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allegato 3 - Reggio Emilia

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LE NOVITÀ DEL LEASING
- Le nuove regole di deducibilità dei canoni di leasing per i
professionisti e per le imprese
- Sale & lease back: opportunità e cautele
-Analisi comparativa e di convenienza
dei
leasing
immobiliari
-La
tassazione del subentro nel contratto di leasing
immobiliare strumentale
2
ANTE LEGGE DI STABILITA’ 2014
“Boni pastoris esse tondere deglubere
pecus non deglubere”….
(Svetonio)
2005: durata da 8 a 15 anni
2006: Visco Bersani (2+2 ipocatastali
2006: DL 262 scorporo terreno
2007: reverse charge
– IR) 2007: durata da 15 a 18 anni
2010: addio all’IR - ipocatastali al 4%
2011: imposta sostituiva a IR
3
RIFORME PER LA CRESCITA
dal Sole 24 ore del 28 febbraio 2014
ma ce ne è una in vigore dal 1° gennaio
2014 ad efficacia immediata che non ha
bisogno di ulteriori attuazioni
4
LEGGE DI STABILITA’ 2014
Sono state eliminate alcune complicazioni nella gestione del leasing:
- doppia IPT nell'auto,
- doppio binario nella durata fiscale e contrattuale,
- regimi fiscali diversi tra imprese e professionisti.
- Deduzione dei canoni accelerata;
- Via libera ai leasing immobiliari per i lavoratori autonomi
5
LEGGE DI STABILITA’ 2014
Ambito temporale
Le nuove regole si applicano ai contratti stipulati a decorrere
dal 1° gennaio 2014.
Ambito oggettivo
Contratti di “locazione finanziaria” caratterizzati dalla
presenza dell’opzione finale di acquisto in contratto (riscatto).
Rientrano anche i contratti di sale & lease back.
Ambito soggettivo
Lavoratori autonomi (art. 54, co.2);
Imprese No IAS adopter (art.102, co.7).
6
IMPRESE NO IAS: CONFRONTO VECCHIE E NUOVE REGOLE
IMPRESE(NOIASADOPTER)
Tipobeni
Benistrumentali(diversidaltargato)
Immobiliare
DURATAFISCALEDELLEASING
Contrattistipulatifinoal
31.12.2013
2/3periododiammortamento
18anni
Targato
- Uso strumentale puro o uso
2/3periododiammortamento
pubblico1
-
Autoassegnata2
-
Autononassegnata3
Contratti
stipulati
dall’1.1.2014
1/2periododiammortamento
12anni
1/2periododiammortamento
2/3periododiammortamento
1/2periododiammortamento
parialperiododiammortamento
pari
al
periodo
ammortamento
di
1. Deducibilità 100% dei costi senza limiti di soglia.
2. Deducibilità 70% dei costi senza limiti di soglia.
3. Deducibilità 20% dei costi con soglia max di € 18.076 ovvero 80% con soglia max di € 25.823 in caso di agente o
rappresentante di commercio.
7
LAVORATORI AUTONOMI: CONFRONTO VECCHIE E NUOVE REGOLE
lavoratoriautonomi
Tipobeni
Benistrumentali(diversidaltargato)
Immobiliare
Targato
- Usostrumentalepuroousopubblico1
DURATAFISCALELEASING
Contrattistipulatifinoal
Contrattistipulati
31.12.2013
dall’1.1.2014
1/2
periodo
di 1/2
periodo
di
ammortamento
ammortamento
canoneindeducibile
12anni
1/2
periodo
ammortamento
-
Usi diversi da strumentale puro o
pari
al
periodo
pubblico2
ammortamento
1.
2.
Deducibilità 100% dei costi senza limiti di soglia.
Deducibilità 20% dei costi con soglia max di € 18.076.
di 1/2
periodo
ammortamento
di
di pari al periodo
ammortamento
di
8
LEGGE DI STABILITA’ 2014
Per effetto dell’art. 4-bis del DL 16/2012, la deduzione dei canoni di leasing è
indipendente dalla durata del contratto.
Ai fini IRES se la durata contrattuale è minore o uguale alla durata fiscale si
applica la durata fiscale, se la durata contrattuale è superiore alla durata
fiscale si applica la durata contrattuale.
Ad esempio: Leasing immobiliare ad uso strumentale
1. durata contrattuale pari a 10 anni: si applica come durata fiscale 12 anni;
2. durata contrattuale pari a 12 anni: si applica come durata fiscale 12 anni;
3. durata contrattuale pari a 15 anni: si applica come durata fiscale 15 anni.
