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12 aprile 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
serve un'italia
migliore
Intervista a Massimo Brunelli: lascio IDeA FIMIT
Robles: Sonae Sierra
restare per crescere
in Italia
analisi dei deals
del I trimestre
2014
organizza il CONVEGNO
GLI INVESTIMENTI STRANIERI
NEL REAL ESTATE
I deal nel mercato immobiliare italiano: dinamiche e tendenze
mercoledì 16 aprile
ore 08:45 - MILANO
ISCRIVITI SUBITO!
RELATORI
Guglielmo Pelliccioli
Alessandro Mazzanti
Antonio Sanchez Fraga
Filippo Carbonari
Valeria Falcone
Stefano Keller
Monica Cannalire
Luigi Croce
Gualtiero Tamburini
Ivan Mallardi
Luca Zaffaroni
Jerry Boschi
Moderatore
RINASCIMENTO RE
CBRE
PRAGA SERVICE REAL ESTATE
Foncière lfpi italia
CARLYLE GROUP
NCTM Studio Legale
INTER IKEA CENTRE ITALIA
FEDERIMMOBILIARE
RBS CAPITAL RESOLUTION
MORGAN STANLEY
ECE
Conclusioni a cura di
Massimo Caputi
CON IL PATROCINIO DI
PARTNER SCIENTIFICO
0
03
editoriale
Migliorare il real estate
per migliorare l’Italia
Il cambiamento come fattore di crescita
Il mercato immobiliare sta rapidamente assumendo i contorni
della ripresa e puntualmente le aziende si preparano a seguirne gli andamenti anche con l’avvicendamento dei manager di
vertice. Dopo Generali è adesso il turno di IDeA Fimit la maggiore SGR italiana per patrimonio gestito. Se ne va Massimo
Brunelli, che ha esaurito il suo mandato triennale e, al suo
posto, probabilmente vi sarà una nomina interna infragruppo.
Con l’uscita di Brunelli si chiude anche la vicenda di Santa
Giulia, nel senso dell’interessamento di IDeA Fimit al progetto. Che non se ne sarebbe fatto nulla era già però nell’aria da
mesi quando le difficoltà incontrate da Brunelli sono apparse
insormontabili. Abbiamo voluto sentire dalla voce del diretto
interessato cosa non abbia funzionato nel suo progetto e l’occasione è stata proprio l’intervista di commiato che il manager ci ha rilasciato questa settimana. Adesso inizierà per IDeA
Fimit, e per tutte le società del real estate, una nuova fase:
quella della crescita, del cambiamento, dell’innovazione. Serviranno idee nuove, esperienze a livelli diversi, integrazioni di
sistema, visioni coraggiose. “Serve un’Italia migliore” è il titolo
della nostra copertina di oggi. I fondi immobiliari e le loro società di gestione saranno tra i protagonisti dei prossimi anni:
dovranno impegnarsi molto perché a loro il mercato chiederà
di fare la parte del leone. Ma sono pronti a questo scatto?
Quali progetti hanno nei cassetti? Staremo a vedere, anche
se l’impressione è che non tutto sia a posto: soprattutto per
la fase di raccolta denaro. Occorrerà tornare al retail, cioè al
risparmio delle famiglie. Attenzione però alla formula: quella
attuale di tipo chiuso non va bene. Sarà bene comunque che
il legislatore torni a mettere le mani nelle SGR e formuli delle
proposte avanzate che non facciano fuggire le famiglie.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
04
agenda della settimana
AGENDA
MILANO
14 ROADSHOW INVESTIMENTI NEL PATRIMONIO PUBBLICO
luneDì
Organizza: Agenzia del Demanio
VAI
Milano: corso Monforte 32,
con inizio alle ore 12.00
salsomaggiore terme (PR)
LOGISTICA CAMBIA PASSO - L'INNOVAZIONE DEI
15 LASISTEMI
E DEI PROCESSI NELL’ERA DEL LOW COST
marteDì
VAI
Organizza: Logisticamente.it in collaborazione con AILOG e Unione Parmense
degli Industriali
Salsomaggiore Terme (PR): presso Palazzo dei Congressi - viale Romagnosi 7,
con inizio alle ore 9.30
0
05
agenda della settimana
milano
STRANIERI NEL REAL ESTATE:
16 GLII DEALINVESTIMENTI
NEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
mercoleDì
VAI
Organizza: il Quotidiano Immobiliare
Milano: presso Studio Legale NCTM - via Agnello 12,
con inizio alle ore 8.45
modena
L’ITALIA. RUOLI, OBIETTIVI, STRUMENTI
16 RIGENERARE
PER RIPARTIRE DALLE CITTÀ
mercoleDì
VAI
Organizza: Audis (Associazione aree urbane dismesse)
Modena: presso Teatro Fondazione Collegio San Carlo - via San Carlo 5,
con inizio alle ore 10.00
bari
16 ROADSHOW INVESTIMENTI NEL PATRIMONIO PUBBLICO
mercoleDì
VAI
Organizza: Agenzia del Demanio
Bari: via Amendola 172/R,
con inizio alle ore 12.00
milano
17 INDICE IMMOBILIARE ITALIANO IPD 2013
gioveDì
Organizza: IPD
VAI
Milano: presso Palazzo delle Stelline - corso Magenta 61,
con inizio alle ore 9.00
organizza il CONVEGNO
I SERVIZI
PER IL REAL ESTATE
L'ACQUISIZIONE
ISCRIVITI
GIOVEDì 8 maggio
ore 08:45 - MILANO
RELATORI
Guglielmo Pelliccioli
Roberto Busso
Paola Ricciardi
Christian Mocellin
Riccardo Serrini
Aldo Mazzocco
Vincenzo Albanese
Cristiano Egidi
Moderatore
ABACO TEAM
NCTM STUDIO LEGALE
REAG
PRELIOS CREDIT SERVICING
SIGEST
ASSOIMMOBILIARE
PROTOS
Conclusioni a cura di
Emanuele Caniggia
INNOVATION REAL ESTATE
NON PERDERE I PROSSIMI APPUNTAMENTI
GIOVEDì 28 MAGGIO
LA GESTIONE E LA
VALORIZZAZIONE
GIOVEDì 12 GIUGNO
LA
DISMISSIONE
CON IL PATROCINIO DI
MARTEDì 09 SETTEMBRE
LA GESTIONE E LA
VALORIZZAZIONE
PARTNER SCIENTIFICO
NOMISMA
OUTLOOK FLASH
Analisi dei prezzi medi degli immobili
nei mercati intermedi e nelle grandi città
13 città intermedie – Rendimenti medi lordi annui degli immobili (in %)
Divario % medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo*
abitazioni
uffici
negozi
*Il dato è riferito alle 13 grandi città e alle 13 città intermedie monitorate da Nomisma.
