Elaborat broj 51-03/14 PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE NEKRETNINA : POSLOVNI KOMPLEKS NARUČITELJ : OTP BANKA HRVATSKA d.d. VLASNIK : BOJOPLAST d.d. u Zadru , 24.03.2014. Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 1 SIŽE PODACI UTVRĐENO Naručitelj procjene OTP BANKA HRVATSKA d.d. Adresa nekretnine Medulinska cesta 207, Pula Tip nekretnine, namjena POSLOVNI KOMPLEKS zemljišno knjižni uložak 9914 poduložak - zemljišni knjižna čestica 2518/5, 2518/6, 2519/1, 2519/8, 2519/9 i 2522/1 katastarska općina Pula površina zemljišta ( m ² ) 14.729 Neto korisna reducirana površina zgrade ( m ² ) 961,35 Neto korisna reducirana površina tvorničke hale ( m ² ) 114,25 Brutto razvijena površina( m ² ) 1.290,71 Obujam ( m³ ) 4.130,28 Tržišna vrijednost nekretnine ( € ) 1.397.000 Nova građevinska vrijednost ( € ) 645.357,00 Legalitet DA Energetski certifikat Nije predočen Ime procjenitelja , broj sudskog ovlaštenja Županijski sud u Puli, Broj 4Su-2272/08 Jelena Grubišić dipl.ing.građ. Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 2 1 UVOD Postupajući po zahtjevu OTP BANKA HRVATSKA d.d. izvršili smo istraživanje kako bi izrazili naše mišljenje o poštenoj tržišnoj vrijednosti nekretnine POSLOVNI KOMPLEKS u gradu Puli , bez očevida. Nekretnina je procijenjena kao da se nudi na prodaju na otvorenom tržištu. Podrazumijevali smo da će se naša procjena koristiti u svrhu osiguranja tražbine OTP banke d.d. zasnivanjem založnog prava na nekretnini. Poštena tržišna vrijednost definira se kao pretpostavljeni iznos za koji se može očekivati da će se imovina razmijeniti između zainteresiranog kupca i prodavatelja, a da niti jedna strana nije pod prisilom, te da imaju podjednaka dostatna saznanja o svim relevantnim čimbenicima u svezi dotične imovine. Apsolutno vlasništvo definira se kao potpuno vlasništvo nad nekretninom, bez ikakvih ograničenja za nasljednike, ali podložno ograničenjima u vidu: - prava upravnih vlasti da oduzme imovinu uz pravičnu nadoknadu, u slučaju postojanja javnog interesa, - prijelaza vlasništva na državu u slučaju da vlasnik umre bez oporuke, a nema poznatih nasljednika, - podložnosti oporezivanju. Naše izvješće sadrži : - ovaj dokument koji definira procjenjivanu nekretninu, opisuje način i obujam provedenog istraživanja, te prezentira zaključak o vrijednosti. - izjavu o pretpostavkama i ograničenjima - sažetak o važnim činjenicama i zaključcima - fodokumentaciju nekretnine - kopiju katastarskog plana - izvadak iz zemljišne knjige Osobno smo obavili očevid nekretnine, te proučili lokalne i regionalne uvjete na tržištu uzevši u obzir: - lokaciju, veličinu, infrastrukturu i iskoristivost zemljišta - vrijednost zemljišta kao da je dostupno za izgradnju sukladno najboljoj iskoristivosti, prevladavajuće trendove, opće stanje i relativnu potražnju za nekretninama na tržištu - kapitalizaciju očekivanih prihoda kao indikator vrijednosti za objekt koji će generirati prihode Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 3 IZVJEŠĆE Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 4 2. OSNOVNI PODACI 2.1. Opis lokacije Približan položaj nekretnine na orto foto podlozi Procjenjivana nekretnine je POSLOVNI KOMPLEKS u gradu Puli uz prometnicu Pula-Medulin i u neposrednoj blizini stambenog naselja Valdebek. Nekretnini se pristupa neposredno s asfaltirane prometnice Pula-Medulin. Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 5 2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE Prema e-izvatku iz zemljišne knjige za od 23.03.2014. U popisnom listu AI k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. U vlasničkom listu B 1 BOJOPLAST d.d. 9914 pod.ul. - k.o. Pula upisana je , , , , , , 2518/5 2518/6 2519/1 2519/8 2519/9 2522/1 z.k.ul. površine površine površine površine površine površine dvorište pašnjak hala,4 skladišta, dvorište trafostanica pašnjak pašnjak upisano je u 1/1 57 50 10.447 32 901 3.242 14.729 m² m² m² m² m² m² m² dijela U teretnom listu C upisano je više tereta. Prema e-posjedovnom listu br. k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. k.