9
LEGGE DI STABILITA’ 2014
10
NOVITÀ PER I PROFESSIONISTI
Particolarmente interessante è il nuovo regime del leasing
immobiliare per i professionisti e per i lavoratori autonomi.
2010 - 2013: indeducibilità su acquisto e leasing
Dal 2014:
-
leasing deducibile (canone)
-
acquisto indeducibile
(amm.to e rendita catastale)
11
PROFESSIONISTI: LEASE BACK OPPORTUNITÀ E CAUTELE
NO
12
LEASE BACK A LAVORATORI AUTONOMI: OPPORTUNITÀ E CAUTELE
 Quando
si possono dedurre i
canoni di lease back?
Se stipulato dopo il 31.12.2013 a
nulla rilevando il fatto che l’immobile
sia
già
posseduto
dal
professionista.
Quando
potrebbe
diventare
interessante il lease back?
In caso di immobile acquistato post
31.12.2009,
o ante 1.1.2007
perché nella cessione alla società di
leasing,
il professionista non
realizzerebbe
plusvalenze
imponibili, vista l'indeducibilità degli
ammortamenti pregressi.
13
LEASE BACK: OPPORTUNITÀ E CAUTELE
Lease back SI
Lease back NO
• La
natura finanziaria del lease back
deve essere rispettata.
• Ad
es. se la liquidità generata dalla
vendita alla società di leasing è
utilizzata:
- per
nuovi
strumentali;
investimenti
in
beni
- per ridurre indebitamenti preesistenti
caratterizzati da condizioni più
gravose (in termini di tasso, durata,
garanzie, ecc.) o in scadenza;
- per
finanziare l'attività corrente (in
alternativa ad altre forme di
finanziamento).
• Quando
le risorse finanziarie derivanti
dalla vendita sono
destinate ad
investimenti di carattere meramente
finanziario o a ridurre indebitamenti verso
la medesima controparte contrattuale ed
a condizioni analoghe se non più
favorevoli.
• Indicatori
di anomalia nello schema
contrattuale adottato: maxicanone troppo
elevato (compensato con il corrispettivo
della cessione), durata contrattuale
troppo breve, garanzie contrattuali tali da
far venir meno il rischio finanziario
dell’operazione.
14
OPPORTUNITA’ CON UN SALE & LEASE BACK IMMOBILIARE
Immobile Ammortamento
Valore residuo fine 6°anno
Valore mercato/cessione
Plusvalenza
Valore finanziato
Durata lease back
Canone leasing annuo
Anni
1
2
3
4
5
Plusvalenza tassata
26
26
26
26
26
2000
34 anni
1670
1800
130
1800
12 anni
158
Canone leasing
158
158
158
158
158
Importo deducibile
132
132
132
132
132
L’utilizzatore potrebbe dedurre
canoni di leasing superiori alla
rata della plusvalenza tassata,
senza,
con
riferimento
all’operazione in esame, alcun
esborso tributario.
CONSEGUENZA
L’utilizzatore
avrebbe
a
disposizione liquidità per Euro
1.800 ed rivaluterebbe, quanto
meno nell’informativa di bilancio,
l’immobile senza il pagamento di
alcuna imposta.
15
Leasing vs finanziamento
IL MODELLO DI CALCOLO DELLA CONVENIENZA FISCALE DEL LEASING
16
Il modello di calcolo della convenienza fiscale del leasing
17
Modello di simulazione «calcolo della convenienza fiscale del leasing»
Calcola i flussi di cassa fiscalmente deducibili di un contratto di
leasing finanziario rispetto a quelli generati dall’acquisto diretto di
un bene strumentale (mobiliare e immobiliare) mediante un altro
finanziamento (credito finalizzato, mutuo).
Il differenziale, in termini di Valore Attuale Netto Imposte del Leasing e del
Mutuo, è rapportato al Valore iniziale del bene finanziato.
18
Modello trattamento fiscale Leasing
Tiene conto delle recenti novità della Legge di Stabilità 2014:
- durata fiscale del leasing finanziario in 12 anni per gli immobili;
- durata fiscale pari alla metà di un normale ammortamento per i beni
strumentali (incluso il targato strumentale «puro»).
Calcola i flussi di cassa fiscalmente deducibili di un contratto di locazione
finanziaria su un bene strumentale (mobiliare e immobiliare).
