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BZ alloggi vuoti 2014

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COMUNE DI BOLZANO
Assessorato all’Urbanistica, alla Casa e ai Tempi della Città
OSSERVATORIO CASA
DEL COMUNE DI BOLZANO
STIMA E ANALISI DEGLI
ALLOGGI VUOTI A BOLZANO
Bolzano - Venezia, giugno 2014
SISTEMA
DOCUMENTAZIONE – RICERCA – PROGETTAZIONE
Venezia – Dorsoduro 1249 – Tel. 041 5228011 – Fax 041 5224903
Bolzano – Via Dante 20/A – Tel./Fax 0471 975888
La presente ricerca è stata possibile per la collaborazione attiva di numerose persone
che qui ringraziamo e in particolare:
- Maria Chiara Pasquali, Assessora all’urbanistica, alla Casa e ai Tempi della Città;
- Danila Sartori, Direttrice della Ripartizione Programmazione, Controllo e Sistema
Informativo (Ripartizione 2);
- Sylvia Profanter, Direttrice dell’Ufficio Statistica e Tempi della Città (Ufficio 2.4)
- Sergio Sette, Direttore dell’Ufficio Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi
Informativi (Ufficio 2.2)
- Roberto Loperfido, Responsabile del Servizio Sistema Informativo Territoriale
(Servizio 2.2.1);
- Nicola Cont, Ufficio Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi Informativi
(Ufficio 2.2) (in particolare per le elaborazioni sulla banca dati di Ae – Reti);
- Claudia Dalri, Direttrice dell’Ufficio Edilizia Abitativa (Ufficio 8.2)
Nel corso del lavoro sono stati inoltre coinvolti in riunioni o incontri informativi:
- Donatella Lorenzi de Pretis, Direttrice dell’Ufficio Servizi Demografici (Ufficio
1.4)
- Sonja Pichler, Direttrice dell’Ufficio Tributi (Ufficio 3.2)
- Stefano Rebecchi, Direttore della Ripartizione Pianificazione e Sviluppo del
Territorio (Ripartizione 5);
- Giovanni Seppi, Responsabile del Servizio Edilizia (Servizio 5.1.3)
Si ringrazia inoltre AE (dott. Nicola Calabrò e il dott. Paolo Acuti, rispettivamente
direttore e vicedirettore di AE), AE – Reti (ing. Andreas Bordonetti, direttore generale)
per aver fornito la banca dati e in particolare Mezzanotte Massimo, Settore Metering
dell’Azienda Energetica Reti S.p.A. per la messa a disposizione concreta dei dati e per
tutti i chiarimenti in merito.
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INDICE
SINTESI DEI RISULTATI
pag. 5
1.
PREMESSA
pag. 9
1.1
1.2
1.3
Finalità del servizio di studio e ricerca
Definizione di alloggi vuoti e motivazioni del fenomeno
Il percorso effettuato e le banche dati disponibili
pag. 9
pag. 10
pag. 14
2.
METODOLOGIA UTILIZZATA
pag. 17
3.
IL MODELLO D’USO DELLE ABITAZIONI
pag. 20
3.1
3.2
3.3
3.4
La dinamica delle utenze abitative dal 2011 al 2014
Le utenze abitative chiuse
Le utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi
Alcuni confronti con altre banche dati
pag. 20
pag. 24
pag. 28
pag. 29
4.
CONSIDERAZIONI SULLE BANCHE DATI
E IL LORO SVILUPPO
pag. 30
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SINTESI DEI RISULTATI
Lo scopo del servizio di studio e ricerca è la stima e analisi degli alloggi vuoti a
Bolzano.
Per alloggi vuoti si intendono quelli non occupati per un periodo superiore ai 6 mesi da
famiglie residenti come prima casa o da persone non residenti per motivi di lavoro, di
studio o per vacanze.
Concretamente per rispondere agli obiettivi del lavoro, si è utilizzata ed elaborata la
banca dati di AE - Reti relativa ai punti di fornitura (POD, Point Of Delivery). Dopo la
liberalizzazione del mercato dell’energia, AE - Reti, con l’introduzione del nuovo
codice univoco per identificare il punto di fornitura, risulta l’unica fonte in grado di
fornire le informazioni essenziali su tutte le utenze attive e non attive e per quelle attive
anche sui consumi.
La presente ricerca è stata possibile per la collaborazione di AE - Reti e degli uffici
dell’Amministrazione comunale e, in particolare, grazie alle elaborazioni fornite
dall’Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi operativi del Comune di
Bolzano.
La dinamica delle utenze abitative dal 2011 al 2014
Le utenze elettriche totali ad uso domestico, che per semplicità espositiva da qui in
avanti chiamiamo alloggi, sono passate dal 1.01.2011 al 1.01.2014 da 48.674 a 49.882,
con una crescita di 1.208 unità (+2,5%).
Gli alloggi occupati (le utenze elettriche attive) da residenti e non residenti, sono passati
da 45.945 a 47.812, con una crescita di 1.867 unità (+4,1%).
Gli alloggi non occupati (le utenze chiuse), sono calati di 659 unità, passando da 2.729
a 2.070. Al 1.01.2011 rappresentano il 5,6% del totale degli alloggi e al 1.01.2014 il
4,2%.
La crescita degli alloggi occupati risulta superiore a quella degli alloggi totali perché
nel periodo esaminato calano gli alloggi non occupati, che nel frattempo sono stati
rioccupati.
Alloggi (POD) secondo l’erogazione di energia elettrica per anno
Aperti
Chiusi
v.a.
%
v.a.
01/01/2011
45.945
94,4
2.729
01/01/2012
46.745
95,0
2.448
01/01/2013
47.534
95,7
2.127
01/01/2014
47.812
95,9
2.070
Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti
Data
%
5,6
5,0
4,3
4,1
Totali
v.a.
48.674
49.193
49.661
49.882
%
100,0
100,0
100,0
100,0
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Variazione annuale di alloggi (POD) secondo l’erogazione di energia elettrica
Aperti
Chiusi
v.a.
%
v.a.
%
2011
800
1,7
-281
-10,3
2012
789
1,7
-321
-13,1
2013
278
0,6
-57
-2,7
Variazione 2011-2014
1.867
4,1
-659
-24,1
Variazione media annua
622
1,4
-220
-8,0
Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti
Totali
v.a.
519
468
221
1.208
403
Anno
%
1,1
1,0
0,4
2,5
0,8
Gli alloggi vuoti
Le utenze abitative chiuse al 31.03.2014, cioè gli alloggi realmente vuoti, risultano pari
a 2.026.
Quelli chiusi da meno di 6 mesi sono 428 (pari al 21,1%) e quelli chiusi da più di 6
mesi sono 1.598 (79,9%). La media dei giorni di chiusura è abbastanza elevata: 1.077,
pari a quasi tre anni.
Alloggi vuoti (POD chiusi) per periodo di chiusura al 31.03.2014
Alloggi vuoti (POD chiusi)
n.
%
meno di 6 mesi
428
21,1
da più di 6 mesi
1.598
78,9
Totale
2.026
100,0
Fonte: elaborazione su dati AE – Reti
Periodo di chiusura
Giorni di chiusura
n.
%
32.552
1,5
2.149.544
98,5
2.182.096
100,0
Media
giorni
76
1.345
1.077
Attraverso l’elenco delle utenze chiuse è stato possibile verificarne la localizzazione e
in particolare la concentrazione degli alloggi vuoti nello stesso edificio (numero civico):
- in 8 edifici vi sono 10 e più POD chiusi con 127 alloggi vuoti, pari al 6,3% del
totale;
- in altri 72 edifici vi sono da 4 a 9 POD chiusi, con 391 alloggi vuoti (19,3%);
- gli altri 1.508 alloggi vuoti (74,4%) si distribuiscono in 1.134 edifici.
Alloggi vuoti (POD chiusi) per localizzazione nello stesso edificio (numero civico)
al 31.03.2014
Edificio
Edifici
n.
con 10 e più POD chiusi
8
da 4 a 9 POD chiusi
72
con meno di 4 POD chiusi
1.134
Totale complessivo
1.214
Fonte: elaborazione su dati AE - Reti
%
0,7
5,9
93,4
100,0
Alloggi (POD) chiusi
n.
%
127
6,3
391
19,3
1.508
74,4
2.026
100,0
Attraverso la banca dati del Comune relativa alle pratiche edilizie è stato possibile
verificare la tipologia dei proprietari, se vi fossero interventi edilizi in corso e quindi
anche la motivazione della chiusura.
È emerso che un numero consistente di alloggi vuoti si trovano in edifici nei quali sono
in corso interventi edilizi di manutenzione straordinaria per singole unità abitative (per
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quelli chiusi da meno tempo) e di risanamento, ristrutturazione o demolizione con
ricostruzione dell’intero edificio (per quelli chiusi da più tempo) e che un numero molto
elevato degli interventi edilizi è promosso dall’IPES e dal Comune su edifici di loro
proprietà.
La complessità degli interventi che riguardano l’intero edificio prolunga i tempi di
chiusura dei POD e quindi il numero di alloggi vuoti. Vi sono però casi, in particolare
quelli relativi ai cambi d’uso da ufficio ad abitazione e quelli di accorpamento di due
alloggi in uno, nei quali se il POD non viene “demolito” può determinare una
sovrastima degli alloggi ed in particolare di quelli vuoti.