Fonte: Nomisma
Secondo Nomisma, la flessione dei prezzi nei mercati intermedi a febbraio 2014 è del
-3,7% per abitazioni e negozi e del -3,8% per gli uffici. Anche i canoni hanno registrato
variazioni negative, di minore intensità rispetto al passato. Nella congiuntura attuale la
migliore tenuta dei canoni è dovuta anche al fatto che l’affitto rappresenta un mercato di
sbocco rispetto alla crescente difficoltà della domanda di accedere alla proprietà. In tale
contesto, i rendimenti medi lordi annui da locazione si sono mantenuti stabili.
Nel 2013 nei mercati maggiori si è verificata una nuova revisione generalizzata delle
quotazioni, a dimostrazione della consapevolezza – lato offerta – delle difficoltà di
alienazione degli immobili. Nei mercati intermedi, invece, la tendenza allo sconto è
riconoscibile in modo omogeneo soprattutto nel segmento degli uffici. Mediamente, lo
sconto risulta più elevato nei mercati intermedi (18,2% abitazioni usate, 18,5% uffici
e 17,1% negozi a febbraio 2014). è possibile che il primo semestre 2014 rappresenti
un momento di stabilizzazione dello sconto nei mercati secondari. L’ipotesi deriva
dall’andamento riscontrato per le città maggiori, normalmente anticipatore delle dinamiche,
per il quale l’aumento dello sconto si è verificato solo nella prima parte del 2013.
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Brunelli:
far crescere
il Paese
Il manager conclude il suo mandato
in IDeA Fimit
a cura di Guglielmo Pelliccioli
Per il suo commiato dal mondo del real estate Massimo Brunelli ha scelto Il Settimanale de il Quotidiano Immobiliare.
Gliene siamo grati per la stima e per la possibilità che ci offre
di fare un excursus sugli ultimi tre anni in cui è stato alla guida
di IDeA Fimit ma soprattutto per commentare questo importante settore dell’economia caratterizzato da luci e ombre.
L’incontro è a tutto tondo e ha come obiettivo quello di individuare quegli aspetti che ancora il real estate deve migliorare,
insieme alle enormi potenzialità che solo in parte è riuscito a
esprimere.
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Massimo Brunelli non è che lei vuole togliersi qualche sassolino dalle scarpe ora che è in uscita?
Ho lavorato e vissuto per tre anni questa realtà economica
che non conoscevo e l’ho fatto con lo spirito del manager che
arriva da altre esperienze e altri settori. Mi creda quindi se le
esprimo le mie opinioni al netto di eventuali rapporti personali. Il settore del real estate in Italia soffre di due limiti. Il primo
riguarda le persone che hanno un’esperienza esclusiva nel
settore immobiliare; dico questo perché se hai sempre a che
fare con persone che hanno fatto solo quell’unico percorso
le prospettive di crescita e sviluppo si riducono. Il secondo
limite che vale più in generale per il Paese è che il rigore e
la rettitudine non sembrano essere qualità essenziali. Si ha
spesso la sensazione che i manager operino più per interessi
verso se stessi che per il bene dell’azienda. Senza fare nomi,
personaggi che operano nel mercato italiano, se fossero cittadini americani sarebbero allontanati e subirebbero l’ostracismo dei colleghi e dell’intera comunità. Qui tutto invece
va come se non fosse successo niente e certe pregiudiziali di natura giudiziaria vengono tranquillamente
ignorate.
Ci sono però anche delle positività nell’industria del mattone, non crede?
Certamente, questo settore continua ad essere un settore che offre all’Italia la possibilità di essere un paese migliore. Può, in altre
parole, fare la differenza. Ma questo valore
aggiunto non lo si persegue con le operazioni di trading. Il punto debole è che si fa
poco sviluppo immobiliare e, in particolare
in questo periodo, lo si fa ancora meno. Per
sviluppo intendo i quartieri nuovi ma anche
le opere di riferimento delle nostre città. Mi
Brunelli: far crescere il Paese
PERSONA
massimo
brunelli
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rendo conto che vi sono ostacoli burocratici e legislativi che
rallentano o, addirittura, rendono impraticabili questi interventi: per questa ragione affermo che il comparto non riesce ad esprimere tutte le potenzialità che possiede. La sola
persona che ha realizzato qualcosa d’importante negli ultimi anni è Manfredi Catella con il progetto di Porta Nuova; ha
avuto coraggio e mostrato decisione, gliene voglio dare atto.
