Relazione di stima

Relazione di stima
Fallimento n. 128/2013
“Gruppo MORELLI Costruzioni
di Morelli Giovanni e C. s.a.s.”
con sede in Via Salvo D’Acquisto, 24 – Gambara (BS)
per gli immobili in Via Chiusure, s.n.c. – Vobarno (BS)
Id. catastale: Sez. NCT, Foglio 5, Mappale 5229,
sub. 2 – 3 – 5
Brescia, 23/12/2012
Giudice delegato nominato: Dott. Raffaele Del Porto
Curatore fallimentare: Rag. Giovanna Lombardi
Relazione di stima immobili “Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni e C. s.a.s
3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
Fallimento n.128/2013 dichiarato dal Tribunale Ordinario di Brescia, Sezione
Fallimenti, con sentenza del 24 aprile 2013.
Giudice delegato nominato: Dott. Raffaele Del Porto
Curatore fallimentare: Rag. Giovanna Lombardi
Il sottoscritto Ing. Andrea Pedezzi, nato a Brescia il 10 gennaio 1970, residente a
Brescia in via Signorini n.20 e con studio a Brescia in Via A. Lamarmora n.10, iscritto
all’Ordine degli Ingegneri al n.2853 ha ricevuto, in data 25 luglio 2013, incarico dal
curatore fallimentare Rag. Giovanna Lombardi di verificare lo stato tecnico, giuridico,
ipotecario e determinare il valore di mercato degli immobili della società fallita.
Il Giudice delegato Dott. Raffaele Del Porto in merito alle unità immobiliari di
proprietà della “Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni e C. s.a.s”, ha
assegnato al perito il seguente quesito:

provvedere all'individuazione e descrizione dei beni immobili di proprietà della
società fallita, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

definire lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza
di contratti registrati in data antecedente al fallimento;

individuare eventuali proprietà immobiliari cedute nel biennio antecedente la
sentenza di fallimento;

determinare, esaminati gli atti ed ispezionati i luoghi, il valore di mercato di
ciascuna delle unità immobiliari attualmente intestate, tenendo conto dello
stato di fatto e di diritto delle singole unità, nonché di eventuali accessori di
pertinenza delle stesse;

accertare lo stato tecnico e giuridico ed ipotecario dei beni, degli eventuali
condoni edilizi effettuati o da effettuare; l'esistenza di formalità, vincoli o oneri,
anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico
dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla
attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere
storico-artistico;
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verificare l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all'acquirente.

effettuare la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o
aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente
normativa.

Indicare gli elementi per il calcolo dell’ IMU

Provvedere alla realizzazione dell’attestato di certificazione energetica dove
previsto dalla vigente normativa.

