preuzmi elaborat

PROCJENA
GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE,
SADAŠNJE I PROMETNE
Nekretnina:z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, poduložak 10
lokal s nusprostorijama u dvorištu
površine 468 m2, Zagreb, Ilica 15, dvorište
Naručitelj procjene:STEČAJNA UPRAVITELJICA
Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
Zagreb, 16. rujna 2013.
–1–
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci
Zabilježba
Naručitelj procjene
STEČAJNA UPRAVITELJICA
Rajka Jagmarević
Adresa nekretnine
ZAGREB, Ilica 15, dvorište
Tip nekretnine
poslovni prostor – lokal
z.k.ul.
3785
Poduložak broj
10
z.k.č. br.
3257/1
k.o.
površina zemljišta
Grad Zagreb
(m2)
površina građevina
–
(m2)
468
m2
po z.k.ul. 420
m2
obračunski
Tržišna vrijednost nekretnine (€)
1.256.000 €
Nova građevinska vrijednost (€)
336.000 €
Legalitet
DA, upis bez zabilježbi
Građevinska dozvola
DA
Neposredan pristup javnom putu
DA
Usklađenost katastra i gruntovnice
DA
Godina izgradnje
1920.
Godina obnove
u više navrata
BILD PROMET d.o.o.,
MARIO ČUTURA, dipl. inž.
Ime procjenitelja
–2–
1. U v o d
Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,
potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – poslovni prostor – lokal s nusprostorijama površine 468 m2 (prema z.k.ul.) podne površine 530 m2 obračunske površine 420
m2 u etaži prizemlja i podruma dvorišne stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum,
prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb,
koja se nalazi u Zagrebu, Ilica 15 (dvorište) procjenjivana nekretnina upisana je u
Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u zagrebu k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 3785
poduložak broj 10.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene
dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 14. rujna 2013. godine
te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:
NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu rujnu 2013. godine,
SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja
vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i
PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i građevina izgrađenih na zemljištu
Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne
vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
–3–
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja
Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata
(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,
opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2
netto površine utvrđuje se:
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Ng)
To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje
pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu rujnu 2013. godine
čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.
list br. 3/66.).
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troškove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi podataka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u usporedbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne površine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.
–4–
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg)
To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja
vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o
starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i
posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu
utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim
procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (Tv)
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod
procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi
za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.
2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti
sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem
se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
–5–
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.
2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti
(dohodovna metoda)
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir
moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može
upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni
nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.
Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.
Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.
Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog
godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora
vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo
nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
–6–
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine.
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shopping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.
–7–
3. O p ć i p o d a c i
3.1. Lokacija
Predmet procjene je poslovni prostor – lokal s nusprostorijama u etaži podruma i prizemlja dvorišne stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb.
Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Ilica 15 (dvorište), lokacija procjenjivane nekretnine okružena je stambeno-poslovnim zgradama.Procjenjivana nekretnina nalazi se u strogom centru u pješačkoj zoni i ima izravan pristup na JPP.
3.2. Dokaz vlasništva
Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog
građanskog suda u Zagrebu za k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10.
3.3. Komentar legaliteta
U navedenim zemljišnoknjižnim izvadcima nema vidljivih zabilježbi odnosnih na
legalitet nekretnine.
Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s neodređenim
omjerima.
–8–
4. T e h n i č k i o p i s
Godina gradnje
1920.
Katnost građevine
podrum, prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje
(nekretnina u podrumu i prizemlju)
Namjena građevine
stambena
Uporaba građevine
uredski prostor
Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja poslovni prostor – lokal s
nusprostorijama površine 468 m2 prema z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, podne površine
530 m2 (u etaži prizemlja 310 m2 – salon pokućstva, 220 m2 u etaži podruma – uredski
prostor i sanitarije) obračunske površine 420 m2, u etažama podruma i prizemlja dvorišne
stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene
na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb na lokaciji Zagreb, Ilica 15 (dvorište).
Zgrada u kojem se nalazi poslovni prostor koji je predmet ove procjene sagrađena je
1920. godine kvalitetnije u odnosu na prosječne standarde koji su vrijedili u vrijeme gradnje za stambeno-poslovne zgrade.
