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05 luglio 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
02
editoriale
Raccontiamo l’EIRE
Tre giorni di real estate a tutto campo
Abbiamo deciso di raccontare nell’odierno numero de Il Settimanale quanto di buono è stato detto e fatto nell’ultima edizione di EIRE a dimostrazione di come la manifestazione sia
servita alla comunità immobiliare a prescindere da alcune considerazioni, per riflettere sul futuro della manifestazione, portate avanti dal nostro giornale.
Senza insegnare nulla agli organizzatori di EIRE riteniamo che
quanto illustrato in questo numero possa essere un esempio
di come strutturare un’edizione futura molto più concentrata
sulla ‘cultura’ del real estate e sul confronto tra gli operatori:
cosa peraltro della quale il nostro sistema immobiliare ha immensamente bisogno.
Pensiamo inoltre con la presente pubblicazione di dare modo
a quanti non hanno potuto partecipare a tutti i convegni e le
manifestazioni (ovviamente impossibile) di fornire una sintesi
degli interventi e delle relazioni presentate (questo sarebbe un
servizio utile per il futuro da suggerire agli amici di Ge.Fi.).
il Quotidiano Immobiliare nel suo piccolo ha dedicato alla manifestazione di quest’anno 5 giornalisti, tre tecnici per le riprese
tv, una troupe esterna, portando in fiera tutte le sue attrezzature video e di ripresa. Abbiamo realizzato in studio 16 forum
coinvolgendo 60 ospiti, una ventina di interviste e ripreso integralmente il convegno iniziale oltre a intervenire con i propri
giornalisti a 10 convegni di cui troverete i contenuti in questo
numero. Abbiamo svolto inoltre un intenso lavoro di post produzione per montare tutto il girato e sviluppare il materiale raccolto distribuendolo sui vari giornali.
Questo numero vuole anche aprire il terreno per quanti vorranno portare i loro suggerimenti su come debbano articolarsi le
prossime edizioni di EIRE, fermo restando che trattandosi di un
evento creato da una società privata è nella sua piena facoltà
deciderne la formula e le modalità.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
Specialists in:
• Fit out of Offices, Retail, Restaurants & Hospitality
• Sustainable Refurbishments
• New Buildings
work in progress
Oliva Costruzioni & Servizi s.r.l.
Napoli | Milano
www.olivacostruzioni.com
[email protected]
04
deals delle ultime due settimane
deals
MILANO
19,7 MLN
GENOVA
150 MLN
Allianz e Ing hanno completato l'acquisizione del centro commerciale Fiumara di
Genova da CBRE Global Investors per una
cifra attorno ai 150 mln di euro. Fiumara
dispone di 120 negozi disposti su tre livelli, oltre a diversi servizi. La superficie dedicata a spazi commerciali è di circa 25mila
mq a cui si aggiungono 15mila mq di parco
divertimenti.
Atlantic 2 Berenice, fondo immobiliare chiuso gestito da IDeA FIMIT SGR, ha ceduto un
immobile a uso uffici/commerciale interamente locato sito a Milano, via Tazzoli 6. Ad
acquistare è stata Axa Reim SGR per conto del fondo Axa Selectiv' Immo. L'edificio
di 7.154 mq su sette piani è formato da sei
livelli di uffici, un piano terra adibito a ristorante e due livelli sotterranei di parcheggi.
BUSSOLENGO (VR)
48 MLN
I fondi comuni di investimento immobiliare
chiusi Amundi RE Italia e Amundi RE Europa, gestiti da Amundi RE Italia SGR, hanno
perfezionato la vendita, ad Auchan SpA e a
Gallerie Commerciali Italia SpA, del centro
commerciale di Bussolengo (Verona), detenuto in comproprietà in eguale misura dai
menzionati fondi, al prezzo di 48 mln di euro.
0
05
deals delle ultime due settimane
Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel
Vai alla TABELLA DEALS 2014
cinisello balsamo
(mi) - 4,88 mln e
MILANO - 5,44 MLN
Il Fondo Atlantic 1, fondo comune di investimento immobiliare gestito da IDeA FIMIT
SGR ha perfezionato la cessione di due immobili siti a Cinisello Balsamo (MI) e Milano. Il primo, sito in Viale Fulvio Testi angolo
Via Sirtori, Cinisello Balsamo (MI), a destinazione commerciale, uso supermercato, è
stato venduto per complessivi 4,88 mln di
euro. Il secondo, sito in Via Vincenzo Monti
55, Milano, è a destinazione commerciale,
uso supermercato, ed è stato venduto per
complessivi 5,44 mln.
origgio (va)
16,65 MLN
Il fondo Valore Immobiliare Globale, gestito
da Castello SGR, ha venduto un edificio a
uso logistico nel comune di Origgio (Varese)
per 16,65 mln di euro. L’asset, dotato di una
superficie di 47.140 mq, era stato acquistato
nel 2006 per 41,3 mln, mentre al 31/12/2013
l’edificio era valutato 20,4 mln. La vendita ha
comportato una perdita del 59,7% rispetto al
costo d’acquisto e del 18,4% rispetto all’ultima valutazione.
06
agenda della settimana
AGENDA
2° Rapporto
09 PRESENTAZIONE
sul mercato immobiliare 2014
roma
mercoleDì
VAI
Organizza: Nomisma in collaborazione con Cassa Depositi e Prestiti
Roma: presso la sede di Cassa Depositi e Prestiti - Via Castelfidardo 1,
con inizio alle ore 10.15
Group: Piano di sviluppo internazionale
10 Jihua
e progetto di partnership con le Pmi italiane
MILANO
gioveDì
VAI
Organizza: Jihua Park, Arcotecnica Group, Italy China Development
Milano: presso la Sala Bramante del Palazzo delle Stelline - Corso Magenta 61,
con inizio alle ore 14.30
Setting: case history di UN edificio
10 Green
certificato Leed Gold
segrate (MI)
gioveDì
VAI
Organizza: Lombardini22 con Bureau Veritas, GBC, REbuild, Shako Italia
Segrate (MI): presso il Segreen Business Park - Via San Bovio 3,
con inizio alle ore 10.00
DI ALTA FORMAZIONE
10 CORSO
Standard di valutazione Rics
torino
gioveDì
VAI
Organizza: RICS Italia
Torino: presso la sede di FIMAA - Via Casalis 33,
giovedì 10 e venerdì 11 luglio
NOMISMA OUTLOOK FLASH
Analisi delle esportazioni italiane
Italia – Export performance dell'Italia
rispetto ai partner euro sui fattori estensivo e intensivo
(differenze tra variazioni logaritmiche in %, 2010-13)
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20
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15
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10
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-25
-25
-30
-30
estensivo
estensivo
intensivo
intensivo
Italia/Germania
Italia/Germania
Fonte: elaborazioni Nomisma
su dati Eurostat
Italia/Francia
Italia/Francia
Italia/Spagna
Italia/Spagna
Come vanno le esportazioni italiane? E’ un fatto noto che la
domanda estera netta (export meno import) è stata l’unica
componente di spesa che nella recessione ha fornito un
contributo a sostegno del PIL. Ciò è stato possibile anche per
una performance delle vendite italiane nei mercati di sbocco
migliore rispetto agli anni passati. La spinta è provenuta
non tanto dall’estensione del menu di prodotti-destinazioni
in cui si articola l’export italiano, quanto da una sostanziale
intensificazione dello sforzo di esportazione a parità di
prodotti esportati e destinazioni servite. Mentre sul primo
fronte (estensione) la performance dell’Italia è stata negativa
rispetto ai partner, sul secondo (intensità) i risultati sono stati
molto migliori.
In estrema sintesi, alla base dell’aumento delle esportazioni
italiane tra 2010 e 2013, c’è l’aumento di volume delle
esportazioni degli stessi prodotti verso le stesse destinazioni
(combinazioni prodotti-destinazioni quasi inalterate), mentre
per la Spagna l’incremento è dovuto alla capacità di trovare
nuovi mercati di sbocco per gli stessi prodotti esportati nel
2010.
0
Il Property Management
che crea valore.
Gestiamo ogni anno grandi numeri:
• Asset under Management: 8,4 mld di Euro
• Superfici: 5,6 mln di mq
• Canoni: 360 mln di Euro
• Manutenzioni: 45 mln di Euro
• Imposte: 45,5 mln di Euro
www.bsps.it
09
Rigenerare
è la parola
d’ordine
Il convegno inaugurale di EIRE
di Guglielmo Pelliccioli
“Il punto centrale del cambiamento siamo noi” ha esordito
Antonio Intiglietta, presidente di EIRE, nel suo intervento di
apertura al convegno inaugurale, fissando la barra delle tre
giornate della manifestazione. L’Italia è un Paese formidabile
che possiede, negli oltre 8.000 comuni in cui è suddivisa, un
patrimonio immobiliare variegato ma di altissimo pregio. In
molti casi questi asset sono in rovina o lontani da qualsiasi
progetto di recupero. ”È giusto che la comunità immobiliare
non si curi di questi aspetti? Che non si prenda il rischio imprenditoriale di valorizzare il Paese?” Si è chiesto provocatoriamente Intiglietta invitando le principali società a non avere
una visione miope del loro lavoro ma ad assumersi anche dei
rischi imprenditoriali. È stato un intervento forte che partiva dalla constatazione, vissuta girando il territorio, di quanto
poco faccia l’industria del real estate fuori dai principali centri
urbani.
