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21 giugno 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
albergo
italia
L'industria dell'ospitalità
nel Bel Paese
Fondi: buon momento per
il lancio di nuovi prodotti
Rapporto 2014 di Scenari Immobiliari
Ripartono le cartolarizzazioni
Il mercato del debito è rinato
02
editoriale
un comparto
da rinnovare
Il sistema alberghiero italiano deve cambiar passo
Valori elevati, forse troppo, dei cespiti sul mercato; grande spazio di crescita del settore; rendimenti variabili ma interessanti;
attenzione da parte di investitori internazionali ma transazioni
rarefatte. Di cosa stiamo parlando? Degli hotel italiani ovviamente! Un puzzle a cui pochi eletti riescono a venire a capo
grazie ad una grande professionalità e a un approfondimento
costante sui migliori mercati internazionali. In Italia il settore,
che storicamente ha una grande tradizione legata alle capacità
attrattive del nostro Paese, può crescere tantissimo, partendo
dagli estremi: i settori luxury e quello low cost.
Investire in alberghi in Italia conviene? Solo se si conosce il settore. Astenersi sprovveduti pena un bagno di sangue. L'Italia si
appresta a ricevere un turismo internazionale sempre più numeroso, i Paesi emergenti hanno iniziato a girare il mondo e
purtroppo per noi possono fare raffronti tra i vari mercati, le
varie strutture alberghiere e la qualità dei servizi. Non possiamo sederci sugli allori del passato, il nostro stock di prodotto
è complessivamente non adeguato (salvo alcune eccellenze),
però esiste uno spazio immenso di crescita per le grandi catene alberghiere mondiali che in Italia rappresentano ancora una
percentuale esigua.
Esiste anche un grande margine in termini di innovazione di
prodotto: quante strutture alberghiere italiane possono venir
citate, ad esempio, come nuovi modelli di architettura? Vogliamo utilizzare i nostri architetti migliori per valorizzare asset dismessi o farli riprogettare da una grande firma internazionale?
Magari recuperando immobili o aree pubbliche a fini turistici.
Come vedete c'è tantissimo da fare. Lavori in corso nell'albergo
Italia. Saremo pronti a soddisfare la domanda?
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04
deals della settimana
Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel
Vai alla TABELLA DEALS 2014
deals
MILANO
106 MLN
Secondo quanto risulta a ilQI, il Qatar avrebbe
concluso l’acquisizione della sede milanese di
Credit Suisse, in via Santa Margherita, per 106
milioni di euro. L’immobile a uso uffici, ceduto
dalla statunitense Tishman Speyer, ha una
superficie di 15.000 mq, distribuiti su sette piani
di cui due sotterranei, e genera affitti per circa
6 mln di euro l’anno. Nell’acquisizione, il gruppo
arabo sarebbe stato assistito da Hines Italia, con
cui ha stabilito già da tempo una collaborazione
sfociata nell’acquisizione del 40% del progetto
Porta Nuova, sempre a Milano.
0
05
agenda della settimana
AGENDA
Finance: an option to boost
24 Islamic
the Italian economy
MILANO
marteDì
VAI
Organizza: NCTM Studio Legale Associato e ISFIN
Milano: presso NCTM Studio Legale Associato - Via Agnello 12,
con inizio alle ore 8.45
punto di vista del locatore: tempi e costi
25 Dal
degli sfratti per morosità
roma
mercoleDì
VAI
Organizza: ASPPI - Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari
Roma: presso la Sala Cinema dell’Hotel Nazionale - Piazza Montecitorio 131,
con inizio alle ore 11.30
Architectural Network:
26 Perspective
4 tavoli sull’architettura
milano
gioveDì
VAI
Organizza: D2U - Design to Users
Milano: presso lo showroom Flos - corso Monforte interno 15,
con inizio alle ore 18.30
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NOMISMA OUTLOOK FLASH
Il superamento della soglia delle 500.000 transazioni
sarà raggiunto nel 2016
Italia – Numero di compravendite residenziali annuali
910.000
850.000
790.000
730.000
670.000
610.000
550.000
490.000
430.000
370.000
* Previsioni Nomisma
Fonte: Agenzia delle Entrate
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14* 15* 16*
L’interazione di fattori esogeni ed endogeni contribuirà a
modulare l’intensità della ripresa del mercato immobiliare
che, sulla base delle odierne proiezioni, si preannuncia
tutt’altro che bruciante. Le quasi 404 mila compravendite di
unità abitative del 2013 rappresentano il punto più basso di
una curva, la cui tendenza, dopo il flesso degli ultimi mesi,
assumerà un’inclinazione progressivamente più spiccata
senza, tuttavia, consentire fino al 2016 il superamento della
soglia delle 500 mila transazioni, fino ad un paio di anni fa
ritenuta incomprimibile.
A conclusioni non dissimili, nel complesso analoghe, è
possibile giungere anche con riferimento al settore immobiliare
corporate, con la sola eccezione che, a differenza del comparto
retail, la ripresa dei volumi di investimento è un fenomeno
già evidente nei dati a consuntivo del 2013. L’impennata delle
operazioni, perlopiù ad opera di investitori stranieri, registrata
sul finire dello scorso anno, ha rappresentato un indubbio
punto di svolta, dopo la débâcle degli anni precedenti. Pur
rimanendo marginale, il mercato italiano pare aver ritrovato
appeal tra i Paesi periferici, come si evince dai numerosi deals
conclusi.