č. 2518/5 2518/6 2519/1 2519/1 2519/1 2519/1 2519/1 2519/1 2519/8 2519/9 privr.dvorište pašnjak tvornička hala skladište skladište skladište privr.dvorište skladište trafostanica pašnjak Prema e-posjedovnom listu br. k.č. 2522/1 8888 pašnjak k.o. Pula površine površine površine površine površine površine površine površine površine površine 10951 k.o. 57 50 543 67 770 82 8.886 99 32 901 11.487 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Pula površine 3.242 m2 Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 6 NAPOMENA A ) Zgrada sa aneksima građena oko 1920., u u većem dijelu površine rekonstruirana 2005. godine Zgrada se koristi kao 1. uredski prostor sa pratećim sanitarijama, 2. dio čini skladišni prostor u prizemlju, B ) nekadašnja tvornička hala sa aneksom građena 1971.godine – uz proizvodnu halu situiran je aneks visine prizemlja, sa završno ravnim krovištem, zgrada se koristi kao skladište Za rekonstrukciju postojeće poslovne zgrade ishođena je građevinska dozvola Klasa: UP/I-361-03/05-01/219 od 4.9.2005. godine, po kojoj je rekonstrukcija i izvršena. Pristup kompleksu se ostvaruje sa juga neposredno sa prometnice Pula – Medulin, preko k.č.2522/4 – javno dobro u općoj upotrebi i sa istočne strane kompleksa, preko k.č.2519/2 – javno dobro u općoj upotrebi. Zemljište se nalazi u II vodozaštitnoj zoni za koju je potrebno kod eventual udovoljiti posebnim vodoprivrednim uvjetima, ovisno o vrsti djelatnosti.Izveden je sustav fekalne i oborinske kanalizacije kojim se sve vode odvode iz zone u gradski kolektor čime su ispunjeni uvjeti za sve vrste djelatnosti . Sve procjenjivane nekretnine se nalaze u zoni poslovne namjene K1 i I2. Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 7 3. OPIS NEKRETNINE 3.1.Tehnički opis Poslovni kompleks koji se sastoji od upravne zgrade i skladišno – proizvodne hale je lociran u neposrednoj blizini grada, a dovoljno udaljen od zone stanovanja, blizina koje obično predstavlja problem nesmetanom obavljanju ove vrste poslovne djelatnosti. I.3. ISKAZ POVRŠINA Površina objekta preuzeta je iz procjne 60-10/10 od OTP nekretnina d.o.o. OPIS PROSTORA Poslovni objekt Površina 634,00 436,46 457,00 Hala koef. 1,00 0,75 0,25 NKP m² 634,00 327,35 114,25 ne koristi se -pretpostavka devastirano UKUPNO OBJEKTI: 1527,46 1075,60 Kompleks čine: A ) Zgrada sa aneksima građena oko 1920., u u većem dijelu površine rekonstruirana 2005. godine Zgrada se koristi kao 1. uredski prostor sa pratećim sanitarijama, 2. dio čini skladišni prostor u prizemlju, B ) nekadašnja tvornička hala sa aneksom građena 1971.godine – uz proizvodnu halu situiran je aneks visine prizemlja, sa završno ravnim krovištem, zgrada se koristi kao skladište Za rekonstrukciju postojeće poslovne zgrade ishođena je građevinska dozvola Klasa: UP/I-361-03/05-01/219 od 4.9.2005. godine, po kojoj je rekonstrukcija i izvršena. U isto je vrijeme od strane Bojoplasta izvedena fekalna i oborinska kanalizacija u dužini trase u ukupnoj dužini trase 1250 m. Okoliš je pretežitim dijelom uređen, asfaltiran, popločen, definirana su parkirališta na okućnici. Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 8 I.2.2. Konstrukcija i materijali UPRAVNA ZGRADA SA SKLADIŠNIM PROSTORIMA a)KONSTRUKCIJA -temelji:, pretpostavka kameni -nosiva konstrukcija: kameni zidovi,na rekonstruiranom dijelu betonski bloketi i opeka -krovište i pokrov: dvostrešno,konstrukcija na centralnom dijelu drvena s pokrovom od salonita,na rekonstruiranom dijelu konstrukcija krovišta od betonskih gredica I opečne ispune sa završno tlačnom pločom b) INSTALACIJE - vodovodna: izvedena iz gradske mreže - odvodnja: izvedena u gradsku kanalizaciju - električna: izvedena iz gradske mreže - gromobranska: izvedena - telefonska: ima - ventilacija: prirodna c) ZANATSKI RADOVI - hidroizolacija: postoji - fasada: ožbukana, - limarija: pocinčani lim - pregradni zidovi: opečni - stropovi : u centralnom dijeli izveden od gredica i šperploče spušteni strop - obrada podova: u uredima parket i tapison,u sanitarijama,garderobbi i laboratoriju keramika,u centralnom dijelu betonski - obrada zidova: žbukani,ličeni u rekonstruiranim prostorima,ostalo lice kamena - visina prostorija: centralni dio 335 cm,u aneksima 275 cm - fasadni otvori: PVC, termopan staklo - unutarnji otvori : standardni -praktičnost prostora: primjerena namjeni TVORNIČKA HALA SA ANEKSOM a)KONSTRUKCIJA -temelji: betonski -nosiva konstrukcija: hala: a-b kostur (stupovi,grede,nadvoji) sa ispunom od betonskih bloketa i pokrovom od valovitih salonit ploča na čeličnim nosačima,sa podgledom od daščane oplate. aneks: prizemnica,zidovi od betonskih bloketa, konstrukcija krovišta od betonskih gredica i opečne ispune sa završno tlačnom pločom.Na ravnom krovu postavljena hidroizolacija. b) INSTALACIJE - vodovodna: izvedena iz gradske mreže - odvodnja: izvedena u gradsku kanalizaciju - električna: izvedena iz gradske mreže u centalnom dijelu nadžbukno ,snaga 80 kw - gromobranska: izvedena - hidrantska mreža: ima - telefonska: ima - ventilacija: prirodna -grijanje : agregat s toplim zrakom(nafta) - oprema : kranska staza objekta instalacija vođena Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 9 c) ZANATSKI RADOVI - hidroizolacija: postoji - fasada: ožbukana,ličena - limarija: pocinčani lim - pregradni zidovi: opečni u aneksu - stropovi : žbukanii ličeni u aneksu - obrada podova: u uredima parket ,u hali beton,ostalo teraco keramika,u sanitarnom čvoru - obrada zidova: žbukani,ličeni - visina prostorija: hala 440 cm,u aneks 275 cm - fasadni otvori: metalni-profilirani lim,jednostruko ostakljeni - unutarnji otvori : u aneksu standardni drveni Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 10 4. DOPRINOSI I PRIKLJUČCI 4.1. Komunalni doprinos Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture na području Grada Pulee, sukladno Programu mjera za unapređenje stanja u gradskom prostoru i Odluci o komunalnom doprinosu Grada. 4.2. Vodni doprinos Vodni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u financiranju gradnje objekta i uređaja vodnog gospodarstva, a obračunava se temeljem Uredbe o visini vodnog doprinosa (Narodne novine 19/12 i 151/13). Procejnjivana nekretnina se, temeljem odredbi navedene Uredbe nalazi u Zoni B. 5. DVA PRISTUPA ODREĐIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 5.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija temelji se na načelu supstitucije, tj. da racionalni kupac neće htjeti za neku nekretninu platiti više nego što stoji neka druga nekretnina sličnih svojstava. 5.2. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju troškova gradnje Kod procjene vrijednosti troškovnom metodom koristimo se Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 . U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se : Kod procjene zemljišta troškovnom metodom pretpostavljamo da se sukladno odredbama plana ili ishođene dokumentacije – u ovom slučaju građevne dozvole može izgraditi određenI BRP. Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 11 5.2.1.NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST ( Ng ) To je vrijednost svih radova i materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu ožujku 2014. godine čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N 53/91 iz Sl. list br. 3/66.). Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje: 1. vrijednost građevinskog zemljišta – određuje se najčešće prema podacima iz natječaja koji raspisuju jedinice lokalne samopurave, odnosno temeljem procjenitelju poznatih podataka o prometu nekretnina 2. troškovi komunalnog doprinosa – određuju se sukladno donesenim odlukama jedinica lokalne samouprave i određenim jediničnim cijenama po m3 sagrađene građevine 3. troškovi vodnog doprinosa – određuju se sukladno Uredbi o visini vodnog doprinosa ( Narodne novine 78/10 ) 4. troškovi izrade tehničke dokumentacije i troškovi nadzora - određuju se prema CJENIKU HRVATSKE KOMORA ARHITEKATA - PRAVILNIK O CIJENAMA USLUGA ( Objavljeno u "Narodnim novinama" br. 85 od 18. kolovoza 1999.), 5. troškovi ishođenja građevinske dozvole, troškovi ishođenja dozvole za uporabu, te sva ostala administrativna davanja i takse – upravne prostojbe , 6. troškovi izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša (prometnice i hortikultura), određuju se temeljem podataka o troškovima građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena u visokogradnji" u izdanju Instituta Građevinarstva Hrvatske 7. troškovi priključaka na objekte i uređaje komunalne infrastrukture – određuju se temeljem odluka jedinica lokalne samouprave i komunalnih poduzeća koja isporučuju komunalne usluge. 