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CTU-ESEC-THOMAS-665-2012-PERIZIA

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Geometra Claudio Bagnoli
Via del Bobolino 1/1- 50125-Firenze -Tel. e Fax : 055-2286332-- mobile: 335-7225588
[email protected]
[email protected]
C.F.: BGNCLD53P10D612C-
-P.I: 03423050487
TRIBUNALE DI FIRENZE
Ill.mo Sig. G. E. Dott.ssa SCHIARETTI
ESECUZIONE IMMOBILIARE -R.G. 665/2012
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
BANCA UNICREDIT S.P.A.
Contro
Sig. THOMAS BOBY
INCARICO:
Il sottoscritto Geom. Claudio Bagnoli nato a Firenze il 10/09/1953, Cod. Fisc.
BGN CLD 53P10 D612C, P.I. 03423050487, iscritto nell'elenco dei Consulenti
Tecnici del Tribunale di Firenze al n. 2938 dal 04-11-88 ed al Collegio dei
Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Firenze al n. 2534/11,
con studio in Firenze Via del Bobolino n.1/1, nominato Consulente Tecnico
d'Ufficio nella procedura sopra citata, prestava giuramento di rito il
11/07/2013. Il Giudice, nel formulare il quesito sotto descritto, indicava
termine per il deposito della relazione al 14/12/2013, (almeno 45 giorni
prima della data fissata per l'udienza di vendita indicata per il 28/01/2014).
Geometra Claudio Bagnoli
Consulente Tribunale di Firenze n.2938
ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA
Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria
1
QUESITO:
Il Giudice:
A) richiede all’esperto:
I) di esaminare i documenti depositati ex art. 567 c.p.c., segnalando tempestivamente al
Giudice quelli mancanti o inidonei, e ad acquisire, se non allegata agli atti, copia del titolo di
provenienza del/i bene/i al/i debitore/i;
II) di effettuare comunicazione scritta dell’incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo
raccomandata con ricevuta di ritorno al/i debitore/i all’indirizzo risultante agli atti (luogo di
notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), al creditore
procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con
invito al debitore e ai comproprietari di consentire la visita dell’immobile.
III) in caso di impossibilità o difficoltà di accesso all’immobile ricorrere all’uso della Forza
Pubblica come da autorizzazione di cui al punto VII lettera C);
IV) di rispondere ai seguenti
quesiti
“ Provveda a
1.
identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione
dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel
pignoramento; ove occorra deve essere provveduto all’aggiornamento anche mediante le
necessarie denunce catastali; sottoscrivendole anche surrogandosi alla proprietà, anche nel
caso di comproprietà;
riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà
dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale
(nuda proprietà, superficie, usufrutto);
indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti
mortis causa non trascritti;
2.
a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i;
3.
provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione -se
occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione
all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli
stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la
data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
4.
A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
•
Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni
•
Debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d.att. c.civ.
•
Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di
prelazione
•
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione
•
Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,
uso, abitazione
•
A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale
gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli),
che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al
momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura.
•
A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche,
edilizie e catastali .
Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi
delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi.
Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.Lvo 378/01:
indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso
di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei
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relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre
1967.
•
Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando
a) il valore di mercato
b) il prezzo a base d’asta
•
Ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
a) il valore come al punto 7. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e
tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura.
c) distinguere i valori ai fini fiscali dei terreni e dei fabbricati, onde evitare la
tassazione dell’intera base imponibile con l’aliquota più elevata del 15%.
•
Ad indicare il regime impositivo della vendita
•
a provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art.6 del DLGS n.192/05, come
modificato dal DLGS n.311/06, ad acquisire ove esistente, la relativa documentazione
energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, detrarre dal prezzo
base d’asta la somma di € 3.000,00 ponendo all’acquirente l’onere di dotare l’immobile
acquistato dell’attestato di qualificazione energetica;
•
Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.”