Indicare se presenti rifiuti tossici
In attuazione dell’incarico il sottoscritto ha proceduto in sito e presso i competenti
Uffici ai necessari accertamenti.
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3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
Relazione di stima
Individuazione catastale degli immobili
L’elenco degli immobili di proprietà della società fallita “Gruppo Morelli Costruzioni di
Morelli Giovanni e C. s.a.s.” oggetto della presente relazione sono ricavati dall’esame
dei registri immobiliari di Salò aggiornati al 03 maggio 2013.
Precisamente risultano di proprietà della società “Gruppo Morelli Costruzioni di
Morelli Giovanni e C. s.a.s.” i seguenti beni:
immobili situati nel Comune di Vobarno (BS) censiti catastalmente nella sezione VOB
e distinti come segue:
-
Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, in Via Chiusure - piano S-R – cat. A/10 - vani
2,5 - R.C. Euro 426,08;
-
Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 3, in Via Chiusure - piano 1 – cat. A/2 - classe 5
- vani 3 - R.C. Euro 185,92;
-
Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 5, in Via Chiusure - piano T – cat. D/5 - R.C.
Euro 4.992,00;
Quest'ultima derivante dalla variazione per demolizione parziale e ristrutturazione
dell'unità già individuata al NCEU di Vobarno sez. Vob. al foglio 25, con il mappale
numero 5229 sub 1.
Il mappale 5229 sub 6 Via Chiusure SNC P.T. individua la corte, bene comune non
censibile ai mappali 5229 sub. 2-3-5.
Il mappale 5229 sub 7 Via Chiusure SNC P.S1-T1 individua il vano scala, bene
comune non censibile ai mappali 5229 sub. 2-3.
I subalterni 2, 3 e 5 costituiscono un corpo di fabbrica confinante a Sud con un’area a
parcheggio (costituita da 5 posti auto) ceduta al Comune di Vobarno come Standard
urbanistici e attestante sulla pubblica via (Via Chiusure).
I tre lati Est, Ovest e Nord del fabbricato attestano, invece, su una corte comune
(individuata dal sub. 6) dove sono stati ricavati altri 9 posti auto, ceduti sempre al
Comune di Vobarno come aree a Standard urbanistici e due posti auto mantenuti in
proprietà e collegati ai sub. 2 e 3. La corte comune confina:
- a Est, oltre un muro di cinta in pietrame, con la proprietà del sig. Gaidoni;
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- a Nord, oltre un muretto di cinta con recinzione metallica, con la proprietà del sig.
Rodella;
- a Ovest oltre un muro in pietrame con la proprietà del sig. Andreoli. Su questo lato,
l’area di corte comune compresa tra il fabbricato ed il suddetto muro di cinta è adibito
a passo carraio per l’accesso carraio alle proprietà a nord.
Provenienza
Atto in data 20.09.2010 nr. 27969/9883 di rep. Notaio Dr. Daniele Manera, reg. a
Soresina il 04.l0.2010 al nr. 2927 dei modelli pubblici e trascritto anche alla
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salò in data 11.10.2010 ai nr. 6822/4354,
con il quale le società "Morelli Real Estate s.a.s di Morelli Geom. Giovanni e C.” con
sede in Gambara, "Gruppo Morelli Costruzioni s.r.l." società unipersonale con sede in
Gambara, "Domo Costruzioni s.r.l." con sede in Gambara e"Morelli Immobiliare s.r.l.”
società unipersonale con sede in Gambara deliberavano di fondersi, mediante la
costituzione della Società in accomandita semplice "Gruppo Morelli Costruzioni di
Morelli Giovanni e C. s.a.s." ai sensi dell'art. 2501 del Codice Civile.
Tra i beni compresi nel patrimonio della Società "Morelli Immobiliare s.r.l." risultano
anche:
-piena proprietà nel fabbricato con area accessoria sito in Comune di VOBARNO alla Via Chiusure delle porzioni immobiliari individuate al NCEU sez. Vob. di detto
Comune al foglio 25, con i mappali numeri
5229 sub. 2 Via Chiusure P.S.R. Cat. A/l0
Cl.2
Vani 2,5
R.C. euro 426,08
5229 sub. 3 Via Chiusure P.1.
Cat. A/2
Cl.5
Vani 3
R.C. euro 185,92
5229 sub. 5 Via Chiusure SNC
P.T.
Cat. D/5
5229 sub. 6 Via Chiusure SNC
P.T.
bene comune non censibile
5229 sub. 7 Via Chiusure SNC
P.S1-T1
bene comune non censibile
R.C.euro 4.992,00
Come risulta dalla ispezione ipotecaria effettuata in via telematica il 05/09/2013 dal
sottoscritto Andrea Pedezzi ed allegata alla presente perizia, in data 05/06/2013 la
Dott.ssa Conti Giuseppina ha provveduto a richiedere, presso l’Agenzia del Territorio
– Conservatoria di Salò, la nota di trascrizione della sentenza dichiarativa di
fallimento per le sopra indicate unità immobiliari (Registro generale n. 3285 –
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Registro particolare n. 2382 – Presentazione n.9) a favore della massa dei creditori
del fallimento “Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni e C. s.a.s.” nonché
personale del socio Morelli Giovanni.
In data 04/09/2013, su richiesta del sottoscritto ing. Andrea Pedezzi, il Comune di
Vobarno – Ufficio Urbanistico, ha rilasciato il Certificato di Destinazione Urbanistica
(prot. 2013 U0012968) relativo all’area individuata catastalmente al Foglio n.9,
mappale 5229 e mappale 5229, sub. 2, 3 e 5.
In base a quanto previsto dal vigente strumento urbanistico adottato in data
21/03/2012 dal Comune di Vobarno (Piano di Governo del Territorio a firma dell’Arch.
Silvano Buzzi e del Dott. Alessio Loda), il Certificato attesta che:
1) l’area censita al Foglio n.9 , mappale 5229 è compresa:
-
parte nella zona ATRI (ambiti territoriali a destinazione prevalentemente
residenziale intensiva; gli interventi edificatori sono soggetti alle prescrizioni
urbanistiche contenute nell’art. 25 delle NTA del Piano delle Regole del PGT);
-
parte nella zona NAF (nuclei di antica formazione; gli interventi edificatori sono
soggetti alle prescrizioni urbanistiche contenute nell’art. 22 delle NTA del
Piano delle Regole del PGT);
2) l’area censita al Foglio n.9 , mappale 5229, sub. 2, 3 e 5 è compresa nella zona
ATRI (ambiti territoriali a destinazione prevalentemente residenziale intensiva).
Descrizione degli immobili
Le tre unità immobiliari oggetto della presente perizia, ubicate in due distinti corpi di
fabbrica edificati contestualmente ed in aderenza, possono essere così suddivise e
descritte:
- Appartamento (piano primo): particella 5229 sub. 3 Via Chiusure - piano 1 Cat. A/2 - classe 5 - vani 3 - R.C. Euro 185,92;
- Ufficio (piano rialzato con annesso piano seminterrato): particella 5229 sub. 2
Via Chiusure - piano S-R - Cat. A/10 - classe 2 - vani 2,5 - R.C. Euro
426,08;
- Spazio direzionale/commerciale (piano terra): particella 5229 sub. 5 Via
Chiusure, SNC - piano T Cat. D/5 - R.C. Euro 4.992,00
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Di seguito si analizza nel dettaglio la singola unità:
Appartamento particella 5229 sub. 3
L’appartamento è ubicato al piano primo del fabbricato e vi si accede dalla scala
(sub.7) in comune con l’ufficio sottostante. È costituito da soggiorno con angolo
cottura, una camera matrimoniale, una ripostiglio, un bagno ed un balcone. La
superficie utile dell’appartamento è di 51,0 mq e quella del terrazzo è di 16,18 mq.
L’altezza dei locali è pari a 2,70 m.
L’immobile si presenta allo stato originario della fine degli anni ‘70 e versa in un
notevole stato di degrado. La completa assenza di manutenzione (dovuta anche al
fatto che l’appartamento è disabitato da diversi anni) fa sì che l’immobile in esame
non si presenti in buono stato di conservazione.
I pavimenti sono in piastrelle di monocottura ceramica, le finestrature realizzate con
infissi in alluminio e vetrocamera. L’impianto di riscaldamento è costituito da radiatori