Indirettamente gli ha risposto il presidente di Assoimmobiliare Aldo Mazzocco, sottolineando come il cambiamento debba avvenire nelle città. “E se non si cambia rimaniamo fuori,
distaccati dalla concorrenza che si muove più velocemente di
noi” ha sottolineato esordendo nel suo intervento a braccio.
La centralità delle città è la polarizzazione a cui l’industria del
real estate deve guardare e tendere, e un ruolo fondamentale
rigenerare è la parola d'ordine
10
rigenerare è la parola d'ordine
lo avranno sempre di più le infrastrutture al punto da diventare parte integrante del real estate. Legato a questo pensiero
centrale Mazzocco ha illustrato per sommi capi gli altri punti da tenere sotto osservazione: non consumo del territorio,
valorizzazione del patrimonio come opportunità, qualità della
vita anche nelle periferie, industria immobiliare diffusa su tutto il territorio, innovazione nei materiali e nei processi di produzione delle case, capire la domanda introducendo concetti
di marketing anche nel real estate, regole e norme semplici,
velocità nelle decisioni e nelle risposte degli enti, regia della
parte pubblica, decisione sul mercato residenziale del futuro
tra affitto o proprietà. Non facciamo più case che se rimangono invendute diventano housing sociale.
convegno inaugurale: le relazioni integrali
ANTONIO INTIGLIETTA
Giovanni Maria Paviera
EIRE
Cassa Depositi e Prestiti
Gian Maria
Gros Pietro
Gianni Locatelli
Intesa Sanpaolo
Fondazione OIC Onlus-Civitas Vitae
Ada Lucia de Cesaris
Aldo Mazzocco
Comune di Milano
Assoimmobiliare
Anna Marson
Regione Toscana
Maurizio Lupi
Ministero delle Infrastrutture
e dei Trasporti
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Retail e stranieri: un amore così grande
Retail e stranieri:
un amore così grande
Prossimo obiettivo conquistare Fondi e Casse
di Marco Luraschi
Lo scorso anno secondo i dati di BNP Paribas RE la metà
del volume dei deals corporate del mercato italiano hanno
riguardato direttamente o indirettamente il settore retail, il
2014 è iniziato nello stesso modo come circa il 50% dei deals ascrivibili al retail. Nei giorni scorsi Allianz RE ha chiuso
ufficialmente il processo di acquisizione del centro commerciale Fiumara a Genova (150 mln di euro), con un importante
progetto di potenziamento, e ha in pipeline due grossi investimenti nel settore high street a Roma e Trieste (due immobili
di proprietà) a conferma del forte commitment dell'investitore tedesco nel settore. Il commerciale tendenzialmente capta
gli investimenti stranieri all'inizio della ripresa economica e
quindi questo dato va letto in ottica positiva, si crede nel retail
Alcune
considerazioni dal convegno ‘2014
Italian Retail Market’
organizzato da TopLegal
in collaborazione con
Carnelutti Studio Legale
Associato, il 26 giugno in
occasione di EIRE.
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Retail e stranieri: un amore così grande
perché fondamentalmente si crede che la capacità di spesa
degli italiani resti immutata o tenda a crescere nei prossimi
anni, ovviamente scegliendo prodotti di qualità e di assoluto
rendimento.
Secondo gli investitori internazionali, oggi, il settore retail ha
indubbie caratteristiche che lo fanno preferite ad altre asset
class: possiede un adeguato cap rate, c'è buona disponibilità
di asset interessanti soprattutto al Centro Nord Italia, esiste
finanziabilità sul settore più che su altri, si è creato un certo
allineamento tra domanda e offerta sul prezzo. Complessivamente, secondo molti investitori internazionali il commerciale
italiano ha fondamentali migliori rispetto ad altre asset class,
anche se ultimamente si è registrata una ripresa di interesse
per il direzionale e la logistica. Il settore inoltre è più facilmente leggibile, ha avuto un repricing più chiaro e trasparente rispetto ad altri, sono in cantiere alcuni sviluppi che vedranno
la luce nei prossimi anni con iter probabilmente più veloci rispetto al passato quando la crisi ha congelato e costretto al
ripensamento di moltissimi progetti.
Detto del forte interessamento da parte degli investitori internazionali (dapprima opportunistici e ora anche di lungo periodo) c'è ancora una criticità: tendenzialmente i fondi pensione
Al convegno, moderato
da Benedetta Amisano di
Carnelutti Studio Legale
Associato, hanno partecipato Orfeo Borgato di
BNP Paribas REIM, Mauro Montagner di Allianz
RE, Corrado Trabacchi di
Orion Capital Managers e
Roberto Zoia di IGD SIIQ.
Retail e stranieri: un amore così grande
e le casse di previdenza italiane, che rappresentano una delle
fette più potenti del mercato investimenti, non amano troppo
il settore commerciale. Storicamente non è la loro asset class
preferita, anche quando hanno deciso di passare dall'investimento diretto a quello indiretto spesso hanno preferito settori
tradizionali come il direzionale prime (che però scarseggia).
I problemi secondo questi soggetti sono: una gestione troppo complicata, conduttori numerosi, necessità di una grande specializzazione. Allora, come si può conquistare questa
grande disponibilità di liquidità? Alcuni operatori studiano
operazioni che possano offrire all'investitore garanzie particolari e configurare la gestione come una sorta di locazione di
lungo periodo, in modo da poter concedere all'investitore un
certezza maggiore di lungo periodo e liberarlo dalle possibili
difficoltà di piccoli singoli operatori del centro commerciale.
le interviste de ilqi realizzate a eire 2014
roberto zoia
benedetta
amisano
IGD SIIQ
Partner
Studio Legale Carnelutti
mauro montagner
Alliaz Real Estate
Rigenerazione e trasformazione delle città
Rigenerazione e
trasformazione
delle città
Recuperare storia, bellezza, valori sociali
e potenzialità delle nuove opere
di Marina Bettoni
“Parlare di trasformazione richiede una visione ampia, in
grado di cogliere cioè la capacità dei singoli di rivoluzionare e trasformare la realtà”, ha affermato l’AD di IPI, Vittorio
Moscatelli. Rigenerazione e trasformazione: le città non si
accontentano di nascere una sola volta un titolo suggestivo
per presentare ad EIRE in modo decisamente originale alcuni
grandi progetti di riqualificazione urbana, come il Lingotto a
Torino, Porta Nuova a Milano, la ristrutturata Marina di Pisa o
il waterfront di Messina. Originalità proposta con l’intervento
di Giacomo Zito, autore della trasmissione Destini Incrociati
di Radio 24 e Sky Arte, storyteller che ha saputo magistralmente catturare l’attenzione con il racconto di 4 personaggi
simbolo di scienza, storia, industria e spettacolo intrecciato
con 4 temi che toccano profondamente la rigenerazione urbana: la bellezza, la funzione la contaminazione e la socialità.
Un percorso che i relatori hanno continuato illustrando le logiche di sviluppo sociale e ambientale da cui nascono i nuovi
scenari della città ed evidenziare come la "rigenerazione" sia
un concetto chiave dell'evoluzione sociale, economica, culturale e urbana del nostro Paese.
Adriano Olivetti, l’uomo della celebre Lettera 22 usata da
Montanelli, personaggio rappresentativo del concetto di bellezza quando ebbe l’idea di togliere le pareti di muratura e
sostituirle con vetrate nelle sue aziende, di creare i primi asili
nido e congedi per maternità e inserire biblioteche nelle fabbriche. Corradino D’Ascanio, uomo fissato con il volo, i gabbiani, gli aquiloni, ideatore per la Piaggio della mitica Vespa,
SOCIETà
ipi
1
15
Rigenerazione e trasformazione delle città
e presentato come simbolo della funzione avendo saputo realizzare nel “tutto funzionante” la moto italiana più nota nel
mondo. Quentin Tarantino esempio di contaminazione, con
i suoi film, ben noti agli appassionati, ricchi di citazioni e richiami a film di genere come i western all’italiana di Sergio
Leone. Infine, Bernes-Lee, inventore del “www”, oggi simbolo
della socialità, della comunicazione per eccellenza.
Alcuni dei grandi progetti di IPI sono stati commentati dall’architetto e dirigente IPI SpA Maria Paola Peloso che ha ribadito più volte come sia “importante non radere al suolo ma
recuperare richiamando semmai la storia del luogo, valorizzandone la bellezza, i valori sociali e le potenzialità delle nuove
opere”. “I cambiamenti delle strutture familiari ci chiedono di
cambiare”, ha affermato. Deve cambiare l’approccio alla residenzialità e allo sviluppo della città. Per evitare la segregazione anagrafica e sociale le risorse pubbliche (poche) devono
avere un’offerta meno rigida a una domanda che è diventata
più elastica. Solo così si potrà rispondere alle nuove strutture
familiari: in Italia abbiamo (dati 2012) i giovani tra 18-34 anni
che per il 61,2% vivono ancora con i genitori, abbiamo altresì
800.000 studenti fuori sede ma un’offerta di 47.000 alloggi in
dotazione. Inoltre, il potere d’acquisto delle famiglie è diminuito frenando drasticamente la fluidità del mercato immobiliare italiano, di cui Nomisma prevede una ripartenza solo
nel 2016.