08
Investimenti alberghieri in crescita nel 2014
Investimenti alberghieri
in crescita
nel 2014
L’Italia rappresenta
un’opportunità
HOTELS
di Roberto Galano
Già a partire dalla fine del 2013 si è registrata una crescita di
interesse verso il nostro Paese da parte di investitori principalmente internazionali e nel segmento del lusso. In considerazione delle trattative attualmente in essere e l’interesse da
parte di diversi investitori, per la fine del 2014 ci aspettiamo
un volume degli investimenti alberghieri in Italia pari a circa 600 milioni di euro, in crescita di circa il 20% rispetto al
2013. Oltre ai fondi sovrani e HNWIs, abbiamo registrato un
progressivo aumento di interesse da parte delle catene internazionali, investitori istituzionali e fondi di private equity. Il
segmento di qualità e di lusso continua ad attrarre la maggior
parte degli investitori internazionali e delle catene alberghiere
intenzionate. L’interesse è ulteriormente supportato da un ritorno alla crescita dei fondamentali. Tutte le maggiori piazze
hanno registrato un aumento del RevPAR (ricavo medio per
camera disponibile) e alcune città, come Venezia e Firenze,
hanno addirittura sorpassato il livello di RevPAR del 2007.
PERSONA
roberto
galano
SOCIETà
jll
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09
Investimenti alberghieri in crescita nel 2014
Come le altre asset class i rendimenti nel settore alberghiero
variano a seconda della tipologia nonché degli obiettivi dei
singoli investitori. Per esempio, un investitore istituzionale
alla ricerca di un investimento alberghiero con un contratto
di locazione è disposto a valutare opportunità nelle principali
città Italiane con rendimenti intorno al 7%, differentemente
da un investitore con un approccio di lungo periodo (HNWI) o
una catena alberghiera che per avere rappresentanza in Italia
potrebbe accontentarsi di rendimenti intorno al 5% principalmente per immobili di prestigio.
L’asset alberghiero è molto differente dalle altri tipologie di
asset class. La qualità dell’immobile e la location sono infatti
strumentali per il successo del business stesso. Pertanto, una
profonda conoscenza del business operativo è fondamentale al fine di una gestione corretta volta alla massimizzazione dell’investimento. Inoltre, nonostante alcune opportunità
vengano offerte con il beneficio di un contratto di locazione, è
fondamentale comprendere la sostenibilità del canone e individuare il giusto bilanciamento tra gli interessi dell’investitore
e del gestore alberghiero. L’Italia rappresenta un’opportunità
per gli investitori in quanto il turismo resta uno dei principali settori economici del Paese. Inoltre, le catene alberghiere
sono molto attratte nell’entrare o espandersi sul territorio
italiano in quanto le performance alberghiere, specialmente
nella fascia alta, riescono a raggiungere dei ricavi medi per
camera molto elevati rispetto alla media.
Il primo quadrimestre
2014 si chiude con un
segno positivo per tutto
il comparto alberghiero,
con una crescita media
del TOC del 4,5% rispetto
allo stesso periodo 2013 e
del 7% per il RevPAR La
media Italia a fine aprile
riporta un tasso di occupazione del 58,1% e un
RevPAR di 68,34 euro.
(Dati Associazione Italian
Confindustria Alberghi)
10
Hotel all’attenzione degli stranieri
Hotel all’attenzione
degli stranieri
Circa l’11% dei deals del Q1
di Luca Zaffaroni
I dati raccolti in questa prima parte di 2014 (Q1 a Q2 quasi completato) dicono che gli investimenti nel settore hotel
sono in linea con l’anno precedente. Ad oggi 3 transazioni sono ufficialmente state rese note (Grand Hotel Palace a
Roma, NH via Tortona a Milano e Club Med Pragelato), e tutte
hanno avuto come protagonista un acquirente non italiano
(Millennium & Copthorne, Blackstone e HSBC Assurance Vie,
rispettivamente). I volumi sono in linea con quanto registrato nello stesso periodo del 2013, circa 160 milioni di euro,
con l’incidenza percentuale pari a circa l’11% del totale (mentre l’anno scorso si restava intorno al 7%, avendo registrato
nello stesso periodo un volume più elevato di transazioni).
Hotel quindi al centro dell’attenzione degli investitori stranieri (come nel 2013, quando gli acquirenti furono il Fondo Al
Mirqab, Permak Group, Brunei Investment Agency, Ivanhoe,
per citarne alcuni, con il “nostro” Fondo Donatello di Sorgente a chiudere su Cortina), e la tendenza sarà ulteriormente
rafforzata se i rumors sui prossimi possibili colpi di mercato
saranno confermati, leggasi Regina Baglioni, Excelsior e St.
Regis Grand Hotel a Roma nel mirino di QIA e Mayhoola Fund,
o il Forte Village di IDeA FIMIT nell’occhio dei ceceni. Senza
dimenticare che i pretendenti degli hotel di Venezia del Fondo
Real Venice arrivavano da Londra, Taiwan e India.
PERSONA
luca
zaffaroni
Italia strategica
Italia strategica
Nel Bel Paese mancano però
strutture di alto livello
di Paola Gianasso
I primi spiragli di ripresa economica hanno un impatto estremamente positivo sugli investimenti immobiliari che, a partire dalla seconda parte del 2013, hanno registrato un aumento
consistente a livello globale. Non fa eccezione il comparto
alberghiero, visto che il volume di investimenti in Europa è
cresciuto del 39% rispetto all’anno precedente, raggiungendo
7,7 mld di euro. Le punte del 2007, superiori a 18 mld, sono
ancora lontane, ma la risalita è incominciata e le prospettive
per i prossimi anni sono positive. Il mercato europeo è dominato dai tre Paesi più importanti, Regno Unito, Germania
e Francia, che complessivamente detengono oltre tre quarti
degli investimenti complessivi.
