„INOX FRIGO“ d.o.o. Gornjostupnička 9 d GORNJI STUPNIK Tel. 098/314 226 INVESTICIJSKA STUDIJA ZA KUPNJU I UREĐENJE HOTELA U JASTREBARSKOM Zagreb, siječanj 2013 2 INVESTICIJSKA STUDIJA Izrada: Ekonomski biro d.o.o. za istraživanje i razvoj Direktor mr. sc. Drago Bebek, dipl. oec. 3 SADRŽAJ Str UVOD 1. Sažetak investicijske studije 2. Odgovorne osobe za izradu studije 3. Dokumentacija za izradu studije 4. Uvodne napomene 5 5 8 9 9 1. INFORMACIJA O PODUZETNIKU - INVESTITORU 1.1. Osnovni podaci o investitoru 1.2. Registracija 11 11 11 2. PREDMET POSLOVANJA INVESTITORA 12 3. POSTOJEĆA IMOVINA INVESTITORA 13 4. ANALIZA DOSADAŠNJEG FINANCIJSKOG POSLOVANJA 4.1. Poslovna sredstva 4.2. Broj zaposlenih 4.3. Fizički obujam poslovanja 4.4. Tržište 4.5. Ostvareni rezultati poslovanja 13 13 14 15 16 17 5. OCJENA RAZVOJNIH MOGUĆNOSTI ULAGATELJA 20 6. ANALIZA TRŽIŠTA 6.1. Tržište prodaje 6.1.1. Analiza ponude 6.1.2. Analiza potražnje 6.1.3. Turistička ponuda projekta 6.1.4. Projekcija ukupnog prihoda 6.2. Tržište nabave 21 21 21 25 34 36 37 7. DINAMIKA I STRUKTURA ZAPOSLENIH 8.1. Potreban broj djelatnika 8.2. Proračun godišnjih bruto plaća 38 38 39 8. TEHNIČKI ELEMENTI ULAGANJA 8.1. Tehnički opis projekta 8.2. Potrebna ulaganja 8.3. Materijalni inputi ulaganja 40 40 43 44 9. LOKACIJA 10. ZAŠTITA ČOVJEKOVE OKOLINE 47 48 4 11. DINAMIKA REALIZACIJE ULAGANJA 49 12. EKONOMSKO-FINANCIJSKA ANALIZA 12.1. Ulaganje u osnovna sredstva 12.2. Ulaganje u obrtna sredstva 12.3. Struktura ulaganja u osnovna i obrtna sredstva 12.4. Izvori financiranja i obračun kreditnih obveza 12.4.1. Izvori financiranja 12.4.2. Obračun kreditnih obveza 12.5. Proračun amortizacije 12.6. Proračun troškova 12.7. Projekcija računa dobiti i gubitka 12.8. Financijski tok projekta 50 50 51 51 51 52 52 54 54 55 58 13. FINANCIJSKO-TRŽIŠNA OCJENA PROJEKTA 13.1. Statičke ocjena efikasnosti investicijskog projekta 13.2. Dinamička ocjena projekta 13.2.1. Metoda razdoblja povrata investicijskog ulaganja 13.2.2. Metoda neto sadašnje vrijednosti 13.2.3. Metoda relativne sadašnje vrijednosti 13.2.4. Metode interne stope rentabilnosti 60 61 62 64 64 65 66 14. ANALIZA OSJETLJIVOSTI 68 15. ZAKLJUČAK 15.1. Eliminacijski kriteriji 15.2. Funkcionalni kriteriji 15.3. Deskriptivni kriteriji 75 76 76 77 5 SAŽETAK ULAGANJA 1. Investitor Puni naziv: Adresa: «Inox frigo» d.o.o. G. Stupnik, Gornjostupnička 9d Šifra djelatnosti: Matični broj: OIB: Osnovna banka: Žiro račun: 3101 2565358 43491809203 Štedbanka d.d. 2483005-1100018125 2. Projekt Naziv programa: Lokacija projekta: Karakter investicije: Kupnja i uređenje hotela Jastrebarsko Razvojni Cilj investicije: Povećanje efekata poslovanja Terminski plan: Početak ulaganja: Završetak ulaganja: 01.04.2013.godine 31.12.2013.godine Vijek projekta 17 godina Cijene po kojima su izrađeni obračuni: Devizni tečaj: -dan, mjesec, godina -valuta : € = kn 10.01.2013. godine 00.01.2013. godine € = 7,55 kn 6 3. Predračunska vrijednost ulaganja i izvori financiranja Struktura investicijskih ulaganja Tablica 1 € -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Struktura Iznos -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------I Osnovna sredstva 1. Građevinski radovi 1.1. Kupnja hotela 1.900.000 1.2. Vanjsko i unutrašnje uređenje 286.993 2. Oprema 2.1. Ugostiteljska oprema 221.741 2.2. Oprema soba 132.260 2.540.994 2.186.993 354.001 II Obrtna sredstva 55.000 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 2.595.994 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Izvori financiranja Tablica 2 € -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Struktura Iznos % -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Kredit HBOR-a 2. Vlastito učešće 1.945.000 650.994 74,9 25,1 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 2.595.994 100,0 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7 4. Neki pokazatelji poslovnih rezultata Planirani rezultati poslovanja Tablica 3 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pokazatelji Mjerna jedinica Godina normalnog korištenja kapaciteta ------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Proizvodni kapacitet 2. Ukupna prodaja - domaće tržište - izvoz € € € 1.448.083 1.448.083 3. Poslovni rezultat - ukupni prihod - bruto dobit - sredstva za reprodukciju - akumulacija € € € € 1.448.083 583.191 591.303 466.553 4. Zaposlenost - broj radnika - VSS i VŠS 20 2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------5. Efikasnost investicije: - razdoblje povrata investicijskog ulaganja - interna stopa rentabilnosti - neto sadašnja vrijednost uz DS 8,0% 4,4 godine 21,9% 2.487.954 € ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 5. Odgovorne osobe za izradu studije Na izradi studije sudjelovali su kao odgovorne osobe prema poglavljima studije sljedeći stručnjaci: 1. Tihomir Borić, dig. MTM Elipsa d.o.o. Zagreb 2. Davor Pevec, dipl. oec. - Tehnički elementi ulaganja - Analiza lokacije i zaštite čovjekove okoline - Dinamika realizacije ulaganja - Dinamika i struktura zaposlenih 3. mr. sc. Drago Bebek, dipl. oec., Ekonomski biro, tel. 01/33-62-860 4. Darija Baković, dipl. oec., Ekonomski biro, - Analiza razvojnih sposobnosti i mogućnosti investitora - Analiza tržišta - Ekonomsko-financijska analiza projekta - Financijsko-tržišna ocjena projekta - Analiza osjetljivosti - Zaključak 9 6. Dokumentacija za izradu studije Kod izrade studije korištena je mnogobrojna stručna dokumentacija o turizmu, ugostiteljstvu i turističkoj potrošnji. Pored toga korištena je i sljedeća dokumentacija investitora: - Kupoprodajni ugovor za hotel - Troškovnik radova za građevinskih radova - Ponuda isporučitelja opreme - Hrvatska u 21. stoljeću, Turizam - Razna knjigovodstvena dokumentacija investitora - Statistički ljetopisi i ostala statistička dokumentacija RZSH 4. Uvodne napomene Vlasnici tvrtke Inox frigo d.o.o. iz Gornjeg Stupnika odlučili su kupiti postojeći zapušteni hotel u Jastrebarskom, koji će zatim preurediti u hotel s 3*. Hotel je izgrađen početkom osamdesetih godina prošlog stoljeća i nakon toga nije uređivan te je potrebno temeljito uređenje interijera i eksterijera te zamjena inventara s namještajem i ugostiteljskom opremom. Hotel Jastrebarsko nalazi se u centru grada Jastrebarsko i smješten je na građevinskoj parceli površine 1.869 m² s jugoistočne strane glavne ulice u gradu. Pristup hotelu je s glavne ulice F. Tuđmana a gospodarski, odnosno pomoćni ulaz je s ulice A. i D. Starčevića. Hotelski objekt je etažni: podrum, prizemlje, 3 kata i potkrovlje. Građevinska bruto površina objekta hotela je 3.181,88 m². Hotel ima 56 smještajne jedinice–sobe sa 112 postelja. Hotel ima osigurano vlastito parkiralište. 10 Grad Jastrebarsko smješten je u Zagrebačkoj županiji a prostire se na 229 km² gdje živi oko 17.000 stanovnika u 59 manjih ili većih naselja. Od grada Zagreba je udaljen 20 km te predstavlja južno periferiju glavnom gradu. Jastrebarsko je jedno od gospodarskih središta Zagrebačke županije s velikim razvojnim potencijalima s obzirom na neposrednu blizinu Zagreba. Grad Jastrebarsko je sa svojom neposrednom okolicom poznato turističko središte u Zagrebačkoj županiji posebno kada je u pitanju lovni turizam (Plješivica i Žumberak), ribolovni turizam Crna Mlaka i vinski turizama – vinske ceste na Plješivici. Hotel je potrebno temeljito preurediti kako smještajni dio tako i ugostiteljski dio. U smještajnom dijelu potrebno je obnoviti eksterijer (fasadu), u interijeru zamijeniti inventar i namještaj u sobama a u ugostiteljskom dijelu potrebno je zamijeniti kompletni inventar i opremu kuhinje i restorana te ventilaciju. Za realizaciju ovog projekta potrebno je osigurati dugoročni kredit i zbog toga je investitor naručio izradu ove investicijske studije koja treba utvrditi isplativost ulaganja u ovaj projekt. Dakle, osnovna svrha izrada Investicijske studije je utvrđivanje isplativosti ulaganja i osiguranje dugoročnog kredita za kupnju i uređenje hotelskog objekta. Investicijska studija izrađena je po usvojenoj metodologiji HBOR-a i Hamag-a (čiji je autor licencirani konzultant Reg. broj 103037). 11 1. INFORMACIJE O PODUZETNIKU - INVESTITORU 1.1. Osnovni podaci o investitoru Investitor ovog investicijskog ulaganja u kupnju i uređenja hotelskog objekta u Jastrebarskom je tvrtka „Inox frigo“ d.o.o.. Sjedište investitora nalazi se u Gornjem Stupniku, Gornjostupnička 9d. 1.2. Registracija Investitor je osnovao i registrirao tvrtku kod Trgovačkog suda u Zagrebu u registarski uložak s matičnim brojem subjekta 080709725, pod oznakom Tt-09/11195-2 dana 15.10.2009.godine. Posljednja promjena izvršena je kod Trgovačkog suda u Zagrebu 23.11.2010.godine. Osnivači i članovi uprave tvrtke su Luka Jerković i Davor Pevec, koji tvrtku zastupaju pojedinačno i samostalno. Temeljni kapital tvrtke je 20.000 kn. 12 2. OPIS DJELATNOSTI POSLOVANJA Predmet poslovanja investitora je sljedeće: - kupnja i prodaja robe obavljanje trgovačkog posredovanja na domaćem i inozemnom tržištu zastupanje inozemnih tvrtki savjetovanje u vezi s poslovanjem i upravljanjem istraživanje tržišta i ispitivanje javnog mnijenja promidžba (reklama i propaganda) projektiranje, građenje, uporaba i uklanjanje građevina nadzor nad gradnjom stručni poslovi prostornog uređenja poslovanje nekretninama proizvodnja rashladnih uređaja i ostale opreme za ugostiteljstvo proizvodnja namještaja i ostala prerađivačka industrija reciklaža pripremanje hrane i pružanje usluge prehrane, pripremanje hrane za potrošnju na drugom mjestu i catering pružanje usluga smještaja prijevoz za vlastite potrebe djelatnost javnog cestovnog prijevoza putnika i robe u domaćem i međunarodnom prometu 13 3. POSTOJEĆA IMOVINA INVESTITORA Postojeća dugotrajna imovina investitora prikazana je u bilanci sa stanjem na dan 31.12.2012. godine u iznosu 234.367 kn a sastoji se sljedeće strukture: 1. Nematerijalna imovina 2. Materijalna imovina - zemljište i šume - građevinski objekti - postrojenja i oprema - alati, pogonski inventar i transportna sredstva - ostala materijalna imovina 3. Financijska oprema 4. Potraživanja 234.367 190.109 44.258 4. ANALIZA DOSADAŠNJEG FINANCIJSKOG POSLOVANJA Analiza rezultata poslovanja izvršena je za posljednje tri godine poslovanja, tj. za 2010-2012. godine. Iako je to veoma kratko razdoblje za značajnije analize, može se reći da je investitor u tom razdoblju ostvario je pozitivne rezultate poslovanja. Analiza rezultata poslovanja izrađena je na osnovi računa dobiti i gubitka i bilance investitora. 4.1. Poslovna sredstva 14 U posljednje četiri godine ostvaren je stalan rast poslovnih sredstava. U poslovnim sredstvima prevladavaju obrtna sredstva čije učešće u poslovnim sredstvima na dan 31.12.2012. godine iznosi 90,5%. Poslovna sredstva Tablica 4 kn --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pozicija 2010 2011 2012 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Dugotrajna imovina 318.668 277.161 234.367 2. Kratkotrajna imovina 1.444.937 1.638.785 2.226.854 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno 1.763.605 1.915.946 2.461.221 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4.2. Broj zaposlenih Investitor je prema stanju na dan 31.12.2012.godine imao zaposlenih 7 stalnih djelatnika. Broj djelatnika i kvalifikacijska struktura djelatnika prilagođeni su potrebama poslovanja investitora. 