5.2.2. SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST ( Sg ) Umanjenjen nove građevinske vrijednosti određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta., dobiva se sadašnja građevinska vrijednost. Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim priručnicima i pokazateljima koje vještaci i procjenitelji koriste u sudskoj praksi. Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 12 5.2.3.TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM ( Tv ) To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja. Kod troškovnog načela procjenjuje se visina reprodukcijskih troškova, tj. troškova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta (bez nekretnine) koje pripada nekretnini. Pristup na temelju troškova u pravilu se upotrebljava za procjene nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim transakcijama njima sličnih građevina (primjerice industrijski objekti). 6. PROCES PROCJENE 6.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Prilagodbe u uspoređivanju se vrše na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd.Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava. Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta). Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 13 6.2. Procjena vrijednosti nekretnine temeljem troškova gradnje Kod troškovnog načela procjenjuje se visina reprodukcijskih troškova, tj. Troškova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta (bez nekretnine) koje pripada nekretnini. Na osnovi istraživanja i analize mišljenja smo da poštena tržišna vrijednost, po 1.610.000,00 € troškovnoj metodi iznosi ukupno 10.3. Procjena vrijednosti nekretnine temeljem kapitalizacije dobiti Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije - direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine. Na osnovi istraživanja i analize mišljenja smo da poštena tržišna vrijednost, po dohodovnoj metodi iznosi ukupno 1.184.835,00 € Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 14 PROCJENA VRIJEDNOSTI TEMELJEM TROŠKOVA GRADNJE NGP ( m² ) ( m³ ) O n( godina) N( godina) = = = = 1.075,60 4.130,28 25 120 1. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - SV cijena novog (€/m 2) konstrukcija instalacije zanatski radovi UKUPNO umanjenje konstrukcije umanjenje konstrukcije u=0,80xn/Nx(n+N)/2N= U1=uxPu= umanjenje instalacija U2=uxPu= umanjenje zanatskih radova U3=uxPu= Uuk=U1+U2+U3= Fu=1,00-Uuk= 330,00 120,00 150,00 600,00 postotak učešća - Pu umanjenje vrijednosti - u 0,55 0,20 0,25 1,00 0,1007 0,2000 0,2500 pojedino umanjenje % sadašnja cijena (€/m 2) 0,0554 0,0400 0,0625 296,7708 96,0000 112,5000 505,2708 0,10069444 0,05538194 0,04000000 0,06250000 0,15788194 0,84211806 nova građevinska vrijednost Nv Sv sadašnja građevinska vrijednost kontrola 1075,6 645357 600 0,84212 645.357,00 543.466,78 1076 505,27083 543.466,78 2. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA P= 14729 m² Vrijednost zemljišta na sličnim lokacijama V= 65,00 €/m2 u cijeni zemljišta obuhvaćeno: asfaltiran cijeli poslovni kompleks , 2008 izvedena oborinska i fekalna kanalizacija u dužini 1300 m spojena na gradski kolektor 957.385,00 3. PROCJENA VISINE KOMUNALNOG DOPRINOSA Obujam 4.130,28 m³ Sukladno Odluci Grada Pule Jc = 124,46 kn/m³ zona III 16,26 €/m³ 67.147,03 4. PROCJENA VISINE VODNOG DOPRINOSA Obujam 4.130,28 m³ Sukladno Uredbi Jc = 13,4 kn/m³ zona B poslovni objekt 1,75 €/m³ 7.229,39 5. PROCJENA TROŠKOVA IZVEDENIH PRIKLJUČAKA Građevina je priključena na : niskonaponsku mrežu, vodovodnu mrežu, mrežu fiksne telefonije, kanalizacija . Troškovi izvedenih priključaka se procjenjuju na 35.000,00 TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE € srednji tečaj NBH na dan procjenjivanja 1€= zaokruženo 7,655666 kn TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE kn zaokruženo Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula 1.610.228,21 1.610.000,00 12.325.622,26 12.326.000,00 Page 15 PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE TEMELJEM KAPITALIZACIJE DOBITI Dohodovna metoda - procjena potencijalnog