Intende dire che abbiamo una classe di manager e imprenditori poco coraggiosi?
No guardi, non mi fraintenda. Ho detto che servono uomini
coraggiosi ma non kamikaze. Rendiamoci conto che in Italia
non siamo a New York, Londra o Parigi dove le iniziative si
pensano e si realizzano in 4 anni. Da noi ce ne vogliono per
lo meno il doppio ed è chiaro che in 8/10 anni non si può
fare un’operazione economicamente sostenibile, razionale e
intelligente. Direi invece che questo governo dovrebbe darsi
da fare per migliorare il territorio e il patrimonio urbano: altrimenti, cosa significa governare. Insieme al governo ci sono
altri due attori che dovrebbero attivarsi: le pubbliche amministrazioni e le banche. Le prime bloccano qualsiasi iniziativa,
le seconde rappresentano un settore che può fare da volano
o da freno. In questo momento prevale il secondo, anche a causa del loro assetto proprietario privo
di quello slancio che viceversa sarebbe
necessario per farle diventare protagoniste attive dell’economia del Paese. Il tema
del rilancio del Paese non può essere affrontato senza il credito; purtroppo esso
non riprende perché le banche sono limitate da situazioni patrimoniali che non le
favoriscono. Diciamo che anche dal punto
Brunelli: far crescere il Paese
Brunelli: far crescere il Paese
di vista del contenzioso l’esposizione di queste sul mercato immobiliare è modesta, mentre non capisco perché alcune realtà del real estate abbiano avuto invece tanti aiuti: mi
domando perché esse non siano state lasciate fallire e mi
rispondo che ciò è sempre dovuto all’intreccio di partecipazioni interessate nelle società coinvolte.
Ok, abbiamo passato in rassegna il settore del real estate.
Adesso parliamo di lei. Dopo tre anni cerchiamo di fare un
bilancio. Lei mi dice le cose buone che ha fatto e io provo a
dirle quello che ha sbagliato. Accetta?
Volentieri. Allora mi pare di capire che tocca a me.
Quando sono arrivato in IDeaFimit ho avuto un mandato per costruire una società solida dopo una fusione.
Come manager mi sono sempre attenuto al mandato
assegnatomi dal mio azionista, con cui ho un ottimo
rapporto. Posso solo dire che sono molto soddisfatto
di questi tre anni ed orgoglioso del lavoro svolto sotto
diversi punti di vista.
Vediamoli.
Cominciamo dai risultati economici e di mercato. Nessun altro operatore nel nostro settore ha un Ebitda di
34 milioni di euro, commissioni superiori ai 64 milioni e
una massa in gestione intorno ai 9,6 miliardi. Abbiamo
concluso acquisizioni ed evitato cambi di gestione dei
nostri fondi: operazioni che per masse e dimensioni,
nessun nostro competitor è riuscito a replicare.
Oltre ai risultati economici quali altri risultati ritiene
di aver conseguito?
Ci sono stati anche risultati reputazionali nei confronti del mercato e agli occhi dei nostri regolatori.
Ho iniziato il mio mandato in una SGR che veniva da
un blocco totale imposto dalla Banca d’Italia e dalla
vicenda di via della Stamperia. Nessun dirigente del-
1
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Brunelli: far crescere il Paese
la società prima del mio arrivo era mai stato invitato alla relazione del Governatore della Banca d’Italia. Mi lasci dire, infine,
che questa è una società dove le persone si fermano volentieri a lavorare e addirittura respingono le offerte esterne.
Bene adesso tocca a me. Lei ha sbagliato con Santa Giulia.
Devo ammettere di sì. Aggiunga che è ancora più complicato fare sviluppo immobiliare in Italia, finanziandosi con banche italiane e sostenuto da soli investitori istituzionali italiani.
Quasi impossibile. Tolga anche il quasi. Nella mia testa occuparmi di questo settore significava dare lavoro, cambiare
la faccia delle città, rendere migliore la vita delle persone. Mi
dispiace, questa cosa non mi è riuscita.
Bene allarghiamo lo sguardo all’Italia e al suo futuro. Come
vede il domani del Paese?
Lo vedo con un certo grado di pessimismo. Spero che Renzi
abbia la capacità di sbarazzarsi si questi sistema d’interessi
costituiti che frena il progresso del Paese. Questo problema
attanaglia l’Italia da secoli. È ancora l’Italia dei comuni del
‘400-‘500 con le città stato. Non c’è nessun senso superiore
in cui tu sacrifichi i tuoi interessi privati a beneficio di un interesse superiore.
Visto che lei ha gestito la più grande SGR italiana vorrei
chiederle, per concludere: un giudizio sull’industria dei fondi immobiliari?
Faccio un ragionamento. Il settore dei fondi nella sua veste
tradizionale è entrato in quella fase che gli economisti definiscono di maturità. In questo mercato, aggiungo, operano investitori istituzionali che non hanno grande bisogno dei fondi
immobiliari e che sono possessori di grandi patrimoni immobiliari e tali rimangono anche quando li conferiscono ad un
fondo. Sono fortemente esposti al settore immobiliare, quindi
è difficile che arrivino capitali importanti da questi investitori.
In questo quadro, vedo la crescita di questo settore davvero
molto complicata.
