauten Gebäuden vor, dass es nicht erlaubt sei, illegal gebautes Gebäude zu verkaufen. Es ist auch nicht erlaubt, solchen Verkauf in die Grundbücher einzutragen. Bestimmte Anzahl von Grundbuchsgerichten hat diese gesetzlichen Bestimmungen falsch ausgelegt, und die Gerichte haben angefangen, die Registrierung der Nutzungsgenehmigung in den Grundbüchern zu verlangen, damit sie den Kauf und Verkauf von irgendwelchem Gebäude eintragen können, anstatt dass die Gerichte dies nur im Hinblick auf die neugebauten Gebäude verlangen, was auch der Zweck des Gesetzes war. Dies hat die Immobilientransaktionen verlangsamt und kompliziert gemacht, und es hat sich negativ auf die Bauinvestitionen ausgewirkt. Mit dem Wunsch, dieses Problem zu lösen, hat das Parlament der Republik Kroatien neulich zusätzliche Gesetzänderung vorgenommen. Es wurde die Annahme außer Kraft gesetzt, dass das Gebäude, welches keine eingetragene Nutzungsgenehmigung in den Grundbüchern hat, illegal gebaut wurde. In Übereinstimmung damit ist nicht mehr das bedingungslose Verbot des Eigentumsrechts auf den Gebäuden, für welche keine Nutzungsgenehmigung in den Grundbüchern eingetragen wurde, vorhanden. Im Text des Gesetzes gibt es jetzt keinen Raum mehr für die falsche Auslegung, so dass der Kauf und Verkauf von Immobilien auf dieselbe Art und Weise wie vor den Gesetzänderungen stattfinden wird, die Mitte des Jahres 2011 in Kraft getreten sind. Die Transaktionen sollen effizienter, schneller und einfacher werden. Es wird jedoch empfohlen, dass sich jeder potentielle Käufer vom Vorhandensein von allen Genehmigungen, die für den Bau erforderlich sind, vor dem Abschluss des Vertrags über den Kauf und Verkauf von Immobilien versichern soll, damit er negative Folgen der möglichen Inspektionsaufsicht nach der Beendigung der Transaktion vermeidet. Obwohl die Gesetzänderung mit Sicherheit der erste positive Schritt ist, man muss abwarten, um zu sehen, was für eine Auswirkung die Gesetzänderung auf die täglichen Immobilientransaktionen haben wird. Viele mit den Immobilien verbunden Verfahren, werden mit diesen Änderungen erheblich vereinfacht. Der Bau, die Ausstellung von Genehmigungen, sowie die Übertragung von Immobilien wird jedoch weiterhin zu schwierig und zu langsam für viele potentiellen Teilnehmer auf dem Markt sein. ALBANIA AUSTRIA BOSNIA & HERZEGOVINA BULGARIA CROATIA CZECH REPUBLIC HUNGARY ROMANIA SERBIA SLOVAK REPUBLIC SLOVENIA UKRAINE CLIENT ALERT Croatian Law IZMJENE ZAKONA O PROSTORNOM UREÐENJU I GRADNJI Komplicirana registracija i prijenos vlasništva nad nekretninama već je godinama gorući problem u Hrvatskoj, te se smatra da je to značajna zapreka privlačenju daljnjih investicija u građevinski sektor. Nova je vlada najavila da će rješavanje tih problema biti jedan od njenih glavnih prioriteta. Nedavno predložene izmjene zakona pokazuju da se vlada barem nastoji držati toga. Izmjene Zakona o prostornom uređenju i gradnji (dalje u tekstu: „Zakon“) iz 2011. godine propisale su obvezu registriranja uporabne dozvole u zemljišnim knjigama prilikom uknjižbe zgrade. Zgrada bez takvog upisa u zemljišnoj knjizi se smatrala izgrađenom bez građevinske dozvole, tj. ilegalnom. Da bi se dokazalo suprotno, trebalo se podnijeti važeću uporabnu dozvolu. Kako bi suzbio nezakonitu gradnju, drugi zakon koji je na snazi, Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, propisuje da nije dopušteno prodati nezakonito izgrađenu zgradu, niti je dopušteno uknjižiti takvu prodaju u zemljišnim knjigama. Određen je broj zemljišnoknjižnih odjela sudova pogrešno protumačio te zakonske odredbe, te je počeo zahtijevati registriranje uporabne dozvole u zemljišnim knjigama kako bi uknjižio kupoprodaju bilo koje zgrade, umjesto da to zahtjeva samo glede novoizgrađenih zgrada, što je bila svrha zakona. To je usporilo i zakompliciralo transakcije nekretninama, te je imalo negativan učinak na građevinske investicije. U nastojanju da riješi taj problem, Hrvatski je sabor nedavno usvojio dodatnu izmjenu Zakona. Uklonjena je pretpostavka da je zgrada koja nema upisanu uporabnu dozvolu u zemljišnim knjigama nezakonito izgrađena. U skladu s tim, više ne postoji bezuvjetna zabrana prijenosa prava vlasništva nad zgradama za koje nije upisana uporabna dozvola u zemljišnim knjigama. Tekst Zakona sada ne ostavlja prostora za pogrešno tumačenje, te će se kupoprodaja nekretnina odvijati na isti način kao i prije izmjena Zakona koje su stupile na snagu sredinom 2011. godine. Transakcije bi trebale postati učinkovitije, brže i jednostavnije. Međutim, snažno se preporučuje da se svaki potencijalni kupac uvjeri u postojanje svih potrebnih dozvola za zgradu prije sklapanja kupoprodaje kako bi izbjegao negativne posljedice mogućeg inspekcijskog nadzora nakon dovršetka transakcije. Iako je izmjena Zakona zasigurno pozitivan prvi korak, ostaje za vidjeti kakav će učinak imati na svakodnevne transakcije nekretninama. Mnogi će postupci vezani uz nekretnine biti značajno pojednostavljeni tim promjenama. Međutim, gradnja, izdavanje dozvola i prijenos nekretnina će u Hrvatskoj i dalje ostati pretjerano otežanima i presporima za mnoge potencijalne sudionike tržišta. This memorandum has been prepared solely for the purpose of general information and is not a substitute for legal advice. Therefore, WOLF THEISS accepts no responsibility if – in reliance on the information contained in this memorandum – you act, or fail to act, in any particular way. If you would like to know more about the topics covered in this memorandum or our services in general, please get in touch with your usual WOLF THEISS contact or with: Wolf Theiss - Zagreb Branch Ivana Lučića 2A Eurotower, 19th Floor HR-10000 Zagreb, Croatia Silvije Cvjetko [email protected] Luka Čolić [email protected] Saša Jovičić [email protected] Nikola Mirković [email protected] Danijel Pribanić [email protected] Tel.: +385 1 4925 400 Fax: +385 1 4925 450 www.wolftheiss.com ALBANIA AUSTRIA BOSNIA & HERZEGOVINA BULGARIA CROATIA CZECH REPUBLIC HUNGARY ROMANIA SERBIA SLOVAK REPUBLIC SLOVENIA UKRAINE
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