dohotka u najmu cca 80% površine površina u najmu ( m² ) najamnina €/m²/mj najamnina €/god potencijalni godišnji brutto prihod poslovni prostor kat 507,20 5,00 60,00 30.432 skladišni prostor priz 349,17 3,00 36,00 12.570 UKUPNO 856,37 96,00 43.002 OPIS PROSTORA 43.000 ZAOKRUŽENO površina hale ne ulazi u najam !! Pretpostavka - devastiran prostor 43.002 Potencijalni bruto prihod 15% gubici zbog nepopunjenosti kapaciteta i naplate 6450 36.552 Efektivni bruto prihod troškovi održavanja 5% Osiguranje 1% 366 15% 5483 Porez Marketing Ostali operativni troškovi 1828 0,50% 183 15% 5483 13343 Operativni troškovi ukupno 23.209 Efektivan prihod 2% Amortizacija 464 22.745 Neto operativni prihod ( NOP ) Stopa kapitalizacije 10,0% Indikator vrijednosti 227.450 Troškovi renoviranja 0 Gubitak prihoda za vrijeme renoviranja 0 Indikator poštene tržišne vrijednosti objekt 227.450 957.385 Zemljište ZAOKRUŽENO 1.184.835 Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 16 7. KORELACIJA I ZAKLJUČAK POSLOVNI KOMPLEKS Procjenjivana nekretnina obzirom na prilaz i planske odredbe,način izvedbe i atraktivnost lokacije procjenjena je na METODA INDIKATOR PONDER VAGANI PROSJEK TROŠKOVNA PROCJENA 1.610.000 50% 805.000 USPOREDNA PROCJENA 0 0% 0 DOHODOVNA PROCJENA 1.184.835 50% 592.418 100% 1.397.418 1.397.000 POŠTENA TRŽNA VRIJEDNOST ZAOKRUŽENO Prema svemu navedenom mišljenja smo da je poštena tržna vrijednost 24.03.2014. godine razumno predstavljena predmetne nekretnine na dan iznosom od 1.397.000 € kn 10694965,4 S obzirom da se radi o rekonstrukciji građevine građene 1925 godine uzima se građevinska vrijednost radova izvedenih nakon 1998 godine 1/2 ukupne vrijednosti građevinskih radova / 50% radova neoporezivo / 10.247.069,25 kn osnovica za PDV 358.316,92 kn PDV 89.579,23 kn ukupno neoporezivo Mišljenje iznešeno u ovom izvješću može biti potpuno shvaćeno samo nakon čitanja priloga, drugih podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta, te općih uvjeta poslovanja. ČLAN UPRAVE: Zoran Šupe Procjenu izradila : JELENA GRUBIŠIĆ, dipl.ing.građ. stalni sudski vještak građevinske struke Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 17 8. PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA Usluga pružena od strane poduzeća OTP NEKRETNINE d.o.o. je obavljena sukladno priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima (ESV). Mi smo djelovali kao neovisna stranka. Naša naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti. Pretpostavljamo, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni. Svi fajlovi radni materijal i dokumentacija napravljeni za vrijeme trajanja našeg zadatka biti će naša imovina. Mi ćemo čuvati ove podatke još najmanje pet godina. Naša procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane vas ili trećih je nevažeće. Naše potpuno izvješće možete dati zainteresiranim trećim stranama izvan vaše organizacije koje trebaju biti upoznate. Zadržavamo pravo uključivanja vašeg poduzeća u našu listu klijenata. Mi ćemo, po pravnoj obvezi, smatrati povjerljivom svu konverzaciju, povjerene nam dokumente te naše izvješće. Ovi uvjeti se mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka. 9. IZJAVA PROCJENITELJA: 1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima (ESV). 2. Kod procjene sam djelovala kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim podacima 3. Nisam osobno zainteresirana za predmet procjene. 4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti. 5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni. 6. Procjena je načinjena u skladu sa kodeksom etike i važećim standardima 7. Ispunjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene 8. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene. Izjavu dala : JELENA GRUBIŠIĆ, dipl.ing.građ. stalni sudski vještak građevinske struke Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 18 FOTOELABORAT Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 19 Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 20 Skladišni dio SKLADIŠNO - PROIZVODNA HALA Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 21 Procjena 2014 BOJOPLAST d.d.-u stečaju, poslovni kompleks, Pula Page 22
© Copyright 2024 Paperzz