in ghisa alimentati da una caldaia murale a gas metano (che alimenta anche i
terminali dell’ufficio al piano rialzato e della cantina al piano seminterrato)
attualmente smantellata. L’impianto elettrico è realizzato sottotraccia e dotato di
placche in materiale metallico.
Sebbene dal punto di vista strutturale non si rilevino significative lesioni o
fessurazioni che denotino cedimenti, assestamenti o dissesti, le finiture sono
obsolete e deteriorate dagli anni (pareti esterne e interne scrostate, impianti
tecnologici allo stato originario, componenti dell’impianto elettrico e idro-termosanitario manomessi, utilizzi di inquilini non autorizzati,…).
Per essere adeguato agli attuali standard abitativi, anche di un’abitazione di tipo
civile non di lusso, l’immobile necessita senza dubbio di una ristrutturazione
completa e di un successivo adeguamento della regolarità edilizia ed urbanistica
(Attestato di Certificazione energetica, Dichiarazioni di Conformità degli Impianti,
Certificato di agibilità).
Ufficio particella 5229 sub. 2
L’ufficio è ubicato al piano rialzato del fabbricato e vi si accede sia dalla scala (sub.7)
in comune con l’appartamento sovrastante, sia direttamente dall’area esterna tramite
un accesso dal balcone di superficie pari a 7,02 mq.
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La superficie utile del piano rialzato è pari a 32,80 mq senza alcun divisorio interno e
senza servizi igienici. L’altezza dei locali è pari a 2,7 m.
La superficie utile del piano seminterrato è pari a 32.80 mq dove trova posto un
locale destinato originariamente a spogliatoio e i relativi servizi igienici; a tale piano si
accede dalla stessa scala comune (sub.7). L’altezza dei locali è pari a 2,7 m.
Analogamente a quanto scritto per l’appartamento, anche l’ufficio e la cantina si
presentano allo stato originario della fine degli anni ’70 e versano in un notevole stato
di degrado. La completa assenza di manutenzione (dovuta anche al fatto che i locali
soni disabitati da diversi anni) fa sì che l’immobile in esame non si presenti in buono
stato di conservazione.
I pavimenti sono in piastrelle di monocottura ceramica, le finestrature realizzate con
infissi in alluminio e vetrocamera. L’impianto di riscaldamento era costituito da
ventilconvettori a parete (ora rimossi) alimentati dalla caldaia che in origine era
installata nell’appartamento al piano primo e attualmente smantellata. L’impianto
elettrico è realizzato sottotraccia e dotato di placche in materiale metallico.
Sebbene dal punto di vista strutturale non si rilevino significative lesioni o
fessurazioni che denotino cedimenti, assestamenti o dissesti, le finiture sono
obsolete e deteriorate dagli anni (pareti esterne e interne scrostate, impianti
tecnologici allo stato originario, componenti dell’impianto elettrico e idro-termosanitario manomessi, utilizzi di inquilini non autorizzati,…).
Per essere adeguato agli attuali standard abitativi, l’immobile necessita senza dubbio
di una ristrutturazione completa e di un successivo adeguamento della regolarità
edilizia ed urbanistica (Attestato di Certificazione energetica, Dichiarazioni di
Conformità degli Impianti, Certificato di agibilità).
Spazio direzionale/commerciale particella 5229 sub. 5
Tale spazio commerciale è attualmente utilizzato dalla filiale bancaria della Intesa S.
Paolo Spa. Esso si sviluppa al piano terra del fabbricato e vi si accede direttamente
dal portico di proprietà avente superficie pari a 16,22 mq. La superficie commerciale
dell’unità è pari a 399,64 mq e l’altezza dei locali è di 3,00 m.
All’interno dello spazio commerciale/direzionale sono ubicati i locali adibiti a ingresso,
zona bancomat, locale cassette di sicurezza, locale tecnico, locale server, tutti
ricavati attraverso la costruzione di pareti divisorie in cartongesso; per quanto
riguarda il blocco servizi igienici, invece, le tramezze sono realizzate con laterizio
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3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
forate e rivestite con mattonelle in bicottura. Infine, la delimitazione delle postazioni
dei dipendenti della filiale bancaria sono realizzate attraverso pareti mobili in parte
vetrate.
La pavimentazione della filiale e del portico di pertinenza è in piastrelle di gres
porcellanato; è presente un controsoffitto a quadrotti in cui sono integrate le lampade
per l’illuminazione e le unità idroniche a cassetta per la climatizzazione degli
ambienti.
L’impianto di climatizzazione è di tipo idronico composto da una caldaia murale
alimentata a gas metano per la produzione di acqua calda per il riscaldamento
ambiente e da un refrigeratore condensato ad aria per la produzione di acqua
refrigerata per il raffrescamento estivo. Sia la caldaia sia l’unità interna del
refrigeratore sono installati in un locale tecnico, dove trovano collocazione anche tutti
gli organi di distribuzione e regolazione (collettori idraulici, pompe di circolazione,
ecc…). I terminali sono
costituiti da 10 cassette a quattro vie integrate nel
controsoffitto e comandate ciascuna da un pannello di controllo a parete.
La filiale, inoltre, è dotata di impianto di Ventilazione Meccanica Controllata che
garantisce un adeguato ricambio dell’aria ambiente. L’impianto è realizzato
attraverso un recuperatore di calore (installato sempre nel locale tecnico) ed una rete
aeraulica posata all’interno del controsoffitto e collegata alle cassette.
Esistono, infine, tre split ad espansione diretta per la climatizzazione dei locali
“tecnico”, “retro area safe” e “area self” (zona bancomat).
I servizi igienici sono riscaldati mediate radiatori a piastra in alluminio e produzione di
acqua calda sanitaria mediante boiler elettrico a parete.
Tutti i locali della filiale si presentano in un ottimo stato di conservazione, con un
buon livello di finitura. Dal punto di vista strutturale non si rilevano significative lesioni
o fessurazioni che denotino cedimenti, assestamenti o dissesti.
Si rileva la necessità soltanto di una tinteggiatura delle pareti esterne.
Tale unità, a differenza delle altre due analizzate, è dotata di regolare Certificato di
agibilità.
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3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
Individuazione proprietà immobiliari cedute nel biennio
Si evidenzia che i beni oggetto di perizia nel territorio del comune di Vobarno erano
di proprietà della “Immobiliare Morelli srl” e a seguito dell’atto di fusione datato
20.09.2010 n. 27969/9883 di rep. Notaio Dr. Daniele Manera, reg. a Soresina il
04.l0.2010 al n. 2927 dei modelli pubblici e trascritto anche alla Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Salò in data 11.10.2010 ai nr. 6822/4354, gli immobili sono
confluiti nella Società in accomandita semplice "Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli
Giovanni e C. s.a.s.".
L’ultima cessione immobiliare avvenuta nel periodo ispezionato risale al 2008
quando, con atto del 11/11/2008 n. 25891/8335 di repertorio Notaio Daniele Manera
trascritto a Salò il 25/11/2008 ai n.8668/5831I, in cui il sub. 4 mappale 5229 viene
ceduto al Comune di Vobarno come acquisizione degli standards urbanistici relativi
al permesso di costruire convenzionato n. 138/07.
Regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile
La cronologia delle autorizzazioni edilizie viene nuovamente suddivise per le tre unità
e di seguito riportata:
- Appartamento (piano primo): particella 5229 sub. 3