15 Broj djelatnika prema stručnoj spremi Tablica 5 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Stručna sprema Broj djelatnika --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. VSS 2. SSS 3. KV 2 1 4 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 7 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4.3. Fizički obujam poslovanja Investitor stalno povećava rast fizičkog obujma poslovanja iz godine u godinu. Ostvaren je sljedeći rast poslovanja mjeren kretanjem ukupnog prihoda u posljednje 3 godine: - 2010.godina 2011. godine 2012. godine 3.868.588 kn 2.895.311 kn 3.020.432 kn 16 4.4. Tržište 4.4.1. Tržište prodaje Investitor je razvio prodajnu mrežu proizvoda na tržištu grada Zagreba, Zagrebačke županije i Hrvatske, među kojima su najveće sljedeći kupci: - Lidl Hrvatska - Promac doo Zagreb - Turist hotel d.d. Zadar - Imobilia Tehno doo - privatni ugostitelji 4.4.2. Tržište nabave Investitor je razvio mrežu dobavljača roba među kojima su najveći sljedeći dobavljači: - Serto bel doo Zagreb – inox lim - Bidd Samobor – crno željezo - MB frigo grupa – frigomehaničarski dijelovi - Tehno Zagreb – konvertomati - Promac - ledomati - Forkar, Italija – ugostiteljska oprema - Giga Grandi Cucine, Italija - kuhinje - Bauhaus d.d. Zagreb Energenti se nabavljaju iz komunalne mreže lokalnih distributera. 17 4.5. Ostvareni financijski rezultati poslovanja Analiza dosadašnjih rezultata poslovanja izrađena je za posljednje tri godine, iako je to kratko vremensko razdoblje za analize, zapaža se da je investitor u tom razdoblju ostvario rast svih makroekonomskih pokazatelja poslovanja, posebno neto dobiti. Osnovni pokazatelji poslovanja 2010-2012 Tablica 6 kn --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Elementi 2010 2011 2012 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Ukupan prihod 2. Ukupni rashodi 3. Bruto dobit 4. Neto dobit 5. Gubitak 6. Zbir Aktive iz bilance 3.868.588 3.373.888 494.700 392.953 1.763.605 2.895.311 2.728.517 166.794 130.258 1.915.946 3.020.432 2.835.000 185.432 148.346 2.461.221 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Izvor: Računi dobiti i gubitka i bilance za 2010-2012. godine U nastavku prikazat će se detaljno podaci poslovanja za posljednje tri godine poslovanja. 18 Račun dobitka i gubitka 2010-2012 Tablica 7 kn --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Opis pozicije 2010 2011 2012 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Poslovni prihodi 2. Poslovni rashodi 2.1. Materijalni troškovi 2.2. Troškovi osoblja 2.3. Amortizacija 2.4. Ostali troškovi 3. Financijski prihodi 4. Financijski rashodi 5. Izvanredni prihodi 6. Izvanredni rashodi 3.868.404 3.867.194 2.894.556 2.891.580 3.019.362 2.792.350 2.479.464 381.130 51.169 421.612 1.876.435 334.372 61.967 411.569 2.119.771 311.210 65.521 295.848 184 40.513 755 44.174 1.070 42.650 3.868.588 3.373.888 2.895.311 2.728.517 3.020.432 2.835.000 9. Dobit prije oporezivanja 494.700 166.794 185.432 10.Gubitak prije oporezivanja 11.Porez na dobit 12.Ostali porezi koji nisu iskazani 101.747 36.536 37.086 392.953 130.258 148.346 392.953 130.258 148.346 7. UKUPNI PRIHODI 8. UKUPNI RASHODI 13.DOBIT NAKON OPOREZ. 14.GUBITAK NAKON OPOREZ. 15.Dobit na neto monet. položaju 16.Gubitak na neto mon. položaju 17.DOBIT FINAN. GODINE 18.GUBITAK FINAN. GODINE --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 19 Bilanca 2010 – 2012 Tablica 8 kn ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pozicija 2010 2011 2012 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------AKTIVA A. POTRAŽ. ZA UPISANI A NEUPL. KAPITAL B. DUGOTRAJNA IMOVINA C. KRATKOTRAJNA IMOVINA I. Zalihe II. Potraživanja III. Financijska imovina IV. Novac na računu i blagajni 318.668 277.161 234.367 1.444.937 71.186 353.433 380.525 639.793 1.638.785 201.590 770.263 534.160 132.772 2.226.854 368.211 1.054.282 512.973 291.388 1.763.605 1.915.946 2.461.221 478.886 20.000 609.146 20.000 418.216 20.000 65.933 458.887 249.870 392.953 130.259 148.346 1.284.719 1.306.800 2.043.005 1.763.605 1.915.946 2.461.221 D. PLAĆ. TROŠK. BUD.RAZD. I NEN.PR. E. GUBITAK IZNAD VISINE KAPIT. F. UKUPNA AKTIVA G. Izvanbilančni zapisi PASIVA A. KAPITAL I REZERVE I. Upisani kapital II. Kapitalne rezerve III. Rezerva iz dobiti IV. Rezerve V. Zadržana dobit V. Preneseni gubitak VI. Dobit tekuće godine VI. Gubitak tekuće godine B. DUGOROČNA REZERVIRANJA C. DUGOROČNE OBVEZE D. KRATKOROČNE OBVEZE E. ODGOĐENO PLAĆ. TROŠK. I PRIH. F. UKUPNA PASIVA G. Izvanbilančni zapisi ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 20 5. OCJENA RAZVOJNIH MOGUĆNOSTI ULAGATELJA Analiza osnovnih relevantnih elemenata dosadašnjeg poslovanja investitora pokazuje, da je investitor ostvario pozitivne rezultate poslovanja. To se prije svega odnosi na sljedeće elemente poslovanja: - investitor posjeduje stručnu radnu snagu sa dugogodišnjim iskustvom u proizvodnji, trgovini i uslugama - na tržištu rashladne opreme (izvođenju radova i opremanju) ostvario je prepoznatljiv položaj na području Zagreba i Hrvatske - ostvario je pozitivne financijske rezultate poslovanja u posljednje tri godine poslovanja Na osnovi prednjih konstatacija i zaključaka, može se donijeti ocjena da je investitor sposoban i posjeduje mogućnosti da uspješno realizira ovaj projekt kupnje i uređenja gradskog hotela u Jastrebarskom i da nakon toga još značajnije ostvare povećanje dosadašnjeg financijskog poslovanja. 21 6. ANALIZA TRŽIŠTA 6.1. Tržište prodaje Za definiranje svakog tržišta, a tako i turističkog tržišta grada Jastrebarskog (na kojem području se nalazi hotelsko-ugostiteljski objekt) i njegove neposredne okoline, mora se poći od njegove uloge u regionalnom i nacionalnom turističkom tržištu. Turističko tržište grada Jastrebarskog treba se sagledati unutar turističkog tržišta grada Zagreba i Zagrebačke županije jer se nalazi na rubnom dijelu grada Zagreba, koji je ujedno glavni i najveći grad u Hrvatskoj te sa svojom bližom okolicom ima značajan udio u ukupnom turističkom tržištu Hrvatske. Udio Zagreba u ukupnom broju turista u Hrvatskoj, u posljednjih 20-tak godina, kreće prosječno oko 10% ukupnog broja turista. 6.1.1. Analiza ponude turizma u Zagrebačkoj županiji Zagrebačka županija, u kojoj se nalazi i grad Jastrebarsko, nema razvijenu turističku infrastruktura smještajnih kapaciteta (koji su građeni uglavnom u Zagrebu) iako je Županija s gradom Zagrebom je najveća urbana aglomeracija u Hrvatskoj, bogata s povijesnim naslijeđem i prirodnim ljepotama. Zagrebačka je županija definirala turizam jednim od strateških pravaca gospodarskog razvoja Županije. Studija Smjernice i programi razvoja turizma u Zagrebačkoj županiji temelji se na usvojenoj strategiji, a njezina izrada proizlazi iz potrebe da se definiraju programi i uloga nositelja razvoja turizma u Županiji u ostvarenju tog strateškog cilja. 22 Zagrebačka županija sa svojim povoljnim geografskim položajem i bogatstvom raznolikih prirodnih i kulturno-povijesnih turističkih resursa, ima izvrstan turistički i gospodarski potencijal. Osobitu važnost u tome ima raznolikost resursa. Ona omogućuje razvitak niza raznolikih turističkih aktivnosti. - - Prirodni resursi su atraktivni planinski prostor i krški fenomeni – spilje i slapovi, močvarni prostori u nizinskim područjima, uz Savu i Kupu, rijeka Odra, raznovrsna flora i fauna – veliki broj endemskih vrsta. Kulturno-povijesni resursi uključuju brojne dvorce, utvrde, crkve, kurije i bogatu sakralnu baštinu, autohtonu tradicijsku arhitekturu, te mlinove-vodenice. Važan turistički resurs Županije jesu i šume i ruralni prostor sa selom. Obilje vodotoka i vodenih površina, trećina površina pod šumom, nepostojanje većih zagađivača, velika raznolikost staništa, zaštićeni objekti prirode, pružaju vrlo povoljne uvjete za uzgoj divljači i razvoj lovnog i ribolovnog turizma (na stajaćim vodama i brzim gorskim rijekama i potocima). U nastavku naveden je pregled ključnih turističkih resursa Zagrebačke županije i njihova turistička opremljenost. Oni su polazište za formiranje turističke ponude. U sažetom osvrtu na navedene resurse može se istaknuti sljedeće: - U Zagrebačkoj županiji ima puno više resursa nego pravih atrakcija, Postoje resursi koji imaju 100% turističku opremljenost, no veliki broj njih nije formiran kao prepoznatljiva sastavnica turističke ponude, Od selektivnih oblika turizma, najrazvijeniji je izletničko-rekreacijski turizam, dok sportski i seoski turizam, unatoč objektivnim pretpostavkama nisu značajnije razvijeni. Kada je riječ o objektivnim ograničenjima u razvoju turizma Zagrebačke županije valja istaknuti sljedeće: - nizak stupanj turističke opremljenosti, nedostatno održavanje raspoloživih resursa i neriješeni imovinsko-pravni odnosi, nedostatak osnovnih i nepostojanje komplementarnih smještajnih kapaciteta, nedostatak ugostiteljske ponude u blizini vrijednih turističkih destinacija, skromna sportsko-rekreacijska ponuda, nedovoljno razvijena prometna infrastruktura. Vrsta resursa: 1. Prirodna baština - Samoborsko gorje 2. Kulturna baština - Povijesno središte Samobora, Donja Kupčina–Zavičajni park i crkva 23 3. Prirodna baština - Park prirode Medvednica, Grgosova špilja (Otruševac), Park šuma Tepec (Anin dol), Zoološki rezervat Varoški lug 4.Kulturna baština - Novi Dvori (Zaprešić), Hodočasničko središte (Krašić), Samoborski muzej, Muzej i galerija u Jastrebarskom, Muzej Turopolja (Velika Gorica) 5. Turistička nadgradnja - Izletište Šmidhen (Samobor), Lječilišni kompleks Naftalan, Eko selo Žumberak, Bio park Divlje vode, Plešivica – vinska cesta i izletište, Mladina – vinogorje i motokros, Vinska cesta (Sv. Ivan Zelina), Izletište Martin Breg (Dugo Selo) 6. Prirodna baština - Ornitološki rezervat Crna Mlaka, Park prirode Žumberak–Samoborsko gorje, Ornitološki rezervat Zaprešić–Strmec–Sava 7. Kulturna baština - Dvorci: Erdody, Slavetić, Jakovlje, Lovrečina–Vrbovec, Gradec, Stari grad Samobor i Lukavec, Sošice – crkva i jama Jazovka, Crkve: Sv. Marije (Jastrebarsko), Marija Gorica, Sv. Ladislava (Pokupsko), Sv. Ivan Zelina, Kloštar Ivanić, Andautonija (Ščitarjevo) 8. Turistička izgradnja - Svetojanske toplice, Jezero Zajarki (Zaprešić), Jezero Novo Čiće, Kupalište Sv. Ivan Zelina 9. Prirodna baština - Botanički rezervat Smerovišće, Kanjon Slapnice, Planirani zaštičeni krajolik Kupe, rezervat šumske vegetacije Stupnički lug, Botanički rezervat Dubravica, Šumski rezervat Česma i Novakuša, rijeka Sava 10.Kulturna baština - Dvorci: Laduč, Lužnica, Bistrac, Kerestinec, Ribograd (Crna Mlaka), Drašković (Božjakovina), G. Tkalec, Stari grad Zelingrad 11. Turistička izgradnja - Jezero Rakitje, Ribnjaci Pisarovina, Jamnička Kiselica, Jezero Čiće Mnogi izletnički punktovi ne nude cjeloviti turistički program i nedovoljno su turistički opremljeni. Zagrebačka županija raspolaže skromnom smještajnom ponudom. Postojeće poslovne jedinice za smještaj gostiju – mali obiteljski hoteli i moteli, pansioni, prenoćišta – uglavnom su manjeg kapaciteta, objekti su nejednako prostorno raspoređeni u Županiji i niska je iskorištenost tih kapaciteta. 