In Italia secondo Scenari Immobiliari il mercato
dei fondi immobiliari nel
2014 dovrebbe superare
l'obiettivo dei 50 miliardi
di patrimonio, anche per
l'annunciato arrivo di fondi pubblici e, per la prima
volta dopo anni, di fondi
per i piccoli risparmiatori.
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Questo settore avrebbe bisogno di miliardi di euro di capitali freschi ogni anno, la cui raccolta è complicata. Ma non ci
sono. Avrebbe bisogno di Fondi sempre più grandi, ci sono
viceversa solo piccole operazioni che danno vita a fondi nuovi di modeste dimensioni. La stagione dei grandi apporti è
alle nostre spalle: la nascita di fondi da 50 milioni non è una
risposta adeguata. E non puoi neppure pensare di costruire il futuro di questo settore sugli stranieri perchè essi oggi
ci sono, domani no. Dobbiamo ricercare tipologie di investimenti e investitori di diversa natura. Se non raccogli capitali
dagli istituzionali devi farlo con i risparmiatori. In questo caso,
però, devi rivolgerti al mercato retail e devi puntare a grandi
operazioni di sviluppo, coinvolgendo in queste operazioni gli
investitori internazionali. Più in generale io vedo la necessità
che le SGR diventino gestori di asset, non solo gestori di fondi immobiliari e quindi non vincolati solo allo strumento del
fondo immobiliare.
Si chiude con questa intervista l’avventura di Massimo Brunelli nel mercato del real estate. Cosa gli riservi il futuro ancora non è in grado di saperlo: inutile ascoltare i rumors che
lo vedrebbero tra i manager pubblici di prossima nomina.
Certamente ha vissuto i tre anni più difficili che il settore immobiliare abbia passato negli ultimi trent’anni. Se vogliamo
tentare un bilancio è stato un matrimonio da tempi di guerra dove la sposa rimaneva sola a custodire la casa mentre
il marito andava a combattere al fronte per salvare la pelle.
Non è il massimo per un manager lavorare in un’economia da
sopravvivenza.
Brunelli: far crescere il Paese
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Sonae Sierra: restare in Italia ma per crescere
Sonae Sierra:
restare in Italia
ma per crescere
Josè Maria Robles: il 2013 è stato
un buon anno per i nostri centri
a cura di Marco Luraschi
Sonae Sierra è stato uno degli specialisti del settore commerciale più attivi sul mercato italiano dello sviluppo negli anni
del boom del mercato. La recente cessione di Valecenter e
Airone a Blackstone per una cifra che si aggira sui 144,5 mln
di euro ha ridotto il numero dei centri di proprietà a tre: Gli
Orsi di Biella, Freccia Rossa a Brescia e, l’ultimo in ordine di
inaugurazione, Le Terrazze di La Spezia. Tre progetti che potrebbero far gola a molti investitori. Ancora una volta però il
gruppo portoghese conferma il suo commitment sul mercato
italiano anche se più orientato al settore dei servizi specialistici, almeno nell’immediato, come ci conferma Josè Maria Robles, General Manager Property Management in Italia.
PERSONA
josè maria
robles
16
Sonae Sierra: restare in Italia ma per crescere
L’anno chiuso da poco tra l’altro ha portato dei buoni risultati
e favorito alcune considerazioni sul mercato che è tornato a
sorridere nel Sud Europa. “Abbiamo chiuso il 2013 – ci dice
Robles – con dati in crescita nei nostri centri commerciali: il
fatturato delle vendite è cresciuto del 2,7% sul 2012 e anche
il traffico ha registrato un dato positivo, leggermente superiore alle vendite. Tra i nostri centri devo dire che Le Terrazze
è quello che ha fatto segnare il risultato più sorprendente in
senso positivo ed è stato il migliore del nostro portafoglio.
È un centro che naturalmente sfrutta il fatto di essere nella
fase iniziale del suo ciclo di vita ma il risultato è molto soddisfacente. Anche Gli Orsi, per esempio, è andato meglio del
previsto, sopra budget. Ha performato più del previsto. Il resto del portafoglio è rimasto in linea”. Come detto le vendite
di Sonae Sierra hanno raggiunto quota 368 mln di euro con
un incremento del 2,7 %, il tasso di di occupancy globale per il
portafoglio italiano pari è stato al 96,1% e i centri Sonae hanno ospitato 27 mln di visitatori.
A livello europeo come vi collocate come performance?
In Europa ci sono scenari molto differenti, soprattutto tra il
Nord ed il Sud Europa. Sono felice di dire che nel mercato del
Sud Europa abbiamo avuto i risultati migliori, è una bella soddisfazione performare meglio dei nostri colleghi che operano
in uno scenario simile.
SOCIETà
sonae
sierra
Sonae Sierra possiede e
gestisce tre centri commerciali in Italia – Freccia
Rossa a Brescia, Gli Orsi
a Biella e Le Terrazze a La
Spezia - ed è responsabile
del leasing di altri tre centri commerciali di clienti, per un totale di circa
150.000 mq di GLA. A dicembre ha siglato un contratto di leasing con il centro commerciale “Le Perle”
di Faenza, per sviluppare
e migliorare le strategie di
commercializzazione dei
20.500 mq di superficie
lorda affittabile.
1
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Sonae Sierra: restare in Italia ma per crescere
Quali sono i settori che hanno dato i risultati migliori?
Tra i vari settori merceologici sicuramente la ristorazione è in
grande crescita, merito anche della bravura dei fornitori che
hanno saputo adattare la loro offerta in termini di qualità e
prezzo alle richieste dei clienti. In questo momento in Italia
“cibo” vuol dire cultura ed è un campo fortemente attrattivo.
