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Prima casa
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Pubblicato su Fiscopiù (http://fiscopiu.it)
Home > Bussola > P > Prima casa
di Sonia Pucci - Dottore Commercialista - Studio CMNP
Per il fisco, per “prima casa” si intende la casa di abitazione posseduta in proprietà,
usufrutto, nuda proprietà o in uso, anche se non ci si vive.
La prima casa gode delle agevolazioni ai fini delle imposte sui trasferimenti immobiliari:
imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; le imposte
ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto
separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie
catastali: C/2, cantina o soffitta; C/6, box o posto auto; C/7, tettoia chiusa o aperta.
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
• non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2 agosto 1969, in
"Gazzetta Ufficiale" n. 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria
catastale (dal 13 dicembre 2014, a seguito dell’entrata in vigore del Decreto
Semplificazioni n. 175/2014, l’aliquota IVA del 4% si applica agli atti di
trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione,
anche in corso di costruzione, classificate o classificabili nelle categorie
catastali diverse da A/1, A/8 e A/9);
• deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in
cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12
a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la
propria attività; se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve
essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui
dipende; l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano
se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE, anagrafe
degli italiani residenti all'estero);
• per usufruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile
acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può
essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o
da affittare dopo l'acquisto.
L’acquirente o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita: di non
essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la
comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove
sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; di non essere titolare neppure per
quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di
proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione
acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa; di
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impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del
Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.
Se il Comune ritarda il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire
dei benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. Per la Cassazione, infatti, il
termine di 18 mesi è considerato "meramente sollecitatorio" e non perentorio.
Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire
nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante
atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti
soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la
condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le
agevolazioni prima casa.
La pubblicazione, G.U. 6 settembre 2013, n. 209, del D.P.R. 24 giugno 2013, n. 103,
modifica invece il Regolamento 17 dicembre 2010, n. 256, recante la disciplina del
Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle giovani
coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali.
Introduzione
Il concetto di “prima casa” se nel linguaggio corrente, ma soprattutto nel suo
significato intrinseco, identifica l'abitazione principale del soggetto, e precisamente
l'unità immobiliare con destinazione abitativa nella quale si abita e si dimora con la
propria famiglia, in campo fiscale assume invece una connotazione e una valenza ben
precisa, in quanto ad essa la legge ricollega tutta una serie di benefici ed agevolazioni.
Diviene quindi essenziale individuare che cosa la normativa intenda per “prima casa” e
quali sono i requisiti che devono ricorrere per l'assegnazione di tale connotazione.
Tale criteri sono ben definiti e, precisamente, la casa deve essere presente:
• nel comune di residenza dell’acquirente (o l'acquirente dovrà stabilirla nei 18
mesi successivi alla compravendita);
• nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività principale;
• l'acquirente non deve godere di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione
relativi ad altro immobile presente nel medesimo Comune della casa oggetto di
compravendita.
L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime
di comunione legale in tutta la nazione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione
e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal
coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Nella definizione di “prima casa” non ha alcuna rilevanza la categoria catastale di
appartenenza.
Le condizioni sopra riportate che legittimano l’attributo di “prima casa” debbono
essere riportate nell’atto di compravendita. Può succedere che tali indicazioni
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vengano omesse per dimenticanza: in tale caso la normativa prevede la
predisposizione di un atto integrativo apposito.
Ad alcune categorie di dipendenti, come i membri dell’Esercito, della Polizia e dei
Carabinieri, è concesso l’attributo di “prima casa” anche in assenza di residenza nel
Comune ove è presente l’immobile oggetto di compravendita.
• non deve trattarsi di abitazione "di lusso" (il Decreto ministeriale 2 agosto 1969,
in "Gazzetta Ufficiale" n. 218 del 27/08/1969 definisce il concetto di “abitazione di
lusso”).
In evidenza: concetto di casa di lusso
L'immobile non deve avere i requisiti di “lusso” fissati dal Decreto
Ministeriale del 2 agosto 1969. Ad esempio la singola unità abitativa non
deve superare i 240 metri quadrati, con l'esclusione di balconi, terrazze,
cantine, soffitte, scale e posti auto. Quindi la casa potrebbe trovarsi anche
in uno stato di degrado, ma basta che abbia una superficie di poco più
grande e si perde il diritto all'agevolazione. Senza contare i casi in cui viene
calcolata come cantina o ripostiglio quella che in realtà è una taverna.