V) di effettuare il deposito per via telematica a mezzo piattaforma P.C.T. di 1) copia
integrale inoltre alla relazione e 2) copia EPURATA DEI DATI SENSIBILI PER LA NORMATIVA
SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private) completa di foto
esterne ed interne del bene, planimetrie e documenti;
VI) di DEPOSITARE, almeno 45 giorni prima della data fissata per l’udienza di vendita, una
copia integrale cartacea (corredata di foto, documenti, ecc...), nonchè in via telematica a
mezzo piattaforma P.C.T. copia integrale e copia EPURATA DEI DATI SENSIBILI PER LA
NORMATIVA SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private) con foto,
planimetrie e documenti ( al fine di riconsentire la trasmissione a mezzo p.e. ); sarà
compito del CTU inviarne copia ai creditori procedenti, ai creditori intervenuti e al/i
debitore/i, anche se non costituito/i, a mezzo posta ordinaria o posta elettronica. Si
ricorda che tutta la documentazione occorrente per l’elaborato peritale sarà
direttamente consultabile e stampabile dalla piattaforma P.C.T.
VII) di presentare tempestiva e motivata istanza di proroga del termine di deposito della
perizia
in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso di 45 giorni prima
dell’udienza.
B) autorizza sin d’ora l’esperto ad accedere agli uffici amministrativi competenti al
fine di acquisire i documenti mancanti necessari o utili
per l’espletamento
dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di
provenienza e ai contratti di locazione o affitto registrati.
C) Autorizza Il C.T.U. all’utilizzo del mezzo proprio qualora la località non risulti
comodamente raggiungibile con mezzo pubblico, con l’esenzione dell’Ufficio da responsabilità
ex art. 15 Legge 836/73 - all’accesso nell’immobile con l’assistenza della Forza
Pubblica;
Designa
a tal fine i C.C. territorialmente competenti, con facoltà, ove necessario, a fare uso di fabbro
per l’accesso forzoso all’immobile.
D) avverte inoltre l’esperto che le parti hanno facolta’ di formulare note alla
relazione inviandogliene copia almeno 15 giorni prima dell’udienza, nel qual caso
egli dovrà intervenire all’udienza stessa per fornire i chiarimenti necessari.
E) avverte l’esperto che le difficoltà di accesso all’immobile non saranno considerate
causa di proroga ove non si sia fatto tempestivo ricorso alla f.p. e che eventuali
proroghe potranno essere consentite solo da questo giudice e non dai legali
F) dispone acconto a titolo di fondo spese di €.500,00= a carico del procedente.
G) Si raccomanda ai C.C.T.T.U.U. in esito alla svolgimento dell’attività, di compilare
ed allegare alla nota del loro avere per onorari e spese il provvedimento di
liquidazione del giudice come da facsimile che si allegano a seconda delle ipotesi di
stima. Si precisa che: 1. le spese sono liquidate solo se accompagnate da pezze di
appoggio: non sono computabili spese a forfait; 2. Ove il bene superi di molto (
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almeno del 50%) il valore di €.516.456,90= si applicheranno aumenti percentuali ex
art.52 D.P.R. 115/02.
OGGETTO:
Valutazione della QUOTA DELL’INTERO DELLA PIENA PROPRIETÀ di
un appartamento uso civile abitazione posto in Comune di Figline
Valdarno
(FI),
Via
Bianca
Pampaloni
n.c.
40,
posto
al piano
seminterrato del fabbricato condominiale di cui è porzione con
accesso diretto dall’esterno.
-immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Figline
Valdarno (FI) nel foglio di mappa 31 particella 148 sub. 2.
Proprietà:
1. Sig. THOMAS BOBY nato a Ettumanoor (Kerala-India) il 18/03/1975
Cod. Fisc. THM
BBY
75C18 Z222S
proprietario
per la quota
dell’intero.
RELAZIONE PERITALE
Premesso:
-che in data 18/09/2013, dopo aver inviato i necessari avvisi tramite posta
raccomandata, ho effettuato il sopralluogo presso l’immobile in esame, posto
in Comune di Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40, ma non è
stato possibile accedere per assenza dell’esecutato;
-che in data 03/10/2013, previa richiesta di intervento della Forza Pubblica,
ho eseguito secondo sopralluogo alla presenza dei Carabinieri di Figline
Valdarno mediante accesso forzato con sostituzione della serratura del
portone di ingresso all’immobile (le nuove chiavi sono state depositate presso
la
Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Tribunale di Firenze in data
04/10/2013);
-che in tale occasione ho eseguito i rilievi di rito per la redazione della
presente relazione estimativa che si articolerà sui seguenti capitoli:
A) - DESCRIZIONE DEI BENI
B) - INDIVIDUAZIONE CATASTALE
C) - ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’
D) - CORRISPONDENZA COL PIGNORAMENTO
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E) - ELENCAZIONE GRAVAMI
F) - SITUAZIONE URBANISTICA E AMMINISTRATIVA
G) - EVENTUALI OCCUPAZIONI
H) - DIVISIBILITA' IN CASO DI COMPROPRIETA’
I) - FORMAZIONE DI EVENTUALI LOTTI
L) - STIMA:
1) Valore di mercato
2) Prezzo a base d’asta
M) - REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA
N) - RIEPILOGO IN CASO DI PIU’ LOTTI
A) - DESCRIZIONE DEL BENE
Trattasi di un appartamento uso civile abitazione posto in Comune di Figline
Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40 posto in zona semicentrale in
adiacenza alla linea ferroviaria ed in prossimità di un sottopasso pedonale
necessario per l’attraversamento ferroviario verso il centro del Comune di
Figline.