Presso l’ufficio tecnico del Comune di Vobarno esiste una Concessione
Edilizia senza contributo n°103/77 – prot. 35/26 riguardante l’intera
particella 5229 relativo all’originario laboratorio artigianale, presentato
in data 05/12/1977 a nome dell’allora proprietario sig. Brambilla Fulvio;
tale pratica chiede l’autorizzazione a ristrutturare l’intero immobile
realizzando un laboratorio artigianale con relativi spogliatoi e centrale
termica, uffici comunicanti con il laboratorio con spogliatoi al piano
seminterrato e un appartamento al piano primo;

Nel maggio del 1977 il sig. Brambilla Fulvio e il tecnico incaricato Arch.
Mario Rubelli consegnano una relazione tecnica descrittiva relativa allo
scarico delle acque di scarico in fognatura;

In data 30/05/1979 prot. 3606 il sig. Brambilla Fulvio fa richiesta di
autorizzazione all’agibilità dell’immobile allegando il verbale di collaudo
delle opere in C.A.;
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In data 18/09/1979 prot. 5876 il Comune di Vobarno, per il rilascio del
certificato di abitabilità, chiede di integrare la pratica con altra
documentazione (tra cui lo schema delle fognature eseguite). A seguito
della mancata risposta e soprattutto della difformità della suddivisione
interna dei locali rispetto ai disegni di concessione rilevato durante il
sopralluogo tecnico, l’agibilità non viene concessa.
- Ufficio (piano rialzato con annesso piano seminterrato): particella 5229 sub. 2

Nel maggio del 1977 il sig. Brambilla Fulvio e il tecnico incaricato Arch.
Mario Rubelli consegnano una relazione tecnica descrittiva relativa allo
scarico delle acque di scarico in fognatura;

In data 30/05/1979 prot. 3606 il sig. Brambilla Fulvio fa richiesta di
autorizzazione all’agibilità dell’immobile allegando il verbale di collaudo
delle opere in C.A.;

In data 18/09/1979 prot. 5876 il Comune di Vobarno, per il rilascio del
certificato di abitabilità, chiede di integrare la pratica con altra
documentazione (tra cui lo schema delle fognature eseguite). A seguito
della mancata risposta e soprattutto della difformità della suddivisione
interna dei locali rispetto ai disegni di concessione rilevato durante il
sopralluogo tecnico, l’agibilità non viene concessa.
- Spazio direzionale/commerciale (piano terra): particella 5229 sub. 5

Presso l’ufficio tecnico del Comune di Vobarno esiste una Concessione
Edilizia senza contributo n°103/77 – prot. 35/26 riguardante l’intera
particella 5229 relativo all’originario laboratorio artigianale, presentato
in data 05/12/1977 a nome dell’allora proprietario sig. Brambilla Fulvio;
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3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
tale pratica chiede l’autorizzazione a ristrutturare l’intero immobile
realizzando un laboratorio artigianale con relativi spogliatoi e centrale
termica, uffici comunicanti con il laboratorio con spogliatoi al piano
seminterrato e un appartamento al piano primo;

Nel maggio del 1977 il sig. Brambilla Fulvio e il tecnico incaricato Arch.
Mario Rubelli consegnano una relazione tecnica descrittiva relativa allo
scarico delle acque di scarico in fognatura;

In data 30/05/1979 prot. 3606 il sig. Brambilla Fulvio fa richiesta di
autorizzazione all’agibilità dell’immobile allegando il verbale di collaudo
delle opere in C.A.;

In data 3 agosto 2007 viene presentato al Comune di Vobarno, a nome
della “Morelli Immobiliare srl”, un Permesso di Costruire n°138/07 prot.
10415 per la ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso
riguardante la sola parte di immobile attualmente adibita a filiale
bancaria, per passare quindi da una destinazione artigianale ad una
commerciale/direzionale. Si specifica che tale permesso prevede la
demolizione di un blocco servizi sul lato Nord del fabbricato in modo da
ricavare una volumetria di 81.18 mc da poter utilizzare in una fase
successiva, per un eventuale ampliamento del fabbricato.