L’Italia è l’unico tra i Paesi più importanti ad aver fatto un passo indietro, anche perché è forte il gap qualitativo rispetto agli
altri. Nonostante sia ai primi posti della classifica europea
quanto a numero di camere, l’Italia è carente per offerta di
strutture di alto livello. Poco più dell’1% dello stock è compo-
PERSONA
paola
gianasso
12
sto da hotel a cinque stelle, contro una media del 6,5% degli
altri Paesi importanti. Il divario non è inferiore nelle grandi
città. Milano ospita il 3% di alberghi a cinque stelle, contro il
7% di Londra e il 13% di Parigi. Tuttavia l’Italia è considerata
strategica dalla maggior parte degli operatori del settore, che
vedono un elevato potenziale di crescita a causa della frammentazione dell’offerta ricettiva, a fronte del ruolo chiave nel
nostro Paese nel settore turistico. Inoltre si fa sentire l’effetto
Expo, che rappresenta un’occasione unica per lo sviluppo del
comparto alberghiero non solo a Milano, ma anche in altre
zone d’Italia.
Il settore alberghiero è ritenuto un asset class interessante
sia dalle società specializzate che dagli investitori istituzionali. Importante anche il ruolo dei fondi immobiliari e dei Reit,
il cui patrimonio è destinato al comparto alberghiero in misura variabile dal 4 al 10% a seconda dei Paesi. Recentemente,
tuttavia, la quota è in calo in quanto i processi di razionalizzazione patrimoniale hanno comportato la dismissione di
una parte degli immobili alberghieri a favore di un maggiore
specializzazione nel proprio core business o di una maggiore
diversificazione.
Italia strategica
La
ca
bilancia turistidei pagamenti
ha riportato nel 2013
un avanzo di 12.755
milioni di euro a fronte degli 11.543 milioni
registrati l’anno precedente (+10,5%). Il saldo
positivo è attribuibile
alla spesa di oltre 33 milioni di euro generata in
Italia dai viaggiatori stranieri, con un aumento del
3,1% sul 2012.
(Dati Bankitalia)
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un settore da riorganizzare
Un settore da
riorganizzare
Hotel italiani più attraenti
per i turisti del nuovo millennio
di Emilio Valdameri
Il settore alberghiero Italiano, sviluppatosi nel dopoguerra, va
oggi riorganizzato e razionalizzato perché gli hotel sono vecchi, anche “concettualmente” e per essere attraenti per i turisti del nuovo millennio vanno adeguati; le presenze straniere
in Italia dal 2014 (stime WTTC) saranno infatti più di quelle
degli Italiani. C’è veramente molto da fare se poi si desidera
che la domanda si rivolga anche a destinazioni diverse dalle
classiche città (Milano, Roma, Venezia, Firenze) e dalle destinazioni turistiche più richieste (Costa Smeralda, Capri, Positano, Forte dei Marmi), che rappresentano ben più del 50%
delle entrate valutarie nazionali.
Le opportunità per alberghi “nuovi”, ovvero il riposizionamento di quelli “vecchi”, sono quindi molte. Negli ultimi anni, con il
calo della redditività derivante dalle gestioni, sono stati pochi
i fondi destinati a ristrutturazioni/ammodernamenti e ci sono
quindi molte strutture potenzialmente valide sul mercato per
investitori interessati alla riqualificazione! Inoltre, il contemporaneo calo dei valori immobiliari ha creato una situazione
particolarmente favorevole agli investitori istituzionali: oggi,
infatti, la redditività di un immobile a uso ricettivo può raggiungere anche il 9-9,5% in alcune aree turistiche e il 6,5-7,0%
nelle principali città; c’è quindi spazio per investimenti a reddito.
PERSONA
emilio
valdameri
SOCIETà
colliers
international
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D’altro canto tutto ciò sta già avvenendo nella fascia alta del
mercato: a dimostrarlo le recenti acquisizioni di trophy asset
come i resort della Costa Smeralda e alberghi come l’Eden in
Roma, il Gallia a Milano e il Four Seasons di Firenze, da parte
di Fondi del Qatar; presto però le acquisizioni si sposteranno
anche alle altre fasce di mercato, soprattutto nel settore economy, oggi poco presidiato ma con una domanda in crescita.
Non sorprende quindi che siano state annunciate alcune
prossime aperture di marchi prestigiosi (Mandarin Oriental e
ME by Meliá a Milano, St. Regis a Venezia, Four Seasons a
Roma), né che siano stati annunciati programmi di sviluppo
di catene come Starwood, Hilton, Marriott, Sol Meliá, Barcelò,
Falkensteiner e Meininger in tutti i segmenti del mercato, dal
luxury al budget. Le catene alberghiere internazionali rappresentano in Italia solo una modestissima percentuale dell’offerta, meno del 2% per numero di strutture e del 7% per numero di camere, quindi c’è molto spazio per crescere anche
perché le performance delle nostre città sono buone rispetto
al resto del panorama europeo; tra quelle “business” Milano
cresce del 6,3% (fonte STR Global) poco meno di Barcellona e
Amsterdam ma più di Praga e Bruxelles; tra le grandi capitali,
Roma cresce del 2,1%, meno di Londra ma meglio di Berlino,
Parigi e Mosca.
Alla luce di queste considerazioni appare quindi abbastanza
evidente come sussistano tutte le condizioni affinché l’incremento della presenza dei grandi player internazionali in Italia
sia una ottima chance sia per loro che per il sistema ricettivo
italiano.
un settore da riorganizzare
l settore luxury che nei
primi quattro mesi del
2014, ha visto crescere sia
occupazione che prezzo,
rispettivamente del 2,3%
e dell’1,1%.
Tiene anche il segmento
upscale (4 stelle) con una
R.O. in salita di 2,3 punti
percentuali e i prezzi praticamente stabili (+0,4%).