Il fabbricato è elevato di tre piani fuori terra oltre seminterrato e per quanto
è stato possibile verificare è stato realizzato in epoca antecedente il
01/09/1967.
Il fabbricato è stato costruito con struttura portante in muratura ordinaria per
le parti verticali, i solai sono in latero-cemento, le tamponature interne ed
esterne sono in muratura di laterizio. La copertura è del tipo a falde inclinate
e con manto in tegole di laterizio.
Il tetto è dotato di grondaia con calate delle acque meteoriche che corrono
esterne in facciata. La facciata principale si trova in normali condizioni di
manutenzione ed è intonacata e tinteggiata (vedi foto da 1 a 3).
CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Trattasi di un appartamento uso civile abitazione posto al piano seminterrato
di un più ampio fabbricato ubicato in Comune di Figline Valdarno (FI), Via
Bianca Pampaloni n. 40-42.
L’accesso alla unità avviene mediante accesso indipendente diretto dal
camminamento laterale interno alla Via Pampaloni attraverso un cancelletto
di ingresso distinto dal civico 40.
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La porzione immobiliare si affaccia completamente sul resede condominiale
ed è così composta: cucina, soggiorno e camera oltre servizio igienico.
Alla porzione immobiliare sono annessi:
-quota proporzionale delle parti comuni con particolare riferimento agli
atti di provenienza.
CALCOLO DELLA SUPERFICIE NETTA
CTU Esecuzione Immobiliare R.G. 665/2012
Immobile in Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40 - P.S1
Appartamento piano seminterrato
1
Cucina
3,19 x 3,22 =
10,27
2
Soggiorno
3,27 x 3,67 =
12,00
3
Camera
3,28 x 3,76 =
12,33
4
W.c.
0,80 x 2,82 =
2,26
Superficie appartamento
mq
36,86
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE LORDA RAGGUAGLIATA
Superficie appartamento
36,86 x 1,10 =
Superficie Totale Commerciale Lorda
Ragguagliata
mq
40,55
40,55
FINITURE
L'unità immobiliare si presenta in normale stato di manutenzione generale,
se pur l’abbandono e l’inutilizzo conferiscono una stato di generale degrado e
deterioramento con tracce e presenza di umidità di risalita sulle murature in
parte dovuto ad assenza di aereazione dei locali già da tempo inutilizzati.
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I pavimenti sono in ceramica monocottura nei locali principali ed in ceramica
nel bagno.
I soffitti presentano l’orditura lignea a faccia vista tinteggiata in tempera di
colore chiaro mentre le pareti sono intonacate e tinteggiate. Il bagno è
rivestito con piastrelle di ceramica sulle pareti ed è dotato di vaso, lavello e
doccia a pavimento. La cucina è dotata di rivestimento sulle pareti dove sono
presenti il lavello ed i fuochi.
I serramenti esterni sono costituiti da finestre in legno dotate di persiane in
legno, le porte interne sono in legno, il portone di entrata è in legno non
blindato. L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo a metano con
caldaia posta in una nicchia muraria del soggiorno tipo Saunier Duval a
tiraggio forzato; sono presenti radiatori in alluminio nei vani principali e nel
bagno. L'impianto elettrico è con canalizzazioni sottotraccia, presente quadro
elettrico. L'impianto idrico è approvvigionato tramite acquedotto comunale.
Complessivamente
commerciali.
detta
Non
si
sono
porzione
possiede
reperiti
e
normali
quindi
assenti
caratteristiche
le
certificazioni
impiantistiche ed anche il libretto dell’impianto di riscaldamento, pertanto
l’immobile è privo di detti attestati e quindi non a norma con le vigenti
normative impiantistiche di legge.