24 U 2010. godini grad Zagreb je imao 9.620 postelja (1,1% Hrvatske, koja ima 833.507 postelja), Zagrebačka županija imala je svega 1.194 postelja a grad Jastrebarsko 173 postelja (Statistička izvješća, Turizam u 2010.). U Zagrebačkoj županiji ugostiteljska ponuda je razvijenija s obzirom na udio ugostiteljskih poduzeća u Hrvatskoj. Problem je u tome što su ugostiteljski objekti neravnomjerno prostorno raspoređeni u Županiji, a razina ponude niska. Najveći dio ugostiteljske i smještajne ponude nalazi se u neposrednoj blizini Zagreba, upotpunjujući postojeću ugostiteljsku ponudu Zagreba, dok nedostaje kvalitetne ugostiteljske ponude u blizini nekih vrijednih potencijalnih turističkih destinacija. Ostala turistička ponuda uključuje gastronomske manifestacije, smotre folklora, organizaciju fašnika i manifestacije povijesno-kulturnog karaktera. Sportsko-rekreacijska ponuda uključuje bazenske komplekse (npr. Svetojanske toplice, izletište Šmidhen), kupališta, teniske terene, mogućnost jahanja, planinarske staze, biciklističke staze, športske manifestacije (npr. Motokros i sanjkaški kup). Nedostatna je komercijalizacija lovnih kapaciteta. Zastarjeli pristup lovnoj renti i njezinom vrednovanju, te nedostatan financijski nadzor nad lovnom djelatnošću generira neopravdanu privatizaciju učinaka kao i nedovoljna je ponuda divljači. Turistički proizvodi u ponudi Zagrebačke županije 1. “Žumberak-Samoborsko gorje” i “Medvednica”: - Parkovi prirode, “Medvednica” uključuje sjeverni dio sa skijaškim stazama prema opčini Gornja Bistra. 2. “Crna Mlaka” – Ornitološki rezervat, međunarodno važan Ramsarski močvarni lokalitet 3. “Varoški Lug” – Zoološki rezervat s poučnom stazom u prirodi 4. Šuma “Žutice” – Područje šume i projekt reintrodukcije dabrova u Hrvatskoj 5. “Naftalan” – Specijalna bolnica, jedinstveno lječilište u RH i svijetu. 6. “Plemenita općina Turopoljska” - Projekt očuvanja kulturno-povijesne baštine i tradicije Turopoljske općine sa svim izvornim karakteristikama i naglaskom na baroknu, drvenu arhitekturu. 7. “Novi dvori Jelačićevi” – Kompleks i lik bana Josipa Jelačića 8. Vinske ceste - Područje Plešivice i Zeline, vodeći proizvođači vina u RH, te razvoj turističke ponude na seoskim i seljačkim domaćinstvima. 9. Konj Posavac - Projekt turističke valorizacije konja posavca i tradicionalnih konjskih zaprega sa područja Otoka Ivanića 10. Sportsko-rekreativni sadržaji - Planinarsko-brdsko biciklističke mogućnosti po Samoborskom gorju, Golf&Country Klub, “Dolina kardinala” kraj Krašića, te povezivanje takve ponude ZŽ 11. Vjerski centri – “Dolina kardinala” i Krašić, te marijansko svetište u Kloštar Ivaniću 25 12. “Lan i tkalačke radionice” - Očuvanje tehnike tkanja na tkalačkom stanu i ponuda suvenirske palete tradicijskih proizvoda 13. Andautonia – Arheološki lokalitet u Ščitarjevu kraj Velike Gorice 14. Rudnici - Projekt revitalizacije rudnika bakra i željeza u Rudama kraj Samobora, nekada najpoznatijeg rudnika u Austro-ugarskoj monarhiji, i njihovo pretvaranje u muzej. 15. “Košarica suvenira Zagrebačke županije” – Autohtoni proizvodi sa područja županije 16. Županijske manifestacije - Valorizacija poznatih manifestacija: “Kaj su jeli naši stari,” Vrbovec, “Samoborski fašnik” i Velikogorički i Ivanečki fašnik, “Turopoljsko Jurjevo”, “Jaskanske vinske svečanosti”, “Izložba vina sjeverozapadne Hrvatske” , Sveti Ivan Zelina, “Martinjske svečanosti” na Martin bregu Dugo Selo, “Dani Jelačića i Jelačić bal”. 6.1.2. Analiza potražnje Ukupna potražnja za turističkim proizvodima Zagrebačke županije sastoji se od registrirane i neregistrirane potražnje. Registrirani turistički promet prati se statistički, i izražen je brojem turista i ostvarenim brojem noćenja u komercijalnim smještajnim kapacitetima. Prema statističkim podacima u razdoblju od 1998.–2010. godine, u Zagrebačkoj županiji bilo je godišnje prosječno 17.300 turista s 34.834 noćenja. U prosjeku dva noćenja po turistu pokazuje da je potražnja usmjerena uglavnom prema kratkotrajnim posjetima Županiji. Kratka prosječna dužina boravka u Županiji pokazuje da ne postoji “turistički proizvod” koji bi uspio zadržati na dulje vrijeme turiste u Županiji. Djelomično je to posljedica image-a koji ima Zagrebačka županija, koja se uglavnom percipira kao okolica grada Zagreba i pretežno izletnička destinacija. Neregistrirani turistički promet nije predmet statističkog obuhvata, a uključuje jednodnevne posjete Županiji te višednevne turističke boravke koji se realiziraju u neregistriranim smještajnim kapacitetima (tranzitni boravci, jednodnevna izletnička i poslovna putovanja, posjete rodbini i prijateljima, boravak u kućama za odmor, povremene dolaske radnika na privremenom radu u inozemstvu). Neregistrirani turistički promet je znatan u onim područjima koja ne raspolažu s visokim stupnjem izgrađenosti turističko-smještajne infrastrukture i uz nju vezanim turističkim proizvodima. U narednim tablicama prikazat će kretanje broja turista i ostvarenih noćenja u razdoblju 1993-2010. godine u Hrvatskoj, Zagrebu, Zagrebačkoj županiji (od 1993. kada su osnovane županije). 26 Broj turista u Hrvatskoj, gradu Zagrebu i Zagrebačkoj županiji 1993 - 2010 Tabela 9 000 turista -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Zagrebačka Godine Hrvatska Zagreb županija -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1993 2.514 293 19,1 1994 3.655 324 17,0 1995 2.610 295 14,2 1996 4.186 393 14,7 1997 5.585 385 18,6 1998 5.852 399 17,7 1999 5.127 340 14,4 2000 7.137 362 15,5 2001 7.860 385 18,0 2002 8.320 442 18,2 2003 8.878 472 21,5 2004 9.412 508 26,6 2005 9.995 550 30,5 2006 10.325 604 35,0 2007 11.162 665 32,0 2008 11.261 705 35,1 2009 10.934 634 36,9 2010 10.604 666 34,6 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Izvor: Turizam, 93-10 Broj noćenja turista u Hrvatskoj, gradu Zagrebu i Zagrebačkoj županiji 1993 - 2010 Tablica 10 000 noćenja ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Godine Hrvatska Grad Zagrebačka Zagreb županija ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1993 13.208 679 30,4 1994 20.377 750 31,5 1995 13.151 674 30,1 1996 21.860 730 20,6 1997 30.775 658 58,6 1998 31.852 689 49,2 1999 27.126 584 25,4 2000 39.183 628 25,9 2001 43.404 650 32,4 2002 44.692 761 35,5 2003 46.635 835 41,9 2004 47.797 856 53,1 2005 51.421 934 30,0 2006 53.007 1.019 70,0 2007 56.005 1.133 67,0 2008 57.103 1.183 69,5 2009 56.300 1.048 69,8 2010 56.416 1.083 69,6 Izvor: Turizam, 93-10 27 Analiza kretanja broja turista pokazuje da je Hrvatska nakon domovinskog rata, posebno nakon 2000.godini ostvaruje stalan rast broja turista i broja noćenja, kao što je to ostvareno i u gradu Zagrebu i Zagrebačkoj županiji. Broj turista u gradovima Zagrebačke županije 2010 Tabela 11 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Gradovi Broj postelja Ukupno Domaći Strani -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Dugo Selo Ivanić Grad Jastrebarsko Samobor Sveta Nedelja Zelina Velika Gorica Vrbovec Zaprešić 95 165 173 209 59 41 134 124 69 2.136 1.589 2.441 10.669 973 1.084 6.181 7.194 1.347 1.465 765 639 4.875 255 677 3.185 4.938 642 671 824 1.802 5.794 718 407 2.996 2.258 705 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Izvor: DSZ, Statistička izvješća 2010 Među turistima Zagrebačke županije dominiraju oni turisti koji su došli zbog odmora, rekreacije, sporta ili nekog drugog motiva, te poslovni posjetitelji Županije. Mjereno udjelima broja turista i noćenja u Hrvatskoj, Zagrebačka županija zaostaje za konkurentskim Županijama, osim za Koprivničko-križevačkom Županijom. Broj noćenja turista u gradovima Zagrebačke županije 2010 Tabela 12 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Gradovi Ukupno Domaći Strani -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Dugo Selo Ivanić Grad Jastrebarsko Samobor Sveta Nedelja Zelina Velika Gorica Vrbovec Zaprešić 3.989 8.446 3.393 16.646 1.438 1.125 9.797 11.317 3.658 2.560 5.059 1.066 7.471 325 690 5.933 6.740 1.790 1. 671 3.387 2.327 9.175 1.113 435 3.864 4.577 1.868 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Izvor: DSZ, Statistička izvješća 2010 28 U gradovima Zagrebačke županije prevladavaju domaći turisti koji sudjeluju u ukupnom broju turista u 2010.godini s 51,9% i broju noćenja s 52,9%. Prosječan boravak turista traje 1,78 dana, što je izuzetno kratko vrijeme zadržavanja turista na području Županije. U Zagrebačkoj županiji postoji potencijalna potražnja za sljedećim turističkim proizvodima: - Izletničko-rekreacijski turizam (najrasprostranjeniji oblik turizma u Županiji i najvažniji turistički proizvod za Zagrepčane), - Kulturni turizam (kulturna baština Zagrebačke županije), - Poslovni turizam (komplementarna usluga ponudi Grada Zagreba), - Tranzitni turizam (potražnja za sadržajima na putu kroz Zagrebačku županiju), - Vjerski turizam (hodočašća – Krašić), - Zdravstveni turizam (lječilište Naftalan). Turističku ambiciju Zagrebačke županije valja temeljiti na potankom razumijevanju objektivnih i subjektivnih čimbenika koji je određuju i usmjeravaju. Oni su različitih atributivnih obilježja. Neki su pozitivni, a neki negativni. Zato je važno razlučiti jedne od drugih, te ustrajati na otklanjanju sadašnjih ograničenja. Riječ je o analizi snaga i razvojnih prilika Županije, te njezinih slabosti i potencijalnih prijetnji. Analiza snaga i slabosti odnosi se na unutarnje čimbenike koji obilježavaju djelovanje Županije. Za razliku od toga, prilike i prijetnje su vanjski čimbenici djelovanja na koje Županija ne može nikako ili tek posredno utjecati. Sukladno standardiziranom metodološkom obrascu identificirane su i prikazane u shemi 1.1. snage, slabosti, prilike i prijetnje Zagrebačke županije kao turističkog područja u odnosu na konkurentske regije. Kada je riječ o najvažnijim snagama ističu se zemljopisni položaj i prirodni resursi kao izvanredni razvojni potencijali, i blizina grada Zagreba, kao najvećeg emitivnog tržišta. Najvažnije slabosti koje imaju negativan utjecaj na razvoj turizma su niska razina turističke opremljenosti, nerazvijena infrastruktura i nedostatak efikasne koordinacije u provedbi programa između različitih nositelja. Poslovne i razvojne prilike povezuju se s potencijalnom potražnjom za turističkim proizvodima koji se mogu razviti u Zagrebačkoj županiji. Akcije središnje države (infrastrukturni projekti, promotivne akcije, procesi liberalizacije i standardizacije), i strukturni fondovi Europske unije prilika su, koju valja iskoristiti za razvoj turističke infrastrukture u Županiji. Kada je riječ o glavnim prijetnjama one se povezuju s nestabilnim razvojnim procesima, niskim i usporenim rastom dohotka stanovništva u Hrvatskoj, konkurencijom turističkih destinacija u susjednoj Sloveniji i gradu Zagrebu, usporenim procesima na razini središnje države (implementacija infrastrukturnih projekata, rješavanje imovinsko-pravnih odnosa, razvoj institucionalnog okvira). 29 Sažetak SWOT analize: a) Snage: – Koncentracija raznolikih turističkih resursa omogućuje azvoj “turističkih clustera” – Blizina Zagreba, najvećeg emitivnog tržišta – “zlatni” i “zeleni prsten” Grada Zagreba” – Ruralni prostor i očuvani okoliš b) Slabosti: – Postojanje resursa – nepostojanje atrakcija/proizvoda – Nizak stupanj turističke opremljenosti – Nedostatak većih smještajnih kapaciteta – Neefikasna institucionalna podrška razvitku turizma – Nedostatak kvalitetne ugostiteljske ponude – Nedovoljno kvalitetna prometna infrastruktura – Nezadovoljavajuća komunalna infrastruktura – Nedovoljna promocija c) Prilike: – Potencijal turističkih resursa i postojeća potražnja za izletničko-rekreacijskim, poslovnim, vjerskim i eko-turizmom – Potražnja za zdravstvenim turizmom – Akcije usmjerene na razvoj poljoprivrede i seoskog turizma – Planirana izgradnja novih cesta – Akcije usmjerene na poboljšanje komunalne infrastrukture – Proces privatizacije i decentralizacije, i rješavanje problema imovinsko-pravnih odnosa – Povećani tranzit – Razvoj malih i srednjih poduzeća – Procesi liberalizacije i standardizacije d) Prijetnje: – EU programi prekogranične, transnacionalne i međuregionalne suradnje – Niski i usporeni rast dohotka stanovništva u Hrvatskoj umanjuje potražnju za turističkim proizvodima Županije – Nestabilno poslovno i razvojno okruženje usporava razvoj infrastrukture – Turističke destinacije u Sloveniji i Gradu Zagrebu oduzimaju Županiji tržišni udio – Sporo rješavanje imovinsko-pravnih odnosa otežava provedbu projekata – Ubrzani industrijski razvoj i nedovoljna briga o resursima zagađuju okoliš – Neriješeni problemi zbrinjavanja krutog otpada, pročišćavanja otpadnih voda utječu na zagađivanje okoliša – Nedostatak koordinacije u provedbi programa otežava provedbu projekata. 