Altri progetti mostrati nell’intervento dell’architetto Benedetto Camerana, dello studio Camerana & Partners, che opera in
collaborazione con IPI SpA. Anche in questo caso l’invito è a
saper cogliere nella dismissione non tanto un evento tragico
(come comunque può essere la chiusura di un’azienda) ma
l’opportunità e la volontà di creare nuovo valore. Tra i tanti
progetti citiamo l’Environment Park, Parco tecnologico immerso nel verde e l’Olimpic Village entrambi a Torino, il waterfront di Messina con il suo milione di metri quadrati devastati dal maremoto del 1910 e mai recuperati.
guarda tutti gli
interventi integrali
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Valorizzazioni:
chi le fa e perché
Il patrimonio dello Stato a EIRE: i soggetti pubblici
e le opportunità di investimento
di Pietro Zara
Perché per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico è stata creata Invimit SGR? Non esisteva
già CDP Investimenti SGR? Ed entrambe non duplicano
forse ruoli già svolti dall’Agenzia del Demanio? Queste
le domande che molti operatori del real estate italiano si sono posti e che si potevano sentire anche tra
gli stand di EIRE 2014. “Invimit è una SGR e non è
un duplicato dell’Agenzia del Demanio”, ha chiarito Stefano Mantella della stessa Agenzia, durante
uno dei convegni della manifestazione milanese.
“L’Agenzia ha un ruolo di promotore delle operazioni di valorizzazione, Invimit fa da collante con
il mercato e CDP Investimenti SGR si occupa
della valorizzazione asset by asset, fa da market maker”.
Il tema del patrimonio pubblico da valorizzare è stato al centro di due convegni nella cornice di EIRE: “I fondi di CDP Investimenti SGR dedicati alla valorizzazione e
alla dismissione degli immobili pubblici”,
organizzato dalla SGR stessa, e “Valore
Paese”, promosso da Demanio, Invitalia e Fpc
ANCI. Sul ruolo ricoperto dai soggetti pubblici nella
valorizzazione è intervenuto anche Marco Sangiorgio, DG
di CDP Investimenti SGR, illustrando il ruolo di “cerniera” ri-
Valorizzazioni: chi le fa e perché
1
17
coperto dalla società. Sono
diverse le operazioni di acquisto compiute da CDP su
immobili del Demanio, ultime in ordine di tempo quelle sulla caserma Guido Reni
di Roma e sugli ex Ospedali
Riuniti di Bergamo. Comunque, ha spiegato Sangiorgio, “CDP Investimenti non vuole
diventare un accumulatore seriale di immobili”: l’obiettivo è di portare a compimento sul patrimonio pubblico vere operazioni di mercato. “In fase di acquisizione degli
immobili pubblici – ha spiegato – tra Demanio e CDP Investimenti c’è stata una vera e propria negoziazione”: la SGR vuole fare da collante tra pubblico e privato nel più breve tempo
possibile.
Il problema è che gran parte del patrimonio pubblico, per
come si presenta, non riscuote alcun interesse da parte degli investitori. Per questo la Cassa cerca invece di sviluppare
i beni attraverso partnership con soggetti privati. Come sta
avvenendo con Hines Italia SGR sull’ex Ospedale al Mare di
Venezia. “Data la dimensione del portafoglio pubblico – ha
commentato Manfredi Catella di Hines – non si può pensare di fare cento partnership per cento asset diversi. Bisogna
puntare su alcuni progetti pilota”.
“Valorizzazione” non significa quindi vendere un bene pubblico per far cassa, ma realizzare su di esso un progetto che
lo renda appetibile per il mercato. In questo modo gli asset
pubblici divengono fattori di primo piano per la riqualificazione delle aree urbane. Ma chi è realmente disposto a investire
su questo tipo di asset? E a quali condizioni?
Oggi i mercati di capitali provengono per forza di cose dall’estero. Si tratta spesso di investitori opportunistici che cercano immobili con redditività del 7-9%. Ci sono anche fondi
che puntano a redditività più basse, ma si rivolgono principalmente al core. Esiste inoltre la “nuova” categoria degli investitori dell’Est, che però devono ancora capire le dinamiche del
Valorizzazioni: chi le fa e perché
CDP Investimenti SGR
investe per fini pubblici,
ma rimane comunque un
soggetto privato in quanto gestore del risparmio
postale; quest’ultimo è
però soggetto a garanzie dello Stato e, pertanto, riposiziona la Cassa
ancora verso il pubblico.
Con questo duplice orientamento fa da “ponte” tra
il bene pubblico e il mercato privato.
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mercato italiano. In un contesto del genere, chi può investire
su una valorizzazione pubblica?
“Io non mi sognerei mai di acquistare una caserma”, ha affermato Catella. “Servono progetti credibili dal lato della crescita”. Ma nell’attuale situazione economica, da dove può
arrivare questa crescita? “Bisogna ‘comprare’ crescita dagli
altri – ha spiegato ancora il numero uno di Hines Italia – per
esempio attraverso il turismo: se fai arrivare gente da Paesi in
crescita come la Cina, stai importando crescita”.
Inoltre, bisogna tener conto di quanto incerto possa apparire a
uno straniero il sistema normativo italiano. Antonio Sanchez
Fraga di Assoimmobiliare ha sottolineato come l’associazione prema per avere una legge quadro urbanistica a livello nazionale: “Se ci sono investitori esteri che vogliono partecipare
a progetti di sviluppo pubblici, vogliono anche capire perché
le norme variano di città in città”. Un punto toccato anche da
Giovanni Portaluri di Invitalia, soggetto incaricato di attrarre
sul territorio investimenti dall’estero e la cui attività si concentra sul rendere chiaro agli stranieri i termini di investimento su un asset pubblico italiano.
“La scelta dell’operatore avrà sempre a che fare con il parametro di rischio/rendimento”, ha aggiunto il DG di Sorgente
Group, Stefano Cervone. Anche nelle operazioni di valorizzazione rimane fondamentale l’incontro tra domanda e offerta:
“Agli occhi dell’investitore, certi asset costano troppo per ciò
che offrono”.
Infine, secondo l’AD Seci Real Estate, Giuliano Montagnini,
le dimensioni delle valorizzazioni pubbliche stonano con l’attuale situazione di mercato. A incidere sulla vendibilità di un
bene rimane sempre la possibilità di assorbimento dello stesso. Date le condizioni attuali del Sistema Paese, gli esteri non
sviluppano in Italia: si orientano soltanto sull’immobiliare a
reddito, segmento che esclude le valorizzazioni. Per portare a
compimento la vendita di un bene pubblico, esso deve essere
prima reso appetibile.
Valorizzazioni: chi le fa e perché
CDPI ha acquistato
dal Demanio a Bologna
le caserme Masini, Mazzoni e Sani. Su quest’ultima in particolare, Sangiorgio vorrebbe vedere
uno sviluppo rilevante,
come potrebbe essere la
realizzazione di un grande parco pubblico che si
innesti e si leghi al tessuto
urbano circostante.
1
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hotel: voglia di cambiamento
Hotel: voglia di
cambiamento
A EIRE le proposte
di istituzionali e operatori,
classe politica unica assente
di Elena Curnis
“Il patrimonio immobiliare è la nostra miniera e la prima voce
da sviluppare è quella dell'ospitalità e del turismo. Mi auguro che le istituzioni pubbliche abbiano la volontà di seguire
e assecondare le volontà di cambiamento degli operatori”.
Con queste parole Antonio Intiglietta, presidente di Ge.Fi.,
ha portato il suo saluto al convegno ‘Il new deal del turismo
italiano’ organizzato da Colliers International Italia in collaborazione con AICA, Federturismo Confindustria ed EIRE. Un
messaggio chiaro, che ben riassume i propositi emersi dagli
interventi dei relatori. Un incontro che ha offerto spunti interessanti, indicando quali siano le strade da percorrere per attuare il ‘nuovo corso’ del turismo italiano, ma che ha messo in
luce anche i gap che l’Italia deve colmare per essere davvero
competitiva.
Il comparto turistico lo scorso anno ha mostrato indicatori
positivi, come ha dichiarato Emilio Valdameri, Colliers International Italia: “il turismo nel 2013 è aumentato del 2,9% per
quanto riguarda gli arrivi e del 7% per le entrate valutarie”.
EVOLUZIONE DEL MERCATO
In Italia sono aumentati
in maniera esponenziale
gli alberghi a 4 e 5 stelle,
passati da poco più di
1.500 unità nel 1990
a oltre 5.700 nel 2012
(+280%), mentre sono
diminuiti quelli di qualità
inferiore, 1 e 2 stelle, passati da quasi 25.000 degli
anni ’90 a poco meno di
10.000 di oggi (-150%).
hotel: voglia di cambiamento
Merito soprattutto degli stranieri, che sono riusciti a far fronte
a un calo del 50% (in cinque anni) dei pernottamenti italiani.