Le utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi
Un’ultima analisi infine riguarda gli alloggi occupati (le utenze attive) con consumi
nulli o molto bassi (con un consumo inferiore ai 200 KW annui) nel 2013.
Complessivamente si tratta di 872 alloggi, con consumi nulli (119) o molto bassi (692
con meno di 0,57 KW al giorno). Nell’assoluta prevalenza erano utenze attive tutto
l’anno (801).
Alloggi (POD) che nell’anno 2013 hanno avuto un consumo inferiore ai 200 KW
annui per periodo di apertura
Consumi in KW/GG
Meno di 365 giorni
tutto l’anno
0
10
109
0,00-0,57
61
692
Totale
71
801
Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE – Reti
Totale
119
753
872
Alcune considerazioni conclusive
Gli alloggi non occupati al 31.03.2014 sono 2.026 e rappresentano il 4,1% del totale
degli alloggi. Quelli che risultano vuoti da più di 6 mesi sono 1.598 (3,2%).
Si tratta di una quota relativamente ridotta, determinata dalla crescente mobilità
residenziale delle persone e delle famiglie e assimilabile ad un “vuoto” legato ai tempi
per effettuare interventi di riqualificazione degli alloggi e ai tempi di collocazione sul
mercato della proprietà e/o dell’affitto.
Nel 2011 e 2012 sono stati effettuati 1.796 interventi di recupero edilizio che a seconda
dell’entità dei lavori (dalla manutenzione straordinaria al risanamento, dalla
ristrutturazione edilizia alla demo-ricostruzione) richiedono da pochi mesi a parecchi
anni. E’ del tutto evidente che tali processi di riqualificazione del patrimonio edilizio
esistente, pur determinando per un periodo più o meno lungo il non utilizzo
dell’alloggio, sono un fatto estremamente positivo, perché migliorano la qualità
abitativa e spesso anche l’efficienza energetica degli alloggi.
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Un’ultima considerazione di tipo generale riguarda gli strumenti a disposizione per
controllare e ridurre il fenomeno degli alloggi vuoti.
Gli alloggi occupati da non residenti per motivi di lavoro, studio o vacanze
ovviamente non si possono considerare vuoti e quindi disponibili sul mercato. Possono
essere penalizzati fiscalmente, come di fatto già avviene con tassazioni nettamente più
elevate rispetto alla prima casa.
Le 872 utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi definiscono un
segmento di non utilizzo dell’alloggio, anche se mantenuto efficiente e attivo (esiste un
allacciamento alla corrente elettrica), e riguardano alloggi effettivamente non utilizzati
o fortemente sottoutilizzati, cioè usati solo per alcuni periodi dell’anno, o in uso a
famiglie, probabilmente anziani che temporaneamente si sono trasferiti da parenti o in
case di cura. In alcuni casi possono anche essere alloggi realmente vuoti nei quali sono
in corso interventi di manutenzione straordinaria. Nell’assoluta prevalenza si tratta
comunque di alloggi non disponibili perché la famiglia residente o non residente tiene
attivo un contratto di fornitura elettrica.
Per quanto riguarda invece gli alloggi realmente vuoti, le possibili misure da adottare
per incentivare e accelerare la loro immissione sul mercato della vendita e dell’affitto
sono sostanzialmente di due tipi:
- quelle che ne accelerano i tempi per riqualificarli attraverso le semplificazioni
burocratiche per le autorizzazioni degli interventi e attraverso il finanziamento
diretto (contributi) o indiretto (recupero fiscale del 50% delle spese sostenute) degli
interventi;
- quelle che penalizzano fiscalmente chi tiene un alloggio vuoto.
A parte i casi di alloggi di proprietà dell’IPES e del Comune, quelli di proprietà privata
non sono nella disponibilità dell’azione pubblica per soddisfare la domanda sociale di
alloggi, in altri termini non sono percorribili ipotesi di esproprio/requisizione per
riaffittare tali alloggi.
Per poter disporre in futuro di informazioni progressivamente più complete e certe in
merito agli alloggi vuoti e in generale alle modalità d’uso degli alloggi si dovrà:
- consolidare il rapporto tra il Comune e le Aziende erogatrici di servizi alla
popolazione (energia elettrica ed asporto rifiuti) per ricevere con regolarità i loro
dati;
- completare progressivamente i dati del catasto urbano (P.ed., subalterno, categoria
catastale, piano, ecc.) con i dati relativi alla numerazione civica interna (Anagrafe
immobiliare).
Per poter dirimere da subito alcuni dubbi sul numero di alloggi totali e vuoti potrebbe
essere utile per singolo edificio costruire una banca dati semplificata con il numero
delle abitazioni secondo il catasto, dei POD ad uso domestico, attivi e inattivi, delle
famiglie residenti e della coabitazioni.
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1.
PREMESSA
1.1
Finalità del servizio di studio e ricerca
Lo scopo del servizio di studio e ricerca è la stima e analisi degli alloggi vuoti a
Bolzano, considerando come tali quelli non abitati per periodi medio-lunghi.
Nell’incarico per il presente lavoro si specificava che “si dovranno analizzare e
incrociare le informazioni ed i tracciati record delle banche dati esistenti possibilmente
ad una stessa data; fare delle elaborazioni ed ottenere come risultato il totale delle
abitazioni a Bolzano, il numero delle abitazioni occupate, il numero delle abitazioni
vuote, precisando le diverse tipologie di alloggi vuoti relativamente alle diverse fonti”
e che “il lavoro si concluderà con un rapporto con i risultati della ricerca e dovrà
chiarire bene la metodologia utilizzata per addivenire alla quantificazione delle
abitazioni totali, occupate e vuote, comprese le informazioni sulle banche dati
utilizzate, sui tracciati record e sugli eventuali incroci tra banche dati effettuati”.
L’incarico prevede la collaborazione alla ricerca da parte dell’Amministrazione
comunale con la messa a disposizione delle banche dati e delle elaborazioni concordate
con l’Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi operativi.
Il lavoro di studio e ricerca ha richiesto tempi più lunghi di quelli previsti in quanto si è
valutato assieme all’Amministrazione comunale che le banche dati disponibili presso il
Comune non permettevano di avere informazioni sufficientemente esaustive sugli
alloggi realmente vuoti e che quindi fosse necessario acquisire le informazioni
contenute nelle banche dati delle aziende erogatrici di servizi, in particolare
dell’Azienda Energetica (erogazione energia elettrica) e della Seab (asporto rifiuti).
Questo passaggio fondamentale per l’esito della ricerca si è concretizzato
positivamente, non senza difficoltà, solo ad aprile di quest’anno con la messa a
disposizione da parte di AE - Reti della banca dati relativa ai POD (Point of Delivery - è
il codice univoco che determina il punto di fornitura di energia elettrica) e poi con le
elaborazioni effettuate dall’Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi
operativi.
In questo rapporto di ricerca quindi esponiamo il percorso effettuato, il quadro e la
valutazione delle banche dati disponibili, la metodologia utilizzata e i risultati ottenuti
in merito alla stima e all’analisi degli alloggi vuoti a Bolzano.
Nella parte finale avanziamo anche alcune considerazioni per poter in futuro avere a
disposizione con regolarità informazioni progressivamente più complete e certe in
merito agli alloggi a Bolzano e alla loro modalità d’uso.
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1.2
Definizione di alloggi vuoti e motivazioni del fenomeno
Gli alloggi possono essere occupati a diverso titolo (in proprietà, usufrutto o affitto) da
famiglie residenti come prima casa o da persone non residenti che li occupano per
motivi di lavoro, di studio o per vacanze.
Gli alloggi non occupati, per differenza, sono quindi quelli che non risultano
occupati da famiglie residenti o da persone non residenti.
Lo stato di non occupazione si riferisce a due categorie di alloggi:
- quelli nuovi che una volta avuta l’abitabilità non sono ancora stati occupati in
proprietà, in affitto o ad altro titolo;
- quelli esistenti, già occupati, che risultano “temporaneamente” vuoti perché il
precedente inquilino ha lasciato libero l’alloggio.
In entrambe i casi tra i motivi vi può essere la difficoltà di collocare l’immobile sul
mercato della vendita o dell’affitto. Per gli alloggi “vecchi” (che in passato
risultavano occupati) la non occupazione temporanea può essere ricondotta anche alla
necessità di effettuare lavori sull’immobile.
In alcune aree del paese, ma non è certamente il caso di Bolzano, la non occupazione
può essere determinata da fenomeni migratori (emigrazione) con conseguente calo della
popolazione e abbandono degli alloggi.
Se in un passato lontano poteva essere abbastanza frequente che si vivesse per tutta la
vita nella stessa casa, le radicali trasformazioni demografiche, sociali ed economiche
che caratterizzano la società contemporanea hanno determinato progressivamente una
crescita della mobilità residenziale delle persone e delle famiglie.
Detto in altri termini, si è passati dalla stanzialità delle società rurali alla mobilità delle
società prima “secondarie” e oggi “terziarie”. E’ una mobilità determinata dalla ricerca
del lavoro e quindi da fenomeni migratori, ma anche dall’aumento del reddito e
dall’ascesa sociale che porta con sé una tendenza a migliorare la propria condizione
abitativa (dall’affitto alla proprietà, da alloggi più piccoli ad alloggi più grandi).