Quindi è opportuno che il potenziale acquirente, in caso di dubbio verifichi
con l'aiuto di un tecnico, la non ricorrenza di tale attributo.
Anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 22009 del 27 ottobre
2010 ha chiarito che non possono, in alcun modo, rientrare nell'ambito
applicativo del regime agevolato le compravendite di immobili che, per
effetto dei criteri previsti dal Decreto Ministeriale del 1969, risultino
qualificati come immobili di lusso.
In pratica nel caso di una abitazione di lusso, il contribuente non ha diritto
alle agevolazioni fiscali previste per la prima casa anche se la costruzione
risale a prima del 1969.
In materia, con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 21 novembre 2014, n. 175
(Decreto Semplificazioni 2014), vengono modificati i criteri per individuare le case
di abitazione per le quali è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” ai fini
dell’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 4%, allineandoli a quelli previsti ai fini della
normativa in materia di imposta di registro, che vede l’applicazione dell’aliquota
agevolata del 2% per i trasferimenti di case di abitazione ad eccezione di quelle di
categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
A tal fine, il decreto citato e la circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate del
30.12.204, n. 31/E, prevedono che, per usufruire dell’applicazione dell’IVA al 4% negli
atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di
abitazione, deve trattarsi di abitazioni, anche in corso di costruzione, classificate o
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classificabili in categorie catastali diverse da A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8
(abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Pertanto, a decorrere dalla data di entrata il vigore del citato decreto (13 dicembre
2014), nell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione, va
dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile, con possibilità
di rettificare l’applicazione delle imposte verste sugli acconti, in caso di errata
qualificazione dell’immobile in sede di stipula del preliminare.
Di conseguenza, sono da considerarsi superate le definizioni di “abitazione di
lusso” e di fabbricati “Tupini”, ai fini dell’applicazione dell’IVA, in quanto, in ogni
caso di cessioni di abitazioni diverse dalla “prima casa”, viene applicata
l’aliquota del 10%.
A differenza di quanto accadeva in precedenza, ora l’applicazione dell’agevolazione
IVA “prima casa”, è vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non
assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto
dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori
Pubblici del 2 agosto 1969.
L'acquisto della “prima casa”
All'acquisto della “prima casa”, nel momento in cui ricorrono i requisiti per definirla
tale, la legge fa corrispondere una serie di agevolazioni:
• l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
• le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia
destinato ad abitazione propria e/o dei propri familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto
separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie
catastali:
• C/2, cantina o soffitta;
• C/6, box o posto auto;
• C/7, tettoia chiusa o aperta.
Si schematizzano di seguito i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima
casa”
Agevolazioni “prima casa” - Si schematizzano di seguito i requisiti necessari per
fruire delle agevolazioni “prima casa”:
1) non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
2) deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o in cui intende
stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto;
3) oppure deve essere ubicata deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente
svolge la propria attività;
4) se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l'immobile deve essere situato nel
Comune dove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
5) l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se
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l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE, anagrafe degli
italiani residenti all'estero);
6) non necessariamente la casa deve essere adibita ad abitazione propria e/o dei
propri familiari, infatti, si può acquistare con le agevolazioni “prima casa” anche un
immobile affittato o da affittare dopo l'acquisto (Circolari n. 38/E del 12 agosto 2005, n.
19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).
Dichiarazioni per chi acquista l'immobile - L'acquirente nell'atto di compravendita
deve dichiarare:
1) di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge
(la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di
proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del
Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
2) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su
tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e
abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle
agevolazioni fiscali prima casa.
3) di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del
Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda. Se il
Comune ritarda il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei
benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. Per la Cassazione, infatti, il termine
di 18 mesi è considerato "meramente sollecitatorio" e non perentorio (ordinanza n.
3507 dell'11 febbraio 2011).