In data 31 agosto
2007 il Comune di Vobarno esprime parere
favorevole a condizione che l’intervento venga sottoposto a Permesso
di Costruire Convenzionato e che venga integrata la documentazione
presentata.

In data 28 novembre 2007 viene presentata al Comune di Vobarno, a
nome della “Morelli Immobiliare srl” una Denuncia di Inizio Attività
n°219/07 prot. 15635 per ristrutturazione edilizia con oggetto la
demolizione di una parete e la realizzazione di un porticato e alcune
vetrine fronte strada.
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In data 03 dicembre 2007 il Comune di Vobarno esprime parere
favorevole a condizione che venga stipulata idonea convenzione
urbanistica per il cambio di destinazione d’uso da artigianale a
commerciale/direzionale.

In data 30 maggio 2008 viene presentata al Comune di Vobarno, a
nome della “Morelli Immobiliare srl” una Denuncia di Inizio Attività n°1219/07 prot. 7255 in variante alla DIA n°219/07 prot. 15636 per
ristrutturazione edilizia e con la quale si chiede di modificare, rispetto
alla DIA originaria, le dimensioni delle vetrine e del porticato.

In data 7 novembre 2008, il Comune di Vobarno, con Determinazione
n°507, come da Permesso di Costruire Convenzionato n°138/2007
richiesto dalla “Morelli Immobiliare srl”, determina di acquisire nel
patrimonio comunale il subalterno 4 del mappale 5229, foglio 25 del
NCEU.

In data 11 novembre 2008 viene stipulata, con atto d’obbligo unilaterale
di asservimento ad uso pubblico di area a parcheggio e cessione aree
ad uso strada, la “Convenzione” tra il Comune di Vobarno e la “Morelli
Immobiliare srl”. Con atto del 11/11/2008 n. 25891/8335 di repertorio
Notaio Daniele Manera trascritto a Salò il 25/11/2008 ai n.8668/5831I il
sub. 4 mappale 5229 viene ceduto al Comune di Vobarno da parte
della “Morelli Immobiliare S.r.l.” .

In data 14 novembre 2008 il Comune di Vobarno rilascia alla
“Immobiliare Morelli srl” il Permesso di Costruire Convenzionato
soggetto a contributo.

In data 3 dicembre 2008 viene presentata al Comune di Vobarno, a
nome della “Morelli Immobiliare srl” una Denuncia di Inizio Attività in
variante alle DIA prot. 15635 del 28-11-2007 e DIA prot. 7255 del 3005-2008.

In data 19 marzo 2009 il costruttore “Morelli geom. Giovanni & C. snc”
chiede per conto della “Immobiliare Morelli srl” il Certificato di Agibilità
producendo tutti gli allegati necessari; in particolare vengono
presentati:
-
Comunicazione di Fine Lavori a firma del geom. Morelli
Giovanni, in qualità di progettista e direttore lavori;
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Relazione di stima immobili “Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni e C. s.a.s
3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
-
Ricevuta di avvenuta denuncia di variazione catastale;
-
Planimetria
dello
schema
fognario
con
ottenimento
dell’ammissione allo scarico in pubblica fognatura da parte della
A2A con prot. 4356-P del 12-03-2009 sia per l’unità residenziale
sia per le due unità commerciali.
-
Dichiarazione di conformità ai sensi del DM 22 gennaio 2008
n°37 della ELETECNO ST spa di Robbiate (LC) per l’impianto di
climatizzazione del 11-12-2008.
-
Dichiarazione di conformità ai sensi del DM 22 gennaio 2008
n°37
della
ELETECNO
ST
spa
per
l’impianto
elettrico
illuminazione e distribuzione forza motrice del 11-12-2008;
-
Dichiarazione di conformità ai sensi del DM 22 gennaio 2008
n°37 della ELETECNO ST spa per l’impianto idrico sanitario del
11-12-2008.