Questa mobilità si concretizza in dinamiche migratorie, immigrati ed emigrati da e
verso altri comuni, nazioni o continenti, e in cambi di residenza all’interno della città.
Nell’ultimo rapporto dell’Osservatorio casa1 così descrivevamo il fenomeno a Bolzano:
“Un altro fenomeno demografico che ormai ha assunto caratteri strutturali è l’alta
mobilità della popolazione:
− quasi la metà della popolazione cambia residenza nel territorio comunale ogni 10
anni (negli ultimi nove anni 47.163 persone, pari a oltre 5.200 all’anno);
− il saldo migratorio positivo (+9.120) dal 2001 al 2010 è il risultato di elevati flussi
migratori in entrata (31.129 persone) ed uscita (22.009).”
E’ evidente che tale mobilità sul patrimonio edilizio esistente ha come conseguenza
diretta che un numero crescente di alloggi risulti “temporaneamente” vuoto,
perché lasciati liberi dalle famiglie che prima le occupavano.
1
Comune di Bolzano - Osservatorio casa, La casa a Bolzano 2012 – 04, a cura di Sistema snc, 2012 –
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Da parte di chi studia da anni tali dinamiche si definisce “frizionale” una quota di
alloggi non occupati pari al 3-5% dell’intero patrimonio abitativo.
Nella nuova fase in cui ci troviamo, che vede ridursi la nuova edificazione a favore
degli interventi di risanamento e ristrutturazione degli alloggi esistenti, ovviamente il
fenomeno si incrementa.
Quando un alloggio si libera dal precedente inquilino, il precedente o il nuovo
proprietario dell’alloggio normalmente procedono ad interventi di riqualificazione
che a seconda dell’entità dei lavori (dalla manutenzione straordinaria al risanamento,
dalla ristrutturazione edilizia alla demo-ricostruzione) richiedono da pochi mesi a
parecchi anni.
Dai dati dell’Osservatorio casa2 risulta che dal 2001 al 2010 a fronte di 456 interventi di
nuova costruzione gli interventi di recupero edilizio sono stati quasi 7.738 dei quali 978
con permesso di costruire e 6.760 con asseverazione (prevalentemente in edifici
residenziali).
E’ del tutto evidente che tali processi di riqualificazione del patrimonio edilizio
esistente, pur determinando per un periodo più o meno lungo il non utilizzo
dell’alloggio, sono un fatto estremamente positivo, perché migliorano la qualità
abitativa e spesso anche l’efficienza energetica degli alloggi.
A queste dinamiche si aggiungono in tempi di crisi economica come quelli che stiamo
vivendo le difficoltà di collocare sul mercato della vendita e dell’affitto gli immobili
nuovi e quelli che si sono liberati.
Anche i tempi per riqualificare gli alloggi si possono allungare per mancanza di risorse
da parte del proprietario per effettuare gli interventi necessari.
Un’ultima considerazione di tipo generale riguarda infine gli strumenti a disposizione
per controllare e ridurre il fenomeno degli alloggi vuoti.
Gli alloggi occupati da non residenti per motivi di lavoro, studio o vacanze
ovviamente non si possono considerare vuoti e quindi disponibili sul mercato.
Possono essere penalizzati fiscalmente, come di fatto già avviene con tassazioni
nettamente più elevate rispetto alla prima casa.
Per quanto riguarda invece gli alloggi realmente vuoti, le possibili misure da
adottare per incentivare e accelerare la loro immissione sul mercato della vendita e
dell’affitto sono sostanzialmente di due tipi:
- quelle che ne accelerano i tempi per riqualificarli attraverso le semplificazioni
burocratiche per le autorizzazioni degli interventi e attraverso il finanziamento
diretto (contributi) o indiretto (recupero fiscale del 50% delle spese sostenute) degli
interventi;
- quelle che penalizzano fiscalmente chi tiene un alloggio vuoto.
2
Comune di Bolzano - Osservatorio casa, Il problema della casa a Bolzano - Il quadro di riferimento
strutturale, a cura di Sistema snc, 2011 – pag. 54
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L’ultima questione che merita ancora citare, riguarda l’utilizzo del patrimonio edilizio
esistente: i dati statistici evidenziano che, se in passato erano prevalenti i fenomeni di
sovraffollamento degli alloggi, oggi sono nettamente prevalenti quelli di sottoutilizzo.
In una relativamente recente pubblicazione del’ASTAT3 il fenomeno veniva così
descritto:
“Le abitazioni occupate nei comuni dell’Alto Adige sono cresciute dal 1951 al 2001 di
102.681 unità (+148,1%), passando da 69.350 a 172.031. La crescita più sostenuta
rispetto a quella delle famiglie (+122,7%) è quindi andata a soddisfare sia i fabbisogni
dei nuovi nuclei familiari (95.831) che a ridurre le coabitazioni, passate da 8.733 a
1.883.
Nello stesso periodo il numero di stanze in abitazioni occupate sono passate da
287.264 a 726.849 (+153,0%), mentre gli occupanti tali stanze sono passati da 318.913
a 456.977 (+ 43,3%). Si è quindi molto migliorato l’indice di affollamento, che è
passato da 1,1 occupanti per stanza nel 1951 a 0,6 nel 2001. In altri termini nel 1951
ogni abitante aveva a disposizione meno di una stanza, mentre nel 2001 ne ha a
disposizione quasi 2.
Il dato medio sugli indici di affollamento risulta certamente positivo, ma nasconde una
realtà più complessa. I dati relativi alle abitazioni per classi di superfici e numero di
occupanti permettono una lettura più disaggregata per fasce di affollamento.
La normativa provinciale dell’edilizia abitativa definisce una abitazione sovraffollata
se la superficie abitabile dell’abitazione è inferiore a 23 metri quadrati per una
persona e 38 metri quadrati per due persone, aumentati di dieci metri quadrati per ogni
ulteriore componente il nucleo familiare (art. 17 del D.P.G.P. 15 luglio 1999, n. 42) e
la considera sottoutilizzata se superiore a 50 metri quadrati per una persona,
aumentati di 15 per ogni ulteriore persona (art. 13 della L.P. 17 dicembre 1998, n. 13).
Con riferimento a questi criteri abbiamo considerato:
- sovraffollate le abitazioni di meno di 40 mq occupate da almeno due persone, di
meno di 50 mq occupate da almeno 3 persone, di meno di 60 mq occupate da
almeno 4 persone e quelle con meno di 80 mq occupate da 5 e più persone;
- sottoutilizzate quelle con oltre 50 mq occupate da una sola persona, quelle con più
di 80 mq occupate da 2 persone, di almeno 100 mq occupate da 3 persone, di 120
mq occupate da 4 persone e sopra i 150 mq occupate da 5 e più persone.
Dal 1991 al 2001 gli alloggi sovraffollati sono passati da 7.210 a 5.931 (dal 5,0% del
totale al 3,4%), quelli sottoutilizzati da 61.087 a 81.498 (da 42,2% al 47,4%), mentre
gli alloggi nella fascia intermedia sono passati da 76.364 a 84.602 (dal 42,2% al
49,2%).
Negli anni ‘70 si era teorizzato che raggiunta una abitazione per famiglia e una stanza
per abitante si sarebbe data risposta al fabbisogno abitativo. I dati ci evidenziano un
progressivo crescere delle fasce di sottoutilizzo, cioè dell’occupazione di alloggi
grandi da parte di famiglie sempre più piccole, segnalando uno “spreco” crescente.
E’ questa opulenza nelle modalità di occupazione degli alloggi che determina la
necessità ancora oggi di realizzare nuovi alloggi per far fronte alla domanda da parte
delle famiglie che coabitano o stanno in condizioni di sovraffollamento e delle nuove
famiglie che crescono con tassi superiori alla crescita della popolazione (sia per la
3
ASTAT, Politiche abitative in provincia di Bolzano dall’annessione all’Italia al 2008, ASTAT collana
163, a cura di Sistema snc, 2010
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progressiva riduzione della dimensione media dei nuclei familiari sia per processi
migratori crescenti).”
Al tema dello “spreco edilizio” non viene riposta l’adeguata attenzione ma è evidente
che se affrontato adeguatamente potrebbe contribuire a dare risposta alla crescente
domanda abitativa. Andrebbe penalizzato chi occupa alloggi molto grandi, superiori alle
necessità della sua famiglia, per favorire invece coloro che risultano ancora in
condizioni di sovraffollamento.
Nel mercato privato si tratta di incentivare e facilitare il frazionamento degli
alloggi in modo da ripristinare una proporzione adeguata tra alloggi e stanze e famiglie
e persone che li occupano e penalizzare fiscalmente l’opulenza abitativa.
Negli alloggi pubblici si tratta concretamente di rafforzare la politica del cambio
alloggio che punta a ridistribuire gli inquilini in modo più adeguato rispetto alle
esigenze delle famiglie, ed anche ad utilizzare meglio il patrimonio residenziale
pubblico: si tratta quindi di dare alloggi più grandi a chi sta stretto nel proprio alloggio,
e, molto più frequentemente, di spostare in un alloggio piccolo chi sta in condizione di
evidente sottoutilizzo.