19
Modello trattamento fiscale Leasing
Valutazione finanziaria
Come calcolare i flussi di
cassa del modello?
Partendo dal tasso del
contratto
(FLUSSI
CONTRATTUALI
DEL
LEASING) sono calcolati i
flussi fiscali del leasing, al
fine di arrivare al Valore
Attuale Netto Imposte
dell’investimento (FLUSSI
NETTI LEASING).
LEASING
+ Costo del Bene
+ (eventuale) Pagamento imposte d’atto
- Maxi canone
- Canoni
- Prezzo di riscatto
= FLUSSI CONTRATTUALI DEL LEASING
- (eventuali) Uscite di cassa per pagamento
imposte d’atto
-/+ IVA su maxi canone, canoni
e prezzo di riscatto
+ Importo imposte dirette su canoni e prezzo
di riscatto
= FLUSSI NETTI LEASING
20
Variabili comuni per il Leasing e per il Finanziamento
• TIPO BENE: mobiliare e immobiliare.
• TIPO ACCATASTAMENTO: strumentale,
abitativo venduto da costruttore, abitativo
venduto da altri soggetti economici (nb. no da privati).
• IMPOSTE D’ATTO: applicazione automatica delle imposte d’atto (ipotecaria, catastale e
registro) secondo le nuove regole in vigore dal 1° gennaio 2014.
• % VALORE TERRENO NON DEDUCIBILE: è possibile inserire la percentuale di valore
del terreno sul totale valore dell’immobile (30% Fabbricati ind.li; 20% Altri Fabbricati).
 ALIQUOTA DI AMMORTAMENTO BENE: è possibile inserire tutte le aliquote previste
dal MEF: 3%; 4%; 5%; 5,5%; 6%; 6,5%; 7%; 7,5%; 8%; 9%; 10%; 11%; 11,5%; 12%;
12,5%; 14%; 15%; 15,5%; 16%; 17,5%; 18%; 19%; 20%; 22%; 22,5%; 25%; 30%; 31,5%;
35%; 40%.
• ALIQUOTA
IRES e IRAP: è possibile inserire nuove percentuali, nel caso in cui
variassero le attuali 27,5% e 3,9%.
• REVERSE CHARGE: è possibile applicare il meccanismo del reverse charge .
• PERCENTUALE ACCONTO IMPOSTE REDDITO: è possibile inserire nuove percentuali,
nel caso in cui variassero le attuali 101,5% e 40%.
21
Modello trattamento fiscale Leasing
• PRINCIPALI COMPONENTI FIN. CONTRATTO: importo, primo canone, riscatto,
Spread Lordo, durata : si crea in automatico il Piano di ammortamento finanziario.
• % VALORE TERRENO NON DEDUCIBILE: è possibile inserire la percentuale di
valore del terreno sul totale valore dell’immobile (30% Fabbricati ind.li; 20% Altri
Fabbricati)
 ALIQUOTA DI AMMORTAMENTO BENE: è possibile inserire tutte le aliquote di
ammortamento previste dal MEF: 3%; 4%; 5%; 5,5%; 6%; 6,5%; 7%; 7,5%; 8%;
9%; 10%; 11%; 11,5%; 12%; 12,5%; 14%; 15%; 15,5%; 16%; 17,5%; 18%; 19%;
20%; 22%; 22,5%; 25%; 30%; 31,5%; 35%; 40%.
• IMPOSTE D’ATTO: il modello prevede la possibilità di finanziare le imposte d’atto.
22
Modello trattamento fiscale Finanziamento
Valutazione finanziaria
Come calcolare i flussi di
cassa del modello?
Partendo dal tasso del
contratto
(FLUSSI
CONTRATTUALI
DEL
FINANZIAMENTO)
è
calcolata la deducibilità degli
ammortamenti
e
degli
interessi passivi, al fine di
arrivare al Valore Attuale
Netto Imposte (FLUSSI
NETTI PRESTITO).
FINANZIAMENTO
+ Finanziamento
- Uscite di cassa per pagamento
anticipo e imposte d’atto
- Rate di rimborso del Finanziamento
= FLUSSI CONTRATTUALI
DEL PRESTITO
-/+ IVA sul costo del bene
+ Importo imposte dirette
su ammortamenti e interessi passivi
= FLUSSI NETTI DEL FINANZIAMENTO
23
Modello trattamento fiscale Finanziamento
Ipotesi principali
IRES: per ogni esercizio il modello calcola gli interessi passivi deducibili per
competenza (aliquota del 27,5%).