È stato fatto un grande lavoro nelle food court dei nostri centri. Anche il settore benessere/wellness/cura della persona
è una piacevole sorpresa ed è anche un po’ strano che in un
momento così difficile siano questi due settori a ottenere i
risultati migliori. In definitiva possiamo dire che ristorazione
e cura della persona sono i settori leader su tutti.
Come strategia mi sembra che ormai vi siate orientati ai
servizi per il settore commerciale, anche per conto terzi?
La crescita nel settore servizi è sempre stato un punto forte
della strategia Sierra soprattutto in questo momento in cui
è così difficile fare investimenti per tanti motivi. Abbiamo tre
contatti di servizi in essere in Italia su altri centri commerciali
in commercializzazione e stiamo lavorando con altre realtà.
Non posso fare ancora nomi prima della chiusura dell’accordo ma sono ottimista. Noi possiamo dare tanto alle terze parti. I clienti ci vedono non solo come un consulente ma
come una società che può dare un supporto diverso proprio
per la nostra storia in Italia. Nei servizi puntiamo molto sulla
qualità, sulla strategia, sulla commercializzazione e sul riposizionamento che oggi è molto importante. Qualità è il nostro
must in questo momento.
Il Centro Commerciale
ALEXA a Berlino, Germania, di proprietà di Sonae
Sierra e Union Investment,
ha ricevuto un riconoscimento ufficiale come miglior centro commerciale
nella categoria "Centri
Operativi" nel corso degli
ICSC European Shopping
Centre Awards 2014 tenutisi a Istanbul, Turchia.
18
Sonae Sierra: restare in Italia ma per crescere
Che piani avete per i vostri centri in Italia?
Per quanto concerne invece i nostri centri in Italia la strategia
è chiara, noi dobbiamo vendere per investire ed avere posizioni di capital light. Dobbiamo sempre far girare i capitali per
poter effettuare nuovi investimenti che siano centri esistenti
o nuovi sviluppi, come più piace a noi. Ma oggi fare sviluppo
non è semplice. Valecenter e Airone facevano parte di un fondo Sierra in scadenza e quindi dopo 5 anni c’era l’esigenza di
vendere. L’acquirente poi aveva una sua società di gestione e
quindi non siamo rimasti nella gestione. Gli altri centri commerciali non sono in un fondo e quindi è un discorso diverso. Puoi vendere se ci sono le condizioni di mercato, dipende
comunque da quale tipo di offerta eventualmente arriverà e
se sarà adeguata alle nostre aspettative e a quelle dei nostri
partner coinvolti. A livello generale qualcosa si inizia a muovere ma è ancora presto, è tutto da vedere. Noi confermiamo
invece che l’Italia per noi resta un mercato fondamentale, vogliamo crescere non restare tanto per restare. L’Italia interessa fortemente ma è chiaro che in questo momento vogliamo
consolidarci in modo organico e di qualità. Ci piacerebbe tornare ad investire ma finchè non arriva un’opportunità giusta
vogliamo espandere il settore servizi. Fermo restando che per
noi sarebbe sempre più interessante tornare in futuro a fare
uno sviluppo piuttosto che acquistare un centro esistente. Lo
dice la nostra storia.
Si può fare ancora sviluppo di strutture retail in Italia oggi?
Oggi c’è un mercato molto competitivo, ogni nuovo progetto deve essere molto innovativo per poter stare sul mercato.
Non dimentichiamo poi che parliamo di un mercato maturo
non di un mercato nuovo, quindi esiste già tanto prodotto di
tutti i tipi. È un contesto molto difficile e occorre essere molto
precisi e specifici per lanciare un progetto sul mercato.
Sonae Sierra a livello
globale è proprietaria
di 47 centri commerciali
con una superficie totale
(GLA) di 1,9 milioni di metri quadri e un valore di
mercato di 5,6 miliardi di
euro. è responsabile della
gestione e/o del leasing di
85 centri commerciali.
1
19
2014: dove vanno gli investitori?
2014: dove vanno
gli investitori?
L’Italia nel mirino degli internazionali, ma si cercano nuove asset class
di Pietro Zara
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L’anno degli investitori esteri. Così a gennaio avevamo definito il 2013 relativamente alle operazioni condotte sul real
estate italiano. Un anno in cui, ricordiamo, i deals condotti
da operatori stranieri sul nostro territorio erano aumentati di
un considerevole 186%. Ora, con il nuovo anno ormai avviato, questo trend può dirsi confermato o si sono verificati dei
cambi di rotta?
Per rispondere a questa domanda, abbiamo estrapolato dalla
Tabella Deals de ilQI i dati relativi agli investimenti immobiliari in Italia condotti durante il primo trimestre del 2014,
confrontandoli con quelli di un anno prima. Secondo i nostri
calcoli, tra gennaio e marzo i volumi d’investimento sul real
estate italiano si sono attestati a 730,25 milioni di euro, in
crescita del 10% rispetto a un anno prima. In tutto nel periodo
si sono concluse 17 operazioni, esattamente come nel primo
trimestre 2013. Considerando soltanto quelle operazioni di
cui si conosce il valore (14 in tutto, per il trimestre considerato), il valore medio dei deals sul territorio italiano si è attestato a 52,16 milioni di euro, in crescita del 25% rispetto al primo
trimestre del 2013.
Tabella
Excel
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2014: dove vanno gli investitori?