Poslovni prostor je primjereno održavan.
Konstrukcija zgrade
Temelji:
trakasti betonski
Nosiva konstrukcija:zidovi izvedeni od pune opeke starog formata
Međukatna konstrukcija: ab grede i puna ab ploča
Krovište:dvostrešno, drvena rezana građa, pokrov crijep
– dio prostora prizemlja natkriven je jednostrešnom drvenometalnom konstrukcijom, pokrov je izveden od prozirnih ploča kojima se omogućuje dnevna svjetlost
Pregradni zidovi:
šuplja opeka
Ulazna vrata:dvorkilna, staklena
Prozori:
nema
Pročelja:ožbukano i oličeno
Limarija:
izvedena
–9–
Unutarnja obrada
Podovi:prizemlje parket, cementna glazura
podrum – tepison te keramičke pločice u sanitarnim čvorovima i čajnoj kuhinji
Zidovi:ožbukani i oličeni, drvena obloga, keramičke pločice
Stropovi:ožbukani i oličeni, drvena obloga u čajnoj kuhinji i sanitarnom čvoru
Unutarnja stolarija:puna drvena oličena, posmična (sanitarije)
Zagrijavanje:etažno centralno grijanje, energent plin, prostor je klimatiziran
Instalacije
priključci na:
NN mrežu:
izveden
Vodoopskrba:izvedena
Odvodnja:
izvedena
Plin:
izveden
Telefon:
izveden
NAPOMENA: Svijetlna visina prostora u etaži prizemlja od 4,00 – 4,20 m, a u etaži podruma 2,00 – 2,80 m.
Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini
dana 14. rujna 2013. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige i podataka o tržišnim vrijednostima najma sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.
Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i
smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to
kako slijedi:
– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
(NN br. 52/84)
– 10 –
– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)
– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)
– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)
– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)
– Odluka o komunalnom doprinosu
– Uredba o visini vodnog doprinosa
PRILOZI
Prilog br. 1 Fotodokumentacija
Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda
Prilog br. 3Izračun vrijednosti – metoda usporedne vrijednosti
Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija
Prilog br. 5 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje
Prilog br. 6Izvaci iz Zemljišne knjige k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 3785
poduložak broj 10
– 11 –
ZAKLJUČAK
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to
poslovni prostor – lokal s nusprostorijama površine 468 m2 prema z.k.ul. br. 3785 k.o.
Grad Zagreb, podne površine 530 m2 te 420 m2 NKP obračunske u podrumu i prizemlju
stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje
sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb, koja se nalazi u Zagrebu, Ilica 15, a koje
su nekretnine upisane u k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10.
Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
PONDER
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
1.210.000 €
20%
242.000 €
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
1.275.000 €
40%
510.000 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
1.260.000 €
40%
504.000 €
100%
1.256.000 €
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
1.256.000 €
Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnina u iznosu od:
1.256.000 €
(cca 2.990,00 €/m2)
Zagreb, 16. rujna 2013.
P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.
– 12 –
Prilog br. 1: fotodokumentacija
– 13 –
– 14 –
Rekapitulacija geometrijskih karakteristika
1. NKP (m2)
A) Površina prema z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, poduložak broj 10, 10. etaža lokal
nusprostorijama u dvorištu P = 468 m2.