Confini appartamento: Via B. Pampaloni, parti condominiali, proprietà
Stiatti o aventi causa, salvo se altri.
B)-INDIVIDUAZIONE CATASTALE
Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Figline Valdarno (FI) l’immobile sopra
descritto risulta giustamente intestato all’attuale proprietà ed è così
rappresentato:
-Appartamento
uso
civile
abitazione
P.T.(in
realtà trattasi del piano
seminterrato) nel foglio di mappa 31 particella 148 sub. 2 - Piano
terreno (quello corretto è il S1), zona censuaria U, categoria A/4,
classe 3, vani catastali 3,5 e rendita catastale € 216,91.=.
La planimetria catastale dell’abitazione depositata in data 10/06/2003
prot.
FI000202490
per
diversa
distribuzione
degli
spazi
interni
è
sostanzialmente corrispondente allo stato dei luoghi visionato ad eccezione di
alcune imprecisioni grafiche e descrittive fra cui si mensionano:
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-l’indicazione del livello di piano che appare corretto indicare quale piano
seminterrato e non il piano terreno come indicato nella planimetria catastale
poiché il piano lo si individua rispetto alla quota del piano stradale;
-imprecisioni grafiche riguardanti il servizio igienico che ha lunghezza
leggermente minore di quella rappresentata nella planimetria catastale;
-imprecisioni sulle porte interne di comunicazione fra i vani che si trovano
spostate rispetto a quanto graficizzato.
Si ritiene tuttavia che dette
imprecisioni
incidenza
grafiche
non
abbiano
sostanziale
sulla
consistenza e rendita catastale ritenendo con ciò non necessaria la
presentazione di una nuova denuncia di variazione catastale.
C) - ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’
1. Sig. THOMAS BOBY nato a Ettumanoor (Kerala-India) il 18/03/1975
Cod. Fisc. THM
BBY
75C18 Z222S
proprietario
per la quota
dell’intero.
Il bene è pervenuto all’attuale proprietà con atto di compravendita
autenticato dal Notaio Vincenzo Persiani del 20/07/2007 rep. 17.481
registrato a Firenze il 25/07/2007 al n. 7.928 e trascritto ad Arezzo il
30/07/2007 al n. 10.748 R.P… Si precisa che nell’indicazione del livello di
piano riportato nell’atto di provenienza viene erroneamente indicato il piano
terreno, mentre, invece, trattasi di un piano seminterrato poiché il livello del
pavimento dell’immobile in esame è ampiamente sottostante il piano strada.
Si precisa che la proprietà dei beni sopra descritti è stata indicata in base al
risultato degli accertamenti svolti dal sottoscritto CTU e dalla certificazione
notarile depositata in atti.
D) - CORRISPONDENZA COL PIGNORAMENTO
La descrizione del bene e la sua identificazione catastale sono
correttamente riportate nell’atto di pignoramento e corrispondono
quindi a quanto rilevato dalla documentazione reperita e dagli
accertamenti svolti.
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E) –ELENCAZIONE GRAVAMI- TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI
Da quanto riportato nella certificazione ipotecaria e catastale presente in atti
e rilasciata in data 10/10/2012, sul cespite in oggetto risultano le seguenti
formalità:
-TRASCRIZIONI CONTRO:
-Trascrizione art. 9.816 del 25/09/2012 di cui al pignoramento
immobiliare notificato in data 29/08/2012.
-ISCRIZIONI:
-Iscrizione art. 3.080 del 08/08/2003 di cui all’ipoteca volontaria da
concessione di mutuo fondiario a favore della Banca Toscana per complessivi
€ 220.000,00. – Annotazione del 28/03/2008 n. 738 per cancellazione totale.
-Iscrizione art. 4114 del 30/07/2007 di cui all’ipoteca volontaria da
concessione di mutuo fondiario a favore della Unicredit Banca S.p.a. per
complessivi € 195.000,00.
L’aggiornamento ipotecario effettuato in data 04/11/2013 non ha prodotto
formalità aggiuntive a quelle sopra elencate.
PENDENZE CONDOMINIALI:
In seguito al sopralluogo effettuato non è stato possibile accertare se vi fosse
la presenza di un Amministratore di Condominio, pertanto non è possibile
stabilire se vi siano eventuali pendenze condominiali di carattere economico a
carico dall’immobile in esame.