Contenute le difficoltà
commerciali degli alberghi a 3 stelle che crescono dell’1,3% come
occupazione camere, ma
vedono calare il prezzo
medio camera di un altro
0,5%.
(dati Trademark Italia)
hotel: importante la qualità del prodotto
Hotel: importante
la qualità
del prodotto
Il parere
degli operatori
alberghieri
Renzo Iorio, COO Italy, Greece, Israel & Malta Accor
Come per ogni investimento la convenienza nel settore alberghiero è data da un corretto prezzo di acquisto e da una
solida e duratura generazione di reddito dall’attività che insiste nell’immobile in questione: una giusta equazione che
non sempre è facile trovare nel nostro Paese in particolare a
fronte delle forti distorsioni legate alla leva del debito sovente
sottostante i cespiti in vendita, leva figlia dei valori pre-crisi e
dell’allora scarsa propensione all’impiego di fondi propri. Detto ciò resto convinto che il nostro Paese abbia un grandissimo spazio di crescita nel mercato turistico internazionale e
un altrettanto forte bisogno di strutture adeguate a tale mercato. Lo spazio per operazioni intelligenti sicuramente c’è e
le prospettive di crescita ritengo siano premianti rispetto ad
Tra il 2009 e il 2013, nella
sola stagione estiva sono
arrivati in Italia oltre 128
mln di stranieri che hanno generato un giro d’affari per complessivi 58
mld di euro. Tra giugno
e agosto 2014 la spesa
dei 26 mln di viaggiatori
stranieri previsti potrebbe superare i 13 mld di
euro.
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hotel: importante la qualità del prodotto
altre destinazioni oggi saturate. Non è facile trovare le buone
opportunità, questo senza dubbio. Ovviamente il rendimento è figlio del valore di acquisto; inoltre molto dipende dalla
struttura contrattuale con cui ci si confronta: un accordo di
management assicura certamente al proprietario una redditività ben maggiore di quella ottenibile con un ordinario contratto di pura locazione; i profili di rischio di impresa che ne
conseguono sono altrettanto diversi.
Analizzando i costi per camera in Italia oggi, post crisi del
2008-2010, si sono largamente allineati alle comparabili destinazioni europee, perdendo quel premio di cui beneficiavano. Tale evoluzione dei prezzi di vendita non si ritrova tuttavia in modo diffuso in un analogo riallineamento dei valori
immobiliari richiesti che tendono a restare molto elevati, a
costo di una rarefazione delle transazioni, ma questo penso
sia una caratteristica comune a tutto il mercato italiano, non
solo al comparto alberghiero. Per quanto riguarda la tipologia
di strutture, penso che, sia il low cost sia il luxury servono,
e c’è molto spazio per entrambi; importante è la qualità del
prodotto e dell’offerta cliente. Qualche cautela per il luxury,
là dove l’offerta su una destinazione rischia di posizionarsi in
eccesso rispetto alla capacità di assorbimento del mercato a
prezzi adeguati.
Piergiorgio Mangialardi, presidente AllegroItalia Hotels
Investire in alberghi in Italia è conveniente. La nostra società
ha investito direttamente negli scorsi tre anni per hotel oltre
80 mln di euro. Il taglio ideale sono hotel di almeno 80 camere per un investimento di circa 12 mln di euro. Il settore
alberghiero può offrire rendimenti per i proprietari di circa il
5-7% su base annua. L’Italia è il Paese numero uno in Europa
per attrattiva del turismo e anche per qualità dell’offerta. Agli
albergatori consiglio di investire maggiormente in formazione del middle management. Ad esempio AllegroItalia Hotels
ogni anno premia una persona in ognuno dei nostri hotel con
la partecipazione ad un master. In Italia meglio investire nel
segmento lusso. Oppure in hotel tre stelle ma con dei concept
innovativi e posizionati vicino aeroporti o stazioni ferroviarie.
PERSONA
RENZO
IORIO
SOCIETà
ACCOR
PERSONA
PIERGIORGIO
MANGIALARDI
SOCIETà
ALLEGROITALIA
Hotels&Resorts
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hotel: importante la qualità del prodotto
Cristina Paini, amministratore delegato LHM – Ramada
Plaza Milano
L’Italia è ancora il Paese in cui investire nel settore alberghiero sia per le connaturate potenzialità turistiche sia per
la miglior tenuta in tempi di crisi del nostro parco immobiliare rispetto ad altre nazioni; l’investimento ideale in grado
di generare una buona redditività è in realtà il punto di arrivo
di una filiera efficiente: dalla progettazione, all’analisi attenta
della location e del posizionamento dell’hotel, alla gestione
del costo di costruzione fino al management alberghiero. La
redditività si assesta attualmente intorno al 5%. Scontiamo
ancora un gap di costi a livello europeo soprattutto in termini
di energia e di costo del lavoro e si cerca di rimediare attraverso l’ottimizzazione dei reparti e il revenue management.
A mio parere non esiste un modello più conveniente sia che
si tratti di albergo leisure o business (anche se si cerca sempre più di coniugare entrambe le vocazioni per accedere ad
un bacino di clientela più ampio) oppure low cost o luxury:
vale sempre il principio di un’ottima analisi, progettazione e
costruzione dello sviluppo alberghiero che permettano una
gestione redditizia dell’hotel.