30 Na temelju provedene analize u sažetku se može istaknuti sljedeće: 1. Realni potencijali Županije postoje, ali nisu iskorišteni, 2. Slabosti su rezultat nedovoljne organiziranosti, 3. Razvojne prilike postoje i valja ih iskoristiti, 4. Nužna je dugoročno usmjerena promjena svjetonazora, davanje prilika poduzetnicima koji će unijeti duh optimizma i biti poticaj drugima. Glavni preduvjeti razvoja turizma u Zagrebačkoj županiji su sljedeći: - ustrajati na izgradnji prepoznatljivog tržišnog ugleda turističke ponude konceptom “turističkog clustera Zagrebačke županije”, očuvati okoliš i razvijati ekološku svijest, komplementarno nadopunjavanje i opremanje turističkih resursa i atrakcija, uvođenje i oblikovanje novih proizvoda i usluga u “clusteru”, unapređenje kvalitete i sadržajna diverzifikacija proizvoda i usluga u izletničkom, tranzitnom i zdravstvenom turizmu, razvoj infrastrukture i objekata – sportski tereni, bazeni, ceste, komunalna infrastruktura, trgovine, dobro razrađena mreža biciklističkih staza i šetnica, poticanje razvitka pojedinih faza u lancu vrijednosti utemeljenog na kooperaciji, proizvodnom i tržišnom partnerstvu, poboljšanje informiranosti o tržištu, tržišnim segmentima i nišama i tome prilagođavati programe promidžbe. Kada je riječ o izgradnji specifičnoga i prepoznatljivog tržišnog ugleda valja se osloniti na sljedeće: - Zagrebačka županija “zlatni” je i “zeleni” prsten Zagreba i privlačno izletište Zagrepčana i njegovih gostiju Zagrebačka županija je prostor koji nudi u okolici Zagreba kvalitetnu ponudu različitih turističkih proizvoda usluga u području izletničkog-rekreacijskog turizma, seoskog turizma, poslovnog turizma, tranzitnog turizma, vjerskog turizma, zdravstvenog turizma, lovnog turizma. U tome pogledu osobito je važno ustrajati na segmentaciji tržišta, koje je na crti diverzifikacije ponude i razlikovanja Županije kao prepoznatljive destinacije, čime se ostvaruju i načela superiornosti, tj. ostvarivanje tržišne konkurentne prednosti. Turističku ponudu valja strukturirati na način da se pogode preferencije turista-potrošača, ali i dodatno kreira njihova potražnja inovativnim pristupom, uvijek vodeći brigu o kvaliteti i konkurentnim cijenama. Važno je, dakle, razviti “turistički cluster” kao komplementarnu kombinaciju različitih proizvoda i usluga, prilagođenih tržišnim segmentima. Riječ je o konceptu “prodaje doživljaja”, tj. ponuđenoj kombinaciji smještaja, prehrane, sporta, zabave, obilaska atrakcija u različitim vidovima turizma, bilo kao posebnih programa ili u cjelini. 31 Ustrajući na segmentaciji i diverzifikaciji turističke ponude, važnim se drži razvoj specifičnih turističkih proizvoda i usluga pojedinih mikroregija koje bi takvu usmjerenost zasnivale na osobitostima mikrodestinacija. Poticanje takvoga usmjerenja i praktično bi rezultiralo prepoznatljivošću, a bilo bi u skladu s konceptom “turističkoga clustera”, u sklopu kojega bi se ipak razaznavalo što se to posebno nudi, kakve je kvalitete i kolike su cijene. Važnu ulogu u komercijalizaciji turističkog proizvoda ima snažna, sadržajno osmišljena i organizirana promidžba. Ona bi se trebala usmjeriti prema specifičnim tržišnim segmentima kako na domaćem tako isto i na stranom tržištu. U tome pogledu ističe se važnost brošura, plakata, turističkih karata, vodiča, te i osobito sudjelovanje na sajmovima, gajenje dobrih odnosa s javnošću, kompletiranih posebnim promocijskim akcijama, oglašavanjem u medijima, te mjerenjem učinkovitosti takvih aktivnosti. Provedena analiza pokazuje da realni turistički potencijali Zagrebačke županije postoje, ali nisu iskorišteni. Slabosti su rezultat nedovoljne organiziranosti, pa se stoga i ustraje na potrebi koordinacije svih aktivnosti u partnerskom odnosu sudionika na izgradnji “turističkoga clustera Zagrebačke županije”. U okruženju postoje razvojne prilike koje valja iskoristiti. Kod definiranja turističke potražnje neobično je važno sagledati ulogu turizma u budućim razvojnim koncepcijama, planovima razvoja svake zemlje ili grada, te će se ovdje prikazati neki od dugoročnih aspekata planiranog razvitka turizma u gradu Zagrebu, jer se područje Jastrebarskog nalazi na rubnom dijelu grada Zagreba. Dugoročna strategija razvoja turizma grada Zagreba polazi da se na osnovi sadašnjih razvojnih pretpostavki, koje uzimaju u obzir sva bitna obilježja dosadašnjeg razvitka te dostignuti stupanj razvijenosti turizma i ugostiteljstva na području grada Zagreba i njegove regije, utvrdi polazna osnova za koncepciju i elementi politike njegovog daljnjeg razvitka. Planom su utvrđeni osnovni ciljevi razvitka turizma u Zagrebu i njegovoj okolici: - - razvitak turizma kao kompleksa treba gradu Zagrebu omogućiti jednu od vodećih uloga u razvitku gradskog kontinentalnog turizma, potpunija integracija turizma u ukupan gospodarski i prostorni razvitak grada i povezanost gospodarskog, znanstvenog, kulturnog, sportskog i ostalog potencijala Zagreba i gravitacijskog područja prema turizmu i ugostiteljstvu, primjereno uključivanje Zagreba i njegova područja u opću koncepciju i planova razvitka turizma i ugostiteljstva Hrvatske značajniji porast ukupnog turističkog prometa i intenzivnije korištenje postojećih i novosagrađenih kapaciteta i usklađivanje razvojnih kapaciteta turističke ponude s realnom potražnjom. 32 U skladu s ciljevima iz plana razvoja, potrebno je poduzeti niz mjera za razvoj tranzitnoturističkog položaja Zagreba i njegove okolice. Razvoj se prvenstveno može postići sljedećim mjerama razvojne politike: boljom organizacijom prometa i veza (modernizacijom postojećih i izgradnjom novih prometnica i prometnih objekata); izgradnjom pratećih sadržaja turističke ponude (izgradnjom novih ugostiteljskih i smještajnih kapaciteta, racionalnim korištenjem postojećih kapaciteta i unapređivanjem razvoja odmora i rekreacije); unapređenjem kulturnih i sportskih manifestacija itd. Navedeni planski ciljevi razvoja turizma nerazdvojni su, ne samo od kvantitativnog povećanja, već što je i važnije od kvalitativnog poboljšanja svih komponenti postojeće turističkougostiteljske ponude, posebno u odnosu na prirodni položaj i ambijentalne vrijednosti grada i njegove okolice, kao i od današnjeg stupnja organiziranosti i međusobne povezanosti svih sudionika u formiranju željene i prepoznatljive ugostiteljsko-turističke ponude grada Zagreba i njegove najbliže okolice u koju spada i grad Jastrebarsko. U sagledavanju očekivanog kretanja turističke potražnje, kao potencijalnog ograničavajućeg faktora, koji bi mogao limitirati efikasno poslovanje svakog turističkog objekta, treba krenuti od postojećeg stanja turističke ponude određene destinacije grada Zagreba i njegove bliže okolice, kako bi se na osnovu toga mogla predvidjeti buduća kretanja. Turističko tržište Zagreba ima prilično značajnu ulogu u nacionalnim okvirima - kako u inozemnom tako i u domaćem turizmu. Činjenica je da su motivi dolazaka turista u Zagreb inicirani samim njegovim značenjem kao državnog centra. Raznovrsnost funkcija grada Zagreba (gospodarska, administrativno-politička, upravna, trgovačka, tranzitna, funkcija grada kao obrazovnog, znanstvenog i kulturnog centra, centra za kongrese, i sl.), utječe na formiranje potrošnje. Svaka od ovih funkcija na svoj način i s različitim intenzitetom utječe na formiranje potrošnje u obliku posebnog tržišnog segmenta, a svi oni zajedno čine turistički promet grada. Osnovni tržišni segmenti turizma i ugostiteljstva u Zagrebu su: - domicilno stanovništvo - turisti stacioniranog ili tranzitnog tipa - ugostiteljska potrošnja - organizirana društvena prehrana. Za definiranje turističke potražnja u Zagrebu najvažnija su prva dva segmenta: potražnja domicilnog stanovništva i turistička potražnja. Potražnja domicilnog stanovništva formira se ovisno od: broja i strukture stanovnika, kupovne snage, sklonosti potrošnji i navikama stanovništva, oblika i učestalosti korištenja ugostiteljskih i turističkih usluga itd. 33 Jedan od glavnih faktora utjecaja domicilnog stanovništva na formiranje potražnje u Zagrebu je prije svega njegova brojnost i struktura. Prema popisu iz 2001. godine u Zagrebu je živjelo 770.058 stanovnika, a s područjem Zagrebačke županije bilo je 1.074.244 stanovnika. Prema nekim podacima iz istraživanja Instituta za turizam potencijalna potrošačka masa iznosi 45-55% od ukupnog broja stanovnika Zagrebačke regije, odnosno, oko 450-550.000 žitelja mogu se smatrati potencijalnim korisnicima ugostiteljskih i turističkih usluga. Što se tiče turističke potražnje, prije svega treba konstatirati da se u Zagrebu u registriranim komercijalnim smještajnim objektima ostvaruje oko 65% turističkog prometa, a 30 - 35% posjetilaca je neregistriran. Ovaj dio posjetilaca koristi smještaj kod rodbine, prijatelja i u privatnom smještaju. Iako se radi o turističkom prometu neregistriranom u smještajnim kapacitetima, treba napomenuti da se subjekti tog prometa ipak javljaju kao potrošači, kako u ugostiteljstvu, tako i u ostalim oblicima potrošnje (u trgovini, prometu, raznim priredbama i sl.). Generalno bi se turistički promet grada Zagreba mogao, imajući u vidu stacioniranost i bez obzira na to koji je udio registrirani, podijeliti na: - turistički promet stacioniranih turista (koji ostvaruju noćenja) - turistički promet tranzitnih turista. Prva navedena kategorija turista, zbog svog mnogostrukog ekonomskog značenja, je osnovni cilj kojem teži svako turističko područje, pa tako i zagrebačko područje. Mogućnosti plasmana kapaciteta svakog turističkog objekta ovise o ponudi i potražnji adekvatnih kapaciteta. U gradu Zagrebu i bližoj okolini nedostaje značajan dio kvalitetnih smještajnih hotelskih kapaciteta tijekom čitave godine, a posebno za vrijeme održavanja priredbi na Zagrebačkom velesajmu. Priredbe na Zagrebačkom velesajmu s pripremama traju preko 200 dana godišnje a imaju preko 2 milijuna posjetilaca. Osim toga, u Zagrebu se održavaju razne festivalske priredbe (folklora, animiranog filma, amaterskih kazališta, itd.), muzičke priredbe (festivali, bienalle, koncerti i dr.), muzejske izložbe, sportske priredbe itd. Naime, za vrijeme značajnijih priredbi na Zagrebačkom velesajmu, kao i ostalih velikih međunarodnih priredbi, hotelski smještaj traži se na udaljenosti većoj od 50 km od Zagreba (Karlovac, Sisak, Krapina, Varaždin i u susjednoj Sloveniji npr. Brežice, Novo Mesto, Maribor i dr.). Nedostatak smještajnih kapaciteta u gradu Zagrebu i bližoj okolini, omogućava visoku popunjenost smještajnih kapaciteta poslovnih hotela (76,5%) i značajno korištenje raznovrsnih kapaciteta ugostiteljskih usluga. Pored toga, na obujam korištenja kapaciteta ugostiteljskih usluga utječe i velika potrošačka masa domicilnog stanovništva. Turistička ponuda smještajnih kapaciteta grada Jastrebarskog , koja prema popisu stanovništva iz 2001.godine ima 16.765 stanovnika. U 2010.godini u gradu Jastrebarskom bilo je registrirano svega 173 stalne postelje. 