F) - SITUAZIONE URBANISTICA E AMMINISTRATIVA
Il fabbricato di cui la porzione immobiliare in oggetto fa parte è stato
edificato in epoca antecedente il primo settembre 1967. Da informativa
eseguita presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Figline Valdarno non sono
emerse pratiche edilizie per l’immobile in esame.
Attestato di Certificazione Energetica.
Si è rilevato che l’immobile in esame è privo dell’Attestato di Prestazione
Energetica (APE) che, pertanto il sottoscritto ha provveduto alla redazione di
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tale
Attestato APE in data 04-12-2013 e depositato presso il Comune di
Figline Valdarno mediante comunicazione Pec in data 04-12-2013 con
assegnazione del protocollo n. 14550 del 05-12-2013.
Infine la stessa documentazione completa è stata inviata alla Regione
Toscana a mezzo comunicazione PEC in data 04-12-2013.
L’attestato indica che l’immobile ricade in classe “G” e che quindi i costi
energetici di gestione dell’immobile sono molto alti.
G) - EVENTUALI OCCUPAZIONI
Alla data del secondo sopralluogo, avvenuto in presenza dei Carabinieri della
Stazione di Figline nelle persone del Maresciallo Mastrangelo e Brigadiere
Taurisano l’immobile risultava libero con la presenta di alcuni mobili di nessun
particolare valore. Nell’occasione è intervenuto un fabbro della Ditta SOS
House Multiservice tramite il quale è stata sostituita la serratura e
consegnate le chiavi presso la
Cancelleria Esec. Imm. Del Tribunale di
Firenze. L’immobile è quindi attualmente nella disponibilità del custode al
momento rappresentato dal Tribunale di Firenze.
H) - DIVISIBILITA' IN CASO DI COMPROPRIETA’
L’immobile è di proprietà del Sig. Thomas Boby per la quota dell’intero
pertanto
non
ricorrono
i
presupposti
per
procedere
alla
divisibilità
dell’immobile.
I) - FORMAZIONE DI EVENTUALI LOTTI
L'unità immobiliare così come costituita è da considerarsi un unica porzione e
pertanto non si da’ luogo alla formazione di lotti separati.
L) - STIMA
Premesso che:
-il bene in esame risulta adibito ad uso civile abitazione e che lo stesso è di
proprietà per l’intero dell’esecutato;
-l’immobile è nella disponibilità dell’esecutato (seppur irreperibile) quindi ai
fini della valutazione l’immobile sarà considerato libero;
-che la stima terrà in considerazione il valore commerciale su libero mercato
considerando i prezzi di mercato praticati nella zona per immobili simili,
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facendo riferimento, per le quotazioni immobiliari ai dati rilevati attraverso
indagini mirate ad accertare i valori di mercato di unità immobiliari dello
stesso tipo da privati e/o agenzie immobiliari, quotidiani e periodici
specializzati nelle vendite e recupero immobili.
A tale proposito, si precisa che, nella media, le indagini di mercato di zona
portano a dei valori ricompresi tra 1.500 E/mq. a 2.500 E/mq. (vedi allegato
4) con lievi differenze rispetto alla quotazione OMI (Osservatorio dei valori
immobiliari dell’Agenzia del Territorio) che indica per la stessa zona (vedi
allegato 4) un valore massimo per abitazioni di tipo civile pari ad E/mq. 1.800
(da 1.300 min. a 1.800 max);
-atteso che l’attuale situazione economica non certamente favorisce le
compravendite immobiliari sulle quali di fatto si realizzano prezzi ben diversi
dalle offerte presenti sulle pubblicità immobiliari, il sottoscritto ritiene
ragionevole praticare nel caso specifico (trattasi di immobile posto al piano
seminterrato
con
accesso
indipendente
con
normali
caratteristiche
commerciali) una riduzione pari al 10% del prezzo medio riscontrabile nelle
richieste di mercato che si attesta su Euro 2.000,00 al mq e quindi da
considerare intorno ad E. 1.800,00 al mq.
-che la stima terrà in considerazione in particolare lo stato di manutenzione
riscontrato al sopralluogo;
-che la stima comprende le valutazioni effettuate al capitolo F “Situazione
urbanistica e amministrativa”;
Ciò premesso, analizzato le condizioni estrinseche ed intrinseche, comparate
dette caratteristiche con quelle di beni analoghi esistenti nella zona, valutato
le condizioni di
stabilità, manutenzione, posizione e quanto altro sopra
descritto il valore risulta:
-VALORE APPARTAMENTO P.S1 - CONSIDERATO LIBERO E
DISPONIBILE:
VALORE COMMERCIALE CON STIMA COMPARATIVA:
-In rapporto alla superficie lorda commerciale:
SUP. TOTALE
COMMERCIALE
RAGGUAGLIATA
VALORE
E/MQ.