PERSONA
CRISTINA
PAINI
SOCIETà
LHM RAMADA
Plaza Milano
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Da sinistra a destra: Gabriella Vigetti (Property Development), Lorenzo Barbagli (Property Management), Claudio Borroni (Client Solutions),
Elisa Bacchetta (Investment Management), Stefano Botto (Advisory)
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Fondi tutt’altro che immobili
Fondi
tutt’altro che immobili
È un buon momento per il lancio di nuovi prodotti
di Marco Luraschi
Passata la buriana, i fondi rilanciano! In sintesi, letto in chiave ottimistica, questo è quanto emerso dalla presentazione del rapporto sui Fondi Immobiliari in Italia e all’Estero a
cura di Scenari Immobiliari tenutosi a Milano. Molti operatori delle SGR italiane, quelle più solide, hanno ripreso a progettare nuovi prodotti ed investimenti, avviando la raccolta
di impegni sia presso gli istituzionali italiani che quelli esteri. È tornata una certa fiducia sul settore immobiliare seppur
permangano criticità in termini di prezzi e occupazione (vacancy ancora volatile soprattutto nel segmento degli uffici).
Questo perché l’orizzonte economico è sicuramente più incoraggiante rispetto ad un anno fa. Il fondo immobiliare ha dimostrato di essere uno strumento adatto alla diversificazione
degli investimenti proprio grazie alla sua flessibilità: stiamo
vedendo veicoli investire in settori alternativi (RSA, residenze
per studenti, infrastrutture, energie rinnovabili, asset bancari,
generiche operazioni incagliate). Grazie a questa adattabilità
ai mutamenti del mercato il patrimonio dei fondi cresce costantemente nel tempo sopperendo alla sparizione di molti
veicoli “familiari” di prima generazione. In questi anni il settore si è trasformato, sono stati fatti passi avanti in termini
di trasparenza e controllo, soprattutto nel segmento retail.
Come ha detto Mario Breglia “è un prodotto dove le operazio-
SOCIETà
scenari
immobiliari
2
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ni sono note, esistono garanzie e controlli mai visti prima nel
sistema italiano”. Il settore dell’immobiliare “finanziarizzato”,
con l’attuale cristallizzazione del comparto delle SIIQ ancora
limitato a due importanti società, vede attualmente sul campo 65 SGR (troppe) per ben 365 veicoli, il che porta ad una
dimensione media evidentemente non consigliabile alle economie di scala. Rispetto all’estero la dimensione media dei
fondi italiani è risibile ma i processi di aggregazione in atto
sono la testimonianza che il mercato autonomamente ha già
iniziato la fase di consolidamento delle realtà esistenti con le
operazioni che sono sui giornali in queste settimane. Il tutto
mentre un altro fondo retail, Olinda di Prelios SGR, è nel mirino di Axa (la stessa Axa REIM che sta lanciando il fondo Titus
con sottoscrizioni per 350 mlm al primo closing che investe
in immobili core ubicati sia in Italia che all’estero). Proprio a
Milano Giovanni Di Corato di Amundi RE SGR ha parlato del
nuovo fondo riservato Nexus 1 che ha già impegni per 50 mlm
di euro da investire in asset core e core plus, con rendimenti
target del 9% e condizioni (leggi commissioni) favorevoli. Insomma, un settore tutt’altro che “immobile”. Se analizziamo
il total return (variazione dei prezzi di Borsa + dividendi) vediamo che la performance dei fondi nel periodo 2012-2013 è
stata del 13,1%, battuta solo dalle società quotate al +29,3%
e dai fondi azionari puri, superando anche le SIIQ, +9% (dati
Studio Casadei). Va sottolineato che ad oggi i fondi retail rappresentano solo il 10% del totale dell’industria immobiliare
finanziarizzata italiana con le SIIQ al 10%, le società immobiliari all’1% e i fondi istituzionali che sono ben il 79% del totale.
Su questi fondi riservati i dati sono pochi ed il segmento non
è certamente trasparente come potrebbe essere.
Fondi tutt’altro che immobili
Analizzando il periodo
2002-2013 la performance scende all’1,1% ma è
superiore alle quotate
(-1%), mentre meglio fanno i fondi azionari puri al
+4,2%. Non è disponibile
il dato delle SIIQ che sono
nate dopo.
Fondi tutt’altro che immobili
le interviste realizzate all'evento
"fondi immobiliari in italia e all'estero:
rapporto 2014"
mario breglia
Scenari Immobiliari
Paola Gianasso
Gottardo Casadei
Andrea Cornetti
Giovanni Di Corato
Scenari Immobiliari
Prelios SGR
Studio Casadei
Amundi Real Estate
In Italia ripartono
le cartolarizzazioni
in italia ripartono le cartolarizzazioni
Il mercato del debito è rinato:
per gli investitori siamo alla svolta
di Marco Luraschi
“Dopo il grande big bang della crisi finanziaria 2008-9, in Italia
il mercato del finanziamento bancario e in Europa quello delle
cartolarizzazioni di debito su immobili commerciali (CMBS)
era chiuso. Nel 2008-13 c’era scarsissimo finanziamento per
immobili commerciali in Italia di un certo volume. Ora il mercato è cambiato, c’è moltissima voglia di vedere cosa succede, l’Italia è a una e propria svolta”. Celo racconta da Londra
Francesca Galante di First Growth, società internazionale con
sede a Londra e Parigi, che si occupa principalmente della
strutturazione di operazioni di finanziamento immobiliari per
conto di sponsor locali e investitori (che necessita di liquidità
per volumi importanti) e di rifinanziamento/ristruturazioni di
debiti immobiliari in essere sul mercato per conto di banche
che stanno uscendo dal mercato. Il mercato del debito immobiliare dell’Italia interessa moltissimo, come ci avevano
confidato qualche tempo fa gli operatori italiani impegnati sui
mercati internazionali, e la conferma ci viene proprio da una
manager che conosce bene il mercato italiano, al quale sta
tornando dopo un’esperienza con Soros RE Partners (attiva
anche negli investimenti con l’allora Pirelli RE) e in UBS. “L’Italia di colpo è tornata un paese interessante per l’equity ed il
debito, c’è un vero ritorno del mercato delle cartolarizzazioni
di debito immobiliari rispetto anche alla Francia, Spagna, Benelux dove non si è fatta più neppure una cartolarizzazione
post crisi. Perche? In Italia è molto complicato ristrutturare
un debito a causa della normativa vigente, ma in Francia è
ancora più complesso e incerto, , come a dimostrato la saga
Coeur Defense. Anche a livello politico in Francia c’è molta
incertezza mentre in Italia pur tra mille difficoltà sembra sia
stato avviato un percorso, iniziato con Monti ed ora fino a
Renzi, in cui i mercati esteri credono moltissimo. Ricordo che
PERSONA
francesca
galante
SOCIETà
first
growth
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in italia ripartono le cartolarizzazioni
solo un paio di anni fa si parlava dell’imminente uscita dell’Italia dall’euro, sembrava tutto sul punto di crollare. Invece è
cambiato tutto.” Per questo settore la svolta si è avuta nel fine
del 2013 con la cartolarizzazione di Goldman Sachs, l’operazione Gallerie 2013, che ha suscitato moltissimo interesse.
