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Bandirali La banca immobiliare 01.04.14

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REAL ESTATE FINANCING
LA BANCA IMMOBILIARE
FABIO BANDIRALI
Presidente AICI – Associazione
Italiana Consulenti, Gestori e
Valutatori Immobiliari
1 APRILE 2014
LA BANCA E L’OPERATORE
IMMOBILIARE
QUALE RAPPORTO?
QUALE LINGUAGGIO?
NECESSITA’ DI SINTONIA
LO STRUMENTO PRINCIPE:IL MUTUO
FONDIARIO/IPOTECARIO
L’art. 38 e seguenti D.L.G. 01.09.93 n° 385 - Testo Unico
delle leggi in materia bancaria e creditizia.
Credito Fondiario e Credito Edilizio: unificazione
Finanziamento massimo pari all’80% del progetto ovvero
del valore dell’oggetto. Il caso dei Fondi immobiliari
Il credito ipotecario ai sensi del Dpr 601/73
LA TIPOLOGIA DEL FINANZIAMENTO
SPV - Special Purpose
Vehicle
Finanziamento recourse o
non recourse
Differente analisi finanziaria
Tipologia dell’investimento
immobiliare:
acquisto asset o acquisto quote
L’art. 2358 CC – problema
Nuova normativa?
IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE
Il Finanziamento di oggetti esistenti: singoli asset o
portafogli
Il Finanziamento di progetti: lo sviluppo di nuove aree
ovvero la riconversione/ristrutturazione di immobili
esistenti (green fields/brown fields)
DIFFERENTI METODOLOGIE DI ANALISI
L’ATTORE:
L’INVESTITORE/SVILUPPATORE
Le capacità tecniche
Il Track Record
Lo Standing
L’AREA/L’IMMOBILE
Le tre elle
I comparable
La destinazione d’uso
Le caratteristiche (accessibilità, effettivo utilizzo,
le problematiche ambientali, storiche etc)
Gli aspetti urbanistici tecnico/catastali ed
amministrativi
Gli aspetti fiscali
I costi
LA LOCATION
I COMPARABLE
L’ACCESSIBILITA’
IL PROGETTO
Caratteristiche tecniche a seconda della tipologia (uffici classe
“A”, retail, logistica, residenziale, alberghiera, relativa
accessibilità, viabilità, trasporti, posti auto)
La situazione autorizzativa
La struttura dei costi
Progettazione
Sistemazione/Bonifica/Costruzione/Commercializzazione
Soft costs!
La dinamica temporale dei costi e il Diagramma di Gannt
Valori prestabiliti!
Il Business Plan
Il possibile riutilizzo
IL PROGETTO
IL CRITERIO PRINCIPE
CAPACITA’ DI CREDITO = CAPACITA’ DI REDDITO
IL REDDITO
Affitti e flussi di cassa: aspetti tecnici e temporali.
Altri proventi accessori
Correlazioni con la tipologia dell’immobile
Le caratteristiche e le durate dei contratti di locazione
previsti/siglati
Standing dei conduttori
Il Mercato: over/under rented? Trend? Vacancy Rate (location)?
I costi di manutenzione
Aspetti fiscali
DSCR e ISCR
ISCR
rapporto espresso in percentuale tra (A) l’importo totale dei
Canoni di Locazione (definiti come i canoni di locazione e/o di
affitto di azienda o di ramo d'azienda, attuali e futuri -al netto
dell'IVA, ICI, incentivi, sconti ed escluse le parti variabili
eventualmente concordate) e (B) l’importo degli interessi
dovuti dalla Cliente
DSCR
rapporto espresso in percentuale tra (A) l’importo totale dei
Canoni di Locazione dovuti sulla base dei Contratti di
Locazione da percepirsi da parte della Cliente e (B)
l’importo delle rate, in linea capitale ed interessi, delle
spese e delle commissioni dovute dalla Cliente
LE GARANZIE
• Ipoteca di 1° grado
• Cessione dei crediti derivanti dai contratti di
affitto/locazione
• Pegno sul 100% delle quote della società mutuataria
• Vincolo della polizza incendi stipulata con primaria
compagnia di assicurazione per un valore pari ad almeno il
costo di ricostruzione dell’immobile oggetto del
finanziamento a far data dal termine dei lavori di
ristrutturazione.
• Vincolo della polizza all-risk stipulata per tutta la durata dei
lavori di ristrutturazione dell’immobile;
• Cessione dei diritti rivenienti dai contratti di appalto.
• Cessione dei crediti derivanti dal contratto hedging
• I covenant di bilancio
• Covenant finanziari(DSCR - ISCR in %, LTV, LTC)
LE GARANZIE
L’IPOTECA
LA VALUTAZIONE FINALE
Aspetti positivi/negativi
LTV
Equity (up front?)