VALORE
COMPLESSIVO
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11
Appartamento P.S1
MQ
40,55
E. 1.800,00.=
72.000,00.=
arrotondabile a
€ 70.000,00.=
(diconsi Euro settantamila/00)
Il probabile valore di mercato dell'immobile nella quota dell’intero
considerandolo libero è pari a € 70.000,00.=
Si precisa che nell'esprimere il valore di stima è stata computata la superficie
commerciale lorda ragguagliata. Il valore sopra citato e' da ritenersi
adeguato al bene cui si riferisce solo e comunque perdurando le attuali
condizioni finanziarie e di mercato.
PREZZO BASE D’ASTA:
Nella considerazione di un abbattimento del valore finale di mercato nel caso
di vendita all’asta appare opportuno fissare una percentuale riduttiva pari al
15% del valore, pertanto, abbiamo:
Immobile libero:
Appartamento P.S1.
€ 70.000,00 - 0.15% =
€ 59.500,00.=
arrotondabile a
€ 60.000,00.=
(diconsi Euro sessantamila/00)
Il prezzo a base d’asta dell'immobile nella quota dell’intero considerandolo
libero è pari a € 60.000,00.=.
M) - REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA
La vendita non è soggetta all’applicazione dell’I.V.A..
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Consulente Tribunale di Firenze n.2938
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N) - RIEPILOGO
In merito a quanto sopra esaminato e descritto al fine di un riepilogo
generale dei valori espressi si ottiene quanto segue:
Trattasi di un appartamento posto al piano seminterrato uso civile abitazione
posto in Comune di Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40.
L’accesso alla unità avviene mediante accesso indipendente diretto dal
camminamento laterale interno alla Via Pampaloni attraverso un cancelletto
di ingresso distinto dal civico 40.
La porzione immobiliare si affaccia completamente sul resede condominiale
ed è così composta: cucina, soggiorno e camera oltre servizio igienico.
Alla porzione immobiliare sono annessi:
-quota proporzionale delle parti comuni con particolare riferimento agli
atti di provenienza.
Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Figline Valdarno (FI) l’immobile sopra
descritto risulta giustamente intestato all’attuale proprietà ed è così
rappresentato:
-Appartamento
uso
civile
abitazione
P.T.(in
realtà trattasi del piano
seminterrato) nel foglio di mappa 31 particella 148 sub. 2 - Piano
terreno (quello corretto è il S1), zona censuaria U, categoria A/4,
classe 3, vani catastali 3,5 e rendita catastale € 216,91.=.
Gravami:
-Trascrizione art. 9.816 del 25/09/2012
-Iscrizione art. 3.080 del 08/08/2003
-Iscrizione art. 4114 del 30/07/2007
VALORE FINALE DI MERCATO
- immobile libero quota intero
€
70.000,00.=
€
60.000,00.=
PREZZO BASE D’ASTA
- immobile libero quota intero
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La presente relazione viene depositata in un originale oltre gli allegati, il tutto
anche su supporto informatico, nonché in via telematica a mezzo piattaforma
PCT una copia integrale ed una copia epurata dei dati sensibili (omettendo i
nomi dei debitori e delle parti private); si restituiscono altresì tutti
documenti a suo
tempo
consegnati
per
i
l'espletamento della c.t.u. e si
indica che il sottoscritto CTU ha provveduto ad inviare copia delle
documentazioni depositate tramite posta elettronica ai creditori procedenti, ai
creditori intervenuti, al debitore, anche se non costituito.
Altro non ho da riferire,
Con osservanza.
Firenze, lì 05 dicembre 2013
IL C.T.U.
Geom. Claudio Bagnoli
ALLEGATI:
-Allegato 1: Documentazione fotografica
-Allegato 2: Documentazione catastale
-Allegato 3: Indagini urbanistiche
-Allegato 4: Indagini di mercato – aggiornamento ipotecario
-Allegato 5: Provenienza - Locazioni
-Allegato 6: Calcolo delle superfici ed elaborati grafici
-Allegato 7: Attestato di Prestazione Energetica
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