Ricordiamo che Goldman Sachs ha finanziato l’acquisizione
di 15 gallerie Auchan da parte di un fondo di Morgan Stanely
ed ha emesso una CMBS. “Su questa operazione siamo sotto 275 bps blended per circa 60% del LTV, e per assets che
non sono prime. Condizioni molto interessanti per gli investitori. Poi c’è stato recentemente il private placements di IGD
Siiq, se non erro per 135 mlm di euro, che è andato molto
bene. Mi risulta anche che DB stia preparando un’operazione
di CMBS su 18 assets per un valore pari a 350 mlm di euro.
Se solo mettiamo insieme queste operazioni vediamo che in
Italia il settore CMBS sta veramente sta rinascendo”. I bonds
di CMBS sono principalmente acquistati da investitori istituzionali, assicurazioni, banche etc con i tassi così bassi c’è
la volontà ci andare a cercare rendimenti CMBS alti rispetto
alla Germania/UK: “dove il pricing il pricing di bonds è un piu
“dry”. Quindi l’Italia è tornata prepotentemente nel mirino, sta
succedendo quello che è accaduto per i BOT, torna liquidita’
e si abbassano i spread. Un altro settore su cui c’è molto interesse internazionale è quello dei NPL’s e lo testimoniano le
diverse acquisizioni di portafogli italiani ad opera di investitori esteri”.
Voi come First Growth cosa sta facendo sull’Italia? “In questo momento stiamo seguendo un private placement, per un
investitore instituzionale, e due ristrutturazioni per due istituti bancari. Secondo me questo interesse istituzionale è una
cosa molto positiva per il mercato italiano, le cartolarizzazioni possono portare liquidità e di conseguenza potrebbe arrestarsi anche la correzione dei prezzi in atto. Forse siamo
arrivati veramente al momento in cui si sblocca tutto su vari
fronti”.
I titoli emessi in una cartolarizzazione prendono il
nome di Asset Backed Securities (ABS) e hanno natura obbligazionaria. Assumono denominazioni
specifiche a seconda del
tipo di sottostante: CMBS
(Commercial Mortgage
Backed Securities), RMBS
(Residential Mortgage
Backed Securities), CDO
(Collateralized Debt Obligation).
gli eventi
da non perdere
a eire 2014
Martedì 24 giugno
10.15
12.30
10.00
14.30
CAMBIARE PER CRESCERE: UNA NUOVA
#DESTINAZIONE D’USO PER L'ITALIA
Organizza: EIRE in collaborazione con Assoimmobiliare
Blue Conference Room
REAL ART HAPPENING WITH 'NO CURVES'
Organizza: Prelios
Pad.4 Stand X31-X33/Z32-Z34
SVILUPPO E RIQUALIFICAZIONE DELLE AREE FABBRICABILI: PROFILI
Organizza: Miccinesi e Associati Studio Legale e Tributario
Green Conference Room
IL NEW DEAL DEL TURISMO ITALIANO
Organizza: Progetto Turismo in collaborazione con
Confindustria AICA, Federturismo Confindustria ed EIRE
Blue Conference Room
IL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA: FOCUS SUL SOCIAL HOUSING
14.30
Organizza: Cassa Depositi e Prestiti SpA
15.00
ISTITUZIONE CITTÀ METROPOLITANA. LA FUNZIONE CONNETTIVA
DELL’ALTA VELOCITÀ: NODI DI INTERSCAMBIO URBANO
Organizza: FS Sistemi Urbani
Blue Conference Room
Orange Conference Room
Mercoledì 25 giugno
L’IMMOBILIARE COMMERCIALE E LE CITTÀ: 2014 E OLTRE
10.00
Organizza: CNCC in collaborazione con EIRE
10.00
LA LOGISTICA APPLICATA ALLA GRANDE DISTRIBUZIONE:
NUOVI MODELLI E SOLUZIONI
10.00
10.00
10.30
Red Conference Room
Organizza: World Capital Group
Brown Conference Room
I FONDI DI CDP INVESTIMENTI SGR DEDICATI ALLA VALORIZZAZIONE
E ALLA DIMISSIONE DEGLI IMMOBILI PUBBLICI
Organizza: CDP Investimenti SGR
Orange Conference Room
ASSET REPOSITIONING – ADVISORY SERVICE
FOR OUTPERFORMING BUILDING
Organizza: JLL
Investors’Lounge
RIGENERAZIONE E TRASFORMAZIONE: LE CITTÀ NON SI ACCONTENTANO
DI NASCERE UNA SOLA VOLTA
Organizza: IPI
Green Conference Room
PRESENTAZIONE DEL RESORT ALLE VIOTE
10.30
Organizza: Patrimonio del Trentino
11.00
ASSET MANAGEMENT E PROTOCOLLI DI SOSTENIBILITÀ:
LE NUOVE FRONTIERE DEL REAL ESTATE
Organizza: EXITone in collaborazione con Bureau Veritas
Sala Convegni area Tourism for Italy
Pad. 4 Stand S13-S21
cONFERENZA STAMPA MAININGER
11.00
Organizza: Meininger
11.15
IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO NEL CONTESTO EUROPEO
SFIDE E OPPORTUNITÀ
14.00
14.00
14.30
Organizza: DLA Piper in collaborazione con EIRE
Pad. 4 Stand M27
Blue Conference Room
focus retail