Quanto a veicoli d’investimento, le operazioni immobiliari tra
gennaio e marzo hanno coinvolto almeno un fondo immobiliare nel 65% dei casi, quota in contrazione rispetto al 71% di
un anno prima. Guardando, invece, i settori d’investimento, si
deve segnalare una forte diminuzione degli investimenti rivolti al comparto uffici: questo segmento rappresentava nel
primo trimestre 2013 il 41% delle operazioni concluse, mentre nell’analogo periodo di quest’anno la quota si è limitata a
un modesto 12%.
Dove si sono spostati questi investimenti? In gran parte verso
la categoria collettiva da noi denominata “Altro”, che raccoglie tutti quegli asset che non rientrano nelle tipologie uffici,
commerciale, logistica e turismo. Una categoria multipla che
nel primo trimestre di quest’anno raccoglie circa il 41% delle operazioni. Si può pertanto tracciare una migrazione degli
investimenti verso asset class non tradizionali, come sviluppi
residenziali e terreni per futuri progetti. Per le altre categorie,
rimane stabile al 29% la quota d’investimento rivolta al retail,
cresce al 12% quella in immobili a uso logistico e scende al
6% quella rivolta alle strutture turistiche.
Tornando alla domanda iniziale, come si sono comportati gli
investitori esteri in questo primo trimestre? Secondo i dati
della nostra Tabella Deals, il trend dello scorso anno sembra
confermato in questo inizio di 2014: gli acquisti condotti da
operatori stranieri sono stati in tutto 6, con una crescita del
100% rispetto al 2013 e una quota del 35% sul totale di deals (l’anno prima questa fetta era ferma al 18%). Di contro, si
contrae fortemente la quota di acquisti condotti da società o
fondi italiani, attestatasi al 47% del totale rispetto al 76% del
primo trimestre 2013. La quota rimanente (18%) è costituita
da quelle operazioni viziate da scarsa trasparenza, delle quali
non si conoscono i soggetti coinvolti.
I dati sembrano quindi confermare quello che gli studi di settore vanno dicendo da mesi: l’Italia è nel mirino degli investitori internazionali e per ora sembra intenzionata a rimanerci.
A questo aggiungiamo soltanto che gli operatori esteri sembrano avviarsi all’esplorazione di asset alternativi.
deals q1 2014
Numero = 17
di cui 14 con valore noto
(+0% Q1 2013)
Volume = € 730,25 mln
(+10% Q1 2013)
deals q1 2013
Numero = 17
(di cui 16 con valore noto)
Volume = € 666,11 mln
DEALS CON FONDI
IMMOBILIARI Q1 2014
TOTALE
11
(65% sul totale)
ITALIANI
10
ESTERI
1
DEALS CON FONDI
IMMOBILIARI Q1 2013
TOTALE
12
(71% sul totale)
ITALIANI
11
ESTERI
1
il sistema integrato dei fondi: a che punto siamo?
IL SISTEMA INTEGRATO
DEI FONDI: A CHE
PUNTO SIAMO?
Analisi del Piano Nazionale
di Edilizia Abitativa
di Chiara Zaccaria
A quasi 5 anni di distanza dall’emanazione del Decreto della
Presidenza del Consiglio dei Ministri, che rendeva attuativo il
Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (PNEA), e con esso il nuovo strumento finanziario del Sistema dei Fondi Immobiliari,
sono appena 38 i cantieri attivati attraverso questo canale.
Poco più di 191 milioni di euro l’impiego effettivo delle risorse,
ovvero il 9% del plafond disponibile del Fondo Investimenti
per l’Abitare (FIA), che ammonta a circa 2 miliardi di euro.
La lentezza con cui viene attuato il PNEA è dovuta ai numerosi gli ostacoli che il Sistema dei Fondi incontra per diventare operativo, primo fra tutti, in tempi di difficile congiuntura
economica, il coinvolgimento degli attori locali nelle iniziative.
Non a caso, a questo proposito, il 19 febbraio 2013 è stato
PERSONA
chiara
zaccaria
SOCIETà
nomisma
22
e l'edilizia
scolastica
il sistema integratoartelia
dei fondi:
a che punto
siamo?
emanato dalla Presidenza del
Consiglio dei Ministeri un decreto
che consentiva di aumentare dal 40%
al 60% il coinvestimento all’interno dei
fondi locali da parte di CDP Investimenti, con
possibilità di innalzamento del limite fino all’80% nel
caso di interventi dal carattere marcatamente sociale. Normalmente, il FIA investe fino al 60% nel fondo locale, raramente arriva all’80%; la possibilità di intervenire sino al 100%,
resa possibile per il 10% del plafond complessivo, per ora si
è verificata solo nel Fondo Esperia, destinato a iniziative nelle
regioni del Sud Italia, dove non è stato possibile coinvolgere
gli attori locali.
Le iniziative per ora attivate porteranno alla realizzazione di
3.256 alloggi, di cui il 52% destinato alla locazione, il 22% alla
locazione con riscatto e il 26% alla vendita convenzionata.