34 Kada se broju stanovnika pridoda relativno iznad prosječni nivo gospodarske razvijenosti ovog područja tada se dolazi do zaključka da je ponuda smještajnih kapaciteta na ovom području zanemariva. U toj godini ostvaren je ukupan broj dolazaka od 2.441 turista, koji su ostvarili 3.393 noćenja. U broju dolazaka i noćenja prevladavaju strani turisti. Dakle ovo područje obiluje ponudom kulturne i prirodne baštine, turističke nadgradnje i izgradnje, gospodarstvom ali to ne prati adekvatna ponuda smještajnih i ugostiteljskih kapaciteta i na tom polju se moraju poduzeti mnoge aktivnosti da se ovo stanje poboljša a jedna je i uređenje novog ugostiteljskog objekta, koji je predmet ovog ulaganja. 6.1.3. Turistička ponuda hotelskog objekta Turističko-ugostiteljska ponuda hotelskog objekta u Jastrebarskom sastoji se od suvremenih smještajnih i ugostiteljskih kapaciteta, koji traže poslovni ljudi i turistički posjetioci iz zemlje i inozemstva: a) smještajni kapaciteti - 54 soba s 112 kreveta b) Ugostiteljski kapaciteti - Restoran sa 300 sjedećih mjesta - Vanjska natkrivena terasa - Vinoteka c) Ostalo - Sala površine 202 m² namijenjena za casino, najam 2.500 € mjesečno - parkiralište - organizacija izleta na Crnu Mlaku i vinskim cestama na Plešivici Ugostiteljska ponuda sastoji se od domaće tradicionalne kuhinje koja nudi stara domaća predjela, domaće juhe, jela po narudžbi, salate, bogate ponude raznih vrsta rakije i vina. Tradicionalne predjela su: čvarci, kuhana domaća šunka, tlačenica, sušene domaće kobasice, domaći sir i vrhnje. Posebna jela prema starim receptima nude se pohani mozak, teleća jetrica, punjena teleća prsa, teleća koljenica, samoborski kotleti na starinski način, lungiči, biftek. Zatim nude se jela po narudžbi kao što su: pečena janjetina, odojak, puretina i ostale domaće pernate životinje. Posebna ponuda šumskih gljiva, šparoga, sezonskih divljih salata, domaćih kolača, palačinke i velik izbor domaćih rakija i vina. 35 Struktura ugostiteljske ponude sastoji se raznovrsnih svakodnevnih doručaka, gableca, ručaka i večera. Investitor planira organizira održavanje 30-40-tak svadbi do 300 gostiju, 25-35-tak proslava rođendana, krstitki, firmi i pričesti kao i prigodne proslava tvrtki itd. Planirane cijene usluga: - smještaj 350 kn po sobi - svadbe 400 kn po gostu, kapacitet 300 gostiju - krstitke, firme i ostalo 200 kn po gostu, kapacitet 50 gostiju - ručak, večera 80 kn/obrok, prosječno hrana - gableci 25 kn bez pića Posebna pažnja kod planiranja korištenja kapaciteta hotela treba obratiti na ciljane kategorije turista kao što su: a) lovci Posebna pažnja kod korištenja kapaciteta hotela posvetit će se organiziranom dolasku lovaca iz Italije u suradnji s lovačkim društvima, jer se velika lovišta nalaze u neposrednoj blizini ovog hotela. Lovci obično dolaze u lov na 4 dana (četvrtak-nedjelja) i velike su platežne moći i za njih će se pripremat posebna jela po narudžbi uz serviranja vrhunskih vina. Lovna sezona traje dva razdoblja tijekom godine: - lovna sezona od 01.listopada do 15. siječnja (3,5mjeseci) dolaze u grupama 8-10 lovaca i ostaju po četiri dana ljetna lovna sezona odstrela srnjaka od 01. lipnja do kraja kolovoza, dolaze u grupama 4-6 lovaca i također ostaju po četiri dana lovci iz koriste u paketu noćenje s doručkom a ostale obroke naručuju a la carte, b) ribolovci Južno od autoceste Zagreb-Rijeka nalaze se ribnjaci Crna Mlaka koji spadaju među najveće ornitološke rezervate u Europi. Velik broj ribolovaca i ljubitelja ptica redovito posjećuje ribnjake, ali zbog nedostatka kvalitetnog smještaja ti su posjeti jednodnevni. c) Tranzitni ljetni turisti To su turisti koji prolaze tijekom ljeta Jastrebarskom na odmor na Jadransko more sa sjevera i kojima je potreban smještaj na proputovanju za Jadran. 36 c) Vikend turisti To su gosti koji dolaze s obitelji na odmor tijekom vikenda petak – nedjelja. Posjećuju razne priredbe u Jastrebarskom kao što su dani vina, folklora, vjerskih blagdana i proštenja , golf turnira, martinja itd. d) Ostali posjetitelji To se prije svega odnosi na poslovne ljude koji dolaze u Jastrebarsko, kao i za posjetitelje Zagreba za vrijeme velikih gospodarskih, sportskih ili kulturnih manifestacija kada nedostaje smještajnih kapaciteta u Zagrebu. 6.1.4. Projekcija ukupnog prihoda Projekcija ukupnog prihoda izračunata je na osnovi planirane strukture ugostiteljskih usluga te planiranih cijena usluga. - - - a) Kalkulacija prihoda od smještaja: Smještaj 54 soba x 365 dana x 350 kn x 65% iskorištenost - 26.572 noćenja 4.484.025 kn b) Kalkulacija prihoda od ugostiteljskih usluga hrana: Svadbe 35 godišnje x 250 svatova x 350 kn 3.062.500 kn Krstitke, firme, rođendani, banketi 25 godišnje x 30 ljudi x 150 kn 112.500 kn Gableci 250 dana x 50 obroka x 25 kn 312.500 kn Ručak, večera 80 obroka dnevno x 75 kn x 300 dana 1.800.000 kn ----------------------------------Ukupno: 5.287.500 kn c) Kalkulacija prihoda od pića i napitaka. Svadbe 35 godišnje x 250 svatova x 50 kn 437.500 kn Krstitke, firme, rođendani, banketi 25 godišnje x 30 ljudi x 50 kn 37.500 kn Gableci 250 dana x 50 obroka x 8 kn 100.000 kn Ručak, večera 80 obroka dnevno x 300 dana x 15 kn 226.500 kn ----------------------------------Ukupno: 801.500 kn 37 Rekapitulacija ukupnog prihoda: a) b) c) d) Smještaj Ugostiteljske usluge hrana Ugostiteljske usluge pića i napitci Najam prostora za casino 2.500 €/mjesec 4.484.025 kn 5.287.500 kn 935.000 kn 226.500 kn ----------------------------------Ukupno: 10.933.025 kn Predviđena dinamika ostvarenja planiranog ukupnog prihoda je sljedeća: - 1.godina 2.godina 3.godina i dalje 60% 80% 100% 6.559.815 kn ili 868.850 € 8.746.420 kn ili 1.158.466 € 10.933.025 kn ili 1.448.083 € 6.2. Tržište nabave Sve potrebne sirovine i repromaterijal za prehranu turista nabavljat će se pretežno od lokalne trgovačke mreže iz Jastrebarskog, Zagreba ili direktno od stalnih dobavljača njihovom dostavom. Elektroenergija, voda i plin nabavljat će se iz instalacija lokalne komunalne infrastrukture. 38 7. DINAMIKA I STRUKTURA ZAPOSLENIH 7.1. Potreban broj djelatnika Prema tehnologiji organizacije rada i na osnovi planiranog kapaciteta i strukture pružanja usluga prehrane turista, izračunat je potreban broj od 20 djelatnika, odgovarajuće stručne spreme za efikasnu realizaciju planiranih usluga. Punjenje objekta je organizirano s turističkim agencijama kao i dolascima gostiju iz Zagreba i okolnih županija. Pregled broja radnika prema radnom mjestu i stručnoj spremi Tablica 13 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Radno Broj Stručna mjesto uposlenih sprema ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Voditelj poslovanja 2. Komercijala 3. Recepcija 4. Konobar 5. Kuhar 6. Pomoćni kuhar 7. Sobarice i pralje 1 1 3 6 4 2 3 VSS VSS SSS KV KV PKV PKV ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 20 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 39 7.2. Proračun godišnjih bruto plaća Troškovi osoblja (bruto plaće) izračunate su na osnovu planiranih mjesečnih bruto plaća po radnom mjestu. Pregled broja radnika prema radnom mjestu i stručnoj spremi Tablica 14 kn ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Radno Broj Mjesečna mjesto uposlenih bruto plaća Ukupno ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Voditelj objekta 2. Komercijala 3. Recepcija 4. Konobar 5. Kuhar 6. Pomoćni kuhari i sobarice 1 1 3 6 4 5 12.000 11.200 5.600 5.600 6.400 4.800 144.000 134.400 201.600 403.200 307.200 288.000 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 20 1.478.400 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 40 8. TEHNIČKI ELEMENTI ULAGANJA 8.1. Tehnički opis objekta Predmet ovog ulaganja je kupnja hotela u Jastrebarskom. Hotelski objekt je sastavljen od dvije građevine koje su međusobne spojene. Novija zgrada hotela izgrađena je sredinom osamdesetih godina prošlog stoljeća na sjeverozapadnom dijelu parcele, a sastoji se od 5 etaže: podruma, prizemlja, 3 kata i potkrovlja. U podrumu građevine nalaze se tehnički prostori: spremište kuhinje, komore za hlađenje, vinoteka, garderobe i sanitarni čvorovi radnika, kotlovnica i ostali tehnički prostori hotela. U prizemlju se nalaze reprezentativni ulazni hol, prostor restorana s produžetkom na vanjsku terasu te kuhinja. Od prvog kata do potkrovlja nalaze se smještajne jedinice. Stariji dio hotela smješten je u jugozapadnom dijelu građevinske parcele a sastoji se od podrumu, prizemlja, kata i tavana. U podrumu nalaze se skladišta, u prizemlju ovog objekta nalaze se sadržaji poslovne namjene (sala za casino površine 202 m²). Na prvom katu nalaze se smještajne jedinice. U obadva hotelska objekta smještena su 54 smještajne jedinice od čeka su 54 dvokrevetne sobe s kupaonicama i WC i dva apartmana s 4 kreveta, ukupno 112 kreveta. Tehnički podaci građevinske parcele i objekta: - Površina građevinske parcele Tlocrtna površina objekta Površina dvorišta 1.869,00 m² 1.313,00 m² 556,00 m² 41 Pregled površina po etažama Tablica 15 m² -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Lokacija NGP GBP -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Podrum Prizemlje I kat II kat III kat Potkrovlje 358,66 358,66 358,66 358,66 358,66 358,66 424,65 424,65 424,65 424,65 424,65 424,65 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno 2.671,05 3.181,88 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Kod starijeg objekta nosivu konstrukciju čine betonski temelji a kod novijeg objekta Nosivu konstrukciju čine armirano-betonske stope povezane temeljnim gredama. Nosiva konstrukcija je zidana od opeke kod starijeg objekta a kod novijeg je armiranobetonski konstruktivni sistem. Međukatna konstrukcija je monolitna armiranobetonska konstrukcija. Krovna konstrukcija starije građevine je drvena dvostrešna konstrukcija pokrivena crijepom, novija građevina je armiranobetonska kosa krovna ploča, pokrivena betonskim crijepom. Krov restorana je ravan armiranobetonski, neprohodan – šljunak. Završna obrada pročelja je ožbukano i obojano a podovi u ulaznom dijelu prizemlja hotela su obloženi pločama umjetnog kamena, u restoranskom dijelu klasičan lakirani parket, u smještajnom dijelu građevine podovi soba, hodnika i zajedničkih prostora obloženi su tapisonom, a kupaonice su obložene keramičkim pločicama, na loggiama i terasama su kulir ploče. U gospodarskom dijelu hotela - kuhinja u prizemlju i pomoćni prostori u podrumu građevine podovi su pretežito obloženi keramičkim pločicama a stepenice obložene brušenim pločama umjetnog kamena. Zidovi u ulaznom dijelu hotela i stupovi obloženi drvenim zidnim oblogama, u smještajnom dijelu hotela ožbukani i obojani; obloženi keramičkim pločicama do visine cca 200 cm. U kupaonicama su djelomično obloženi drvenim zidnim oblogama obrađenim tamnom lazurom, u kuhinji i pomoćnim podrumskim prostorima zidovi su do visine cca 200 cm obloženi keramičkim pločicama. Strop u ulaznom halu hotela spušteni strop sa ugrađenim rasvjetnim tijelima, u smještajnom dijelu hotela ožbukani i obojani, u sanitarijama i garderobama spušteni strop. 42 Vanjska stolarija u starijem dijelu građevine drvena je sa izo ostakljenjem, zaštita od insolacije pvc vanjskim roletama, u novijem dijelu građevine samo unutarnja zaštita od insolacije platnenim zastorima. Unutarnja stolarija je drvena, furnirana, ličena sa nadsvjetlima na vratima kupaonica. U hotelskom objektu su instalacije električne energije, vodovoda, kanalizacije, centralno grijanje - kotlovnica na tekuća goriva, instalacija umjetne ventilacije kuhinje, unutarnja hidrantska mreža, panika rasvjeta i jedno dizalo. Pristupni dio hotelu popločan je kulir pločama, izvedeni su zeleni otoci sa niskim i visokim raslinjem, postavljena je vanjska rasvjeta pristupa hotelu na stupovima, a s dvorišne strane nalazi se gospodarski pristup kuhinji i pomoćnim prostorima u podrumu, te vanjski prostor kao produžetak prostora restorana hotela. Dvorišni dio popločan je kulir pločama, dijelom izbetoniran, postavljeni su stupovi vanjske rasvjete dvorišta, manji neizgrađeni dio parcele je ozelenjen drvećem u podzidanom prostoru, parcela je ograđena prema jugoistoku žicanom ogradom u kombinaciji s višim zimzelenim, prema sjeveroistoku ograđena je zidom od opeke. Parkiralište za vozila gostiju hotela nalaze ispred hotela i u dvorištu hotelskog objekta. 