Si ribadisce che tali condizioni devono essere attestate mediante apposita
dichiarazione nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può
rimediare mediante un atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la
sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
In evidenza: AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA” NELL’USUCAPIONE
Con la Risoluzione n. 90/E del 17 ottobre 2014, l’Amministrazione
Finanziaria ha fornito chiarimenti in merito alla possibilità di fruire delle
agevolazioni “prima casa” nell’acquisto di un immobile per usucapione
qualora non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento
relativi all’acquisto dell’immobile le dichiarazioni necessarie per fruire delle
agevolazioni.
In precedenti interventi di prassi ed in particolare nella R.M. 25/E/2012, era
stato chiarito che l’applicabilità dei benefici in argomento è subordinata alla
presenza di determinate condizioni, da attestare nell’atto introduttivo o nel
corso del giudizio per la dichiarazione di intervenuta usucapione.
Da qui il dubbio se sia possibile beneficiare delle agevolazioni “prima casa”
anche nel caso in cui le dichiarazioni non siano state rese contestualmente
nel corso del procedimento, ma successivamente.
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Infatti, alcuni interventi di prassi concernenti la richiesta di agevolazione
prima casa richieste per i trasferimenti immobiliari disposti con atti giudiziari,
avevano chiarito che le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti per
godere dei benefici possono essere rese nelle more della registrazione del
decreto di trasferimento (R.M. 370/E/2008).
Al contrario, nella Circolare Ministeriale 267/E/1997 con specifico
riferimento alle agevolazioni prima casa relative a un immobile acquisito per
usucapione, era stato chiarito che la richiesta di agevolazione doveva
essere contenuta, a pena di decadenza, nello stesso atto, ovvero, nel caso
in cui tale dichiarazione era stata omessa, veniva consentito al contribuente
di conseguire il trattamento agevolato sulla prima casa, mediante
integrazione dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme da
autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento
giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle norme della sua
registrazione.
Tale principio è stato affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, con
sentenza 4 ottobre 2006, n. 21379, la Corte di Cassazione ha, infatti,
precisato che il termine finale entro il quale il destinatario dell’agevolazione
può far valere il suo diritto a chiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima
casa” è costituito dalla registrazione dell’atto davanti all’Amministrazione
fiscale.
In questo contesto, l’intervento della n. 90/E del 2014, in linea con i principi
affermati dall’Agenzia delle Entrate e con le interpretazioni fornite dalla
giurisprudenza di legittimità, che con la quale viene confermato che nel
caso in cui le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni prima
casa non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento, i
contribuenti potranno comunque fruire dei benefici mediante integrazione
dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità
anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da
allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione.
Perdita delle agevolazioni - L'acquirente decade dalle agevolazioni “prima casa”
quando:
1) le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
2) non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile
oggetto dell'acquisto;
3) vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di
acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da
adibire a propria abitazione principale.
La Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce
chiarimenti sulla decadenza dall'agevolazione fiscale "prima casa", nella particolare
ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.
La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura
ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari
al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.
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Precisamente:
• il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di IVA;
• l'imposta ipotecaria del 2%;
• l'imposta catastale dell'1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del
2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31
dicembre 2009, dell'1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell'1,5% dal 1°
gennaio 2011, dell'1% dal 1° gennaio 2014.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica
dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più gli interessi e la soprattassa
ridotta ad 1/4.
Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con
l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione
con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad
abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.
Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze - Riepilogo
Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
- False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto;
Motivi per cui
- Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti;
si perdono le
agevolazioni - Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con
fiscali
agevolazioni, salvo che entro un anno se ne acquisti un
altro.
- Pagamento delle imposte in misura
Conseguenze ordinaria;
della perdita
di tali
- Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute;
agevolazioni
- Pagamento degli interessi di mora.
L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e
verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre
anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le
richieste stabilite dalla legge.
I tre anni decorrono quindi:
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• dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate circa il possesso
dei requisiti necessari;
• dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza
nel nuovo Comune, se al momento dell'acquisto si abitava in altra località;
• dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro 5 anni
dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei 12 mesi successivi.
In ogni caso per poter procedere all'accertamento, l'Ufficio delle Entrate deve portare
prove circostanziate.