Il fatto che l’Italia sia in testa alle mete turistiche desiderate
è confermato anche dai dati di un’indagine di Res Hospitality
Business Developers, illustrata da Marco Malacrida. Anche
l’offerta alberghiera è in miglioramento “cala il numero degli
hotel e aumenta il numero delle camere, ciò significa che diminuiscono le strutture a 1 e 2 stelle”, conclude Valdameri.
La tavola rotonda, moderata da Alessandro Cecchi Paone,
che ha richiesto a gran voce un Ministero specifico per il turismo, attrezzato e con portafoglio, ha visto il confronto tra
istituzionali e professionisti del settore. Il primo a prender la
parola per i rappresentanti delle Istituzioni è stato Domenico
Arcuri di Invitalia, l’Agenzia nazionale per l'attrazione degli investimenti e lo sviluppo d’impresa, in prima fila per il sostegno
dei piccoli investimenti turistici, soprattutto legati ai servizi.
Armando Peres, presidente del Comitato Turismo dell’OCSE,
dalla dalla sua posizione internazionale ha sottolineato i problemi che l’Italia ha e che non le consentono di essere a livello
dei competitor europei: c'è un gap culturale e infrastrutturale,
c’è la mancanza di un piano strategico, di una giusta formazione e progettazione, di una legge stimolo e, soprattutto, la
lentezza burocratica ‘spaventa’ gli investitori. “La domanda
vuole cose diverse – ha sottolineato Peres, che ha puntato
il dito contro la classe politica nazionale – Cosa ha fatto la
politica? Una fusione a freddo tra cultura e turismo perché
l'Italia è cultura nell'immaginario collettivo internazionale. Ma
la cultura è un mondo pubblico, mentre il turismo è un settore privato. Ci vorrebbe un esperto, un tecnico per dare maggiore importanza al settore e parlare in modo serio”. Anche
l’intervento di Nicola Pianon, Boston Consulting Group, si è
focalizzato sui problemi del Bel Paese: “La Sicilia fa un fatturato turistico ridicolo, quando avrebbe l'opportunità di es-
Lentezza burocratica
Hilton ha in progetto un
hotel 3 stelle a Roma che
in 5 anni non è ancora
stato approvato per problemi con gli iter urbanistici.
Antoitalia ha acquistato
un’area nel 2007, ottenuto il cambio di destinazione d’uso in 5 anni e in
1 anno e mezzo ha realizzato l’albergo.
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21
sere la Miami italiana; inoltre, ha gli stessi chilometri di coste
delle Baleari ma registra un undicesimo di notti”. Pianon accusa soprattutto le regioni del Sud (Puglia esclusa), che non
sono in grado di valorizzarsi a causa delle lenta burocrazia
e della malavita: “Non c’è certezza, non c'è un sistema che
funziona”. Decisamente più positivo e propositivo l’intervento
di Aldo Patruno, Agenzia del Demanio, che ha portato il progetto ‘Valore Paese Dimore’ all’attenzione della platea. Il Demanio ha selezionato gli immobili che hanno caratteristiche
utili e funzionali per diventare strutture turistiche tramite un
processo di riqualificazione. “Sono 200 immobili nelle località
più belle d'Italia messi a disposizione degli investitori nazionali e internazionali per essere trasformati in resort. Questi
immobili messi in rete possono rappresentare il rilancio della
riqualificazione immobiliare”.
Fortunatamente, gli operatori all’altro angolo del ring, hanno
riportato in sala un po’ di ottimismo e di concreta speranza
che in un convegno denominato ‘new deal’ non può di certo
mancare. “Noi crediamo nel new deal e crediamo negli investimenti”, ha esordito Giorgio Palmucci, presidente Associazione Italiana Confindustria Alberghi. “A noi interessa la semplificazione amministrativa e il nostro spirito di ottimismo ci
porta a dire che occorre crederci e occorre che gli investitori
stranieri continuino a investire in Italia”. Investitori stranieri
ben rappresentati da due delle principali catene alberghiere
internazionali: Starwood Hotels & Resorts e Hilton Worldwide. Robert Koren, di Starwood, ha sottolineato come il suo
gruppo creda molto nel brand Italia e come abbia continuato
a investire, anche negli anni peggiori della crisi. Anche Alan
Mantin, Hilton, ha evidenziato come la catena sia presente
nel nostro Paese da più di 50 anni, perché è una destinazione
desiderata, nonostante le difficoltà burocratiche: “Per accelerare gli investimenti stranieri è fondamentale lo snellimento e
hotel: voglia di cambiamento
valore paese dimore
Due immobili del progetto Valore Paese Dimore,
sono già diventati strutture turistiche: Villa Tolomei è un resort 5 stelle,
mentre un Faro in Sardegna è diventato un resort
super lusso con sei suite.
Nei prossimi mesi saranno messi sul mercato altri
immobili tra cui la rete di
fari, torri e edifici costieri.
hotel: voglia di cambiamento
la riduzione dei tempi delle procedure burocratiche. Accelerare e fare”. Non sono solo le grandi compagnie internazionali a
credere all’Italia, AllegroItalia Hotels è una piccola realtà che
ha investito nel settore alberghiero italiano, focalizzandosi sul
segmento lusso e offrendo soluzioni innovative come i serviced apartments, e ottenendo dei risultati importanti: “Oggi il
mercato risponde, gli investitori ci sono e aumenteranno sempre di più perché l'Italia è ricca di opportunità” afferma Fabio
Tonello. Il turista è cambiato quindi sono cambiate le richieste e il bravo operatore deve saper assecondare le esigenze
del consumatore. L’ultima parola spetta a Simone Micheli,
che avendo progettato la bellissima area ‘Tourism for Italy’,
non può che sottolineare come gli hotel italiani per avere successo debbano diventare luoghi esperienziali, trasformarsi in
luoghi iconici, maggiormente apprezzabili e caratterizzati da
forte riconoscibilità. “Va qualificato il sistema, non bastano le
parole bisogna passare ai fatti. Gli alberghi di domani devono
essere opere”, conclude l’architetto.
L’unica nota stonata del convegno è stata la non presenza
della parte politica: il sottosegretario al MIBACT, Ilaria Borletti
Buitoni ha fatto i saluti iniziali e lasciato subito la sala per
‘impegni improrogabili’, senza ascoltare nessun intervento.
Ma come è possibile organizzare un dibattito tra operatori e
istituzionali senza la presenza di un rappresentante del Governo italiano? Come è possibile dare al turismo la rilevanza
che merita nell’economia italiana, se il Governo non ha nemmeno il tempo di stare ad ascoltare le proposte di importanti
operatori del settore? Siamo stati in molti a porci queste domande, anche i relatori stessi del convegno, che comunque
hanno portato all’attenzione tematiche e proposte valide che
non possono non essere sottoposte all’attenzione dell’amministrazione pubblica se davvero si vuole attuare il new deal
del turismo italiano.
clicca qui
per vedere l'intervista
a emilio valdameri
clicca qui
per vedere l'intervista
a robert koren
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alta velocità: nuova vita alle città
Alta velocità:
nuova vita
alle città
A EIRE la riqualificazione urbana
legata alla ‘metropolitana d’Italia’
di Pietro Zara
L’alta velocità è tra i fattori che più influenzano i processi
di rigenerazione urbana. Su questo tema si è tenuto a EIRE
2014 un convegno, organizzato da FS Sistemi Urbani, dal titolo “Istituzione città metropolitana: la funzione connettiva
dell’alta velocità, nodi di interscambio urbano”. Il rifacimento
delle stazioni che hanno accolto (e accoglieranno) la rete ferroviaria ad alta velocità genera infatti possibilità di sviluppo
immobiliare notevoli: ammontano a 4 milioni i metri quadrati
di aree riqualificabili legate agli snodi ferroviari, superfici circostanti alle stazioni che possono trarre grande giovamento
da questo tipo di operazioni.
alta velocità: nuova vita alle città
Ma qual è la portata dell’alta velocità in Italia? La rete – ha
spiegato l’amministratore delegato di Ferrovie dello Stato Italiane, Michele Mario Elia – si inserisce nel sistema dei corridoi europei, di cui quattro interessano anche il nostro Paese.
Oggi in Italia si contano in tutto poco meno di 1.000 km di
alta velocità, uno strumento che in pochi anni è diventato un
vero e proprio servizio metropolitano, usato quotidianamente dai pendolari. Sui principali snodi sono previsti interventi
massicci finalizzati a incrementare la qualità e la quantità dei
servizi, non solo tra stazioni ad alta velocità, ma anche tra i
punti d’ingresso delle aree metropolitane e il sistema di distribuzione interno alle città. Infatti – ha aggiunto l’assessore
alle Infrastrutture e Mobilità della Regione Lombardia, Alberto
Cavalli – il problema è che spesso le due reti risultano poco
interconnesse e il viaggiatore rischia di trovarsi spaesato nel
passaggio dall’una all’altra.
Grazie alle necessità di efficientamento della rete e dei nodi
di scambio, l’alta velocità si fa propulsore della rigenerazione
metropolitana e dona nuova vita e nuovo slancio economico
ad aree altrimenti morte. Basti pensare – ha ricordato l’amministratore delegato di FS Sistemi Urbani, Carlo De Vito – al
caso di Roma Tiburtina, con il progetto che si estende sulle
aree circostanti e che ha spinto BNP a sviluppare in prossimità della stazione il suo nuovo headquarter italiano.