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1.3
Il percorso effettuato e le banche dati disponibili
Per rendere operativo il lavoro di ricerca, su nostra richiesta del 4.07.2013, vi sono stati
due incontri preliminari il 25.07.2013 e l’1.08.2013 con i responsabili degli uffici
comunali di Statistica, Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi Informativi,
Servizio Sistema Informativo Territoriale e Edilizia Abitativa.
In tali incontri si sono esaminati le informazioni e la loro qualità (in particolare la
completezza e l’aggiornamento) delle diverse banche dati disponibili presso il
Comune e in particolare:
- le banche dati relative a “Toponomastica e numerazione civica”, “Catasto e
Catasto fabbricati” e “15. Censimento della popolazione e delle abitazioni del
9.10.2011”;
- con un apposito software del Comune (sviluppato in occasione del Censimento) le
banche dati sopra citate sono state tra loro collegate e tenute aggiornate in un
database “Edifici” (Anagrafe immobiliare), che intende ricostruire per ciascun
edificio le informazioni sulle unità che lo compongono (abitazioni, uffici, negozi,
ecc.), in particolare incrociando la numerazione civica interna con i subalterni del
catasto urbano; questa banca dati quando sarà completa permetterà di conoscere in
tempo reale la consistenza delle singole unità immobiliari presenti in città e le loro
destinazioni (abitazione, ufficio, negozio, magazzino, ecc. );
- alcune informazioni aggiuntive per alimentare il database “Edifici” possono venire
dalla banca dati delle “Pratiche edilizie”, che ha avuto sviluppi recenti da quando è
stato introdotto anche a Bolzano il programma del Consorzio dei Comuni (il
programma permette di associare alla numerazione civica interna i dati relativi ai
subalterni catastali, ma il lavoro di implementazione dei dati è quasi tutto ancora da
fare);
- la banca dati dell’Anagrafe con informazioni sulle famiglie residenti e le
coabitazioni;
- la banca dati dell’Ufficio tributi relativa all’IMU, che distingue tra abitazione
principale e seconde case (le abitazioni non occupate da residenti e che non risultino
abitazione locata, concessa in uso gratuito, contigua/unificata all’abitazione
principale, di servizio);
- la banca dati dell’Anagrafe tributaria ed in particolare SIATEL (acronimo di
Sistema interscambio anagrafe tributarie enti locali), che riporta molte informazioni
però ancora incomplete.
In linea generale il database “Edifici” incrociato con le banche dati dell’Anagrafe e
dell’IMU possono avvicinarci all’obiettivo di conoscere le modalità d’uso delle
abitazioni (occupate da residenti o non residenti in proprietà, in affitto o ad altro titolo,
non occupate, ecc.). Tali banche dati però non risultano ancora complete e aggiornate e
anche quando lo sono non permettono di avere informazioni sufficientemente esaustive
sugli alloggi realmente vuoti, cioè non occupati per un periodo medio-lungo.
Si è quindi valutato che per avere informazioni sugli alloggi vuoti è indispensabile
acquisire le banche dati delle aziende erogatrici di servizi, in particolare della Seab
(asporto rifiuti) e dell’Azienda Energetica (erogazione energia elettrica).
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A tale scopo il 2.08.2013 è stato predisposto un promemoria per la Giunta comunale
con il seguente contenuto:
“Vista la determinazione dirigenziale n.5751 del 28.06.2013 con la quale è stato
conferito alla società Sistema snc incarico di produrre una stima degli alloggi vuoti
nella città di Bolzano;
Visto a tale proposito che nell’esecuzione di suddetto incarico il dott. Morello della
società Sistema snc si è già confrontato con i responsabili degli uffici comunali di
Statistica, Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi Informativi, Servizio
Sistema Informativo Territoriale e Edilizia Abitativa che in virtù delle loro rispettive
competenze possono essere in grado di supportare l’elaborazione della stima con
l’incrocio tra varie banche dati esistenti all’interno dell’amministrazione comunale e
per questa via permettere l’individuazione delle necessarie informazioni;
Considerato però che per una stima il più possibile corretta appare assolutamente
necessario potersi servire anche delle banche dati di Ae e Seab, precisamente dei dati
attinenti ai contratti di utenza in essere relativi rispettivamente alla fornitura di
energia elettrica e raccolta rifiuti, ciò in quanto i dati sui consumi effettivi dei due
citati servizi, incrociati a loro volta con i dati del catasto, censimento, anagrafe ecc.,
consentono una precisazione del quadro e pertanto il proficuo completamento
dell’incarico di cui in premessa;
Per quanto sopra si ritiene opportuno conferire da parte della Giunta all’Assessora
Maria Chiara Pasquali mandato di trattare direttamente con AE e Seab la possibilità
di ottenere copia delle loro rispettive banche dati citate, prevedendo al contempo
l’eventualità di contro cambiare con la possibilità di accesso - da parte di AE e Seab alle banche dati comunali riguardo la numerazione civica e lo stradario.”
Tale promemoria è stato approvato dalla Giunta Comunale il 6.08.2013.
Sulla base di tale promemoria vi sono stati incontri tra l’Amministrazione comunale
(l’Assessora Maria Chiara Pasquali e dott.sa Danila Sartori) e l’Azienda energetica (il
dott. Nicola Calabrò e il dott. Paolo Acuti, rispettivamente direttore e vicedirettore), che
ha dato la disponibilità a fornire i dati richiesti al Comune.
Contemporaneamente si è chiarito l’utilizzo dei dati da parte del Comune per poter dare
garanzie ad AE in relazione alla normativa sulla privacy. Sulla base di tali chiarimenti è
stata inoltrata la richiesta dei dati ad AE.
L’8.01.2014 abbiamo ricevuto da parte di Azienda Energetica Reti il file richiesto,
con i dati di consumo per i POD di Bolzano.
Il 16.01.2014, in un incontro con l’Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei
sistemi informativi, valutiamo i dati ricevuti.
La banca dati riporta in sequenza:
- il codice POD - Point of Delivery - è il codice univoco che determina il punto di
fornitura di energia elettrica;
- l’indirizzo (strada e numero civico);
- l’anno di riferimento dell’estrazione dei dati di consumo (2011 e 2012) e i relativi
consumi nel 2011 e 2012;
- il valore della potenza contrattuale stipulata sul POD;
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- la tipologia di POD (D = Domestico - A = Altri usi - I = Illuminazione Pubblica);
- il numero di mesi riferiti all’anno di esercizio (specificano che se maggiore di 12
vuol dire che ha avuto più letture in un mese ad esempio una voltura o un cambio di
misuratore);
- l’inizio e la fine esercizio.
I dati, che provengono da AE reti, sono stati estratti il 31.12.2013.
Dalla lettura dei dati e dalle prime elaborazioni sono emersi alcuni problemi in merito
agli indirizzi e alla numerazione civica, che non permettono di collegare la banca dati di
AE con quelle del Comune, e anche dei dubbi in merito alla completezza della banca
dati ricevuta (sostanzialmente il numero dei POD risultava troppo basso rispetto agli
alloggi che risultano al catasto).
In un successivo incontro con AE - Reti avvenuto il 2.04.2014 è stato possibile avere
dei chiarimenti in merito alla loro banca dati e, soprattutto, dei dati più completi sia
relativi ai POD attivi e non attivi che ai consumi.
L’Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi informativi, con un lavoro
abbastanza complesso (la banca dati riguardava tutti i POD di AE - Reti , anche quelli
esterni alla città) ha prodotto tre elaborazioni che ci sono state consegnate a metà
aprile e che riguardavano:
- una tabella relativa ai POD totali, aperti e chiusi per mese dal 1.1.2011 al
1.1.2014;
- i POD disattivi al 31.03.2014;
- i POD allacciati che nel 2013 avevano consumi inferiori a 16 KW al mese (200
annuali).
Da parte nostra abbiamo aggiustato gli indirizzi (ID della via – nome della via secondo
lo stradario – civico – lettera) e fatto alcune elaborazioni che più avanti presentiamo e
leggiamo.
Sulla base di questi dati è stato quindi possibile completare il presente lavoro di ricerca,
ma per l’impossibilità di collegare la banca dati di AE - Reti con quelle del Comune
non è stato possibile fare ulteriori elaborazioni. A tale scopo resta indispensabile
allineare gli indirizzi e la numerazione civica. In merito si può evidenziare che sono
circa 1.600 gli indirizzi che tra le due banche dati non corrispondono.
Per quanto riguarda le richieste all’Azienda energetica di poter avere ulteriori
informazioni che facilitassero il collegamento con le banche dati del Comune (in
particolare dei dati catastali collegati ai POD che AE - Reti non ha) ai primi di maggio è
pervenuta una risposta negativa.
Per quanto riguarda invece i dati di Seab relativi ai rifiuti urbani sono stati avviati
positivamente i contatti, ma non sono ancora pervenuti i dati.
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2.
METODOLOGIA UTILIZZATA
Concretamente per rispondere agli obiettivi del lavoro, la strada che allo stato attuale è
risultata la sola percorribile è stata quella di utilizzare ed elaborare la banca dati di
AE - Reti relativa ai punti di prelievo (POD, Point Of Delivery).