Organizza: CNCC in collaborazione con Assofranchising e Confimprese Red Conference Room
RIGENERAZIONE ENERGETICA E STRATEGIE PER IL SOCIAL HOUSING
Organizza: Netco Rigenerazione
Green Conference Room
valore paese
Organizza: Agenzia del Demanio, Invitalia e
Fondazione Patrimonio Comune ANCI
Yellow Conference Room
E
Giovedì 26 giugno
09.00
REAL ESTATE SANITARIO: UN ASSET PER LE CASSE
Organizza: Valore ed EIRE
Orange Conference Room
UNO STANDARD UNIVERSALE PER LE MISURAZIONI - IPMS
09.30
Organizza: RICS
10.00
CENTRO SERVIZI, CENTRO CONGRESSI E UFFICI DEL COMPLESSO
FIERISTICO DI RHO RICEVONO LA CERTIFICAZIONE LEED
10.30
11.00
Organizza: Fiera Milano
Organizza: TopLegal in collaborazione con
Carnelutti Studio Legale Associato
Brown Conference Room
STRUTTURE SANITARIE: ASSESSMENT ENERGETICI
E MODELLI INNOVATIVI DI EFFICIENTAMENTO
Organizza: EXITone
Pad. 4 Stand S13/-S21
PROGETTO MILANO SANTA GIULIA: UN QUARTIERE SMART PER TUTTI
Organizza: Risanamento
14.30
PREMIO DESTINAZIONE #EIRE 2014: PRIMA E DOPO.
CREATIVITÀ E ORIGINALITÀ AL SERVIZIO DELLA CITTÀ
14.30
Green Conference Room
2014 ITALIAN RETAIL MARKET
11.00
14.30
Yellow Conference Room
Organizza: BNP Paribas Real Estate ed EIRE
White Conference Room
Red Conference Room
SISTEMI COSTRUTTIVI DEL SOCIAL HOUSING:
CONCORSO PER PROGETTISTI E IMPRESE
Organizza: CDP Investimenti SGR in collaborazione con Polaris SGR
Green Conference Room
L'INTEGRAZIONE DI TECNOLOGIA, FINANZA E SOSTENIBILITÀ PER LA
RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA E LA VALORIZZAZIONE DEGLI EDIFICI
Organizza: EXITone con Harley&Dikkinson Finance
Pad. 4 Stand S13/-S21
EIRE 2014
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Programma
Forum ilQI a EIRE 2014
Stand ilQI: R05-R09 | S06-S10
Martedì
24
Le prospettive di crescita dell’industria immobiliare
e nuove opportunità di business
Martedì
La tecnologia a supporto della qualità abitativa:
analisi della domanda e proposte innovative
ore 13:00
24
ore 14:00
Martedì
24
ore 15:00
Martedì
24
ore 16:00
• Luca Dondi, Nomisma
• Leo Civelli, REAG
• Aldo Bigatti, Gewiss
• Luciano Manfredi, Assoimmobiliare
Il digitale come fattore di sviluppo del mercato
immobiliare
• Daniele Mancini, casa.it
• Enzo Albanese, SIGEST
Progettare, costruire e vivere ecosostenibile
• Karl Oberhollenzer, Zumtobel
• Massimo Roj, Progetto CMR
• Giuseppe Dibari, DEERNS
07
Mercoledì
25
ore 10:00
Mercoledì
25
ore 10:30
Mercoledì
25
ore 12:00
Mercoledì
25
ore 12:30
Mercoledì
25
ore 14:00
Mercoledì
25
ore 15:00
Mercoledì
25
ore 16:00
programma forum ilqi a eire 2014
L’ecosostenibilità nelle tipologie immobiliari evolute
• Caterina Frazzoni, ISG
• Vincenzo Cozzi, Settimo Sviluppo
• Roberto Cereda, Lombardini22
Il ruolo degli advisor come facilitatori del mercato
•
•
•
•
Piercarlo Rolando, Prelios
Davide Dalmiglio, JLL
Carlo Vanini, Cushman & Wakefield
Paolo Bellacosa, CBRE
Opportunità e criticità derivanti dal riutilizzo delle aree
dismesse
• Dionisio Vianello, Audis
• Marco Marcatili, Nomisma
• Tommaso Dal Bosco, ANCI
• Alberto Iori, CBRE
Come intervenire nel recupero delle aree dismesse
• Francesco Ambrosino, Beni Stabili Property Service
• Giovanni D'Onofrio, CDPI SGR
I parametri della qualità nell’edificio moderno
•
•
•
•
Alberto Lodi, ICMQ
Jacopo Della Fontana, Design to Users
Marco Mari, Green Building Council Italia
Pierfrancesco Pozzetto, CEG Facility
Logistica tra modelli tradizionali e strutture innovative
•
•
•
•
Marco Clerici, World Capital
Alessandro Ricci, Interporti
Paolo Bisogni, Ailog
Stefano Bellintani, Politecnico
Italia, un milione di condominii da recuperare
•
•
•
•
Roberto Busso, Abaco Team
Alessio Casonato, MCS (gruppo Finanziaria Internazionale)
Alessandro De Biasio, Domotecnica
Enrico Guarnerio, Strategia Group
0
07
Giovedì
26
ore 10:00
Giovedì
programma forum ilqi a eire 2014
Nuovi parametri costruttivi per i building
• Marco Tamino, Ingenium RE
• Francesco Allegretta, Celtic
• Federica Saccani, CBRE
26
Riflessioni sulla 10a Edizione di Eire
Giovedì
Nuovi scenari per i gestori di fondi immobiliari
ore 11:00
26
ore 12:00
Giovedì
26
ore 14:00
• Antonio Intiglietta, EIRE
• Emanuele Caniggia, IDeA Fimit
• Edith Forte, Fortebis Group
•
•
•
•
Alexei Dal Pastro, Prelios SGR
Paolo Berlanda, Polis Fondi SGR