A illustrare nel dettaglio la rigenerazione di Roma Tiburtina
è intervenuto Paolo Desideri, professore presso l’Università
degli Studi di Roma Tre e progettista dell’opera. Un caso emblematico di stazione che si apre alla città: non si tratta solo
del rifacimento del luogo dove i viaggiatori salgono e scendono dai treni, ma dell’intera area edificabile circostante. La
stazione diventa così “un gioiello in un castone”, ha spiegato
In Europa le nazioni
dotate di Alta Velocità contano in media
1.300 km di tracciato.
In Italia questa infrastruttura non raggiunge
i 1.000 km, cifra inferiore
ai circa 2.000 km di Francia e Spagna e ai 1.300
km della Germania (in
linea con la media europea). Nel Regno Unito ci
sono meno di 500 km di
Alta Velocità.
alta velocità: nuova vita alle città
il professore, un castone costituito da un’area molto estesa
della Capitale. Non solo: grazie al ponte pedonale sopra gli
assi ferroviari, la stazione stessa diviene un nuovo collegamento tra due centralità urbane prima separate. Con 300.000
persone che transitano ogni giorno per la stazione Tiburtina,
questa diventa il più grande spazio pubblico di Roma, la più
battuta piazza della città e la sua maggiore galleria commerciale. Un’opera di dimensioni monumentali.
Questo tipo di operazioni rivitalizza intere aree urbane che,
come nel caso di BNP a Roma, finiscono per polarizzare i
principali headquarter dei grandi gruppi bancari e finanziari, con grandi benefici per il terziario avanzato nel suo complesso. Oggi – ha ribadito Ennio Cascetta, professore presso
l’Università degli Studi di Napoli – l’alta velocità è veramente
diventata la metropolitana d’Italia. Ma, secondo Stefano Lo
Russo dell’ANCI, se ne è fatta ancora troppo poca: ci sono
importantissimi assi ancora non serviti da questo tipo di infrastruttura, necessaria allo sviluppo del Paese. Oggi sono in
tutto sette le città metropolitane già collegate all’alta velocità,
a cui se ne aggiungeranno altre tre tra il 2025 e il 2030. Un
traguardo importante visto che, come mostra un recente studio del Censis, tra i fattori che determinano una scarsa qualità di vita nei sistemi urbani vi è la carenza infrastrutturale.
Alla buona volontà si contrappongono però situazioni molto
complesse sul piano della pianificazione territoriale. È il caso
– ha affermato Oliviero Baccelli, professore presso il Certet
Bocconi – del Nord Est italiano.
La riqualificazione richiede pertanto un’impostazione
ben ponderata: quel che serve, ha spiegato ancora
Lo Russo, è una semplificazione del piano regolativo
e normativo. Semplificazione che è ben diversa dalla deregulation: si tratta non di tagliare le regole, ma
di renderle chiare e semplici. Il problema, infatti, è la
persistente concorrenza di competenze e la sovrapposizione delle autorità decisionali. Serve un ragionamento sovracomunale in grado di superare
i campanilismi, nonché risorse certe da parte del
Governo per lo sviluppo della rete.
clicca qui per vedere
l'intervista a
carlo de vito
albergo diffuso, modello di ospitalità e riqualifica urbana
Albergo diffuso,
modello di ospitalità
e riqualifica urbana
Una spinta all’economia locale tra pubblico e privato
di Marina Bettoni
“La strada verso il futuro passa dal comparto ospitalità e in
particolare dall’esperienza dell’albergo diffuso. Chi ha intrapreso questo cammino è quasi un profeta poiché si tratta di
valorizzare a 360° un patrimonio, quello dei borghi, spesso
dimenticato o abbandonato, della penisola più bella del mondo”. È con queste parole che Antonio Intiglietta è intervenuto
in apertura del convegno Alberghi diffusi nei borghi italiani:
esperienze e prospettive organizzato da SEXTANTIO, Comune di Brienza e Borghi delle Marche.
“Il nostro Paese può vantare 10 tipologie di strutture ricettive
diverse che vanno dall’ostello, all’hotel, al rifugio, al campeggio, ecc. Tuttavia oggi il turista è cambiato e cerca esperienze
diverse, più personali, emotive, sensoriali. Del resto anche il
mondo è cambiato a causa della globalizzazione”, ha introdotto Emilio Valdameri, Head of Hotels & Leisure di Colliers
International Italia. Negli ultimi 20 anni i turisti sono stati un
po’ più ‘nomadi’, anche grazie all’hi-tech e al low cost. La rivoluzione del turismo ha toccato anche l’Italia e, dall’epoca
delle grandi trasformazioni tecnologiche a quella della crisi si
è rivoluzionato il modo di viaggiare e di organizzare una vacanza. “Oggi però assistiamo al ritorno del desiderio di “sentirsi a casa”, tra amici, non più solo ospiti ma partecipi della
vita locale”, ha proseguito. L’albergo diffuso offre tutto ciò:
un modello di ospitalità diverso, più a misura d’uomo, e l’opportunità di sviluppo turistico ed economico del territorio.
In estrema sintesi l’albergo diffuso propone agli ospiti la possibilità di sperimentare un’esperienza di vita vera nel centro
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albergo diffuso, modello di ospitalità e riqualifica urbana
storico di un paese o lo stile di vita di un borgo, con la comodità dei consueti servizi che comprendono: accoglienza,
ristorazione, alloggi, pur rimanendo a poca distanza o addirittura nel “cuore” del borgo dove sono collocati la reception,
gli ambienti comuni. Ma l’albergo diffuso non è solo questo.
È anche un modello di sviluppo socioeconomico del territorio, senza impatti sull’ambiente circostante. Ed anche in questo caso si può parlare di rigenerazione poiché nulla di nuovo
viene creato o edificato ma, semmai, si ridà vita, si recupera,
ristruttura quanto esiste già da decenni. “Si pensi alle esperienze più note come quelle di Alberobello dove il turista vive
nei trulli, accanto ai ‘locali’, le persone del posto”, ha affermato ancora Valdameri.
Nei casi presentati entra in gioco un tuttavia un ulteriore
aspetto: il rapporto tra pubblico e privato.
Daniele Kihlgren, 45 anni, di chiare origine nordiche ma cresciuto a Milano dice di avere trascorso una giovinezza “inquieta” da giramondo. Nel 1999 ha fondato la società Sextantio,
ed oggi va a caccia, acquista, restaura borghi abbandonati
riconvertendoli in alberghi diffusi o immobili per la vendita. “Il
network è importante per valorizzare il borgo – racconta Kihlgren – è importante recuperare ma dare anche poi visibilità
e creare attrattività”. L’attenzione è senz’altro verso la tutela
di questo patrimonio unico dell’Italia, l’albergo diffuso offre 4
opportunità in questo senso: la tutela del paesaggio, il restauro e recupero di aree abbandonate, la tutela degli interni (arredi, manufatti, ecc), la valorizzazione dell’artigianato locale
e delle tradizioni culinarie e di folclore. “L’Appennino italiano
è semi abbandonato e se da un lato gli inglesi e i tedeschi
se ne sono accorti dando risonanza mediatica alla bellezza
di questi luoghi attraverso la voce dei propri turisti, ciò non
basta. L’albergo diffuso deve diventare un servizio vero e
proprio al privato. Il turista cerca il ‘vero’, l’esperienza diretta
di contatto con la gente del posto”. Questo tipo d’impresa
ridona vita non solo al borgo ma anche a tutta l’economia
locale che vi gira intorno. Come ci ha spiegato Antonio Lia,
ex sindaco di Specchia, piccolo paese in provincia di Lecce,
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albergo diffuso, modello di ospitalità e riqualifica urbana
“l’albergo diffuso non è solo ‘stanze belle e accoglienti’, ma
un intero contesto ristrutturato: strade nuove, corti rifatte, illuminazione stradale rinnovata”, continua. “Lo stato però non
sempre aiuta. ‘Noi’ dobbiamo creare impresa ed economia”.
A Specchia il comune ha acquistato il centro storico del paesino abbandonato dai residenti emigrati per cercare lavoro a
Nord o all’estero. “Nel 1985 siamo ricorsi alla Cassa del Mezzogiorno per acquistare un’azienda dismessa e una parte del
centro storico. Abbiamo iniziato a lavorare con il programma
LEADER PLUS con l’obiettivo di trasferire ‘rapporto umano’ ai
turisti che arrivavano a visitare il paese e non trovavano dove
mangiare o dove alloggiare”. “Nel 2000 non avevamo 1 posto
letto, Specchia oggi ha circa 4.900 abitanti, 500 posti letto per
accogliere i turisti, 13 ristoranti (150 persone addette alla ristorazione). Dal nulla si è creata impresa. Si guadagna giusto
quello che si spende per ora, ma facciamo girare l’economia
e cerchiamo di tenere i giovani nel paese”.