AMMORTAMENTI: l’acquisto diretto è ammortizzato secondo l’aliquota di
ammortamento di competenza del bene. In caso di immobiliare
l’ammortamento è relativo alla componente fabbricata e non al terreno.
 IRAP: gli interessi passivi non sono deducibili ai fini IRAP.
PRINCIPALI
COMPONENTI FIN. CONTRATTO: importo, Spread,
durata, ecc... Il modello crea in automatico il Piano di ammortamento
finanziario (PAF).
IMPOSTE D’ATTO: non si prevede la possibilità di finanziare le imposte
d’atto; in caso di immobile sconta il maggiore costo di 0,25%
dell’imposta sostitutiva.
24
Esempio su macchina utensile
25
Esempio su macchina utensile
LEASING
Van Netto imposte
€ 38.138
DIFFERENZIALE
Van Netto imposte
€ 2.436
FINANZIAMENTO
€ 35.702
% DIFF VAN SU
VALORE BENE
1,95%
IL LEASING RISULTA PIÙ
CONVENIENTE IN TERMINI DI 195
BPS RISPETTO AL MUTUO
26
Esempio su capannone
27
Esempio su capannone
LEASING
Van Netto imposte
€ 229.637
DIFFERENZIALE
Van Netto imposte
€ 87.774
FINANZIAMENTO
€ 141.863
% DIFF VAN SU
VALORE BENE
8,44%
IL LEASING RISULTA PIÙ CONVENIENTE
IN TERMINI DI 844 BPS RISPETTO AL
MUTUO
28
Esempio su targato (veicolo industriale)
29
Esempio su targato (veicolo industriale)
LEASING
Van Netto imposte
€ 36.732
DIFFERENZIALE
Van Netto imposte
€ 1.976
FINANZIAMENTO
€ 34.755
% DIFF VAN SU
VALORE BENE
1,65%
IL LEASING RISULTA PIÙ
CONVENIENTE IN TERMINI DI 165 BPS
RISPETTO AL MUTUO
30
Dove posso scaricare il modello di calcolo della convenienza fiscale del
www.assilea.it
leasing?
31
È scaricabile gratuitamente anche dai siti
www.odcec.roma.it ,
www.ilsole24ore.com , www.odcec.mi.it , www.odcecpadova.it , www.odc.torino.it
32
LA TASSAZIONE DEL SUBENTRO
NEL CONTRATTO DI LEASING
IMMOBILIARE STRUMENTALE
33
LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
Cosa si intende per cessione di un contratto di leasing?
È il contratto con il quale si realizza il trasferimento in capo ad un
soggetto terzo (cessionario) della medesima situazione giuridica
che faceva capo al cedente e quindi di tutti gli oneri e i diritti
derivanti dal contratto di leasing stesso. Per il perfezionamento
della cessione è necessario che vi sia il consenso della società di
leasing.
Finalità di un subentro nel leasing immobiliare:
Avviene tendenzialmente negli ultimi anni del contratto; il nuovo
utilizzatore (cessionario), mediante l'assunzione dell'opzione di
riscatto, intende finalizzare l’acquisto dell'immobile oggetto del
contratto di leasing e non il godimento dello stesso in vigenza del
contratto.
34
LEGGE DI STABILITA’ 2014
Nella legge di stabilità 2014 il legislatore è intervenuto a disciplinare il
subentro nel contratto di leasing immobiliare strumentale ai fini delle
imposte d’atto.
Finalità del legislatore fiscale:
Ragioni antielusive
(emersione
imponibile) e di perequazione fiscale
di
maggior
La nuova imposta di registro:
Con l’inserimento del nuovo art. 8-bis della tariffa e
intervenendo sull’art.40 co.1 bis del Testo Unico del
Registro, in deroga al principio di alternatività IVAregistro, il legislatore ha previsto l’applicazione
dell’imposta di registro proporzionale alle cessioni di
contratto di leasing immobiliare strumentale che, ai
fini IVA, sono ricondotte alla disposizione recata
dall'articolo 3, co. 2, numero 5, D.P.R. n.633/72.
35
LEGGE DI STABILITA’ 2014
Ambito temporale
1° gennaio 2014
Ambito oggettivo
Atti di cessione dei contratti di leasing ad oggetto immobili (anche
da costruire) strumentali.