ALLOGGI REALIZZATI E IN CORSO
DI REALIZZAZIONE NEI 38 CANTIERI APERTI CON
L'INVESTIMENTO
DEL FIA
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Monitoraggio del Piano
Nazionale di Edilizia Abitativa e rassegna di case
study
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vendita
convenzionata
26%
locazione
52%
locazione con
riscatto
22%
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Edilizia scolastica: il Patto blocca i piccoli comuni
Edilizia scolastica:
il Patto blocca i piccoli comuni
Il contributo spesso non basta per realizzare un progetto
di Marco Luraschi
Marco Baffetti non è solo il CFO e COO di JJL Italia ma è anche il sindaco uscente (poiché sta scadendo il suo secondo
mandato) di un piccolo comune che si trova alle spalle di Genova e che si chiama Casella. Chi è della zona ovviamente lo
conoscerà molto bene, anche perché Casella è collegato a
Genova da una caratteristica linea ferroviaria “che sembra un
po’ un piccolo trenino del Bernina” ci dice Baffetti. Casella può
essere preso ad esempio per quanto riguarda il problema della manutenzione e della realizzazione di nuovi edifici scolastici nei piccoli comuni italiani che sono l’ossatura del nostro
territorio, a volte impervio, a volte nascosto, ma che sono il
vero tesoro dell’Italia. Siccome Baffetti è da tempo impegna-
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Edilizia scolastica: il Patto blocca i piccoli comuni
to in un progetto di realizzazione di un nuovo polo scolastico
gli chiediamo cosa pensa del piano per l’edilizia scolastica
varato del governo: “Da sindaco di un piccolo comune dell’entroterra, che è poco appetibile per i grandi finanziamenti, mi
verrebbe subito da dire: finalmente! Quello scolastico è un
patrimonio immobiliare enorme che sotto il profilo della manutenzione paga anni di interventi non razionali e poco organici. Mi auguro ovviamente che non sia solo un proclama
ma che diventi presto realtà. Per effettuare una manutenzione spinta sugli edifici scolastici servono piani organici di
programmazione. Innanzitutto occorre capire da subito se
provvedere alla manutenzione di un edificio esistente o procedere alla realizzazione di uno nuovo, con due problematiche conseguenti che sono la gestione del bene dismesso e la
gestione del nuovo bene. La linea di demarcazione è l’analisi
seria dello stato delle strutture e della normativa vigente in
quel momento. Per molti comuni la normativa diventa spesso
solo penalizzante e repressiva (l’antisismica per esempio) se
non accompagnata da un piano finanziario che permetta di
seguirla correttamente. La situazione poi è stata esacerbata
dalla recente crisi finanziaria”.
PERSONA
marco
baffetti
SOCIETà
jll
Edilizia scolastica: il Patto blocca i piccoli comuni
Prendiamo il caso di Casella dove esiste un progetto per un
nuovo polo scolastico che comprende due scuole, una piscina, un palazzetto dello sport e l’arrivo della ferrovia. Un vero
polo di aggregazione e cultura per i giovani, con grandi risvolti
di natura sociale.
Avete ottenuto un contributo di 1,2 mln dalla Regione Liguria
che scade il 31 dicembre 2016 e avete bisogno di un cofinanziamento di pari valore la cui metà dovrebbe provenire dall’alienazione della vecchia scuola. Quali sono le criticità che
possiamo dire siano simili per tutti i piccoli comuni in questa
situazione? “Innanzitutto l’alienazione del bene da dismettere è la prima criticità in questa fase di mercato. Però la vera
Spada di Damocle per i comuni è il Patto di Stabilità, a cui
sono soggetti adesso anche i comuni sotto i 5.000 abitanti. Il
patto rischia di affossare moltissimi progetti. Se l’opera sfora
questo limite imposto dal patto non può essere messa a bilancio, lo stesso revisore contabile che deve validare il bilancio comunale non lo può iscrivere. Un altro problema è la creazione della stazione unica appaltante che da un lato offre
molta sicurezza ma di fatto allunga moltissimo i tempi delle
gare. Pensiamo poi che negli ultimi due anni i bilanci preventivi sono stati approvati a ottobre e novembre". Quindi, ne
deduciamo che se non si approva il bilancio preventivo come
si può mettere a bilancio l’opera? E come si può chiedere il
mutuo di finanziamento se l’opera non è a bilancio?
È un po’ come il gatto che si morde la coda. Ci sono i contributi ma sono inutilizzati. Inoltre, come abbiamo visto i comu-
I soldi stanziati dal governo Renzi per il piano di
recupero del patrimonio
di edilizia scolastica italiana sono 3,7 mld di euro e
le scuole sulle quali si dovrebbe intervenire sono in
tutto oltre 10.000. Da un
primo esame risulta che ci
sia una necessità diffusa
di piccola manutenzione,
ma anche di interventi
di media consistenza per
una spesa di circa 200500.000 euro.
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Edilizia scolastica: il Patto blocca i piccoli comuni
ni ormai approvano i bilanci a fine anno, anche a causa delle
variazioni spesso poco comprensibili sulle tassazioni (IMU,
Tasi, aliquote varie). Capiamo che per un piccola realtà locale
avere buona parte delle risorse per investire in un nuovo polo
di edilizia scolastica, di cultura e aggregazione per i giovani,
può non bastare. Questo è un paradosso. Parliamo di situazioni dove è difficilmente ipotizzabile un intervento di privati
alla ricerca di rendimenti a meno che non si parli di filantropia
vera e propria di qualche azienda locale. Intanto il tempo passa e magari i contributi vanno a scadenza.
“Tra l’altro il polo sorge – dice Baffetti – su una piana di 8
ettari che per voi in Lombardia può essere poco ma per noi
in Liguria è come se fosse una piccola pianura Padana… Sarà
un progetto innovativo, non voglio esagerare ma seguirà tutti
i dettami del risparmio energetico e dell’efficienza, è proprio
un progetto all’avanguardia”. L’Italia dei piccoli comuni è il
grandi patrimonio che dobbiamo preservare e riqualificare.