Il privato ha capito bene come trarre beneficio da ciò. Ma allora, perché non può farlo il pubblico coi suoi abitanti? I sindaci per primi dovrebbero creare società con i cittadini, sostiene l’ex sindaco Lia. Questo è il messaggio lanciato con
forza durante il convengo. Anche in questo caso la strategia
di promozione e comunicazione è importante. Il progetto di
Specchia ha, infatti, ricevuto riconoscimenti anche a livello
europeo come il premio EDEN per le destinazioni europee di
eccellenza, un progetto che promuove modelli di sviluppo sostenibile nel settore turistico in tutta l’Unione europea. Ma “il
piccolo paese è conosciuto anche attraverso la TV”, dice Lia,
“poiché vi sono stati girati film e fiction televisive rendendolo
noto al pubblico”.
Mentre i relatori parlano scorrono immagini evocative dalle
quali traspare la modesta bellezza di vecchi locali riportata
in vita e resa evocativa di luoghi che promettono stile, calma,
tempi senza stress, buon cibo.
L’esperienza illustrata dall’architetto Anna Antonella Cosentino, del Comune di Cosenza rimarca ancor di più l’importanza
dell’impegno contro la cementificazione. A Brienza, territorio
borghidellemarche.it
Analisi del sistema dei
borghi storici rurali minori dell’entroterra marchigiano per il riuso e la
valorizzazione
vai al sito
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albergo diffuso, modello di ospitalità e riqualifica urbana
italy
devastato dal terremoto del 1980, si può scoprire un esempio
di matrice tutta lucana dove il turista può ritrovare la dimensione umana che cerca. Arte e architettura moderna si sposano in un progetto che ha tenuto conto di dimore storiche
e un castello. “Un borgo abbandonato non può accogliere.
Anzi, l’abbandono ne decreta la sua fine”, afferma l’architetto.
“Va innescato un flusso turistico che faccia da volano all’economia locale”. L’albergo diffuso deve integrarsi nel borgo e
far rientrare la gente che si allontana, come i giovani, che da
questi luoghi abbandonati fuggono. “Bisogna fare bandi e poi
aprire ad acquisti calmierati. Può esserci spazio anche per
l’housing sociale, consentendo ai residenti di compartecipare
alla ristrutturazione, Sono previsti 6mln di euro di finanziamento provenienti dal ATER e Regione”.
Luca Piermattei, Borghi delle Marche, presenta un progetto
di cooperazione nell’ambito delle politiche di sviluppo rurale.
Le Marche sono ricche di patrimonio ma con un alto rischio di
abbandono. Le ricerche fatte hanno evidenziato la realtà esistente (circa 2000 borghi) e hanno permesso di fare una scelta su 184 borghi. Si cercano investitori e nel frattempo si sta
iniziando a intervenire per riqualificare spazi pubblici, strade,
ecc. “Cerchiamo investitori interessati a creare un effetto catalizzatore”. “Anche noi riteniamo che la rete deve aiutare a
inserirci nel mercato. I flussi del turismo rurale non riescono a
sfociare nelle Marche, stiamo cercando di capire perché, ma
è chiaro che non esiste un’offerta strutturata. Dobbiamo unire
pubblico e privato con l’obiettivo di perfezionare il modello fin
qui esposto. Il sistema di esproprio può essere una soluzione
per evitare che i borghi decadano”, ha affermato Piermattei
subito incalzato da Lia che sottolinea come “il comune deve
diventare impresa ma senza svendersi. L’Italia non ha speso ben il 51% dei fondi comunitari. Per esempio per il bando
‘6000 campanili’, del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, non ci sono comuni che presentano progetti. I sindaci
sfruttino i fondi comunitari”.
I soldi ci sono. Servono progetti.
borghiditalia.it
I Borghi più belli d’Italia.
Il fascino dell’Italia nascosta.
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venezia ha vega nel suo futuro
Venezia ha VEGA
nel suo futuro
Il Parco Scientifico e Tecnologico
sarà la leva di crescita
a cura di Guglielmo Pelliccioli
Tommaso Santini ha legato le sue fortune manageriali allo
sviluppo del Parco Scientifico e Tecnologico di Venezia, iniziativa mista pubblico-privata che dopo la partenza sprint di
10 anni fa si è progressivamente arenata a causa delle difficoltà finanziarie che tutte le operazioni di sviluppo richiedono. L’uscita dalla crisi è questione di soldi ma soprattutto di
idee innovative e di ricerca di partner credibili investitori. Con
l’ingegner Santini facciamo il punto della situazione presentando ai lettori de Il Settimanale il progetto e le diverse fasi di
sviluppo.
venezia ha vega nel suo futuro
Ing. Santini il Parco Scientifico e Tecnologico di Venezia è
l'asset principale della società VEGA di cui lei è amministratore delegato. Ci spiega in sintesi la genesi dell'iniziativa e
come è pervenuta a lei?
VEGA - Parco Scientifico Tecnologico di Venezia è una società consortile a responsabilità limitata senza fini di lucro,
costituita nel 1993 per lo sviluppo dell’area industriale di Porto Marghera attraverso la creazione di centri, attività e servizi che promuovono l’innovazione tecnologica delle imprese.
Nel corso dei primi 10 anni di vita la società ha promosso la
trasformazione urbana di un ambito urbanistico di oltre 26
ettari di aree industriali dismesse all’interno della Macroisola
Nord di Porto Marghera, un brownfield strategico alle porte di
Venezia, cerniera tra città d’acqua e terraferma, sviluppando
oltre 35.000 mq di edifici destinati alle attività di Parco Scientifico e attivando iniziative imprenditoriali nel campo della ricerca e innovazione in sinergia con le università, le principali
istituzioni ed aziende locali.
Dopo questa prima fase di espansione, sostenuta grazie al
conferimento delle aree da parte dei soci e all’accesso ai fondi strutturali europei, la Società cominciò a fronteggiare situazioni di tensione finanziaria che vennero sempre risolte
nel corso degli anni ricorrendo a dismissioni immobiliari che
consentirono di ottenere la necessaria liquidità per ripianare
l’indebitamento e proseguire l’attività. Ecco come nel 2001 la
successiva fase di sviluppo fu realizzata mediante un investimento privato di Nova Marghera S.p.A., co-developer per la
promozione, la realizzazione e la gestione di ulteriori 40.000
PERSONA
tommaso
santini
SOCIETà
vega
3
33
mq di edifici. E ancora nel 2007 con l’acquisizione da parte
del Gruppo Condotte delle aree VEGA 2 sulle quali è in corso
di realizzazione un complesso immobiliare di 52.000 mq a
destinazione terziaria, espositiva, commerciale e ricettiva.
Oggi VEGA rappresenta un business district che si sviluppa
su 80.000 mq di edifici: luogo ‘fisico e in rete’ dell’innovazione
per l’intera area metropolitana dotata di banda larga a 300
MB/secondo con oltre 200 imprese insediate e 2000 addetti
che quotidianamente la frequentano.
Nonostante le dismissioni, nel corso degli ultimi anni VEGA
si trova comunque a dover far fronte ad una crisi strutturale, organizzativa e finanziaria che si è manifestata in tutta la
sua gravità nel corso del 2013 e che non appare reversibile
attraverso un’ordinaria gestione. Ed è a questo punto che mi
viene proposto dal Comune di Venezia, principale azionista di
VEGA, l’incarico di risanare la società e di rilanciarla partendo
proprio dal processo di trasformazione urbana.
Quali sono le dimensioni del progetto di trasformazione urbana che prende il nome di VEGA Waterfront e quali sono gli
obiettivi che vi ponete per il rilancio dell'area e i tempi in cui
intendete operare?
VEGA Waterfront è il nome di un ambizioso progetto di trasformazione urbana che riguarda lo sviluppo di un quadrante
strategico della città di Venezia per i prossimi 20 anni: il waterfront della terraferma lagunare che si estende a partire dal
Parco Scientifico e Tecnologico di Venezia. Si tratta di un progetto di ampio respiro e di lungo periodo, che presenta un elevato grado di complessità in ragione delle quantità poste in
gioco, della molteplicità di attori coinvolti e delle attuali condizioni di mercato ma che nasce dalla necessità di adattarsi
ai ritmi veloci del cambiamento. Ecco che allora, a distanza di
20 anni dalla sua nascita, VEGA si propone ancora una volta
come laboratorio di un nuovo modello di sviluppo urbano mi-
venezia ha vega nel suo futuro
vega waterfront
è il nome di un ambizioso
progetto di trasformazione urbana che riguarda lo
sviluppo di un quadrante
strategico della città di
Venezia per i prossimi 20
anni: il waterfront della
terraferma lagunare che
si estende a nord di Porto Marghera attorno al
VEGA, il Parco Scientifico
e Tecnologico di Venezia.
venezia ha vega nel suo futuro
rato a presentare sul mercato nazionale ed internazionale del
real estate un progetto innovativo con un approccio ‘finanziarizzato’ e sostenibile in grado di far cogliere in modo chiaro
e trasparente ai potenziali investitori i rischi e le opportunità
che lo caratterizzano.