Tra le aziende che erogano servizi alla popolazione, precedenti esperienze hanno
evidenziato che quelle fornitrici di gas e acqua sono in grado di fornire informazioni
solo parziali, in quanto non coprono l’universo oppure non dispongono di informazioni
adeguate sulle singole unità abitative, e che, viceversa, la migliore fonte informativa
risulta quella delle aziende fornitrici di energia elettrica. Si è quindi, analogamente a
precedenti studi dell’Osservatorio casa, proceduto ad elaborare i dati relativi alle utenze
energetiche aperte e chiuse.
La liberalizzazione del mercato dell’energia ha determinato la separazione da Azienda
Energetica di AE – Reti, la società di distribuzione di energia elettrica, distinta dalla
società di vendita.
Nel mercato energetico sono entrate molte altre aziende con le quali l’utente finale può
stipulare direttamente il contratto di fornitura dell’energia. Le principali nel mercato
locale, oltre ad AEW, sono SEL ed ENEL, ciascuna delle quali però non rappresenta
più l’universo degli utenti.
Viceversa AE – Reti, con l’introduzione del nuovo codice univoco per identificare il
punto di fornitura (POD), risulta l’unica fonte in grado di fornire le informazioni
essenziali su tutte le utenze attive e non attive e per quelle attive anche sui
consumi.
Mentre le banche dati delle aziende erogatrici di servizi erano e sono organizzate
prevalentemente sugli utenti, cioè sui soggetti che stipulano il contratto e quindi
fornisco informazioni puntuali e dettagliate su tutti gli elementi che regolano i rapporti
tra l’azienda e il cliente, la banca dati di AE – Reti è organizzata in modo univoco
attorno ai POD – e quindi con un riferimento diretto al punto fisico di fornitura.
Il Punto di prelievo (POD, Point Of Delivery) e un codice composto da lettere e
numeri che identifica in modo certo il luogo fisico della rete di distribuzione in cui
l’energia elettrica viene consegnata dal fornitore e prelevata dal cliente finale. Poiché
identifica un punto fisico del collegamento, il codice non cambia anche se si cambia
fornitore.
La struttura del Codice POD, che le imprese distributrici sono tenute ad utilizzare per
identificare univocamente i singoli punti di prelevo, prevede una stringa alfanumerica
composta dai seguenti caratteri:
- Codice Paese: IT, sigla fissa obbligatoria per l’Italia;
- Codice Distributore: codice progressivo numerico di tre cifre (da 001 a 850) che
garantisce l’univocità del Distributore, assegnato da Terna e pubblicato sul proprio
sito internet;
- Codice tipologia di servizio: “E”, sigla fissa obbligatoria per energia elettrica;
- Codice numerico: codice numerico (preferibilmente progressivo) di otto cifre che
garantisce l’univocità del punto di prelievo.
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La banca dati di AE – Reti per ogni singolo POD dispone, tra le altre, di informazioni
su:
- la localizzazione (indirizzo: via/piazza e civico);
- sulle aperture e chiusure a partire da ottobre del 2003 (anno di attivazione dei
POD);
- sulla potenza installata, cioè il valore della potenza contrattuale stipulata sul POD
che per le abitazioni risultano pari a 3, 4, 5 o 6 kWh (chilowattora);
- sui consumi energetici per fasce e per periodo.
I POD possono essere attivi o chiusi. Possono essere “demoliti” assieme all’edificio nel
quale sono posizionati. Negli edifici nuovi vengono installati ovviamente prima della
fornitura della corrente e in genere prima dell’abitabilità e dell’accatastamento. Questo
aspetto particolare può contribuire a imprecisioni in merito all’indirizzo, che il Comune
assegna poco prima dell’abitabilità, e a discordanze temporali sulla consistenza degli
alloggi secondo le diverse banche dati.
Sull’intera banca dati l’Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi
operativi ha fornito tre elaborazioni.
La prima riguarda l’entità dei POD totali, aperti e chiusi per mese dal primo gennaio
del 2011 al primo gennaio del 2014.
La seconda riguarda l’estrazione delle utenze chiuse al 31.03.2014 con i seguenti
campi:
- il POD;
- la data dell’ultima chiusura;
- l’indirizzo (via e civico nello stesso “campo”).
La terza elaborazione riguarda l’estrazione delle utenze attive con consumi nel corso
del 2013 inferiori a 200 KW annuali (16 KW al mese). I campi sono:
- il POD;
- l’indirizzo;
- i giorni di apertura;
- i consumi.
Attraverso la prima elaborazione è stato possibile leggere la consistenza dei POD totali,
aperti e chiusi dal 01.01.2011 al 01.01.2014 e le relative variazioni nel tempo (mese e/o
anno).
Con la seconda elaborazione, oltre a determinare gli alloggi “vuoti” al 31.03.2014,
attraverso la data di chiusura, è stato possibile determinare i giorni di chiusura e più in
generale il periodo di chiusura (mesi e/o anni).
Per quanto riguarda l’indirizzo si è provveduto a “normalizzare” le informazioni
sostituendo il “campo” “indirizzo” di AE – reti (a volte scritto in modo diverso per la
stessa via) con quattro campi relativi rispettivamente a:
- ID della via/piazza (secondo lo stradario del Comune);
- Nome della via/piazza (secondo lo stradario del Comune);
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- Civico numero;
- Civico lettera.
In tal modo è stato possibile ordinare l’elenco dei POD inattivi, verificandone la
concentrazione allo stesso indirizzo (più di 3 POD chiusi allo steso indirizzo).
Per questi poi si è verificato, attraverso la banca dati del Comune accessibile in internet
relativa alle pratiche edilizie, se vi fossero interventi edilizi in corso e quali fossero i
proprietari (IPES, Comune, privati).
Per quanto riguarda la terza elaborazione, analogamente ai POD inattivi, si è precisato
l’indirizzo e si è introdotto un campo con i consumi giornalieri (necessario per poter
confrontare i consumi dei POD aperti tutto l’anno con quelli aperti per periodi inferiori
all’anno). E’ stato così possibile documentare l’entità dei POD con consumi nulli o
molto bassi.
Infine si sono fatte alcune considerazioni di confronto con
- una precedente analisi sulle modalità d’uso degli alloggi a Bolzano (alloggi totali,
aperti per classi di consumo e chiusi) elaborata dall’Osservatorio casa sui dati di AE
al 31.12.2005;
- la statistica dell’attività edilizia;
- la consistenza e variazione degli alloggi al catasto urbano;
- la consistenza e la variazione delle famiglie residenti.
Il rapporto di ricerca si conclude con alcune considerazioni sulle banche dati e le
possibilità per un loro sviluppo futuro.
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3.
IL MODELLO D’USO DELLE ABITAZIONI
3.1
La dinamica delle utenze abitative dal 2011 al 2014
Secondo i dati di AE – Reti relativi ai punti di fornitura di energia elettrica (POD) le
utenze elettriche totali ad uso domestico, che per semplicità espositiva da qui in avanti
chiamiamo alloggi4, sono passate dal 1.01.2011 al 1.01.2014 da 48.674 a 49.882.
Le utenze elettriche attive, cioè gli alloggi occupati da residenti e non residenti, sono
passate nello stesso periodo da 45.945 a 47.812 e quelle chiuse da 2.729 a 2.070.
Gli alloggi non occupati rappresentano il 5,6% al 1.01.2011 e il 4,1% al 1.01.2014.
Tab. 1.A - Alloggi (POD) secondo l’erogazione di energia elettrica per anno
Aperti
Chiusi
v.a.
%
v.a.
01/01/2011
45.945
94,4
2.729
01/01/2012
46.745
95,0
2.448
01/01/2013
47.534
95,7
2.127
01/01/2014
47.812
95,9
2.070
Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti
Data
%
5,6
5,0
4,3
4,1
Totali
v.a.
48.674
49.193
49.661
49.882
%
100,0
100,0
100,0
100,0
La variazione nei tre anni considerati è stata la seguente:
- gli alloggi totali sono cresciuti di 1.208 unità (+2,5%), con una crescita media annua
di 403 alloggi;
- gli alloggi occupati sono cresciuti di 1.867 unità (+4,1%), con una crescita media
annua di 622 alloggi;
- gli alloggi non occupati sono calati di 659 unità (-24,1%), con una diminuzione
media annua di 220 alloggi.
La crescita degli alloggi occupati risulta superiore a quella degli alloggi totali perché
nel periodo esaminato calano gli alloggi non occupati, che nel frattempo sono stati
occupati.
Tab. 1.B - Variazione annuale di alloggi (POD) secondo l’erogazione di energia
elettrica
Aperti
Chiusi
v.a.
%
v.a.
%
2011
800
1,7
-281
-10,3
2012
789
1,7
-321
-13,1
2013
278
0,6
-57
-2,7
Variazione 2011-2014
1.867
4,1
-659
-24,1
Variazione media annua
622
1,4
-220
-8,0
Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti
Anno
Totali
v.a.
519
468
221
1.208
403
%
1,1
1,0
0,4
2,5
0,8
4
Nell’assoluta prevalenza si tratta di alloggi a tutti gli effetti. Trattandosi di punti di fornitura di energia
elettrica ad uso domestico sono compresi alcune situazioni particolari che l’ISTAT definisce “Altri tipi di
alloggio”, come ad esempio il Campo nomadi presso la “spaghettata” dell’autostrada a Bolzano sud.