In data 5 agosto 2009 l’Ufficio urbanistico del Comune di Vobarno
rilascia il Certificato di Agibilità con prot. 2009 U0010181.
Valutazione delle unità.
Alla base della disciplina dell’estimo è posto il postulato dello scopo, che afferma che
il valore di un immobile deve essere determinato in funzione dello specifico scopo
per il quale la valutazione immobiliare è redatta. Per tale motivo, ricadendo
l’immobile all’interno di un procedimento fallimentare, è necessario che il presente
rapporto di valutazione sia finalizzato alla determinazione, oltre che del più probabile
valore in libero mercato, del più probabile valore di mercato in condizioni di vendita
forzata.
Determinazione del Valore di Mercato
La DIA del 3 dicembre 2008 specifica la distribuzione dei parcheggi ceduti come aree
standard al Comune con convenzione e mantenute in proprietà come parcheggi di
pertinenza residenziale per superficie pari a 22 mq. Tuttavia nella denuncia catastale
non si riporta alcuna distinzione all’interno del sub 6 che individua la corte bene
comune non censibile ai mappali 5229 sub. 2-3-5.
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3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
L’unità immobiliare individuata al sub. 5 risulta attualmente locata alla Filiale bancaria
Intesa San Paolo Spa con contratto d’affitto in scadenza al 31/08/2014 con un
canone di locazione annuo pari a 35.242.68 €; inoltre, in prospettiva di una futura
cessione dell’immobile, al fine di evitare una disdetta del contratto d’affitto da parte di
un conduttore “solvibile” e la conseguente minor appetibilità, è stata ottenuta - come
risulta dal provvedimento del Giudice Delegato al fallimento Dott. Raffaele Del Porto
del 22/07/2013 - una riduzione del 20% del canone, portato quindi a 28.200 € annui
oltre IVA.
In considerazione degli accessi distinti alle tre unità immobiliari e alle differenti
destinazioni d’uso, ogni unità catastale verrà analizzata singolarmente.
Superficie commerciale
La superficie commerciale viene determinata comprendendo per intero i muri
perimetrali e la metà di quelli divisori ed utilizzando i seguenti coefficienti di
destinazione:
− 1,00
per i locali del piano terra, primo e secondo;
− 0,50
per i vani del piano interrato;
− 0,33
per i balconi e vani d’accesso;
− 0,10
per il giardino
Appartamento particella 5229 sub. 3
Si ottiene:
Locali piano primo
58,0 x 1,00
=
58,00 m2
Terrazzo esterno
16,18 x 0,33
=
5,34 m2
Superficie commerciale totale
_________________
2
63,34 m
Ufficio particella 5229 sub. 2
Si ottiene:
Locali piano rialzato
35,90 x 1,00
=
35,90 m2
Locali piano seminterrato
35,90 x 0,50
=
17,95 m2
7,02 x 0,33
=
2,32 m2
Balcone esterno di ingresso
Superficie commerciale totale
_________________
2
56,17 m
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Spazio direzionale/commerciale particella 5229 sub. 5
Si ottiene:
Locali piano terra
401,10 x 1,00
Portico di accesso
16,63 x 0,33
= 401,10 m2
=
Superficie commerciale totale
5,49 m2
_________________
2
406,59 m
Considerazioni sul valore
Prima di qualsiasi valutazione inerente lo stato dell’immobile è bene precisare che
sarebbe consigliato procedere con un aggiornamento degli accatastamenti relativi al
sub.3 perché sono presenti piccole difformità facilmente sanabili. In maniera analoga
sarebbe opportuno accatastare separatamente i due posti macchina, uno a servizio
dell’appartamento sub. 3 e uno dell’ufficio sub. 2, attualmente inseriti nel sub. 6 che
individua la corte bene comune non censibile ai mappali 5229. Queste pratiche,
comunque, risultano essere di modesta entità economica rispetto al valore
dell’immobile.
L’immobile è in buona posizione, ubicato nel centro del comune di Vobarno, in un
contesto prevalentemente residenziale, di comodo accesso (sia carraio sia pedonale)
dalla via pubblica, con possibilità di parcheggio anche su luogo pubblico negli spazi
limitrofi all’ingresso. Il fabbricato, di recente ristrutturazione, risulta integro e con un
discreto stato di conservazione. Non si rilevano lesioni significative che denotino
cedimenti, assestamenti o dissesti.
Il fabbricato è architettonicamente gradevole e l’articolazione dei locali è razionale.
Dopo indagine esperita in sito, il sottoscritto, ha preso in esame il grado di appetibilità
nel mercato attuale per unità simili, verificato l’orientamento, la luminosità, gli
accessi, anche in rapporto agli spazi circostanti, comparato infine l’andamento
generale, in perdurante crisi, del mercato immobiliare per unità simili in Vobarno, lo
stato di conservazione dell’immobile tutto ciò premesso il sottoscritto è pervenuto alla
valutazione, scaturita anche da informazioni assunte in zona da colleghi
professionisti ed operatori del settore, così suddivisa:
-
Porzione residenziale:
1.100 euro/m2;
-
Porzione commerciale/direzionale:
1.300 euro/m2;
-
Porzione terziario:
1.200 euro/m2;
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3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
Stima
Il valore dei singoli subalterni è quindi così determinabile:
Superf. commerciale
Valore medio
Stima valore totale
Sub. 2
56,17 m2
1.200 €/ m2
67.404 €
Sub. 3
63,34 m2
1.100 €/ m2
69.674 €
Sub. 5
406,59 m2
1.300 €/ m2
528.567 €
Il valore venale dei subalterni oggetto della procedura fallimentare, operando gli
arrotondamenti al migliaio di euro, è il seguente:
Stima valore venale
Ufficio - Sub. 2
67.500 €
Appartamento - Sub. 3
70.000 €
Filiale bancaria - Sub. 5
529.000 €