43 8.2. Potrebna ulaganja Za realizaciju ovog projekta potrebno je izvršiti kupnju hotelskog objekta a zatim izvršiti suvremeno uređenje fasade i interijera te nabaviti opremu i inventar za kuhinju i restoran kao i smještajne jedinice. Predračunska vrijednost ulaganja izračunata je na osnovi troškovnika građevinskih radova i ponude isporučitelja opreme. Predračunska vrijednost ulaganja Tablica 16 Vrsta radova € Iznos A/ Građevinski radovi 1. Kupnja hotelskog objekta 2. Uređenje fasade 3. Ugradnja ventilacije 3. Uređenje kuhinje, restorana i hola 4. Okoliš A/ ukupno B/ Oprema 1.. Oprema ugostiteljska 2. Oprema i inventar soba B/ ukupno Sveukupno a+b 1.900.000 138.600 28.720 98.740 20.933 2.186.993 221.741 132.260 354.001 2.540.994 44 8.3. Materijalni inputi poslovanja 8.3.1. Materijalni troškovi Materijalni inputi usluga prehrane izračunati su na osnovi kalkulacija investitora. Materijalne troškovi čine troškovi: osnovnih sirovina i repromaterijala hrane, pića i napitaka, energenta, otpis sitnog inventara, održavanja, radne snage i dr. 1. Troškovi sirovina i repromaterijala hrane i pića u restoranu Troškovi osnovnih sirovina prehrambenih namirnica sudjeluju s 35% a pića i napitaka 30% u prodajnoj cijeni usluga. Troškovi sirovina i repromaterijala ugostiteljskih usluga hrane, pića i napitaka su sljedeći: - hrana 5.287.500 kn x 0,35 1.850.625 kn - piće i napici 935.000 kn x 0,30 280.500 kn - doručak (od smještaja gostiju) 26.572 noćenja x 10 kn 265.720 kn ---------------------------------------------Ukupno: 2.396.845 kn 2. Energenti 401.135 kn Ukupna instalirana elektro snaga iznosi 118,5 kW. Potrošnja elektroenergije iznosi: P = Pi x cos x i P = 118,5 x 0,55 x 0,6 = 39,105 kW P = 39,105 x 3600 h = 140.778 kWh P = 140.778 x 0,88 kn/kWh = 123.885 kn 45 1. Struja (rasvjeta i rashladne komore) 123.885 2. Plin (kuhinja i topla voda) 144.250 3. Voda 85.000 4. Grijanje (plin) x 6 mjeseci x 8.000 kn 48.000 --------------------------------------------------Ukupno: 401.135 3. Investicijsko i tekuće održavanje (1% osnovnih sredstava) 4. Otpis sitnog inventara 20.000 50.000 5. Troškovi vanjskih usluga 5.1. Promidžba 5.2. Knjigovodstvo 5.3. Ostale usluge 356.000 300.000 36.000 20.000 6. Transportni troškovi nabave 7. Ostali materijalni troškovi 7.1. Sredstva za čišćenje pranje 7.2. Kancelarijski materijal, ht, 7.3. Komunalna naknada 7.4. Ostalo 35.000 74.000 25.000 15.000 24.000 10.000 8.3.2. Nematerijalni troškovi Nematerijalne troškove čine troškovi premija osiguranja objekta i gostiju, razne naknade djelatnicima, bankarske provizije, dnevnice za službena putovanja itd. Nematerijalni troškovi su: - Premije osiguranja 45.000 kn - Bankarske usluge i članarine 15.000 kn - Dnevnice za služ. putovanja 10.000 kn - Naknade troškova zaposlenih 95.000 kn - Reprezentacija 10.000 kn - Ostali nematerijalni troškovi 30.000 kn ---------------------------------------------------------Ukupno: 205.000 kn 46 Rekapitulacija troškova Tablica 17 kn Godine Vrsta troškova 1 2 3 0,50 0,75 1,00 I. Materijalni troškovi 1.676.490 2.504.735 3.332.980 1. Sirovine repromaterijal 1.198.423 1.797.634 2.396.845 200.568 300.851 401.135 3. Otpis sitnog inventara 25.000 37.500 50.000 4. Investicijsko i tekuće održavanje 20.000 20.000 20.000 koeficijent 2. Energija 5. Troškovi vanjskih usluga 178.000 267.000 356.000 6. Transport 17.500 26.250 35.000 7. Ostali materijalni troškovi 37.000 55.500 74.000 102.500 739.200 153.750 1.108.800 205.000 1.478.400 II. Nematerijalni troškovi III. Troškovi osoblja Rekapitulacija troškova u € 1.godina 1. Materijalni troškovi 2.godina 3.godina i dalje 221.173 330.440 439.707 2. Nematerijalni troškovi 13.522 20.284 27.045 3. Troškovi osoblja 97.520 146.280 195.040 47 9. LOKACIJA 9.1. Opis postojeće lokacije poduzetnika Sjedište poduzetnika nalazi se na adresi: u Gornji Stupnik, Gornjostupnička 9d 9.2. Opis lokacije projekta Hotel Jastrebarsko smješten je u centru grada Jastrebarsko uz glavnu prometnicu – ulicu dr. Franje Tuđmana. Hotel se sastoji od dva građevinska objekta, starijeg i novijeg iz sredine 80tih godina koji su međusobno spojeni te predstavljaju jednu funkcionalnu cjelinu. Hotel se nalazi na dvije katastarske čestice ukupne površine 1.889,00 m² smještene s jugoistočne strane glavne ulice u Jastrebarskom. Građevinska parcela je nepravilnog oblika – sjeverozapadnom granicom prati liniju glavne ulice F. Tuđmana, dok bočnim dijelom izlazi na frontu ulice A. i D. Starčevića. Teren zemljišta građevinske parcele je ravan i u razini pristupnih ulica. Pristup hotelskom objektu je moguć s dvije strane, glavni pješački ulaz u hotel je s ulice F. Tuđmana a gospodarski pristup je s ulice A. i D. Starčevića. Parkiralište za goste hotela nalazi se u dvorišnom dijelu objekta hotela i uz glavnu ulicu ispred hotela. Lokacija hotela, obzirom da se nalazi u središtu grada, potpuno je komunalno opremljena s mrežom struje, vodovoda, kanalizacije, plina i TT mreže. 48 10. ZAŠTITA OKOLIŠA Turističko-ugostiteljski objekti u pravilu ne zagađuju svoju okolinu jer “proizvode” samo sanitarne otpadne vode i komunalni kućni otpad. Opskrba vodom riješena je priključkom na javni vodovod. Odvodnja oborinskih voda riješena je odvodnjom na okolne ulične kanale. Odvodnja fekalnih voda riješena je priključkom na javnu kanalizaciju. Komunalni hotelski otpad odvozi javno komunalno poduzeće na za to određeno odlagalište. Za pranje i čišćenje objekta koristit će se ekološka sredstva za pranje kao i ekološki deterdženti. Grijanje objekta je centralno na gradski plin. Objekt je priključen na priključke komunalne infrastrukture. Zaštita na radu i zaštita od požara, projektirane su i održavaju se u skladu sa zakonskim propisima. 49 11. DINAMIKA REALIZACIJE ULAGANJA Prema dinamičkom planu, radovi na uređenje ugostiteljskog objekta planirano da se završe prema sljedećoj dinamici: Planirana je sljedeća dinamika radova: - osiguranje kredita: do 01.04.2013.godine - kupnja hotela Jastrebarsko do 15.04 2013.godine - početak građevinskih radova: 15.04.2013.godine - završetak građevinskih radova 15.10.2013.godine - završetak opremanja objekta do 31.12.2013.godine Ocjenjuje se da je dinamički plan realan i da ovisi jedino o datumu osiguranja kreditnih sredstava. 50 12. EKONOMSKO-FINANCIJSKA ANALIZA 12.1. Ulaganje u osnovna sredstva Za realizaciju ovog projekta potrebno je izvršiti kupnju hotelskog objekta a zatim izvršiti suvremeno uređenje eksterijera i interijera te nabaviti opremu i inventar za kuhinju i restoran kao i smještajne jedinice. Predračunska vrijednost ulaganja izračunata je na osnovi troškovnika građevinskih radova i ponude isporučitelja opreme. Detaljan prikaz predračunske vrijednosti ulaganja u osnovna sredstva prikazan je u tablici 16. Struktura ulaganje u osnovna sredstva Tablica 18 € --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Vrsta radova Iznos --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Građevinski radovi 2. Oprema 2.186.993 354.001 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 2.540.994 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 51 12.2. Ulaganja u obrtna sredstva Potreba za obrtnim sredstvima u poslovanju izračunata su tablici 25 i ona iznose 55.000 € godišnje. 12.3. Struktura ulaganja u osnovna i obrtna sredstva Struktura ulaganje u osnovna i obrtna sredstva Tablica 19 € --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Vrsta radova Iznos --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Osnovna sredstva 2. Obrtna sredstva 2.540.984 55.000 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 2.595.994 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12.4. Izvori financiranja i kreditni uvjeti 52 12.4.1. Izvori financiranja Za financiranje ovog projekta planiran je kredit HBOR-a za turizam i vlastita sredstva investitora. Izvori financiranja € Tablica 20 Redni Vrsta radova Kredit broj ukupno sredstva I. II. Vastita Osnovna sredstva 1. Građevinski radovi na obnovi 2. Kupnja hotela 3. Oprema i inventar soba 4. Ugostiteljska oprema 1.890.000 650.994 2.540.994 118.259 168.734 286.993 1.550.000 350.000 1.900.000 132.260 132.260 221.741 221.741 55.000 55.000 Obrtna sredstva Ukupno I+II 1.945.000 12.4.2. Obračun kreditnih obveza Planirani su sljedeći kreditni uvjeti HBOR-a: - rok otplate: 17 godina - poček: 4 godine (uključen u rok otplate) - kamatna stopa: 3% - otplata u jednakim polugodišnjim ratama - kamata u počeku plaća se kvartalno - početak otplate je 30.06.2018. godine. - kredit: 1.945.000 € - rok korištenja kredita: 1 godina 650.994 2.595.994 53 PLAN OTPLATE KREDITA Kredit : Rok otplate : Poček: Kamatna stopa : 1.945.000 € 17 godina 4 godine 3,0% Otplata polugodišnja - jednake rate € Tablica 21 Godine poček poček poček poček 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Glavnica Otplatna rata Kamata Anuitet Godišnje kamate Godišnji anuitet 58.350 58.350 58.350 58.350 1.945.000 1.870.192 1.795.385 1.720.577 1.645.769 1.570.962 1.496.154 1.421.346 1.346.538 1.271.731 1.196.923 1.122.115 1.047.308 972.500 897.692 822.885 748.077 673.269 598.462 523.654 448.846 374.038 299.231 224.423 149.615 74.808 0 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 74.808 1.945.000 29.175 28.053 26.931 25.809 24.687 23.564 22.442 21.320 20.198 19.076 17.954 16.832 15.710 14.588 13.465 12.343 11.221 10.099 8.977 7.855 6.733 5.611 4.488 3.366 2.244 1.122 393.863 103.983 102.861 101.738 100.616 99.494 98.372 97.250 96.128 95.006 93.884 92.762 91.639 90.517 89.395 88.273 87.151 86.029 84.907 83.785 82.663 81.540 80.418 79.296 78.174 77.052 75.930 2.338.863 57.228 206.843 52.739 202.355 48.251 197.866 43.763 193.378 39.274 188.889 34.786 184.401 30.297 179.913 25.809 175.424 21.320 170.936 16.832 166.447 12.343 161.959 7.855 157.470 3.366 152.982 393.863 2.338.863 54 12.5. Proračun amortizacije Amortizacija osnovnih sredstava ovog investicijskog ulaganja izračunata je na osnovu Zakona o amortizaciji. Proračun amortizacije Tablica 22 € --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Struktura Predračunska Stopa Godine Ostatak vrijednosti vrijednost amortizacije 1 - 17 projekta --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Građevinski rad. 2. Oprema 2.186.993 354.001 5,00 10,00 109.350 35.400 328.049 - --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ukupno: 2.540.994 144.750 328.049 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12.6. Proračun troškova 12.6.1. Materijalni troškovi Materijalni inputi izračunati su na osnovu detaljnih kalkulacija u poglavlju 9.5. Materijalni inputi i prikazani su u tablici 17. 55 12.6.3. Rashodi financiranja Rashode financiranja predstavljaju kamate na kredit Poslovne banke i one su u godišnjim veličinama prikazane u tablici 21. 12.7. Projekcija računa dobiti i gubitka projekta Na osnovu podataka o formiranju prihoda i kalkulacija troškova proizvodnje, izračunata je projekcija računa dobiti i gubitka projekta u ekonomskom vijeku projekta od 17 godina. Rezultati iz ovog računa dobiti i gubitka pokazuju da investitor ostvaruje pozitivne poslovne rezultate, odnosno, da je projekt financijski uspješan, jer ostvaruje značaj iznos sredstava akumulacije. RAČUN DOBITI I GUBITKA € Tablica 23 G o d i n e Redni Stavka br: UKUPNI PRIHOD 1. 