Ivano Ilardo, BNP Paribas Reim SGR
Mario Pellò, TIAA Henderson
L'innovazione Urbana
• Luciano Galimberti, ADI (Associazione per il Disegno Industriale)
• Davide Albertini Petroni, Risanamento
• Andrea Maffei, Andrea Maffei Architects
presenta in ANTEPRIMA
LA FILIERA DEI SERVIZI IMMOBILIARI
integrazione e innovazione
A cura di LUCIANO MANFREDI
SCOPRI DI PIù
La centralità della gestione per la valorizzazione, la necessità di tornare a credere
nell'opportunità di investire sugli immobili,
a partire da quelli già in portafoglio, la
rigenerazione di pezzi di città, la sollecitazione a tutta la filiera dei servizi sono
i temi trattati in questo primo numero dei
Quaderni de ilQI. L'evoluzione nel Real
Estate ha raggiunto standard internazionali, cambiando scenari che, dopo la crisi economica, richiederanno un ulteriore
salto di qualità. Luciano Manfredi ci guida
attraverso questa realtà con alcune riflessioni sui modelli operativi, sempre in ritardo sulla realtà.
web tv
web tv
ciclo convegni I SERVIZI PER IL REAL ESTATE:
la dismissione - le relazioni integrali
Si è concluso il ciclo dedicato ai Servizi immobiliari con il terzo e ultimo appuntamento
dedicato alla fase della dismissione, confermando che la burocrazia resta un ostacolo
allo sviluppo italiano. È questo il messaggio emerso con forza al convegno organizzato
da ilQI a Milano presso NCTM durante il quale sono state portate esperienze del difficile rapporto con la PA in fase di raccolta documentale durante la due diligence, nonché
un confronto tra alcuni meccanismi di mercato in Italia e in Germania.
Il quadro normativo della
dismissione
Conformità alla normativa
edilizia del patrimonio
Luigi Croce, NCTM Studio Legale
Katia Zulberti, NCTM Studio Legale
La due diligence dal punto
di vista del venditore
La certificazione e il corredo
documentale dell’immobile
Gianfranco Navone, Yard Group
Marina Concilio, Innovation RE
Il contributo dell’asset
manager alla valorizzazione
Competenza, reputazione
e trasparenza
Jacopo Palermo, Immobiliare Percassi
Paolo Bellacosa, CBRE Italia
I servizi immobiliari: un punto
di vista internazionale
Il ruolo della valutazione
nella dismissione immobiliare
Stephen Coticoni, BNP Paribas RE P.M.
Giampaolo Corsini, Prelios Valuations
& e-Services
La burocrazia riduce la
capacità competitiva del Paese
Emanuele Caniggia, IDeA Fimit SGR
web tv
web tv
forum:
riflessioni sui fondi e la valorizzazione pubblica
Marco Monaco di NCTM Studio Legale Associato, Luca Dondi di Nomisma e Alexei
dal Pastro di Prelios SGR sono i protagonisti di questa puntata del Forum che parla di fondi immobiliari come strumento per
la valorizzazione di patrimoni immobiliari
pubblici. I privati possono selezionare gli
immobili all'interno del portafoglio di proprietà di un ente pubblico e proporre all'ente di costituire un fondo immobiliare
per la valorizzazione.
megliola:
i trend del mercato delle seconde case
Quali sono i trend in atto nel mercato immobiliare in questo primo spezzone di 2014
e come sta andando il settore delle seconde
case al mare? Questi i punti salienti trattati nel Faccia a Faccia con Fabiana Megliola
dell'Ufficio Studi di Tecnocasa. I valori delle
seconde case in Italia registrano ancora un
calo e anche la disponibilità di spesa è in
diminuzione. Per questi e altri motivi sta cambiando in Italia il modo di vivere
la seconda casa al mare.
ive:
la ridefinizione del Facility Management
Antonio Ive, membro del Board dei RICS, ci
parla del facility management, una disciplina che regola i servizi e la loro erogazione
non core per le aziende ma sono a supporto
del core business. Servizi alle persone, agli
edifici, alla produttività e agli spazi. Nasce
negli Usa come movimento di recupero di
efficienza per le organizzazioni di tipo funzionale. Scopo, recuperare produttività e fatturato, grazie alla esternalizzazione dei servizi dall’organizzazione.
www.ilqi.it
www.ilqi.it
il settimanale de il quotidiano immobiliare
Testata Giornalistica Registrata
presso il Tribunale di Arezzo.
Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013
Direttore responsabile
Marco Luraschi
Editore
DAILY REAL ESTATE S.R.L.
Via Pascoli 7, 24121 Bergamo
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