In evidenza: accesso al credito per l'acquisto della prima casa
In base al Decreto del 17 dicembre 2010, n. 256 (pubblicato nella G.U. n. 27
del 3 febbraio 2011), è in vigore dal 18 febbraio 2011 il Regolamento del
Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle
giovani coppie o dei nuclei familiari mono-genitoriali. Tale disciplina è stata
aggiornata dal D.M. 24.06.2013, n. 103. Pertanto, attualmente le
caratteristiche e i requisiti per accedere a tale Fondo sono le seguenti:
Richiedenti:
• Giovani coppie coniugate e i nuclei familiari anche mono genitoriali
con figli minori, i cui componenti non risultano occupati con rapporto di
lavoro a tempo indeterminato
• Genitori singoli con figli minori
• Età inferiore a 35 anni dei componenti della coppia o dei genitori
singoli
• Reddito ISEE non superiore a 40.000 euro
• Non più del 50% del reddito complessivo imponibile Irpef del nucleo
deve derivare da contratti di lavoro dipendente a tempo indeterminato
• I componenti del nucleo non devono essere proprietari di altri immobili
ad uso abitativo
La casa da acquistare:
• La casa da comprare deve essere adibita ad abitazione principale
• Non deve rientrare nelle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e
A9 (castelli e palazzi)
• La superficie utile abitativa non deve superare i 95 mq.
• Se l’immobile da comprare è situato in aree qualificate ad alta
tensione abitativa si ha la precedenza tra le richieste pervenute nello
stesso giorno
Il finanziamento:
• Solo mutui ipotecari concessi per l’acquisto dell’abitazione principale
• D’importo non superiore a 200.000 euro
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• Le banche che concedono il prestito non possono chiedere altre
garanzie oltre l’ipoteca sulla casa e la garanzia fornita dallo Stato con
il Fondo
Il tasso di interesse:
Finora si faceva riferimento ai seguenti tassi
• Tasso variabile max:
Euribor + 150 punti, per mutui oltre 20 anni
Euribor + 120 punti, per mutui di durata inferiore
• Tasso fisso max:
IRS + 150 punti, per mutui oltre 20 anni
IRS + 120 punti, per mutui di durata inferiore
Con l’entrata in vigore delle modifiche apportate dal D.M. 24.06.2013, n.
103, a partire dal 21 settembre 2013, si terrà conto di un livello di interessi
non superiore al tasso effettivo globale medio sui mutui pubblicato
trimestralmente dal ministero dell’Economia.
La garanzia:
• La garanzia del Fondo è pari al 50% della quota capitale, degli oneri
previsti in convenzione e degli interessi non superiori al tasso legale
• In ogni caso la garanzia non può eccedere i 75.000 euro
• La Garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata,
irrevocabile ed è efficace a decorre, in via automatica, dalla data di
erogazione del mutuo
Gli istituti finanziatori:
• Quelli che hanno stipulato la convenzione
http://www.diamoglifuturo.it/fondo-casa/Soggetti%20Finanziatori
La domanda:
• Da presentare su apposito modulo http://www.diamoglifuturo.it/
$DFDisk/Documents/pdf/domanda-casa.pdf
La legge di Stabilità 2014 (art. 1, comma 48, lettera c) Legge 27 dicembre
2013, n. 147) ha attribuito risorse per ciascuno degli anni 2014, 2015 e
2016 al Fondo di garanzia per la “prima casa” per la concessione di
garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui
ipotecari.
La garanzia del Fondo è concessa nella misura massima del 50% della
quota capitale, tempo per tempo in essere sui finanziamenti connessi
all’acquisto e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza
energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad
abitazione principale del mutuatario, con priorità per l’accesso al credito da
parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli
minori, nonché dei giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di
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lavoro atipico di cui all’art. 1 L. 92/2012.
Con uno o più decreti di natura non regolamentare sono stabilite le norme di
attuazione del Fondo, nonché i criteri, le condizioni e le modalità per
l’operatività della garanzia dello Stato e per l’incremento della dotazione del
Fondo. Il Fondo di garanzia di cui all’art. 13, c. 3-bis D.L. 112/2008 continua
a operare fino all’emanazione dei decreti attuativi che rendano operativo il
Fondo di garanzia per la prima casa.