In conclusione sindaco Baffetti, ci sono speranze che qualcosa venga modificato a breve? “Ma guardi, Delrio è stato un
sindaco, il Primo Ministro è stato un sindaco, io sono certo che bene conoscono i problemi dei comuni italiani e che
quindi qualcosa verrà fatto”.
Manca meno di un mese
allo scadere della proroga concessa dal Governo
agli Enti Locali per l’affidamento degli interventi
di riqualificazione urgente
per l’edilizia scolastica previsti dal decreto del “Fare”.
Lo ricorda il Ministero
dell’istruzione in occasione della pubblicazione dei
primi dati relativi al numero di interventi già assegnati rispetto ai 692 ammessi al finanziamento.
Sino ad oggi, dei 150 mln
previsti dal decreto per i
lavori di riqualificazione,
sono stati impegnati circa
91 mln, il 60,5% del totale,
destinati a finanziare 462
interventi.
CICLO DI CONVEGNI
I SERVIZI
PER IL REAL ESTATE
Come creare valore al ciclo immobiliare
Scopri nella pagina successiva tutti gli appuntamenti
08
MAGGIO
L'acquisizione
Studio di fattibilità due diligence, verifiche techiche
e valutazione: i servizi e le attività propedeutiche
all'acquisizione di singoli asset o interi patrimoni
immobiliari.
28
La gestione e la valutazione
12
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condizioni di vendita.
Evento
Conclusivo
MILANO
All'evento conclusivo
verrà presentato
il nuovo numero
della rivista:
CON IL PATROCINIO DI
PARTNER SCIENTIFICO
web tv
forum mqi:
il recupero e la riqualifica delle aree dismesse
Il Forum di MQI ha visto la partecipazione
di Stefano Susani, MWH, che ha illustrato le criticità nell’opera di riqualificazione,
soprattutto relative alla bonifica quando si tratta di aree ex industriali. Lorenzo
Lombardo, Eni Servizi, ha descritto l’iter
del progetto a uffici di Eni di san Donato.
L’intervento di Filippo M. Carbonari, Praga
Holding, era rivolto agli esperti del settore recupero perché si orientino a
lavorare con gli sviluppatori al fine di creare nuove opportunità.
forum mqi:
hotel, come attrarre gli investitori stranieri
Rodolfo Ortolani (UniCredit), Giorgio Palmucci (AICA) e Maurizio Miconi (World
Capital) sono i protagonisti del Forum MQI
che ha avuto come tema principale il ritorno
dell’interesse degli investitori stranieri verso il settore alberghiero italiano. I tre ospiti
hanno indicato le linee guida per migliorare
l’offerta ricettiva italiana, adeguandola agli
standard internazionali, e la promozione della ‘destinazione Italia’.
webinar:
il ruolo chiave del project monitoring
Lorena Gianlorenzi dei Rics Italia presenta questo Webinar sul Project Monitoring.
Un tema di stretta attualità che coinvolge
banche, fondi di investimento e i fondi sovrani che si stanno rivolgendo al mercato
italiano. Il Project Monitoring nel campo
degli investimenti immobiliari ha tra i suoi
compiti quello di salvaguardare gli interessi
dei clienti che investono in un progetto o in uno sviluppo, seguire il processo,
il project planning e il controllo qualitativo del prodotto.
web tv
web tv
maffioli:
con Scalo Milano puntiamo all’eccellenza
Scalo Milano è un progetto che il mercato commerciale italiano conosceva nella
sua veste originaria, ma ora Promos - la
società che lo sta sviluppando - lo ripresenta al pubblico con nuovo moderno
concept City Style che richiama l'eccellenza italiana nei tre temi fondamentali:
fashion, food e design. Scalo Milano è un
progetto che punta forte sull'Expo come traino all'avviamento, come afferma Filippo Maffioli di Promos.
rics
Terra: a che prezzo?
'Terra: a che prezzo?' è il primo di una serie di appuntamenti che Rics Italia intende
promuovere, in vista di Expo 2015, sulla
tematica del valore della terra quale chiave
per comprendere i meccanismi di consumo di suolo e governo del territorio.
Sono disponibili gli interventi integrali di
Roberto Bandieri (Mrics - Coordinatore progetto Rics per Expo 2015), Pasquale M. Cioffi (Provincia di Milano),
Marzia Morena (Frics - Presidente Rics Italia), Tony Mulhall (MICRS - Land
Group Rics), Paolo Pileri (Dastu - Politecnico di Milano), Andrea Povellato
(Istituto Nazionale Economia Agraria), Guido Sali (Università degli studi di
Milano).
Gewiss:
official sponsor di Expo 2015
Gewiss, azienda bergamasca attiva a livello internazionale nel mercato elettronico, sarà official sponsor di Expo 2015
grazie a un investimento di 3 mln di euro
per la realizzazione del Padiglione Italia
attraverso l’utilizzo di tecnologie domotiche. Domenico Bosatelli, presidente della società, ci spiega l’importanza dell’esposizione universale milanese come vetrina per l’Italia nel mondo, “una
macchina da Formula 1 per promuovere l’immagine del Paese”.
Tutti gli appuntamenti.
Una sola agenda.
il Quotidiano Immobiliare
DAILY REAL ESTATE
®
presenta
l'agenda
del real estate
condivisa da tutti gli operatori
PROVALA SUBITO!
il settimanale di quotidiano immobiliare
Testata Giornalistica Registrata
presso il Tribunale di Arezzo.
Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013
Direttore responsabile
Marco Luraschi
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DAILY REAL ESTATE S.R.L.
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