B) Stvarna podna površina
– PRIZEMLJE
310 m2
– PODRUM
220 m2
UKUPNO
530 m2
C) Obračunska površina
310 m2 × 1 + 220 m2 × 0,50 = 420 m2
2. BGP (m2)
530 m2 × 1,20 = 636 m2
3. BV (m3)
310 m2 × 4,20 m + 220 m2 × 2,00 m = 1.742 m3
– 15 –
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
Rajka Jagmarević
Zagreb, Ilica 15
poslovni prostor
TEČAJ
EUR
1,00 €
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
Površina zemljišta
Jedinična cijena zemljišta
Pz =
Jcz =
Prometna vrijednost zemljišta
Vz =
KOMUNALNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena komunalnog doprinosa
636,00 m2
1.500,00 €/m2
Vrijednost komunalnog doprinosa
VODNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena vodnog doprinosa
7.231.320,00 kn
1.742,00 m3
15,57 €/m3
Vkd =
118,00 kn/m3
27.118,21 €
205.556,00 kn
1.742,00 m3
3,46 €/m3
Bv =
Jckd =
Vrijednost vodnog doprinosa
11.370,00 kn/m2 NKP
954.000,00 €
Bv =
Jckd =
Vkd =
TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU
nova građevinska vrijednost
HKN
7,58 kn
26,25 kn/m3
6.032,65 €
45.727,50 kn
336.000,00 €
2.546.880,00 kn
TROŠKOVI PRIKLJUČAKA
troškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu
Vrijednost priključaka
2,0%
TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTING
troškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga
Vrijednost tehničke dokumentacije
3,5%
28,00 €/m2 NKP
11.760,00 €
212,24 kn/m2 NKP
89.140,80 kn
TAKSE, DOPRINOSI
ostali troškovi (doprinosi, takse)
vrijednost taksa
1,9%
15,20 €/m2 NKP
6.384,00 €
115,22 kn/m2 NKP
48.390,72 kn
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
troškovi građenja i opremanja
NOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng
Učešće u
ukupnoj vrijednosti
100,0%
UMANJENJE VRIJEDNOSTI
STAROST OBJEKTA
VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA
NETTO KORISNA POVRŠINA
UMANJENJE VRIJEDNOSTI :
a) konstrukcija
b) obrada zidova i stropova
c) podne obloge
d) vanjska i unutarnja stolarija
e) instalacije
f) ugrađena oprema
16,00 €/m2
6.720,00 €
121,28 kn/m2
50.937,60 kn
EUR
HKN
800,00 €/m2 NKP
336.000,00 €
n=
N=
Fn =
6.064,00 kn/m2 NKP
2.546.880,00 kn
93 godina
120 godina
420,00 m2
Udio u konstrukciji Umanjenje
55%
55,03%
10%
25%
10%
25%
10%
25%
15%
25%
0%
0%
UKUPNO UMANJENJE
u1 =
u2 =
u3 =
u4 =
u5 =
u6 =
30,26%
2,50%
2,50%
2,50%
3,75%
0,00%
u=
Fu =
41,51%
58,49%
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Umanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja
Fn x Jc (EUR/m2) x u
SADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg
zaokruženo:
EUR
139.486,20 €
196.513,80 €
196.500,00 €
HKN
1.057.305,40 kn
1.489.574,60 kn
1.489.470,00 kn
PROMETNA VRIJEDNOST Pv
Vrijednost objekta (Sgv) =
Vrijednost zemljišta =
Vrijednost komunalnog doprinosa =
Vrijednost vodnog doprinosa =
Vrijednost priključaka =
Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora =
Vrijednost taksi =
EUR
196.500,00 €
954.000,00 €
27.118,21 €
6.032,65 €
6.720,00 €
11.760,00 €
6.384,00 €
HKN
1.489.470,00 kn
7.231.320,00 kn
205.556,00 kn
45.727,50 kn
50.937,60 kn
89.140,80 kn
48.390,72 kn
Ukupno =
1.208.514,86 €
9.160.542,62 kn
zaokruženo
1.210.000,00 €
9.171.800,00 kn
2.880,95 €/m2
Jedinična cijena:
– 16 –
21.837,62 kn/m2
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
Rajka Jagmarević
Zagreb, ILICA 15
poslovni prostor
OSNOVNI ULAZNI PODACI
Prodajna/tražena cijena
Netto korisna površina
Cijena po metru kvadratnom
EKONOMSKI ASPEKTI
Procjenjivana
nekretnina
Zagreb Ilica 15
Usporedba
Usporedba
Nr.1
Nr.2
Zagreb,Ilica cca. 50 m od trga Zg. Ilica (nasuprot Tomićeve)
-420
--
427.800
138
3.100
980.000
310
3.161
