HDSV Jelena Grubišić, dipl.ing.građ. Stalni sudski vještak graditeljske struke KORIŠTENJE METODE Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14), Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 79/14) Nekretnine koje svojom namjenom ne stvaraju prihod Nekretnine za koje se ne mogu pronaći poredbene nekretnine sličnih obilježja HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 2 TIJEK PROCJENJIVANJA 1. Utvrditi opće vrijednosne odnose na tržištu Vrijednosni odnosi na tržištu obuhvaćaju : Opću gospodarsku situaciju Tržište kapitala Gospodarski i demografski razvoj područja HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 3 TIJEK PROCJENJIVANJA Utjecaj Općih vrijednosnih odnosa na tržištu na lokalno tržište nekretnina iskazuje se kroz javno dostupne : A) Približne vrijednosti nekretnina B) Pregled tržišta nekretnina : - HDSV ne postoji baza podataka ne postoji baza podataka: dostupno: http://www.cbre.hr/hr_en/ http://www.dzs.hr/ http://www.zane.hr/zane/BILTENI/ZANE_Bilten.pdf http://www.poslovni.hr/tag/trziste-nekretnina-u-rh-1107# http://www.burza-nekretnina.com/statistike/ Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 4 TIJEK PROCJENJIVANJA C) D) E) F) Poredbene pokazatelje ne postoji baza podataka Koeficijente za prilagodbu ne postoji baza podataka Koeficijente za preračunavanje ne postoji baza podataka Indeksne nizove : dostupno http://www.dzs.hr/ http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=prc_hpi_q&la ng=en http://www.hnb.hr/publikac/bilten/arhiv/bilten-205/hbilt205.pdf I drugi… HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 5 TIJEK PROCJENJIVANJA 2. Definirati i detaljno opisati stanje nekretnine i njena značajna obilježba koja mogu utjecati na tržišnu vrijednost 3. Obraditi statistički podatke i izračunati vrijednosti **Prikaz tijeka procjenjivanja detaljno prikazan u primjeru procjembenog elaborata koji prileži ovoj prezentaciji HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 6 TIJEK PROCJENJIVANJA Troškovi gradnje građevine Zemljište umanjenje vrijednosti zbog starosti Procjena stvarnih troškova gradnje vanjskih objekata ( staze, ograde, vrtne građevine, bazeni, manipulativni prostori ) umanjenje vrijednosti zbog starosti Prethodna stvarna vrijednost Pv Koeficijent prilagodbe troškovne i tržišne vrijednosti Kt Posebna obilježja specifična za nekretninu ( dodaci, odbitci ) Vdo Tržišna vrijednost = Pv*Kt+Vdo HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 7 TROŠKOVI GRADNJE GRAĐEVINE Uobičajeni /normalni/ troškovi gradnje u RH Etalon, etalonska vrijednost građevine, indeksni nizovi za međuvremensko izjednačenje Bitno odstupanje dijelova objekta od uobičajene vrijednosti Stvarni troškovi gradnje Uobičajeni troškovi gradnje iz zemalja EU Situacije, troškovnici... Prilagodba s obzirom na razliku vrijednosti rada , roba i poreza STVARNI TROŠKOVI GRADNJE Dodaci i odbitci sukladno Prilogu 10 i 15 Pravilnika HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 8 TROŠKOVI GRADNJE VANJSKIH OBJEKATA /odvojeno od osnovne građevine, na okućnici Uobičajeni /normalni/ troškovi gradnje u RH Etalon, etalonska vrijednost građevine, indeksni nizovi za međuvremensko izjednačenje Umanjenje vrijednosti zbog starosti Bitna odstupanja od uobičajenog - stvarni troškovi gradnje Situacije, troškovnici... Pribrojiti nakon korekcije sa koeficijentom prilagodbe direktno kao dobitak ili odbitak u izračunu tržišne vrijednosti ( Slide 7 ) Sa glavnim objektom u prethodnu troškovnu vrijednost (Slide 7 ) HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 9 TROŠKOVI GRADNJE GRAĐEVINE normalni troškovi gradnje 1. UOBIČAJENI /NORMALNI TROŠKOVI GRADNJE NOVE GRAĐEVINE A ) Etalonska vrijednost građenja ( NN 100/2012 ) 29.08.2012. 6. 000 kn ( uključen PDV ) Sadržaj : 1. vrijednost građenja i 2. vrijednost uzgrednih troškova: ishođenje građevinske dozvole ( projekti i pristojbe ) nadzor osiguranje gradilišta vodni doprinos HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 10 TROŠKOVI GRADNJE GRAĐEVINE normalni troškovi gradnje B) Etalonska građevina, opisana u Pravilniku o dodjeli stambenog kredita članovima obitelji smrtno stardaloga, zatočenog ili nestalog hrvatskog branitelja iz domovinskog rata i hrvatskim ratnim vojnim invalidima iz domovinskog rata ( Narodne novine 134/13 ) C) Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10 ) HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 11 TROŠKOVI GRADNJE PROMJENJIVE VRIJEDNOSTI u trošku gradnje 1. Komunalni doprinos - vrijednosti ovise o obujmu građevine i položaju nekretnine 2. Priključci na objekte i uređaje komunalne infrastrukture - vrijednosti ovise o cijenama isporučitelja komunalnih usluga HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 12 UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG KOMERCIJALNE STAROSTI – LINEARNA DEPRECIJACIJA Vrijednost novogradnje / prethodni izračun (Vn) Ukupni vijek komercijalnog trajanja ( OVK) - održivi vijek korištenja Starost na dan procjenjivanja ( Sp) Preostali vijek komercijalnog trajanja (OOVK) = OVK– Sp Prilog Pravilnika : tabela 9 – OVK za konstrukcije Prilog Pravilnika : tabela 15 - OVK za građevinske elemente U Pravilu izračun umanjenja vrijednosti u odnosu na novogradnju Uv : Ukupni vijek k. trajanja (OVK) - Preostali vijek k.trajanja (OOVK) = Uv Ukupni vijek k. trajanja (OVK) Sadašnja vrijednost (Sv) = Vn(1-Uv) HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 13 UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG KOMERCIJALNE STAROSTI – FK MATRICA (Prilog 10 Pravilnika) U korelaciju stavljeno: 1. tržišni faktor lokacije 2. karakteristike zgrade koje mogu utjecati na njeno gospodarsko korištenje/ infrastruktura, oblikovanje, prostorna organizacija i feksibilnost glede promjene namjene/ 3. tehničko stanje zgrade HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 14 UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTI – FK MATRICA (Prilog 10 Pravilnika) Prema odabranom Fk vrijedi najlošija klasifikacija prema svim kriterijima. - Održivi vijek korištenja ( OVK ) – sukladno članku 3.t.20 Uredbe obuhvaća vremensko razdoblje u kojem je moguće građevinu gospodarski koristiti uz primjereno održavanje i dopušten način korištenja. - HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 15 PROCJENA ZEMLJIŠTA POREDBENA METODA Pretpostavka : neizgrađeno zemljište 1. Cijene iz tri poznata prometa sličnih nekretnina preuzeti direktno iz ugovora ili načiniti međuvremensko izjednačenje temeljem dostupnih indeksnih nizova HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 16 PROCJENA ZEMLJIŠTA 2. Prema poznatom stanju nekretnine izvršiti interkvalitativno izjednačenje sa poredbenim nekretninama Uz tabelu sa izračunom poredbe predlažemo navesti : Pretpostavlja se da na poredbenim nekretninama nema: neuknjiženih tereta ( pravo služnosti puta, posjed/legalan ili nelegalan dijela ili cijele nekretnine ) izgrađenih podzemnih objekata nedostataka i posebnih obilježja : zagađenja tla/poredbene nekretnine ili zemljišta u njenom okruženju, prirodnih obilježja koja bitno ograničavaju mogućnosti građenja/uporabe 1. 2. 3. **Prikaz tijeka procjenjivanja poredbenom metodom detaljno prikazan u primjeru procjembenog elaborata koji prileži ovoj prezentaciji HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 17 PRILAGODBA TRŽIŠTU ELEMENATA STVARNE VRIJEDNOSTI Izračunata stvarna troškovna vrijednost Pv (preliminarna vrijednost) = stvarna vrijednost : zgrada+vanjski objekti +umanjenja+zemljište Radi se korekcija vrijednosti s obzirom na : položaj nekretnine na tržištu na način da se na troškove orijentirana preliminarna stvarna vrijednost (Pv ) mora prilagoditi općim odnosima na tržištu koeficijentom prilagodbe HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 18 PRILAGODBA TRŽIŠTU ELEMENATA STVARNE VRIJEDNOSTI S obzirom da još nemamo bazu podataka niti nužne tržišne pokazatelje koeficijent prilagodbe ( Kp) će se vrlo pažljivo obrazložiti i odrediti prema postojećim običajima u uobičajenom poslovnom prometu i drugim okolnostima, osobito u odnosu na raspoložive tržišne podatke HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 19 POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU Odstupanja od uobičajenog / normalnog koja imaju samostalni utjecaj na vrijednost nekretnine Dodaju se kao zasebne vrijednosti nakon prilagodbe stvarne vrijednosti nekretnine tržištu tržišnim koeficijentom HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 20 POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU kontaminacija zemljište prava i obveze POSEBNA OBILJEŽJA strukturni nedostaci i oštećenja zgrada komercijalna zastarjelost iznadprosječna očuvanost HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 21 POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU – u izračunu 1. Strukturni nedostaci i oštećenja, umanjenja kroz stvarni izračun troškova rekonstrukcije 2. Komercijalna zastarjelost Predmet procjene ograničen načinom korištenja, podložan nekadašnjem modnom trendu, danas komercijalno nezanimljiv HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 22 POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU – u izračunu 3. Iznadprosječno stanje očuvanosti Predmet procjene je bitno bolje održavan od uobičajenog /normalnog. Razlika od rekonstrukcije : povećava se vrijednosti zbog izvanprosječnog održavanja ,bez povećanja preostalog vijeka trajanja 4. Kontaminacija tla Štetne promjene u tlu, sumnjive površine, zagađena područja , procjena stvarnih troškova sanacije i zaštite HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 23 ZAKLJUČAK Propis je na snazi i mora se primjenjivati. Baza podataka, koeficijenata i svega drugog koja bi trebala pratiti propis još ne postoji, izrađuje se Pustimo nepostojeće i svaki prigovor, sagledajmo sve nedostatke kao prolazan i privremen događaj Imamo iskustvo i znanje i bilo kakvi propisi tu činjenicu ne mogu izmjeniti. Iskoristimo ono što znamo, naučimo iz svega ovoga ono što nismo znali HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 24 HVALA I SRETNO HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 25
© Copyright 2024 Paperzz