Vanno individuati in funzione della categoria catastale di
appartenenza, essendo tali le unità immobiliari classificate o
classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria
“A10.
Ambito soggettivo
Utilizzatore originario (cedente) e nuovo utilizzatore (cessionario).
36
IMPOSTA DI REGISTRO: DETERMINAZIONE
Dal 1° gennaio 2014 l’atto
sconta l'imposta di registro del
4% calcolata sul corrispettivo
pattuito (tra nuovo e precedente
utilizzatore) per il subentro nel
contratto immobiliare aumentato
della quota capitale compresa
nei canoni ancora da pagare
oltre al prezzo di riscatto.
Nessun
adempimento
e
formalità sono previsti in capo
alla società di leasing.
37
IMPOSTA DI REGISTRO: EFFETTI AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE
Per il nuovo utilizzatore l'imposta potrebbe rappresentare un
onere:
1. accessorio rispetto al contratto di leasing, da ripartirsi
contabilmente in funzione della durata residua del contratto,
con (speculare) riconoscimento fiscale;
2. da aggiungere al valore dell'immobile che l'utilizzatore iscriverà
nell'attivo patrimoniale al momento del riscatto, andando a
formare unitamente al prezzo di riscatto la base da prendere a
riferimento ai fini dell'ammortamento (nb. sospensione fino al
riscatto);
3. da imputare integralmente a conto economico e da dedurre per
cassa in base all'articolo 99 Tuir.
Secondo la relazione tecnica alla Legge di stabilità vale
la prima soluzione.
38
CASO ESEMPLIFICATIVO
Duratacontratto
Costosostenutodallasocietàdileasing
Maxicanone
Prezzodiriscatto
Tassoleasing
Canoneperiodicomensile
12anni
100.000Euro
10%
5%
5,5%
835Euro
Al termine del 9° anno, L’utilizzatore X si accorda con la società Y, previo consenso
da parte della società di leasing, per cedere il contratto di leasing.
Prezzo convenuto: € 60.000 più IVA; la cessionaria (no IAS adopter) si accolla
l'onere del pagamento dei canoni periodici a partire dal 10° anno (3 annualità).
39
CASO ESEMPLIFICATIVO
Secondo le indicazioni fornite dalla Risoluzione Agenzia delle Entrate n.212/E
dell’8 agosto 2007, il corrispettivo deve essere così ripartito dall’impresa Y
(nuovo utilizzatore):
• quota pagata a fronte del godimento del bene (onere pluriennale da
ripartirsi in funzione della residua durata del contratto);
• quota pagata a fronte dell'opzione d'acquisto ("costo sospeso", fiscalmente
deducibile con la procedura dell'ammortamento unitamente al prezzo di
riscatto del bene medesimo).
40
CASO ESEMPLIFICATIVO
Come determinare il costo sospeso?
Il costo sospeso è pari al valore normale del bene al netto del
debito residuo in linea capitale "accollato" dal cessionario.
Valorenormaledelbene
80.000
Debitoresiduo
<31.175>
Anticipodelprezzo(=costosospeso)
48.825
Quale sarà la base
dell'ammortamento?
da
prendere
a
riferimento
Prezzodiriscatto
5.000
Anticipodelprezzo(=costosospeso)
48.825
Valoredaiscriveretraleattivitàmaterialialriscatto
53.825
ai
fini
41
CASO ESEMPLIFICATIVO
L'eventuale surplus (pari alla differenza tra corrispettivo pagato e
il “costo sospeso” del bene al momento della cessione)
costituisce per l’impresa Y cessionaria una spesa relativa a più
esercizi deducibile nei limiti della quota imputabile a ciascun
esercizio lungo la residua durata del contratto (ex art. 108 TUIR):
Corrispettivocessionedelcontratto
60.000
Anticipodelprezzo(=costosospeso)
<48.825>
Dirittoalgodimentodelbene(=onerepluriennale)
11.175
42
CASO ESEMPLIFICATIVO
Determiniamo la base imponibile a cui applicare l’imposta di
registro dovuta per il subentro da parte della società Y
prezzodicessione
60.000
quotacapitalecanoniresidui
26.175
prezzoalriscatto
5.000
Baseimponibile
91.175
IMPOSTAREGISTRO(4%)
3.647
43
SCARICABILE
GRATUITAMENTE DAI SITI:
www.assilea.it
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www.odc.torino.it
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