TOTALE
666.500 €
Stima valore di mercato
667.000 €
Si specifica che sul lotto rimane a disposizione una volumetria di 81.18 mc da poter
utilizzare per un eventuale ampliamento del fabbricato.
In maniera analoga sarebbe opportuno procedere con l’accatastamento dei due posti
macchina mantenuti di proprietà attualmente inseriti nel sub. 6 che individua la corte
esterna comune in modo da renderli pertinenti uno a servizio dell’appartamento sub.
3 e uno dell’ufficio sub. 2.
Determinazione del Valore di Vendita Forzata
In caso di vendita in circostanze straordinarie, come può essere un’esecuzione
fallimentare, è bene descrivere la situazione nella quale ha luogo il trasferimento
mediante il valore di vendita forzata. Nelle “Linee Guida per la Valutazione degli
Immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” elaborate dall’Associazione Bancaria
Italiana (ABI) si definisce valore di vendita forzata “l’importo che si può
ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve
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perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di
mercato”.
La vendita forzata implica quindi un prezzo inferiore a quello di mercato e che riflette
le particolari condizioni del venditore, il periodo di esposizione del bene sul mercato e
deve essere ricavato da specifiche assunzioni che tengano in considerazione tutti i
fattori intrinseci ed estrinsechi della condizione di vendita.
In un caso di procedura fallimentare, per trovare il valore di vendita forzata di un
bene, bisogna tenere in considerazione tutti i maggiori oneri che incontra un
acquirente di un immobile all’asta rispetto ad un acquisto nel libero mercato, nonché
le incombenze della procedura:
* Il tempo nel quale l’aggiudicatario di un immobile diventa proprietario ed entra
in possesso del bene non è quantificabile prima dell’asta. Ogni procedura ha
le sue caratteristiche perciò chi compra in asta non sa quando avrà diritto
reale di godere dell’immobile;
* La vendita avviene senza la garanzia per i vizi sul bene stabilita dalle vigenti
leggi in 10 anni sul nuovo e vizi occulti per l’usato, senza certezza sulla qualità
del bene e della manutenzione dell’immobile;
* Tra la data di stima dell’immobile e la sua aggiudicazione possono intervenire
diversità tra il valore stimato e quello reale indotte sia dal cambiamento delle
caratteristiche e delle condizioni del bene (deperimento fisico, obsolescenza
funzionale ed esterna), sia dalla ciclicità del segmento immobiliare
(rivalutazione/svalutazione);
* Difficoltà nel visionare l’immobile oggetto della procedura fallimentare.
Spesso, infatti, non è possibile visionare di persona il bene e, nei casi in cui è
possibile farlo, i soggetti delegati ad accompagnare gli interessati fissano i
sopralluoghi con scarso anticipo (7-10 giorni) rispetto alla data dell’asta. Un
preavviso così limitato non è sufficiente per una decisione importante come
l’acquisto di un immobile, dove spesso nel libero mercato sono necessarie
varie visite al bene e tempistiche piuttosto lunghe per accedere a piani di
finanziamento bancario;
* Diversità dell’attività di marketing tra un bene oggetto di procedura
fallimentare ed uno normalmente immesso sul mercato immobiliare. Infatti,
l’immobile messo all’asta è pubblicizzato soltanto tramite qualche rivista
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specializzata o in appositi siti internet. Normalmente, infatti, l’immobile non
viene inserito in riviste generiche o giornali, non è oggetto di avvisi e locandine
affisse nella città e non è dotato di alcun agente immobiliare preposto alla sua
vendita;
* Se si considera che in fase d’asta avverranno dei rilanci rispetto al prezzo
base dell’asta, quest’ultimo non dovrà di certo essere pari al valore di mercato
del bene poiché questo porterebbe l’aggiudicatario a pagare un prezzo
superiore al valore di mercato;
* Per superare l’innata diffidenza del comune cittadino al mondo delle aste
giudiziarie, dovuta principalmente all’aspetto psicologico di sentirsi partecipe
ad un esproprio forzoso ed aumentare la platea dei possibili acquirenti
dell’immobile, è opportuno scontare il valore di mercato dell’immobile così che
diventi maggiormente appetibile.
Considerando i presupposti e le limitazioni sopra esposte ed operando gli
arrotondamenti al migliaio di euro, si ritiene congruo che il valore di vendita forzata
sia pari al valore di mercato precedentemente esposto scontato del 20%:
Stima valore venale
Stima valore di vendita forzata
533.600 €
(667.000€ x 80%)
Il
valore
di
vendita
forzata
è
pertanto
stimato
pari
a
534.000
€
(cinquecentotrentaquattromila /00 euro).
Probabile Valore di Mercato e di Vendita Forzata
Per l’immobile in oggetto, il più probabile
VALORE DI MERCATO,
al netto di eventuali
opere edilizie e concessorie, è stimato pari a:
667.000 € (seicentosessantasettemila/00 euro)
Mentre il più probabile
VALORE DI VENDITA FORZATA
o valore a base d’asta viene
quantificato pari a:
534.000 € (cinquecentotrentaquattromila/00 euro)
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Relazione di stima immobili “Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni e C. s.a.s
3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
Formalità gravanti sugli immobili
¾ ipoteca giudiziale iscritta a Salò in data 28.01.2011 ai nr. 645/112 a favore
della "Mantovabanca 1896 Credito Cooperativo S.C." con sede in Asola e