Un primo ambito urbanistico di oltre 20 ettari di terreni edificabili, con una capacità edificatoria di oltre 130 mila mq, a
proprietà mista pubblico-privata parte di un più ampio quadrante strategico della città, la cui trasformazione dovrà essere guidata da un Masterplan in grado di adattarsi ai cambiamenti di un arco temporale dilatato e coerente con il piano
industriale dell’iniziativa. Partendo dalla connessione con il
Parco Scientifico e Tecnologico, infatti, già lo strumento urbanistico vigente prevede la ‘messa a sistema’ con le adiacenti
sedi universitarie, l’area del mercato ortofrutticolo e il Forte di
Marghera per creare un nucleo di polarità urbana improntato
sullo sviluppo del sistema dei servizi e del tempo libero.
L'iter della società VEGA è passato anche attraverso un
provvedimento del Tribunale di Venezia. Esattamente di
cosa si tratta? A luglio dello scorso, in concomitanza al mio ingresso, la società ha fatto richiesta di essere ammessa alla procedura di
concordato in continuità aziendale avendo un patrimonio capiente per soddisfare integralmente i creditori e la prospettiva
di poter proseguire nella missione per cui era nata. Nel corso del 2014 la società è stata ammessa dal tribunale in via
definitiva alla procedura di concordato senza alcuna opposi-
la compagine
azionaria
Comune di Venezia con
una quota del 64% (di cui
il 21% rilevato lo scorso
aprile da ENI), Regione
Veneto (17%), Provincia
di Venezia (4,4%), Camera di Commercio di
Venezia (3,5%) oltre alle
più importanti istituzioni
pubbliche e private locali, l’Università IUAV, due
istituti bancari e piccole e
medie imprese.
VENEZIA è COME UN ALBERO
venezia ha vega nel suo futuro
zione da parte dei creditori; il prossimo 10 luglio è fissata la
data dell’udienza che dovrebbe ragionevolmente omologare
il concordato.
Di fatto la società dovrà implementare il piano industriale che
è stato approvato e che prevede da una parte la dismissione
di alcuni immobili a reddito e aree da sviluppare e dall’altra le
attività “in continuità” aziendale: il ruolo di pivot nel processo di trasformazione urbana, la valorizzazione degli asset di
proprietà, il property management, l’ICT provider, l’incubatore
d’impresa.
Il tessuto urbano di Venezia è estremamente delicato e intimamente legato alla città lagunare. Qual è il progetto che
interesserà i 26 ettari di terreni che appartengono all’ambito
urbanistico del Parco Scientifico e Tecnologico?
Il progetto VEGA rappresenta uno dei punti chiave di un ampio processo di trasformazione territoriale che coinvolge l’intero waterfront veneziano con l’obiettivo di creare un sistema
urbano in grado di valorizzare aree che gravitano attorno al
polo attrattore di Venezia. La domanda da porsi è: come può
Venezia e la sua area ‘vasta’, al pari di Berlino, Copenaghen e
altre città europee e del mondo attrarre le nuove generazioni?
Semplice: è necessario dare a questi nuovi utenti le stesse
condizioni in termini di attrattività e dinamicità che hanno le
altre città di successo. La terraferma sta a Venezia come la
periferia sta a Berlino: i giovani possono stare in terraferma
con la residenza e i servizi, l'importante è che mantengano
l'idea di stare nell’‘isola'. Risiedere in terraferma e lavorare o
passare il tempo libero a Venezia in un ambiente lagunare che
offre mille diversivi (cultura, formazione, leasure, green, food,
acqua). Accessibilità, alloggi e facilities a basso costo con in
più la possibilità di avere una finestra su una città unica, fatta
non solo di offerta statica (il patrimonio artistico) ma anche
di proposte dinamiche (formazione, innovazione, opportunità
di business).
E come si può convincere queste nuove generazioni a scegliere Venezia come loro meta? Evitando ciò che è scontato
e correndo incontro alle tendenze che le nuove generazioni
rincorrono. La ricerca di ambienti atipici. Chi più dei giovani
può essere pioniere di una nuova periferia? Solo così da una
la riqualificazione
dell'area vega
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venezia ha vega nel suo futuro
miniera nasce un pensatoio, che poi diventa una start up e
che si trasforma in una nuova impresa. E il ciclo continua.
Il progetto a cui stiamo lavorando mette assieme il campus
dell’Innovazione, destinazioni terziarie e commerciali che si
affiancano alle funzioni espositive (è in corso di costruzione
il padiglione espositivo di 10.000 mq a firma dell’architetto
Michele De Lucchi che verrà inaugurato con Expo 2015), ricettive e congressuali.
Le vicende del comune di Venezia con le recenti dimissioni
del sindaco rischiano di interferire con lo sviluppo del Parco?
Il Comune ha pienamente supportato VEGA fino ad ora nel
risanamento e rilancio della società nonché nel progetto di
rigenerazione urbana di questo ‘pezzo’ di città e non ho dubbi
che lo farà anche in futuro. Chiaro che, venendo meno la regia politica, in regime commissariale non si potranno affrontare nei prossimi mesi che ci dividono dalle elezioni (marzo
2015?) decisioni straordinarie quali approvazioni di piani degli interventi. Nulla vieta però che si possa predisporre tutto
ciò che serve affinché questo progetto diventi ‘ready to start’
in tempi rapidi.
Quali tipi di investitori state cercando, con quale disponibilità finanziaria e con quali prospettive di ritorno sui capitali
apportati?
Ce n’è per tutti i gusti. Si parte dal coinvolgimento della finanza pubblica (CDP, Invimit) e di operatori istituzionali interessati a partecipare, anche con un ruolo di regia, al processo
di trasformazione urbana, per passare a soggetti finanziari e
imprenditoriali interessati a singoli asset, a reddito o da sviluppare, in dismissione. I rendimenti? Li fa il mercato. Sono
certo però che la cornice di Venezia saprà regalare sorprese
positive per chi saprà cogliere questa opportunità.
Come attivare
la rigenerazione
di Porto Marghera?
“Attraverso un radicale
cambio di paradigma
secondo il quale la rigenerazione della città
parte innanzitutto dal ripensamento dello spazio
non costruito, del ‘vuoto’,
dello spazio pubblico. Il
paesaggio diventa allora
il catalizzatore della trasformazione, attraverso
l’attivazione di un processo culturale articolato e in continuo divenire,
occasione per ripensare
il rapporto tra Uomo,
Natura e Città.”
Andreas Kipar
Landscape architect
LAND Milano.
venezia ha vega nel suo futuro
aspesi sostiene il progetto
Il progetto VEGA, portato avanti con estrema determinazione
da Tommaso Santini, AD del Consorzio Vega, presenta due
profili di massimo interesse che vanno oltre la pur grande rilevanza locale: il District Park come strumento moderno in
espansione nel mondo per la job creation - ossia il recupero produttivo-occupazionale delle aree in declino - e Venezia
come area metropolitana patrimonio dell’Umanità, ma in forte declino insediativo.
L’intera iniziativa nasce, infatti, dal VEGA che è un parco tecnologico con 85 imprese innovative con oltre 1.500 occupati,
ma Santini ha opportunamente ritenuto di rilanciarlo uscendo dai confini aziendali per far diventare il parco un tassello
del recupero generale di una vasta area come Marghera sottoutilizzata, ma strategica. Venezia, poi, ha assoluto bisogno
di disporre di un’area di rispetto che possa offrire il retroterra
funzionale alla realtà urbana più bella del mondo ma, proprio
per questo, intoccabile e non dotabile di infrastrutture moderne. Poiché Mestre è più lontana e separata, mentre il Lido
ha anch’esso un pregio ambientale - diverso ma importante - non esiste altro territorio al di fuori di Marghera da poter mettere a disposizione di Venezia. Il profilo immobiliare
del progetto è evidente e anche per questo VEGA, Condotte
e i soggetti istituzionali del megaprogetto hanno chiesto la
partecipazione attiva all’iniziativa di Aspesi, associazione nazionale delle società immobiliari, come garante e consulente
tecnico dello stesso.
PERSONA
federico
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Riflessioni sulla 10A Edizione di EIRE
Ospiti d'eccezione al Forum di chiusura della fiera organizzato da ilQI
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Nel Forum di chiusura organizzato presso lo studio TV
de ilQI in EIRE, Guglielmo Pelliccioli ospita le riflessioni di
Antonio Intiglietta, Presidente di Ge.Fi. e di EIRE,
Emanuele Caniggia, AD di IDeA FIMIT SGR e Sergio Iasi,
AD di Prelios.
Un bilancio della manifestazione giunta alla sua decima
edizione ed un tratto previsionale di quello che attende
il mercato nel prossimo futuro. Considerazioni agrodolci
cercando di dare le risposte fondamentali alle questioni
più importanti che riguardano il comparto immobiliare e la
sua destinazione. Benchè il mood generale sia cambiato
ancora manca il sistema di certezze che possa dare garanzie agli investimenti nel settore immobiiare.
Un settore che pecca ancora di buon senso come ha detto
Caniggia, per legare veramente l'attività del real estate alla
realtà della società, e creare operazioni che abbiano utilità
palese per tutta la comunità e si portino dietro il consenso
in modo naturale.
Buona visione.