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Secondo una recente pubblicazione dell’Osservatorio del mercato immobiliare5 le unità
immobiliari al 31.12.2012 a destinazione abitativa risultavano 50.979, mentre alla stessa
data i POD ad uso domestico erano 49.661.
La differenza tra le due fonti di 1.318 unità abitative si può spiegare con:
- gli alloggi nuovi nei quali è già stato installato un POD, ma che non risulta ancora
accatastato;
- la possibilità che un POD sia riferito anche a più unità immobiliari (un unico punto
di fornitura – un unico contratto per due alloggi, o meglio per un alloggio e una sua
pertinenza);
- la presenza di unità immobiliari che al catasto risultano a destinazione abitativa ma
in realtà sono uffici o studi privati (che dovrebbero risultare accatastati come A10 Uffici e studi privati, ma per i quali non è stato fatto il cambio di destinazione
d’uso).
Tab. 2A - Unità immobiliari al 31.12.2012 a destinazione abitativa
Categoria
Superficie
Totale
Totale
Totale
per
Superficie Vani per
Rendita Consistenza
stimata in abitazione abitazione
Catastale
in vani
m2
m2
117
323.578
1.180
32.562
10,1
278,3
42.472 29.278.979
230.449 4.818.499
5,4
113,5
N°
U.I.U.
A1: abitazioni di tipo signorile
A2: abitazioni di tipo civile
A3: abitazioni di tipo
5.348 2.510.228
25.499
555.886
economico
A4 abitazioni di tipo popolare
2.775
992.433
12.214
292.495
A5: abitazioni di tipo
0
0
0
0
ultrapopolare
A6: abitazioni di tipo rurale
3
853
16
378
A7: abitazioni di tipo villini
209
440.269
2.069
57.313
A8: abitazioni di tipo ville
44
230.957
758
27.211
A9: abitazioni di tipo castelli,
palazzi di eminenti pregi
9
14.995
131
5.324
artistici o storici
A11: abitazioni di tipo
abitazioni e alloggi tipici dei
2
321
9
168
luoghi
Totale Abitazioni
50.979 33.792.614
272.323 5.789.836
Fonte: elaborazione su dati dell’ Osservatorio del mercato immobiliare
4,8
103,9
4,4
105,4
0,0
0,0
5,2
9,9
17,2
126,0
274,2
618,4
14,5
591,6
4,5
84,0
5,3
113,6
Secondo i dati pubblicati dal Comune nel Bilancio - Relazione previsionale e
programmatica il numero di immobili a destinazione abitativa secondo i dati catastali
negli ultimi tre anni era pari rispettivamente a 50.292 e 50.921, con una differenza nel
2011 di 1.618 alloggi e nel 2012 di 1.728.
5
Osservatorio del mercato immobiliare, Statistiche Catastali 2012 - Catasto edilizio urbano, 29 ottobre
2013
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Tab. 2B – Confronto degli alloggi totali (POD) e il numero di immobili a
destinazione abitativa secondo i dati catastali
Data
Categoria A – Abitazioni (a)
Alloggi totali (POD)
01/01/2011
50.292
48.674
01/01/2012
50.921
49.193
Fonte: Comune di Bolzano - Bilancio - Relazione previsionale e programmatica
(a) Esclusa la categoria A/10 - Uffici e studi privati
Differenza
1.618
1.728
Una estrazione che è stata fatta filtrando i dati catastali sulla base della registrazione
dell’immobile, fornita dall’Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi
informativi, relativa al 31.12.2012 e al 31.12.1013 ci dice che sono rispettivamente
49.601 e 51.186, con una differenza rispettivamente di 468 e 1.525 unità.
Tab. 2C – Confronto degli alloggi totali (POD) e il numero di immobili a
destinazione abitativa secondo i dati catastali
Data
Categoria A – Abitazioni
Alloggi totali (POD)
01/01/2012
49.661
49.193
01/01/2013
51.186
49.661
Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati catastali
Differenza
468
1.525
Un ulteriore confronto può essere fatto anche tra gli alloggi occupati (POD attivi) e le
famiglie residenti, i cui dati sono disponibili per il 2011 e 2012.
In questo caso gli alloggi risultano meno delle famiglie e la differenza si può spiegare
con le coabitazioni di più famiglie nello stesso alloggio. Va però anche evidenziato che
la differenza è ancora maggiore perché oltre alle famiglie residenti una parte degli
alloggi è occupata da famiglie non residenti.
Tab. 3 - Confronto degli alloggi occupati (POD attivi) e il numero delle famiglie
residenti
Alloggi occupati
Famiglie
Variazione
(POD attivi)
31/12/2011
45.945
47.563
-1.618
31/12/2012
46.745
48.498
-1.753
Fonte: Elaborazione su dati AE- Reti e Comune di Bolzano - Andamento e struttura della popolazione di
Bolzano e dei suoi quartieri
Data
Infine si può fare un confronto tra la variazione degli alloggi totali (POD attivi e non
attivi) e la statistica dell’ASTAT sugli interventi di nuova costruzione e recupero
edilizio, i cui dati però sono disponibili solo fino al 2012.
Secondo i dati di AE – Reti l’incremento totale degli alloggi è stato di 519 nel 2011 e di
468 nel 2012.
Secondo la statistica dell’attività edilizia nel 2011 e 2012 si sono ultimati
rispettivamente solo 98 e 4 alloggi. I permessi di costruire sono stati invece 58 e 79.
L’incremento di alloggi quindi deriva prevalentemente da interventi di recupero
edilizio.
Nel 2011 gli interventi di recupero edilizio su unità immobiliari esistenti sono stati
1.009, dei quali 81 con permesso di costruire e 928 con asseverazione. Si tratta di
interventi nell’assoluta prevalenza in edifici residenziali.
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Quelli con permesso di costruire hanno riguardato in 32 casi anche variazioni della
destinazione d’uso (dei quali però non è nota la destinazione iniziale e quella finale) e
analizzando gli alloggi prima e dopo li interventi con permesso di costruire vi è stato un
incremento di 7 alloggi.
Nel 2012 gli interventi di recupero edilizio su unità immobiliari esistenti sono stati 787,
dei quali 69 con permesso di costruire e 718 con asseverazione.
Quelli con permesso di costruire hanno riguardato in 35 casi anche variazioni della
destinazione d’uso e l’incremento di alloggi è stato di 25 unità.
Secondo queste statistiche si può quindi supporre che l’incremento di alloggi sia dovuto
prevalentemente ad interventi di manutenzione straordinaria e a frazionamenti di alloggi
esistenti (la statistica dell’attività edilizia e dei recuperi su questo aspetto è molto
deficitaria).
Tab. 4A - Abitazioni realizzate a Bolzano in nuove costruzioni ed ampliamenti
Nuova costruzione e ampliamenti
Permessi di costruire
Opere ultimate
2006
87
115
2007
154
180
2008
56
227
2009
99
34
2010
211
29
2011
58
98
2012
79
4
Fonte: ASTAT - Rilevazione statistica dell’attività edilizia
Anno
Tab. 4B - Abitazioni realizzate a Bolzano con interventi di recupero edilizio
Interventi sulle unità immobiliari
per recuperi edilizi
Anno
Permessi
di cui
Assevedi
Totale variazione
razioni
costruire
d’uso
2006
88
616
704
52
2007
63
684
747
39
2008
85
744
829
39
2009
88
777
865
43
2010
124
870
994
48
2011
81
928
1.009
32
2012
69
718
787
35
Fonte: ASTAT - Rilevazione statistica dei recuperi edilizi
Recuperi edilizi
Abitazioni
prima
56
32
37
25
53
29
8
dopo variazione
61
38
51
45
70
36
33
5
6
14
20
17
7
25
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3.2
Le utenze abitative chiuse
Le utenze abitative chiuse al 31.03.2014, cioè gli alloggi realmente vuoti, risultano pari
a 2.026.
Attraverso la data di chiusura è stato possibile ricostruire i giorni di chiusura e la media
di giorni di chiusura per ogni singolo alloggio non occupato.
Dalla lettura per mese e anno di chiusura il quadro che emerge è il seguente:
- quelli che risultano chiusi nei primi tre mesi del 2014 sono 264 pari al 13,0%;
- quelli chiusi nel 2013 sono 590 pari al 29,1%;
- quelli chiusi nel 2012 sono 272 pari al 13,4%;
- quelli chiusi prima del 2012 sono 900 pari al 44,4%.
Tab. 5A - Alloggi vuoti (POD chiusi) per anno di chiusura al 31.03.2014
Alloggi vuoti (Pod chiusi)
n.
%
2004
74
3,7
2005
65
3,2
2006
112
5,5
2007
115
5,7
2008
100
4,9
2009
113
5,6
2010
133
6,6
2011
188
9,3
2012
272
13,4
2013
590
29,1
2014
264
13,0
Totale
2.026
100,0
Fonte: elaborazione su dati AE - Reti
Anno di chiusura
Giorni di chiusura
n.