Vrsta transakcije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena
Prilagođena prodajna cijena po m2
-----
ponuda
Datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim uvjetima
Prilagođena prodajna cijena po m2
----
2013
Vlasnička prava
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Apsolutno vlasništvo
---
Apsolutno vlasništvo
Apsolutno vlasništvo
Tehničko stanje
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobro
---
isto
bolje
Odnos bruto/netto kvadrature
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobar
---
dobar
Lokacija
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobra
---
ista
Mogućnost parkiranja
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
loša
---
ista
Cestovni pristup
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
pješačka zona
---
isti
dobar
---
isti
Atraktivnost nekretnine
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
srednje atraktivna
---
ista
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
sva
---
sva
Etaža
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
prizemlje i podrum
1.kat
Veličina prostora
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
420
---
138
Indikator vrijednosti po m2
3035
0,85
363.630
2.635
1,00
2.635
1,00
2.635
ponuda
2013
0,85
833.000
2.687
1,00
2.687
1,00
2.687
FIZIČKI ASPEKTI
Pristup sredstvima javnog prijevoza
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
ZAOKRUŽENO
1,00
2.635
1,00
2.635
1,00
2.635
1,00
2.635
1,00
2.635
1,00
2.635
1,00
2.635
1,20
3.162
0,90
2.846
2.846
1
TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK
Usklađena vrijednost po m2
1,00
2.635
3.035
1.274.700
1.275.000
– 17 –
dobar
ista
ista
isti
isti
ista
sva
1. kat
310
1,00
2.687
1,00
2.687
1,00
2.687
1,00
2.687
1,00
2.687
1,00
2.687
1,00
2.687
1,00
2.687
1,20
3.225
1,00
3.225
3.225
1
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:
Nr. 1 – Poslovni prostor, Zagreb, Ilica, cca 50 m' od Trga (preko puta
slastičarnice Vincek), površine 138 m2 na I. katu,
vrijednost 427.800 € (cca 3.100 €/m2)
Nr. 2 – Poslovni prostor, Zagreb, Ilica (preko puta Tomićeve ulice),
površine 310 m2 na I. katu, vrijednost 980.000 € (cca 3.161 €/m2)
– 18 –
Prilog broj 4.
PROCJENA VRIJEDNOSTI DOHODOVNA METODA
Vrsta nekretnine
Površina
(m2)
Najam
(€/m2)
Ukupna
mjesečna
najamnina
(€)
Poslovni prostor
420
25
10.500
Administrativni troškovi
3,5%
Održavanje, osiguranje
1,0%
Očekivani gubitci
0,5%
Porez
20,0%
Ukupni mjesečni gubitci
25,0%
Mjesečni prihod
2.625
Godišnji prihod
7.875
Očekivani čisti godišnji prihod
94.500
OPTIMALNA VRIJEDNOST ULAGANJA
1.260.000
ZAOKRUŽENO
1.260.000
– 19 –
NAPOMENA: Vrijednosti cijena najma nekretnina s kojima je uspoređivana nekretnina
koja je predmet ove procjene su:
Nr. 1 – Zagreb, Trg bana Josipa Jelačića, uredski prostor površine 208 m2
na I. katu, vrijednost mjesečnog najma 6.200 € (cca 30 €/m2)
Nr. 2 – Zagreb, Ilica (kod uspinjače), poslovni prostor površine 96 m2
u prizemlju, vrijednost mjesečnog najma 1.500 € (cca16 €/m2)
Nr. 3 – Zagreb, Trg bana Jelačića, ulični poslovni prostor površine 400 m2
vrijednost mjesečnog najma 25.000 € (cca 62 €/m2).
Usvojena je vrijednost mjesečnog zakupa od 25 €/m2 mjesečno.
– 20 –
– 21 –
€ 1.260.000,00
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
ZAOKRUŽENO
€ 1.275.000,00
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
€ 1.210.000,00
100%
20%
40%
20%
€ 1.256.000,00
€ 1.256.000,00
€ 504.000,00
€ 510.000,00
€ 242.000,00
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
Rajka Jagmarević
Zagreb, Ilica 15
poslovni prostor
Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem
– 22 –
– 23 –

Download Report