contro la Società "Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni & C. s.a.s."
con sede in Gambara per la somma complessiva di Euro 750.000,00
(gravante solo i mappali 832 sub. 31-80 del fg.7 del NCEU di Villanuova sul
Clisi e i mappali 5229 sub. 6-7 al NCEU sez. Vob. di Vobarno poiché i mappali
5229 sub. 2-3-5 risultano svincolati con annotamento in data 15.06.2011 ai nr.
3634/544);
¾ ipoteca giudiziale iscritta a Salò in data 28.01.2011 ai nr. 646/113 a favore
della "Mantovabanca 1896 Credito Cooperativo S.C." con sede in Asola e
contro la Società "Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni & C. s.a.s.”
con sede in Gambara per la somma complessiva di Euro 800.000,00
(gravante solo i mappali 5229 sub. 6-7 al NCEU sez. Vob. di Vobarno poichè i
mappali 5229 sub. 2-3-5 risultano svincolati con annotamento in data
15.06.2011 ai nr. 3635/545);
¾ ipoteca giudiziale iscritta a Salò in data 28.01.2011 ai nr. 647/114 a favore
della "Mantovabanca 1896 Credito Cooperativo S.C." con sede in Asola e
contro la Società "Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni & C. s.a.s.”
con sede in Gambara per la somma complessiva di Euro 1.000.000,00
(gravante solo i mappali 5229 sub. 6-7 al NCEU sez. Vob. di Vobarno poiché i
mappali 5229 sub. 2-3-5 risultano svincolati con annotamento in data
15.06.2011 ai nr. 3636/546);
¾ ipoteca volontaria iscritta a Salò in data 07.06.2011 ai nr. 3481/681 a favore
della "Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.A." con sede in Parma e
contro la Società "Morelli Geom. Giovanni e C. snc" con sede in Gambara,
quale parte mutuataria, nonché contro la Società "Gruppo Morelli Costruzioni
di Morelli Giovanni e C. s.a.s.” con sede in Gambara per la somma
complessiva di Euro 570.000,00 di cui Euro 380.000,00 per capitale da
rimborsarsi in anni 14 (gravante i beni identificati ai mappali 5229 sub. 2-3-5 al
NCEU sez. Vob. di Vobarno);
¾ ipoteca giudiziale iscritta a Salò in data 24.01.2013 ai nr. 489/65 a favore della
"Hypo Alpe Adria Bank S.p.a." con sede in Udine e contro la Società "Gruppo
Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni & C. s.a.s." con sede in Gambara per la
somma complessiva di Euro 1.245.400,00 (gravante i beni identificati ai
mappali 5229 sub. 2-3-5 al NCEU sez. Vob. di Vobarno);
¾ ipoteca volontaria iscritta a Salò in data 06.03.2007 ai nr. 1815/346 a favore
della "Unipol Banca S.p.A.” con sede in Bologna e contro la società "Morelli
Immobiliare s.r.l." con sede in Gambara per la somma complessiva di Euro
2.020.000,00 di cui Euro 1.010.000,00 per capitale da rimborsarsi in anni 17
(gravante i beni identificati ai mappali 5229 sub. 2-3-5-6-7 al NCEU sez. Vob.
di Vobarno poiché il sub. 4 è stato ceduto al Comune di Vobarno da parte
della “Morelli Immobiliare S.r.l.” con atto in data 11/11/2008 nr. 25891/8335 di
repertorio Notaio Daniele Manera trascritto a Salò il 25/11/2008 ai n.ri
8668/5831).
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Relazione di stima immobili “Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni e C. s.a.s
3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
Indicazione degli elementi per il calcolo dell’IMU
Si riportano di seguito le rendite catastali di tutti i subalterni oggetto della presente
relazione di perizia:
- particella 5229 sub. 2 Via Chiusure – p. S-R - Cat. A/10 – cl. 2 - RC € 426,08
- particella 5229 sub. 3 Via Chiusure – p. 1 - Cat. A/2 – cl. 5 - R.C. € 185,92
- particella 5229 sub. 5 Via Chiusure, SNC – p. T Cat. D/5 - R.C. € 4.992,00
Tra gli allegati si riporta la Guida del Comune di Vobarno per il calcolo dell’Imposta
Municipale propria (IMU) con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno 2012 e
2013 per l’abitazione principale e le relative pertinenze.
Si fa inoltre presente che il Comune di Vobarno ha chiesto al Tribunale Ordinario di
Brescia – Sezione Fallimentare di essere ammesso, in via privilegiata, al passivo del
fallimento in oggetto (n°128/2013) per una somma complessiva pari a 9.783.21 €
relativamente all’Imposta Comunale sugli Immobili ed all’Imposta Municipale Propria
per il periodo 01/01/2010 ÷ 24/04/2013. La somma complessiva è da suddividere tra i
subalterni 2, 3 e 5 come di seguito specificato:
-
sub. 2: 719.91 €
-
sub. 3: 628,28 €
-
sub.5: 8435.02 €
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Relazione di stima immobili “Gruppo Morelli Costruzioni di Morelli Giovanni e C. s.a.s
3 unità – via Chiusure, snc – Vobarno (BS) – Foglio 25, Mappale 5229, Sub. 2, 3 e 5
Riepilogo documenti allegati
Allegato 1.
Copia visure e planimetrie catastali;
Allegato 2.
Copia della nota di trascrizione del 05/06/2013;
Allegato 3.
Copia delle visure per soggetto presso l’Agenzia delle Entrate;
Allegato 4.
Copia delle ispezioni ipotecarie eseguite presso l’agenzia del
territorio;
Allegato 5.
Copia della documentazione autorizzativa depositata presso il
comune di Vobarno;
Allegato 6.
Certificazioni energetiche;
Allegato 7.
Guida per il calcolo dell’IMU del Comune di Vobarno;
Allegato 8.
Allegato fotografico.
Allegato 9.
Certificato di Destinazione urbanistica
Allegato 10.
Istanza di insinuazione al passivo
Allegato 11.
Quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate – Vobarno –
I Semestre 2013;
Con ciò il tecnico, ritenuto di aver compiutamente e fedelmente adempiuto
all’incarico affidatogli, si sottoscrive
Con Osservanza
Brescia, 23 dicembre 2013
Il Perito
Ing. Andrea PEDEZZI
Pag. 22 di 22

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