%
259.302
11,9
208.624
9,6
314.326
14,4
285.167
13,1
211.298
9,7
195.864
9,0
180.789
8,3
187.873
8,6
174.263
8,0
154.594
7,1
9.996
0,5
2.182.096
100,0
Media giorni
3.504
3.210
2.806
2.480
2.113
1.733
1.359
999
641
262
38
1.077
Più significativo è il periodo di chiusura:
- quelli chiusi da meno di 6 mesi sono 428 pari al 21,1%;
- quelli chiusi da 6 mesi ad un anno sono 305 pari al 15,1%
- quelli chiusi da 1 a 2 anni sono 321 pari al 15,8%;
- quelli chiusi da più di 2 anni sono 913 pari al 48,0% e di questi 493 (il 24,3%) sono
chiusi da 5 e più anni.
La quota di alloggi vuoti da molti anni è particolarmente elevata e quindi, più avanti,
cercheremo di approfondirne le motivazioni.
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Tab. 5B - Alloggi vuoti (POD chiusi) per anno di chiusura al 31.03.2014
Alloggi vuoti (POD chiusi)
n.
%
meno di 6 mesi
428
21,1
da 6 mesi ad 1 anno
305
15,1
tra 1 e 2 anni
321
15,8
tra 2 e 3 anni
213
10,5
tra 3 e 4 anni
147
7,3
tra 4 e 5 anni
119
5,9
tra 5 e 6 anni
95
4,7
tra 6 e 7 anni
107
5,3
tra 7 e 8 anni
131
6,5
tra 8 e 9 anni
67
3,3
tra 9 e 10 anni
93
4,6
Totale
2.026
100,0
meno di 6 mesi
428
21,1
da più di 6 mesi
1.598
78,9
Totale
2.026
100,0
Fonte: elaborazione su dati AE - Reti
Giorni di chiusura
n.
%
32.552
1,5
82.083
3,8
168.278
7,7
190.029
8,7
184.946
8,5
195.137
8,9
189.903
8,7
253.063
11,6
355.674
16,3
207.747
9,5
322.684
14,8
2.182.096
100,0
32.552
1,5
2.149.544
98,5
2.182.096
100,0
Periodo di chiusura
Media giorni
76
269
524
892
1.258
1.640
1.999
2.365
2.715
3.101
3.470
1.077
76
1.345
1.077
Attraverso l’elenco delle utenze chiuse è stato possibile verificarne la localizzazione
nella stessa via o piazza.
In 26 vie con 20 o più POD chiusi si localizzano 861 alloggi vuoti, pari al 42,5% del
totale. Si tratta sostanzialmente delle vie principali della città, cioè le vie con la maggior
concentrazione di abitanti. Gli altri 1.165 alloggi vuoti si distribuiscono in altre 224 vie.
Tab. 6A - Localizzazione per via/piazza degli alloggi vuoti (POD chiusi) al
31.03.2014
Via/piazza
vie con 20 o più POD chiusi
altre vie con meno di 20 POD chiusi
Totale complessivo
Fonte: elaborazione su dati AE - Reti
Vie o piazze
n.
%
26
10,4
224
89,6
250
100,0
Numero POD
n.
%
861
42,5
1.165
57,5
2.026
100,0
Più significativa è l’analisi della concentrazione degli alloggi vuoti allo stesso civico:
- in 8 civici vi sono 10 e più POD chiusi, per un totale di 127 alloggi vuoti, pari al
6,3% del totale;
- in altri 50 civici vi sono da 5 a 9 alloggi vuoti, per un totale di 303, pari al 15,0%;
- in 22 ce ne sono 4, con 88 alloggi vuoti (4,3%);
- in 77 ce ne sono 3, con 234 alloggi vuoti (11,5%);
- in 217 ce ne sono 2, con 434 alloggi vuoti (21,4%);
- in 839 c’è un solo alloggio vuoto, con 840 alloggi vuoti (41,5%).
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Tab. 6B - Alloggi vuoti (POD chiusi) per localizzazione nello stesso edificio
(numero civico) al 31.03.2014
Edificio con
Edificio
n.
10 e più POD chiusi
8
9 POD chiusi
3
8 POD chiusi
7
7 POD chiusi
6
6 POD chiusi
8
5 POD chiusi
26
4 POD chiusi
22
3 POD chiusi
77
2 POD chiusi
217
1 POD chiusi
840
Totale complessivo
1.214
con 10 e più POD chiusi
8
da 4 a 9 POD chiusi
72
con meno di 4 POD chiusi
1.134
Totale complessivo
1.214
Fonte: elaborazione su dati AE - Reti
POD chiusi
%
0,7
0,2
0,6
0,5
0,7
2,1
1,8
6,3
17,9
69,2
100,0
0,7
5,9
93,4
100,0
n.
127
27
56
42
48
130
88
234
434
840
2.026
127
391
1.508
2.026
%
6,3
1,3
2,8
2,1
2,4
6,4
4,3
11,5
21,4
41,5
100,0
6,3
19,3
74,4
100,0
Attraverso l’elenco degli alloggi vuoti per civico si sono poi verificati i casi con più di
tre alloggi vuoti e quelli vuoti da 5 e più anni per cercare di capire anche con maggior
dettaglio la tipologia dei proprietari, se vi fossero interventi edilizi in corso e quindi
anche la motivazione della chiusura.
Una tale verifica è parzialmente possibile attraverso la banca dati del Comune relativa
alle pratiche edilizie (accessibile in internet). Non avendo però una corrispondenza
univoca tra utenze chiuse (POD) e le singole pratiche edilizie, perché entrambe le
banche dati non hanno riferimenti ai subalterni catastali, è stato possibile solo avanzare
alcune ipotesi interpretative.
Da tale lettura è emerso che:
- un numero consistente degli alloggi vuoti si trovano in edifici nei quali sono in corso
interventi edilizi di manutenzione straordinaria per singole unità abitative (per quelli
chiusi da meno tempo) e di risanamento, ristrutturazione o demolizione con
ricostruzione dell’intero edificio (per quelli chiusi da più tempo);
- un numero molto elevato degli interventi edilizi è promosso dall’IPES e dal Comune
su edifici di loro proprietà, che significa anche che nel patrimonio residenziale
pubblico la quota di alloggi non occupati è più elevata proprio perché prima di
riassegnarli agli aventi diritto IPES e Comune ristrutturano sempre i loro alloggi (e
con i tempi ormai necessari per progettare, autorizzare, appaltare e realizzare i lavori
il periodo di non occupazione degli alloggi si sono allungati6).
I tempi di chiusura sono spesso molto lunghi perché gli interventi più complessi
riguardano più alloggi e sono promossi da operatori che prima devono liberare l’edificio
dagli inquilini, poi devono riuscire a farsi approvare il progetto (e in particolare per i
6
Dai dati dell’Osservatorio casa risulta che la quota di alloggi non occupati nel patrimonio residenziale
pubblico al 2011 era superiore al 7,5%.
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progetti più complessi possono passare anche parecchi anni, soprattutto se il proponente
chiede “troppo”; sono frequenti anche i casi di contenzioso con il Comune), anche le
realizzazioni fino all’abitabilità possono durare parecchi anni e infine anche
l’occupazione dell’alloggio può risultare particolarmente lunga, soprattutto se i prezzi
di vendita e/o di affitto sono particolarmente elevati (vi sono casi dove l’insieme di
questi passaggi ha richiesto 10 anni).
Questi sono i motivi principali delle chiusure che si prolungano nel tempo. Vi sono però
anche molti casi che pongono dei dubbi sul fatto che i POD inattivi corrispondano
effettivamente ad alloggi chiusi.
L’analisi in dettaglio delle pratiche edilizie su edifici con alloggi vuoti ha fatto
emergere che molte delle concessioni riguardano interventi con cambi di destinazione
d’uso e interventi di accorpamento o frazionamento di alloggi.
Se i cambi d’uso sono da ufficio ad abitazione o se da un alloggio se ne realizzano due
si attiva un nuovo POD. Nel caso inverso, se i cambi d’uso sono da abitazione ad
ufficio o se due alloggi vengono accorpati in uno, dalla lettura dei dati ci pare che il
POD ad uso abitativo non venga “demolito” e quindi risulti come inattivo.
Abbiamo poi trovato casi particolari di edifici in centro storico totalmente ad uso
commerciale con alloggi vuoti e anche edifici ad uso produttivo con alloggi vuoti.
Un caso molto particolare merita di essere segnalato e riguarda il Campo Nomadi
presso la “spaghettata” dell’autostrada a Bolzano sud con 29 POD inattivi. Il Comune
da anni ha avviato la dismissione delle piazzole, ma fino a quando l’operazione non
sarà completata non verranno disinstallati i POD (che quindi risultano inattivi).
Anche il dato dei POD inattivi in alcuni interventi di demo-ricostruzione o di nuova
costruzione non pare sempre convincente. Forse in fase di costruzione si prevedevano
alloggi più piccoli e si sono fatti installare un numero di POD che non corrisponde più
con gli alloggi realizzati.
In merito a tutti questi casi andranno fatte ulteriori verifiche, ma se queste ipotesi
venissero confermate, il dato relativo ai POD ad uso abitativo ed in particolare degli
alloggi vuoti risulterebbe sovrastimato.
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3.3
Le utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi
Un’ultima analisi infine riguarda gli alloggi occupati (le utenze attive) con consumi
nulli o molto bassi (con un consumo inferiore ai 200 KW annui) nel 2013.