1.1. Domaće tržište 1.2. Izvoz POSLOVNI RASHODI 2. 2013 0 2014 1 0 0 2015 2 2016 3 2017 4 2018 5 2019 6 2020 7 2021 8 868.850 1.158.466 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 868.850 1.158.466 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 569.369 709.940 850.513 850.513 850.513 850.513 850.513 291.368 387.522 483.678 483.678 483.678 483.678 483.678 2022 9 2023 10 2024 11 2025 12 2026 13 2027 14 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 850.513 850.513 850.513 815.113 815.113 815.113 483.678 483.678 483.678 483.678 483.678 483.678 815.113 2.1. Materijalni troškovi 2.2. Nematerijalni troškovi 16.227 21.636 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 27.045 2.3. Bruto plaće 117.024 156.032 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 195.040 2.4. Amortizacija 144.750 144.750 144.750 144.750 144.750 144.750 144.750 144.750 144.750 144.750 109.350 109.350 109.350 109.350 TROŠKOVI FINANCIRANJA 73.910 58.350 58.350 58.350 57.228 52.739 48.251 43.763 39.274 34.786 30.297 25.809 21.320 16.832 3.1. Kamate za kredit 58.350 58.350 58.350 58.350 57.228 52.739 48.251 43.763 39.274 34.786 30.297 25.809 21.320 16.832 3.3. Jednokratna naknada banci 15.560 3. 0 483.678 4. UKUPNI RASHODI 0 643.279 768.290 908.863 908.863 907.741 903.252 898.764 894.276 889.787 885.299 845.410 840.922 836.433 831.945 5. BRUTO DOBIT 0 225.571 390.176 539.220 539.220 540.342 544.831 549.319 553.807 558.296 562.784 602.673 607.161 611.650 616.138 6. Porez 0 45.114 78.035 107.844 107.844 108.068 108.966 109.864 110.761 111.659 112.557 120.535 121.432 122.330 123.228 7. NETO DOBIT 0 180.457 312.141 431.376 431.376 432.274 435.865 439.455 443.046 446.637 450.227 482.138 485.729 489.320 492.910 Obračun potrebnih trajnih obrtnih sredstava Tablica 24 € ------------------------------------------------------------------------------------------------------------Red. Vrsta obrtnih Ukupno Dani Koeficijent Ukupno broj sredstava veziv. obrta ------------------------------------------------------------------------------------------------------------I Obrtna sredstva 1. Zaliha sirovina i repromaterijal 2. Zalihe nedovršene proizvodnje 3. Zalihe gotovih proizvoda 4. Potraživanja 190.478 868.850 7 33,5 52 10,9 3.663 79.386 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------I Ukupno 1 - 4 83.049 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------II Izvori tekućeg poslovanja 1. Dobavljači 2. Troškovi osoblja 3. Kamate 4. Porez 190.478 117.024 73.910 50.412 15 30 30 30 24 12 12 12 7.937 9.752 6.159 4.201 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------II Ukupno 1 - 4 28.049 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------III Potrebna trajna obrtna sredstva I -II 55.000 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 58 12.8. Financijski tok projekta Analiza "financijskog toka" izvršena je na osnovu podatka investitora uz sljedeće napomene: - struktura investicija je raščlanjena prema potrebama ulaganja ukupni troškovi poslovanja određeni su prema planiranim strukturama poslovanja, a na osnovi kalkulacija investitora troškovi osoblja uzeti su kao fiksni troškovi visina anuiteta je utvrđena dobivenim podacima iz prethodnog poglavlja, a na osnovu planiranih kreditnih uvjeta davaoca kredita. Financijski tok projekta utvrđuje likvidnost investitora tokom ekonomskog vijeka projekata. "Financijski tok" projekta temelji se uvijek na dinamičnom promatranju projekta u toku njegovog cijelog ekonomskog vijeka trajanja. Postupak analize odvija se u nekoliko međusobno povezanih faza i to: - determiniranje osnovnih ekonomskih veličina, kao što su: financiranje projekta, obujam poslovanja, mogućnosti realizacije itd. određivanje ekonomskog vijeka trajanja programa, određivanje visine primitaka i izdataka u svakoj godini u roku ekonomskog vijeka trajanja programa, izrada zbrojnih pokazatelja na osnovu kojih se ocjenjuje prihvatljivost programa. Za ekonomski vijek projekta uzet je prihod od 17 godina. Visina primitaka i izdataka je preuzeta iz tabele 23 - Računa dobiti i gubitka, anuiteti iz tabele 21 plan otplate kredita, visini investicije iz tabele 19 - predračunska vrijednost investicijskog ulaganja, izvori financiranja investicijskog ulaganja iz tabele 20 - izvori financiranja. Financijski tok projekta pokazuje, da ovo investicijsko ulaganje neće dovesti u pitanje likvidnost financijskog poslovanja. FINANCIJSKI TOK € Tablica 25 Redni S t a v k a br: 2.2. 3. 3.1. 3.2. PRIMICI Ukupan prihod Izvori financiranja Kredit Vlastita sredstva Ostatak vrij. projekta Osnovna sredstva Obrtna sredstva 1. 1.1. 1.2. 2. 3. 4. 5. 6. IZDACI Investicije Osnovna sredstva Obrtna sredstva Materijalni troškovi Nematerijalni troškovi Bruto plaće Porez Obveze po kreditu i anuitet I 1. 2. 2.1. II III NETO PRIMICI 2013 0 2.595.994 0 2.595.994 1.945.000 650.994 2014 1 868.850 868.850 2015 2 1.158.466 1.158.466 2016 3 1.448.083 1.448.083 2017 4 1.448.083 1.448.083 G o d i n e 2018 2019 5 6 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 2020 7 1.448.083 1.448.083 2021 8 1.448.083 1.448.083 2022 9 1.448.083 1.448.083 2023 10 1.448.083 1.448.083 2024 11 1.448.083 1.448.083 2025 12 1.448.083 1.448.083 2026 13 1.448.083 1.448.083 2027 14 1.831.132 1.448.083 383.049 328.049 55.000 2.595.994 2.595.994 2.540.994 55.000 0 528.083 701.575 871.957 871.957 1.020.674 1.017.084 1.013.493 1.009.902 1.006.311 1.002.721 1.006.211 1.002.619 999.029 1.467.849 291.368 16.227 117.024 45.114 58.350 387.522 21.636 156.032 78.035 58.350 483.678 27.045 195.040 107.844 58.350 483.678 27.045 195.040 107.844 58.350 483.678 27.045 195.040 108.068 206.843 483.678 27.045 195.040 108.966 202.355 483.678 27.045 195.040 109.864 197.866 483.678 27.045 195.040 110.761 193.378 483.678 27.045 195.040 111.659 188.889 483.678 27.045 195.040 112.557 184.401 483.678 27.045 195.040 120.535 179.913 483.678 27.045 195.040 121.432 175.424 483.678 27.045 195.040 122.330 170.936 483.678 27.045 195.040 123.228 638.858 340.767 456.891 576.126 576.126 427.409 430.999 434.590 438.181 441.772 445.362 441.872 445.464 449.054 363.283 13. FINANCIJSKO-TRŽIŠNA CIJENA PROJEKTA 13.1. Pristup analizi i ocjeni investicijskog ulaganja Za ostvarivanje potrebnih uvjeta realizacije određene koncepcije razvoja, nužno je u konstrukciju zadanog cilja ugraditi i određene kriterije analize, pomoću kojih je moguće izvršiti ocjenu investicijskog ulaganja. Ovakvim pristupom analizi ekonomskoj rentabilnosti programa uklanjaju se i umanjuju nedostaci klasičnog, tradicionalnog pristupa, a ocjena investicijskog programa postaje temeljitija i kvalitetnija, što je osnova veće efikasnosti u donošenju odluke o upotrebi društvene akumulacije i garancije efikasnijeg razvoja. Analiza i ocjene ovog investicijskog ulaganja izvršit će se pomoću sljedećih metoda: - statičkih - dinamičkih Osim statičkih metoda ocjena, vrednovanje investicijskog ulaganja izvršit će se i pomoću dinamičkih metoda: 1. Neto sadašnje vrijednosti 2. Relativne sadašnje vrijednosti 3. Interne stope rentabilnosti 4. Razdoblja povrata ulaganja. 61 13.2. Statičke metode ocjene Statički pokazatelji su pokazatelji uspješnosti, produktivnosti, ekonomičnosti i rentabilnosti projekata u određenoj godini. U ovom projektu oni se odnose na 2016. godinu, od kada projekt ostvaruje maksimalne planske efekte. Statički pokazatelji efikasnosti i opremljenosti Tablica 26 € ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Vrijednost pokazatelja Pokazatelji “poslije" ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Invest. u osn. sred. ili nab. vrij. osn. sredstava 1. ---------------------------------------------------------Broj radnika 127.050 Bruto dobit 2. -------------------------------------------------------Investicije u osnovna i obrt. sredstva 22,5% Neto dobit i amortizacija 3. ------------------------------------------------------------Investicije u osnovna i obrtna sredstva 22,8% Bruto dobit 4. -------------------Broj radnika 29.160 Neto dobit 5. --------------------Broj radnika 23.328 Ukupni prihod 6. -------------------------------------------------Investicije u osnovna i obrtna sredstva 55,8% Bruto dobit 7. ------------------------Ukupni prihod 40,2% Neto dobit 8. ----------------------32,3% Ukupni prihod ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 62 Analiza pokazatelja efikasnosti i opremljenosti pokazuje, da je poslije investicijskog ulaganja u ovaj projekt vrijednost svih pokazatelja pozitivna, te je doprinos investicijskog ulaganja značajan i na osnovu prednjih statičkih pokazatelja efikasnosti poslovanja je opravdano ovo ulaganje. 13.3. Dinamičke metode ocjene Za analizu ekonomske efikasnosti projekta korištena je metoda "ekonomskog toka projekta", koja se razlikuje od metode "financijskog toka", što nisu zastupljene one stavke, koje predstavljaju vremenske financijske transakcije. Među primicima to su sva sredstva vanjskih izvora financiranja investicijskog programa, a među izdacima otplatne kvote vezane za povrat kredita. Na osnovu ekonomske analize izračunat će se "ekonomski tok projekta" investicijskog ulaganja, koji je podloga za izračunavanje svih pokazatelja potrebnih za ocjenu investicijskog ulaganja. Za razliku od "financijskog toka projekta" koji sadrži sav ukupan priliv i odliv novčanih sredstava, ekonomski tok u ukupnim primicima sadrži samo prihod od realizacije proizvodnje, i ostatak vrijednosti projekta. U ukupne izdatke uključeni su generalno, samo troškovi poslovanja u širem smislu značenja, a isključene su kreditne obveze po novim kreditima. Analiza kretanja "ekonomskog toka projekta" pokazuje u čitavom ekonomskom vijeku projekta pozitivne veličine neto ukupnih primitaka, osim u nultoj godini projekta. Razlog negativnoj stavci "neto ukupni primici" je investicijsko ulaganje, s obzirom, da ovaj tijek na osnovu naprijed izložene metodologije ne uključuje i financijske transakcije, to je negativna stavka u toj godini normalna pojava. Ekonomski tok projekta pokazuje rentabilnost i ekonomičnost ovog investicijskog ulaganja investitora. EKONOMSKI TOK € Tablica 27 Redni S t a v k a br: I 1. 2. 2.1. 2.2. II 1. 2. 3. 4. 5. III 2013 0 PRIMICI Ukupan prihod Ostatak vrij. projekta Ostatak vrij. osnov. sred. Ostatak vrij. obrt. sred. IZDACI Investicije Materijalni troškovi Nematerijalni troškovi Bruto plaće Porez NETO PRIMICI 0,20621794 2014 1 2015 2 2016 3 2017 4 2018 5 G o d i n e 2019 6 2020 7 2021 8 2022 9 2023 10 2024 11 2025 12 2026 13 2027 14 0 0 868.850 868.850 1.158.466 1.158.466 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.448.083 1.831.132 1.448.083 383.049 328.049 55.000 2.595.994 2.595.994 0 0 0 0 469.733 643.225 813.607 813.607 813.831 814.729 815.627 816.524 817.422 818.320 826.298 827.195 828.093 828.991 291.368 16.227 117.024 45.114 387.522 21.636 156.032 78.035 483.678 27.045 195.040 107.844 483.678 27.045 195.040 107.844 483.678 27.045 195.040 108.068 483.678 27.045 195.040 108.966 483.678 27.045 195.040 109.864 483.678 27.045 195.040 110.761 483.678 27.045 195.040 111.659 483.678 27.045 195.040 112.557 483.678 27.045 195.040 120.535 483.678 27.045 195.040 121.432 483.678 27.045 195.040 122.330 483.678 27.045 195.040 123.228 (2.595.994) 399.117 515.241 634.476 634.476 634.252 633.354 632.456 631.559 630.661 629.763 621.785 620.888 619.990 1.002.141 13.2.1. Metoda razdoblje povrata investicijskog ulaganja Suština ove metode svodi se na mjerenje vremena u kome se vrši povrat (amortizacija) uloženih investicija. Razdoblje amortizacije investicijskog ulaganja pokazuje broj godina, u kojem se skupi toliko akumulacije (P-T) koliko iznosi vrijednost investicija. Kod investicijskog ulaganja u ovaj projekt to razdoblje iznosi 4,4 godine, dok ekonomski vijek projekta iznosi 17 godina. 