I beneficiari delle agevolazioni
La Circolare n. 19 del 2001 ha individuato alcuni soggetti che possono beneficiare
delle agevolazioni previste per l'acquisto della “prima casa” e precisamente:
• chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un'impresa
prima del 22 maggio 1993 con l'Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in
cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione
dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora
vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro
un anno dal riacquisto.
• chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa
da un'impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di
consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso
dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
• chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile
1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia
avvenuta entro un anno dal riacquisto.
• chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la
detrazione va calcolata non in base all'imposta di registro pagata per la permuta
(che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile
interessato.
• chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo
di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
• chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non
sia da considerare "di lusso".
• chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il
donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d' imposta si
trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa
l'imponibile da tassare.
• chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria
A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa
dimostrare l'effettiva destinazione.
Acquisto effettuato da un soggetto privato
Se il venditore dell'immobile è un soggetto privato non assoggettato all'IVA, si applica
l'imposta di registro del 2% (fino al 31.12.2013 era del 3%) invece che del 9% (fino al
31.12.2013 era del 7%), con un minimo di 1.000 euro, sul valore dichiarato, mentre
l'imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna invece che di
euro 200,00 (fino al 31.12.2013 la misura fissa era di euro 168,00 e le proporzionali,
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Prima casa
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rispettivamente, del 2% e dell’1%), come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle
Entrate 21 febbraio 2014, n. 2/E
Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra
privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente
contenere un doppio valore:
• il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
• il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale
vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.
Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base
del valore catastale.
In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non
rischiare spiacevoli sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di
tutela è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E
ciò vale anche nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o nell'ipotesi di
impresa o società a rischio di fallimento.
Acquisto effettuato da un'impresa costruttrice
Chi acquista la casa da una impresa costruttrice o ristrutturatrice, entro 4 anni dalla
ultimazione dei lavori dovrà pagare l'IVA ridotta al 4% anziché al 10%; l'imposta
catastale, ipotecaria e di registro nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
In tal caso la legge impone che nel rogito venga iscritto l'esatto prezzo pattuito e che
devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi degli assegni o dei bonifici o
altre modalità), nonché i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente
immobiliare, se le parti vi hanno fatto ricorso.
Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, o costruttrice o
ristrutturatrice e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la
compravendita sono dovute: l'imposta di registro con aliquota del 2%; l'imposta
ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
Benefici fiscali prima casa - Riepilogo
TABELLA RIEPILOGATIVA DEI BENFICI FISCALI PRIMA CASA
Acquisto da privato
IMPOSTA
PRIMA
CASA
ALTRE AD
USO
ABITATIVO
Registro
2%
9%
Ipotecaria
€ 50
€ 50
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Prima casa
Acquisto da impresa
costruttrice o
ristrutturatrice entro 5
anni dall'ultimazione dei
lavori
Acquisto da impresa non
costruttrice che vende
dopo 5 anni
dall'ultimazione dei lavori
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Catastale
€ 50
€ 50
Iva
4%
10%
Registro
€ 200
€ 200
Ipotecaria
€ 200
€ 200
Catastale
€ 200
€ 200
Registro
2%
9%
Ipotecaria
€ 50
€ 50
Catastale
€ 50
€ 50
Credito di imposta per il riacquisto della “prima casa”
In evidenza: credito di imposta per il riacquisto della “prima casa”
Chi vende l'immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la "prima casa",
la normativa vigente prevede un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita,
acquista un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Si recuperano l'imposta di registro e l'Iva sborsate, non le imposte ipotecaria e
catastale. Il credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di
acquisto.
Il bonus compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o
permuta.
Per fruire del credito d'imposta, il contribuente deve manifestare la propria volontà
con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se
intende o meno utilizzarlo in detrazione dell'imposta di registro dovuta per lo stesso
atto. Se per errore detta dichiarazione è stata omessa, è possibile integrare l'atto
originario di acquisto con la precedente analoga dichiarazione.
Se il nuovo acquisto è soggetto ad imposta di registro, la compensazione può
avvenire immediatamente nel rogito. Invece, nel caso di Iva, il recupero del credito di
imposta avverrà con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito.
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Prima casa
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Quando non spetta
Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione "prima casa" in
relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle
seguenti ipotesi:
• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria,
senza cioè usufruire del beneficio "prima casa";
• se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa";
• se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o
donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative
imposte.