Complessivamente si tratta di 872 alloggi, con consumi nulli (119) o molto bassi (753
con meno di 0,57 KW al giorno). Nell’assoluta prevalenza erano utenze attive tutto
l’anno (801).
Le utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi definiscono un segmento di
non utilizzo dell’alloggio, anche se mantenuto efficiente e attivo (esiste un
allacciamento alla corrente elettrica), e riguardano alloggi effettivamente non utilizzati
o fortemente sottoutilizzati, cioè usati solo per alcuni periodi dell’anno, o in uso a
famiglie, probabilmente anziani che temporaneamente si sono trasferiti da parenti o in
case di cura. In alcuni casi possono anche essere alloggi realmente vuoti nei quali sono
in corso interventi di manutenzione straordinaria.
Nell’assoluta prevalenza si tratta comunque di alloggi non disponibili perché la famiglia
residente o non residente tiene attivo un contratto di fornitura elettrica.
Tab. 7 - Alloggi (POD) che nell’anno 2013 hanno avuto un consumo inferiore ai
200 KW annui per periodo di apertura
Consumi in KW/GG
meno di 365 giorni
tutto l’anno
0,00
10
109
0,00-0,10
15
251
0,10-0,20
11
139
0,20-0,30
12
101
0,30-0,40
10
88
0,40-0,50
9
75
0,50-0,57
4
38
Totale
71
801
0
10
109
0,00-0,57
61
692
Totale
71
801
Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE – Reti
Totale
119
266
150
113
98
84
42
872
119
753
872
L’analisi della distribuzione nella città di questi alloggi evidenzia che, contrariamente
agli alloggi con utenze chiuse, non presenta particolari concentrazioni nello stesso
edificio. In altri termini non vi sono in corso interventi edilizi consistenti che riguardano
l’intero edificio.
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3.4
Alcuni confronti con una analoga analisi svolta nel 2005
Se confrontiamo questa analisi degli alloggi vuoti con quella analoga elaborata
dall’Osservatorio casa sui dati AE al 31.12.2005 emerge che:
- gli alloggi totali erano 44.524, quindi 5.358 in meno rispetto a quelli che risultano al
1.01.2014;
- gli alloggi vuoti erano 1.253 mentre oggi risultano 2.026, cioè 773 in più;
- gli alloggi con consumi nulli o comunque molto bassi erano 929, mentre oggi sono
872, 57 in meno.
Mentre l’incremento degli alloggi totali registrato nei 9 anni intercorsi è
sostanzialmente spiegabile con gli alloggi di nuova costruzione o realizzati con
interventi di recupero o di cambi d’uso, meno gli alloggi nel frattempo dichiarati
inabitabili (e trasformati in vano accessori: cantine, soffitte, garage), l’incremento
abbastanza significativo degli alloggi vuoti è riconducibile anche alle diverse
informazioni contenute nelle due banche dati.
La banca dati di AE del 2005 forniva informazioni sugli alloggi con contratto attivo che
al 31.12.2005 risultava chiuso, la banca dati di AE – Reti invece informa anche sugli
alloggi di nuova realizzazione ai quali è stato assegnato il POD.
Rispetto all’analisi del 2005 si può infine evidenziare che la banca dati di AE – Reti,
società di distribuzione di energia elettrica, risulta coprire meglio l’universo degli
alloggi, perché comprende anche gli alloggi nuovi per i quali è stato attivato il punto di
fornitura, ma non è ancora stato stipulato un contratto della corrente.
Nello stesso tempo però fornisce meno informazioni rispetto alla banca dati di AE del
2005: infatti non è noto se l’utente occupa l’alloggio come residente o non residente, né
si conosce la data di inizio del contratto per tutti quelli stipulati prima dell’introduzione
del POD (ottobre 2003).
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4.
CONSIDERAZIONI SULLE BANCHE DATI E IL LORO SVILUPPO
Nella parte iniziale di questo rapporto si è accennato alle diverse banche dati disponibili
(catasto urbano, numerazione civica, anagrafe, ICI-IMU, ecc.) e alla ipotesi di
incrociare queste banche dati con quelle di AE e Seab, relative rispettivamente alle
utenze di energia elettrica e di asporto rifiuti.
Pur avendo fatto i confronti possibili tra le diverse statistiche disponibili, questi incroci
tra le banche dati non sono stati possibili perché le due chiavi per incrociarle (la
numerazione civica completa degli interni e il catasto urbano con i subalterni che
permettono di identificare le singole unità immobiliari) non sono complete, disponibili
e collegabili alle diverse banche dati.
Quindi un obiettivo fondamentale per il prossimo futuro è:
- da un lato consolidare il rapporto del Comune con AE – Reti, superare con AEW le
questioni relative alla privacy, concretizzare i rapporti positivamente avviati con
Seab per ricevere con regolarità i loro dati;
- dall’altro lato completare la banca dati sulle unità immobiliare (abitazioni, uffici,
negozi, ecc.), a partire dal catasto urbano (P.ed., subalterno, categoria catastale,
piano, ecc.), con i dati relativi alla numerazione civica comprensiva degli interni.
A tale scopo ipotizziamo che, per tutti gli edifici più vecchi e privi della numerazione
civica interna, si possa fare riferimento direttamente ai subalterni catastali, attribuendoli
“automaticamente” come numerazione civica interna.
Un tale “allineamento” che si basa su una fonte certa, costantemente aggiornata, come il
catasto urbano, potrebbe persino semplificare l’assegnazione della nuova numerazione
civica.
Se questa decisione venisse fatta propria dall’Amministrazione comunale si avrebbe da
subito una corrispondenza per ogni singola unità immobiliare tra subalterni del catasto
urbano e numerazione civica interna che permetterebbe a tutti i soggetti coinvolti di
avere un riferimento certo e univoco a cui fare riferimento.
Questa banca dati sulle singole unità immobiliari, messa a disposizione attraverso
l’accesso diretto in internet a tutti i soggetti pubblici e privati, permetterebbe di
utilizzarla per:
- avere un indirizzo certo e completo (via/piazza, civico su strada – numero e lettera –,
civico interno) collegato con il catasto urbano (P.ed., subalterno) e collegabile con
tutte le ulteriori informazioni già disponibili con queste due “chiavi” di accesso;
- integrare la banca dati dell’Anagrafe con una localizzazione dei residenti univoca e
certa (utile ad esempio per tutte le verifiche post-censimento per allineare la
popolazione legale con quella anagrafica);
- integrare la banca dati dell’Ufficio tributi (oggi basata per quanto riguarda le unità
immobiliari sul catasto) con indirizzi completi degli oggetti (unità immobiliari) e dei
soggetti (contribuenti, residenti e non, proprietari e/o inquilini);
- alle Aziende erogatrici di servizi di integrare le informazioni degli utenti
(correttamente localizzati) con quelle delle unità immobiliari oggetto dei contratti
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(ad esempio per quanto riguarda la banca dati di AE – Reti sarebbe possibile
attribuire ad ogni POD il dato catastale e l’indirizzo);
- ai diversi soggetti proprietari di immobili (Provincia, Comune, IPES, proprietari
privati, ecc.) o che li gestiscono per loro conto (amministratori di condominio) di
integrare/correggere in modo semplice le informazioni catastali sulle unità
immobiliari con gli indirizzi completi e corretti.
In tal modo ci si potrebbe avvicinare a conoscere in tempo reale:
- quanti alloggi, uffici, negozi ci sono nella città;
- quante persone e famiglie (residenti e non) abitano in città e dove abitano;
- chi occupa in proprietà, affitto o ad altro titolo le singole unità immobiliari;
- chi riceve un servizio di energia elettrica, gas o di asporto rifiuti e per quale unità
immobiliare;
- chi richiede l’autorizzazione per un intervento edilizio e per quale unità immobiliare;
- ecc.
In altri termini si tratta di introdurre nel modo più semplice possibile una procedura
univoca e facilmente aggiornabile che localizzi le persone e le imprese e i luoghi fisici
nei quali abitano o esercitano le loro attività.
È questa la strada per avere informazioni certe e univoche su persone, imprese e unità
immobiliari e per migliorare da parte di enti e aziende pubbliche l’erogazione dei
servizi alle persone e alle imprese.
In riferimento al tema oggetto di questa ricerca si potrà così sapere costantemente
quanti sono le abitazioni totali, quelle occupate (da chi e a quale titolo) e quelle non
occupate.
Realizzare una banca dati completa in particolare per ogni abitazione delle informazioni
catastali (fino ai subalterni), della numerazione civica interna, delle famiglie residenti e
dei POD sarà comunque un obiettivo che richiederà tempi lunghi.
Per poter dirimere da subito alcuni dubbi sul numero di alloggi totali e vuoti potrebbe
essere utile per singolo edificio costruire una banca dati semplificata che riporti il
numero:
- delle unità immobiliari secondo il catasto urbano (P.ed., subalterno, categoria
catastale, piano, ecc.);
- dei POD totali, attivi e inattivi ad uso domestico e ad altri usi (separando quelli
relativi al condominio);
- delle famiglie residenti e della coabitazioni.
Pag. 31 di 31
Sistema s.n.c.
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Data di emissione:
cod. comm. bz 02-13
definitivo
24/06/2014
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