13.2.2. Metoda neto sadašnje vrijednosti Neto sadašnja vrijednost projekta je razlika između svih primitaka i izdataka u ekonomskom vijeku projekta, svedenih na sadašnju vrijednost. Za izračunavanje sadašnje vrijednosti investicijskog ulaganja, potrebno je sve buduće veličine svesti na današnju vrijednost, pomoću diskontiranja. Izbor diskontne stope je najveći problem u izračunavanju sadašnje vrijednosti, jer s njenim porastom opada sadašnja vrijednost budućih efekata i obratno. U ovom investicijskom programu uzeta je diskontna stopa od 8% i ona predstavlja cijenu kapitala na tržištu. Neto sadašnja vrijednost projekta, uz diskontnu stopu 8% iznosi 2.487.954 €. 65 NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST ds=8% € Tablica 28 Godine 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Neto primici 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 NSV (2.595.994) 399.117 515.241 634.476 634.476 634.252 633.354 632.456 631.559 630.661 629.763 621.785 620.888 619.990 1.002.141 2.236.973 13.2.3. Metoda relativne sadašnje vrijednost (RSV) Relativna sadašnja vrijednost projekta je odnos između neto sadašnje vrijednosti projekta i vrijednost investicija. NSV 2.487.954 RSV= --------- = --------------------- = 0,96 I 2.595.994 Ova stopa pokazuje da ovo investicijsko ulaganje uz diskontnu stopu od 8% ostvaruje akumulaciju, koja nakon završetka ovog projekta može sudjelovati u novoj investiciji s 96% ovih investicijskih sredstava. 66 13.2.4. Metoda interne stope rentabilnosti Kod ove metode diskontna stopa se javlja kao nepoznanica koju treba izračunati. Polazi se od toga, da interna stopa rentabilnosti kao nepoznata veličina je ona diskontna stopa, koja izjednačuje sadašnju vrijednost neto prihoda s nabavnom vrijednošću investicijskog uloga. Interna stopa rentabilnosti svodi razliku između sadašnje vrijednosti neto prihoda i investicija na nulu. Interna stopa rentabilnosti ovog investicijskog ulaganja iznosi 21,9%. S obzirom da je kamatna stopa za kredite niža, očito je, da će investitor uz redovito podmirenje svojih obveza, biti u stanju još ostvariti i akumulaciju koja će mu ostati na raspolaganju za daljnji razvitak. 67 INTERNA STOPA RENTABILNOSTI € Tablica 29 Godine 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ISR Neto primici 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 (2.595.994) 399.117 515.241 634.476 634.476 634.252 633.354 632.456 631.559 630.661 629.763 621.785 620.888 619.990 1.002.141 20,62% 68 14. ANALIZA OSJETLJIVOSTI Osnovni cilj investicija je, da se kroz sadašnje trošenje proizvodnih resursa ostvare u budućnosti što veće koristi ili učinci. Kod investicijskih projekata to znači sadašnju investicijsku aktivnost trošenja sredstava kapitala, da bi se u budućnosti stvorila proizvodna imovina, od koje se očekuje u određenom vremenskom razdoblju realizacija dobiti. Realizacije investicijskih projekata su skupi i dosta dugotrajni procesi, a povećane koristi se u pravilu javljaju tokom niza godina. S obzirom, da svako predviđanje budućnosti sadrži dosta neizvjesnosti, stoga se ne mogu sa sigurnošću pretpostaviti sve buduće relevantne veličine. Zbog toga, je i ocjena investicijskog projekta podložna također izvjesnoj neizvjesnosti. 1. Dinamička metoda Da bi se nesigurnost, odnosno, neizvjesnost svela na najmanju moguću mjeru, kod ocjene projekta treba uzeti u obzir samo one "kritične parametre projekta", koji mogu bitno utjecati na smanjenje ukupnih primitaka ili povećanje ukupnih izdataka projekta. Među unutrašnje kritične parametre investicijskog projekta obično spadaju: - kretanje visine investicionog ulaganja - godišnji obim proizvodnje - povećanje godišnjih troškova poslovanja - točnost procjene vijeka trajanja projekta. U vanjske kritične parametre spadaju obično oni parametri koji proizlaze iz politike ekonomskog razvoja, odnosno, politike i strukture cijena, carinske politike, i koji zavise od tehničkog napretka itd. 69 Kod analize osjetljivosti u ovom projektu za kritične parametre su uzeti oni koji mogu bitno utjecati na smanjenje prihoda i povećanje troškova, a to su: - materijalni troškovi poslovanja - troškovi izgradnje - ukupni prihod U prvom slučaju pretpostavlja se da će materijalni troškovi poslovanja biti veći za 10% i da će se uslijed toga smanjiti dobit. Kod povećanja troškova poslovanja za 10% stopa rentabilnosti iznosi 20,6%. U drugom slučaju se pretpostavlja da će porasti troškovi izgradnje, odnosno, analogno tome će porasti ukupni troškovi i smanjiti se dobit. Ako se troškovi izgradnje povećaju za 10%, interna stopa rentabilnosti je 19,7%. Ukoliko se smanji ukupni prihod za 10%, interna stopa rentabilnosti iznosi 17,7%. Polazeći od prednjih predvidivih pretpostavki da su moguće promjene: - kod troškova poslovanja: - kod troškova izgradnje: - kod ukupnog prihoda: povećanje do 10% povećanje do 10% smanjenje do 10% Od ovih kritičnih parametara, projekt je najosjetljiviji na smanjenje ukupnog prihoda. Stoga će najkritičniji parametar biti zapravo ostvarenje planiranog iznosa ukupnog prihoda. 70 INTERNA STOPA RENTABILNOSTI Ocjena osjetljivosti projekta Povećanje investicija za 10 % € Tablica 30 Godine 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ISR Neto primici 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 (2.855.538) 420.307 543.424 669.653 669.653 669.428 668.531 667.633 666.735 665.838 664.940 656.962 656.065 655.167 1.037.318 19,66% Ukoliko se povećaju troškovi investicije za 10% ISR je 19,7% 71 INTERNA STOPA RENTABILNOSTI Ocjena osjetljivosti projekta Povećanje materijalnih troškova za 10% € Tablica 31 Godine 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ISR Neto primici 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 (2.595.994) 399.117 515.241 634.476 634.476 634.252 633.354 632.456 630.661 630.661 629.763 621.785 620.888 619.990 1.002.141 20,62% Ukoliko se povećaju materijalni troškovi za 10% ISR je 20,6% 72 INTERNA STOPA RENTABILNOSTI Ocjena osjetljivosti projekta Smanjenje ukupnog prihoda za 10% € Tablica 32 Godine 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ISR Neto primici 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 (2.595.994) 350.799 450.746 553.806 553.806 553.582 552.684 551.787 550.889 549.991 549.094 541.116 540.218 539.320 921.472 17,65% Ukoliko se smanji ukupni prihod za 10% ISR je 17,7% 73 2. Statička metoda U cilju dopune prednje analize osjetljivosti projekta izrađena je analiza osjetljivosti statičkom metodom, kod koje je za reprezentativnu godinu uzeta 2016. godina a troškovi su podijeljeni na sljedeće grupe troškova: a) fiksni troškovi (Ft) € 411.662 - amortizacija - troškovi osoblja - kamate - ostali troškovi 50% 144.750 195.040 58.350 13.522 b) varijabilne troškove (Vt) 569.867 - materijalni troškovi - porezi iz bruto dobiti - ostali troškovi 50% 439.707 116.638 13.522 UP = ukupni prihod ND = neto dobit CK = cijena koštanja a = amortizacija Izvod pokazatelja: 1. Prag rentabilnosti: Ft ----------------- = 46,9% UP - Vt 74 2. Mogućnost povećavanja troškova ND + a ---------------- = 60,2% CK 3. Mogućnost smanjenja prodajne cijene ND + a ----------------- = 40,8% UP Prag rentabilnosti od 46,9% pokazuje da se može raditi s tim postotkom kapaciteta proizvodnje a da se ne dođe u gubitak. Troškovi proizvodnje mogu se povećati za 60,2% a da se mogu podmiriti obveze iz poslovanja. Poslovanje podnosi smanjenje prodajnih cijena 40,8% a da se ne dođe u gubitak poslovanja. 75 15. Z A K L J U Č A K Investitor ovog investicijskog ulaganja u kupnju i uređenja hotelskog objekta u Jastrebarskom je tvrtka „Inox frigo“ d.o.o.. Sjedište investitora nalazi se u Gornjem Stupniku, Gornjostupnička 9d. Vlasnici tvrtke Inox frigo d.o.o. iz Stupnika odlučili su kupiti postojeći zapušteni hotel u Jastrebarskom, koji će zatim preurediti u hotel s 3*. Hotel je izgrađen početkom osamdesetih godina prošlog stoljeća i nakon toga nije uređivan te je potrebno temeljito uređenje interijera i eksterijera te zamjena inventara s namještajem i ugostiteljskom opremom. Grad Jastrebarsko je sa svojom neposrednom okolicom poznato turističko središte u Zagrebačkoj županiji posebno kada je u pitanju lovni turizam (Plješivica i Žumberak), ribolovni turizam Crna Mlaka i vinski turizama – vinske ceste na Plješivici. Hotel Jastrebarsko nalazi se u centru grada Jastrebarsko i smješten je na građevinskoj parceli površine 1.869 m² s jugoistočne strane glavne ulice u gradu. Pristup hotelu je s glavne ulice F. Tuđmana a gospodarski, odnosno pomoćni ulaz je s ulice A. i D. Starčevića. Hotelski objekt je etažni: podrum, prizemlje, 3 kata i potkrovlje. Građevinska bruto površina objekta hotela je 3.181,88 m². Hotel ima 54 smještajne jedinice– dvokrevetne sobe. Hotel ima osigurano vlastito parkiralište. Hotel je potrebno temeljito preurediti kako smještajni dio tako i ugostiteljski dio. U smještajnom dijelu potrebno je obnoviti eksterijer (krovište, fasadu), u interijeru zamijeniti inventar i namještaj u sobama a u ugostiteljskom dijelu potrebno je zamijeniti kompletni inventar i opremu kuhinje i restorana te ventilaciju. Za realizaciju ovog projekta investitoru, pored njegovih vlastitih, nedostaje dio potrebnih sredstava zašto je potrebno osigurati dugoročni kredit u iznosu 1.945.000 €. 76 Zbirna ocjena projekta Na osnovi analiza i podataka iz prethodnih poglavlja ove Studije, mogu se prikazati sljedeći osnovni podaci o efikasnosti predviđene investicije: 15.1. Eliminacijski kriteriji Ovi kriteriji primjenjuju se u dinamičkom pristupu ocjeni projekta. Interna stopa rentabilnosti (ISR) ISR veća je od prosječne kamatne stope na kredite i društvene diskontne stope 21,9% Neto sadašnja vrijednost uz ds 4% 2.487.954 € Relativna neto sadašnja vrijednost 0,96 Razdoblje povratka investicije iznosi 4,4 godine 15.2. Funkcionalni kriteriji Ovi kriteriji pokazuju likvidnost projekta u ekonomskom vijeku projekta. U cijelom proizvodnom vijeku od 17 godina, projekt ostvaruje potpunu likvidnost u svakoj godini vijeka. Ostvarena likvidnost projekta utjecat će na povećanje ukupne likvidnosti poslovanja investitora. 77 15.3. Deskriptivni kriteriji Iz mnoštva pokazatelja efikasnosti poslovanja ovog investicijskog ulaganja, ovdje će se prikazati samo najznačajniji pokazatelji ovog projekta. "Poslije" ----------------------- Akumulacija / prema uloženim sredstvima - Neto dobit / ukupni prihod - Dobit / broj radnika - Bruto dobit / ukupan prihod - Bruto dobit / uložena sredstva 22,8% 32,3% 29.160 € 40,2% 22,5% Analize osjetljivosti kritičnih parametra pokazuju da je projekt najosjetljiviji na smanjenje ukupnog prihoda. Sve ovo upućuje na zaključak da je ovo investicijsko ulaganja rentabilno, ne samo što će kao projekt ostvarivati veoma povoljne poslovne rezultate s upošljavanjem 20 novih djelatnika, već će svojim rezultatima poslovanja znatno doprinijeti ukupnim efektima poslovanja investitora. Na osnovu svih prednjih pokazatelja u ovoj Studiji, proizlazi da je investicija rentabilna i društveno opravdana sa svih aspekata, uključujući i ekološki aspekt, te se preporučuje investitoru da donese odluku za realizaciju investicijskog ulaganja, a kreditoru da odobri kredit.
© Copyright 2024 Paperzz