In evidenza
A chi
compete
A chi riacquista la prima casa entro 1 anno dalla vendita di
quella precedente comprata con i medesimi benefici
Quanto
spetta
Importo pari all'imposta di registro, o all'Iva, versato con il
primo acquisto, comunque mai superiore alle imposte dovute
per il secondo acquisto
Come
utilizzarlo
• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in
relazione al nuovo acquisto;
• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria,
catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo
la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima
dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla
dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato
effettuato il riacquisto stesso;
• In compensazione di altri tributi o contributi dovuti in
sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il
codice tributo 6602).
Se per il nuovo acquisto si prevede un'imposta superiore al credito fiscale spettante,
si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore
all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di
credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta, come illustrato
nella tabella sottostante.
Come utilizzarlo
Il credito d'imposta può essere utilizzato:
• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
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Prima casa
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• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti e
denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al
nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato
effettuato il riacquisto stesso;
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari
con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
La circolare dell’Agenzia delle Entrate del 21 febbraio 2014, n. 2/E, ha chiarito che, a
prescindere da quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 10 del D.Lgs. 14 marzo
2011, n. 23 che stabilisce la soppressione di “tutte le esenzioni e le agevolazioni
tributarie, anche se previste in leggi speciali”, la previsione del credito di imposta
come sopra descritto è da ritenersi comunque ancora applicabile. Infatti, anche se
costituisce comunque un vantaggio per i contribuenti, non concretizza una
agevolazione che ha effetti sulla misura dell’imposta di registro dovuta sui
trasferimenti a titolo oneroso.
L’Agenzia, inoltre, precisa che, a tali fini, per l’imposta che può essere utilizzata in
compensazione, deve essere computata anche l’imposta di registro corrisposta nella
misura minima di 1.000 euro, nei casi in cui l’applicazione delle aliquote proporzionali
di registro risultava inferiore a detto importo minimo.
Inoltre, laddove per effetto dello scomputo dall’imposta dovuta per il nuovo acquisto
effettuato, risulti un importo di imposta di registro inferiore alla somma di 1.000 euro,
dovrà essere versato per la registrazione dell’atto solo tale importo e non l’imposta
minima di 1.000 euro.
Riferimenti Normativi:
D. Lgs. 21 novembre 2014, n. 175
D.L. 12 settembre 2013, n. 104, convertito con legge 8 novembre 2013, n. 128
D.P.R. 24 giugno 2013, n. 103
Art. 10, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
L. 28 dicembre 1995, n. 549
D.L. 22 maggio 1993, n. 155, conv. Legge 19 luglio 1993, n. 243
D.L. 23 gennaio 1993, n. 16 conv. Legge 24 marzo 1993, n. 75
D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 conv. Legge 5 aprile 1985, n. 118
L. 22 aprile 1982, n. 168
Riferimenti Prassi:
Agenzia delle Entrate, Circolare 30 dicembre 2014, n. 31/E
Agenzia delle Entrate, Risoluzione 17 ottobre 2014 n. 90/E
Agenzia delle Entrate, Circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E
Agenzia delle Entrate, Risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105/E
Agenzia delle Entrate, Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E
Agenzia delle Entrate, Circolare 28 aprile 2003, n. 22/E
Agenzia delle Entrate, Circolare 1° marzo 2001 n. 19/E
Riferimenti Giurisprudenza:
Corte Cost., ordinanza 22 giugno 2011, n. 203
Cass. civ.,ordinanza 11 febbraio 2011, n. 3507
Cass. civ., ordinanza 8 gennaio 2010, n. 100
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Prima casa
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Anteprima Introduzione L'acquisto della “prima casa” Perdita delle agevolazioni fiscali
e sue conseguenze - Riepilogo I beneficiari delle agevolazioni Acquisto effettuato da
un soggetto privato Acquisto effettuato da un'impresa costruttrice Benefici fiscali prima
casa - Riepilogo Credito di imposta per il riacquisto della “prima casa” Riferimenti
Bussole correlate
AbitazioneUsufruttoDichiarazione IMUIMUImposte ipotecaria e catastale
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