LA LISTA COMPLETA CLICCABILE
Martedì 24 Giugno
Le prospettive di crescita dell’industria immobiliare
e nuove opportunità di business
L'innovazione nel real estate e le possibilità di business sono i temi affrontati nel corso del primo Forum
di MQI che si è tenuto a EIRE. Gli ospiti della puntata sono Luca Dondi di Nomisma, Leo Civelli di REAG
e Roberto Boscolo Moretto di SIIS. La nuova 'era' dell'immobiliare punta sulla riqualificazione, l'efficientamento e sull'innovazione: dalla crisi sono sopravvissute le società che hanno saputo innovarsi
adattandosi al cambiamento delle opportunità di business.
La tecnologia a supporto della qualità abitativa:
analisi della domanda e proposte innovative
L'impiantistica è molto cambiata negli ultimi anni e si è impegnata per offrire servizi sempre più innovativi agli utenti, sia per quanto riguarda soluzioni per il residenziale sia per gli immobili produttivi; la
nuova industria deve mettere al centro l'uomo e rendergli la vita il più confortevole possibile. Ne hanno
parlato,al Forum di MQI, Marzia Morena del Politecnico di Milano, Aldo Bigatti di Gewiss e Luciano
Manfredi di Assoimmobiliare.
Il digitale come fattore di sviluppo
del mercato immobiliare
"Il digitale facilita l'incontro tra la domanda e l'offerta in maniera più efficiente; tutti i servizi legati al
mondo immobiliare saranno 'stravolti' grazie all'utilizzo delle opportunità offerte dal digitale", afferma
Daniele Mancini Amministratore Delegato di Casa.it. Tra gli agenti immobiliari, conferma Enzo Albanese Amministratore Unico di Sigest, l'utilizzo delle tecnologie digitali risulta fondamentale ormai per
la propria professione. Thomas Miorin Direttore di Habitech sottolinea come anche nel settore in cui
opera la sua società, la componente tecnologica e digitale è ormai indispensabile: senza questi elementi non è possibile realizzare prodotti innovativi.
Progettare, costruire e vivere ecosostenibile
Agostino Ghirardelli dello Studio Libeskind, Giuseppe Dibari di Deerns Italia e Karl Oberhollenzer
di Zumtobel sono i protagonisti della nuova puntata del Forum di MQI che si è svolta nel corso della
prima giornata di Eire. L'integrazione tra architetti, ingegneri, imprese manifatturiere e il mondo della
finanza è indispensabile oggi per poter sviluppare prodotti immobiliari di valore e che corrispondano
alle esigenze del mercato.
Mercoledì 25 Giugno
L'ecosostenibilità nelle tipologie immobiliari evolute
Caterina Frazzoni, ISG, spiega come le certificazioni oggi tendono a monitorare parametri particolari
dell'intero ciclo di vita dell'edificio, dalla fase di costruzione in avanti. Roberto Cereda di Lombardini22
spiega cosa significhi costruire un immobile terziario, evoluto ed ecosostenibile nel settore uffici, operazione complessa che esige elevata efficienza impiantistica integrata in modo completo dal punto di
vista architettonico. Vincenzo Cozzi, Settimo Sviluppo, ci parla invece dell'applicabilità di tutto ciò che
è ecosotenibile nel settore commerciale.
Il ruolo degli advisor come facilitatori del mercato
In questo Forum si è voluto approfondire il ruolo ricoperto dagli advisor in questo delicato passaggio:
a loro spetta infatti il dovere di facilitare gli investimenti esteri sul real estate del Bel Paese. A questa
puntata hanno partecipato tre rappresentanti delle tre maggiori società di advisory immobiliare internazionale: Davide Dalmiglio di JLL, Carlo Vanini di Cushman & Wakefield e Paolo Bellacosa di CBRE.
Opportunità e criticità delle aree dismesse
Purtroppo la debolezza della domanda e le ristrettezze economiche non permettono né al sistema
pubblico né a quello privato di intervenire con una progettazione di recupero. Sono allo studio a cura
dell'Audis iniziative di semplificazione urbanista e di facilitazione fiscale per chi intendesse operare su
questi insediementi. A questo Forum di MetropolisQI registrato a Eire 2014 hanno partecipato Dionisio
Vianello di Audis, Marco Marcatili di Nomisma, Tommaso Dal Bosco dell'ANCI e Alberto Iori di CBRE.
Come intervenire nel recupero delle aree dismesse
L'intervento di recupero di uno spazio dismesso comporta una serie di rilevazioni e studi che devono
individuare e valutare tutte le possibilità operative che si possono insediare su quell'area, ma servono
anche aiuti e sostegni per gli investitori che hanno il coraggio di afforntare queste iniziative. A questo
Forum di MetropolisQI hanno partecipato Francesco Ambrosino di Beni Stabili Property Service, Giovanni D'Onofrio di CDPI SGR e Filippo Carbonari di Praga Holding.
I parametri della qualità nell’edificio moderno
ilQI propone un approfondimento sui parametri della qualità nell'edificio moderno e dei quartieri con un
Forum di MetropolisQI a cui hanno partecipato Marco Mari, Green Building Council Italia, PierFrancesco Pozzetto, CEG Facility, Jacopo Della Fontana, Design to Users D2U, Alberto Lodi, ICMQ. Il protocollo per la certificazione dei quartieri, presentato recentemente da GBC, solleva una riflessione sulla
qualità della progettazione delle città e delle infrastrutture. Può un edificio, o un quartire, farsi carico di
aspetti di gestione sistemica (ambientali e sociali)? Può in qualche modo dichiararlo a mercato?
Logistica tra modelli tradizionali
e strutture innovative
Quali sono le caratteristiche che deve avere un immobile logistico per rispondere alle attuali esigenze del mercato? Ruota attorno a questo questito il Forum organizzato a seguito dell'interessante convegno tenuto da World Capital 'La logistica applicata alla grande distribuzione: nuovi modelli e
soluzioni'. La trasmissione ha visto la presenza di Marco Clerici di World Capital, di Paolo Bisogni di
Ailog, di Alessandro Ricci dell'Associazione Interporti e di Stefano Bellintani del Politecnico di Milano.
Marco Clerici ha presentato le importanti anticipazioni del mercato emerse dal Borsino della Logistica - I
semestre 2014.
Italia, un milione di condominii da recuperare
Uno dei problemi più importanti del real estate italiano e una delle possibilità di lavoro che questo
settore può dare: il milione di condominii da recuperare. Ne parlano al Forum di MQI alcuni importanti
ospiti: Roberto Busso di Abaco Team, Alessio Casonato di MCS SpA (gruppo Finanziaria Internazionale), Alessandro De Biasio di Domotecnica, Enrico Guarnerio di Strategica Group.
Giovedì 26 Giugno
Nuovi parametri costruttivi per i building
Marco Tamino di Ingenium Real Estate, Federica Saccani di CBRE e Francesco Allegretta di Celtic
Italy sono i protagonisti del Forum dedicato ai nuovi parametri descrittivi per gli edifici. Le difficoltà di
vendere un numero elevato di building è dovuto al fatto che in Italia, da oltre 20 anni, non ci sono evoluzioni nel campo dell’edilizia e quindi gli immobili non rispondono alle esigenze del mercato. I nuovi
immobili non possono non avere parametri di qualità, orientati al comfort ambientale e all’efficienza,
sia che si tratti di uffici o di spazi logistici.
Rigenerazione del Paese
Serve una visione moderna e di rispetto per dare al Paese una nuova qualità dell'abitare e in generale
del costruire. Ma serve anche flessibilità da parte del fronte pubblico per consentire un riuso di asset
che hanno esaurito il loro ciclo di vita e vengono ripensati per nuove funzioni. A questo Forum di MetropolisQI registrato a Eire 2014 hanno partecipato Antonio Sanchez Fraga di Rinascimento RE e Edith
Forte di Fortebis.
Nuovi scenari per i gestori di fondi immobiliari
Ivano Ilardo di BNP Paribas REIM ha spiegato quale sarà il lavoro delle SGR nei prossimi anni, concentrato in primis sull’implementazione della direttiva europea sui veicoli d’investimento alternativi. Sempre
sul piano dell'internazionalità è intervenuto anche Alexei Dal Pastro di Prelios SGR secondo il quale gli
operatori italiani hanno già fatto molto in questi anni, allineandosi alle best practice internazionali a livello
di governance e di procedure interne. Mario Pellò di TH Real Estate ha poi confermato un grande ritorno
di interesse sul mercato italiano da parte degli investitori istituzionali stranieri. La liquidità è molta, ha
aggiunto Paolo Berlanda di Polis Fondi SGR, ma il problema rimane la qualità del prodotto offerto.
L'innovazione Urbana
Luciano Galimberti di Adi (Associazione per il disegno industriale) insiste sulla necessità di pensare
alla vita che poi si svolgerà all'interno di una realizzazione architettonica: non basta creare un oggetto
bello, bisogna pensarlo in funzione di chi lo vivrà. Un esempio pratico di innovazione applicata alla progettazione è illustrato da Andrea Maffei di Andrea Maffei Architects, che proprio in questo momento
sta realizzando la Torre Citylife progettata da Arata Isozaki e da Andrea Maffei. Sulla necessità di idee
nuove ha insistito, infine, anche Davide Albertini Petroni di Risanamento, soprattutto di fronte alla
scarsità d'innovazione che si può ravvisare negli sviluppi immobiliari degli ultimi periodi.
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