Rating dell’operazione (Basilea 2 e 3)
Pricing
RIMBORSO DEL MUTUO/ACCOLLO
PRICING
INTERESSI
• Tasso fisso - Eurirs
• Tasso variabile - Euribor
+
Margine percentuale (spread)
Opzioni
PRICING
COMMISSIONI
• arrangement fee: remunerazione anticipata per
I’istruttoria
• commitment fee: percentuale dell’importo del
finanziamento stipulato
• agency fee
• sindacation fee
Commissioni affferenti a ll’attività di
organizzazione e gestione della sindacazione del
finanziamento
LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA
RICHIEDENTE
Statuto
Atto costitutivo
Compagine sociale ed eventuale organigramma di gruppo
Breve rappresentazione storica della società con riferimento all’ambito operativo e territoriale di attività
Breve rappresentazione della produzione e/o del portafoglio immobiliare
Bilanci dell’ultimo triennio, ove disponibili, integrati da una situazione contabile interna a data recente
Bilancio previsionale ove disponibile
Copia degli eventuali contratti di finanziamento ipotecari in corso corredati di piano di ammortamento e
capitolato
Scheda riassuntiva rapporti con il sistema bancario (suddivisi per Istituto, tipologia di rapporto, affidamento
e relativo utilizzo, garanzie prestate)
LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA
INVESTIMENTO
Per L’acquisto o il finanziamento di immobili esistenti
Tutta la documentazione proposta ha il precipuo scopo di consentire una chiara e circostanziata
individuazione dell’immobile sotto ogni punto di vista e della correlata regolarità, di una corretta copertura
assicurativa, l’inesistenza di rischi di natura fiscale e la capacità di generare reddito a fronte di costi tipici.
Scheda inquadramento urbanistico
Estratti autentici di mappa
Dettaglio consistenze
Copia Licenza Edilizia
Documentazione attestante la effettiva proprietà e possesso dell’immobile
Certificato di Prevenzione incendi in corso di validità
Documentazione fiscale ove disponibile e aggiornata alle recenti disposizioni
Perizia effettuata da primaria società di valutazione con riferimenti al valore dell’immobile
Elenco conduttori con riferimento alle differenti tipologie dei contratti di locazione, durate, eventuali
opzioni di recesso, e spazi al momento non affittati
Costi di manutenzione storici e prospettici
LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA
Per i progetti di ristrutturazione/costruzione ex novo
Tutta la documentazione di seguito riportata riflette la necessità di poter illustrare al meglio tutte le
connotazioni di tipo autorizzativo e progettuale, ponendone in luce la regolarità e gli aspetti qualificanti
nonchè la relativa capacità di generare il reddito atteso.
Descrizione dell’area, atti di proprietà se disponibili, destinazione d’uso.
Descrizione dettagliata del progetto con riferimento alla domanda di mercato attuale e prospettica, alla
ubicazione, alla presenza di immobili preesistenti e eventualmente concorrenti in termini di produzione di
reddito
Progetti e concessioni.
Eventuale quadro ecologico, ambientale ed archeologico e necessari adeguamenti e interventi, al fine di
evidenziare una corretta conoscenza delle problematiche esogene che potrebbero ostacolare o rallentare la
realizzazione dell’investimento, e i conseguenti provvedimenti adottati.
Viabilità
Contratto di appalto
Cronoprogramma dei lavori (Diagramma di Gantt)
Coperture assicurative strutturate
Programma dettagliato di commercializzazione (vendita/locazione) degli spazi realizzati con riferimento alla
tipologia ed alla destinazione dell’immobile
LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA
Per progetti di tipologia alberghiera/ricettiva
L’insieme degli elementi indicati di seguito è rivolto allo scopo di poter far emergere i previsti fattori di
successo dell’investimento alberghiero, in relazione a categoria, tipologia e ubicazione.
Numero camere, categoria, ristorazione, spa, parcheggi
Eventuale opzione convegnistica
Collocazione turistica e/o affari
Contratti con conduttore (affitto, management o franchising)
Indicazione degli eventuali circuiti alberghieri in cui la struttura è inserita
Analisi concorrenza
Per progetti di tipologia Commerciale.
Descrizione segmento di riferimento (negozi al dettaglio, supermercati, GDO, CC, retail park, factrory
outlet)
Bacino di utenza e isocrone.
Viabilità, accessi e trasporti
Eventuali contratti di gestione
Analisi Concorrenza
Tutti questi elementi consentono di porre in evidenza ragion d’essere, validità e fattori attesi di successo
dell’investimento commerciale, illustrandone la corretta collocazione territoriale, la relativa facilità di
accesso e l’adeguatezza del mix di insegne rispetto al posizionamento competitivo, in relazione anche alla
specifica tipologia del prodotto.
LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA
Per progetti di natura logistica
Dettagliata descrizione della tipologia immobiliare, con layout e altezze, qualificando al meglio l’immobile
oggetto del finanziamento
Ubicazione e viabilità, aspetti strategici per un investimento di successo in logistica
Analisi Concorrenza
Per tutte le tipologie di investimento
Elenco gravami esistenti sugli immobili offerti in garanzia, al fine di indicare alla banca quegli elementi che
si possano interporre rispetto alla garanzia ipotecaria offerta alla banca
Schema copertura finanziaria, allo scopo di porre in evidenza la quantità e qualità dei capitali propri
impiegati, l’eventuale disponibilità di ulteriori risorse complementari e il tutto in rapporto all’affidamento
richiesto
Piano finanziario analitico
LE FASI DEL FINANZIAMENTO
Analisi preliminare - proposta
Istruttoria
Deliberazione
Perfezionamento
Firma del Contratto
L’atto condizionato - efficacia dell’ipoteca - art.38/dpr 601
L’atto di erogazione e quietanza - SAL - caratteristiche
Ammortamento
Metodo francese
Balloon
Bullet
Bridge loan
Mezzanino
Finanziamento Iva
Fidejussioni
Equity kicker
L‘IMMOBILE A SECONDA DEI
PUNTI DI VISTA
L’immobile dal punto di vista del proprietario
L’immobile dal punto di vista del perito
COROLLARIO - L‘IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA
L’immobile dal punto di vista dell’acquirente
L’immobile dal punto di vista della banca
L’immobile dal punto di vista del fisco
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